Un outil de portage au service des copropriétés

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Marie-Madeleine Gauvin
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1 Un outil de portage au service des copropriétés Coprocoop : une coopérative d Hlm Un objectif : Créer un outil dédié au portage de lots en copropriétés dégradées. La réponse : Une SCIC Hlm réunissant l ensemble des acteurs de la copropriété : Collectivités locales : Région Ile de France, et mairies Bailleurs Hlm : Antin résidence, SCCI, Essonne Habitat, Coopération et famille, Toit et Joie, LOGIREP, Monde associatif : ARC, APIC, UR-PACT, Fondation Abbé Pierre, SDHC Secteur Bancaire : CDC, Dexia Habitat et Crédit Coopératif COPROCOOP ILE DE FRANCE 2

La réponse : Une SCIC Hlm réunissant l ensemble des acteurs de la copropriété : Collectivités locales : Région Ile de France, et mairies

2 Coprocoop : une coopérative d Hlm Des interventions ciblées : copropriétés identifiées en OPAH ou PdS et sous label régional Un partenariat constant : convention avec la ville, coopération avec les acteurs (opérateur, syndic, syndicats des copropriétaires, ) Des aides spécifiques : accès aux financements CDC bonifiés par la région, ANRU, ANAH, Une gouvernance originale : coopérative d intérêt collectif avec une organisation des associés sous forme de collèges, présence des usagers, résultats réinvestis, COPROCOOP ILE DE FRANCE 3 Les Objectifs du Portage Aider au redressement financier de la copropriété: En se substituant aux copropriétaires défaillants En prévenant les risques d impayés sur les copropriétaires fragiles En étant «bon» copropriétaire Garantir les situations d occupation En agissant sur la proportion PO/PB lorsqu il ya déséquilibre En maîtrisant la future occupation (acquisition en lieu et place de bailleurs indélicats, ) Participer à la vie de la copropriété En participant au vote en AG, aider à ce que les travaux soient votés En appui au côté du conseil syndical en appui technique le cas échéant COPROCOOP ILE DE FRANCE 4

collectif avec une organisation des associés sous forme de collèges, présence des usagers, résultats réinvestis, COPROCOOP ILE DE FRANCE 3 Les Objectifs du Portage Aider au redressement financier de

3 Schéma d une opération Identification de la copropriété (opérateur/ville) Signature de la Convention coprocoop/ville (volume, engagements, calendrier) Travail d ingénierie sociale mené par coprocoop : Diagnostic social orienté portage Mise en place de procèdures plus appropriées quand le portage ne l est pas Accompagnement des familles dans leurs démarches Acquisitions de lots Participation à la vie de la copropriété (présence en AG notamment pour les votes liés au plan de patrimoine) et réalisation des travaux sur parties privatives Mise en location ou sous-location Sortie de portage : revente dans le cadre d une accession sociale à la propriété COPROCOOP ILE DE FRANCE 5 Le cadre de l intervention La copropriété : construite en 1964, 185 lots principaux, 150 m de long sur 9 niveaux En plan de sauvegarde depuis 2002, un 2nd signé en mars 2008 et rendu possible par le portage Un programme de travaux de 6,6 M sur 5 ans COPROCOOP ILE DE FRANCE 6

vie de la copropriété (présence en AG notamment pour les votes liés au plan de patrimoine) et réalisation des travaux sur parties privatives Mise en location ou sous-location Sortie de portage :

4 Le cadre de l intervention En administration judiciaire depuis 2006 Deux gros bailleurs «marchands de sommeil» qui cumulent près d 1 M de dettes de charges et travaux. Un protocole d accord signé avec les deux copropriétaires dans le cadre de l administration provisoire (blocage de toutes les ventes et séquestre des sommes) Une mission d étude pré-portage confiée par la mairie COPROCOOP ILE DE FRANCE 7 Le cadre de l intervention Le protocole prévoit l achat de 9 logements : 3 vacants (1600 /m²) 3 occupés (1200 /m²) 3 squattés (800 /m²) L affectation de l intégralité des sommes au paiement des dettes de charges et de travaux L engagement de vendre à COPROCOOP d autres logements aux prix fixés par le protocole COPROCOOP ILE DE FRANCE 8

pré-portage confiée par la mairie COPROCOOP ILE DE FRANCE 7 Le cadre de l intervention Le protocole prévoit l achat de 9 logements : 3 vacants (1600 /m²) 3 occupés (1200 /m²) 3 squattés

5 Le montage de l opération Charges PRP : K Prix d achat + Frais 907 K Travaux PC + PP Frais de portage - PP : 350 /m² en moyenne soit 245 K -Quote-part travaux PC : 13 K au logement soit 111 K - Acquisition et travaux financés en PRU à 100% sur 5 ans avec différé de 4 ans (3.45%) - Charges de copropriété, TFPB, assurances, frais de gestion : 3000 au lot/an COPROCOOP ILE DE FRANCE 9 Le montage de l opération Produits CA prévisionnel : K Subventions Produits locatifs Produits de cession - ANAH : 108 K - CRIF : bonification des intérêts de portage : 210 K - Taux de loyers pratiqués (sur la copropriété/quartier/marché) - Loyer actuel du locataire : en moyenne 5.81 /m² mensuel - Le PV d équilibre est celui du marché en 2007 : 1850 /m² - PV objectif : 2100 /m² (156 K au logement) - Marge prévisionnelle : 121 K COPROCOOP ILE DE FRANCE 10

45%) - Charges de copropriété, TFPB, assurances, frais de gestion : 3000 au lot/an COPROCOOP ILE DE FRANCE 9 Le montage de l opération Produits CA prévisionnel : 1 542 K Subventions Produits locatifs

6 Portage à Vitry-sur-Seine COPROCOOP ILE DE FRANCE 11 Portage à Vitry-sur-Seine COPROCOOP ILE DE FRANCE 12

7 Portage à Vitry-sur-Seine COPROCOOP ILE DE FRANCE 13 Portage à Vitry-sur-Seine COPROCOOP ILE DE FRANCE 14

8 L occupation des logements Elle représente la principale difficulté de la mission de portage : 6 logements occupés, dont un sans droit ni titre Nécessaire car permet des produits locatifs Un logement occupé court moins de risques qu un logement vide Mais la question du relogement doit être traité bien en amont de la sortie du portage COPROCOOP ILE DE FRANCE 15 L occupation des logements Mission FSH financée par le département du Val-de- Marne avec audit social des familles, Maintien dans les lieux de la famille sans droit ni titre le temps que le logement vacant où le relogement se fera soit rénové, Prise à bail des logements vacants par une association spécialisée dans l insertion par le logement qui fera de la sous-location, Suivi social des familles pendant la durée de la souslocation et accompagnement jusqu au logement social COPROCOOP ILE DE FRANCE 16

FSH financée par le département du Val-de- Marne avec audit social des familles, Maintien dans les lieux de la famille sans droit ni titre le temps que le logement vacant où le relogement se fera

9 La sortie du portage Le revente du lot intervient de 3 à 5 ans après son acquisition : Une fois que la copropriété a retrouvé un fonctionnement normal (impayés, travaux votés et/ou réalisés) Une fois qu elle s est réinscrit dans le cadre du marché local du logement Une fois que les équilibres économiques du portage sont assurés COPROCOOP ILE DE FRANCE 17 La sortie du portage La revente du lot se fait dans le cadre d une accession sociale à la copropriété : Prix de vente plafonnés Plafonds de ressources Agrément par la ville de Vitry COPROCOOP ILE DE FRANCE 18

fois que les équilibres économiques du portage sont assurés COPROCOOP ILE DE FRANCE 17 La sortie du portage La revente du lot se fait dans le

10 La sortie du portage La revente se fait dans le cadre partenarial d un «comité d agrément» qui associe : COPROCOOP, La ville Ce comité doit définir quels candidats répondent le mieux : Aux critères de redressement de la copropriété Aux conditions de cible définies COPROCOOP ILE DE FRANCE 19 La sortie du portage A ce jour : 6 logements entièrement rénovés pour un coût moyen au logement de 40 K TTC : PV moyen (T5) : 200 K soit 2530 /M 2 5 logements revendus : 3 à des nouveaux occupants et 2 aux locataires en place (PV moyen dans ce cas : 1700 /M 2, ) 4 logements en vente Intégralité des acquéreurs sous plafonds PAS, et éligible au défunt PTZ+ COPROCOOP ILE DE FRANCE 20

logements entièrement rénovés pour un coût moyen au logement de 40 K TTC : PV moyen (T5) : 200 K soit 2530 /M 2 5 logements revendus : 3 à des nouveaux occupants et 2

11 Le bilan Sortie de la copropriété des deux bailleurs indélicats Plan de patrimoine réalisé à 100% : amélioration notable du cadre de vie (notamment en terme de performance énergétique) Une gestion plus saine mais vigilance de l opérateur sur les impayés qui ont tendance à repartir à la hausse des prix de vente qui ont réinscrits la copropriété dans un cadre de fonctionnement «normal» COPROCOOP ILE DE FRANCE 21 Un outil de portage au service des copropriétés COPROCOOP ILE DE France 2, rue de la roquette PARIS Tél : Fax : Mél :

la hausse des prix de vente qui ont réinscrits la copropriété dans un cadre de fonctionnement «normal» COPROCOOP ILE DE FRANCE 21 Un outil de

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