Verdun,mercredi 24 avril 2013 Méras, jeudi 25 avril 2013 Limbrassac, jeudi 16 mai 2013 Soueix, jeudi 30 mai VERDUN, mercredi

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1 Verdun,mercredi 24 avril 2013 Méras, jeudi 25 avril 2013 Limbrassac, jeudi 16 mai 2013 Soueix, jeudi 30 mai 2013 VERDUN, mercredi 1

2 LE DOMAINE PUBLIC LE DOMAINE PRIVE 2

3 Font partie du domaine public les biens appartenant à une personne publique (Etat, collectivités, Etablissements publics) et qui sont : affectés à l'usage direct du public trottoir, jardins publics, aires de jeu, voies communales sauf chemins ruraux, affectés à un service public (aménagement indispensable) parking, mairie, école, cimetière, Dépendances du domaine public Fossés, talus, accotements d une voie communale, arbre, plantations, NB: Le régime de la domanialité publique est exclu pour les biens appartenant à une personne privée. Il ne peut non plus y avoir de copropriété entre personnes privées et personnes publiques. 3

4 imprescriptible (personne ne peut se prévaloir de la prescription acquisitive trentenaire) inaliénable ( on ne peut le vendre) insaisissable (personne ne peut en demander la saisie dans le cadre du paiement d une dette) Obligation d entretien pour les biens affectés à l usage direct du public ou à une mission de service public. 4

5 Principe: ( article L-1 du CG3P) - Nul ne peut occuper le domaine public sans titre, qui est par nature précaire, révocable et temporaire. Ce droit d occupation donne lieu au paiement d une redevance fixée par délibération du conseil municipal : OBLIGATOIRE Ex: camion de pizza sur la place publique, panneau publicitaire, - Une commune peut accorder une autorisation ou un titre d occupation ou d utilisation à titre gratuit à la condition que le bénéficiaire n y exerce pas d activités commerciales. 5

6 Les occupations privatives du domaine public constitutives de droit réels - Autorisation d occupation temporaire (AOT) constitutive de droits réels d une durée de 70 ans en vue de l accomplissement d une mission de service public ou de la réalisation d une opération d intérêt général (activités liées à l exploitation d un port ou d un aéroport par exemple). Le titulaire de l AOT possède un quasi droit de propriété sur les ouvrages, constructions et installations. - Le bail emphytéotique administratif (BEA): D une durée de 18 à 99 ans, il est conclu pour remplir une mission de service public, permettre la réalisation d une opération d intérêt général, ou bien en vue de l affectation d un édifice de culte, ouvert au public, à une association cultuelle. 6

7 Les occupations privatives du domaine public non constitutives de droits réels Revêtent un caractère temporaire, précaire, révocable Temporaire: un titre d occupation, délivré pour une durée déterminée, Non renouvelable tacitement généralement. L occupant ne peut se prévaloir d aucun droit au renouvellement. (CE-23/03/2005 Société SAN LUIS) Nb: l omission de la durée n entraîne pas nécessairement la nullité d une convention d occupation ( CE -05/02/2009-SCA) 7

8 Précaire et révocable: L autorisation d occupation peut être retirée à tout moment par la personne publique pour motif d intérêt général. Les demandes sont examinées au cas par cas, et les AOT sont délivrées à l initiative de l autorité gestionnaire du domaine public Ex : autorisation de vente sur l espace public ( marché, foires), terrasse de café, de restaurant, panneau de commerces, NB: La forme que doit revêtir un titre d occupation est celle de l acte unilatéral (arrêté) ou une convention d occupation. 8

9 - Le principe de non gratuité de l occupation du domaine public ( les redevances domaniales). L AOT est toujours subordonnée au versement d une redevance. (article L du CGT3P) Ce caractère onéreux se justifie par un soucis de bonne gestion mais également une atteinte «tolérée» aux droits d accès de tous les usagers du domaine public. Le caractère obligatoire a été réaffirmée par un arrêt du CE du 10/06/2010- ESCOTA. 9

10 Montant des redevances obligatoirement fixée par le conseil municipal qui en détermine les modalités de calcul. Ainsi il est admis en jurisprudence et en partie repris par le CG3P que le calcul du montant de la redevance doit tenir compte: - part fixe qui correspond à la valeur locative d une propriété privée, comparable à la dépendance du domaine public occupé - part variable qui renvoie aux avantages retirés par le titulaire de l autorisation. Les redevance dues sont payables annuellement et par avance selon les préconisations du CG3P 10

11 L occupation du domaine public est-elle obligatoirement soumise au paiement d une redevance? OUI, la gratuité à des fins commerciales ou non est soumise à redevance et seule la gratuité peut être envisagée pour les associations. Deux exceptions prévues par l article L du CG3P: Lorsque l occupation est la condition naturelle et forcée de l exécution de travaux ou la présence d un ouvrage intéressant un service public qui bénéficie à tous. (Travaux touchant la sécurité publique ou la salubrité d un bien appartenant à une autre personne publique ou privé) Lorsque l occupation ou l utilisation contribue directement à assurer la conservation du domaine public lui-même. ( canalisations, égouts, ) La gratuité à des fins commerciales ou non est soumise à redevance et seule la gratuité peut être envisagée pour les associations. 11

12 L occupation du domaine public routier subordonnée à des autorisations spécifiques: ensemble des biens du domaine public, appartenant à une personne publique et affecté aux besoins de la circulation routière : route et dépendances de la route ( trottoirs, talus, accotements, égouts, pistes cyclables, ) Deux formes d autorisation pour le domaine public routier - Permission de voirie : acte autorisant la réalisation de travaux en bordure de voies sur le domaine public, concernant des ouvrages ou objets avec scellement au sol donc avec emprise. - Permis de stationnement: occupation superficielle sans emprise Ces deux formes d AOT sont soumises au paiement de redevance selon les tarifs arrêtés par le conseil municipal. Tarif constitué d une part fixe correspondant à la valeur locative d'une propriété privée comparable à la dépendance du domaine public occupée, et d'une part variable, déterminée selon les avantages retirés par le titulaire du titre d'occupation du domaine public. 12

13 Gratuitement Faire l objet d une location Il convient de ne pas faire de discrimination entre les personnes qui sont en situation identique. un règlement intérieur prévoyant les conditions de la mise à disposition est souhaitable Faire un Etat des lieux Demander une attestation d assurance 13

14 CONSISTANCE DU DOMAINE PRIVE: Biens qui a contrario ne relèvent pas du domaine public, plus quatre catégories de biens: - Réserves foncières - Biens immobiliers à usage de bureau ne formant pas un tout indivisible avec ceux du domaine public - Bois et forêts - Chemins ruraux - Logements communaux 14

15 GESTION DU DOMAINE PRIVE COMMUNAL - Biens gérés selon les règles du droit privé mais qui sont insaisissables. - Sur décision du conseil municipal, ils peuvent être échangés, loués ou vendus. NB: les chemins ruraux, bien que faisant partie du domaine privé de la commune, sont soumis à un régime spécifique. 15

16 LES LOGEMENTS A USAGE D HABITATION - Dispositions applicables: - loi «Mermaz»du 6/07/ loi «Mehaignerie» du 23/12/ loi «Quillot» du 22/06/ loi du 01/09/ Application de la loi du 6 juillet

17 Application de la loi de 1989: - locations à usage d habitation - locations de locaux à usage mixte professionnel et d habitation principale, - locations de garages, places de stationnement, jardins et autres locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur La loi ne s applique pas aux locaux meublés, les logements-foyers, les logements de fonction, les locations à caractère saisonnier. 17

18 Dispositions importantes de la loi de 89: - Dispositions d ordre public: qu il s impose aux parties peu importe les clauses prévues dans le contrat. - Bail conclu pour une durée de 6 ans une personne morale et de 3 ans pour une personne physique. - Le contentieux relèvera de la compétence des tribunaux judiciaires territorialement compétent (Juge de proximité, TI, TGI) NB: Modèle de bail disponible sur demande à l AMA ou sur le site internet 18

19 CARACTERISTIQUE DU BAIL - La loi impose un écrit. - Nom et dénomination des parties, domicile respectif obligatoire. - Autres mentions facultatives mais peuvent être importantes. - Sous location interdite sauf autorisation du bailleur. - Le bail arrivé à terme va se poursuivre par tacite reconduction ou bien à la suite d'une offre de renouvellement acceptée. - Préavis de trois mois pour les locataires, réduit à un mois dans certains cas et de 6 mois, pour le vendre, ou pour motif légitime et sérieux (en cas de manquement grave du locataire en cours de contrat) 19

20 - TEXTES APPLICABLES: CODE CIVIL DECRET DU 30/09/1953 CODE DU COMMERCE - BIENS CONCERNES: locaux à usage commercial, industriel ou artisanal biens du domaine privé de la commune dans lequel un fonds est exploité. NB: Les biens du domaine public ne peuvent être soumis à ce statut 20

21 - CARACTERISTIQUE DU BAIL COMMERCIAL libre négociation possible à l exception : durée du bail: 9 ans minimum, possibilité de dérogation à 24 mois. droit au renouvellement du locataire ou paiement d une indemnité d éviction possibilité pour le locataire de céder son bail à l acheteur de son fonds possibilité de révision triennale du loyer droit à déspécialisation des activités du locataire. NB: Pour les locaux non soumis aux baux commerciaux, les parties sont toujours libre d adopter ce statut. 21

22 LE CONTRAT Suppose la capacité et le consentement des parties. - Contrat écrit recommandé: Rédaction par un praticien du droit si possible Acte notarié obligatoire si le bail est d une durée supérieure à 12 ans. - Destination des lieux L activité prévue au bail doit correspondre à celle envisagée. Un bail «tous commerces» ou autorisant l exercice d un grand nombre d activités permet de changer facilement d activité et de céder plus librement le bail. 22

23 Clauses relatives à la cession et à la location Toute clause qui interdirait au locataire de céder son bail pour vendre son fonds de commerce est nulle. sous-location interdite sauf stipulations contraires dans le bail ou accord du bailleur Le décret de 1953 ne règle pas: La fixation du montant du loyer à l origine La fixation des charges accessoires au loyer Les charge de réparation : (référence à l article 606 du code civil )Certaines obligations et droits du propriétaires et du locataires 23

24 Au sens de l article 606 du Code civil, les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l immeuble dans sa structure générale, et souverainement retenu : Les travaux de mise en conformité des toitures La réfection de l'installation électrique La reprise de la fuite d'eau en cave Les réparations d une canalisation détruite par le gel La remise en état de la couverture de l'appentis La préservation de l'immeuble 24

25 24 mois maximum Aucun droit au renouvellement, soit le locataire part à la fin du contrat, soit un bail commercial classique doit être signé On ne peut pas signer ce type de bail avec le même locataire après un bail classique. Le loyer est généralement plus bas ( contrepartie de la précarité) La propriété commerciale n est pas garantie, en ce sens où si l affaire marche bien pour le commerçant, il devra se plier soit aux exigences du propriétaire, soit déplacer son commerce. Ni le locataire ni le loueur ne peuvent donner congés avant le terme du contrat. Les loyers sont dus jusqu aux termes du contrat quand bien même le locataire décide de partir avant. 25

26 - TEXTES APPLICABLES: Articles 1763 et suivants du code civil Articles L et suivants du code rural - BIENS CONCERNES: Toute mise à disposition à titre onéreux d un bien immeuble à usage agricole en vue de l exploiter est régie par les dispositions du statut du fermage et métayage 26

27 CARACTERISTIQUE DU BAIL RURAL conclu de gré à gré ou par adjudication publique durée du bail est de 9 ans, sauf si un accord entre les parties en cours d exécution du bail en décide autrement prix de chaque fermage n est pas libre Contrat de droit privé :la qualification du contrat est maintenue en bail rural même s il y a des clauses exorbitantes du droit commun Compétence de principe: tribunal paritaire des baux ruraux est compétent pour trancher les conflits. L du code rural et de la pêche maritime le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. NB: il ne peut y avoir de conclusion d un tel bail sur le domaine public. 27

28 LE CONTRAT - Suppose la capacité et le consentement pour signer un tel contrat. - Contrat écrit souhaitable: L écrit est une preuve, mais non une condition de validité du bail - Durée ne pouvant être inférieure à 9 ans renouvelable ; - Aucune clause ne peut déroger au procédure et délai de résiliation du bail sauf d un commun accord entre les parties. 28

29 Contrats distincts et dérogatoires aux statuts des baux commerciaux, des baux d habitation et des baux ruraux. Relevant en principe de la compétence des juges judiciaires Généralement conclus pour une période courte La redevance payée est et doit être modique La commune peut se réserver le droit de reprendre le bien à tout moment si les besoins du service le justifient. Elles se caractérise quelque soit sa durée, par le fait que l occupation des lieux n est autorisée qu en raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée qui dépend de circonstances autres que la seule volonté des parties. 29

30 LES ELEMENTS ESSENTIELS DE LA CONVENTIONS D OCCUPATIONS résident - Dans l aléa, c est-à-dire la survenance d un évènement dont la date de réalisation est incertaine et qui caractérise la précarité du droit de l occupant. - Dans la modicité de la redevance qui doit toujours être inférieure au prix du marché. - L exclusion des règles du louage des choses (art et suivants du code civil). 30

31 Le louage des choses des articles 1708 et 1709 du code civil: contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. Le prêt à usage anciennement dit «Commodat» régi par les articles 1874 et suivants du Code civil: contrat par lequel une chose est prêtée gratuitement à l'emprunteur, dit commodataire, à la charge de la restituer en nature. C est en quelque sorte un contrat de location sans loyer. Le commodataire est responsable du dommage qui arrive à la chose prêtée et doit respecter les conditions du contrat. Il convient dans tous les cas d établir un écrit Ex: ( location de garages, entrepôts, jardins familiaux, granges, terrains nus pour le pacage du bétail dans certains cas, ). 31

32 GESTION DIRECTE - Régie simple : activité gérée par la commune sous l autorité du maire avec les moyens humains et matériels de celle-ci, dans le cadre du budget communal - Régie autonome: gestion directe du service public par la commune et ses groupements peut tout aussi revêtir la forme d une régie dotée de l autonomie financière c est à dire que les recettes et les dépenses sont annexés à un budget distinct. 32

33 GESTION INDIRECTE ( Gestion déléguée) C est une gestion confiée à un tiers public ou privé. La commune conserve cependant la maîtrise du service au travers de ses pouvoirs d organisation et de contrôle. - Régie personnalisée: confiée à un établissement public distinct de la commune car doté de l autonomie financière, de la personnalité morale et qui possède ses propres organes de gestion. - La gérance: service confié à un tiers, le gérant, en contrepartie du versement par la commune d une rémunération proportionnelle au service rendu. Ce type de contrat fait peser sur la collectivité un certain risque financier dès lors qu elle conserve les bénéfices et assume les déficits en fonction du service rendu La commune assure l investissement et conserve la maîtrise générale du service, fixe les tarifs. L avantage pour le gérant est qu il ne réalise aucun investissement préalable et ne supporte aucun risque financier. 33

34 Les délégations de service public: 3 grands modes de délégations: La concession, l affermage, la régie intéressée. Principe: Contrat soumis à une procédure préalable de publicité et de mise en concurrence permettant la présentation de plusieurs offres dans les conditions prévues par le CGCT. La concession de service public: La commune confie à un tiers le soin de construire, de financer et d exploiter un équipement à ses risques et périls et en contrepartie d une rémunération versée par les usagers en vertu d un contrat d une durée suffisante pour permettre l amortissement des immobilisations financées par le concessionnaire. 34

35 L affermage: forme de concession par laquelle la commune confie à un tiers «fermiers», le soin d exploiter un service au moyen d un équipement déjà construit en se rémunérant directement auprès des usagers. Il a en charge : l exploitation du service sans avoir les dépenses de premier établissement. En sus de sa rémunération, il peut percevoir,sur les usagers une redevance dite «surtaxe» qu il reverse à la commune pour la mise à disposition des équipements dont il bénéficie. travaux financés par les résultats d exploitation et non par l autorité délégante au moyen du versement d un prix sous peine d être requalifié de marchés publics. durée relativement courte et résiliation par l autorité délégante n implique pas une clause expresse e t sans que le juge soit saisi. 35

36 La régie intéressée: Mode de gestion très proche de la gérance, défini comme un contrat par lequel un exploitant, appelé «régisseur intéressé» est chargé pour le compte de la collectivité délégante, d assurer l exploitation d un service public et d entretenir la relation avec les usagers en percevant le prix acquitté par ces derniers, moyennant un rémunération qui lui est versée par la collectivité, laquelle comporte un élément fixe et un élément variable. La gestion est assurée par l exploitant aux risques et périls de la collectivité délégante. Il est important que l intéressement aux résultats soit suffisamment important. La durée est courte puisque le régisseur n a pas à amortir des investissements lourds. 36

37 TYPE DE CONVENTION DEPENSE DE PREMIER ETABLISSEMENT REMUNERATION DU DELEGATAIRE CONCESSION Concessionnaire Rémunération versée par les usagers, en vertu d un contrat d une durée suffisante pour permettre l amortissement des immobilisation financées par le concessionnaire AFFERMAGE Commune délégante Rémunération versé par les usagers en vertu d un contrat d une durée plus courte que la concession; une surtaxe peut être perçue que le délégataire reverse à la commune délégante pour la mise à disposition des équipements dont il bénéficie REGIE INTERESSEE Commune délégante Rémunération versée par le délégant, comportant une part fixe et un élément variable correspondant à l intéressement du régisseur à l exploitation de l activité en relation avec les usagers. Il est impératif que l intéressement au résultats soit suffisamment important par rapport aux couts engagés( sinon risque de requalification en marché public) 37

38 Verdun,mercredi 24 avril 2013 Méras, jeudi 25 avril 2013 Limbrassac, jeudi 16 mai 2013 Soueix, jeudi 30 mai 2013 VERDUN, mercredi 38