Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 4 ème trimestre Accelerating success.

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1 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 4 ème trimestre 214 Accelerating success.

2 PERSPECTIVES Une année 215 dans la continuité > Après le creux de 213, l activité sur le marché des bureaux francilien s est améliorée en 214, avec une demande placée qui franchit de nouveau et dépasse le seuil symbolique des 2 millions de m². > Cette amélioration n est toutefois pas le signe d une reprise franche du marché, le volume des transactions étant inférieur de 8 % à la moyenne décennale. > Tant que l économie française ne donnera pas un signal fort de reprise, impulsant un retour de la confiance des acteurs économiques, le marché des bureaux restera contraint par le comportement prudent des entreprises. La recherche d économies, mais également l amélioration et la transformation de l outil de travail, resteront les moteurs des projets immobiliers. > Les prévisions de croissance française pour 215 (> + 1 % pour le PIB), si elles se réalisent, auront un impact positif sur le marché des bureaux au mieux à partir de 216. > Le volume des transactions en 215 dépendra surtout de l activité des grandes surfaces (> 5 m²), qui après un net recul en 213, ont marqué un retour en 214 et permis le redressement du marché. Comme en 214, il faut s attendre en 215, à une certaine instabilité du marché selon les trimestres au gré de la signature de grandes transactions. > Dans les 12 prochains mois, les fondamentaux du marché devraient peu évoluer. L offre disponible restera à un niveau élevé. Elle a atteint un niveau historique de 4,2 millions de m² fin 214, équivalent à près de 2 années de transactions. L offre neuve va poursuivre sa contraction et les lancements de nouveaux immeubles en blanc se feront rares, d où une certaine tension à moyen terme sur les immeubles de qualité les plus recherchés par les utilisateurs. > La pression sur les valeurs locatives demeurera forte, sous l effet conjugué d entreprises non prêtes à payer des loyers trop élevés et à la disponibilité d une offre de qualité abondante à court terme, surtout en périphérie. Les avantages commerciaux se maintiendront à un niveau élevé. > Pour 215, le marché restera porteur d opportunités pour les utilisateurs. Ces conditions favorables pourraient les inciter, comme certains en 214, à concrétiser des projets immobiliers mis en stand-by. 2 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 4 ème trimestre 214

3 LA CONJONCTURE ÉCONOMIQUE Quelques éclaircies dans un contexte toujours morose? Des raisons d espérer Evolution du PIB (variation annuelle en volume - %) > Pour la 3 e année consécutive, le PIB de la France affiche une croissance de,4 % en 214, soit un niveau bien en-deçà des prévisions annoncées en début d année (+ 1 % selon l INSEE). 2, 1,5 Zone Euro France > Malgré cette nouvelle inertie de l économie française, certains éléments incitent les conjoncturistes à plus d optimisme dans leurs prévisions de croissance pour 215 : la baisse combinée du prix du pétrole, de l Euro et des taux d intérêt tirés durablement vers le bas par la politique de «Quantitative Easing» de la BCE. > Les enquêtes de conjoncture réalisées auprès des ménages et des chefs d entreprise ont montré un redressement des indicateurs en novembre, qui se sont stabilisés depuis. L indicateur de retournement du climat des affaires reste dans une zone favorable, laissant espérer un retour de la confiance des chefs d entreprise. Mais un marché du travail toujours fragile > La courbe du chômage a poursuivi sa progression, le nombre de chômeurs avoisinant les 3,5 millions de personnes fin 214. La courbe du chômage de longue durée est celle qui a le plus augmenté depuis plusieurs années. > Les prévisions ne tablent pas sur une inversion de la courbe en 215, mais au contraire sur une aggravation. Selon l UNEDIC, le taux de chômage atteindra 1,3 % à la fin de l année en France métropolitaine, avec + 14 chômeurs. > En Ile-de-France, le nombre de chômeurs a également progressé en 214, dans une proportion légèrement supérieure à la moyenne nationale. 1,,5, -, (p) 216 (p) Source : Oxford Economics (p = prévision) Evolution du chômage en France métropolitaine milliers Chômeurs cat. A (milliers) Taux de chômage (%) % % % 8% 6% 4% 2% % 4T 2 2T 21 4T 21 2T 22 4T 22 2T 23 4T 23 2T 24 4T 24 2T 25 4T 25 2T 26 4T 26 2T 27 4T 27 2T 28 4T 28 2T 29 4T 29 2T 21 4T 21 2T 211 4T 211 2T 212 4T 212 2T 213 4T 213 3T 214 Sources : INSEE, Ministère du Travail 3 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 4 ème trimestre 214

4 Redressement du marché locatif LE MARCHÉ DE BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE La demande placée progresse de 13 % en 2 14 > Après une année 2 13 en forte baisse (- 24 %), le marché s est redressé en 214, le volume de la demande placée dépassant les 2,1 millions de m². > Le niveau des transactions reste toutefois inférieur de 8 % à la moyenne des 1 dernières années, signe d un marché qui reste dépendant d une conjoncture économique toujours difficile. > L analyse trimestrielle de la demande placée montre une certaine volatilité de l activité, liée en grande partie au rythme fluctuant des commercialisations de grandes surfaces Evolution de la demande placée (milliers m²) Volume annuel Moyenne annuelle des transactions sur 1 ans Les pôles tertiaires traditionnels sont les grands gagnants > Le marché parisien arrive en tête des secteurs avec 38 % des transactions et 14 % de croissance en un an. > La Défense est le secteur dont la progression est la plus forte avec %. Après 5 années difficiles, le quartier d affaires retrouve un niveau d activité plus proche des années précédant la crise. La baisse des valeurs locatives opérée par les bailleurs pour écouler l offre abondante a permis le retour des grandes transactions. > L activité enregistrée dans le Croissant Ouest est plus mitigée. Le secteur Neuilly-Levallois connaît une belle performance, avec notamment quelques grosses transactions. En revanche, la demande placée dans les secteurs Boucle Sud et Péri-Défense diminue. Ce dernier souffre de la concurrence des immeubles situés à la Défense et dont les valeurs ont été revues à la baisse Répartition géographique de la demande placée (milliers m²) Paris Centre Ouest Paris Sud Paris Nord Est La Défense Croissant Ouest 1 ère Périph. Nord 1 ère Périph. Est 1 ère Périph. Sud Boucle Nord Source : Immostat 2 ème Périph. Source : Immostat 4 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 4 ème trimestre 214

5 Un marché de nouveau porté par les grandes transactions Progression de 28 % du volume des grandes transactions > Le redressement du marché tertiaire a été tiré par le retour des transactions de plus de 5 m². Avec 837 m², les grandes surfaces représentent 4 % de la demande placée en Ce niveau reste néanmoins inférieur de 1 % à la moyenne des 1 dernières années sur ce segment de surfaces. > Ce sont surtout les transactions de plus de 2 m² qui ont dynamisé le marché, avec un volume qui s est accru de 52 %. Les très grandes transactions supérieures à 4 m² ont marqué leur retour avec 3 transactions en 214, contre aucune en > La part des transactions de plus de 5 m² avoisine ou dépasse largement les 5 % des volumes transactés dans les secteurs de La Défense, du Croissant Ouest et de la Première Périphérie Nord. Baisse des clés-en-main au profit des immeubles livrés ou en chantier > Les opérations clés-en-main ont nettement diminué en 2 ans (- 8 % en volume, - 57 % en nombre). La taille des opérations de ce type est également en nette baisse, puisqu elle passe de 38 m² en moyenne en 212, à respectivement 16 m² et 18 m² en 213 et 214. > L abondance d immeubles neufs disponibles ou en chantier et l existence de nombreux projet prêts à démarrer offrent une alternative aux utilisateurs. > Ces opportunités, conjuguées à une baisse des valeurs, ont incité de grandes entreprises, dont les projets immobiliers avaient été mis en stand-by, à concrétiser leur projet de déménagement ou de regroupement. LE MARCHÉ DE BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE Répartition de la demande placée par tranches de surfaces (milliers m²) < 5 m² 5 à 1 m² 1 à 2 m² Plus de 2 m² Source : Colliers International France, d après Immostat Répartition de la demande placée > 5 m 2 selon l état des locaux (milliers m 2 ) Pré-commercialisation Clés-en-main Neuf / restructuré existant Rénové Etat d usage Source : Colliers International France 5 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 4 ème trimestre 214

6 Les volumes d offres demeurent élevés LE MARCHÉ DE BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE L offre immédiate dépasse les 4 millions de m² > L offre immédiate progresse de 2,5 % en 2 14 pour dépasser le seuil symbolique de 4 millions de m² disponibles en fin d année. Il faut remonter au début des années 9, au moment de la crise immobilière, pour que ce seuil soit dépassé. > Si l on ajoute l offre livrable dans les 12 prochains mois, on tangente les 5 millions de m² disponibles à moins d un an. > Dans le contexte économique actuel, la plupart des mouvements des entreprises ne sont pas motivés par des besoins d extension, mais plutôt de rationalisation et d optimisation. Les volumes commercialisés ne suffisent donc pas à réduire les stocks disponibles, qui de plus sont alimentés par les libérations de surfaces. Une grande stabilité dans la structure géographique de l offre > Le taux de vacance pour l Ile-de-France atteint désormais 7,6 %, avec des écarts importants qui perdurent au niveau géographique Evolution de l offre immédiate et de l offre à un an (milliers m²) Disponible immédiatement Disponible à 1 an Sources : Immostat, BNP PRE Taux de vacance en Ile-de-France (%) Fin 213 Fin 214 Marché offreur > En périphérie, l offre reste abondante à l Ouest avec des taux de vacance qui demeurent à des niveaux élevés dans le Croissance Ouest (12,8 %) et à La Défense (12,5 %). Malgré les grandes transactions, qui ont consommé des immeubles livrés ces dernières années à La Défense, le taux de vacance a très peu diminué, en raison de nouvelles livraisons d immeubles neufs et d un stock important de surfaces de seconde main Marché fluide Marché tendu > Dans le reste de la Première Périphérie, l offre a progressé entre 2 et 1 % selon les secteurs, avec des taux de vacance dans la moyenne francilienne à l Est et de 1 % au Nord et au Sud. Paris La Défense Croissant Ouest 1 ère Périph. Nord 1 ère Périph. Est 1 ère Périph. Sud 2 ème Périph. Source : données DTZ Research, retraitées par Colliers International France 6 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 4 ème trimestre 214

7 Moins de disponibilités certaines mais des projets dans les cartons L offre certaine de grands immeubles de qualité diminue > L offre certaine de grands immeubles de qualité, composée des opérations de plus de 5 m² livrées ou en chantier, a diminué de 15 % en un an, passant de 1,5 million de m² fin 2 13 à 1,3 million de m² fin > La baisse concerne essentiellement les opérations en chantier (- 24 %). En effet, très peu d immeubles sont lancés en blanc, d où l impact négatif sur les mises en chantier. En revanche, la baisse des opérations livrées est beaucoup plus limitée (- 3 %), en raison de la livraison courant 2 14 d immeubles neufs ou restructurés qui sont venus s ajouter à des immeubles disponibles, pour certains, depuis plusieurs années. > L offre probable, composée des opérations dont les PC sont obtenus ou en cours d instruction, a augmenté de 5 % en un an. Cette offre totalise 2,9 millions de m², dont près de 2/3 sont des opérations en attente de l engagement d un utilisateur pour démarrer. Les grandes opérations restent majoritairement concentrées à l Ouest et dans la capitale > Le Croissant Ouest et La Défense cumulent 38 % de l offre certaine de grands immeubles de qualité, suivis par Paris (22 %) et la 2 ème Périphérie (17 %). Les autres secteurs franciliens totalisent chacun entre 2 % et 1 % de l offre certaine. > En un an, seuls 2 secteurs ont connu un accroissement de leurs disponibilités certaines : La Première Périphérie Sud (+ 39 %) et la 2 ème Périphérie (+ 19 %). Paris enregistre une baisse très faible (- 3 %), mais les évolutions diffèrent selon les secteurs : Paris Nord-Est et surtout Paris Sud voient leurs disponibilités certaines augmenter, liées aux mises en chantier d opérations, alors que Paris Centre Ouest connaît une baisse de 25 % de son offre certaine. LE MARCHÉ DE BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE Offre immédiate et future > 5 m² (milliers m²) immeubles neufs et restructurés ou rénovés avec certifications environnementales Livré Chantier démarré PC obtenu PC déposé Immédiate et + Source : Colliers International France Répartition géographique de l offre immédiate et future > 5 m² (milliers m²) immeubles neufs et restructurés ou rénovés avec certifications environnementales Paris Centre Ouest Livré Chantier démarré PC obtenu PC déposé Paris Sud Paris Nord Est La Défense Croissant Ouest 1 ère Périph. Nord 1 ère Périph. Est 1 ère Périph. Sud Boucle Nord 2 ème Périph. Source : Colliers International France 7 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 4 ème trimestre 214

8 La baisse des valeurs a favorisé la concrétisation de transactions Les loyers faciaux se sont stabilisés après 2 années de baisse > Après une phase de baisse des valeurs faciales en 2 12 et surtout en 213, l année 2 14 a plutôt été une période de stabilisation des valeurs faciales, à de rares exceptions près. > Le loyer prime du Quartier Central des Affaires parisien s est ainsi maintenu à 75 HT HC/m²/an. Si quelques bailleurs ont affiché des valeurs de présentation plus ambitieuses pour certains de leurs immeubles, les signatures effectives à des valeurs supérieures à 75 ont été des cas isolés. > Le loyer prime à La Défense a connu une hausse à 54, lié notamment à la transaction sur la Tour Majunga, ce qui a tiré vers le haut la fourchette des loyers de première main. Ceci n en demeure pas moins que la majorité des prises à bail sur des immeubles neufs ou restructurés s est signée à des valeurs faciales inférieures à 5. LE MARCHÉ DE BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE Loyers faciaux de transactions ( HT HC/m²/an) Locaux neufs ou restructurés Locaux de seconde main Les loyers réellement payés par les utilisateurs ont continué de baisser > Derrière les valeurs faciales, la réalité du marché demeure la même depuis quelques années : les mesures d accompagnement accordées par les bailleurs sont une composante très forte dans les négociations. > Les loyers réellement payés par les utilisateurs (loyers économiques) ont atteint des niveaux très bas, avec des écarts pouvant dépasser 3 % entre valeurs faciales et valeurs économiques sur certains grands deals dans le cadre d engagements long termes à La Défense. Variations annuelles Source : Colliers International France 8 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 4 ème trimestre 214

9 9 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 4 ème trimestre 214

10 485 bureaux dans 63 pays sur 6 continents Europe et Moyen-Orient : 84 Etats-Unis : 146 Canada : 44 Amérique du Sud : 25 Asie-Pacifique : 186 Raphaële GARRIGOUX Directeur du Pôle Conseil Immobilier Téléphone : Portable : Laurence BOUARD Directeur Etudes et Recherche Téléphone : Portable : Colliers International France 41 Rue Louise Michel Levallois Perret, France Tél SAS au capital de Euros RCS Nanterre 1,54 milliard d euros de chiffre d affaires 136 millions de m² gérés 15 8 collaborateurs A propos de Colliers International Colliers International est l un des leaders mondiaux des services en immobilier d entreprise, avec plus de 15 8 collaborateurs dans plus de 485 bureaux et 63 pays. Filiale de FirstService Corporation (holding financière), Colliers s attache à accélérer le succès de ses clients en leur proposant une offre de services complète. En France, nos experts en stratégie immobilière, gestion de projet, aménagement de bureaux et en conseil en environnement de travail accompagnent nos clients dans la mise en place d espaces de travail performants et flexibles ou dans leur stratégie d optimisation des coûts. En 213, Colliers International France comptait plus de 2 collaborateurs pour un chiffre d affaires de 43 millions d euros. Copyright 215 Colliers International. Les informations contenues dans le présent document proviennent de sources réputées fiables. Malgré tous nos efforts pour vérifier leur exactitude, nous ne sommes pas en mesure de la garantir. Nous dégageons toute responsabilité vis-à-vis d erreurs éventuelles. Il est vivement recommandé de consulter un conseiller professionnel avant toute décision basée sur le contenu du présent rapport Accelerating success.

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