POUR UN RENOUVEAU DU PARC IMMOBILIER DES ANNEES De la requalification classique au portage immobilier

Transcription

1 BREST 28 et 29 NOVEMBRE 2013 POUR UN RENOUVEAU DU PARC IMMOBILIER DES ANNEES De la requalification classique au portage immobilier

2 Présentation de la SPLA SOREQA SPLA à vocation métropolitaine crée en Actionnariat : Ville de Paris Département de Paris, Communauté d agglomération Plaine Commune, Communauté d agglomération Est Ensemble et Ville de Montreuil, soit 19 communes représentant plus de 3 millions d habitants. Aménageur dédié à la requalification des quartiers dégradés. 5 services spécialisés dans le traitement de l habitat indigne 3 concessions d aménagement à Paris, Saint Denis et Montreuil. Choix de la SPLA pour traitement des copropriétés en diffus : - Maitrise de l opération par la collectivité - Maitrise des coûts et des financements - Maitrise des délais

3 Les atouts des concessions SOREQA pour le portage Un opérateur qui a la double qualité d aménageur et de bailleur (gestion intercalaire) Une double mission d appropriation publique et d aide au redressement de certaines copropriétés. La possibilité de basculer d une stratégie à l autre selon l évolution des projets à l immeuble L intégration des occupants des logements acquis dans le dispositif de relogement La possibilité d utiliser ces logements comme «logement relais» avant cession définitive

4 Le portage, un élément de la palette d outils mobilisés dans le cadre des concessions d aménagement Subventions ANAH majorées par le fonds d aide de chaque collectivité Expropriation, droit de préemption urbain renforcé Portage de lots de copropriétés Opération de restauration immobilière (ORI) Police administrative: arrêtés, substitution financière à copropriétaires défaillants, travaux d office Complémentarité de dispositifs opérationnels: OPAH, CPA mixte appropriation publique et suivi- animation privé

5 L intervention foncière en copropriété : exemple de la concession de Saint Denis Intervention ciblée sur deux quartiers prioritaires. 32 parcelles en acquisition publique dont 2 adresses en opération mixte avec scission de copropriété. Animation de l OPAH RU sur ces 2 secteurs : 21 immeubles ciblés et l ensemble du parc diffus. Portage d une dizaine de lots diffus et de 15 logements relais. 3 opérations de restauration immobilière. Budget du traité de concession : 49M sur 6 ans.

6 L intervention foncière en copropriété : exemple de la concession de Saint Denis une action foncière basée sur un diagnostic complet de chaque immeuble : technique, social, finances et gestion, pratiques des propriétaires et une stratégie d intervention à l immeuble, validée par le comité de pilotage. le portage de lots est décidé en fonction de plusieurs critères : lots de propriétaires impécunieux ou endettés, éviter la vente de lots très dégradés ou hors normes, éviter les mutations vers des investisseurs indélicats, stratégie d acquisition complète progressive ou de regroupement de lots. des stratégies qui peuvent évoluer en fonction de blocages constatés en phase opérationnelle : basculement en acquisition publique après échec de la stratégie de maintien en statut privé.

7 Exemple d une opération avec portage de lots

8 Contexte de l opération Copropriété située dans un ilot à requalifier, objet déclaration d utilité publique d une Copropriété en proie à des dysfonctionnements importants: bâti et logements dégradés, impayés de charges élevés, syndic défaillant mais quelques propriétaires mobilisés. Immeuble à préserver en raison de sa qualité architecturale. Décision de maintien sous statut privé du bâtiment rue avec intervention en portage des logements mis en vente pour soutien au redressement Intégration des bâtiments cour dans la DUP avec scission

9 Stratégie mise en place Préemption de 2 logements très dégradés (14m² et 60m²) en vue de bloquer la mutation de lots en mauvais état et de participer au redressement de la copropriété. En tant que propriétaire : mobilisation du syndicat, changement de syndic, entrée au conseil syndical. Effet «psychologique» sur les autres propriétaires craignant d être inclus dans la DUP. Coordination avec le syndic, l architecte, le SCHS de la commune pour la prise d arrêtés. Au bout de 2 ans, vote de travaux pour 580K, en cours de réalisation. QP SOREQA Subvention ANAH + Ville: soit un reste à charge de (530 /m²). Poursuite de la DUP sur bâtiments cour avec scission

10 Opération à l échelle de l ilot

11 Stratégies de cession après redressement Revente à des propriétaires occupants ou des associations pour regroupement de lots. Basée sur un cahier des charges imposant les travaux et un droit de préemption sur 5 ans. Suppose le contrôle des engagements. Revente à un bailleur social pour un conventionnement en logements sociaux, après réalisation des travaux communs. Le bailleur social réalise les travaux privatifs et/ou de regroupement de lots. 532 lots d habitation cédés ainsi à Paris (CPA SIEMP) pour in fine 359 logements gérés en diffus sur 72 immeubles (59% PLUS, 24% PLS, 17% PLAI). Revente sur le marché à des propriétaires privés de logements réhabilités dans un immeuble réhabilité.

12 Le portage : les conditions de la réussite Outil à utiliser avec précaution en fonction du contexte de la copropriété. s assurer d avoir envisagé tous les dispositifs permettant d éviter le portage, notamment dans les immeubles insalubres portage prévu d emblée dans la concession d aménagement : bilans d opération intégrant le risque financier et une évaluation réaliste des délais d intervention (2 à 8 ans) : frais de portage, accompagnement social et relogements, quotes-parts de travaux communs, travaux de réfection du logement répondre aux attentes des autres propriétaires, l intervenant public devenant porteur du redressement. Nécessité d une équipe dédiée au suivi des copropriétés, mais également gestion intercalaire, prise en charge des relogements, suivi des travaux.

13 Le portage : les limites et les risques acquisition des lots de propriétaires défaillants pas toujours possible recouvrement des dettes des vendeurs parfois compromis ne permettant pas d améliorer la situation financière du syndicat acquisition de lots par un porteur public pouvant générer des réactions de départ de certains propriétaires travaux de réhabilitation des logements liés à ceux des parties communes : dépassement des délais prévus, coûts supplémentaires nécessité d intervention dans un cadre juridique sécurisé équilibre financier difficile, même avec un coût d acquisition faible.

14 Exemple de St Denis : coût de portage d un lot de 60m² - Acquisition du logement de 60m² : *60 m² Frais de gestion intercalaire sur 4 ans : * (charges, murage, surveillance ) - QP travaux communs 8% de la copropriété Relogement des occupants Remise en état avant revente : 700 /m² Total dépenses Financement ANAH et Ville de Saint Denis Revente du logement /m² Total recettes Déficit de l opération hors frais financiers 8 000

15 CONCLUSION intervention foncière en copropriété rendue possible par les moyens financiers et la sécurité juridique des concessions outil adapté au redressement des copropriétés mais suppose une équipe dédiée et formée création de logements sociaux en copropriété intéressante en termes d opportunité et de mixité sociale mais complexe pour un bailleur priorité donnée au portage dans des opérations ciblées dont la stratégie opérationnelle définit les budgets et les conditions de sortie revente sur le marché privé après redressement plus adaptée au portage de lots en diffus, à condition de s assurer de la réalisation en amont des travaux communs et privatifs