le bilan de l immobilier d entreprise année 2013

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1 le bilan de l immobilier d entreprise année 2013

2 Le marché de l immobilier d entreprise sur le territoire de Plaine Commune en 2013 Le territoire de Plaine Commune s agrandit au 1 er janvier 2013 pour accueillir Saint-Ouen. En région Île-de-France, le marché des bureaux affiche en 2013, un ralentissement marqué. La demande placée connaît en fin d année, un déficit de 25 % par rapport à Ceci est notamment imputable à la baisse des grandes transactions. Plaine Commune n échappe pas à cette constatation. Le marché est majoritairement porté par les moyennes et petites surfaces, ce qui, au niveau local, est un avantage. En effet, grâce à la diversité des surfaces disponibles, les valeurs attractives, la bonne accessibilité du territoire, et le tissu important de PME, le territoire parvient à tirer son épingle du jeu. En locaux d activités, 2013 voit également une diminution des volumes transactés en région Ile-de-France, en locations aussi bien qu en ventes. La demande sur le secteur de la périphérie nord connaît un ralentissement, et les transactions sont plus longues et plus complexes à finaliser, en raison du contexte économique tendu qui affecte les résultats des entreprises. L immobilier d entreprise à Plaine Commune /////////////// Habitants au 01/01/ Nombre d entreprises Nombre d emplois emplois privés et publics Parc de bureaux de m² Taux de vacance bureaux 01/01/2014 9,8 % Offre disponible m² Offre future bureaux m² Offre future activités m² Nombre d implantation Surface des Implantations m² Nombre de départs Surface des départs m² 2

3 L offre disponible au 30 juin 2013 //////////////////// L offre disponible s élève à près de m² au 30 juin 2013, en incluant le territoire de Saint-Ouen. Ce chiffre comprend une majorité de bureaux. Le marché dionysien tend à se segmenter entre l axe tertiaire situé entre les RER B et D, où la vacance est faible, et le quartier Pleyel où de nombreuses surfaces sont disponibles. A Saint-Ouen, on enregistre également de nombreuses disponibilités dans le pôle tertiaire : Eurosquare, Le Floréal, Le Colisée, comptent par exemple d importantes surfaces disponibles. m L OFFRE DISPONIBLE PAR VILLE AU 30 JUIN 2013 (BUREAUX ET ACTIVITÉS) Aubervilliers Épinay La Courneuve Pierrefitte LÎle-Saint-Denis Saint-Denis Saint-Ouen Stains Villetaneuse La commercialisation de l immobilier d entreprise en 2013 En 2013, m² de locaux d activités et m² d entrepôts ont été commercialisés. Du côté des bureaux, ce sont m² qui font l objet d une signature en location ou en vente. Ce sont donc, en tout, près de m² de locaux d immobilier d entreprise qui ont été commercialisés durant l année. En 2012, ce chiffre était de m², le recul de la demande placée sur le territoire est donc d un quart par rapport à LES IMPLANTATIONS PAR TYPE DE LOCAL 1 er SEMESTRE % 8 % 53 % m ÉVOLUTION DES IMPLANTATIONS PAR TYPE DE LOCAUX DURANT LES 4 DERNIERS SEMESTRES Bureaux Bureaux Locaux d activités Entrepôts Locaux d activités Entrepôts 3

4 Les implantations de plus de m² en 2013 ////////////////////////// BUREAUX LOCAUX D ACTIVITES ENTREPÔTS HAS : m² (relocalisation) Interxion France (Paris VII) : m² Eurasia : m² SCA Hygiène Products : m 2 Euromédia Group : m² Plateforme du Bâtiment : m² SVP : m² (relocalisation) Panalux : m² (relocalisation) DS Immo : m² Crédit Agricole : m² Groupe Solaire de France : m² Faya France : m² Radiall : m² Société du Grand Paris (showroom) : m² Chimera Yakamoz : m² Rue du Commerce : m² JLA Holding : m² (extension) Prevôt Cartier : m² Numergy : m² Nike : m² (extension) Kmart : m² Pôle emploi Saint-Denis : m² (relocalisation) TNM Industries : m² Cemko : m² Randstadt : m² (extension) Brunswick SA : m² Rolesco : m² CNIM : m² (relocalisation) Cegelec : m² (extension) Pôle Emploi Aubervilliers : m² (relocalisation) Eau et vapeur (extension) : m² ANRH : m² Proxiserve : m² Arcelor Mittal : m² Poste Immo : m² SYSTRA : m² (relocalisation) ISS : m² La commercialisation des bureaux //////////////////////////////////// Après les années 2010 et 2012, marquées par les transactions exceptionnelles de SFR et de la SNCF, ainsi que de nombreux autres grands comptes, le marché des bureaux est en recul sur le territoire. La demande endogène générée par le marché constitué, a soutenu néanmoins le rythme des transactions. Aubervilliers voit s implanter deux sociétés dans le parc Icade : Numergy et Radiall. Pôle Emploi se déplace sur m² vers la rue Henri Barbusse. A Saint-Denis, la signature d un bail en l état futur d achèvement de la Haute Autorité de Santé, dans l immeuble Green Corner, permet le démarrage des travaux de cet immeuble en 2014, au pied de la station RER B La Plaine Stade-de-France. L acquisition de l immeuble Lendit-Lumière par le Crédit Agricole va renforcer la filière Banque-Assurance. Nouveau venu dans le territoire, Saint-Ouen avait tiré son épingle du jeu en 2012 avec la relocalisation de Samsung ( m²) dans l Ovalie, et l installation de Lowendal Masaï (3 000 m²) dans l Euroatrium. En 2013, Saguez and Partners confirme son intérêt pour le projet Manufacture du Design, réhabilitation d une ancienne Halle industrielle Alstom, en signant pour m². Au second semestre, on enregistre deux signatures pour des surfaces importantes dans les immeubles Eurosquare I et Docks en Seine : SVP et Hygiene Products. 4

5 Les parcs d activités toujours attractifs ///////////////////////////// Saint-Ouen concentre de nombreuses transactions en 2013, notamment dans le Parc des Docks : La Poste, Koozina, Cemko, Potatomobile, ISS Urbaparc Saint-Denis enregistre également deux nouvelles arrivées pour plus de m² au total. Le Parc de la Plaine, rue de la Montjoie, accueillera Euromédia sur m² de bureaux et locaux d activités. A Aubervilliers, le parc du Landy accueille de nouvelles sociétés suite à plusieurs libérations. Le parc des Portes de Paris reste toujours attractif, avec l implantation de Proxiserve et de la Parquetterie de Paris. A La Courneuve, la vente du site Babcock à la Banque de France, intervenue en 2012, est officialisée. Ce site de patrimoine industriel est destiné à la construction d un nouveau pôle fiduciaire francilien, à l horizon Les Ateliers de Villetaneuse, parc d activités à la vente développé par SPIRIT dans la ZAE de Villetaneuse, enregistre ses premières réservations, ce qui permet de démarrer les travaux. Les valeurs des bureaux et locaux d activités en 2013 ///////////////////////////////////////////// Prix des bureaux Bureaux neufs Saint-Ouen : 240 à 320 euros/m²/an Bureaux neufs Saint-Denis : 240 à 320 euros/m²/an Bureaux rénovés, Plaine Commune : 100 à 200 euros/m²/an Prix des locaux d activités et entrepôts Locaux d activités neufs : 90 à 125 euros/m²/an Locaux d activités de seconde main : 60 à 105 euros/m²/an Entrepôts de seconde main : 50 à 80 euros/m²/an Les mouvements d entreprises ////////////////////// En 2013, les entreprises déjà présentes sur le territoire ont effectué des mouvements pour se relocaliser, s étendre ou créer de nouveaux sites. La société de vente en ligne Venteprivée.com acquiert un immeuble de bureaux à Saint-Denis (le Paristade) afin de regrouper ses salariés. Du côté des extensions, on peut citer Randstadt, Arcelor Mittal, ainsi que la Société du Grand Paris, qui localise à Saint-Ouen son laboratoire de maquettes de gares du futur métro Grand Paris Express. La société Interxion, déjà très présente sur le territoire, se développe à La Courneuve avec l ouverture de la première tranche de son septième Data-center, sur m². Certaines entreprises impactées par des projets d aménagement sont amenées à se relocaliser (Prévôt-Cartier, CNIM..). D autres sociétés changent de site à l intérieur du territoire, comme Samsung ou Secap Pitney Bowles, en raison de décisions internes. Les départs d entreprises recensés en 2013, représentent 45 sociétés et m² de bureaux et locaux d activités libérés. Le solde entre les implantations et les départs est donc de m 2 pour l année

6 L offre future et les projets ////////////////////////////////////////// L offre future en immobilier d entreprise s élève pour le territoire, au 30 juin 2013, à 2,43 millions de m², soit une augmentation de m² par rapport au semestre précédent m² pour lesquels un permis a été déposé ou délivré constituent la part des livraisons probables (26 %, sans compter les chantiers en cours) millions de m² pour lesquels une programmation est définie mais aucune autorisation de construire n est en cours constitue la part des projets, soit 74 %. Les bureaux représentent 69 % de ces surfaces, et les locaux d activités, 31 %. m OFFRE FUTURE DE BUREAUX m OFFRE FUTURE DE LOCAUX D ACTIVITÉS Projets Bureaux Projets Activités PC déposés Bureaux PC accordés Bureaux Chantiers en cours Bureaux PC déposés Activités PC accordés Activités Chantiers en cours Activités Dates de livraison prévisionnelles Dates de livraison prévisionnelles 6

7 Observatoire des petites surfaces de bureaux et d activités ///////// Les demandes de locaux de petite taille représentent une part importante des demandes de locaux enregistrées par le Service Immobilier d entreprise de Plaine Commune. Un travail particulier de recensement des petites surfaces d activités et de bureaux a donc été entamé en Cet observatoire recense les offres disponibles pour les locaux inférieurs à 200 m² pour les bureaux, et inférieurs à 400 m² pour l activité/entrepôts, issues aussi bien des secteurs privés que publics. LOCALISATION DE L OFFRE EN IMMOBILIER D ENTREPRISE PETITES SURFACES L offre disponible //////////////// On recense fin 2013, 367 lots de petites surfaces tous types confondus, ce qui représente un total de m². Ce chiffre est en constante évolution, étant donné la rotation permanente de ces offres. Elles se déclinent comme suit : 65 % des offres sont des lots de bureaux. Ces offres se concentrent principalement à Saint-Denis et Saint- Ouen, dans quelques immeubles fortement divisés, 20 % des offres sont des lots d activité. Ces lots d activité inférieurs à 100 m² sont rares sur le territoire alors qu ils représentent une part importante de la demande, 15 % sont des lots d entrepôts. Les prix moyens à la location sur les petites surfaces sont de 176 /m²/an/ HC/HT pour les bureaux, de 117 /m²/ an pour l activité et de 102 /m²/an pour les entrepôts. Ces prix sont les prix moyens pondérés, liés à la petite taille des locaux. Les tendances //////////////////// Les conditions de garanties parfois très élevées, et les baux commerciaux peu flexibles constituent un frein d accès à l immobilier pour les TPE, notamment celles en création. On trouve par contre, de plus en plus d offres de bureaux mis en location par des sociétés qui souhaitent optimiser l occupation de leurs propres locaux, souvent sous la forme de prestations de service, ce qui constitue une alternative plus souple que le bail 3/6/9 classique. Une grande partie des demandes concernent des petits ateliers ou des entrepôts de stockage, sur des surfaces inférieures à 100 m², qui sont les plus difficiles à satisfaire. On constate une nette inadéquation offre/demande pour ce type de surfaces. Limite communale Périmètres de ZFU Gares du réseau ferroviaire Surfaces des bureaux moins de 50 m 2 de 50 m 2 à 100 m 2 plus de 100 m 2 Surfaces des locaux d activités moins de 100 m 2 de 100 m 2 à 200 m 2 plus de 200 m 2 7

8 Service Immobilier d entreprise de Plaine Commune 21, avenue Jules Rimet Saint-Denis Cedex Tél : Contacts : Corinne MIGNOT - Chargée de mission en implantations d entreprises (grandes surfaces) Séverine DELETRE - Chargée de mission en implantations d entreprises (petites surfaces) Mail : demandeslocaux@plainecommune.com.fr