NOGENT-LE-ROTROU (28 - Eure-et-Loir) Redynamisation du centre commercial «Les Gauchetières» Note descriptive du projet

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1 NOGENT-LE-ROTROU (28 - Eure-et-Loir) Redynamisation du centre commercial «Les Gauchetières» Note descriptive du projet Restructuration du pôle commercial «Les Gauchetières» à Nogent-le-Rotrou_27 janvier /8

2 Date de saisine : 02/08/2011 Date de mise en étude : 12/10/2011 Classification quartier : D ZUS D ZRU D ZFU D Article 6 D ORU D GPV CUCS D Contrat de Ville D Quartier prioritaire ANRU D Quartier supplémentaire ANRU Taux pivot ANRU Convention ANRU : hors périmètre ANRU : sans objet Situation du quartier dans l agglomération et la ville CUCS habitants habitants dans le quartier des Gauchetières Périmètre des Quartiers du CUCS Site du projet Centre-ville Source : 2014 SG-CIV Restructuration du pôle commercial «Les Gauchetières» à Nogent-le-Rotrou_27 janvier /8

3 Le site existant : un centre obsolète inadapté au commerce de proximité d aujourd hui Le centre commercial des Gauchetières appartient à une copropriété privée. Sa conception et sa morphologie s avèrent datées et inadaptées au fonctionnement commercial actuel. En outre, son bâti et sa structure immobilière sont obsolètes : - une galerie métallique couverte, dont la structure est vétuste et comporte de nombreux éléments dégradés (lambris, éclairage extérieur, poteaux et structures d angle) ; - une toiture-terrasse dont l étanchéité n est plus garantie, ce qui provoque de fréquentes inondations ; - des problèmes d hygiène et de sécurité, du fait d une absence de mise aux normes (défaut d isolation phonique et de parois coupe-feu,...) ; - une défaillance des copropriétaires pour l entretien du bâti et la modernisation des réseaux, ce qui pénalise l exploitation commerciale (branchements et compteurs individuels à installer). Le quartier des Gauchetières : habitants, 1/3 des Nogentais, logements sociaux Le quartier des Gauchetières, construit dans les années 60/70, accueille logements sociaux et une population de habitants, soit 1/3 de la population communale. Deuxième quartier de la ville du fait de sa population, il est doté de nombreux services publics et d équipements scolaires (deux écoles, un collège) ou sportifs (un stade). Le tissu associatif y est également bien développé. La crise des années 80 et le départ d une partie de la population vers les zones pavillonnaires du plateau Saint-Jean ont fortement contribué à la paupérisation du quartier. Malgré ces difficultés, les habitants restent très attachés à leur quartier. Le patrimoine de logements y est bien entretenu et fait l objet, depuis 20 ans, d interventions régulières : démolition de plus de 300 logements, important programme de réhabilitation, projet de reconstruction de logements individuels (qui ne représente que 5% de l habitat du quartier) et de petits collectifs. Restructuration du pôle commercial «Les Gauchetières» à Nogent-le-Rotrou_27 janvier /8

4 Les dysfonctionnements du centre commercial existant : une forte vacance, la déqualification de l offre et une fragilité des locomotives - Conception spatiale et perception du bâti : Structure introvertie D Polarité sur dalle Vétusté des locaux Défaut d entretien Accessibilité réduite de certaines boutiques (emmarchement, surélévation) - Offre commerciale : Vacance élevée D Activités en doublons - Environnement urbain : Locomotive alimentaire très fragile (PROXI) Enclavement de la supérette dont le linéaire est en fond de cour et partiellement caché Ambiance et image négatives Environnement concurrentiel dense Le centre commercial des Gauchetières a perdu de son attractivité et est confronté à une forte vacance (6 locaux sur 13), malgré la présence de 40 places de stationnement dans la cour intérieure. Les activités qui fonctionnent bien demeurent fragiles, du fait de la déqualification des autres activités, de la vétusté et de l inadéquation de l immobilier : la pharmacie (chiffre d affaire le plus élevé parmi les officines de la Ville), la boulangerie. La supérette (Proxi) quant à elle, fonctionne au ralenti et ne parvient pas à améliorer son attractivité, compte tenu, entre autres, de sa situation en retrait des flux, de son absence de visibilité. Cependant, de par sa situation, au carrefour de flux piétons et routiers importants, et par la présence d activités de service de proximité (La Poste, Caisse d Epargne) et l existence d une zone de chalandise immédiate de habitants, la redynamisation du site commercial constitue un enjeu essentiel pour la population du quartier et pour la Ville. Restructuration du pôle commercial «Les Gauchetières» à Nogent-le-Rotrou_27 janvier /8

5 Synthèse des études de marché Carte des équipements commerciaux existants Le montage opérationnel : une restructuration au moyen d acquisitions immobilières ciblées Maîtrise d ouvrage pour la démolition des bâtiments et de l intégralité de la galerie couverte (y compris passages et portique d entrée). Acquisitions immobilières à l amiable : - Achat des murs des 3 lots de l îlot à démolir à l entrée du centre commercial - Achat du fonds de commerce du bar tabac jeux en vue de réimplanter ultérieurement l activité avec un nouvel exploitant dans un local vacant de la copropriété (pharmacie actuelle) Cessions : Revente de l assiette foncière des 3 lots, après démolition, au porteur de projet du futur «pôle santé» regroupant la pharmacie (250 m 2 ) et le cabinet médical (150 m 2 ). Revente du fonds de commerce du bar tabac jeux à un nouvel exploitant. L avancement des études techniques Une première esquisse pour mobiliser les acteurs autour du projet : la Ville, Epareca, la copropriété Esquisse D APS D APD Restructuration du pôle commercial «Les Gauchetières» à Nogent-le-Rotrou_27 janvier /8

6 Un partenariat Ville-Epareca à contractualiser dans une convention Approuvée Signée A établir en intégrant les points ci-après : Engagements de la Ville sur : - sa prise en charge financière des travaux de réaménagement des espaces extérieurs et de modernisation des réseaux. Conditions suspensives à intégrer, relatives à l obtention des accords sécurisant la maîtrise foncière et la réalisation du projet : - accord des propriétaires des murs des 3 lots à démolir sur le montant de rachat calculé sur la base de l estimation des domaines ; - accord du gérant du bar-tabac sur le montant de rachat du fonds de commerce calculé sur la base de l estimation des domaines ; - accord du gérant de la pharmacie sur le prix d acquisition du foncier (après démolition) ; - autorisation de la copropriété pour la mise en œuvre du projet (démolitions, construction du pôle santé, réaménagement des espaces extérieurs). Le programme : renouveler l attractivité en pérennisant les locomotives (supérette, pharmacie, boulangerie) et en installant un cabinet médical Le programme, établi à partir du diagnostic commercial réalisé par Epareca, répond aux besoins d une population résidant à 500 mètres autour du site (environ habitants). Il vise également à attirer la clientèle extérieure, générée par des flux routiers importants. Le projet permettra de conforter les locomotives en place : - la pharmacie, relocalisée dans un local adapté et complétée par un cabinet médical, - la supérette et la boulangerie. Restructuration du pôle commercial «Les Gauchetières» à Nogent-le-Rotrou_27 janvier /8

7 Esquisse du projet à affiner Etat existant Source : Photographie prise depuis le carrefour - Etude de faisabilité urbaine- Epareca - Jonathan DESCHAMPS - 06/01/2014 Source : Etude de faisabilité urbaine - Epareca - Jonathan DESCHAMPS - 06/01/2014 Le projet a pour objectif d ouvrir la structure immobilière et de resserrer l activité commerciale autour de trois linéaires disposés sur le pourtour d une nouvelle place urbaine, accueillant du stationnement : - l îlot Sud (actuellement occupé par le bar et remplacé par la pharmacie transférée et le cabinet médical), - l îlot de la supérette, - le linéaire Nord accueillant notamment la boulangerie. La démolition de la galerie et des passages couverts permettra de valoriser les vitrines sur rue, d aérer et dé-densifier l ensemble bâti, de créer des liaisons piétonnes vers le quartier et vers les voies de passage, en valorisant la présence du parc. Restructuration du pôle commercial «Les Gauchetières» à Nogent-le-Rotrou_27 janvier /8

8 Esquisse du projet à affiner CONSTRUCTION DU POLE SANTE ET MISE EN VALEUR DU BATI ET DES ESPACES EXTERIEURS Source : Etude de faisabilité urbaine - Epareca - Jonathan DESCHAMPS - 06/01/2014 Après acquisition et démolition des bâtiments existants, ainsi que de la galerie couverte, un nouvel îlot sera construit pour accueillir la pharmacie transférée et un cabinet médical. Les espaces extérieurs rétrocédés à la Ville par la copropriété, de même que ceux libérés par la démolition de la galerie couverte, seront réaménagés par la Ville. Ces travaux amélioreront l attractivité du site par une mise en valeur du bâti et des vitrines commerciales. Restructuration du pôle commercial «Les Gauchetières» à Nogent-le-Rotrou_27 janvier /8