Matin - 1 ère partie. - Pause - Matin 2 ème partie

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2 Matin - 1 ère partie Champ d application du statut des baux commerciaux Aspects fiscaux des baux commerciaux Fin du bail : Que se passe-t-il? Focus : Quels sont les points de renégociation en cours de bail? Matin 2 ème partie - Pause - Loyer : Comment peut-il évoluer? En cours de bail? Au moment du renouvellement? Qu est ce que la valeur locative? de marché? judiciaire? Comment calcule t on l indemnité d éviction? Intervention de Hugues SAINSARD, Expert Garanties : Comment se prémunir en cas de défaillance du preneur? Charges : Quelles sont les charges refacturables? - Pause déjeuner - 2

3 Après-midi - 1 ère partie Travaux : Comment répartir les coûts? Comment verdir le bail? Surfaces et bail commercial : Comment s y retrouver? Intervention de Marie-Clémentine de Quénetain, Cabinet Géomètre-Expert Quénetain Focus : L actualité des baux commerciaux dans les centres commerciaux Après-midi 2 ème partie - Pause - Table ronde utilisateurs/investisseurs : en présence de Jacques CRAVEIA, GECINA; Gilles BETTHAUSER, AOS STUDLEY et Philippe HACHIN, AREVA. Cocktail de clôture 3

4 1. Conditions d application du statut des baux commerciaux Il faut un local + permanence + stabilité. Un fonds de commerce doit être exploité dans les locaux (clientèle et 3 ans). Le preneur doit être immatriculé pour prétendre au renouvellement. ACTUALITÉS Interdiction d application du statut des baux commerciaux sur le domaine public (C. Cass., 17 mai 2011 et CE, 15 février 2012) Plus de condition de nationalité du preneur (C. Cass., 9 novembre 2011) A RETENIR Le renouvellement du bail n est pas automatique! Vérification à effectuer sur l immatriculation : date d immatriculation, cas de colocation, cas de restructurations intra-groupe et établissements secondaires. Le TGI est seul compétent pour juger des litiges survenus en matière de baux commerciaux (CA Bordeaux, 31 mai 2012). 4

5 2. Cadre légal des conventions de location 2.1. Typologie des baux Convention sur le domaine public Art. 57A + LME : L C. Com. Bail commercial Bail dérogatoire Bail professionnel Convention d occupation précaire Code Civ. - Contrat louage L et s. C. Com. 5

6 2. Cadre légal des conventions de location 2.2. Textes applicables Code de commerce Bail commercial Textes non codifiés 6

7 3. Bail professionnel, bail dérogatoire, convention d occupation précaire : dans quels cas les utiliser? Bail professionnel : rappel de l article 57 A Bail dérogatoire : un bail non soumis au statut en raison de sa courte durée Convention d occupation précaire : absence de permanence, de stabilité et cause extérieure de précarité (peu importe la durée) ACTUALITÉS Renonciation possible au statut des baux professionnels dès la conclusion du bail et soumission au statut des baux commerciaux Succession/renouvellement de baux dérogatoires dans la limite de 24 mois : peu importe l identité d activité ou de preneur (C.Cass., 31 mai 2012) Attention à la prescription biennale pour revendiquer le bénéfice du statut (CA Versailles, 12 juillet 2011) A RETENIR Attention à la confusion bail dérogatoire/ «bail précaire»! Peu importe l intitulé d un contrat, pouvoir de requalification du juge (CA Paris, 19 janvier 2011) 7

8 4. Impôts, charges et taxes 4.1. Assujettissement du loyer à la TVA Exonération des locations d immeubles nus à usage professionnel (art. 261 D.2 CGI) L assujettissement à TVA est un acte volontariste qui suppose : Une option fiscale par le bailleur (art CGI) Un bail prévoyant la soumission du loyer à TVA ACTUALITÉS Décret n du 10 septembre 2010 et son instruction du 6 décembre 2010 fixant les nouvelles modalités du droit d option A RETENIR : CONDITIONS DE L OPTION À LA TVA Prise d effet au 1 er jour du mois suivant l option (plus de rétroactivité) Reconduction automatique sauf dénonciation à compter du 1 er janvier de la 9 ème année suivant l option 8

9 4. Impôts, charges et taxes 4.2. Taxe de publicité foncière «TPF» Applicable aux baux de plus de 12 ans Taux : 0,715% Assiette : loyers et charges dans la limite de 20 ans Le redevable légal est le preneur. A RETENIR Attention aux engagements réciproques de renouvellement consentis dès l origine du bail Le bailleur peut être recherché sur le fondement de la solidarité 9

10 4. Impôts, charges et taxes 4.3. Qui supporte la charge des impôts? Les impôts liés à la propriété sont légalement supportés par le bailleur, sauf clause contraire les mettant à la charge du preneur Impôts liés à la propriété : taxe foncière, CRL, taxe sur les bureaux (50 m²), taxe sur les locaux commerciaux (2500 m²) et de stockage (5000 m²) en Ile-de-France Impôts liés à l occupation : taxes communales (ordures ménagères) ACTUALITÉS Taxe foncière. Appréciation souveraine des juges du fond pour déterminer si la hausse de la TF en cours de bail peut justifier un déplafonnement (C. Cass., 14 septembre 2011) Attention à la réforme en cours entrée en vigueur prévue en 2015 Cotisation foncière des entreprises (CFE) Taxe d enlèvement des ordures ménagères (TEOM) Ne peut être mise à la charge du preneur qu'en vertu d'une stipulation contractuelle (C. Cass., 13 juin 2012) 10

11 4. Impôts, charges et taxes 4.4. Les charges refacturables Liberté contractuelle totale : le loyer «net de charges» et ses limites le forfait de charges et ses conséquences les modalités de régularisation de charges Charges particulières nécessitant une stipulation expresse : primes d assurance bailleur, honoraires de gestion, etc ACTUALITÉS Le décret du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables ne s applique pas aux baux commerciaux sauf stipulation expresse du bail (C. Cass., 3 octobre 2012) Interprétation stricte par les juges : les clauses relatives aux charges s interprètent en faveur du débiteur La refacturation de charges et de taxes exorbitantes du droit commun impactera la valeur locative et aura donc une incidence sur le prix du bail renouvelé (ou révisé) A RETENIR 11

12 5. Sous-location et cession 5.1. Sous-location La sous-location est interdite sauf stipulation contraire du bail (L C. Com.) Aménagements contractuels Sous-location totale ou partielle? Liberté des sous-location intra-groupe : la définition de «groupe» ACTUALITÉS Sous-location irrégulière - résiliation du bail principal avant la demande d expulsion du sous-locataire (C. Cass., 1 er février 2012) A RETENIR Précautions à prendre par le bailleur pour éviter le droit direct du sous-locataire Limitations indirectes à la sous-location : la clause destination 12

13 5. Sous-location et cession 5.2. Cession Disposition d ordre public Liberté de cession du bail avec le fonds de commerce (L du C. Com.) Cession du seul droit au bail légalement autorisée mais en pratique fréquemment interdite Solidarité entre cédant et cessionnaire : durée? ACTUALITÉS Locaux à usage exclusif de bureaux contradiction avec une clause de cession du droit au bail «dans une autre activité» (C.Cass., 14 février 2012) A RETENIR Information du bailleur : 1690 du C. Civ./ simple information? Agrément préalable du bailleur sur la base de critères objectifs : solvabilité, notoriété, enseigne? 13

14 6. Fin du bail : que se passe-t-il? 6.1. Résiliation triennale et congé en fin de bail Faculté de résiliation triennale sauf renonciation (L C. Com.) Congé par acte extrajudiciaire (L C. Com.) Au moins 6 mois à l avance pour la date d échéance contractuelle ou pour le dernier jour du trimestre civil en cas de «tacite prolongation» Disposition d ordre public ACTUALITÉS Modification de l article L du C. Com. afin de préciser les délais applicables aux congés (Loi de simplification du droit du 22 mars 2012) Homogénéisation de la jurisprudence (C.Cass. 23 juin TGI Paris, 28 janvier CA Versailles 3 juillet 2012 contra CA Paris 6 avril 2012) A RETENIR Le régime des congés dans les baux commerciaux est dérogatoire au droit commun (articles 1736 et 1737 C. Civ.) 14

15 6. Fin du bail : que se passe-t-il? 6.2. Clause résolutoire Ne peut être mise en œuvre que lors d un manquement aux stipulations du bail Infraction à une disposition légale est sanctionnée par la résiliation judiciaire Délai d un mois incompressible (L C. Com.) ACTUALITÉS Disposition d ordre public Absence d information du créancier inscrit : dommages et intérêts si son préjudice est né du manquement du bailleur et non de son inertie (C.Cass. 9 novembre 2011) La clause résolutoire insérée au bail ne peut mentionner un délai plus court : la clause est nulle, le commandement aussi même s il mentionne un délai d un mois. A RETENIR Le juge ne peut que constater l acquisition de la clause résolutoire (C.Cass. 3 avril 2012) Attention particulière à porter à la rédaction : favoriser la rédaction extensive de manière générale et précise sur certains points (notamment le loyer) et conforme à l article L C.Com. 15

16 6. Fin du bail : que se passe-t-il? 6.3. Renouvellement Le preneur bénéficie en principe d un droit au renouvellement A défaut, le bailleur doit lui verser une indemnité d éviction Termes et conditions identiques du bail renouvelé, sauf loyer Disposition d ordre public Il est toujours possible d interrompre le processus de renouvellement : droit d option / droit de repentir A RETENIR Attention : le bail ne se termine que par l effet d un congé Avant d accorder le renouvellement, il faut vérifier que le preneur y a le droit Les conditions du renouvellement peuvent être définies à l avance : il est possible de prévoir un loyer plancher, il n est pas possible de convenir d un bail supérieur à 9 ans 16

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20 7. Garanties : comment se prémunir en cas de défaillance du preneur? DÉPÔT DE GARANTIE GARANTIES EXTERNES : CAUTIONNEMENT / GAPD Gage du bailleur Deux termes de loyer (L C. Com.) Avec ou sans TVA? Prévoir la variation et la reconstitution du dépôt de garantie en cours de bail Accessoire du bail ou caractère autonome Prévoir la variation de son montant en fonction de l évolution du loyer Transférabilité? Autorisation sociale des garants Coûts Date d expiration / durée (renouvellement) 20

21 8. Evolution générale des loyers 8.1. Mécanismes légaux relatifs au loyer Liberté dans la fixation du loyer initial Le choix de l indice est réglementé (L CMF) : ICC, ILC, ILAT, autre indice Evolution en cours de bail Clause d échelle mobile : indexation (attention actualisation / baux à paliers) Révision légale : Dispositions L C. Com. d ordre public L C. Com. Cas particulier des clauses recettes 21

22 8. Evolution générale des loyers 8.2. L C. Com. : «la (fameuse) révision des 25%» Possibilité pour le preneur ou le bailleur de demander, en cours de bail, la fixation du loyer à la valeur locative dès lors que par le jeu de la clause d échelle mobile, le loyer a varié de + 25% par rapport au dernier loyer fixé contractuellement ou judiciairement ACTUALITÉS Pour les baux signés avant 2005 contenant une clause d échelle mobile ICC Exemple : 1T2004 (1225) / 1T2012 (1617) augmentation de plus de 25% A RETENIR Il n est pas possible de déroger au mécanisme L C. Com. Régularisation d un avenant fixant un nouveau loyer et donc un nouveau point de départ pour le calcul de la variation 22

23 8. Evolution générale des loyers 8.3. Indexation Périodicité de l indice Périodicité de variation du loyer et périodicité de variation de l indice (L CMF) ACTUALITÉS Acte 1 Interprétation stricte de la périodicité (TGI Paris, 5 janvier 2010 ; TGI Paris 27 mai 2010 ; TGI Paris, 6 mai 2010) Nullité de la clause et restitution des trop-perçus de loyers? Acte 2 Interprétation souple des indexations à base fixe, sous certaines conditions (CA Paris, 4 et 11 avril 2012) A RETENIR Vérification de la conformité de la clause d indexation au regard du choix de l indice et de sa périodicité 23

24 8. Evolution générale des loyers 8.4. Le prix du bail renouvelé Fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative En principe, l augmentation du loyer est plafonnée Possibilité de définir contractuellement que le loyer du bail renouvelé sera fixé en fonction des seuls prix du marché (TGI Paris, 30 janvier 2012) En attente d une décision de la CA ou de la Cour de Cassation A RETENIR De nombreux cas de déplafonnement permettent un retour à la valeur locative : Locaux à usage «exclusif» de bureaux et locaux monovalents Baux conclus pour une durée de plus de 9 ans Baux dont la durée s est poursuivie au-delà de 12 ans Modification des facteurs locaux de commercialité : incidence favorable pour l activité du preneur (C.Cass., 14 septembre 2011) Néanmoins, l incidence favorable n est pas nécessaire pour le changement de destination des lieux (C.Cass., 18 janvier 2012) 24

25 Le point de vue de l expert : intervention d Hugues Sainsard Sainsard Expertises 25

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27 Après-midi - 1 ère partie Travaux : Comment répartir les coûts? Comment verdir le bail? Surfaces et bail commercial : Comment s y retrouver? Intervention de Marie-Clémentine de Quénetain, Cabinet Géomètre-Expert Quénetain Focus : L actualité des baux commerciaux dans les centres commerciaux Après-midi 2 ème partie - Pause - Table ronde utilisateurs/investisseurs : en présence de Jacques CRAVEIA, GECINA ; Gilles BETTHAUSER, AOS STUDLEY et Philippe HACHIN, AREVA. 27

28 9. Les clauses travaux 9.1. Rappel des obligations légales Obligation de délivrance (1719 C. Civ.) : obligation essentielle du bail Réparations locatives (1754 C. Civ.) Obligation de réparer ce qui a été dégradé (1732 C. Civ.) Entretien à l usage pour lequel a été loué ( C. Civ.) Jouissance paisible ( C. Civ.) Réparations autres que locatives (1720 C. Civ.) Vétusté (1755 C. Civ.) 28

29 9. Les clauses travaux 9.2. Gros travaux Article 606 C. Civ. Le recours à la définition légale (usufruit) (606 C. Civ.) : attention, la liste est en principe exhaustive Une interprétation extensive par la jurisprudence : critère matériel et critère financier ACTUALITÉS Interprétation restrictive des clauses de transfert sur le preneur (C.Cass., 13 juin 2012) Ne doit pas constituer une entrave à l obligation de délivrance du bailleur (C.Cass., 16 septembre 2010, CA Paris 1 er juin 2011, CA Rennes 20 avril 2011) A RETENIR La référence à l article 606 est obsolète Prévoir une extension conventionnelle pour certaines grosses réparations ou des remplacements d éléments importants 29

30 9. Les clauses travaux 9.3. Vétusté art C. civ. L article 606 mis à la charge du preneur n emporte pas le transfert automatique des travaux résultant de la vétusté La vétusté doit être expressément à la charge du preneur ACTUALITÉS C.Cass., 5 avril 2011 : réparation des ascenseurs C.Cass., 13 septembre 2011 : installations électriques, chauffage, plomberie, plancher C.Cass., 8 novembre 2011 : chaudière à gaz et menuiseries extérieures CA Paris, 30 novembre 2011 : la réfection totale d une toiture 30

31 9. Les clauses travaux 9.4. Mise en conformité A la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire Quels travaux? Ceux prescrits par l'administration ou la loi : sécurité, hygiène, ravalement, mise aux normes, performance énergétiques Négociation classique entre bailleur et preneur : répartition des travaux en fonction des travaux résultant de l'activité spécifique du preneur dans les locaux ou relatifs à l'immeuble Distinction parties privatives / parties communes ACTUALITÉS C.Cass., 15 juin 2010 : la notion de clause expresse C.Cass., 18 mai 2011 : la mise en conformité électrique C. Cass., 21 mars 2012 : illustration de l application d une clause de transfert Loi dite «PMR» du 11 février 2005 : 1 er janvier 2015? 31

32 9. Les clauses travaux 9.5. Remise en état et accession De la restitution en parfait état à celle en état d usage : en fonction de la négociation et de l état des lieux à l entrée du preneur Le sort des aménagements du preneur / accession : l accession au bailleur sauf si ce dernier préfère une remise en état initial la dépose des installations du preneur : cloisonnement, baies informatiques, coffre-forts A RETENIR L indispensable référence à l état des lieux d entrée et sa comparaison avec l état des lieux de sortie L intérêt de l accession pour le bailleur : à quel moment? L intérêt de préciser l étendue de l obligation de remise en état 32

33 10. Clauses environnementales Rappel sur les diagnostics (locaux tertiaires) «Fiche récapitulative amiante» (DTA) Constat de risque d exposition au plomb (CREP) Etat des risques naturels et technologiques (ERNT) Diagnostic de performance énergétique (DPE) TABLEAU RECAPITULATIF DIAGNOSTICS TECHNIQUES Champ d application / TERTIAIRE Sanctions Nouveau bail Renouvellement Immeubles dont PC antérieur oui oui au 1 er juillet 1997 Sanctions pénales Immeubles construits avant le 1 er janvier 1949 Sanctions pénales Préfectures dotées d un PPR Sanction : résolution du bail/diminution de loyer Tous les immeubles Valeur uniquement informative non oui oui non oui ERNT valable 6 mois oui DPE valable 10 ans 33

34 10. Clauses environnementales Le diagnostic de performance énergétique (DPE) Article L du CCH Annexe obligatoire à tous les baux, sauf bail rural ou location saisonnière Absence de sanction légale : Caractère purement informatif du DPE puisque le preneur ne peut pas se prévaloir à l encontre du bailleur des informations du DPE Sanction du droit commun : obligation d information? Garantie des vices cachés? ACTUALITÉS TGI Paris, 7 avril 2011 : dans le cadre d une vente, responsabilité du diagnostiqueur technique Décret du 13 avril 2011 : 10 ans Arrêté du 18 avril 2012 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les centres commerciaux existants en France métropolitaine 34

35 10. Clauses environnementales Annexe environnementale bail vert (1/2) Art. L C. Env. Grenelle de l environnement annexe environnementale obligatoire pour les baux à usage de bureaux ou de commerce portant sur des locaux 2000 m² applicable à compter du 1 er janvier 2012 pour les baux conclus ou renouvelés après cette date et au plus tard le 14 juillet 2013 pour les baux en cours Absence de sanction Définition du bail vert : «c est un bail commercial qui intègre des clauses visant à améliorer ou à maintenir les performances énergétiques et environnementales de l immeuble» Incidence du décret attendu sur la rénovation du parc tertiaire? 35

36 10. Clauses environnementales Annexe environnementale bail vert (2/2) Art. R et R du CCH CONTENU LÉGAL MINIMALISTE Il peut imposer au preneur des obligations pour limiter ses consommations énergétiques Etat ou estimatif des consommations des locaux Descriptif des équipements : chauffage, ventilation, climatisation Objectifs d amélioration en fonction des consommations et de l activité de l utilisateur Modalités de rencontres périodiques des parties en vue de décider des ajustements d elles jugeront nécessaires CONTENU VOLONTARISTE RENFORCÉ Un contenu renforcé volontariste : il n existe pas de réponse unique : selon l utilisateur, selon le bailleur, selon les locaux Engagements RSE, l exemple du Green rating, démarche HQE Exploitation : guide de comportement environnementales, etc. 36

37 10. Clauses environnementales Information sur la pollution des sols Mise à disposition du public par l Etat des informations sur les risques de pollution des sols (L & L C. Env.) Obligation pour le bailleur d effectuer toute diligence pour obtenir ces informations auprès de l Etat Sanction : si manquement à l obligation d information et terrain pollué: résolution du bail ou diminution de loyer et remise en état du site A RETENIR Obligation qui s inscrit dans le cadre de la tendance d une obligation générale d information environnementale imposée par la jurisprudence (vice caché, déchets, responsabilité délictuelle) Il faut se ménager la preuve 37

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39 Focus : actualités dans les centres commerciaux ACTUALITÉS Nullité de la clause d association (C.Cass., 23 novembre 2011) Refus du remboursement des cotisations (C.Cass., 12 juillet 2012), Seul le droit d entrée dans l association payé par le preneur peut être remboursé par le bailleur (CA Paris, 26 juin 2012) Obligation du bailleur dans un centre commercial d assurer une certaine commercialité dans le centre (C.Cass., 5 septembre 2012) 39

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42 Cabinet GVB Avocats 25, rue de Lübeck Paris T : / Séverine Guilluy, Avocat associé sguilluy@gvbavocats.com Jennifer Chiotti, Avocat jchiotti@gvbavocats.com Cabinet Codim 17, rue Etex Paris T : / Laurence Korst, Avocat associé codimlk@orange.fr 42