Rapport pour le conseil régional

Transcription

1 Rapport pour le conseil régional <%moiscx%> JUIN 2013 Présenté par Jean-Paul Huchon Président du conseil régional d'ile-de-france ACTION REGIONALE EN FAVEUR DE L HABITAT PRIVE RENFORCEMENT DE LA PARTICIPATION REGIONALE AU CAPITAL DE LA SCIC HLM COPROCOOP ILE-DE-FRANCE <%numcx%> CR 51-13

2

3 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 3 RAPPORT N <%numcx%> CR Chapitre budgétaire 905 «Aménagement des territoires» Code fonctionnel 54 «Habitat Logement» Programme «Aide au parc privé» Sommaire EXPOSE DES MOTIFS... 4 ANNEXE AU RAPPORT N ANNEXE AU RAPPORT N ANNEXE AU RAPPORT N ANNEXE AU RAPPORT N PROJET DE DELIBERATION... 05/06/13 16:06:00

4 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 4 RAPPORT N <%numcx%> CR EXPOSE DES MOTIFS La Région mène depuis de nombreuses années une action volontariste et reconnue en faveur de l amélioration du parc privé et du soutien aux copropriétaires en difficulté. L article 20 de la délibération n CR du 10 février 2011 a posé le principe d un renforcement de l action développée par Coprocoop Ile-de-France en matière de portage de lots en copropriétés. La SCIC Coprocoop Ile-de-France est une société coopérative d intérêt collectif de statut HLM créée en 2005, dédiée au portage immobilier provisoire dans les copropriétés inscrites en plan de sauvegarde ou en OPAH copropriétés dégradées, dont la Région a pris des parts au capital en 2006 par délibération n CP du 6 juillet Elle a été créée le 20 janvier 2005 et son statut HLM validé après avis du Comité Régional de l Habitat le 15 décembre Elle regroupe des collectivités territoriales (Ville d Athis-Mons, Région Ile-de-France), des opérateurs HLM (Antin résidences, Coopérer pour habiter, Essonne habitat, Toit et Joie etc.), des associations (Fondation Abbé Pierre, URPACT, Emmaüs, Pour Loger, ARC etc.), des établissements financiers (CDC, Dexia, Crédit coopératif). Les membres du conseil d administration sont organisés en six collèges ainsi identifiés : - un collège des utilisateurs (copropriétés et/ou collectivités locales) - un collège des salariés - un collège des opérateurs HLM - un collège des banques - un collège des partenaires associatifs. En se portant acquéreur auprès des copropriétaires débiteurs, elle leur permet de rester dans les lieux, de redresser leur situation financière et de participer ainsi à l engagement des programmes de travaux nécessaires à la requalification des ensembles immobiliers concernés. Elle intervient à la demande des villes et demande à être garantie en matière de relogement. L objectif initial était l acquisition et le portage d une cinquantaine de lots par an. Cependant, cet organisme n a acquis qu une trentaine de logements en quatre ans. Or, la multiplication des cas de copropriétés en difficulté mobilisant des dispositifs publics d appui conduit de plus en plus de communes à solliciter l intervention de Coprocoop, sans que celle-ci ne puisse intervenir. En effet, le développement de son activité se heurte au sous-dimensionnement de son capital au regard des lourds investissements qui ont dû être mis en œuvre au début de l activité pour l achat des logements et qui n ont pu être compensés, pour le moment, par des recettes issues des reventes de lots. En effet, le cycle s amorce à peine compte tenu du temps de portage nécessaire, de l ordre de 3 à 5 ans. L activité de portage suppose de pouvoir disposer d un fonds de roulement important, en particulier en début de cycle de portage, pour assumer le préfinancement des acquisitions et la charge des travaux. En outre, l équipe est très réduite (deux temps plein et demi) au regard du long travail de négociation nécessaire et de la nécessité de mettre en place une ingénierie sociale auprès des ménages, non financée à ce 05/06/13 16:06:00

5 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 5 RAPPORT N <%numcx%> CR S agissant d une démarche qui relève encore de l expérimentation, il est apparu nécessaire d engager avec les principaux partenaires regroupés autour de cet opérateur des discussions nécessaires en vue de consolider son action à bref délai. Ainsi, après l adoption de la délibération-cadre de février 2011, des échanges avec les différents financeurs membres du conseil d administration ont-ils été conduits et une réunion de travail a-telle été organisée en septembre Des discussions ont ensuite été conduites entre la Région et la Caisse des dépôts et consignations, et entre cette dernière et Coprocoop durant l année Divers arguments conduisent à confirmer cette orientation et à proposer de renforcer cet outil aujourd hui sans équivalent : - la problématique des copropriétés en difficulté tend à toucher un nombre croissant de collectivités et à rendre pressant le besoin d un opérateur de portage ; - l outil Coprocoop présente la spécificité de réunir en son sein l ensemble des intervenants concernés ; - - la forme juridique de la société coopérative anonyme d intérêt collectif d HLM (loi n du 17 juillet 2001 portant création des SCIC, loi n du 1er août 2003 portant création des SCIC HLM et décret n du 14 octobre 2004 aux sociétés anonymes coopératives d intérêt collectif d HLM) présente les particularités et avantages suivants : réunion d acteurs de nature différente, variabilité du capital autorisant à associer de nouveaux acteurs à tout moment, de manière pérenne ou ponctuelle, adaptation à la poursuite d un objet d utilité générale, crédibilité et accès à des financements privilégiés, de même que possibilité de desserrement quand des opérations de relogement sont nécessaires (du fait du rattachement au mouvement HLM) ; - relevant à la fois de la législation HLM et du mouvement coopératif, son activité est encadrée strictement par des procédures de contrôle interne (comité des engagements, commission d appels d offres) et externes ; - à ce dernier titre, son action fait l objet de contrôle de la MIILOS et de l association pour la révision, l assistance et la garantie des sociétés coopératives ARECOOP) ; cette dernière modalité de contrôle donne lieu à une procédure dite de «révision coopérative», audit obligatoire effectué tous les cinq ans. Le rapport établi dans le cadre de cette dernière procédure en 2011 fait notamment le constat de la pertinence du modèle économique et de la plus value sociale de l activité de la coopérative développée en matière d ingénierie sociale en direction des ménages (repérage de ménages en difficulté, diagnostic de leur situation, proposition de solutions et appui aux démarches), en parallèle de l action proprement dite de portage sur les logements (acquisition, gestion locative, remise en état des logements, revente). Il ressort également de cette révision coopérative que cet outil apporte des réponses adaptées aux différentes problématiques locales. Le rapport met enfin l accent sur la sous-capitalisation de Coprocoop, qui ne lui permet pas d atteindre son niveau d activité optimal. La nécessité du renforcement des fonds propres de la coopérative a donné lieu, en décembre 2011, à la dévolution partielle d un boni de liquidation d une SA d HLM au profit de Coprocoop, d un montant de par le ministère du logement. Au 31 décembre 2012, le capital de Coprocoop est de , alors que ses statuts le fixent à /06/13 16:06:00

6 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 6 RAPPORT N <%numcx%> CR La Caisse des dépôts et consignations étudie actuellement un renforcement significatif de sa participation dans le capital, et normalement à parité avec la Région. Parallèlement, Coprocoop a engagé des discussions avec le Crédit Agricole et le Crédit coopératif. Compte tenu de ces éléments, il est proposé que la Région approuve le principe d un renforcement de sa participation au capital de Coprocoop Ile-de-France. Le montant et les modalités de cet apport seront décidés par la commission permanente au vu du tour de table financier constitué avec les différents partenaires intéressés. Il convient de rappeler que l intervention en matière de portage constitue l une des multiples mesures complémentaires promues par la Région dans le cadre de son intervention en faveur du parc privé dégradé, qui s appuie notamment sur les aides à l ingénierie ou aux travaux, et qui peut faire l objet d une aide spécifique sous forme de bonification des prêts contractés auprès de la Caisse des dépôts et consignations, dans le cadre du dispositif régional d aide au portage foncier et immobilier. Je vous prie de bien vouloir en délibérer. Le président du conseil régional d Ile-de-France JEAN-PAUL 05/06/13 16:06:00

7 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 7 RAPPORT N <%numcx%> CR ANNEXE AU RAPPORT N 1 ELEMENTS DE BILAN DE L ACTION DE COPROCOOP ILE-DE-FRANCE Le portage immobilier provisoire, conçu comme outil au service de la requalification des copropriétés en difficulté a été introduit par la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. L article 82 de cette loi a en effet complété comme suit l article L du code de la construction et de l habitation : «Dans ces mêmes copropriétés, lorsqu elles font l objet d un plan de sauvegarde en application de l article L , les organismes HLM peuvent, selon des modalités précisées par décret en Conseil d Etat qui peuvent déroger aux règles applicables aux habitations à loyer modéré, acquérir des lots en vue de leur revente, y effectuer tous travaux et les louer provisoirement. Ces dispositions sont aujourd hui prévues à l article L du code de la construction et de l habitation». Etat des lieux rapide sur la question du portage immobilier dans les copropriétés Tout en constituant un élément clé de l intervention publique déployée en faveur du redressement des copropriétés, ce nouvel outil n a pas été vraiment mobilisé par les organismes HLM, au cours de la décennie écoulée, à l exception notable de la démarche coopérative qui a conduit à la création de la SCIC SA d HLM Coprocoop Ile-de-France, courant Pourtant, le rapport public remis par le président de l ANAH, M. Dominique Braye, sur le thème de la copropriété en difficulté, consacre un long développement à la question du portage immobilier en copropriété et lui promet un certain essor, tant au regard de la variété des configurations que pourrait prendre cet outil, qu au regard de la variété des finalités qui peuvent lui être assignées. Trois types de portage immobilier sont en effet déclinés dans ce rapport public, que l on peut présenter schématiquement comme suit : - le portage de redressement ciblé : ce dispositif correspond au portage immobilier provisoire existant, conformément aux prescriptions de la loi SRU. Comparable à de la chirurgie de précision, il vise à la maîtrise d un nombre restreint de lots et permet de traiter la situation d impasse à laquelle certains copropriétaires, parmi les plus modestes, sont confrontés, alors même qu un effort substantiel doit être consacré à l indispensable réhabilitation du bâti. Il constitue également le signe d une mobilisation publique à destination des marchands de sommeil. - le portage de redressement massif : situé à mi chemin entre le redressement classique de la copropriété et l hypothèse d une appropriation publique totale, il suppose des acquisitions en grand nombre au sein d un même ensemble immobilier pour tenter de juguler le processus de dégradation. Faisant le pari d une possibilité de retour à meilleure fortune d une copropriété en voie de décrochage, il présente des risques non négligeables, en raison des ressources financières requises pour sa mise en œuvre. - le portage d acquisition complète progressive : il vise la mutation de l ensemble immobilier sous un autre régime (démolition, transformation en logement social, ou tout autre objet). Une telle présentation reste, à ce jour, plus prospective qu opératoire puisque, en dehors du dispositif précité de portage immobilier provisoire, décliné selon l esprit de la loi SRU, les autres outils ne sont pas modélisés ni finalisés, à défaut d une définition suffisamment précise de leurs objectifs, d une clarification des moyens de financement de l activité développée, à défaut enfin d une désignation des acteurs qui en assureront la mise en œuvre ; même si, par ailleurs, l 05/06/13 16:06:00

8 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 8 RAPPORT N <%numcx%> CR et l EPFIF ont d ores et déjà occasionnellement investi ce nouveau champ dans le cadre d actions ponctuelles (Grigny, Evry). De fait, les réflexions en cours actuellement, au regard notamment des enjeux sur Clichy-sous- Bois ou Grigny, conduisent à explorer la voie d un opérateur ad hoc, créé soit ex nihilo, soit à partir d opérateurs existants (filiales dédiées par exemple). Cependant, sans attendre d éventuelles évolutions institutionnelles tenant compte des préconisations précitées du rapport Braye, ou de l annonce d un repositionnement du nouveau PNRU vers le traitement des copropriétés dégradées, la Région a été amenée à redéfinir les modalités de son intervention en faveur de la requalification durable des copropriétés, dans la délibération cadre du 10 février 2011 et à exprimer son souci de pouvoir disposer dorénavant de stratégies globales, plus performantes, plaçant notamment la question du portage immobilier provisoire au cœur du dispositif de redressement des copropriétés accompagnées. Véritable clé de voûte des labels CDSR (copropriétés en difficulté soutenues par la Région) remaniés en février 2011, le portage immobilier provisoire est en effet devenu l élément révélateur du potentiel de redynamisation des copropriétés et de la qualité de l investissement consenti par la collectivité locale instigatrice de la mesure de redressement. Faisant le pari d une réinscription à moyen terme de la copropriété dans un marché immobilier dynamique et de la possible sécurisation des parcours résidentiels des ménages les plus précaires, le portage est désormais l un des facteurs contribuant le mieux à la régulation d ensembles immobiliers qui sont parties prenantes de l attractivité urbaine, et pour lesquelles la dimension purement réparatrice des interventions publiques classiques n est plus de mise, ni simplement efficiente. Dès lors, la mobilisation d un acteur de portage à même d accompagner l ensemble des sites labellisés par la Région requiert un nouveau dimensionnement de l outil. Un soutien renforcé aux dispositifs de portage immobilier provisoire. D une manière générale, la Région apporte son soutien aux activités de portage immobilier provisoire sous différentes formes. Elle peut accorder une bonification des taux d intérêts liés aux emprunts souscrits auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations par les organismes de portage, lorsque ceux-ci procèdent à des acquisitions de lots en copropriété. La Région figure au nombre des partenaires ayant directement contribué à la création de la SCIC Coprocoop Ile-de-France, sur la base d une participation au capital de initialement versée en application de la délibération n CP et, depuis, prend régulièrement part aux débats de son conseil de surveillance et contribue à l orientation de son activité. En conditionnant l octroi des labels CDSR à une évaluation et un recensement préalables des besoins en portage de lots, en relogement des ménages et de toute autre mesure participant à la sécurisation des parcours résidentiels, la Région incite à la clarification des engagements requis auprès des communes ou EPCI concernés, sachant que les collectivités doivent garantir, conventionnellement, un minimum de contreparties à l opérateur choisi pour intervenir sur la thématique du portage. Eléments de bilan de l activité de COPROCOOP Ile-de-France Fondée en 2006, Coprocoop Ile-de-France est une coopérative d HLM dédiée au portage immobilier provisoire dans les copropriétés inscrites en plan de sauvegarde ou en 05/06/13 16:06:00

9 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 9 RAPPORT N <%numcx%> CR copropriétés dégradées sur le territoire de l Ile-de-France. En se portant acquéreur auprès de copropriétaires débiteurs, elle permet aux copropriétés de redresser leur situation financière et d engager ainsi les programmes de travaux nécessaires à leur requalification. Les logements ainsi portés ont vocation à être revendus, après une période de 2 à 5 ans, dans le cadre d une accession sociale sécurisée. a. Le tour de table Société coopérative d intérêt collectif d Hlm, Coprocoop Ile-de-France réunit sous forme de collèges un tour de table varié d acteurs impliqués à différents titres dans le traitement des copropriétés dégradées : La Région Ile-de-France et 8 communes, 12 opérateurs HLM (Antin Résidences, CPH, Logirep, Coopération et Famille, Domnis, Habitation Transport, Pierres Avenir Construction, Toit et Joie, Essonne Habitat, Notre cottage accession, SCCI, Vitrycoop Habitation), 4 opérateurs associatifs (APIC, Association des responsables de copropriétés ARC, Fondation Abbé Pierre, Union régionale des PACT), 4 partenaires financiers (Caisse des dépôts, Dexia, Crédit Coopératif, SDHC). Au 31 décembre 2012, le capital de Coprocoop est de b. Le mode d intervention Animée par une équipe de trois collaborateurs, Coprocoop Ile-de-France intervient selon les règles suivantes : la copropriété doit être inscrite en plan de sauvegarde ou en OPAH copropriété dégradée, une convention est conclue entre Coprocoop et la commune qui détermine les conditions d intervention (périmètre, objectifs quantitatifs, engagements de la collectivité, dont le relogement des occupants si besoin), sur ces bases, Coprocoop assure un travail d ingénierie sociale (identification des besoins en transparence avec l opérateur du plan de sauvegarde ou de l OPAH et le syndicat des copropriétaires, identification des ménages concernés, entretiens et négociations), Coprocoop se porte acquéreur en mobilisant des financements de la Caisse des dépôts et consignations bonifiés par la Région, complétés le cas échéant et sous réserve d éligibilité, par une subvention de l ANRU en cas de déficit d exploitation. Le financement de la CDC inclut une part de travaux non subventionnés par l ANAH, les travaux de remise en état peuvent être en partie financés par des subventions de l ANAH, les logements ainsi acquis sont temporairement loués aux anciens propriétaires le temps de la mise en œuvre du relogement, ou éventuellement à des associations d insertion, lorsque la situation de la copropriété le permet et dans un délai de 2 à 3 ans après l acquisition, le logement est revendu, en priorité à son occupant ou à tout autre acquéreur à titre de résidence principale et dans le cadre de l accession sociale 05/06/13 16:06:00

10 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 10 RAPPORT N <%numcx%> CR LES OPERATIONS DE PORTAGE EN COURS COPROCOOP est signataire de 6 conventions de portage : OPERATIONS Objectif de portage Nombre de logements portés depuis l origine Nombre de logements en vente Nombre de logements vendus ou sous promesse EVRY TORCY SEVRAN EPINAY MONTREUIL VITRY-SUR- SEINE TOTAL Par ailleurs, Coprocoop a été sollicitée pour intervenir notamment, courant 2013, sur les opérations suivantes : - Argenteuil : Val d Argent - Villiers-le-Bel : La Cerisaie - Montigny-lès-Cormeilles : Copropriétés Diderot et Les Sources. 2. LA METHODOLOGIE DE COPROCOOP Les modalités d intervention sont établies en partenariat avec les opérateurs des plans de sauvegarde, selon le schéma général suivant : - en lien avec le syndic et suite à une présentation de son mode d intervention au conseil syndical, Coprocoop identifie les éventuelles acquisitions de logements possibles au regard des dettes de charges de propriétaires occupants (supérieures à uros et donc non éligible au Fonds Solidarité Logement Copropriété) ou de bailleurs. - Le chargé de mission établit un diagnostic social approfondi des ménages pré-identifiés par l opérateur, dont l objet est, outre le fait de disposer d informations exhaustives sur la situation du copropriétaire, de disposer des éléments nécessaires à l évaluation de la pertinence du portage. - Sur cette base, une «fiche de synthèse copropriétaire» est rédigée. Celle-ci synthétise les données sociales et économiques qui permettent au comité d engagement de Coprocoop de valider, ou non, les acquisitions. - Coprocoop peut se présenter, dès lors qu elle en est informée, à la barre du Tribunal de Grande Instance pour les ventes par adjudication qui concernent les copropriétés. Il est précisé que ce mode d intervention ne permet que de maîtriser l occupation future du logement mais n est qu une solution a minima concernant le recouvrement des dettes correspondantes. - Ces acquisitions ne se font que lorsque la situation financière du propriétaire est telle que la vente est la seule issue envisageable et que le travailleur social de l opérateur l a confirmé. Il peut également s agir de ménages qui n ont jamais donné suite aux sollicitations de l opérateur ou dont le travailleur social est sans nouvelle depuis plusieurs 05/06/13 16:06:00

11 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 11 RAPPORT N <%numcx%> CR Dans la limite de l équilibre financier de l opération, Coprocoop prend en compte au mieux les difficultés de la famille pour faire son offre. - La durée du portage est de 5 ans maximum, le logement pouvant être mis en location (notamment dans le cas d un logement occupé par un locataire) durant cette période pour un montant de loyer ne pouvant excéder les plafonds PLS. - L ANAH finance les travaux d amélioration de l habitat lorsque cela est nécessaire. - La revente se fait au prix du marché. L objectif est de réaliser une accession sécurisée. - L opérateur d OPAH (ou de plan de sauvegarde), sur proposition de Coprocoop et après validation, soumet le dossier d une famille dont l appartement a fait l objet d une acquisition par Coprocoop à la commission d attribution d un bailleur social, si ce ménage est de bonne foi et réunit les conditions pour un relogement dans le parc social. 3. L INGÉNIERIE SOCIALE Le travail d ingénierie sociale menée par Coprocoop est la pierre angulaire de chaque opération de portage. En plus de bien vérifier l adéquation de la solution de portage en fonction de la situation actualisée du copropriétaire, elle permet, dans la plupart des situations rencontrées, de trouver des solutions moins invasives et plus appropriées. Depuis le début des actions menées par Coprocoop sur les différentes opérations présentées cidessus, le bilan ci-dessous présente concrètement les actions qui ont été menées : Colonne1 EVRY SEVRAN EPINAY TOTAL Ménagesidentifiés Ménagescontactés Ménagespotentiellementconcernésparleportage Ménagesacceptantl'offredeportage Logementsdéjàacquis Logementsencoursd'acquisition(souspromesse) Encoursdenégociation Ménagesquiontbénéficiéd'unautredispositif Ménages identifiés : il s agit, sur la base du travail préalable mené par l opérateur des plans de sauvegarde, des ménages qui présentent des situations individuelles potentiellement éligibles au dispositif de portage. Il est à noter qu entre les identifications menées avant la signature de la convention et le début des interventions, certaines situations ont pu évoluer et de nouveaux besoins ont pu être identifiés. - Ménages rencontrés: toutes les familles identifiées ont fait l objet d un démarchage sur place par le chargé de mission. Les familles ont toutes été rencontrées au moins une fois, mais la plupart des familles sont visitées deux à trois fois, voire 5 fois pour certaines. - Ménages potentiellement concernés par le portage : suite aux conclusions du diagnostic social, les familles dont les situations ne relèvent pas prioritairement d un portage sont réorientées vers d autres dispositifs (voir «ménages qui ont bénéficié d un autre dispositif») type, FSL, plan d apurement, etc. - Ménages acceptant l offre de portage : une fois le diagnostic bien établi, les ménages qui acceptent l offre de portage sont ceux qui décident de vendre leur logement. L étape suivante est celle appelée «Logements en cours de négociation» : une fois le principe de la vente accepté, il s agit de négocier le prix d achat. Cette étape peut prendre un certain temps et peut également 05/06/13 16:06:00

12 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 12 RAPPORT N <%numcx%> CR Ménages qui ont bénéficié d un autre dispositif : ce sont donc les familles qui, grâce à cette intervention, ont pu trouver une solution moins invasive que le portage et qui permet cependant de régler le niveau de leur dette : plans d apurement négocié avec le syndic, dans la mesure où celui-ci peut résorber la dette de charge, renvoi vers l assistante de service social pour la mise en place d un FSL. Dans ce dernier cas, il s agit de créer ou de recréer le lien avec le travailleur social de l opérateur. Il peut également s agir d accompagner le ménage dans une procédure de surendettement. Au-delà du simple portage, l action menée par Coprocoop au travers cette démarche permet donc de régler un certain nombre de problèmes. Le règlement de ces situations concourt au redressement financier des copropriétés, qui est le premier objectif poursuivi. 4. LES DIFFICULTÉS IDENTIFIÉES a. Le coût de l ingénierie sociale Le coût de l ingénierie sociale, entièrement porté par Coprocoop, est de l ordre de 488 par jour, pour 235 jours ouvrés. En 2012, le coût de l ingénierie sociale est donc de Ces jours de missions sur place n intègrent pas le travail au bureau qui comprend la rédaction des fiches de synthèse, les rendez-vous téléphoniques. Ils n intègrent pas non plus les réunions avec l opérateur, le syndic ou le conseil syndical. Aujourd hui, ces 3 missions occupent le titulaire du poste à 100% de son temps de travail. b. Le financement de l ingénierie sociale Cette mission, qui fait partie intégrante du portage immobilier provisoire et qui est reconnue comme telle par l ensemble des partenaires, n avait pas été prise en compte lors de la création de Coprocoop et intégrée au modèle économique. De fait, elle est entièrement financée par Coprocoop mais non valorisée lors de la revente des logements. En effet, le coût de la mission, rapporté au nombre de logements effectivement portés est impossible à valoriser sans risque de déséquilibre des prix de revient. Si l on fait référence au nombre de logements identifiés depuis l origine jusqu au 31/12/2012, soit 188 logements ainsi qu au coût global de la mission ( ), la valorisation de la mission au lot identifié est en moyenne de 1 122, et est de au lot porté. Si l on rapporte ce coût aux seules opérations concernées par la mission (Evry, Sevran et Epinay), le coût au logement porté est alors de Plusieurs pistes de financements ont été explorées : - l ANAH : l article 24 du règlement général de l ANAH stipule que sont subventionnables, «les études et expertises, ainsi que les missions particulières dans le cadre des plans de sauvegarde». Coprocoop (éligible aux aides de l ANAH, comme le stipule l article R du CCH) a sollicité une telle subvention dans le cadre de la prestation d ingénierie sociale qu elle a fournie en amont de ses opérations de portage sur le quartier des pyramides, de Sevran-Beaudottes et d Epinay. Or, il s avère que ces financements sont prioritairement fléchés sur les acteurs déjà identifiés et impliqués sur les quartiers cités. De plus, les aides à l ingénierie sont mobilisées de plus en plus tôt dans l année. - l ANRU : dans les 3 quartiers concernés par une convention ANRU (Les Pyramides à Evry, Beaudottes à Sevran et Quétigny Epinay-sur-Seine), Coprocoop est identifiée comme maître d ouvrage du portage immobilier provisoire. A ce titre, il dispose d une ligne permettant de financer un éventuel déficit d exploitation. L assiette du déficit inclut 05/06/13 16:06:00

13 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 13 RAPPORT N <%numcx%> CR autres l ingénierie sociale. Or, ce financement n est acquis que si l opération est entièrement réalisée et uniquement à raison des logements effectivement acquis, outre le fait que l opération est, par définition, déficitaire. Or, comme les coûts d ingénierie ne sont pas intégrés dans le prix de revient, si l opération est bénéficiaire (hypothèse de travail privilégiée), cette mission ne sera pas financée. De nouvelles dispositions sont donc à prendre pour intégrer ce poste dans la modélisation économique de l activité de la structure de portage. c. Le travail avec les partenaires L implication de la collectivité locale signataire de la convention est également un des facteurs clés de succès d une opération de portage. Or, malgré les engagements pris par chacune des parties et prévus dans les conventions signées, la qualité de la collaboration avec la ville ou son délégataire n est pas toujours garantie. C est surtout sur la mise en œuvre du relogement que l on mesure les plus grands écarts entre collectivités. Or, le relogement est indispensable pour assurer la sortie du portage et satisfaire aux objectifs de redressement. Le travail avec les opérateurs est également différent selon les sites concernés. La plus grande difficulté résulte de la porosité entre les missions dévolues à l opérateur et celles menées par Coprocoop, en particulier sur le travail préalable au diagnostic social. De même, l absence de stabilité dans les équipes déployées sur les opérations est un frein fort au bon déroulement du travail social. Malgré tout, il convient de relever que le travail de Coprocoop est reconnu par les opérateurs et que, le plus souvent, il est utilisé comme base d analyse et d information pour les tableaux de bord produits par ce dernier, dans le cadre de sa mission de suivi-animation. Malgré le cadre réglementaire parfaitement délimité du règlement général de l ANAH, les politiques mises en œuvre par les délégations locales de l agence ne permettent pas à Coprocoop d avoir une lisibilité parfaite sur les financements des travaux sur parties privatives. d. La sous-capitalisation Avec un capital social de , Coprocoop dispose d un capital proche du montant jugé nécessaire à l origine du projet, soit 1 M. Malgré cela, il s avère aujourd hui que ce montant est largement insuffisant au regard des charges de structures et de l activité de Coprocoop, fortement consommatrice en fonds propres. En effet, les financements de la CDC intègrent les coûts d acquisitions ainsi que la quote-part des travaux, parties communes et parties privatives qui restent à charge, mais l ensemble des frais de portage (charges de copropriété, taxes foncières, assurances, ) sont financés sur fonds propres. Leur coût est de en moyenne par an et par lot porté. Même si le produit des ventes doit permettre de reconstituer ces fonds, durant le temps du portage Coprocoop les finance sur fonds propres. Ce sont ainsi près de qui sont mobilisés uniquement pour les frais de portage. Enfin, après 4 exercices consécutifs présentant un résultat déficitaire, la moitié des fonds propres a été consommée. Cette situation a pu être redressée dès 2011 avec la vente de 11 logements. Par ailleurs, le niveau des fonds propres est pris en compte par les financeurs pour déterminer le niveau d encours maximum. Avec près de 4 M d encours et des capitaux propres diminués de moitié, la CDC considère, compte tenu de ses ratios de risque, que le porteur ne peut acquérir de nouveaux logements tant que le déstockage n a pas été entrepris et tant qu une recapitalisation significative n a pas été 05/06/13 16:06:00

14 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 14 RAPPORT N <%numcx%> CR A cet égard, d après les conclusions d une mission réalisée par la Fédération Nationale des sociétés coopératives d Hlm, il s avère que le besoin de recapitalisation afin de permettre de retrouver une capacité d investissement et de fonctionnement serait de l ordre de 1 à 2 M. 5. LES PISTES D AMELIORATION Vers la consolidation d un modèle qui ne peut être qu en partie auto-régulé : - Coprocoop Ile-de-France souffre d une sous-capitalisation chronique qui limite ses capacités de portage alors même que le modèle économique et social a été validé. - L ingénierie sociale préalable à l acquisition des lots n est pas suffisamment prise en charge dans les financements actuels. - L impact de Coprocoop Ile-de-France pourrait être décuplé par l intervention concomitante d autres organismes d HLM impliqués notamment en site ANRU, ou d autres partenaires à même d assurer le portage financier des opérations pour lesquelles les missions d ingénierie sociale et financières seraient assurées par Coprocoop, - Malgré le cadre réglementaire parfaitement délimité du règlement général de l ANAH, les politiques mises en œuvre par les délégations locales de l agence ne permettent pas à Coprocoop d avoir une lisibilité parfaite sur les financements des travaux sur parties privatives. S agissant d une société coopérative d intérêt collectif à statut de SA HLM, Coprocoop a conjointement fait l objet d un audit, dans le courant du second semestre 2011, donnant lieu à la production d un rapport de révision coopérative. Cette démarche singulière vise à donner aux administrateurs de la coopérative HLM une appréciation globale sur la situation de la société : analyse financière dynamique permettant d attester la pertinence des objectifs au regard de la santé et des capacités financières de la société ; analyse conjointe du projet stratégique de la société et de son application au niveau de chaque 05/06/13 16:06:00

15 CONSEIL REGIONAL D ILE DE FRANCE 15 RAPPORT N <%numcx%> CR ANNEXE AU RAPPORT N 2 RAPPORT DE REVISION 05/06/13 16:06:00

16 16 Rapport de Révision Coopérative COPROCOOP ILE-DE-FRANCE Paris Auteurs : Frédéric ARNOUT ; Pierre ROUSSEL décembre 2011

17 17 Avant-propos Le présent rapport rend compte des conclusions de la révision coopérative menée sur la SCIC d Hlm Coprocoop Ile-de-France à partir du mois de juillet Les objectifs de la révision coopérative La révision coopérative est une spécificité du mouvement coopératif. Obligatoire de par la loi, elle permet, tous les 5 ans, de donner une vision globale et synthétique aux administrateurs de la coopérative d'hlm concernée. Présentée et discutée en conseil d'administration en présence de la fédération et des auditeurs, elle suscite un débat sur les orientations stratégiques de la coopérative d'hlm et apporte si besoin des éléments de comparaison. La révision coopérative est réalisée par A.RE.COOP (Association pour la révision, l assistance et la garantie des sociétés coopératives). Le contenu de la révision La révision coopérative est menée par un ou plusieurs auditeurs mandatés par la Fédération Nationale des Sociétés Coopératives d Hlm (FNSCHLM) pour le compte d A.RE.COOP. Leur travail s oriente dans deux directions principales : Une analyse financière et une analyse prévisionnelle sont réalisées sur la base des éléments financiers au 31/12/2010 et des hypothèses communiquées par la société au réviseur. Celle-ci permet d apprécier la pertinence des objectifs au regard de la santé et des capacités financières de la société. Frédéric Arnout a été chargé de cette partie de l analyse. Un volet stratégie et métiers : cet aspect de l analyse est réalisé afin d avoir une vision du projet stratégique de la société et de son application au niveau de chaque métier. Elle a été menée par Pierre Roussel. FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 2

18 18 Table des matières Avant-propos 2 Table des matières 3 Fiche de synthèse 4 Rapport de révision coopérative 8 I. Une gouvernance collégiale 9 A. Un sociétariat très diversifié 9 B. Des instances dirigeantes impliquées et informées 12 C. Les moyens au service de l activité 16 D. Des statuts à régulariser 17 II. Le portage immobilier provisoire 18 A. Une réponse adaptée à chaque copropriété 19 B. L identification des ménages et l acquisition des lots 21 C. Le portage et la remise en état des logements 25 D. Une phase cruciale : la revente des logements 32 III. Le diagnostic financier à fin A. Les principaux indicateurs à fin B. Analyse de la structure financière 38 C. Analyse des marges et de l autofinancement D. Analyse de la rentabilité par activité 41 E. Le contrôle interne 42 IV. L analyse prévisionnelle 45 A. Les scénarios 45 B. Les hypothèses et résultats du scénario «au fil de l eau» 46 C. Les hypothèses et résultats du scénario «objectif société» 49 Annexes 52 FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 3

19 19 Fiche de synthèse Identité : Raison sociale : Coprocoop Ile-de-France Année de création : 2005 Pdt du Conseil de Surveillance : Marc PREVOT Dernier contrôle MIILOS : - Pdte du Directoire : Claude BREVAN Dernier contrôle A.RE.COOP : - Comm. aux comptes : GPE Sociétariat : Collèges Nombre d associés Parts sociales Droits de vote Salariés % Utilisateurs % Collectivités locales Organismes d habitat social Organismes financiers % % % Partenaires % Actionnaires principaux : Caisse des Dépôts (11,25% du capital, 8,33% des droits de vote) Crédit Coopératif (11,25% du capital, 8,33% des droits de vote) Conseil Régional d Ile-de-France (10,71% du capital, 2,22% des droits de vote) SDHC (9,40% du capital, 1,11% des droits de vote) TOTAL ,0% Eléments financiers : (en M ) Fonds propres PFLT Trésorerie Autofinancement <55> <135> <235> <68> Chiffres-clés : Logements acquis * 13 gérés vendus *Tient compte de la division en deux logements d un des lots Résultat <55> <141> <257> <65> Points forts : Des réponses adaptées aux différentes problématiques locales Un accompagnement social fort des ménages en difficulté La maîtrise du coût de revient des opérations Points de vigilance : Un investissement important en ingénierie sociale qui doit trouver son mode de financement Un risque commercial réel en cas d interventions ponctuelles ou limitées sur des sites dont le redressement va nécessiter des délais très longs Des fonds propres limités qui ne lui permettent pas d atteindre un niveau d activité significatif FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 4

20 20 Synthèse stratégique et management Née en 2005 à l initiative de la FNSCHlm et d un collectif de partenaires Hlm, associatifs et bancaires, Coprocoop Ile de France a vocation à intervenir en copropriétés dégradées au travers d opérations de portage immobilier provisoire, métier nouveau dont la société a du inventer le modèle économique. Celui-ci consiste après avoir identifié les copropriétaires faisant face aux difficultés économiques et sociales les plus importantes à racheter leur logement afin d apurer leurs dettes et ainsi de contribuer à «resolvabiliser» la copropriété. Qui plus est, la coopérative d Hlm propose aux ménages occupants une offre de relogement dans le parc Hlm avec l appui de la commune. A l issue d une période de portage, durant laquelle les logements sont rénovés et le fonctionnement de la copropriété restauré, les lots sont alors revendus en accession sociale, sous condition de ressources. Si ce schéma est récurrent, chaque intervention est menée en étroite collaboration avec la commune et l opérateur du plan de sauvegarde ou de l OPAH copropriétés dégradées et peut répondre à différentes orientations stratégiques: rééquilibrage de l occupation, réadaptation de l offre, résorption de l insalubrité, Dotée d un sociétariat diversifié et représenté dans ses différentes instances, la coopérative d Hlm fait pour cela la part belle au partenariat et s appuie entre autres sur les ressources et/ou le savoir-faire de ses associés pour se focaliser sur son propre savoir-faire en matière de portage. Le premier de ses savoir-faire spécifiques repose sur l accompagnement des ménages en difficulté et l ingénierie sociale, de sorte d une part de trouver la solution la meilleure pour le ménage occupant et d autre part de réserver les capacités de portage de la société aux cas les plus critiques. Cependant, ce travail de fond qui bénéficie à l ensemble de la copropriété et de façon générale à la collectivité ne peut être valorisé sur le patrimoine porté et nécessite un mode de financement ad hoc. Du point de vue du portage à proprement parler, celui-ci est assuré grâce à ses partenaires bancaires et institutionnels, notamment l ANAH et permet à la coopérative d Hlm de disposer de ressources quasi gratuites pour le financement de ses investissements, incluant le coût d acquisition du lot et celui des travaux. Toutefois, le décaissement parfois tardif des fonds peut conduire à pré-financer les acquisitions, pesant ainsi sur les ressources financières limitées de la coopérative d Hlm. Les travaux réalisés sur les parties privatives, en s appuyant sur des subventions de l ANAH lorsque cela est possible, ainsi que ceux programmés et mis en œuvre par la copropriété concourent alors à redonner de la valeur au logement et à générer une plus-value latente sur la revente du logement Cette plus-value est cependant impactée d une part par les éventuels frais de commercialisation et d autre part par l exploitation du lot durant la phase de portage. Pour limiter les premiers, Coprocoop pourrait envisager de se rapprocher des bailleurs sociaux implantés localement développant avec eux une offre de parcours résidentiel. Les seconds peuvent quant à eux être compensés en partie en cas d occupation à titre locatif selon la nécessité de reloger le ménage et la durée à sa mise en œuvre. Toutefois, ce paramètre ne peut être maîtrisé à ce jour. Le positionnement commercial de la coopérative d Hlm paraît adapté aux différents territoires où elle intervient et globalement attractif vis-à-vis des prix du marché de l ancien en Ile-de-France. Toutefois, pour atteindre une valorisation suffisante et un équilibre d opération satisfaisant, la revente du lot doit impérativement être accompagnée, outre d un prix d acquisition maîtrisé, d une requalification de l environnement immédiat et en premier lieu de la copropriété. Si, dans l attente d une revalorisation de la copropriété, le portage devait en conséquence s étaler sur deux à trois années, la coopérative d Hlm pourrait envisager après la rénovation des lots de mettre temporairement en location les logements afin d en limiter le coût de portage ou, sous réserves de pouvoir valoriser suffisamment le bien, envisager une revente sous le régime de la location-accession. A défaut d achat, les frais de portage auront été couverts par les redevances d occupation. FNSCHLM Rapport de Révision Coopérative SCIC d Hlm Coprocoop Ile de France décembre 2011 Page 5