Rapport pour le conseil régional

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1 Rapport pour le conseil régional <%moiscx%> JUIN 2013 Présenté par Jean-Paul Huchon Président du conseil régional d'ile-de-france ACTION REGIONALE EN FAVEUR DE L HABITAT PRIVE RENFORCEMENT DE LA PARTICIPATION REGIONALE AU CAPITAL DE LA SCIC HLM COPROCOOP ILE-DE-FRANCE <%numcx%> CR 51-13

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3 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 3 RAPPORT N <%numcx%> CR Chapitre budgétaire 905 «Aménagement des territoires» Code fonctionnel 54 «Habitat Logement» Programme «Aide au parc privé» Sommaire EXPOSE DES MOTIFS... 4 ANNEXE AU RAPPORT N ANNEXE AU RAPPORT N ANNEXE AU RAPPORT N ANNEXE AU RAPPORT N PROJET DE DELIBERATION... 05/06/13 16:06:00

4 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 4 RAPPORT N <%numcx%> CR EXPOSE DES MOTIFS La Région mène depuis de nombreuses années une action volontariste et reconnue en faveur de l amélioration du parc privé et du soutien aux copropriétaires en difficulté. L article 20 de la délibération n CR du 10 février 2011 a posé le principe d un renforcement de l action développée par Coprocoop Ile-de-France en matière de portage de lots en copropriétés. La SCIC Coprocoop Ile-de-France est une société coopérative d intérêt collectif de statut HLM créée en 2005, dédiée au portage immobilier provisoire dans les copropriétés inscrites en plan de sauvegarde ou en OPAH copropriétés dégradées, dont la Région a pris des parts au capital en 2006 par délibération n CP du 6 juillet Elle a été créée le 20 janvier 2005 et son statut HLM validé après avis du Comité Régional de l Habitat le 15 décembre Elle regroupe des collectivités territoriales (Ville d Athis-Mons, Région Ile-de-France), des opérateurs HLM (Antin résidences, Coopérer pour habiter, Essonne habitat, Toit et Joie etc.), des associations (Fondation Abbé Pierre, URPACT, Emmaüs, Pour Loger, ARC etc.), des établissements financiers (CDC, Dexia, Crédit coopératif). Les membres du conseil d administration sont organisés en six collèges ainsi identifiés : - un collège des utilisateurs (copropriétés et/ou collectivités locales) - un collège des salariés - un collège des opérateurs HLM - un collège des banques - un collège des partenaires associatifs. En se portant acquéreur auprès des copropriétaires débiteurs, elle leur permet de rester dans les lieux, de redresser leur situation financière et de participer ainsi à l engagement des programmes de travaux nécessaires à la requalification des ensembles immobiliers concernés. Elle intervient à la demande des villes et demande à être garantie en matière de relogement. L objectif initial était l acquisition et le portage d une cinquantaine de lots par an. Cependant, cet organisme n a acquis qu une trentaine de logements en quatre ans. Or, la multiplication des cas de copropriétés en difficulté mobilisant des dispositifs publics d appui conduit de plus en plus de communes à solliciter l intervention de Coprocoop, sans que celle-ci ne puisse intervenir. En effet, le développement de son activité se heurte au sous-dimensionnement de son capital au regard des lourds investissements qui ont dû être mis en œuvre au début de l activité pour l achat des logements et qui n ont pu être compensés, pour le moment, par des recettes issues des reventes de lots. En effet, le cycle s amorce à peine compte tenu du temps de portage nécessaire, de l ordre de 3 à 5 ans. L activité de portage suppose de pouvoir disposer d un fonds de roulement important, en particulier en début de cycle de portage, pour assumer le préfinancement des acquisitions et la charge des travaux. En outre, l équipe est très réduite (deux temps plein et demi) au regard du long travail de négociation nécessaire et de la nécessité de mettre en place une ingénierie sociale auprès des ménages, non financée à ce 05/06/13 16:06:00

5 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 5 RAPPORT N <%numcx%> CR S agissant d une démarche qui relève encore de l expérimentation, il est apparu nécessaire d engager avec les principaux partenaires regroupés autour de cet opérateur des discussions nécessaires en vue de consolider son action à bref délai. Ainsi, après l adoption de la délibération-cadre de février 2011, des échanges avec les différents financeurs membres du conseil d administration ont-ils été conduits et une réunion de travail a-telle été organisée en septembre Des discussions ont ensuite été conduites entre la Région et la Caisse des dépôts et consignations, et entre cette dernière et Coprocoop durant l année Divers arguments conduisent à confirmer cette orientation et à proposer de renforcer cet outil aujourd hui sans équivalent : - la problématique des copropriétés en difficulté tend à toucher un nombre croissant de collectivités et à rendre pressant le besoin d un opérateur de portage ; - l outil Coprocoop présente la spécificité de réunir en son sein l ensemble des intervenants concernés ; - - la forme juridique de la société coopérative anonyme d intérêt collectif d HLM (loi n du 17 juillet 2001 portant création des SCIC, loi n du 1er août 2003 portant création des SCIC HLM et décret n du 14 octobre 2004 aux sociétés anonymes coopératives d intérêt collectif d HLM) présente les particularités et avantages suivants : réunion d acteurs de nature différente, variabilité du capital autorisant à associer de nouveaux acteurs à tout moment, de manière pérenne ou ponctuelle, adaptation à la poursuite d un objet d utilité générale, crédibilité et accès à des financements privilégiés, de même que possibilité de desserrement quand des opérations de relogement sont nécessaires (du fait du rattachement au mouvement HLM) ; - relevant à la fois de la législation HLM et du mouvement coopératif, son activité est encadrée strictement par des procédures de contrôle interne (comité des engagements, commission d appels d offres) et externes ; - à ce dernier titre, son action fait l objet de contrôle de la MIILOS et de l association pour la révision, l assistance et la garantie des sociétés coopératives ARECOOP) ; cette dernière modalité de contrôle donne lieu à une procédure dite de «révision coopérative», audit obligatoire effectué tous les cinq ans. Le rapport établi dans le cadre de cette dernière procédure en 2011 fait notamment le constat de la pertinence du modèle économique et de la plus value sociale de l activité de la coopérative développée en matière d ingénierie sociale en direction des ménages (repérage de ménages en difficulté, diagnostic de leur situation, proposition de solutions et appui aux démarches), en parallèle de l action proprement dite de portage sur les logements (acquisition, gestion locative, remise en état des logements, revente). Il ressort également de cette révision coopérative que cet outil apporte des réponses adaptées aux différentes problématiques locales. Le rapport met enfin l accent sur la sous-capitalisation de Coprocoop, qui ne lui permet pas d atteindre son niveau d activité optimal. La nécessité du renforcement des fonds propres de la coopérative a donné lieu, en décembre 2011, à la dévolution partielle d un boni de liquidation d une SA d HLM au profit de Coprocoop, d un montant de par le ministère du logement. Au 31 décembre 2012, le capital de Coprocoop est de , alors que ses statuts le fixent à /06/13 16:06:00

6 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 6 RAPPORT N <%numcx%> CR La Caisse des dépôts et consignations étudie actuellement un renforcement significatif de sa participation dans le capital, et normalement à parité avec la Région. Parallèlement, Coprocoop a engagé des discussions avec le Crédit Agricole et le Crédit coopératif. Compte tenu de ces éléments, il est proposé que la Région approuve le principe d un renforcement de sa participation au capital de Coprocoop Ile-de-France. Le montant et les modalités de cet apport seront décidés par la commission permanente au vu du tour de table financier constitué avec les différents partenaires intéressés. Il convient de rappeler que l intervention en matière de portage constitue l une des multiples mesures complémentaires promues par la Région dans le cadre de son intervention en faveur du parc privé dégradé, qui s appuie notamment sur les aides à l ingénierie ou aux travaux, et qui peut faire l objet d une aide spécifique sous forme de bonification des prêts contractés auprès de la Caisse des dépôts et consignations, dans le cadre du dispositif régional d aide au portage foncier et immobilier. Je vous prie de bien vouloir en délibérer. Le président du conseil régional d Ile-de-France JEAN-PAUL 05/06/13 16:06:00

7 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 7 RAPPORT N <%numcx%> CR ANNEXE AU RAPPORT N 1 ELEMENTS DE BILAN DE L ACTION DE COPROCOOP ILE-DE-FRANCE Le portage immobilier provisoire, conçu comme outil au service de la requalification des copropriétés en difficulté a été introduit par la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. L article 82 de cette loi a en effet complété comme suit l article L du code de la construction et de l habitation : «Dans ces mêmes copropriétés, lorsqu elles font l objet d un plan de sauvegarde en application de l article L , les organismes HLM peuvent, selon des modalités précisées par décret en Conseil d Etat qui peuvent déroger aux règles applicables aux habitations à loyer modéré, acquérir des lots en vue de leur revente, y effectuer tous travaux et les louer provisoirement. Ces dispositions sont aujourd hui prévues à l article L du code de la construction et de l habitation». Etat des lieux rapide sur la question du portage immobilier dans les copropriétés Tout en constituant un élément clé de l intervention publique déployée en faveur du redressement des copropriétés, ce nouvel outil n a pas été vraiment mobilisé par les organismes HLM, au cours de la décennie écoulée, à l exception notable de la démarche coopérative qui a conduit à la création de la SCIC SA d HLM Coprocoop Ile-de-France, courant Pourtant, le rapport public remis par le président de l ANAH, M. Dominique Braye, sur le thème de la copropriété en difficulté, consacre un long développement à la question du portage immobilier en copropriété et lui promet un certain essor, tant au regard de la variété des configurations que pourrait prendre cet outil, qu au regard de la variété des finalités qui peuvent lui être assignées. Trois types de portage immobilier sont en effet déclinés dans ce rapport public, que l on peut présenter schématiquement comme suit : - le portage de redressement ciblé : ce dispositif correspond au portage immobilier provisoire existant, conformément aux prescriptions de la loi SRU. Comparable à de la chirurgie de précision, il vise à la maîtrise d un nombre restreint de lots et permet de traiter la situation d impasse à laquelle certains copropriétaires, parmi les plus modestes, sont confrontés, alors même qu un effort substantiel doit être consacré à l indispensable réhabilitation du bâti. Il constitue également le signe d une mobilisation publique à destination des marchands de sommeil. - le portage de redressement massif : situé à mi chemin entre le redressement classique de la copropriété et l hypothèse d une appropriation publique totale, il suppose des acquisitions en grand nombre au sein d un même ensemble immobilier pour tenter de juguler le processus de dégradation. Faisant le pari d une possibilité de retour à meilleure fortune d une copropriété en voie de décrochage, il présente des risques non négligeables, en raison des ressources financières requises pour sa mise en œuvre. - le portage d acquisition complète progressive : il vise la mutation de l ensemble immobilier sous un autre régime (démolition, transformation en logement social, ou tout autre objet). Une telle présentation reste, à ce jour, plus prospective qu opératoire puisque, en dehors du dispositif précité de portage immobilier provisoire, décliné selon l esprit de la loi SRU, les autres outils ne sont pas modélisés ni finalisés, à défaut d une définition suffisamment précise de leurs objectifs, d une clarification des moyens de financement de l activité développée, à défaut enfin d une désignation des acteurs qui en assureront la mise en œuvre ; même si, par ailleurs, l 05/06/13 16:06:00

8 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 8 RAPPORT N <%numcx%> CR et l EPFIF ont d ores et déjà occasionnellement investi ce nouveau champ dans le cadre d actions ponctuelles (Grigny, Evry). De fait, les réflexions en cours actuellement, au regard notamment des enjeux sur Clichy-sous- Bois ou Grigny, conduisent à explorer la voie d un opérateur ad hoc, créé soit ex nihilo, soit à partir d opérateurs existants (filiales dédiées par exemple). Cependant, sans attendre d éventuelles évolutions institutionnelles tenant compte des préconisations précitées du rapport Braye, ou de l annonce d un repositionnement du nouveau PNRU vers le traitement des copropriétés dégradées, la Région a été amenée à redéfinir les modalités de son intervention en faveur de la requalification durable des copropriétés, dans la délibération cadre du 10 février 2011 et à exprimer son souci de pouvoir disposer dorénavant de stratégies globales, plus performantes, plaçant notamment la question du portage immobilier provisoire au cœur du dispositif de redressement des copropriétés accompagnées. Véritable clé de voûte des labels CDSR (copropriétés en difficulté soutenues par la Région) remaniés en février 2011, le portage immobilier provisoire est en effet devenu l élément révélateur du potentiel de redynamisation des copropriétés et de la qualité de l investissement consenti par la collectivité locale instigatrice de la mesure de redressement. Faisant le pari d une réinscription à moyen terme de la copropriété dans un marché immobilier dynamique et de la possible sécurisation des parcours résidentiels des ménages les plus précaires, le portage est désormais l un des facteurs contribuant le mieux à la régulation d ensembles immobiliers qui sont parties prenantes de l attractivité urbaine, et pour lesquelles la dimension purement réparatrice des interventions publiques classiques n est plus de mise, ni simplement efficiente. Dès lors, la mobilisation d un acteur de portage à même d accompagner l ensemble des sites labellisés par la Région requiert un nouveau dimensionnement de l outil. Un soutien renforcé aux dispositifs de portage immobilier provisoire. D une manière générale, la Région apporte son soutien aux activités de portage immobilier provisoire sous différentes formes. Elle peut accorder une bonification des taux d intérêts liés aux emprunts souscrits auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations par les organismes de portage, lorsque ceux-ci procèdent à des acquisitions de lots en copropriété. La Région figure au nombre des partenaires ayant directement contribué à la création de la SCIC Coprocoop Ile-de-France, sur la base d une participation au capital de initialement versée en application de la délibération n CP et, depuis, prend régulièrement part aux débats de son conseil de surveillance et contribue à l orientation de son activité. En conditionnant l octroi des labels CDSR à une évaluation et un recensement préalables des besoins en portage de lots, en relogement des ménages et de toute autre mesure participant à la sécurisation des parcours résidentiels, la Région incite à la clarification des engagements requis auprès des communes ou EPCI concernés, sachant que les collectivités doivent garantir, conventionnellement, un minimum de contreparties à l opérateur choisi pour intervenir sur la thématique du portage. Eléments de bilan de l activité de COPROCOOP Ile-de-France Fondée en 2006, Coprocoop Ile-de-France est une coopérative d HLM dédiée au portage immobilier provisoire dans les copropriétés inscrites en plan de sauvegarde ou en 05/06/13 16:06:00

9 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 9 RAPPORT N <%numcx%> CR copropriétés dégradées sur le territoire de l Ile-de-France. En se portant acquéreur auprès de copropriétaires débiteurs, elle permet aux copropriétés de redresser leur situation financière et d engager ainsi les programmes de travaux nécessaires à leur requalification. Les logements ainsi portés ont vocation à être revendus, après une période de 2 à 5 ans, dans le cadre d une accession sociale sécurisée. a. Le tour de table Société coopérative d intérêt collectif d Hlm, Coprocoop Ile-de-France réunit sous forme de collèges un tour de table varié d acteurs impliqués à différents titres dans le traitement des copropriétés dégradées : La Région Ile-de-France et 8 communes, 12 opérateurs HLM (Antin Résidences, CPH, Logirep, Coopération et Famille, Domnis, Habitation Transport, Pierres Avenir Construction, Toit et Joie, Essonne Habitat, Notre cottage accession, SCCI, Vitrycoop Habitation), 4 opérateurs associatifs (APIC, Association des responsables de copropriétés ARC, Fondation Abbé Pierre, Union régionale des PACT), 4 partenaires financiers (Caisse des dépôts, Dexia, Crédit Coopératif, SDHC). Au 31 décembre 2012, le capital de Coprocoop est de b. Le mode d intervention Animée par une équipe de trois collaborateurs, Coprocoop Ile-de-France intervient selon les règles suivantes : la copropriété doit être inscrite en plan de sauvegarde ou en OPAH copropriété dégradée, une convention est conclue entre Coprocoop et la commune qui détermine les conditions d intervention (périmètre, objectifs quantitatifs, engagements de la collectivité, dont le relogement des occupants si besoin), sur ces bases, Coprocoop assure un travail d ingénierie sociale (identification des besoins en transparence avec l opérateur du plan de sauvegarde ou de l OPAH et le syndicat des copropriétaires, identification des ménages concernés, entretiens et négociations), Coprocoop se porte acquéreur en mobilisant des financements de la Caisse des dépôts et consignations bonifiés par la Région, complétés le cas échéant et sous réserve d éligibilité, par une subvention de l ANRU en cas de déficit d exploitation. Le financement de la CDC inclut une part de travaux non subventionnés par l ANAH, les travaux de remise en état peuvent être en partie financés par des subventions de l ANAH, les logements ainsi acquis sont temporairement loués aux anciens propriétaires le temps de la mise en œuvre du relogement, ou éventuellement à des associations d insertion, lorsque la situation de la copropriété le permet et dans un délai de 2 à 3 ans après l acquisition, le logement est revendu, en priorité à son occupant ou à tout autre acquéreur à titre de résidence principale et dans le cadre de l accession sociale 05/06/13 16:06:00

10 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 10 RAPPORT N <%numcx%> CR LES OPERATIONS DE PORTAGE EN COURS COPROCOOP est signataire de 6 conventions de portage : OPERATIONS Objectif de portage Nombre de logements portés depuis l origine Nombre de logements en vente Nombre de logements vendus ou sous promesse EVRY TORCY SEVRAN EPINAY MONTREUIL VITRY-SUR- SEINE TOTAL Par ailleurs, Coprocoop a été sollicitée pour intervenir notamment, courant 2013, sur les opérations suivantes : - Argenteuil : Val d Argent - Villiers-le-Bel : La Cerisaie - Montigny-lès-Cormeilles : Copropriétés Diderot et Les Sources. 2. LA METHODOLOGIE DE COPROCOOP Les modalités d intervention sont établies en partenariat avec les opérateurs des plans de sauvegarde, selon le schéma général suivant : - en lien avec le syndic et suite à une présentation de son mode d intervention au conseil syndical, Coprocoop identifie les éventuelles acquisitions de logements possibles au regard des dettes de charges de propriétaires occupants (supérieures à uros et donc non éligible au Fonds Solidarité Logement Copropriété) ou de bailleurs. - Le chargé de mission établit un diagnostic social approfondi des ménages pré-identifiés par l opérateur, dont l objet est, outre le fait de disposer d informations exhaustives sur la situation du copropriétaire, de disposer des éléments nécessaires à l évaluation de la pertinence du portage. - Sur cette base, une «fiche de synthèse copropriétaire» est rédigée. Celle-ci synthétise les données sociales et économiques qui permettent au comité d engagement de Coprocoop de valider, ou non, les acquisitions. - Coprocoop peut se présenter, dès lors qu elle en est informée, à la barre du Tribunal de Grande Instance pour les ventes par adjudication qui concernent les copropriétés. Il est précisé que ce mode d intervention ne permet que de maîtriser l occupation future du logement mais n est qu une solution a minima concernant le recouvrement des dettes correspondantes. - Ces acquisitions ne se font que lorsque la situation financière du propriétaire est telle que la vente est la seule issue envisageable et que le travailleur social de l opérateur l a confirmé. Il peut également s agir de ménages qui n ont jamais donné suite aux sollicitations de l opérateur ou dont le travailleur social est sans nouvelle depuis plusieurs 05/06/13 16:06:00

11 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 11 RAPPORT N <%numcx%> CR Dans la limite de l équilibre financier de l opération, Coprocoop prend en compte au mieux les difficultés de la famille pour faire son offre. - La durée du portage est de 5 ans maximum, le logement pouvant être mis en location (notamment dans le cas d un logement occupé par un locataire) durant cette période pour un montant de loyer ne pouvant excéder les plafonds PLS. - L ANAH finance les travaux d amélioration de l habitat lorsque cela est nécessaire. - La revente se fait au prix du marché. L objectif est de réaliser une accession sécurisée. - L opérateur d OPAH (ou de plan de sauvegarde), sur proposition de Coprocoop et après validation, soumet le dossier d une famille dont l appartement a fait l objet d une acquisition par Coprocoop à la commission d attribution d un bailleur social, si ce ménage est de bonne foi et réunit les conditions pour un relogement dans le parc social. 3. L INGÉNIERIE SOCIALE Le travail d ingénierie sociale menée par Coprocoop est la pierre angulaire de chaque opération de portage. En plus de bien vérifier l adéquation de la solution de portage en fonction de la situation actualisée du copropriétaire, elle permet, dans la plupart des situations rencontrées, de trouver des solutions moins invasives et plus appropriées. Depuis le début des actions menées par Coprocoop sur les différentes opérations présentées cidessus, le bilan ci-dessous présente concrètement les actions qui ont été menées : Colonne1 EVRY SEVRAN EPINAY TOTAL Ménagesidentifiés Ménagescontactés Ménagespotentiellementconcernésparleportage Ménagesacceptantl'offredeportage Logementsdéjàacquis Logementsencoursd'acquisition(souspromesse) Encoursdenégociation Ménagesquiontbénéficiéd'unautredispositif Ménages identifiés : il s agit, sur la base du travail préalable mené par l opérateur des plans de sauvegarde, des ménages qui présentent des situations individuelles potentiellement éligibles au dispositif de portage. Il est à noter qu entre les identifications menées avant la signature de la convention et le début des interventions, certaines situations ont pu évoluer et de nouveaux besoins ont pu être identifiés. - Ménages rencontrés: toutes les familles identifiées ont fait l objet d un démarchage sur place par le chargé de mission. Les familles ont toutes été rencontrées au moins une fois, mais la plupart des familles sont visitées deux à trois fois, voire 5 fois pour certaines. - Ménages potentiellement concernés par le portage : suite aux conclusions du diagnostic social, les familles dont les situations ne relèvent pas prioritairement d un portage sont réorientées vers d autres dispositifs (voir «ménages qui ont bénéficié d un autre dispositif») type, FSL, plan d apurement, etc. - Ménages acceptant l offre de portage : une fois le diagnostic bien établi, les ménages qui acceptent l offre de portage sont ceux qui décident de vendre leur logement. L étape suivante est celle appelée «Logements en cours de négociation» : une fois le principe de la vente accepté, il s agit de négocier le prix d achat. Cette étape peut prendre un certain temps et peut également 05/06/13 16:06:00

12 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 12 RAPPORT N <%numcx%> CR Ménages qui ont bénéficié d un autre dispositif : ce sont donc les familles qui, grâce à cette intervention, ont pu trouver une solution moins invasive que le portage et qui permet cependant de régler le niveau de leur dette : plans d apurement négocié avec le syndic, dans la mesure où celui-ci peut résorber la dette de charge, renvoi vers l assistante de service social pour la mise en place d un FSL. Dans ce dernier cas, il s agit de créer ou de recréer le lien avec le travailleur social de l opérateur. Il peut également s agir d accompagner le ménage dans une procédure de surendettement. Au-delà du simple portage, l action menée par Coprocoop au travers cette démarche permet donc de régler un certain nombre de problèmes. Le règlement de ces situations concourt au redressement financier des copropriétés, qui est le premier objectif poursuivi. 4. LES DIFFICULTÉS IDENTIFIÉES a. Le coût de l ingénierie sociale Le coût de l ingénierie sociale, entièrement porté par Coprocoop, est de l ordre de 488 par jour, pour 235 jours ouvrés. En 2012, le coût de l ingénierie sociale est donc de Ces jours de missions sur place n intègrent pas le travail au bureau qui comprend la rédaction des fiches de synthèse, les rendez-vous téléphoniques. Ils n intègrent pas non plus les réunions avec l opérateur, le syndic ou le conseil syndical. Aujourd hui, ces 3 missions occupent le titulaire du poste à 100% de son temps de travail. b. Le financement de l ingénierie sociale Cette mission, qui fait partie intégrante du portage immobilier provisoire et qui est reconnue comme telle par l ensemble des partenaires, n avait pas été prise en compte lors de la création de Coprocoop et intégrée au modèle économique. De fait, elle est entièrement financée par Coprocoop mais non valorisée lors de la revente des logements. En effet, le coût de la mission, rapporté au nombre de logements effectivement portés est impossible à valoriser sans risque de déséquilibre des prix de revient. Si l on fait référence au nombre de logements identifiés depuis l origine jusqu au 31/12/2012, soit 188 logements ainsi qu au coût global de la mission ( ), la valorisation de la mission au lot identifié est en moyenne de 1 122, et est de au lot porté. Si l on rapporte ce coût aux seules opérations concernées par la mission (Evry, Sevran et Epinay), le coût au logement porté est alors de Plusieurs pistes de financements ont été explorées : - l ANAH : l article 24 du règlement général de l ANAH stipule que sont subventionnables, «les études et expertises, ainsi que les missions particulières dans le cadre des plans de sauvegarde». Coprocoop (éligible aux aides de l ANAH, comme le stipule l article R du CCH) a sollicité une telle subvention dans le cadre de la prestation d ingénierie sociale qu elle a fournie en amont de ses opérations de portage sur le quartier des pyramides, de Sevran-Beaudottes et d Epinay. Or, il s avère que ces financements sont prioritairement fléchés sur les acteurs déjà identifiés et impliqués sur les quartiers cités. De plus, les aides à l ingénierie sont mobilisées de plus en plus tôt dans l année. - l ANRU : dans les 3 quartiers concernés par une convention ANRU (Les Pyramides à Evry, Beaudottes à Sevran et Quétigny Epinay-sur-Seine), Coprocoop est identifiée comme maître d ouvrage du portage immobilier provisoire. A ce titre, il dispose d une ligne permettant de financer un éventuel déficit d exploitation. L assiette du déficit inclut 05/06/13 16:06:00

13 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 13 RAPPORT N <%numcx%> CR autres l ingénierie sociale. Or, ce financement n est acquis que si l opération est entièrement réalisée et uniquement à raison des logements effectivement acquis, outre le fait que l opération est, par définition, déficitaire. Or, comme les coûts d ingénierie ne sont pas intégrés dans le prix de revient, si l opération est bénéficiaire (hypothèse de travail privilégiée), cette mission ne sera pas financée. De nouvelles dispositions sont donc à prendre pour intégrer ce poste dans la modélisation économique de l activité de la structure de portage. c. Le travail avec les partenaires L implication de la collectivité locale signataire de la convention est également un des facteurs clés de succès d une opération de portage. Or, malgré les engagements pris par chacune des parties et prévus dans les conventions signées, la qualité de la collaboration avec la ville ou son délégataire n est pas toujours garantie. C est surtout sur la mise en œuvre du relogement que l on mesure les plus grands écarts entre collectivités. Or, le relogement est indispensable pour assurer la sortie du portage et satisfaire aux objectifs de redressement. Le travail avec les opérateurs est également différent selon les sites concernés. La plus grande difficulté résulte de la porosité entre les missions dévolues à l opérateur et celles menées par Coprocoop, en particulier sur le travail préalable au diagnostic social. De même, l absence de stabilité dans les équipes déployées sur les opérations est un frein fort au bon déroulement du travail social. Malgré tout, il convient de relever que le travail de Coprocoop est reconnu par les opérateurs et que, le plus souvent, il est utilisé comme base d analyse et d information pour les tableaux de bord produits par ce dernier, dans le cadre de sa mission de suivi-animation. Malgré le cadre réglementaire parfaitement délimité du règlement général de l ANAH, les politiques mises en œuvre par les délégations locales de l agence ne permettent pas à Coprocoop d avoir une lisibilité parfaite sur les financements des travaux sur parties privatives. d. La sous-capitalisation Avec un capital social de , Coprocoop dispose d un capital proche du montant jugé nécessaire à l origine du projet, soit 1 M. Malgré cela, il s avère aujourd hui que ce montant est largement insuffisant au regard des charges de structures et de l activité de Coprocoop, fortement consommatrice en fonds propres. En effet, les financements de la CDC intègrent les coûts d acquisitions ainsi que la quote-part des travaux, parties communes et parties privatives qui restent à charge, mais l ensemble des frais de portage (charges de copropriété, taxes foncières, assurances, ) sont financés sur fonds propres. Leur coût est de en moyenne par an et par lot porté. Même si le produit des ventes doit permettre de reconstituer ces fonds, durant le temps du portage Coprocoop les finance sur fonds propres. Ce sont ainsi près de qui sont mobilisés uniquement pour les frais de portage. Enfin, après 4 exercices consécutifs présentant un résultat déficitaire, la moitié des fonds propres a été consommée. Cette situation a pu être redressée dès 2011 avec la vente de 11 logements. Par ailleurs, le niveau des fonds propres est pris en compte par les financeurs pour déterminer le niveau d encours maximum. Avec près de 4 M d encours et des capitaux propres diminués de moitié, la CDC considère, compte tenu de ses ratios de risque, que le porteur ne peut acquérir de nouveaux logements tant que le déstockage n a pas été entrepris et tant qu une recapitalisation significative n a pas été 05/06/13 16:06:00

14 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 14 RAPPORT N <%numcx%> CR A cet égard, d après les conclusions d une mission réalisée par la Fédération Nationale des sociétés coopératives d Hlm, il s avère que le besoin de recapitalisation afin de permettre de retrouver une capacité d investissement et de fonctionnement serait de l ordre de 1 à 2 M. 5. LES PISTES D AMELIORATION Vers la consolidation d un modèle qui ne peut être qu en partie auto-régulé : - Coprocoop Ile-de-France souffre d une sous-capitalisation chronique qui limite ses capacités de portage alors même que le modèle économique et social a été validé. - L ingénierie sociale préalable à l acquisition des lots n est pas suffisamment prise en charge dans les financements actuels. - L impact de Coprocoop Ile-de-France pourrait être décuplé par l intervention concomitante d autres organismes d HLM impliqués notamment en site ANRU, ou d autres partenaires à même d assurer le portage financier des opérations pour lesquelles les missions d ingénierie sociale et financières seraient assurées par Coprocoop, - Malgré le cadre réglementaire parfaitement délimité du règlement général de l ANAH, les politiques mises en œuvre par les délégations locales de l agence ne permettent pas à Coprocoop d avoir une lisibilité parfaite sur les financements des travaux sur parties privatives. S agissant d une société coopérative d intérêt collectif à statut de SA HLM, Coprocoop a conjointement fait l objet d un audit, dans le courant du second semestre 2011, donnant lieu à la production d un rapport de révision coopérative. Cette démarche singulière vise à donner aux administrateurs de la coopérative HLM une appréciation globale sur la situation de la société : analyse financière dynamique permettant d attester la pertinence des objectifs au regard de la santé et des capacités financières de la société ; analyse conjointe du projet stratégique de la société et de son application au niveau de chaque 05/06/13 16:06:00

15 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 15 RAPPORT N <%numcx%> CR ANNEXE AU RAPPORT N 2 RAPPORT DE REVISION 05/06/13 16:06:00

16 16 Rapport de Révision Coopérative COPROCOOP ILE-DE-FRANCE Paris Auteurs : Frédéric ARNOUT ; Pierre ROUSSEL décembre 2011

17 17 Avant-propos Le présent rapport rend compte des conclusions de la révision coopérative menée sur la SCIC d Hlm Coprocoop Ile-de-France à partir du mois de juillet Les objectifs de la révision coopérative La révision coopérative est une spécificité du mouvement coopératif. Obligatoire de par la loi, elle permet, tous les 5 ans, de donner une vision globale et synthétique aux administrateurs de la coopérative d'hlm concernée. Présentée et discutée en conseil d'administration en présence de la fédération et des auditeurs, elle suscite un débat sur les orientations stratégiques de la coopérative d'hlm et apporte si besoin des éléments de comparaison. La révision coopérative est réalisée par A.RE.COOP (Association pour la révision, l assistance et la garantie des sociétés coopératives). Le contenu de la révision La révision coopérative est menée par un ou plusieurs auditeurs mandatés par la Fédération Nationale des Sociétés Coopératives d Hlm (FNSCHLM) pour le compte d A.RE.COOP. Leur travail s oriente dans deux directions principales : Une analyse financière et une analyse prévisionnelle sont réalisées sur la base des éléments financiers au 31/12/2010 et des hypothèses communiquées par la société au réviseur. Celle-ci permet d apprécier la pertinence des objectifs au regard de la santé et des capacités financières de la société. Frédéric Arnout a été chargé de cette partie de l analyse. Un volet stratégie et métiers : cet aspect de l analyse est réalisé afin d avoir une vision du projet stratégique de la société et de son application au niveau de chaque métier. Elle a été menée par Pierre Roussel. FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 2

18 18 Table des matières Avant-propos 2 Table des matières 3 Fiche de synthèse 4 Rapport de révision coopérative 8 I. Une gouvernance collégiale 9 A. Un sociétariat très diversifié 9 B. Des instances dirigeantes impliquées et informées 12 C. Les moyens au service de l activité 16 D. Des statuts à régulariser 17 II. Le portage immobilier provisoire 18 A. Une réponse adaptée à chaque copropriété 19 B. L identification des ménages et l acquisition des lots 21 C. Le portage et la remise en état des logements 25 D. Une phase cruciale : la revente des logements 32 III. Le diagnostic financier à fin A. Les principaux indicateurs à fin B. Analyse de la structure financière 38 C. Analyse des marges et de l autofinancement D. Analyse de la rentabilité par activité 41 E. Le contrôle interne 42 IV. L analyse prévisionnelle 45 A. Les scénarios 45 B. Les hypothèses et résultats du scénario «au fil de l eau» 46 C. Les hypothèses et résultats du scénario «objectif société» 49 Annexes 52 FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 3

19 19 Fiche de synthèse Identité : Raison sociale : Coprocoop Ile-de-France Année de création : 2005 Pdt du Conseil de Surveillance : Marc PREVOT Dernier contrôle MIILOS : - Pdte du Directoire : Claude BREVAN Dernier contrôle A.RE.COOP : - Comm. aux comptes : GPE Sociétariat : Collèges Nombre d associés Parts sociales Droits de vote Salariés % Utilisateurs % Collectivités locales Organismes d habitat social Organismes financiers % % % Partenaires % Actionnaires principaux : Caisse des Dépôts (11,25% du capital, 8,33% des droits de vote) Crédit Coopératif (11,25% du capital, 8,33% des droits de vote) Conseil Régional d Ile-de-France (10,71% du capital, 2,22% des droits de vote) SDHC (9,40% du capital, 1,11% des droits de vote) TOTAL ,0% Eléments financiers : (en M ) Fonds propres PFLT Trésorerie Autofinancement <55> <135> <235> <68> Chiffres-clés : Logements acquis * 13 gérés vendus *Tient compte de la division en deux logements d un des lots Résultat <55> <141> <257> <65> Points forts : Des réponses adaptées aux différentes problématiques locales Un accompagnement social fort des ménages en difficulté La maîtrise du coût de revient des opérations Points de vigilance : Un investissement important en ingénierie sociale qui doit trouver son mode de financement Un risque commercial réel en cas d interventions ponctuelles ou limitées sur des sites dont le redressement va nécessiter des délais très longs Des fonds propres limités qui ne lui permettent pas d atteindre un niveau d activité significatif FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 4

20 20 Synthèse stratégique et management Née en 2005 à l initiative de la FNSCHlm et d un collectif de partenaires Hlm, associatifs et bancaires, Coprocoop Ile de France a vocation à intervenir en copropriétés dégradées au travers d opérations de portage immobilier provisoire, métier nouveau dont la société a du inventer le modèle économique. Celui-ci consiste après avoir identifié les copropriétaires faisant face aux difficultés économiques et sociales les plus importantes à racheter leur logement afin d apurer leurs dettes et ainsi de contribuer à «resolvabiliser» la copropriété. Qui plus est, la coopérative d Hlm propose aux ménages occupants une offre de relogement dans le parc Hlm avec l appui de la commune. A l issue d une période de portage, durant laquelle les logements sont rénovés et le fonctionnement de la copropriété restauré, les lots sont alors revendus en accession sociale, sous condition de ressources. Si ce schéma est récurrent, chaque intervention est menée en étroite collaboration avec la commune et l opérateur du plan de sauvegarde ou de l OPAH copropriétés dégradées et peut répondre à différentes orientations stratégiques: rééquilibrage de l occupation, réadaptation de l offre, résorption de l insalubrité, Dotée d un sociétariat diversifié et représenté dans ses différentes instances, la coopérative d Hlm fait pour cela la part belle au partenariat et s appuie entre autres sur les ressources et/ou le savoir-faire de ses associés pour se focaliser sur son propre savoir-faire en matière de portage. Le premier de ses savoir-faire spécifiques repose sur l accompagnement des ménages en difficulté et l ingénierie sociale, de sorte d une part de trouver la solution la meilleure pour le ménage occupant et d autre part de réserver les capacités de portage de la société aux cas les plus critiques. Cependant, ce travail de fond qui bénéficie à l ensemble de la copropriété et de façon générale à la collectivité ne peut être valorisé sur le patrimoine porté et nécessite un mode de financement ad hoc. Du point de vue du portage à proprement parler, celui-ci est assuré grâce à ses partenaires bancaires et institutionnels, notamment l ANAH et permet à la coopérative d Hlm de disposer de ressources quasi gratuites pour le financement de ses investissements, incluant le coût d acquisition du lot et celui des travaux. Toutefois, le décaissement parfois tardif des fonds peut conduire à pré-financer les acquisitions, pesant ainsi sur les ressources financières limitées de la coopérative d Hlm. Les travaux réalisés sur les parties privatives, en s appuyant sur des subventions de l ANAH lorsque cela est possible, ainsi que ceux programmés et mis en œuvre par la copropriété concourent alors à redonner de la valeur au logement et à générer une plus-value latente sur la revente du logement Cette plus-value est cependant impactée d une part par les éventuels frais de commercialisation et d autre part par l exploitation du lot durant la phase de portage. Pour limiter les premiers, Coprocoop pourrait envisager de se rapprocher des bailleurs sociaux implantés localement développant avec eux une offre de parcours résidentiel. Les seconds peuvent quant à eux être compensés en partie en cas d occupation à titre locatif selon la nécessité de reloger le ménage et la durée à sa mise en œuvre. Toutefois, ce paramètre ne peut être maîtrisé à ce jour. Le positionnement commercial de la coopérative d Hlm paraît adapté aux différents territoires où elle intervient et globalement attractif vis-à-vis des prix du marché de l ancien en Ile-de-France. Toutefois, pour atteindre une valorisation suffisante et un équilibre d opération satisfaisant, la revente du lot doit impérativement être accompagnée, outre d un prix d acquisition maîtrisé, d une requalification de l environnement immédiat et en premier lieu de la copropriété. Si, dans l attente d une revalorisation de la copropriété, le portage devait en conséquence s étaler sur deux à trois années, la coopérative d Hlm pourrait envisager après la rénovation des lots de mettre temporairement en location les logements afin d en limiter le coût de portage ou, sous réserves de pouvoir valoriser suffisamment le bien, envisager une revente sous le régime de la location-accession. A défaut d achat, les frais de portage auront été couverts par les redevances d occupation. FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 5

21 21 A contrario, toute intervention de court terme qui se limiterait au rachat d un bien et à l apurement de la dette d un copropriétaire sans que la copropriété n ait eu ni le temps ni les moyens de mener son plan de patrimoine n aurait en revanche pour effet que de transférer le risque sur la coopérative d Hlm en terme commercial. Afin d éviter cela, la coopérative d Hlm devrait renforcer ses moyens d action pour que son action soit plus significative et visible sur le marché. Pour envisager ainsi une croissance du volume d activité et par conséquent du stock de logements en portage, la coopérative d Hlm devra néanmoins maîtriser son endettement et renforcer ses capacités financières. La commercialisation des logements répond jusqu ici à la cible de clientèle que la coopérative d Hlm s est fixée, à savoir : des ménages primo accédants, aux ressources inférieures aux plafonds PAS, achetant leur résidence principale. Enfin, souhaitant sécuriser le parcours résidentiel de ses clients mais n ayant pas vocation à détenir de patrimoine locatif à moyen ou long terme, la coopérative d Hlm devrait se rapprocher des bailleurs sociaux implantés localement pour proposer la sécurisation Hlm aux acquéreurs des logements. Synthèse comptable et financière La coopérative dispose d une structure financière tendue. Avec un capital de 929 K, les fonds propres se limitent à 412 K. Le potentiel financier est d un montant assez proche, soit 387 K. Le développement de la coopérative est freiné par une sous-capitalisation et par un recouvrement parfois particulièrement long des emprunts contractés pour financer les acquisitions. Le modèle économique est pertinent et la plus value sociale de l activité de la coopérative sont indéniables. Toutefois, cette activité nécessite un fonds de roulement plus conséquent pour mener à bien cette activité. La coopérative a dégagé ses premières marges sur des ventes de logements en Toutefois, ni les marges dégagées (61 K ), ni les subventions réintégrées pour 216 K n ont permis d atteindre l équilibre comptable, les produits locatifs dégagés durant la phase de portage ne permettant pas d équilibrer la situation. Par ailleurs, la mobilisation difficile des financements impose un recours significatif à la ligne de crédit octroyée par le Crédit Coopératif qui a occasionné 18 K de charges financières qui n étaient pas prévues à l origine. Au niveau de l organisation, le système d information se caractérise par une forte présence de fichiers sur tableurs, qui ne sont pas communs entre le développement et l assistante, ne facilitant pas le partage de l information, et occasionnant des redondances. Un modèle conceptuel de données (MCD) a été conçu début 2011 vue de la création d une base de données métier. Quant aux résultats prévisionnels, le scénario au fil de l eau permet d identifier en 2014 et 2015 un point mort à 330 K. Avec des marges brutes unitaires estimées à 25 K, l obtention du point mort nécessite de vendre 14 logements par an. Coprocoop devrait pouvoir dégager près de 300 K de résultats cumulés en 2011 et 2012, grâce notamment à un boni de liquidation de 200 K. L objectif de la société de constituer en 3 ans un stock de 45 logements, avec 15 acquisitions et 15 ventes annuelles paraît ambitieux, sachant qu à fin 2011, il restera 21 logements sur les 31 acquis depuis la création de la coopérative. Avec un scénario plus progressif de 16 acquisitions et de 8 ventes par an, les 45 logements en stock seraient atteints fin 2015, permettant en 2016 d effectuer 15 ventes et 15 acquisitions. FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 6

22 22 Ce scénario présenterait les résultats suivants : Rappel TOUTES ACTIVITES Activité de vente Gestion temporaire de logements (16) (45) (52) (36) (12) 5 12 Gestion de trésorerie (15) (4) (3) (3) (3) (3) (3) Autres éléments (282) (97) (305) (314) (324) (333) (343) RESULTAT TOTAL (65) (33) (54) Sur 2013 et 2014, la coopérative est en situation de couvrir 90% de ses charges de structure, et de limiter les pertes dans une phase de doublement de son patrimoine. De plus, elle parvient à l équilibre en 2015 (bénéfice de 29 K ) et semble pouvoir dégager un résultat qui pourrait se pérenniser à compter de 2016 à hauteur de 120 K dans un scénario prudent notamment concernant les marges brutes dégagées sur les ventes de logements. Les résultats de l activité locative durant la phase de portage pourraient s améliorer si la piste évoquée en interne de confier en gestion des logements à des associations qui les loueraient provisoirement et assumeraient le risque locatif se concrétisait. Cette formule sécuriserait le recouvrement des revenus locatifs ou leur équivalent. Par ailleurs, Coprocoop travaille sur des formules qui permettraient de valoriser l ingénierie sociale effectuer par la société. Cette valorisation pourrait approcher les 100 K par an. Les résultats dégagés en 2011 permettent le remboursement de la ligne de crédit et de disposer d un fonds de roulement de 650 K. Toutefois, compte tenu du portage à effectuer pour les travaux et du préfinancement des acquisitions, la coopérative se trouve contrainte de porter autour de 35% des montants concernés. Cela représentait en 2010 un besoin de financement de 700 K avant prise en compte de la ligne de crédit. A compter de 2012, la reprise des acquisitions, sur une base de 16 logements avec une valeur moyenne de 120 K engendrerait un besoin de l ordre de 670 K. Un renforcement des fonds propres de l ordre de 500 K par augmentation de capital permettrait à la coopérative d Hlm, d avoir une situation nette bien supérieure à la moitié du capital et de financer pour les ¾ le besoin en ressources financières généré par l activité de portage et de disposer d une situation reconstituée. A défaut, fin 2014 la situation nette représenterait 55% du capital et ce ratio, exposant la coopérative à risquer de repasser sous le seuil des 50%. FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 7

23 23 Rapport de révision coopérative Fondée en 2005, Coprocoop Ile-de-France est née de l initiative de la FNSCHlm et d un collectif de partenaires Hlm, associatifs et bancaires en réaction aux situations difficiles rencontrées par de nombreux copropriétaires et copropriétés. Son objet essentiel est en effet d intervenir en portage immobilier provisoire au sein de copropriétés reconnues comme «dégradées», en Ile-de-France, qu elles fassent l objet d un plan de sauvegarde ou soient situées dans le périmètre d une OPAH «Copropriétés dégradées». Après avoir identifié, en lien avec la commune et l opérateur du plan de sauvegarde ou de l OPAH «Copropriétés dégradées», les copropriétaires faisant face aux difficultés économiques et sociales les plus importantes, la coopérative d Hlm leur propose d apurer leur situation en rachetant leur logement, «resolvabilisant» ainsi la copropriété. Le cas échéant, des lots peuvent être rachetés à des bailleurs pour rééquilibrer les statuts d occupation. A l issue d une période de portage, durant laquelle les logements sont rénovés et le fonctionnement de la copropriété restauré, ces derniers sont vendus en accession sociale, sous condition de ressources. FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 8

24 24 I. Une gouvernance collégiale La nécessité de travailler en concertation avec l ensemble des acteurs concernés : collectivités locales, financeurs, associations oeuvrant dans l accompagnement des publics en difficultés a fort logiquement conduit la coopérative d Hlm a adopter le statut de SCIC d Hlm, l une des premières en France. A. Un sociétariat très diversifié Le sociétariat de Coprocoop Ile-de-France est organisé en six collèges : celui des salariés de la coopérative d Hlm, celui des personnes bénéficiant des activités de la société, les coopérateurs-usagers, celui des collectivités locales et de leurs groupements, celui des organismes d habitat social, organismes d Hlm ou SEM, définis en référence aux articles L du CCH et L du CGCL, celui des organismes financiers, qu ils s agissent de leurs organes centraux, de filiales ou de simples établissements, celui des partenaires, regroupant les autres associés de la SCIC d Hlm : associations et personnes morales ou physiques n entrant pas dans les catégories pré-citées. A la création de la coopérative d Hlm, la Société Centrale de Crédit Immobilier appartenait au collège des organismes d habitat social. Depuis l adoption en 2007 du statut de SACICAP, elle n en est cependant plus formellement un au regard des statuts de Coprocoop sans que ce changement ait été pris en compte et doit être reclassée dans le collège des partenaires. Au 30 juin 2011, le capital de Coprocoop Ile-de-France s élevait à répartis en parts sociales d une valeur nominale de 15, pour un capital statutaire fixé à la somme de Les prises de participation dans la coopérative d Hlm sont représentées dans le schéma ci-contre. Le poids de chacune de ces catégories d associés dans la formation du capital varie en fonction de leurs capacités d investissement respectives. Ainsi, les organismes d habitat social cumulent 45% du capital social. Les parts sociales sont toutefois réparties de façon relativement homogène. Il en va de même pour les partenaires financiers avec 28% du capital environ. Pour les autres collèges disposant d une fraction significative du capital collectivités locales et partenaires celui-ci est le plus souvent dû au poids d un acteur majeur. Pour les premiers, il s agit du Conseil Régional d Ile-de-France, acteur majeur dans la chaîne de financement des opérations (cf. p. 25) ; pour les seconds, de la SDHC, Société de Développement de l Habitat Coopératif, société rattachée à la Fédération Nationale des Sociétés Coopératives d Hlm, à l origine du projet de création de la coopérative d Hlm. Ces derniers sont complétés par le collège des salariés, restreint à deux salariés sociétaires, détenant chacun une part sociale et celui des usagers qui compte 5 coopérateurs disposant également chacun d une part sociale. A l image du nécessaire travail en partenariat autour de son activité, le sociétariat de la coopérative d Hlm est fortement diversifié. FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 9

25 25 Le sociétariat de la coopérative d Hlm au 30 juin 2011 (en % du capital détenu) Collectivités locales CR Ile-de-France : 10,71% Mairie de Montreuil : 0,48% CA Plaine Commune : 0,05% Mairie de Clichy /ss b. : 0,05% Mairie d Evry : 0,05% Mairie d Athis-Mons : 0,016% Mairie de Torcy : 0,016% Mairie de Trappes : 0,016% Mairie de Vitry s/ Seine : 0,016% Organismes d habitat social Coopération et Famille : 4,82% Essonne Habitat : 4,82% Logirep : 4,82% Toit & Joie : 4,82% Vitry Coop Habitation : 4,82% Antin Résidences : 2,68% Coopérer pour habiter : 2,68% Foyer pour tous : 2,68% Habitation Transport : 2,68% Notre Cottage Accession : 2,68% Pierres Avenir Construction : 2,68% 11,42% 45,00% Salariés Coopérateursusagers ε % ε % Coprocoop Ile-de-France 15,45% 28,12% Partenaires SDHC : 9,40% SCCI : 4,82% Fondation Abbé Pierre : 4,82% ARC : 0,56% Organismes financiers Caisse des Dépôts : 11,25% Crédit Coopératif : 11,25% Dexia : 6,625% UR PACT-ARIM : 0,56% APIC : 0,05% APS : 0,05% Marc Prévot : ε % Claude Brévan : ε % Droits de vote au 30 juin 2011 : Collège Nb d'associés Nb de parts sociales % Capital % Droits de vote (% par associé) Utilisateurs 5 5 0,01% 10% (2,00%) Collectivités locales ,42% 20% (2,22%) Salariés 2 2 ε % 10% (5,00%) Organismes d Hlm ,18% 25% (2,27%) Organismes financiers ,12% 25% (8,33%) Partenaires ,27% 10% (1,11%) Ensemble ,00% 100% FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 10

26 26 En matière de droits de vote, ceux-ci ont été répartis entre les collèges selon les modalités fixées à l article 28 des statuts et reprises dans le tableau précédent. Cet arbitrage permet ainsi d accorder une place privilégiée aux collectivités locales et aux partenaires associatifs, notamment aux associés disposant d un faible nombre de parts sociales, dans l exercice du contrôle sur l activité de la société. De plus, les délibérations de chaque collège sont transmises à l assemblée générale selon la règle de la proportionnalité. Aucun associé ne se trouve en position dominante. La répartition des droits de vote adoptée par la coopérative d Hlm et leur mode de transmission favorise ainsi l émergence de décisions forgées sur le consensus. FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 11

27 27 B. Des instances dirigeantes impliquées et informées Coprocoop Ile-de-France est administrée par un Directoire et un Conseil de Surveillance. Ce dernier est présidé par M. Marc Prévot. Quant au directoire, il se compose de deux membres : la Présidente du Directoire, Mme Claude Brevan et le Directeur du développement, M. Sébastien Kuperberg. Un règlement intérieur a par ailleurs été adopté le 23 novembre 2005, modifié en date du 6 avril 2006, et 9 mars 2010, qui rappelle les pouvoirs et rôles respectifs de ses principales instances : Conseil de surveillance, Directoire et Comité d engagement. Un conseil de surveillance, reflet du sociétariat Au 30 juin 2011, le Conseil de Surveillance comprenait 13 membres au mandat d une durée de 6 ans, renouvelables par tiers tous les deux ans. Parmi les conseillers, tous sont des personnes morales ou associations à l exception du Président, sociétaire en son nom personnel. Y figurent ainsi : le Conseil Régional d Ile-de-France, quatre organismes d Hlm : Coopérer pour habiter, Coopération et Famille, Toit & joie et Essonne Habitat, l ensemble des partenaires financiers : Caisse des Dépôts, Crédit Coopératif ainsi que Dexia Habitat, la SDHC, Société de Développement de l Habitat Coopératif, enfin, trois partenaires associatifs : l Association des Responsables de Copropriétés, l Union Régionale des PACT-ARIM et la Fondation Abbé Pierre. Par ailleurs, depuis la nomination de Claude Brevan à la présidence du Directoire et en conséquence sa démission de la vice-présidence du Conseil de surveillance, ce poste est à ce jour vacant. Pour se mettre en conformité avec l article L du Code de Commerce, la société doit pourvoir le poste de vice-président du conseil de surveillance et pour cela coopter un nouvel administrateur personne physique. La moyenne d âge du conseil de surveillance s élevait au 1 er janvier 2011 à 59 ans, soit six ans de moins que la moyenne des coopératives d Hlm. Deux administrateurs ont dépassé l âge limite fixé par les statuts pour l exercice de leurs fonctions, à 70 ans. La limite, fixée au tiers des membres, ne nécessite cependant pas de mesures particulières avant Deux femmes siègent au conseil d administration, soit 15% des membres ; la moyenne observée chez les coopératives d Hlm avoisine 12% des administrateurs. Une assiduité soutenue et confortée par les délégations de pouvoirs Depuis 2005, le conseil de surveillance se réunit 3 à 5 fois par an ; le règlement intérieur de la société fixe un minimum de 4 réunions par an. Le taux d assiduité aux séances s élève en moyenne à 71% depuis la création de la société, ce qui s avère similaire à la moyenne des coopératives d Hlm (71%). Les absences sont relativement réparties entre les différents administrateurs même si le tiers d entre eux cumulent 50% de ces dernières. Une absence sur deux fait cependant l objet d une délégation de pouvoirs. FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 12

28 28 Assiduité des administrateurs : Assiduité des administrateurs 100% 80% 60% 4% 11% 10% 11% 11% 14% 12% 13% 27% 25% 20% 10% 14% 10% Excusés 40% 20% 85% 77% 64% 69% 63% 71% 78% Représentés Présents 0% Un Directoire tourné vers l opérationnel Comme ses statuts l y autorisent et après approbation du Conseil de surveillance, le Directoire s est doté d un règlement intérieur en date du 11 décembre 2006, puis modifié le 23 mars 2011, aux fins de répartir entre ses membres les principales attributions. En préambule, le Directoire rappelle son fonctionnement collégial et solidaire ; une voix prépondérante est toutefois attribuée à sa Présidente en cas de partage des voix. Celle-ci dispose de tous pouvoirs dans la limite de ceux conférés au Directoire par la loi sous réserve de ceux expressément réservés au Conseil de surveillance ou à l assemblée générale des actionnaires. Toutefois, les membres du Directoire se sont répartis les principaux domaines d activité de la façon suivante : La Présidente : i. Finances et comptabilité, affectations budgétaires ; ii. Audit, contrôle interne ; iii. Ressources humaines ; iv. Relations publiques, communication ; v. Maîtrise d ouvrage, développement ; vi. Politique sociale et contractuelle ; vii. Animation des activités et politique générale ; Le Directeur du développement : i. Conduites d opérations et maîtrise d ouvrage déléguée ; ii. Signature des actes authentiques et des baux ; iii. Gérance locative et patrimoniale ; iv. Assurances et sécurité ; v. Syndicat de copropriété et associations syndicales libres ; vi. Recouvrement et contentieux ; vii. Secrétariat et affaires générales, conseil juridique ; viii. Animation du sociétariat et documents légaux ; ix. Marketing, promotion, commercialisation des opérations. FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 13

29 29 Un suivi régulier des opérations La coopérative d Hlm a constitué un comité d engagement de ses opérations. Celui-ci se compose : du président du Conseil de surveillance, des membres du Directoire : Présidente et Directeur du développement, de représentants de trois de ses associés : la SA d Hlm Toit et joie, l ARC ainsi que l APIC, Association Pour l Ingénierie dans les Copropriétés. Celui-ci occupe un rôle central dans le processus décisionnel de la coopérative d Hlm au regard de l étude des opérations et de leur portage. Il intervient notamment aux principaux stades de l opération : réponse aux sollicitations communales, acquisition des lots, vente des lots, clôture des opérations. Ses avis sont ensuite rapportés par le Directoire au Conseil de surveillance au travers de ses rapports trimestriels. La commission d appels d offres Comme l exige l article R du CCH, la coopérative d Hlm s est dotée d une commission d appel d offres. En l état actuel du règlement intérieur, la commission d appels d offres se compose de quatre membres avec voix délibérative, à savoir : la présidente du Directoire, qui préside la commission, un membre du conseil de surveillance, M. Christian Thibaut le directeur du développement, l assistante de direction. En matière de quorum, le règlement intérieur impose la présence d au minimum deux membres pour délibérer valablement. Peuvent en outre participer à titre consultatif, les architectes, bureaux d études et conseils techniques concourant à l opération. En sus de ses prérogatives réglementaires, à savoir l attribution des marchés de fournitures, de service et de travaux dont les montants excèdent des seuils déterminés par arrêté, le règlement intérieur de ladite commission déclare celle-ci également compétente pour tout marché de fournitures et services excédant HT et tout marché de travaux dépassant HT. Arrêtées par le conseil de surveillance par une délibération en date du 5 octobre 2010, les procédures applicables en deçà des seuils réglementaires sont rappelées en annexe 2. Dans la pratique, les marchés passés par Coprocoop Ile-de-France se sont jusqu ici révélés inférieurs tant aux seuils réglementaires qu à ces seuils particuliers et la commission n a jamais eu à se réunir. Une synthèse des consultations réalisées est toutefois présentée au conseil de surveillance au travers du rapport du Directoire. Aidé par l architecte le cas échéant, le directeur du développement établit le dossier de consultation des entreprises et procède à la consultation. Les offres sont réceptionnées et enregistrées par l assistante de direction avant que le directeur du développement ne procède seul à l ouverture des plis. Ce dernier entame alors une phase de négociation avec les soumissionnaires (tous corps d état hormis sous-traitance). Après examen des résultats de la négociation, le marché est ensuite attribué par le Directoire. FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 14

30 30 Une fois les travaux en cours, les situations de travaux sont visées par l architecte puis par le directeur du développement avant mise en paiement auprès de l assistante de direction. Aussi bien le président du conseil de surveillance, la présidente du Directoire que le directeur du développement disposent de la signature pour les paiements sans limitation de montants. Les virements, le cas échéant, peuvent être effectués soit par le directeur du développement soit par l assistante de direction. Les dispositions prises en matière de passation de marchés par la coopérative d Hlm satisfont à ses obligations réglementaires et permettent d assurer la liberté d accès à la commande, égalité de traitement des candidats et transparence des procédures. FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 15

31 31 C. Les moyens au service de l activité Au 30 juin 2011, la coopérative d Hlm employait 3 salariés sous contrat à durée indéterminée pour 2,5 équivalents temps plein à 35h hebdomadaires. Outre le Directeur du développement, membre du Directoire dont les attributions ont été explicitées précédemment, l effectif comprend une assistante de direction, Céline Valet et un chargé de mission, Oumar Diacko. L assistante de direction, à mi-temps, assure une assistance administrative (courrier, ) et comptable. Le chargé de mission, travailleur social de formation, partage son temps sur différentes missions. 30% de son temps de travail est consacré à l identification des ménages en difficultés en lien avec le syndic et le conseil syndical ; 60% sont dédiés au diagnostic social et à l accompagnement de ces ménages ; enfin, pour les 10% restants, il assiste le directeur du développement dans les missions relevant du suivi de l entretien courant des logements en stocks en cas d empêchement de ce dernier. L âge moyen des salariés s établissait à 42 ans et 8 mois, soit 1 an et demi de plus que la moyenne de ses consœurs. La société ayant été créée en 2005, leur ancienneté est limitée et comprise entre 1 an et 8 mois et 4 ans et 9 mois. La société adhère à la convention collective nationale du personnel des Sociétés Coopératives. En complément de leur rémunération, les salariés ont perçu collectivement en 2010 l équivalent de 4,5% de la masse salariale globale. Par ailleurs, les ventes ne sont pas commissionnées. Enfin, les salariés sont affiliés à un régime de prévoyance et un régime de retraite surcomplémentaire. En matière de formation professionnelle, Coprocoop Ile-de-France cotise auprès d Habitat Formation à hauteur de ses obligations réglementaires, soit 1,95% de sa masse salariale. Près de 200h de stage ont ainsi été suivies par ses salariés entre 2008 et 2010, dont 140h pour la seule année 2010 soit près de 47h par salarié. Organigramme de la SCIC d Hlm Coprocoop Ile-de-France Claude BREVAN Présidente du Directoire Sébastien KUPERBERG Directeur du développement Céline VALET Assistante de direction Oumar DIACKO Chargé de missions FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 16

32 32 D. Des statuts à régulariser Les statuts communiqués par Coprocoop IDF, dont la dernière mise à jour date du 15 février 2011, appellent, en complément du point déjà soulevé en page 8, les remarques suivantes sur la forme. Certaines clauses-types ne reprennent pas les libellés exacts prévus aux annexes 20 et 21 du CCH. C est notamment le cas : de l article 5 (clause-type 5) sur le capital social auquel il convient de rajouter la phrase : «Le capital est variable et entièrement libéré lors de la souscription de parts sociales.», de l article 14 (clause-type 7) sur la cession de parts sociales : c est en fait le directoire, et non le conseil de surveillance, qui est tenu de faire racheter les parts sociales en cas de refus d agrément de la cession ; de l article 36 (clause-type 13) dont le libellé exact est à compléter marginalement ; de l article 43 sur l attribution de l actif, qui reprend la clause-type 16 des SCP d Hlm alors qu il existe une version propre aux SCIC d Hlm (Cf annexe 21 du CCH). Par ailleurs, deux références doivent être mises à jour à l article 3 sur l objet social (clause-type 3) : au 4 de l article 3 où la référence à mentionner est la suivante : «au 6 de l article L du code de la construction et de l habitation» ; au 11, 12, 30 et 31 de l article 3 où la référence à l article 116 de la loi de finances pour 2002 a été remplacée par une référence à «l article L313-34» du CCH, se référer aux clauses-types pour les libellés exacts ; Ces ajustements rédactionnels des statuts seront à effectuer lors de la prochaine assemblée générale extraordinaire. FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 17

33 33 II. Le portage immobilier provisoire L activité de Coprocoop Ile-de-France consiste à acquérir auprès de copropriétaires en difficulté leur logement. Le produit de la vente permet alors d apurer leurs dettes auprès de la copropriété. Dans l attente du relogement des occupants, l appartement peut leur être temporairement loué avant d être in fine revendu dans les conditions d une accession sociale après sa remise en état avec une reconfiguration des lots le cas échéant. Chaque projet de portage se décompose ainsi en quatre phases : l identification des logements à acquérir, l éventuelle gestion locative du bien, la réalisation des travaux de remise en état, la commercialisation du logement et sa revente. Cette partie s attachera à étudier les conditions du montage des opérations réalisées ou en cours à ce jour et les résultats obtenus en matière d accompagnement social des ménages ainsi qu au regard des caractéristiques du marché immobilier local. FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 18

34 34 A. Une réponse adaptée à chaque copropriété Un cadre d action clairement défini Le règlement intérieur adopté par la coopérative d Hlm fixe les grands principes de son intervention : limitée dans la durée, sans constitution d un patrimoine locatif social, en partenariat étroit avec les communes concernées (signature d une convention, souscription de parts sociales), dans un cadre protecteur pour les copropriétaires concernés (relogement si nécessaire, évaluation objective du prix de rachat), dans le respect des dispositifs d intervention existants (plan de sauvegarde, OPAH). Il limite en outre le champ d activité de la société aux seules interventions en copropriétés dégradées, à l exclusion des autres activités figurant dans son objet social, notamment la réalisation d opérations en accession sociale à la propriété. La coopérative d Hlm intervient sur sollicitation d une collectivité territoriale. Après une 1 ère rencontre visant à expliciter son mode d intervention aux représentants de la collectivité et à l opérateur du plan de sauvegarde, le Directeur du développement élabore le projet de portage qui indique les modalités d intervention, le volume prévisionnel de lots à porter, les coûts estimés et les dispositifs partenariaux dans lequel s inscrira l intervention (plan de sauvegarde, OPAH Copropriétés dégradées). En parallèle, il établit une «fiche copropriété» succincte qui présente les principales caractéristiques de la copropriété : le nombre de lots, la date de construction, le dispositif prévu pour le redressement ainsi qu un premier diagnostic social et technique. Est notamment précisé le ratio entre bailleurs et propriétaires occupants. Y sont également nommés les intervenants du projet : la collectivité maître d ouvrage, l opérateur du plan de sauvegarde et le chef de projet attitré et les interlocuteurs pour la copropriété : le syndic et le président du conseil syndical. Une vue aérienne complète ce panorama. Ces éléments sont alors présentés en conseil de surveillance afin d acter le principe d une intervention et enrichis au fil de l eau des extraits de procès-verbaux du conseil de surveillance afin de conserver un historique de l opération. Un partenariat étroit avec la collectivité locale Préalablement à tout investissement, la coopérative d Hlm signe avec la collectivité une convention de partenariat, élaborée par le Directeur du développement puis soumise au conseil de surveillance pour validation avant signature. Cette convention, conclue pour une durée de cinq ans soit la durée du plan de sauvegarde précise les engagements des parties en matière de relogement, de garantie des emprunts et fixe notamment un volume de lots à acquérir sur la copropriété. A cet égard, compte tenu de ses capacités financières et de l effet de levier attendu, la coopérative d Hlm a pour règle de n acquérir au maximum que 10% du nombre total de lots principaux. Enfin, la convention précise les conditions de participation de la collectivité au portage des opérations au travers d une souscription de parts sociales de la coopérative d Hlm. Cette dernière se décompose en un montant forfaitaire de 495 et un montant variable de par lot porté, permettant de renforcer le capital de la coopérative au gré des opérations. Grâce à la nature variable de son capital, la coopérative d Hlm peut procéder en effet au remboursement des parts sociales à l issue de la vente du dernier lot porté si la collectivité le souhaite. FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 19

35 35 Une grande diversité d opérations En réponse à des logiques territoriales distinctes, la typologie des logements acquis diffère nettement selon les territoires d intervention. Ainsi, le patrimoine porté à Vitry-sur-Seine est marqué par une forte proportion de cinq pièces, huit des dix lots acquis jusqu ici, fruit d un rachat de patrimoine auprès de bailleurs personnes morales lourdement endettés auprès de la copropriété. Destinant les logements acquis à l accession sociale, Coprocoop Ile-de-France soutient ainsi le redressement de la copropriété à travers un rééquilibrage des statuts d occupation en son sein. A Montreuil en revanche, l intervention s effectue en appui à une politique communale de lutte contre l habitat insalubre. Aussi les acquisitions concernent-elles des micro lots dépourvus de tout confort ayant vocation à être réunis pour former deux appartements plus spacieux, de deux et trois pièces respectivement et dotés des services essentiels (accès aux réseaux, à l eau, sanitaires, ). A contrario, à Torcy, la coopérative d Hlm a été sollicitée par la ville pour une première opération pilote visant à acquérir deux lots, dont un déjà préempté par la ville et à diviser en deux appartements afin de réadapter l offre à la demande et à la solvabilité des ménages candidats à l accession. A Evry, Coprocoop Ile-de-France participe au renouvellement urbain du quartier des Pyramides sur plusieurs copropriétés en difficultés par des actions «à dose homéopathique» afin de redresser leur situation progressivement. En conséquence, la diversité des lots acquis y est la plus importante. Intervenant à la demande des collectivités, Coprocoop Ile-de-France peut adapter son offre au regard des politiques publiques menées localement. La typologie du patrimoine porté reste néanmoins centré sur les grands logements générant souvent plus de difficultés pour leurs occupants dues aux montants de charges ou de quote-part de travaux appelés auprès de familles aux budgets déjà contraints. Une typologie des lots contrastée selon les opérations 100% 80% 60% 40% 20% 0% 14% 3% 33% 50% 34% 80% 43% 33% 24% 29% 50% 24% 10% 33% 10% 14% 14% Vitry Evry Montreuil Torcy Ensemble T6 T5 T4 T3 T2 T1 FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 20

36 36 B. L identification des ménages et l acquisition des lots Une fois le principe d intervention acté par le conseil de surveillance et la convention signée avec la collectivité, une réunion se tient avec les partenaires du dossier : le représentant de la collectivité et celui de l opérateur en charge du plan de sauvegarde (le plus souvent le PACT). Coprocoop se voit alors remettre un courrier de mission par la collectivité, déclenchant ainsi la 1 ère phase opérationnelle : l identification des lots à acquérir. L identification des ménages Pour ce faire, le chargé de mission se réunit avec le syndic, l opérateur du plan de sauvegarde et le conseil syndical, et parfois l assistante sociale du CCAS, afin d établir une liste de copropriétaires en difficulté selon leurs impayés de charges et les difficultés économiques ou sociales rencontrées par les ménages. Les gardiens d immeubles se révèlent aussi une source non négligeable d informations sur la vie de la copropriété. Le chargé de mission contacte alors par courrier les ménages pour susciter un premier contact de la part du copropriétaire. A défaut de réponse dans les deux semaines, il contacte alors directement les ménages par téléphone ou plus souvent par nécessité à leur domicile. Lors de ce premier contact, il présente succinctement la mission de Coprocoop et propose un premier rendez-vous. Lorsque l un de ces ménages n est que locataire de son logement, le chargé de mission prend contact avec lui afin d une part d identifier le bailleur et de connaître le montant de son loyer et d autre part de s assurer de la régularité de l occupation. Ce premier rendez-vous vise à établir le contact avec le ménage et à expliciter avec eux les causes de leurs difficultés, aussi bien au plan social qu économique, et notamment des retards de paiement. Pour cela et pour faciliter la documentation des dossiers et leur communication interne le chargé de mission s appuie sur une fiche «diagnostic des ménages». Outre l identification du logement, de son propriétaire et de ses occupants, il s agit d apprécier la situation financière du ménage à travers ses ressources, salaires et prestations sociales, ses dettes auprès de la copropriété et les appels de fonds à venir, ses charges mensuelles et notamment les caractéristiques de son ou ses emprunts ainsi que les autres dettes qu il aurait pu contractées, le cas échéant. Un second rendez-vous peut avoir lieu à l initiative du chargé de mission ou du ménage lui-même pour approfondir leur situation. Selon celle-ci, différentes solutions peuvent être apportées. En cas de simples difficultés passagères ou d une gestion du budget du ménage à améliorer, le chargé de mission aiguille le ménage vers le syndic afin de mettre en place un plan d apurement et alerte également le PACT si nécessaire pour effectuer une demande auprès du Fonds de Solidarité pour le Logement. L évolution de la situation est contrôlée avec les partenaires tous les trois mois. Lorsque la dette ne peut être apurée compte tenu de son ampleur et des ressources du ménage, le chargé de mission présente alors l offre de portage de Coprocoop et initie avec les copropriétaires une enquête économique et sociale approfondie. A ce stade, aucun engagement formel n est encore pris avec eux mais le chargé de mission cherche à les impliquer dans la démarche. A l issue du diagnostic réalisé avec le ménage, le chargé de mission remet sa fiche de synthèse au Directeur du développement pour validation avant présentation au comité d engagement. Un suivi de l avancement des dossiers est réalisé chaque semaine avec le Directeur du développement. Coprocoop Ile-de-France mène un important travail d ingénierie sociale en amont de ses opérations, ce qui lui permet de proposer les solutions les plus adaptées aux différents copropriétaires. Le rachat du bien n est utilisé qu en dernier recours pour les occupants les plus en difficultés, ne mobilisant ainsi les moyens limités de la coopérative d Hlm que pour les situations les plus critiques FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 21

37 37 Cependant, le coût de ce nécessaire travail d accompagnement ne peut être directement valorisé sur les seuls lots portés sans nuire à leur potentiel commercial à la revente ou à l équilibre économique de l opération. Il pèse donc sur la structure elle-même ; des sources de financement complémentaires doivent ainsi être recherchées pour couvrir cette composante essentielle de l activité. L acquisition des lots A l aide des renseignements collectés au cours du diagnostic social, le directeur du développement réalise une première étude de faisabilité pour l acquisition du lot et complète une fiche de synthèse qui présente les caractéristiques de la copropriété, du lot, du copropriétaire, de sa dette et une faisabilité économique en vue d une présentation du projet d acquisition au comité d engagement. Le prix d achat du logement est défini à rebours au regard du prix de vente estimé à l issue du portage et d une estimation des travaux nécessaires à son éventuelle remise en état. Il est ensuite comparé au prix du marché immobilier local et doit être suffisant pour couvrir la dette du copropriétaire. Le cas échéant, il tiendra compte également des travaux programmés sur la copropriété. Le comité d engagement statue alors sur une proposition soit d un prix d achat assorti d une marge de négociation, soit d une limite d enchère dans le cas d une adjudication. Après validation du comité d engagement, cette proposition est soumise à la validation du Directoire. Enfin, toutes les opérations sont présentées chaque trimestre dans le rapport du Directoire au conseil de surveillance. Outre d apurer la dette du copropriétaire et d interrompre la lente dégradation de sa situation financière, l acquisition des lots par la coopérative d Hlm redonne à la copropriété la trésorerie nécessaire pour engager les travaux de rénovation des parties communes, ce qui permet à la fois de requalifier le bâtiment et de revaloriser le bien ainsi acquis. Le relogement des ménages Une fois le copropriétaire vendeur identifié par le chargé de mission, le Directeur du développement le rencontre alors systématiquement pour lui présenter la démarche à venir et affiner l estimation en besoin de travaux du logement. A l acquisition des lots, les copropriétaires occupants peuvent s ils le souhaitent et si leur situation est en adéquation avec les conditions d accès au logement social, notamment en matière de revenus bénéficier d un relogement dans un logement Hlm. Il en va de même pour les éventuels locataires dans le cas d un rachat auprès d un bailleur. Selon les termes de la convention passée avec la collectivité locale, le relogement des copropriétaires vendeurs est assuré par cette dernière sur son contingent de logements réservés auprès des bailleurs sociaux. Ce relogement s est d ailleurs effectué à plusieurs reprises dans le cadre des accords relatifs à l accueil des personnes défavorisées. Le temps d assurer leur relogement effectif, la coopérative d Hlm peut permettre au ménage occupant de se maintenir dans les lieux à titre locatif. La décision en la matière revient cependant au directeur du développement au vu du diagnostic social réalisé. Ainsi, face à l échec de leur projet d accession, Coprocoop Ile-de-France offre aux copropriétaires en difficulté une solution de repli pour rétablir leur situation avec l appui de la collectivité partenaire. FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 22

38 38 La gestion locative Pour assurer la gestion locative de ces logements, Coprocoop Ile-de-France s est attaché les services d une coopérative d Hlm partenaire œuvrant en administration de biens, la SCP d Hlm Gexio. Pour chaque logement confié en gestion, un mandat spécifique est conclu entre les deux parties. Outre les honoraires de rédaction et de signature du bail fixés à 200 HT, la rémunération de cette mission est égale à 7,00% HT du total des encaissements. Ce mandat, basé sur le contrat type utilisé par la société Gexio, appelle les remarques suivantes : tout d abord, donné initialement pour une durée de trois ans, le mandat est tacitement renouvelable sans préciser un nombre maximum de périodes de reconduction ; n étant pas limité dans le temps, le mandat pourrait alors être frappé de nullité et sa durée restreinte à la première période ; si le mandat de gestion prévoit pour le mandataire la faculté d y renoncer (article 11) comme le veut l article 2007 du Code civil, il ne comporte aucune disposition écrite rappelant la possibilité pour le mandant de révoquer ce mandat à tout instant, inscrite à l article 2004 du même code ; il confère au mandataire en cas de contentieux le pouvoir de «décider [ ] de l abandon des poursuites quand celles-ci n apparaissent pas pouvoir être positives» ; si le rôle de conseil du gestionnaire est primordial, le mandant doit conserver ses prérogatives en tant que propriétaire du bien ; à l article 3-D, la disposition prévoyant que «le mandataire devra souscrire, signer et résilier tous contrats» pourrait donner lieu à interprétation sur l étendue des pouvoirs réellement conférés au mandataire, il conviendrait, notamment, de préciser davantage le type ou l objet des contrats concernés. la formulation employée pour l établissement des états des lieux (art.4) laisse supposer le recours systématique à un huissier ce qui serait contraire à l article 3 de la loi n du 6 juillet 1989 ; cette formulation mériterait donc d être revue. enfin, à l article 9, la détermination des prestations hors gestion courante donnant lieu à rémunération apparaît imprécise et susceptible de contentieux. Dans le cadre de sa mission, la coopérative d Hlm Gexio utilise un bail de location qui nécessite lui aussi quelques ajustements : deux cas de réduction du délai de préavis de congé ont été omis : d une part le bénéfice du RSA, revenu de solidarité active, ouvre droit à un délai réduit de trois mois à un mois et d autre part, l attribution d un nouveau logement lui aussi conventionné à un locataire d un logement conventionné détenu par un organisme d Hlm, une collectivité territoriale ou une SEM de logement social ouvre droit à une réduction de trois mois à un mois si il s agit du même bailleur, à deux mois s il s agit de bailleurs différents. à l article 3, al. 2, ainsi qu aux articles 4A, al.1 et 8, al. 1, du bail, il est fait référence à la convention visée à l article 2, or cet article ne vise aucune convention ; pour ce qui est du montant du loyer (art. 4A), celui-ci est fixé librement dans les limites rappelées à l article 3, 18 des statuts-types de la SCIC d Hlm ; à l article 6, le contrat prévoit que le montant nécessaire à l acquisition de la part sociale de la coopérative d HLM sera déduit du dépôt de garantie : le montant du dépôt de garantie n est donc pas d un mois de loyer. En outre, il n est pas dans l objet du dépôt de garantie d assurer le paiement du montant de la part sociale devant être souscrite par le locataire. Il serait donc préférable de dissocier les deux et de prévoir le dépôt de garantie (un mois de loyer) et le paiement de la part sociale (15 euros) par le locataire en application de l article 3 de la loi n du 10 Septembre 1947 portant statut de la coopération. FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 23

39 39 La quittance est alors fixée d après celles pratiquées dans l environnement proche et, si possible, équivalent à la mensualité d emprunt précédemment payée pour les copropriétaires occupants ou au loyer versé dans le cas d un locataire déjà en place. De plus, à la demande de la collectivité pour encourager les dispositifs d hébergement d urgence, le logement peut être loué à une association d insertion par le logement qui se charge d en gérer l occupation selon les termes d une convention de réservation conclue avec Coprocoop Ile-de-France laquelle n appelle pas de remarques particulières. FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 24

40 40 C. Le portage et la remise en état des logements Même si les conventions passées avec les communes peuvent concerner l acquisition et le portage de plusieurs lots, chaque logement porté constitue une opération à part entière. L analyse des budgets d opérations en cours ou en projet au jour de la révision a permis de dégager les principales caractéristiques économiques de l activité. Le détail des opérations et les indicateurs afférents sont repris dans le tableau figurant en annexe 3. Le prix de revient technique des opérations Parmi les postes de dépenses constituant le prix de revient technique, le premier correspond au coût d acquisition des lots. Viennent ensuite le coût des travaux de rénovation des logements ainsi que la valorisation du travail de la maîtrise d ouvrage pouvant être affecté directement à l opération. Sur les 21 logements étudiés, le prix d acquisition s établit entre 427 par m² de surface habitable, sur la copropriété Evriel à Evry (rue des Pyramides) et pour les lots achetés à Evry au sein de la copropriété Le balcon des loges, pour un coût moyen de du m² de surface habitable. Selon l étendue des travaux, la nécessité de repenser les volumes des logements, notamment en cas de scission ou de remembrement, la coopérative Hlm recourt ou non à un architecte pour la définition des travaux. Le directeur du développement procède alors à une consultation sur devis pour le choix du maître d œuvre. Une fois son choix arrêté, celui-ci est validé sur le prix et le contenu de la mission par le Directoire. Son coût s établit usuellement entre 9% et 10% HT du montant des travaux HT. Le recours à un maître d œuvre reste toutefois restreint aux cas de restructuration et/ou de remise aux normes des logements et la dépense en honoraires est ainsi le plus souvent inexistante. Pour un logement ne nécessitant qu une remise en état légère, 350 TTC par m² de surface habitable sont ainsi budgétés. Pour un logement en très mauvais état, le coût est estimé autour de 750 TTC par m². Enfin, en cas de remembrement ou de travaux de restructuration du logement, celui-ci peut atteindre de à TTC par m². Sur les 21 opérations étudiées, 5 n ont néanmoins pas fait l objet de travaux sur les parties privatives, soit que leur état ne le justifiât pas, soit que les futurs acquéreurs, déjà occupants à titre de locataires ou candidats proposés en amont par la commune, aient manifesté leur volonté de réaliser eux-mêmes ces travaux. Au logement, le coût moyen des travaux s établit à TTC. Il convient néanmoins de distinguer le cas de deux logement n ayant nécessité qu un changement d équipements sans frais significatifs et celui de trois logements ayant fait l objet de travaux de restructuration : d une part la séparation d un duplex en deux appartements et d autre part le remembrement de deux fois deux lots pour lesquels le montant de travaux s élève à TTC en moyenne. En sus de ces précédents coûts, jusqu en 2010, Coprocoop Ile-de-France imputait au prix de revient du logement de coûts internes au titre du montage technique et juridique de l opération. Depuis fin 2010, le montant budgété a été relevé à au logement, lesquels coûts sont établis au regard d une quote-part de 80% du temps de travail du Directeur du développement et fonction du volume d acquisitions prévu par exercice. Ainsi, le prix de revient technique des lots s établit entre TTC (à Evry, rue des Pyramides) et TTC (à Vitry, 2 ème tranche), pour un prix de revient moyen de TTC environ. Rapporté au m² de surface habitable, le prix de revient s élève ainsi en moyenne à TTC. FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 25

41 41 Coût d'acquisition des lots ( /m² de s.h.) Moyenne - tous logements Coût des travaux réalisés ( TTC/m² de s.h.) Moyenne - logements en travaux Moyenne - tous logements Coût de revient stocké des lots ( TTC/m² de s.h.) Moyenne - tous logements FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 26

42 42 Un coût de financement réduit au minimum Ces acquisitions de lots sont financées exclusivement par emprunt auprès de la Caisse des Dépôts. Bien que chaque logement constitue une opération en soi, les financements sont le plus souvent sollicités pour un ensemble de lots soit sur une même copropriété soit sur une période d intervention une fois que tous les compromis ont été signés afin de simplifier les circuits de financement. Pour des copropriétés de taille importante qui nécessitent par conséquent un fort degré d intervention, celle-ci peut être segmentée en «tranches». A chaque tranche correspondra alors un prêt. Le prêt sollicité couvre à la fois l acquisition y compris les frais de mutation et la quote-part résiduelle de travaux sur les parties communes et les travaux à réaliser en parties privatives sur la base des estimations effectuées par le directeur du développement. Les financements accordés sont de type PRU-AS, Prêts de Renouvellement Urbain réservés à certains travaux de réhabilitation lourde en zone de rénovation urbaine. D une durée de 5 ans soit la durée du plan de sauvegarde ils sont indexés sur le livret A (+45pb, +25pb ou +60pb selon la date d obtention du prêt) et bénéficient d un différé d amortissement de 4 ans à compter du décaissement du prêt. Des remboursements anticipés peuvent ensuite être effectués au fil des reventes sur les quotes-parts correspondantes. Selon les termes des conventions passées avec les collectivités, ces emprunts sont par ailleurs garantis par la collectivité. La coopérative d Hlm bénéficie en outre d une bonification à taux zéro de la Région Ile-de-France sur les intérêts d emprunt pour les copropriétés labellisées par le Conseil Régional, à concurrence de 3,95%. Si le taux devait dépasser cette valeur, le résiduel serait alors à charge de la société. En complément du portage des travaux grâce à l emprunt, la coopérative d Hlm mobilise également, lorsque c est possible, les aides de l ANAH dédiées à l intervention en copropriétés dégradées. Ainsi, dans la limite de HT de travaux par logement, la coopérative d Hlm pourrait bénéficier d une prise en charge de ces derniers à concurrence de 35% du coût HT. Si le règlement général de l ANAH accorde cette possibilité aux organismes d Hlm intervenant dans le cadre d une OPAH Copropriété ou d un plan de sauvegarde, les demandes de subventions sont examinées par ses délégations locales et ainsi sujettes à l application d une politique territorialisée pour répondre à une diversité de besoins. Jusqu ici, sur les logements étudiés et ayant nécessité des travaux de réfection, ces subventions ont globalement permis de recouvrer 14% du coût des travaux effectués. S agissant des seuls travaux pour lesquels elles ont pu être obtenues, le ratio de couverture s élève selon les lots de 2% à 29% pour une moyenne de 19%. Sur l ensemble des lots étudiés, ont ainsi été perçus. L investissement complet bénéficie ainsi de ressources gratuites pour le portage du lot d une part grâce à l intervention de la Région et d autre part de l ANAH pour les travaux. Suivant les délais de décaissement des fonds, la coopérative d Hlm doit cependant parfois assurer le pré-financement des logements, engendrant des frais financiers, jusqu ici non repercutés au budget de chaque opération mais qui pèsent sur le compte d exploitation de la société. Par ailleurs, le différé de remboursement de quatre ans rend importante la revente du logement dans ce délai, sous peine de devoir mobiliser dans les opérations un niveau de fonds propres important ou de faire face à des charges de portage accrues (frais financiers, ). Malgré les orientations prises par l ANAH, l instruction locale des demandes freine cependant la mise en œuvre des subventions, qui reste par trop aléatoire, et peut en outre conduire à un arbitrage défavorable quant à la réalisation des travaux. FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 27

43 43 D importantes plus-values latentes Compte tenu des prix de vente actés ou prévisionnels, la coopérative d Hlm dégage une marge brute de l ordre de par logement en moyenne. Au regard des caractéristiques propres d une part à chaque copropriété et d autre part à chaque logement, cette marge brute connaît cependant une très forte amplitude : de à Après prise en compte des subventions, la marge brute moyenne atteint par logement. Néanmoins, de par les critères d attributions et leur mode de calcul : localisation de la copropriété, nature et montant des travaux subventionnables, les subventions perçues accroissent les amplitudes observées entre les différents lots : de à Cette marge brute varie de 3% à 47% du prix de vente des logements pour une moyenne de 26%. A cette marge brute, il convient encore de retrancher les frais engagés pour la commercialisation qui consistent essentiellement en une commission versée aux agences immobilières partenaires une fois la vente réalisée. Négociée avec chaque agence, celle-ci s élève en moyenne à Comprise selon les cas entre 5,0% et 8,8% du prix de vente des logements, elle s établit en moyenne à 7,1%, soit la valeur budgétée à l origine. Toutefois, huit des vingt-deux logements ainsi vendus ou en cours de commercialisation devraient bénéficier d une vente en direct épargnant ainsi à la coopérative d Hlm ces frais supplémentaires, soit qu un candidat ait déjà été identifié par la collectivité partenaire, soit que le bien ait trouvé preneur après publication d annonces sur des sites internet immobiliers par la coopérative d Hlm elle-même. Une fois déduits ces frais de commercialisation, la coopérative reste toutefois en mesure de dégager pour chaque logement une plus-value lors de la revente. Celle-ci s élève en moyenne à environ mais témoigne d une amplitude encore plus grande que la marge brute, allant d une revente à prix quasi-coûtant aux Quatre saisons à Evry à plus de de plus-value prévisionnelle à Montreuil pour l un des lots. Hors les coûts et produits d exploitation du lot durant la phase de portage, les plus-values latentes s établissent ainsi entre 0% et 43% du prix de vente. Flux financiers liés à l'exploitation et à la revente des lots Plus value latente Résultat exploitation FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 28

44 44 Des coûts de portage très variables Au-delà de l aspect «investissement», le logement reste pendant toute la durée du portage propriété de la coopérative d Hlm et par conséquent génère des frais courants. Ceux-ci sont principalement constitués : des charges de copropriété récurrentes/ordinaires, des quotes-parts d appel de fonds pour travaux sur les parties communes, des charges d entretien et d abonnements divers pour les parties privatives, des taxes afférentes au logement et notamment de la taxe foncière, des primes d assurance du logement, et le cas échéant, des frais engendrés pour la sécurité du lot (porte Sitex). Ces frais de portage s établissent en moyenne autour de par logement, d un minimum de sur un des lots au Balcon des loges à Evry jusqu à sur l opération de Montreuil, où sont par ailleurs situés les plus petits logements du patrimoine. Néanmoins, la problématique du relogement des ménages occupants conduit à maintenir ce dernier, dans le logement à titre locatif, qu il soit copropriétaire vendeur ou bien déjà locataire. La coopérative génère alors un revenu complémentaire au travers du loyer et de la récupération des charges venant ainsi diminuer le coût du portage. N ayant par ailleurs pas de frais financiers pour le portage de l investissement, l occupation locative peut même dans certains cas conduire à un solde d exploitation positif durant cette période. En effet, si ce revenu varie selon la durée nécessaire au relogement, il a atteint en moyenne pour l ensemble des lots ayant fait l objet d une telle occupation. Ainsi, ces produits locatifs, pour l ensemble des lots étudiés, couvrent 58% des de frais de portage. Toutefois, au regard des seuls logements ayant été occupés, les produits locatifs ont permis de couvrir dans leur ensemble 113% des frais supportés, et selon les logements de 17% à 224%. Les trois logements pour lesquels les produits locatifs ont dépassé le double des frais de portage ont par ailleurs fait l objet d une vente à l occupant pour lequel le prix de vente avait été adapté au regard de leurs capacités financières. Lorsque les logements sont occupés temporairement à titre locatif, les produits d exploitation ainsi dégagés permettent d atténuer fortement voire de compenser dans leur totalité et au-delà le coût du portage des lots. Cependant, la coopérative d Hlm n a pas à ce jour la maîtrise de cette occupation qui dépend essentiellement de la durée nécessaire au relogement des ménages. FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 29

45 45 Un résultat économique influencé par l investissement Sur les dossiers étudiés, il apparaît à la lecture du graphique précédent que le résultat économique des opérations est fortement dépendant de la plus-value latente pouvant être générée par l opération. Pour les logements déjà vendus, le résultat net dégagé en moyenne par logement s élève à Pour les lots non encore vendus si les prix de vente prévisionnels peuvent être maintenus seules deux opérations à Evry présentent un résultat prévisionnel négatif. Deux autres, également situées à Evry dans le quartier des Pyramides prévoient certes un gain économique mais celui-ci reste limité à et respectivement. Ces quatre logements présentaient d une part des coûts d acquisition relativement élevés : par m² de surface habitable quand la moyenne s établit autour de 1 150, et d autre part une absence de travaux réalisés en parties privatives. Par ailleurs, au Mail à Torcy, la séparation du lot n 0201 en deux, ne dégage qu un faible résultat de l ordre de par appartement. Les travaux nécessaires ont en effet rendu les lieux impropres à la location, ne permettant donc pas de compenser les frais de portage, et la plus-value attendue à la revente s en est trouvée fortement amputée. Les opérations menées jusqu ici invitent à la prudence sur l acquisition de lots qui : soit ne nécessitent que peu de travaux et sont donc acquis au prix fort, soit ne peuvent absorber commercialement la valorisation des travaux, notamment en l absence de financements dédiés par l ANAH. Inversement, ceux nécessitant de lourds travaux d adaptation doivent justifier et d une localisation et d une revalorisation significative du prix lors de la revente (en sortie d insalubrité comme à Montreuil par exemple) pour compenser l absence de produits durant la phase de portage. Se pose également la problématique de l étalement de l intervention dans la durée. Si sur Vitry l investissement simultané par l acquisition de lots auprès de bailleurs personnes morales a permis d obtenir un effet de levier important et de renforcer significativement la copropriété, les interventions limitées en volume sur certaines copropriétés à Evry, qui plus est dans un laps de temps limité (revente en moins d un an) n ont guère eu pour l heure d effet perceptible à l échelle de la copropriété. De ce fait, en dépit de la rénovation des lots, la plus-value latente sur les premiers lots reste limitée, la copropriété n ayant pu mettre en œuvre son programme de travaux. Sans pour autant généraliser, au vu de la grande diversité des interventions engagées, ces dernières paraissent avoir eu d autant plus d impact et générer d autant plus de résultat qu elles étaient globales et concentrées dans le temps. FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 30

46 46 Résultat économique généré par les opérations Resultat net Taux de logements portés 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% -2,0% FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 31

47 47 D. Une phase cruciale : la revente des logements Coprocoop Ile-de-France s engage à revendre les lots portés dans le cadre d une accession sociale, c est-à-dire respectant un plafond de prix de vente et des conditions de ressources pour l accédant. La détermination du prix de vente Les prix de vente sont fixés en trois temps. Tout d abord, une fourchette de prix est établie au regard des prix du marché immobilier local, avec l objectif d être inférieure de 10% à 20% à ces derniers. L estimation est effectuée en croisant les prix issus des Déclarations d Intention d Aliéner, transmises par les communes conformément à la convention signée avec elle, l estimation de France Domaine et les informations recueillies auprès des agences immobilières locales. Ensuite, en cas de travaux prévus mais non encore votés ni appelés qui se retrouveraient à la charge de l accédant après l acquisition, la quote-part de travaux lorsque cette estimation est disponible est imputée en déduction de la fourchette haute de l estimation. Enfin, le prix de vente, initialement fixé en haut de fourchette, est révisé au fil de la commercialisation en cas de difficultés dans la limite de la fourchette basse. Le directeur du développement établit une fiche de commercialisation pour chaque logement à mettre en vente récapitulant les caractéristiques du bien et l ensemble des informations ayant conduit à fixer la fourchette de prix de vente. Y sont également mentionnés la marge brute comptable attendue au déstockage pour une vente au maximum de la fourchette de prix ainsi que le résultat économique de l opération une fois imputés les frais de portage et les éventuels produits perçus. Cette fiche est ensuite soumise pour validation au comité d engagement puis au conseil de surveillance. Les logements de la coopérative d Hlm sont ainsi mis en vente à des prix très nettement inférieurs, de 69% à 47%, au plafond applicable à l accession sociale dans le neuf en zone très tendue (zone A). Suivant les lots, leur positionnement commercial vis-à-vis du marché immobilier local varie fortement. A Evry, les prix pratiqués se situent autour de la moyenne des prix de l ancien sur le territoire de la commune, à près de par m². Toutefois, au regard du quartier des Pyramides et des prix constatés sur les différents îlots, ces biens apparaissent revalorisés, jusqu à 30% pour certains. Il en est de même à Torcy où, bien que commercialisés en dessous du prix moyen sur la commune, de 23% environ, deux lots sont estimés respectivement à 14% et 28% au dessus de la valeur locale tandis qu un troisième fait l objet d une importante décote, probablement liée à sa taille importante et à la faiblesse du marché pour ce type de logement. Enfin, à Vitry-sur-Seine, le prix moyen des logements est inférieur de 28% à celui de la ville et de 7% à celui du quartier. Toutefois, il convient de distinguer les lots vendus à hauteur de par m² et pour lesquels une politique commerciale incitative avait été mise en place pour faciliter le parcours résidentiel des locataires en place de ceux dont la commercialisation va débuter, autour de par m² et qui se situent dans la fourchette haute des prix du marché immobilier local.. Les prix pratiqués par Coprocoop Ile-de-France sont adaptés aux caractéristiques des territoires sur lesquels elle intervient et susceptibles d agir aussi bien comme un élément de revalorisation de la copropriété et du quartier sur des territoires marginalisés que de modération des prix en faveur des ménages modestes sur des communes en proie à une forte hausse de l immobilier. FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 32

48 48 Amplitudes de surface habitable par typologie 120,0 100,0 95,0 106,5 108,0 80,0 60,0 51,3 62,0 62,8 65,0 59,0 78,3 84,0 69,0 82,8 80,0 40,0 39,0 20,0 0,0 T2 T3 T4 T5 T6 Taille unitaire maximum Taille moyenne Coprocoop Taille unitaire minimum Amplitudes de prix de vente par typologie T2 T3 T4 T5 T6 Prix de vente - logements vendus Prix de vente unitaire maximum Prix de vente moyen Coprocoop Prix de vente unitaire minimum Prix de vente - logements en vente FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 33

49 49 La commercialisation des logements En l absence de personnel commercial d une part et intervenant sur des marchés très dispersés d autre part, la coopérative d Hlm recourt en premier lieu à la publication d annonces sur internet pour minimiser ses frais de commercialisation. L opérateur du plan de sauvegarde ou de l OPAH-CD, le plus souvent l antenne locale du PACT, peut également parfois lui transmettre les candidatures qui lui parviennent. Si besoin, pour renforcer sa présence sur le territoire et développer son potentiel de clientèle, elle s appuie dans un second temps sur des agences immobilières locales, via des mandats non exclusifs. Confrontée à une commercialisation parfois longue et difficile de ses logements, la coopérative d Hlm pourrait envisager de se rapprocher des bailleurs sociaux implantés localement, notamment lorsqu ils figurent au nombre de ses associés, afin d informer et d identifier avec leur appui les locataires susceptibles d avoir un projet d accession à la propriété et de promouvoir ainsi le parcours résidentiel. Sur les 15 lots proposés à la vente depuis la création de la coopérative d Hlm, 8 ont d ores et déjà été vendus et 3 sont à ce jour sous promesse de vente et pourraient être vendus avant fin Une clientèle aux revenus très modestes Dès lors qu un candidat à l accession est identifié par la coopérative d Hlm ou le commercialisateur, une «fiche accédant» est établie. Celle-ci comprend outre des indications sur le logement à acquérir, les caractéristiques des personnes composant le ménage, notamment : leur situation professionnelle et de logement, leurs revenus tant actuels que leurs revenus fiscaux de référence et leur situation visà-vis des plafonds de ressources. Une simulation de plan de financement, prenant en compte les diverses aides auxquelles le ménage peut prétendre (PTZ+, missions sociales, ) permet d apprécier la faisabilité du projet et débouche sur une étude complète de la solvabilité du ménage au regard des mensualités de crédits à rembourser, des taxes et des charges de copropriété à verser ainsi que des consommations diverses (eau, électricité, ). Jusqu ici, les acquéreurs sont majoritairement des personnes seules ou des couples sans enfants. Il s agit d une clientèle jeune, en moyenne âgée de 38 ans. Le chef de famille dépasse cet âge moyen dans trois ménages seulement. Leurs revenus fiscaux de référence sont inférieurs de 20% à 60% au plafond PAS pour des salaires mensuels compris entre et Au regard de la répartition des ménages selon leur revenu fiscal de référence par unité de consommation, les acquéreurs se situent selon les communes entre les 5 ème et 6 ème déciles de la population à Vitry-sur-Seine, entre les 3 ème et 5 ème déciles à Torcy et entre les 6 ème et 7 ème déciles à Evry. Cependant, une fois prises en compte les charges de copropriétés et les mensualités de crédit, le taux d effort rencontrés par les ménages à salaires constants varient de 40% à 67%. La commercialisation des logements répond ainsi jusqu ici à la cible de clientèle que la coopérative d Hlm s est fixée, à savoir : des ménages primo accédants, aux ressources inférieures aux plafonds PAS, achetant leur résidence principale. Si la coopérative d Hlm examine les situations propres à chaque ménage, prenant en compte les potentielles évolutions de carrière et/ou salariales des prospects, elle devra néanmoins rester vigilante sur le reste à vivre des ménages. FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 34

50 50 Composition familiale des ménages acquéreurs 9% 9% 9% 27% Personne seule Couple sans enfants Couple avec enfants Famille monoparentale Autre 46% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% Revenus des accédants rapportés au plafond du PAS ainsi qu'à leur taux d'effort Ecart au plafond PAS Taux d'effort (calculé d'après le revenu mensuel déclaré) FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 35

51 51 Une mise en place délicate de la sécurisation En accession sociale, les acquéreurs bénéficient d ordinaire de garanties de rachat et de relogement pour une durée de quinze ans en cas d accidents de la vie. La coopérative d Hlm, qui n a pas vocation à constituer un patrimoine locatif social, souhaitait inclure ces garanties dans ses contrats et envisageait pour cela de s appuyer sur la charte de sécurisation signée par les organismes d Hlm d Ile-de-France. Toutefois, plusieurs obstacles se présentent à elle : tout d abord, la charte ne s adresse qu aux organismes d Hlm signataires et adhérents de l AORIF, l association régionale des organismes d Hlm d Ile-de-France ; or, à ce jour, Coprocoop Ile-de-France n est pas adhérent, afin de minimiser son coût d exploitation ; plus contraignant, la charte concerne exclusivement les opérations d accession sociale à la propriété en neuf, ou en PSLA. Ne pouvant assurer elle-même la garantie de relogement et n ayant pas vocation à constituer un patrimoine locatif, deux options s offrent à la coopérative d Hlm pour sécuriser ses ménages acquéreurs : s appuyer sur le contingent communal de logements réservés au sein du parc social, à l image de ce qui est prévu dans la convention passée avec la commune pour le relogement éventuel des copropriétaires suite à l acquisition de leur logement, passer une convention bilatérale avec un bailleur local pour chacune des copropriétés dans lesquelles elle est engagée. FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 36

52 52 III. Le diagnostic financier à fin 2010 Le diagnostic financier est effectué à partir des comptes et états financiers approuvés de fin 2010 A. Les principaux indicateurs à fin 2010 Une structure financière tendue coopératives inf à 10 lots par an de 2006 et 2009 COPROCOOP entre 2007 et Fonds propres PFLT Trésorerie Fonds propres PFLT Trésorerie Les fonds propres de la coopérative qui s élèvent à 412 K sont trois fois moins élevés que ceux dont disposent les coopératives équivalentes qui produisent moins de 10 logements par an, même si l activité de Coprocoop est quelque peu atypique. Le potentiel financier de la coopérative suit une évolution identique à ses fonds propres. Le potentiel financier est insuffisant pour assurer le développement de la société. De plus, après l approbation des comptes de 2009 comme la situation nette était inférieure à la moitié du capital social, les actionnaires se sont prononcés pour la poursuite de l exploitation. La trésorerie demeure elle aussi, limitée par rapport aux coopératives comparables. Des fonds propres peu élevés disponibles dans la trésorerie Immobilisations 26 K Trésorerie 431 K Fonds propres 412 K Accession 38 K Les fonds propres, soit 412 K sont mobilisables à 94% dans le potentiel financier alors que le ratio moyen des coopératives est de 74,5% (cf. Eléments de situation financière 2009 Assemblée générale mai 2011). L accession dégage 38 K de ressources, alors qu elle mobilise en moyenne en fonds propres 39% des emplois à financer. FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 37

53 53 B. Analyse de la structure financière Les fonds propres s élèvent à 412 K Les fonds propres s élèvent à 412 K et sont constitués de capitaux propres. Les faits marquants de l exercice 2010 sont les suivants : La perte comptable de l exercice 2009 de K a été porté en report nouveau, venant porter le report à nouveau débiteur à -453 K ; La perte de l exercice 2010 est de - 65 K. Les immobilisations de structure et financières mobilisent 26 K de ressources Les matériels à financer en net s élèvent à 6 K tandis que les dépôts et cautionnements pour la location des bureaux s élèvent à 20 K. Le potentiel financier à long terme s élève à 386 K Après prise en compte des 26 K d immobilisations à financer, le potentiel financier s élève à 386 K. L activité de portage dégage 38 K de ressources financières La schématisation des différents éléments du DFR (Dégagement en fonds de roulement) provenant de l activité de portage est présentée ci-dessous : Emplois Ressources Stocks et en cours K Emprunts K Découverts 743 K Subventions à rec K Prod const d'avance 1450 K Autres cr.(ach. Lots) 49 K Les activités d accession exercées par la coopérative consistent dans l acquisition de logements dans des copropriétés en difficulté et en plan de redressement. Par la réalisation de travaux sur les logements et un travail de remise à flot de la copropriété, les logements sont ensuite proposés à la vente en accession sociale. FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 38

54 54 Le tableau synthétique des mouvements de stocks : Nature des stocks Stock initial Augmentation Diminution Stock final Immeubles en cours (op. d acq et réhabilitation) K K (173 K ) K Immeubles achevés disponibles à la vente 185 K 0 K (0 K ) 185 K Immeubles temporairement loués 360 K 0 K (0 K ) 360 K Total K K (173K ) K Les autres ressources financières à court terme s élèvent à 3 K Les ressources issues de l exploitation s élèvent à 70 K proviennent notamment de : 21 K de dettes auprès des fournisseurs d exploitation, 41 K de dettes sociales et fiscales, 8 K d intérêts courus sur emprunts. Ces ressources permettent de financer 68 K de besoins formés par : 66 K de créances locataires provisionnées pour 19 K, soit des créances nettes pour 47 K, 7 K de fournisseurs d exploitation débiteurs, 7 K de charges d exploitation constatées d avance. La trésorerie au bilan s élève à 431 K La trésorerie s élève à 431 K en 2010 contre 567 K en Elle est formée par des valeurs mobilières de placement pour 431 K et d une ligne de trésorerie mobilisée à hauteur de 743 K, affectée au financement de l accession. Synthèse sur la situation financière La coopérative dispose d une structure financière tendue et d une surface financière limitée. Son développement est freiné par une sous-capitalisation et par un recouvrement parfois long des emprunts contractés pour financer les acquisitions. Le modèle économique est pertinent et la plus value sociale de l activité de la coopérative sont indéniables. Toutefois, cette activité nécessite un fonds de roulement plus conséquent pour mener à bien cette activité. FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 39

55 55 C. Analyse des marges et de l autofinancement 2010 Les indicateurs d équilibre de gestion (source DIS) : Coopératives avec une activité d accession COPROCOOP entre 2007 et Total des marges Autofinancement Résultat Total des marges Autofinancement Résultat Sur la phase de lancement de 2007 à 2009, les indicateurs de gestion de Coprocoop se caractérisent par une dégradation assez nette, avec des pertes cumulées de 452 K à fin 2009 et 517 K à fin Toutefois, les premières ventes en 2010 permettent de dégager des marges d activité au-delà de 250 K et d approcher l équilibre comptable. La marge brute d exploitation est de 295 K La marge brute d exploitation est constituée par : la marge brute en accession qui est de 277 K, Les marges en accession se décomposent comme suit : Deux logements ont été vendus pour 234 K et ont dégagé 61 K de marges brutes. Ils ont toutefois occasionnés 23 K de frais lors de la vente, 20 K de commissions sur ventes. Par ailleurs ces cessions ont permis le rattachement de 23 K de subventions sur les 216 K de subventions d exploitation ; la différence, soit 193 K provenant de subventions ANRU imputées à l opération d Evry. la marge brute locative corrigée est de 33 K Les produits locatifs s élèvent à 78 K et les charges locatives récupérées à 15 K. Toutefois, comme les charges locatives s élèvent à 56 K (dont 16 K de travaux récupérables), il y a 25 K de charges locatives non récupérées. Ce constat met en avant la fragilité de l activité locative de Coprocoop durant la phase de portage. La marge sur la gestion financière est de - 15 K. Avec une trésorerie moyenne de 499 K, la coopérative dégage 3 K de produits financiers ce qui est peu. La coopérative manque de fonds propres et cela se retrouve au niveau de sa trésorerie et des produits dégagés. FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 40

56 56 L insuffisance brute d exploitation corrigée (IBE) est de - 73 K La marge brute d exploitation qui est de 295 K ne permet de couvrir que 80% des charges de structure quand cet indicateur de couverture est de 1,5 pour les autres coopératives. Ces charges, quoique maîtrisées, qui s élèvent à 368 K sont composées par : 170 K de charges de personnel, 198 K de charges de fonctionnement. L autofinancement courant atteint 68 K Après prise en compte pour 6 K de transferts de charges d exploitation, l autofinancement courant atteint - 68 K. La perte comptable est de - 65 K La politique d amortissements et de provisions qui atteint 22 K de dotations est financée par 25 K de reprises, soit un impact net de 3 K. D. Analyse de la rentabilité par activité Aux fins de la présente analyse, ont été scindé les 2 volets de l activité de portage de Coprocoop, à savoir la gestion locative des logements, l activité de vente de logements. L activité de vente L activité de vente a dégagé un résultat de 248 K. La marge brute sur les 2 logements vendus s élèvent à 61 K, complétées par 216 K de subventions portées en résultat. Cette activité a mobilisé 29 K de charges dont 20 K de commissions sur ventes. L activité de gestion locative des logements portés Ca volet de l activité de portage génère une perte de 16 K. Les produits locatifs s élèvent à 78 K et les récupérations de charges à 15 K pour des créances clients de 65 K, provisionnées pour 19 K. Les charges de fonctionnement spécifiques à cette activité (mandat de gestion à Gexio, sécurisation des logements, entretien et maintenance) s élèvent à 59 K et représentent 75% des produits locatifs. La gestion de trésorerie La coopérative a dégagé 3 K de produits financiers et a supporté 18 K de charges d intérêts sur la ligne de trésorerie octroyée par le crédit coopératif. Les autres éléments La coopérative mobilise 282 K de charges de structure, non imputables à l un des 2 volets de l activité de Coprocoop. Ces charges comprennent 170 K de charges de personnel et 115 K de frais de fonctionnement. FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 41

57 57 E. Le contrôle interne Le rappel des principes de contrôle interne Le contrôle interne est l ensemble des procédures mises en place par la direction pour protéger le patrimoine et assurer un fonctionnement efficace et pérenne de l entreprise. Il suppose notamment : L existence d une organisation structurée et efficace, La séparation correcte des fonctions (décision, enregistrement, contrôle), L existence de contrôles hiérarchiques en cas de cumul de fonctions, L existence de mesures spécifiques de protection du patrimoine. Sébastien Kuperberg est Directeur du Développement et le responsable opérationnel de la structure. Au plan administratif et comptable, il est appuyé par Céline Valet. Celle-ci tient un poste de secrétaire comptable. Elle impute et enregistre les opérations courantes. La revue des comptes, les opérations d inventaire, d arrêtés de comptes sont effectuées par le cabinet d expertise comptable Synergie- Audit. Les points positifs identifiés a) Une organisation interne simple et claire La coopérative a un effectif réduit et les rôles sont clairement établis. Le fonctionnement de la coopérative avec directoire et conseil de surveillance impose un niveau d information et d implication élevé des organes de gouvernance, ce qui est le cas. b) Un suivi précis des opérations Le responsable du développement opère un suivi des opérations logement par logement, tant pour les dépenses d acquisitions, travaux, et frais supportés par chaque lot. Ce suivi est renforcé par une comptabilité analytique mise en place dès le démarrage de l activité. Les points de contrôle interne relevés a) Un système d information de gestion du métier reposant essentiellement sur des tableurs Le recours important aux tableurs pour les opérations en accession risque de trouver ses limites en cas de développement de l activité. Par ailleurs, il ne facilite pas les échanges ni le partage d informations entre le développement et l assistante puisque chacun à ses tableurs. Un modèle conceptuel de données (MCD) a été conçu début 2011 mais le développement n a pas encore été réalisé. FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 42

58 58 b) Une surveillance à renforcer des architectes en mission complète Coprocoop confie pour chaque chantier une mission complète à un architecte. Toutefois, ces derniers temps (depuis 2011) ceux-ci se limitent formellement à vérifier les avancements et à apposer leur tampon sur les situations alors qu auparavant ils émettaient des certificats de paiement complets. Compte tenu du système d information actuel, qui ne dispose pas d application métier encadrant le suivi des marchés et contribuant au contrôle interne, l émission de certificats de paiement constitue un élément structurant du système de contrôle. c) Mise en place d un chrono arrivée pour tout le courrier entrant Seul le courrier et les documents sortant font l objet d un chrono et d un enregistrement systématique permettant une traçabilité au contraire du courrier entrant. Cette situation ne favorise pas les recherches, ni la traçabilité des courriers, factures et autres documents reçus par l entreprise. Par ailleurs, cette situation pourrait s avérer préjudiciable à la coopérative en cas de litige notamment sur des dates de réception. Le secrétariat devrait mettre en place un enregistrement (registre manuel ou bureautique) systématique de tout le courrier entrant afin de permettre un minimum de traçabilité et de suivi d autant que les volumes restent pour l instant mesurés. La direction nous a indiqué qu elle allait mettre en place cette recommandation dans les meilleurs délais. d) Les produits locatifs sont constatés en l absence de quittances Les produits locatifs sont enregistrés à partir des rapports de gérance produits par Gexio (coopérative d Hlm à qui Coprocoop à donné par mandat la gestion des lots détenus). Ces rapports sont trimestriels et ne permettent pas l affectation précise des règlements sur les quittances et appels de fonds émis. Par ailleurs, le rapport de gérance fait également office de facture sans présenter les mentions obligatoires. Malgré de nombreuses demandes, Coprocoop ne parvient pas à imposer à Gexio de lui remettre copie des quittances émises et de récupérer une facture pour les honoraires de gestion prélevés. Enfin, un rapprochement périodique avec les comptes de locataires tenus chez Gexio devrait être institué aux fins de réconciliation. e) Le suivi comptable des acquisitions devrait être renforcé Les acquisitions passent par un compte de créances diverses, Divers Notaires. Or chaque acquisition, quelle soit à la barre, ou de gré à gré donne lieu à de nombreux appels de provisions, émissions de chèques, régularisations par les notaires des taxes et de leurs émoluments qui peuvent s étaler sur plusieurs mois. L absence de suivi comptable individualisé de ses opérations ne facilite pas la détection des erreurs et ni la compréhension du solde. La direction nous a précisé qu elle avait demandé à son cabinet comptable de mettre en place un suivi individualisé pour chaque acquisition. Ainsi, au 31 décembre 2010, ce compte présentait un solde débiteur de 55 K alors que les créances à récupérer sur les notaires ne s élevaient qu à 6 K. Deux chèques émis pour des acquisitions sur 2010 d un montant de et de figuraient dans ce compte en l absence de constatation des actes juridiques d origine (acompte suite à un compromis et achat d un logement à Montreuil). Il ressort de ces 2 opérations une insuffisance d actif dans les éléments en stocks pour Ces opérations qui auraient dues transiter par les comptes d achats de logements et de variations de stocks sont sans impacts sur le résultat de la période. FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 43

59 59 Enfin, à l issue des acquisitions, ou au minimum à chaque fin de trimestre, une vérification entre le solde comptable et les suivis de gestion sur tableur devrait être opéré afin de s assurer que tous les éléments de prix et les règlements y afférents sont effectivement pris en compte. f) Une partie des frais financiers de la ligne de crédit servant au (pré) financement des travaux pourraient être stockée La ligne de crédit ouverte auprès du crédit coopératif était mobilisée au pour 743 K et a donné lieu 18 K de charges d intérêts. La ligne de crédit a servi principalement à préfinancer les travaux engagés et les acquisitions. De ce fait, les frais financiers supportés sur la ligne de crédit concourent très largement à l activité et pourraient être incorporés en partie au cout de production des logements concernés. Cette option permettrait de réduire les charges durant la phase de travaux, mais viendra s imputer sur la marge brute au moment de la vente. La direction nous a indiqué qu elle allait effectuer un suivi des frais financiers afin de pouvoir stocker la part qui concerne le financement des acquisitions. FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 44

60 60 IV. L analyse prévisionnelle A. Les scénarios L établissement d un compte d exploitation prévisionnel des 5 prochains exercices (2011 à 2015) a été réalisé sur la base du prévisionnel contenu dans les états réglementaires de 2010, et des éléments prévisionnels ou réels sur 2011 et 2012 communiqués par la société et validés par les réviseurs. Deux scénarios ont été élaborés : Un scénario N 1, dit «au fil de l eau». Cette analyse prend en compte les résultats dégagés par les cessions réalisées en 2011 et prévues ou identifiées en 2012 et sur les exercices suivants. Les lots restant sont positionnés en cession en Ce scénario permet de dégager le point mort de la structure en prenant l activité de portage comme variables d ajustement. Un scénario N 2, dit «objectif société» : ce scénario projette l objectif d acquisitions et de cessions sur les coûts supportés par la structure. FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 45

61 61 B. Les hypothèses et résultats du scénario «au fil de l eau» Les paramètres généraux : Les charges : Le taux d inflation retenu sur la période est de 3%. Les marges sont dégagées à la vente des logements. A cette occasion, les subventions pour travaux sont portées en compte de résultat. Les logements loués dégagent en moyenne 3 K de produits locatifs. Le nombre de logements générant des loyers est le nombre de logements moyen sur l exercice Les couts internes (la rémunération de la maîtrise d ouvrage interne) sont estimés à 4 K par acquisition, 75% à la signature du compromis et 25% à la signature de l acte Coprocoop bénéficie de 10,5 K de subvention de travaux au logement et compte remettre en état 3 logements par exercice La coopérative va se voir affecter un boni de liquidation de 200 K en 2011 ou 2012 a) Les charges directes de l activité de vente Les charges affectées à l activité de ventes sont estimées à 10 K en dehors des commissions sur ventes. Celles-ci sont portées à 0 à compter de Les commissions sur ventes sont estimées sur une base réelle. Elles s élèvent à 20 K en 2010 pour 2 logements vendus. Certaines ventes semblent pouvoir se faire sans avoir à recourir à un commercialisateur. Le poids des commissions sur ventes diminue en 2011 et 2012 pour peser 5,75 K par logement en Elles sont prises sur cette dernière base pour les cessions b) Les charges de l activité de gestion des logements portés Les dépenses liées à la gestion des logements, qui comprennent notamment la TFPB, les honoraires de gérance et la sécurisation des logements, augmentent de 3% par an. Avec 25 logements détenus en moyenne, ces dépenses passeraient de 55 K en 2010 à 57 K en 2011 puis déclineraient au même rythme que le nombre de logements. L insuffisance de récupération de charges atteint 41 K. Cette situation s explique par le portage et par les périodes de travaux pendant lesquelles les occupants sont relogés. Les charges récupérables sont de 42 K en 2011, 29 K en 2012 et 9 K en Les travaux d entretien et de maintenance se montaient à 4 K en Ils sont budgétés à hauteur de 22 K en 2011 puis diminueraient au même rythme que le nombre de logements soit 15 K en 2012 et 5 K en Les provisions sur dépréciations des créances s élevaient à 19 K en 2010 pour 25 K de reprises. Par prudence, le besoin de provisions des créances est pris pour 10 K en 2011 puis déclinent pour s élever à 7 K en 2012 et à 2 K en c) Les charges de fonctionnement de la structure et les autres charges Les charges financières sont estimées à 8 K, en raison de la mobilisation des prêts CDC et du moindre recours à la ligne de trésorerie du crédit coopératif Les charges de personnel s élèvent à 170 K en Elles augmenteraient de 3% par an et atteindraient 197 K en Les autres charges de fonctionnement affectées à la structure seraient de 115 K et augmenteraient de 3% par atteindre 133 K en Il est pris en compte 3 K d amortissements sur les équipements entre 2011 et FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 46

62 62 Les produits a) Les produits de l activité de vente de logements Les marges dégagées sur les logements vendus en 2010 sont de 61 K et ont permis de réintégrer 216 K de subventions Le tableau des cessions est présenté ci-après : Ventes en Qté Opérations de portage Qté Torcy Vitry Montreuil en cours Evry en cours Evriel 4 4 Total Les marges brutes dégagées figurent dans le tableau ci-dessous : Marges brutes Opérations de portage Qté Torcy Vitry Montreuil en cours Evry en cours Evriel Total b) Les produits de l activité de gestion des logements portés Le nombre moyen de logements est de 30 en 2010, 25 en 2011, 15 en 2012 et 5 en En conséquence, les produits locatifs sont estimés à 70 K en 2011, 45 K en 2012 et 14 K en 213. Les récupérations de charges facturées suivent la même évolution, partant de 16 K en 2011, pour atteindre 10 K en 2012 et 3 K en 2013 c) Les produits de la structure et les autres produis (produits financiers) Les produits financiers sont pris pour 5 K Le boni de liquidation affecté à Coprocoop s élève à 200 K FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 47

63 63 Les résultats : Les résultats de l activité de vente : ( en milliers d'euros) Rappel DETAIL ACTIVITE DE VENTE Marge sur logements vendus Prestations facturées - sociétés sous égide Subventions et transferts relevant de l'accession Charges de personnel (+3%) Quote part Charges de fonctionnement (+3%) (9) (9) (10) (10) 0 0 Charges exceptionnelles (op. abandonnées) Commissions sur ventes (20) (46) (96) (52) 0 0 Dotations et reprises RESULTAT "ACTIVITE DE VENTE" Nombre de logements vendus La vente de logements semble pouvoir dégager en moyenne 35 K de marge brute au logement (31 K en 2010 et en 2013 et plutôt 38 K en 2011 et 2012) avant prise en compte des subventions. Les résultats prévisionnels de la gestion temporaire des logements : La gestion locative dégagerait une perte de 45 K de 2011 et de 34 K en En fait, la gestion temporaire, avec toutes les dépenses qui y sont liées coute à ce stade 2 K au logement porté. Ceci est du tant au fait que les périodes de quittancement ne couvrent pas forcément toute la période de portage (travaux, mise en quittancement, régularisations de situations particulières liées aux occupants, etc.). La voie consistant à donner en location des logements à des associations qui prendraient à leur compte le risque locatif est une piste intéressante pour aider Coprocoop à atteindre ses équilibres de gestion, notamment durant les phases de portage. Les résultats prévisionnels de Coprocoop : Rappel TOUTES ACTIVITES Activité de vente Gestion temporaire de logements (16) (45) (34) (11) 0 0 Gestion de trésorerie (15) (4) (3) (3) (3) (3) Autres éléments (282) (97) (305) (314) (324) (333) RESULTAT TOTAL (65) (104) (327) (336) Nombre de livraisons pour équilibrer l'exploitation avec une marge 25 K / logement Coprocoop devrait pouvoir dégager près de 300 K de résultats cumulés sur 2011 et 2012 ; les marges dégagées sur les ventes venant jouer à plein. Les exercices 2014 et 2015 permettent d identifier un point mort de 330 K. Avec une marge brute unitaire de 25 K (30 K de marge brute et 5 K de commissions sur ventes) permettant de couvrir la phase de portage et de commercialisation), la coopérative doit vendre 14 logements par an et en porter pratiquement le triple en permanence, vue les délais nécessaires pour l acquisition, les travaux et la remise à flot des copropriétés dans lesquelles Coprocoop intervient. FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 48

64 64 C. Les hypothèses et résultats du scénario «objectif société» Les objectifs d activité de la coopérative sont d acheter 15 logements, de porter 45 logements et d en vendre 15 par an d ici 3 ans. Pour atteindre cet objectif, sachant qu à fin 2011, la coopérative ne portera plus que 21 logements, la constitution d un patrimoine de 45 logements à porter nécessite sur le moyen terme d acheter 2 fois plus de logements que ceux vendus. Sur la base de la situation financière actuelle et avec un programme d acquisitions de 16 logements en 2012, cet effort devrait être maintenu jusqu en 2015 avec un objectif de ventes de 8 logements en se basant sur ceux restant et sur ceux qui devraient être acquis en Sur la base des mouvements constatés, l objectif de 45 logements pourrait être atteint en 2016, avec une montée en puissance des ventes en 2015, au nombre de 11, permettant l entrée dans un régime de croisière équilibré à compter de 2016 en termes de mouvements. Nombre de logements Détail des mouvements Début Acquisitions cessions Total fin d'année Nb Logements moyens , Les charges : a) Les charges directes de l activité de vente Les charges affectées à l activité de ventes sont estimées à 10 K en dehors des commissions sur ventes. Les commissions sur ventes sont estimées 5 K au logement. Elles sont estimées à 40 K en 2014, 55 K en 2015 et 75 K en b) Les charges de l activité de gestion des logements portés Les dépenses liées à la gestion des logements augmentent de 3% par an, et comprennent notamment la TFPB, les honoraires de gérance, la sécurisation des logements. Ces dépenses passeraient de 55 K en 2010 à 66 K en Les charges récupérables progresseraient de 3% pour atteindre 49 K en Les dépenses d entretien sont prévues à hauteur de 22 K et progresseraient de 3% par an pour atteindre 26 K en Les provisions sur les créances sont estimées à 10 K par an. FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 49

65 65 Les produits : a) Les produits issus de la vente des logements Les marges brutes dégagées sont présentées dans le tableau suivant (en K ) : Marges brutes (en K ) Opérations de portage Torcy 17 Vitry Montreuil en cours Evry en cours Evriel 120 Acquisitions 2012/2013/ Total Les coûts internes stockés en année pleine de 2013 à 2015 s élèvent à 64 K pour 16 logements et à 60 K en 2016 Sur les ventes effectuées, 3 ont été remises en état et ont bénéficié de 31,5 K de subventions à réintégré en résultat b) Les produits de l activité de gestion des logements portés Les résultats : Le nombre moyen de logements serait de 25 en 2011, 23 en 2012 et 28 en 2013, 36 en 2014, 42 en 2105 et 45 en 2016 En conséquence, les produits locatifs sont estimés à 69 K en 2012 et 86 K en 2013, 108 K en 2014, 132 en 2015 et 135 en 2016, Les récupérations de charges facturées suivent la même évolution : elles passeraient de 14 K en 2012 à 27 K en Les résultats de l activité de vente de logements : ( en milliers d'euros) Rappel DETAIL ACTIVITE DE VENTE Marge sur logements vendus Prestations facturées Rémunération de la maîtrise d'ouvrage Subventions et transferts relevant de l'accession Charges de personnel (+3%) Quote part Charges de fonctionnement (+3%) (9) (9) (10) (10) (10) (10) (11) Commissions sur ventes (20) (46) (96) (52) (40) (55) (75) Dotations et reprises RESULTAT "ACTIVITE DE VENTE" Nombre de logements vendus A partir de 2015, les marges dégagées par l activité de vente permettent de financer les frais de structure. Ce constat est encore plus marqué en 2016 en régime de croisière. Pour leur part, les résultats dégagés par la gestion des logements seraient légèrement positifs à compter de 2015, de l ordre de 6 K et de l ordre de 12 K en Les résultats du scénario «Objectif société» Rappel TOUTES ACTIVITES Activité de vente Gestion temporaire de logements (16) (45) (52) (36) (12) 5 12 Gestion de trésorerie (15) (4) (3) (3) (3) (3) (3) Autres éléments (282) (97) (305) (314) (324) (333) (343) RESULTAT TOTAL (65) (33) (54) FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 50

66 66 Sur 2013 et 2014, la coopérative est en situation de couvrir 90% de ses charges de structure, et de limiter les pertes dans une phase de doublement de son patrimoine. De plus, elle parvient à l équilibre en 2015 (bénéfice de 29 K ) et semble pouvoir dégager un résultat qui pourrait se pérenniser à compter de 2016 à hauteur de 120 K dans un scénario prudent notamment concernant les marges brutes dégagées sur les ventes de logements. Il nous semble que ce scénario progressif de constitution du stock de logements à porter soit préférable à un scénario de «stop and go», visant l apurement des pertes à un instant «t» qui ne semble pouvoir être que partiel et qui induit par la suite une période encore plus longue de reconstitution du stock. Les résultats de l activité locative durant la phase de portage pourraient s améliorer si les logements étaient confiés en gestion à des associations qui loueraient provisoirement les logements à des publics en réinsertion et assumeraient le risque locatif. Cette formule sécuriserait le recouvrement des revenus locatifs ou leur équivalent. Par ailleurs, Coprocoop travaille sur des formules qui permettraient de valoriser l ingénierie sociale effectuée par la société. Cette valorisation pourrait approcher les 100 K par an. Enfin, le savoir-faire particulier acquis par Coprocoop pourrait intéresser d autres bailleurs sociaux. Dans son contexte, une activité de prestations à l attention d autres organismes pourrait se concevoir. Toutefois, cette approche par les résultats prévisionnels ne permet pas de régler complètement la question des fonds propres à reconstituer ni l insuffisance du fonds de roulement qui n est pas alimenté sur le moyen terme par les résultats dégagés. Le suivi de reconstitution des fonds propres est schématisé dans le tableau ci-après : Rappel Capital social à fin d'exercice Fonds propres début d'exercice Autres variations (augm de capital Résultat de l'exercice (-195,5 K ) Fonds propres fin d'exercice ,46% 44,30% 69,92% 76,85% 60,29% 55,52% 58,07% 68,81% Fonds propres perdus A reconstituer Si le boni de liquidation est touché fin 2011, Coprocoop pourrait reconstituer la moitié des fonds propres perdus. Pour sortir de cette situation, une augmentation de capital d au minimum 200 K devrait être effectuée en A défaut, fin 2014 la situation nette représenterait 55% du capital, exposant la coopérative à risquer de repasser sous le seuil des 50%. FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 51

67 67 Annexes Composition du conseil d administration au 31/12/10 53 Procédures internes de passation des marchés 54 Caractéristiques des opérations réalisées ou en cours de commercialisation 55 Analyse financière au 31 décembre Tableaux d analyse prévisionnelle 67 FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 52

68 68 Composition du conseil d administration au 31/12/10 Membres Association des Responsables de Copropriétés SA d Hlm Coopérer pour Habiter Groupe Crédit Coopératif Société de Développement de l Habitat Coopératif SA d Hlm Toit & Joie PACT 92 Membre représenté par M. Bruno DONTH Membre représenté par M. Marc SIMON Membre représenté par Mme Hélène DÜRLEWANGER Membre représenté par M. Vincent LOURIER Membre représenté par M. François-Xavier LEMOINE Membre représenté par M. Jacques BEDU Date de nomination Echéance du mandat 22/06/ /06/ /06/ /06/ /06/ /06/ /06/ /06/ /06/ /06/ /06/ /06/2012 M. Marc Prévôt Président du Conseil de Surveillance 22/06/ /06/2010 Fondation Abbé Pierre Caisse des Dépôts et Consignations DEXIA Région Ile-de-France SA d Hlm Essonne Habitat SA d Hlm Coopération & Famile Membre représenté par M. Jean-Pierre SAVY Membre représenté par M. Claude SCHNEEGANS Membre représenté par M. Elio TUCCELLA Membre représenté par Mme Emmanuelle COSSE Membre représenté par M. Pierre SURDEAU Membre représenté par M. Hervé GASPARETTO 22/06/ /06/ /06/ /06/ /06/ /06/ /06/ /06/ /06/ /06/2012 9/06/2009 9/06/2013 FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 53

69 69 Procédures internes de passation des marchés Seuils Publication Décisionnaire Inférieurs à HT Consultation directe Directoire Compris entre HT et HT Consultation directe de trois prestataires minimum Directoire Compris entre HT et HT Parution dans un journal d annonces légales et/ou une parution locale et/ou dans le Moniteur ou Consultation directe d entreprises présélectionnées Directoire Compris entre HT et HT Parution dans un journal d annonces légales et/ou une parution locale et/ou dans le Moniteur CAO Seuils Publication Décisionnaire Inférieurs à HT Consultation directe Directoire Compris entre HT et HT Consultation directe de trois prestataires minimum Directoire Compris entre HT et HT Parution dans un journal d annonces légales et/ou une parution locale et/ou dans le Moniteur ou Consultation directe d entreprises présélectionnées Directoire Compris entre HT et HT Parution dans un journal d annonces légales et/ou une parution locale et/ou dans le Moniteur CAO FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 54

70 Caractéristiques des opérations réalisées ou en cours de commercialisation Référence du lot Commune Type Surface Etat Coût d acquisition (en /m² sh) Coût des travaux (en /m² sh) Coût de revient technique (en Marge brute Plus-value réalisée ou réalisable Résultat d exploitation Résultat net Prix de vente (en ) 101 Vitry T5 80 En vente Vitry T5 82 Vendu Vitry T5 82 En vente Vitry T5 82 Vendu Vitry T5 82 Vendu Vitry T5 82 En vente Vitry T5 80 En vente Vitry T4 69 Vendu Vitry T3 59 En vente Vitry T5 80 En vente Torcy T2+T Vendu Torcy T6 105 En vente Evry Evriel T2 62 Vendu Evry Evriel T2 62 Vendu Evry Evriel T3 64 En vente Evry Balcon des loges T5 95 En vente Evry 4 saisons T4 84 Vendu Evry Point 4 T4 82 En vente Evry Balcon des loges T3 65 Vendu Montreuil T2 42 En vente Montreuil T3 61 En vente Prix de vente (en /m² sh) 70 FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 55

71 71 Analyse financière au 31 décembre 2010 FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 56

72 72 ANALYSE FINANCIERE 2010 EXERCICE N Annexes LIBELLES BESOINS RESSOURCES SOLDE (3-4) * Fonds propres corrigés * Ecart AT AF * Emprunts LT non affectés ELEMENTS PERMANENTS 412 RESSOURCES NETTES PERMANENTES * Immobilisations de structure et divers(en net) 26 3 * Concours financiers à des organismes HLM. 4 * Décalage prêts/emprunts. 5 * Besoins générés par les opérartions locatives BESOINS GENERES A LONG TERME 26 POTENTIEL FINANCIER A LONG TERME 387 * Dépôts de garantie des locataires 3 * Provisions pour gros entretien AUTRES RESSOURCES PERMANENTES 3 PFLT APRES PGE ET DG BESOINS EN ACCESSION CONSTRUCTION 38 EXCEDENT APRES ACCESSION * Besoins issus de la location-attribution et des SCCC 8 * Besoins issus des opérations préliminaires 9 - Ressources issues du cycle d'exploitation Ressources issues du cycle hors exploitation 1 AUTRES BESOINS ET AUTRES RESSOURCES 4 SOLDE DU POTENTIEL FINANCIER APRES CT LT * Décalages de l'activité locative 11 * Décalages de l'activité prêteur TOTAUX 12 TRESORERIE 431 FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 57

73 73 Annexe 1 : Fonds propres EXERCICE N N Cpte LIBELLES EMPLOIS RESSOURCES SOLDE (3-4) CAPITAL ET RESERVES * Capital (actions simples) * Capital : actions d'attribution (NR) 104 * Primes d'émissions, de fusion et d'apport 105 * Ecarts de réévaluation 1061 * Réserve légale 1063 * Réserves statutaires ou contractuelles * Autres réserves 11 * Report à nouveau (453) 12 * Résultat de l'exercice (65) 13 * Subventions non affectées 146 * Provision spéciale de réévaluation 1671 * Titres participatifs * Provision à caractère de réserves 4873 * Rémunération des frais de gestion PAP TOTAUX 412 FONDS PROPRES 412 CORRECTION DES FONDS PROPRES * Compléments d'amortisseement et provisions * Compléments d'amortissements dérogatoires * Compléments d'amortissements techniques * Compléments autres charges * Minoration de produits * Compléments de produits * Autres (fonds de solidarité TOTAUX CORRECTION DES FONDS PROPRES FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 58

74 74 ANNEXE 3 : BESOINS GENERES PAR LES IMMOBILISATIONS DE STRUCTURE ET FINANCIERES EXERCICE N N Cpte LIBELLES BESOINS RESSOURCES SOLDE (3-4) IMMOBILISATIONS DE STRUCTURE 201 * Frais d'établissement * Autres (1) * Charges à répartir sur plusieurs exercices * Primes de remboursement des obligations * Bâtiments et installations administratifs * Terrains des bâtiments administratifs * Agencements et aménagements de terrains adm 0 * Bâtiments administratifs : dépenses non compta FSCF 2111 * Terrains nus sans affectation 0 31 (net de 319) * Terrains à aménager sans affectation * Instal.techniques, matériel et outillage, et autres immo * Immobilisations corporelles en cours * Participations dans SCI et autres * Créances sur participations * Titres immobilisés * Autres (dépôts et cautionnements) 20 RESSOURCES AFFECTEES A LA STRUCTURE 16 * Emprunts batiment administratif 0 * Financement à obtenir : FSCF * Amortissements bâtiments et install administratifs 0 13 * Provisions sur autres participations 1671 * Autres provisions (sur terrains) * Intérêts compensateurs 0 TOTAUX 26 0 IMMOBILISATIONS DE STRUCTURE -26 CONCOURS FINANCIERS A ORGANISMES HLM * Participations dans SA, SCP, SACI 0 * Créances rattachées à des participations 0 * Autres immobilisations financières 0 * Prov.sur Participations dans SA, SCP, SACI 0 * Prov. sur Créances rattachées à des part. 0 * Prov. Sur Autres immobilisations financières 0 TOTAUX 0 0 CONCOURS FINANCIERS A ORGANISMES HLM 0 FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 59

75 75 ANNEXE 6 : BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT EN ACCESSION EXERCICE N N Cpte LIBELLES BESOINS RESSOURCES SOLDE (3-4) ELEMENTS DE L'ACTIF CIRCULANT : 31 * Terrains à aménager 0 33 * Terrains et immeubles en cours sauf 358 * Immeubles achevés * Immeubles temporairement loués * Immeubles acquis par résolution ou adjudication * Sociétés Civiles Immobilières (ou S.C.C.C.) * Fournisseurs débiteurs de stocks immobiliers * Créances sur acquéreurs * Clients - autres activités * Acquéreurs douteux * TVA déductible sur opérations d'accession * Autres créances diverses (achats de logements) * Frais de commercialisation sur lots vendus non livrés 0. ELEMENTS DE PASSIF : * Provisions sur opérations d'accession partiels * Emprunts accession (Financement des stocks) * Redevances (location-accession) part.* Fournisseurs de stocks immobiliers * Acquéreurs créditeurs 4457 * TVA sur opérations d'accession * Opérations pour le compte de tiers (CPS) * Provisions sur acquéreurs douteux * Produits constatés d'avance de l'exploitation (subventions) * Produits des ventes sur lots en cours * Concours bancaires pour l'accession 743 TOTAUX BESOINS EN "CONSTRUCTION ACCESSION" (1) 38 FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 60

76 76 ANNEXE 9 : BESOINS ET RESSOURCES D'EXPLOITATION EXERCICE N N Cpte LIBELLES BESOINS RESSOURCES SOLDE (4-3) ACTIFS D'EXPLOITATION : 32 * Approvisionnements 411 * Locataires et organismes payeurs d'a.p.l * Clients - autres activités 415 * Emprunteurs et locataires attributaires 416 sauf 4162 * Locataires et autres clients douteux ou litigieux * Provisions sur locataires et emprunteurs (19) 409 sauf 40912/72 * Fournisseurs débiteurs * Produits non encore facturés * Autres créances d'exploitation (hors TVA accession) 461 * Opérations pour le compte de tiers (syndic) * Autres créances diverses d'exploitation * Charges constatées d'avance (exploitation) * Intérêts courus * Provisions complémentaires à constituer DETTES D'EXPLOITATION : 15 * Provisions pour risques et charges de gestion courante 4195 * Locataires (excédents d'acomptes) Autres 419 * Autres clients créditeurs * Fournisseurs (exploitation, gestion) * Fournisseurs d'immobilisations (partiel) 1688 (sauf 16883) * Intérêts courus, sauf accession et int. compensateurs * Opérations pour le compte de tiers (syndic) (sauf 4433) * Dettes fiscales et sociales (hors TVA accession) * Autres dettes diverses d'exploitation * Prod. Const. d'av. (hors acc. et frais de gestion PAP) * Provisions complémentaires à constituer TOTAUX BFR "D'EXPLOITATION" 3 FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 61

77 77 ANNEXE 10 : BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT HORS EXPLOITATION EXERCICE N N Cpte LIBELLES BESOINS RESSOURCES SOLDE (4-3) ACTIFS HORS EXPLOITATION : * Opérations d'aménagement * Groupes, associés 461 * Opérations pour le compte de tiers (H.E) * Autres * Autres charges constatées d'avance DETTES HORS EXPLOITATION : * Versements restant à effectuer sur titres * Opérations d'aménagement * Versements reçus sur augmentation de capital * Groupes - Associés - op. faites en commun * Emprunts à court terme 461 * Opérations pour le compte de tiers (H.E) * Autres dettes diverses 1 TOTAUX 1 BFR "HORS EXPLOITATION" 1 ANNEXE 12 : TRESORERIE EXERCICE N N Cpte LIBELLES BESOINS RESSOURCES SOLDE (4-3) ELEMENTS DE L'ACTIF : 50 Valeurs mobilières de placement Valeurs à l'encaissement Intérêts courus 0 Autres 51 Banques Caisse et régie d'avance 0 ELEMENTS DE PASSIF : 519 * Découverts (hors préfint de l'accession) 0 * Autres éléments TOTAUX TRESORERIE 431 FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 62

78 78 ANNEXE 13 : ANALYSE DES MARGES EXERCICE N N Cpte LIBELLES PRODUITS CHARGES SOLDE (3-4) ACTIVITES D'ACCESSION * ventes d'immeubles et de terrains * Production stockée - Travaux en cours *Production stockée - Immeubles achevés * Variation de stocks terrains et de frais liés à la production (1 338) * Terrains et frais liés à la production de stocks immob * Intérêts sur opérations en accession * Loyers des logements en location-accession * Prestations de services 0 74 * Subventions d'exploitation en accession * Revenus des parts des sociétés civiles 0 TOTAUX MARGES EN ACCESSION 277 ACTIVITES DE GESTION DE PRETS * Activité de prêteur * Produits financiers sur prêts accession * Intérêts sur emprunts de la gestion des prêts 0 TOTAUX 0 0 MARGE SUR PRETS 0 ACTIVITE LOCATIVE 704 * Produits locatifs * Loyer des Baux à long terme * Remboursements des emprunts locatifs , 2.21, 2.22 * Intérêts sur opérations locatives * Intérêts compensateurs * Amortissements pour dépréciation des immobilisations * Dotations aux provisions - charges financières Int compensateurs * Récupération des charges locatives * Charges locatives récupérables (total colonne 3- compte de résultat) * Production immobilisée - Immeubles de rapport (coûts internes) * Production immobilisée - Immeubles de rapport (frais fin. externes) 0 74 * Subventions d'exploitation du locatif * Subventions d'investissement virées au résultat de l'exercice 0 * Maintenance courante (y compris fournitures et régie) 4 * Gros entretien 0 * Gros entretien (net de transfert) * Taxes foncières (secteur locatif) 0 * coût des impayés locatifs (pertes sur créances douteuses). 0 TOTAUX MARGE BRUTE LOCATIVE CORRIGEE 33 PRODUCTIONS DIVERSES sauf * Autres productions immobilisées * Autres prestations de services * Récup de charges imputables à d'autres organismes d'h.l.m. 0 Autres 708 * Autres 0 TOTAUX 0 0 PRODUCTIONS DIVERSES 0 ELEMENTS FINANCIERS * Revenus des titres immobilisés à 768 sauf 767 * Produits des autres créances et des VMP * Produits nets sur cessions de VMP * Autres produits financiers * Intérêts sur autres opérations * Charges nettes sur cessions de VMP * Autres charges financières 0 TOTAUX 3 18 MARGE DE LA GESTION FINANCIERE -15 MARGE BRUTE D'EXPLOITATION 295 FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 63

79 79 ANNEXE 14 : ANALYSE DE L'EBE ET DE L'AUTOFINCEMENT EXERCICE N N Cpte LIBELLES PRODUITS CHARGES SOLDE (3-4) MARGE BRUTE D'EXPLOITATION 295 AUTRES PRODUITS ET CHARGES DE L'EBE 74 * Subventions d'exploitation (hors locatif) * Frais de fonctionnement * Frais de personnel et assimilés 170 TOTAUX CHARGES DE STRUCTURE -368 EXCEDENT BRUT D'EXPLOITATION CORRIGE -73 AUTRES ELEMENTS DE L'AUTOFINANCEMENT * Autres produits de gestion courante et transferts de ch d'exploitation 6 65 * Autres frais de fonctionnement (cout des impayés et logements vacants) * Amortissements pour dépréciation des immobilisations * Dotations aux provisions - charges financières Int compensateurs * Neutralisation des Q.P de subventions virées au compte de résultat 0 TOTAUX 6 1 AUTOFINANCEMENT DE L'EXPLOITATION COURANTE -68 IMPUTATION DE LA PROVISION POUR GROS ENTRETIEN (PGE) 6825 * Dotation à la provision pour gros entretien * Reprise de provision pour gros entretien 0 SOLDE APRES IMPUTATION A LA PGE IMPUTATION DES AMORTISSEMENTS ET AUTRES PROVISIONS 6816 * Amortissements pour dépréciation des immobilisations * Provisions pour dépréciation des créances 19 Autres 681 et 682 * Autres amortissements et autres provisions d'exploitation * Reprises sur provisions pour dépréciation des créances 25 Autres 781 et 782 * Reprises sur autres provisions pour dépréciation * Dotations aux provisions - charges financières * Reprises sur dépréciations et provisions - charges financières * Transferts de charges financières 0 TOTAUX AMORTISSEMENTS ET AUTRES PROVISIONS 3 EXCEDENT DE L'AUTOFINANCEMENT DE L'EXPLOITATION -65 IMPUTATION DES ELEMENTS EXCEPTIONNELS 771 * Produits d'exceptionnels sur opérations de gestion * Produits des cessions d'éléments d'actif * Subventions d'investissement virées au résultat de l'exercice 0 778_797 * Autres produits et transferts de charges exceptionnelles * Reprises sur provisions * Charges exceptionnelles sur opérations de gestion * Valeurs comptables des éléments d'actif cédés * Autres charges exceptionnelles * Dotations aux amortissements et provisions - charges exceptionnelles * Participation des salariés et impôts sur les bénéfices 0 * Neutralisation des remboursements d'emprunts locatifs 0 TOTAUX 0 0 RESULTAT DE L'EXERCICE -65 FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 64

80 80 ANALYSE DE L'EXPLOITATION 2010 ( en K ) ACTIVITE D'ACCESSION Produits de l'activité d'accession 277 Marge sur Opérations logements livrés 61 Prestations facturées - sociétés sous égide 0 Subventions et transferts relevant de l'accession 216 Charges de Fonctionnement -88 Quote part Charges de personnel 0 Quote part Charges de fonctionnement -88 Charges exceptionnelles (op. abandonnées) 0 Quote part des autres frais généraux (participation IS ) 0 Dotations et reprises aux amortissements et aux provisions 0 RESULTAT "ACTIVITE D'ACCESSION" 189 ACTIVITE DE GESTION LOCATIVE TEMP Marge brute sur gestion locative temporaire 78 Produits locatifs 78 Produits exceptionnels (boni de liquidation) 0 Divers (dont facturation et autres produits financiers) 0 Charges de Fonctionnement -41 Quote part des charges de personnel 0 Insuffisance de récupération de charges locatives -41 Autres frais fonctionnement 0 Quote part des autres frais généraux (participation IS ) 0 Dotations et reprises aux amortissements et aux provisions 6 RESULTAT "GESTION LOCATIVE TEMP" 43 GESTION DE LA TRESORERIE Produits des placements financiers 3 Charges sur placements financiers -18 Dotations et reprises aux amortissements et aux provisions 0 "TOTAL GESTION DE TRESORERIE" -15 AUTRES ELEMENTS Autres Produits 6 Produits divers - Transferts de charges 6 Produits exceptionnels de gestion 0 Produits nets de cessions 0 Indemnités nettes d'assurance + Quote part de subvention 0 Charges de Fonctionnement -285 Quote part des charges de personnel -170 Autres frais fonctionnement -115 Quote part des autres frais généraux (participation IS ) 0 Dotations et reprises aux amortissements et aux provisions -3 RESULTAT "AUTRES ELEMENTS" -282 TOUTES ACTIVITES Résultat en accession 189 Gestion locative temporaire 43 Gestion de trésorerie -15 Autres éléments -282 RESULTAT DE L'EXERCICE COMPTABLE FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 65

81 FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 66 81

82 82 Tableaux d analyse prévisionnelle FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 67

83 83 Synthèse de l'analyse prévisionnelle " AU FIL DE L'EAU " ( en milliers d'euros) Rappel DETAIL ACTIVITE DE VENTE Marge sur logements vendus Prestations facturées Subventions et transferts relevant de l'accession Charges de personnel (+3%) Quote part Charges de fonctionnement (+3%) (9) (9) (10) (10) 0 0 Commissions sur ventes (20) (46) (96) (52) 0 0 Dotations et reprises RESULTAT "ACTIVITE DE VENTE" Nombre de logements vendus ACTIVITE DE GESTION LOCATIVE TEMP Produits locatifs Récupération de charges facturés Quote part des charges de personnel Insuffisance de récupération de charges locatives (41) (42) (29) (9) 0 0 Autres frais fonctionnement (+3%) (55) (57) (39) (12) 0 0 Entretien et réparation (+3%) (4) (22) (15) (5) 0 0 Dotations et reprises 6 (10) (7) (2) 0 0 RESULTAT "GESTION LOCATIVE " (16) (45) (34) (11) 0 0 (2) (2) (2) GESTION DE TRESORERIE Produits des placements financiers Charges financières (18) (8) (8) (8) (8) (8) Produits et charges calculées RESULTAT "GESTION DE PRETS" (15) (4) (3) (3) (3) (3) AUTRES ELEMENTS Produits divers Produits exceptionnels de gestion Produits nets de cessions Quote part des charges de personnel n(+3%) (170) (175) (180) (186) (191) (197) Autres frais fonctionnement (+3%) (115) (118) (122) (126) (129) (133) QP des autres frais généraux (participation IS ) Produits et charges calculées (3) (3) (3) (3) (3) (3) RESULTAT "AUTRES ELEMENTS" (282) (97) (305) (314) (324) (333) Rappel TOUTES ACTIVITES Activité de vente Gestion temporaire de logements (16) (45) (34) (11) 0 0 Gestion de trésorerie (15) (4) (3) (3) (3) (3) Autres éléments (282) (97) (305) (314) (324) (333) RESULTAT TOTAL (65) (104) (327) (336) Nombre de livraisons pour équilibrer l'exploitation avec une marge 25 K / logement FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 68

84 84 Synthèse de l'analyse prévisionnelle " OBJECTIF SOCIETE " ( en milliers d'euros) Rappel DETAIL ACTIVITE DE VENTE Marge sur logements vendus Prestations facturées Rémunération de la maîtrise d'ouvrage Subventions et transferts relevant de l'accession Charges de personnel (+3%) Quote part Charges de fonctionnement (+3%) (9) (9) (10) (10) (10) (10) (11) Commissions sur ventes (20) (46) (96) (52) (40) (55) (75) Dotations et reprises RESULTAT "ACTIVITE DE VENTE" Nombre de logements vendus ACTIVITE DE GESTION LOCATIVE TEMP Produits locatifs Récupération de charges facturés Quote part des charges de personnel Insuffisance de récupération de charges locatives (41) (42) (43) (45) (46) (48) (49) Autres frais fonctionnement (+3%) (55) (57) (58) (60) (62) (64) (66) Entretien et réparation (+3%) (4) (22) (23) (23) (24) (25) (26) Dotations et reprises 6 (10) (10) (10) (10) (10) (10) RESULTAT "GESTION LOCATIVE " (16) (45) (52) (36) (12) 5 12 GESTION DE TRESORERIE Produits des placements financiers Charges financières (18) (8) (8) (8) (8) (8) (8) Produits et charges calculées RESULTAT "GESTION DE PRETS" (15) (4) (3) (3) (3) (3) (3) AUTRES ELEMENTS Produits divers 6 0 Produits exceptionnels de gestion 0 0 Produits nets de cessions Quote part des charges de personnel n(+3%) (170) (175) (180) (186) (191) (197) (203) Autres frais fonctionnement (+3%) (115) (118) (122) (126) (129) (133) (137) QP des autres frais généraux (participation IS ) Produits et charges calculées (3) (3) (3) (3) (3) (3) (3) RESULTAT "AUTRES ELEMENTS" (282) (97) (305) (314) (324) (333) (343) Rappel TOUTES ACTIVITES Activité de vente Gestion temporaire de logements (16) (45) (52) (36) (12) 5 12 Gestion de trésorerie (15) (4) (3) (3) (3) (3) (3) Autres éléments (282) (97) (305) (314) (324) (333) (343) RESULTAT TOTAL (65) (33) (54) FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 69

85 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 85 RAPPORT N <%numcx%> CR ANNEXE AU RAPPORT N 3 CAPITAL AU 31 DECEMBRE 05/06/13 16:06:00

86 86 Coprocoop Ile-de-France Sociétariat au 31/12/2012 Raison sociale Capital au 31/12/2012 nb part au 31/12/2012 MME CHENG SOPHEEAP 15 1 Sous-total College Utilisateurs 15 1 Mairie d'evry Mairie de Trappes Conseil régional d'ile-de-france Mairie de Clichy-sous-Bois Mairie de Vitry-sur-Seine Mairie de Montreuil Communauté d'agglomération Plaine Commune Mairie de Torcy Mairie de Sevran Mairie d'athis-mons Sous-total College Collectivités Antin Résidences Coopérer pour Habiter Essonne Habitat Notre Cottage Accession Société Centrale de Crédit Immobilier Toit et Joie Gambetta Ile de France Coopération et Famille LOGIREP Foyer pour Tous Habitation Transport Pierres Avenir Construction Sous-total College HLM DEXIA HABITAT Caisse des Dépots et Consignations Groupe Crédit Coopératif Sous-total College Banques APIC Association des responsables de copropriété Association Portage Solidaire Fondation Abbé Pierre SDHC UR Pact-Arim Claude Brevan 15 1 Fédération Nationale des ESH 15 1 Sébastien Kuperberg 15 1 Marc Prevot 15 1 Sous-total College associatifs Oumar Diacko 15 1 Sous-total College Salariés 15 1 Total

87 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 87 RAPPORT N <%numcx%> CR ANNEXE AU RAPPORT N 4 ENGAGEMENT ACTUEL DE LA REGION (DELIBERATION N CP DU 6 JUILLET 2006 ET 05/06/13 16:06:00

88 88

89 89

90 90

91 91

92 92

93 93

94 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 94 RAPPORT N <%numcx%> CR PROJET DE DELIBERATION DU ACTION REGIONALE EN FAVEUR DE L HABITAT PRIVE RENFORCEMENT DE LA PARTICIPATION REGIONALE AU CAPITAL DE LA SCIC HLM COPROCOOP ILE DE-FRANCE LE CONSEIL REGIONAL D ILE-DE-FRANCE VU Le code général des collectivités territoriales ; VU Le code de la construction et de l habitation ; VU La loi n du 10 septembre 1947 portant statut de la coopération, complétée par la loi n du 17 juillet 2001portant diverses dispositions d ordre social, éducatif et culturel, et portant création de la SCIC ; VU La loi n du 1 er août 2003 d orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, portant création de la SCIC d HLM ; VU Le décret n du 21 février 2002 relatif à la société coopérative d intérêt collectif ; VU Le décret n du 14 octobre 2004 relatif aux sociétés anonymes coopératives d intérêt collectif HLM ; VU L arrêté du 28 mars 2006 portant agrément de la SCIC HLM Coprocoop Ile-de-France ; VU La délibération n CR du 16 avril 2010 portant délégation d attributions du Conseil régional à sa commission permanente ; VU La délibération n CR du 10 février 2011 modifiée relative à l action régionale en faveur du logement ; VU La délibération n CP du 6 juillet 2006 relative à la participation au capital de la SCIC Coprocoop Ile-de-France ; VU La délibération n CR du 17 juin 2010 relative au règlement budgétaire et financier de la Région Ile-de-France ; VU Le budget de la Région Ile-de-France pour 2013 ; VU Le rapport <%numcx%> CR présenté par Monsieur le Président du conseil régional d Ile-de- France VU L avis émis par la commission du logement, de l habitat, du renouvellement urbain et de l action foncière ; VU L avis émis par la commission des finances, de la contractualisation et de l administration générale ; APRES EN AVOIR DELIBERE Article 1 : Approuve le principe d une augmentation de sa participation au capital de la SCIC Coprocoop Ile-de-France afin de favoriser la consolidation de l activité de cet opérateur spécialisé dans le portage provisoire de lots de copropriétés en 05/06/13 16:06:00

95 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 95 RAPPORT N <%numcx%> CR Article 2 : Délègue à la commission permanente la compétence pour préciser le montant et les modalités de cette prise de participation et pour la mettre œuvre au vu de la constitution du tour de table financier. JEAN-PAUL 05/06/13 16:06:00