Property Market Trends FRANCE MARS

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1 Property Market Trends FRANCE MARS - 214

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3 SOMMAIRE INTRODUCTION 4 Principales tendances 5 Tableau récapitulatif LE MARCHÉ LOCATIF DES BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE 8 Les secteurs de marché 1 Une demande en forte baisse 19 Un taux de vacance qui recommence à croître surtout en périphérie 24 Des valeurs locatives faciales moyennes relativement stables sauf dans Paris QCA, seul secteur à montrer un ajustement réel LE MARCHÉ DE L INVESTISSEMENT EN FRANCE 28 Une année 213 parmi les plus actives depuis Hausse des ventes d actifs unitaires de plus de 5 millions d 32 Les bureaux majoritaires, malgré une baisse 34 Les investissements en blanc au plus bas 35 Forte hausse des investissements par les OPCI 37 Une plus grande diversifi cation géographique 39 Stabilisation des rendements «prime» CONCLUSION Ce document a été établi par MBE Conseil pour Catella Property. Il a été fi nalisé en mars 214. Les informations ont été soigneusement vérifi ées. Catella et MBE Conseil ne peuvent être tenus pour responsables d éventuelles erreurs. Crédits photos : Paul Maurer, Gregory Copitet, Jean-Marc Lavigne, Cyrille Dubreuil, Sacha Lenormand, Luc Perenom, Francois Renault. Responsable légal de la publication : Monique Benisty Graphisme : Pour recevoir le «Property Market Trends», contacter : [email protected]

4 introduction PRINCIPALES TENDANCES > L économie française a mieux résisté que prévu en 213 avec notamment une croissance du PIB inattendue au 4 ème trimestre. Le taux de croissance du PIB reste toutefois modeste à.3 % pour l ensemble de l année. > La croissance a été plus équilibrée, portée tant par la demande intérieure qu extérieure. Malgré la hausse du chômage, la consommation des ménages a accéléré. Malgré la poursuite de la baisse des taux de marges, l investissement des entreprises a fortement progressé. Enfi n les exportations ont enregistré un rebond entraîné par un regain de dynamisme des pays de la zone Euro. > mais les contraintes pesant sur les possibilités de rebond de l économie française sont encore très fortes. Poursuite des politiques budgétaires restrictives, défi cit de compétitivité toujours important et risque d appréciation de l Euro continueront de peser sur la croissance française. Un léger redressement est ainsi prévu pour 214 par l ensemble des économistes avec un taux de croissance du PIB qui ne devrait pas dépasser les.8 %. En revanche, cette amélioration devrait se poursuivre en 215 avec une croissance qui pourrait atteindre 1.1 à 1.2 %. > L emploi pour sa part devrait continuer à s améliorer mais de façon graduelle, porté par une progression de l emploi aidé et par la mise en place du CICE (Crédit d Impôt pour la Compétitivité et l Emploi) qui pourrait permettre de surcroît un redressement des marges fi nancières des entreprises. > Les marchés immobiliers ont évolué de façon très différente dans ce contexte poussif. Malgré un léger rebond de l emploi tertiaire en Île-de-France, le marché immobilier locatif affi che une forte baisse de 25 % en 213. A l inverse, le marché de l investissement, soutenu par des liquidités toujours importantes et par la faiblesse des rendements obligataires, est resté très dynamique. > Sur le marché locatif, la demande placée affiche une forte baisse de 25 %. Au contraire de 211 et 212, c est la baisse de 46 % des demandes placées de grande taille qui explique ce recul important tandis que les transactions de petites et moyennes surfaces ne baissent que très légèrement de 3 %. La demande placée de grande taille a subi l effondrement de la demande publique (-72 % par rapport à 212), le recul des clés en main et des transactions réalisées sur des immeubles de seconde main. > Les taux de vacance recommencent à s accroître sur certains secteurs : lentement mais régulièrement dans Paris QCA, fortement à La Défense, en raison des livraisons des premières tours du plan de renouveau et des restructurations d immeubles de grande taille, de manière sensible en 1 ère périphérie Sud et de manière faible en 2 ème périphérie. En revanche, ils se stabilisent à un haut niveau dans le reste de l Ouest QCA et dans la Boucle Nord du 92. Enfi n ils baissent dans les pôles tertiaires parisiens, désormais en pénurie, et en 1 ère périphérie Nord et Est. > Si l offre à 1 an d immeubles neufs et restructurés reste élevée, l offre future continue de se réduire. Le niveau élevé des pré-commercialisations depuis 3 ans a contribué à assécher le volume des projets futurs dans certaines zones. En revanche, elle reste élevée à La Défense et dans le Quartier des Affaires de l Ouest. Ainsi la hausse des taux de vacance pourrait n être que de courte durée surtout si la demande placée sur les immeubles livrés retrouve un niveau plus élevé. > L évolution des valeurs locatives reste paradoxale. Malgré le contexte économique morose et la faiblesse des marges des entreprises, les valeurs locatives faciales restent relativement stables à l exception du Quartier des Aff aires de Paris où l absence de transactions réalisées à des valeurs top a entraîné une baisse sensible de la valeur moyenne. Les ajustements ont encore une fois porté sur les valeurs économiques avec des mesures d accompagnement en hausse. 4 Property Market Trends - France - Mars 214

5 > Le marché de l investissement en immobilier non résidentiel en France, pour sa part, a été bien orienté tout au long de l année 213. Les volumes investis sont en hausse de 5 % par rapport à 212 et ont atteint 17.9 milliards d, portés par un accroissement significatif des ventes d actifs unitaires tandis que les ventes de portefeuilles sont en baisse. > Le marché de l investissement a été plus équilibré et plus diversifié en 213. Les volumes investis se sont accrus dans tous les segments supérieurs à 2 millions d, et notamment pour les opérations entre 5 et 1 millions d. > Les bureaux sont restés majoritaires mais le phénomène majeur de l année est l accroissement des investissements réalisés sur les actifs commerciaux et sur les hôtels. > Sur le plan géographique, la recherche de diversification a dominé avec un accroissement des investissements essentiellement en régions, en 1 ère périphérie et dans l Ouest QCA au détriment de Paris intra-muros. > Sur le plan des acteurs, les fonds d investissement sont restés dominants grâce à un retour remarqué des fonds américains. Les foncières cotées amorcent un retour à l acquisition, les OPCI sont très dynamiques et les compagnies d assurances et les SCPI sont toujours présentes sur des volumes qui restent élevés. > Les rendements «prime» des bureaux se sont stabilisés dans la plupart des localisations à l exception de La Défense, où ils s accroissent, et des régions où ils baissent légèrement. La prime de risque, en revanche, est en baisse en raison, d une part, de la baisse des rendements «prime» liée à la pression générée par l afflux de liquidités, et d autre part, de la hausse du taux des OAT dans un contexte d inflation faible. Cette compression limite les perspectives d une nouvelle baisse des rendements qui devraient se stabiliser voire s accroître dans certains secteurs. TABLEAU RÉCAPITULATIF Marché des bureaux en Île de France en 213 parc m² demande placée m² Taux de vacance % Loyers Top /m²/an Rendement «prime» % Paris QCA ,8 % % Ouest QCA ,5 % % Pôles tertiaires ,2 % % Pôle émergent Nord ,2 % % Pôle Est ,5 % % Pôle Sud ,7 % % Boucle Nord du ,3 % % IDF , % Source : MBE Conseil/Catella Property d après Immostat Property Market Trends - France - Mars 214 5

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7 1 Le marché locatif des bureaux en Île-de-France Après une année 212 que l on peut qualifi er d exceptionnelle, le marché locatif en Île de France a souffert en 213. A la rechute de l économie, dont la croissance n a pas dépassé.3 %, s est ajoutée une forte baisse de la demande placée de grande taille qui n a pas soutenu les volumes de demande comme cela s était produit en 212. Seulement 1.85 million de m² ont été placés en 213, en baisse de 25 % par rapport à 212 avec une demande de grande taille en baisse de 46 %. La demande placée du secteur privé poursuit sa baisse et n a pas été relayée par la demande publique qui s est effondrée en 213. Dans un contexte économique dégradé et incertain, les entreprises, notamment de grande taille, ont privilégié les renégociations de leur baux et très souvent repoussé leurs décisions de relocalisation. Les taux de vacance, pour leur part, sont de nouveau orientés à la hausse, hausse qui reste toutefois mesurée dans presque toutes les localisations à l exception du quartier des affaires de l Ouest qui est très clairement rentré dans une phase de suroffre. Globalement, le taux de vacance francilien est en hausse et atteint 7 %, mais reste proche de l équilibre. Encore une fois, les ajustements des valeurs locatives se sont faits sur les valeurs économiques tandis que les valeurs faciales moyennes restent relativement stables sauf dans Paris QCA où la rareté des transactions signées à des valeurs top a entraîné une baisse de la valeur moyenne.

8 1 Le marché LocaTiF LES SECTEURS DE MARCHÉ Le parc de bureaux en IDF : 55.8 millions de m² en 213 Ligne C Aéroport Roissy Charles de Gaulle ARGENTEUIL COLOMBES Ligne B Ligne A La Défense Boucle Nord du 92 Pôle Émergent Nord PANTIN A 86 BOBIGNY NANTERRE Pôle Est Paris QCA PARIS VINCENNES Ouest QCA Ligne A FONTENAY SOUS-BOIS BOULOGNE BILLANCOURT ISSY-LES- MOULINEAUX Pôle Sud IVRY-SUR SEINE CRÉTEIL CLAMART A 86 VILLEJUIF Ligne C ANTONY Ligne B Aéroport Orly Paris QCA Parc : 8.6 millions de m 2 Paris Pôles tertiaires Parc : 3.8 millions de m2 Ouest QCA hors Défense Parc : 3,6 millions de m2 La Défense Parc : 3.2 millions de m2 Pôle émergent Nord Parc : 2.4 millions de m2 Pôle Sud Parc : 1.7 million de m2 Boucle Nord 92 Parc : 1.5 million de m2 Pôle Est Parc : 1.5 million de m2 8 Property Market Trends - France - Mars 214

9 Avec un parc total de 55,8 millions de m², le marché des bureaux de l Île-de-France est l un des mieux organisés et des plus lisibles d Europe et aussi l un des plus diversifiés. Le parc reste organisé autour de la ligne A du RER, véritable épine dorsale de l organisation tertiaire francilienne. Outre les pôles principaux (Paris, Ouest QCA), la périphérie s organise essentiellement aujourd hui autour des principales voies de circulation (Périphérique, A86 pour les infrastructures routières, métros, RER et tramways pour les infrastructures de transports en commun). Le projet du Grand Paris Express ne devrait pas changer fondamentalement l organisation du marché au moins à moyen terme. Le 1 er impact de ce projet sera de renforcer dans un premier temps les pôles existants mais aussi les pôles émergents et notamment le pôle émergent Nord (avec le développement de Pleyel mais aussi de Saint Ouen et Clichy). > paris Quartier d Affaires (QCA) : avec un parc de 8.63 millions de m² soit 15.5 % du parc total de l Île-de-France, il reste le secteur majeur de l Île-de- France. C est le secteur qui affiche les valeurs locatives et vénales les plus élevées et les rendements les plus faibles. C est également le secteur où les flux sont les plus réguliers. > Le Quartier des Affaires de l Ouest, autour de La Défense, est le second marché le plus dense. Il inclut les communes de Neuilly-sur-Seine, Levallois- Perret, Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux et bien sûr La Défense. Le parc est de plus de 6.7 millions de m², soit près de 12.1 % du parc total (dont plus de la moitié dans le périmètre de La Défense). > Les Pôles Tertiaires Secondaires de Paris sont au nombre de 3. En dehors du Front de Seine et de Montparnasse, le pôle Gare de Lyon/Bercy/Paris Rive Gauche est le plus dynamique et a concentré tous les nouveaux développements de ces dernières années. Ce pôle représente aujourd hui un parc de 3.76 millions de m² mais devrait continuer à s accroître dans les prochaines années. > Le pôle émergent Nord apparaît comme le prolongement naturel des quartiers d affaires de Paris et de l Ouest. Constitué des communes de Clichy, Saint-Ouen et Saint-Denis, le parc de bureaux y est en plein développement. Il est aujourd hui estimé aux environs de 2.4 millions de m² et dispose encore d un potentiel d accroissement élevé. > Le Pôle Est avec en son centre la commune de Montreuil qui a concentré depuis quelques années de nombreuses transactions et des développements conséquents. Ce pôle regroupe en 213 un parc de 1.5 million de m². > Le Pôle Sud qui s étend de Vanves à Ivry-sur-Seine en passant par Montrouge. Ce pôle déborde en réalité du simple cadre de la 1 ère périphérie et englobe également des communes comme Châtillon, dont les principaux développements sont localisés à proximité de la station de métro Chatillon-Montrouge. Il totalise aujourd hui 1.7 million de m². > Enfin, la Boucle Nord des Hauts-de-Seine intégrant Asnières, Colombes, Bois-Colombes, La Garenne- Colombes et Gennevilliers, ce secteur a enregistré de nombreux développements et une croissance importante du parc existant qui est en 213 de 1.5 million de m² et qui pourrait continuer à se densifier. Ce pôle se divise aujourd hui en 2 secteurs, l Ouest (Colombes, la Garenne-Colombes, Bois- Colombes) qui fonctionne en liaison avec la Défense et qui présente les valeurs locatives les plus élevées, et l Est (Asnières, Gennevilliers). Property Market Trends - France - Mars 214 9

10 1 Le marché LocaTiF UNE DEMANDE EN FORTE BAISSE une demande placée en baisse de 25 % La demande placée affi che une forte baisse de 25 % en 213 et avec un volume de m², elle est retombée à son niveau de 29, nettement en dessous de sa moyenne de longue période (1.98. m²). Si la baisse était prévue, son ampleur a surpris, nous tablions en effet sur une demande placée de l ordre de 2.1 millions de m². Demande placée en Île de France milliers de m 2 Tendance Source : MBE Conseil d après Immostat Stabilisation des demandes < 5 m2 Cette forte baisse s explique avant tout par le recul de 46 % des transactions de plus de 5 m² tandis que les demandes de petites et moyennes surfaces ont relativement bien résisté en 213. Avec près de 1.2 million de m², leur recul se limite à 3.4 %. Demande placée en Île de France par taille milliers de m 2 > 5 m2 < 5 m2 Tendance Source : MBE Conseil d après CBRE 1 Property Market Trends - France - Mars 214

11 Les transactions de petites et moyennes surfaces, qui présentent l élasticité la plus forte aux variations de la croissance de l emploi, avaient en 212 décru en liaison avec la décroissance de l emploi en Île-de-France. En 213, au contraire, l emploi s est stabilisé en Île-de-France, alors qu il a continué à se dégrader au niveau national. Plus encore, l emploi dans le secteur tertiaire marchand commence à se redresser légèrement (+.2 %) par rapport à 212. Mais si cela a permis d enrayer la baisse des demandes de petites et moyennes surfaces, ce léger mieux de l emploi, dans un contexte d incertitude grandissante, n a pas été suffi sant pour engendrer une relance de la demande. Transactions et emplois salariés en Île de France milliers de m 2 Transactions < 5 m2 Transactions > 5 m2 Croissance de l'emploi salarié en IDF % * Source : MBE Conseil d après Immostat et Crocis pour l emploi - * :variation annuelle calculée sur le 3 e trimestre 213 pour l emploi. En revanche, les demandes de grande taille qui, depuis le début des années 199, soutiennent les volumes globaux en période de crise, n ont pas, en 213, joué leur rôle. Elles sont fortement orientées à la baisse après une année 212 qui avait été, il est vrai, exceptionnelle malgré la rechute de l économie. La demande placée de plus de 5. m² baisse en eff et de 46 %. Elle atteint 668. m² et porte sur 54 transactions. Cette baisse a touché tous les segments de surfaces % pour les plus de 5 m² Transactions de plus de 5. m² par taille 1 3 milliers de m 2 5 à 1 m 2 1 à 2 m 2 Plus de 2 m Source : MBE Conseil d après CBRE Dans le segment des 5. à 1. m², la demande est en baisse de 3 % par rapport à transactions pour m² ont été recensées contre 4 pour près de 28. m² en 212. C est essentiellement la demande émanant du secteur public (administrations nationales, locales ou entreprises publiques) qui est responsable de cette baisse (-83 %) alors que la demande privée n a baissé que de 5 %. - 3 % pour les 5. à 1. m² La demande placée régresse également dans le segment des 1 à 2. m². 16 opérations ont été recensées en 213 pour un volume de m² contre 25 pour m² en 212 soit une baisse de 35 %. Si le recul de la demande publique est également l un des phénomènes explicatifs de cette chute, la demande du secteur privé est elle aussi en recul prononcé de 25 %. Ce sont notamment les secteurs de l Electronique/ Informatique, de la Distribution et des Services qui ont fortement réduit leur consommation de surfaces en 213. En revanche, la demande, dans ce segment de taille, a été assurée par le secteur Audit-Conseil qui, avec les prises à bail de Technip dans le Newside à La Garenne Colombes, de Fidal à La Défense ou encore de CMS Bureau Francis Lefebvre à Neuilly, a été le secteur le plus actif, suivi par le secteur Banques/Finances % pour les 1 à 2. m² Property Market Trends - France - Mars

12 1 Le marché LocaTiF Hausse de 3 % des 2 à 4. m² Dans le segment des plus de 2. m², la baisse globale de 6 % des volumes placés s explique par l absence totale de transactions de plus de 4. m² tandis que les demandes placées entre 2. et 4. m² voient leur volume s accroître de 3 % avec 247. m² commercialisés en 9 transactions, tranchant avec les tendances baissières de l ensemble. Parmi les transactions les plus importantes, on peut citer la location par GE de 38. m² dans les tours Citylights ou encore celle par Cetelem de 35. m² dans le programme Unicity à Levallois-Perret. A noter aussi la location par SAP d une grande partie de l immeuble So Ouest à Levallois-Perret, immeuble qui avait été livré à la fi n 211. mais absence totale de transactions de plus de 4. m2 Baisse des clés en main et du seconde main En revanche, aucune transaction de plus de 4. m² n a été recensée en 213 alors même qu en 212, le marché avait été dynamisé par la signature de 6 transactions de plus de 4. m² dont la plus importante était la location par le Ministère de La Défense de 135. m² sur le secteur de Balard. Au total, ces 6 transactions représentaient un volume de près de 421. m² qui ont totalement fait défaut au marché en 213. Il est vrai que leur nombre et leur volume avaient été exceptionnels en 212. En eff et, depuis 2, on recense en général 1 à 2 transactions dans ce segment de taille par an. 3 années ont fait exception à cette règle : 28 et 211 (avec 4 transactions) et 212 (avec 6 transactions). On s attendait à un ajustement technique provenant du retour dans la moyenne de ces très grandes demandes mais son ampleur a néanmoins surpris. La baisse de la demande placée de grande taille a porté sur les clés en main et sur les immeubles de seconde main alors que les immeubles neufs, livrés ou en projet, se sont commercialisés de manière stable par rapport à 212. Ainsi, 6 clés en main ont été recensés en 213 pour 121. m² contre 11 en 212 pour près de 52. m². Parmi eux, seulement 2 ont une surface supérieure à 2. m² contre 9 en 212 (dont 5 de plus de 4. m²). Les clés en main ne sont pas directement connectés à l activité économique de l année. Ils s expliquent plus par une conjonction de phénomènes de longue durée, liés à la stratégie de l entreprise et à la construction d un bâtiment lui ressemblant et correspondant totalement à son fonctionnement (à l image des clés en main de Orange à Châtillon, de Sanofi à Gentilly, du Crédit Agricole à Montrouge et aussi du Ministère de La Défense à Balard pour l année 212 ou, encore plus, de celui de SFR à Saint-Denis en 211, pour ne citer que les principaux). Toutefois, dans une période marquée par la montée des incertitudes et dans un contexte fi scal mouvant, les entreprises peuvent avoir du mal à prendre des décisions les engageant très en amont. Lors de l éclatement de la crise fi nancière, c était également la chute des clés en main qui expliquait une grande partie de la baisse de la demande de grande taille. Par ailleurs, 14 transactions ont été recensées en 213 sur des immeubles de seconde main pour 117. m² contre 33 pour 329. m² en 212. La préférence des utilisateurs de grandes surfaces pour les immeubles neufs s est exprimée encore plus fortement en 213. Seul le quartier des aff aires de Paris enregistre une hausse des transactions sur les immeubles de seconde main, dont la très grande majorité sont rénovés. A l inverse, la commercialisation d immeubles neufs livrés ou en projet a conservé son niveau de 212 et affi che même une légère tendance à la hausse (+5 %) avec près de 41. m². Mais, si les précommercialisations restent à un niveau élevé, confi rmant la hausse qu elles avaient enregistré en 212, les transactions réalisées sur des immeubles neufs livrés restent à un niveau relativement bas, retrouvant le niveau qu elles avaient en 22 lors du précédent ralentissement de l économie. 12 Property Market Trends - France - Mars 214

13 Demande placée de plus de 5. m² selon l état des locaux 1 5 milliers de m 2 Seconde main Neuf existant Précom Clés en main Source : MBE Conseil La baisse des demandes de grande taille provient également de l eff ondrement des demandes publiques qui sont en recul de 72 % par rapport à 212. Là aussi, 212 avait été une année exceptionnelle par la quantité et surtout par la taille des transactions réalisées par Poids du secteur public dans les transactions de plus de 5. m 2 le secteur public. En 213, seulement 7 transactions pour un total de 125. m² ont été réalisées par des entités publiques,(la plus importante étant l acquisition par le Conseil Général des Hauts-de-Seine des 31. m² de bureaux du programme Aréna 92), contre 23 transactions en 212 pour 456. m², parmi lesquelles 4 transactions supérieures à 3. m². Plus encore, aucune transaction n a été réalisée par un ministère, là où, en 212, on comptait 3 transactions pour un total de près de 221. m². effondrement de la demande placée émanant du secteur public milliers de m Secteur Privé Secteur Public La demande émanant du secteur privé, pour sa part, poursuit sa baisse. Elle recule encore de 25 % en 213 après la baisse de 19 % enregistrée en 212. En 213, face à une conjoncture économique diffi cile et à l absence de visibilité à court et moyen terme, les grandes entreprises ont fait le choix, quand elles le pouvaient, de renégocier les baux en place, en attendant des jours meilleurs, aidées en cela par une attitude conciliante d un grand nombre de propriétaires, qui préfèrent accorder des réductions de loyers plutôt que de voir partir un locataire. Source : MBE Conseil Property Market Trends - France - Mars

14 1 Le marché LocaTiF Le secteur Banques/Finances est redevenu en 213 le principal consommateur de surfaces de grandes tailles avec plus de 11. m². Il concentre en 213, 15 % des surfaces de plus de 5. m². Toutefois, ce résultat, même s il s affiche en hausse de 3 % par rapport à 212, reste modeste au regard des chiffres historiques de ce secteur. Parmi les plus grandes transactions référencées pour ce secteur, la plus importante est le clé en main signé par Cetelem pour la construction de son futur siège dans l immeuble Unicity, à Levallois-Perret, pour une surface proche de 35. m². L Administration, malgré une forte baisse, reste au second rang avec 93. m² soit 14 % du total. Parmi les autres secteurs consommateurs de grandes surfaces, deux ont été particulièrement dynamiques en 213 malgré le contexte de crise. Tout d abord, les entreprises appartenant au secteur de l Immobilier et de la Construction qui, avec près de 69. m², occupent en 213 le 3 ème rang et affichent une croissance de 125 % des volumes placés. La plus grande transaction de l année dans ce secteur concerne là aussi un clé en main, celui signé par Eiffage à Vélizy sur les terrains appartenant à Foncière des Régions. Toutes les autres transactions signées par des entreprises du secteur sont inférieures à 1. m². Le secteur de l Audit et du Conseil a également été parmi les principaux consommateurs de grandes surfaces de l année 213. Parmi les transactions du secteur, les plus emblématiques sont celles réalisées par CMS Bureau Francis Lefebvre dans l immeuble propriété d Unibail au 2-8 rue Ancelle à Neuilly-sur- Seine, par Technip dans le Newside, propriété de Gecina, à La Garenne-Colombes et par Fidal dans la tour Prisma à La Défense. Le secteur de l Industrie apparaît également dans ce classement mais son évolution est moins significative car liée aux 38. m 2 loués par GE à Boulogne. Tous les autres secteurs d activité ont réduit plus ou moins fortement leur consommation de grandes surfaces en 213. Les 1 principaux secteurs consommateurs de grandes surfaces Comparaison Banques/finance Administration Immobilier/ Construction Audit/Conseil Industrie Electronique/ Informatique Assurances Télécommunications Communication/ Publicité Énergie m Source : MBE Conseil 14 Property Market Trends - France - Mars 214

15 Quelques transactions signifi catives de plus de 5. m² en IDF en 213 preneur SurFace en m 2 adresse communes Zone GéoGrapHiQue état du Bien Général Electric 3886 CityLights Boulogne Billancourt Autres Ouest QCA Neuf Cetelem 3464 Unicity Levallois Perret Autres Ouest QCA Neuf SAP 279 So Ouest Levallois Perret Autres Ouest QCA Neuf Eiff age Construction 2324 Campus Eiff age Vélizy 2 ème Périphérie Neuf ERDF 215 Tour Blanche La Défense La Défense Neuf L Oréal Le Nuovo Clichy sur Seine Pôle Nord Neuf Orange 226 Eastview Bagnolet Pôle Est Neuf Technip Newside La Garenne Colombes Boucle Nord Neuf CMS Bureau Francis Lefebvre rue Ancelle Neuilly sur Seine Autres Ouest QCA Neuf Rectorat De Paris 152 Visalto Paris 19 Autres Paris Neuf Klesia 138 Rezzo Paris 17 Paris Centre Ouest Neuf Fidal Tour Prisma La Défense La Défense Seconde main Coca Cola Le Noda Issy les Moulineaux Autres Ouest QCA Neuf Ericsson Hélios Massy 2 ème Périphérie Neuf Haute Autorité de La Santé 1237 Green Corner Saint Denis Pôle Nord Neuf Groupe Lafarge 117 Le Panoramic Clamart 2 ème Périphérie Neuf Ozeo (BPI) 155 6/8 bd Haussmann Paris 9 Paris QCA Seconde main Alcatel 87 Brahms Parc Silic Colombes Boucle Nord Neuf Klépierre 6997 Carré Edouard VII Paris 9 Paris QCA Seconde main Svp 6726 Docks en Seine Saint Ouen Pôle Nord Neuf Poste Immo 581 Eiffel O2 Montrouge Pôle Sud Neuf Source : MBE Conseil d après CBRE Si la géographie des transactions de grande taille est fortement impactée, par la présence ou l absence des opérations de plus de 2. m², quelques grandes tendances se dégagent malgré tout. La 2 ème couronne, reste, en temps de crise, malgré une forte baisse des volumes liée à l absence des grands clés en main, le 1 er site d implantation des grandes entreprises. Elle concentre 28 % des transactions de plus de 5. m² avec 184. m². Toutefois, on ne note toujours pas de vrais mouvements de départ des centres vers cette périphérie plus lointaine et moins onéreuse. La grande majorité des transactions concerne des entreprises déjà présentes localement ou réalisant un mouvement de proximité. Par ailleurs les mouvements sont issus d entreprises qui quittent des immeubles anciens pour des immeubles neufs (13 des 15 transactions de 2 ème périphérie) ou pour des immeubles rénovés lorsque l off re neuve ne correspond pas en terme de taille, de localisation ou de prix à leurs demandes. La 2 ème couronne reste le 1 er secteur d implantation malgré une forte baisse Property Market Trends - France - Mars

16 1 Le marché LocaTiF répartition infl uencée par les plus de 2 m 2 dans tous les secteurs Répartition géographique des transactions de plus de 5. m² en Île de France milliers de m Paris QCA Paris Pôles tertiaires Autres Paris La Défense Autres Ouest QCA Pôle Est Pôle Sud Pôle Nord Boucle Nord 2 ème Périphérie Source : MBE Conseil d après Immostat Dynamisme du autres ouest Qca Baisse à La Défense et en périphérie Mais en 213, c est le Quartier des Affaires de l Ouest hors La Défense, qui a montré le plus grand dynamisme, avec une demande placée de plus de 5. m² en hausse, fait remarquable en période de crise et de baisse généralisée des transactions. Ainsi ce secteur a performé en 213 et a accru sa part de marché dans la demande de grande taille de 8 à 26 % en volume. La demande de plus de 5. m² s y est accrue de 82 % par rapport à 212. Ce secteur a concentré 3 des 9 transactions de plus de 2. m² recensées en 213, transactions parmi les plus importantes en surfaces. Ainsi General Electric a loué 38. m² dans les tours CityLights à Boulogne- Billancourt, Cetelem se fait construire un clé en main de près de 35. m² à Levallois-Perret, Unicity, et SAP a pris en location 27.9 m² dans l immeuble So Ouest également à Levallois-Perret. La quasi totalité des entreprises était déjà implantée dans ces communes, à l exception de GE qui regroupera l ensemble de ses équipes d Île-de-France dans cet immeuble. Toutefois, cette transaction permet à GE, co-propriétaire de CityLights, de lancer la restructuration de cet ensemble ce qui n aurait pas été possible sans cet engagement d occuper une partie des locaux. Elle n est donc pas signifi cative d une stratégie industrielle d implantation ou de regroupement. Le quartier des Affaires de Paris, pour sa part, affi che une demande placée de plus de 5. m² en baisse de 27 % mais voit sa part dans le total s accroître de 5 à 7 %. Les transactions se situent toutes entre 5 et 11. m² en 213 alors qu en 212, une transaction de 23. m² avait été réalisée dans l immeuble Solstys (Paris 8 ème ). La Défense retrouve, après une année 212 marquée par la présence de 2 transactions de plus de 3. m², la tendance à la baisse des volumes de demande placée de grande taille qui avait été amorcée en 29. La Défense, qui avait été entre 199 et 28, le 1 er secteur d attractivité des demandes de grande taille, peine à retrouver la place qui est la sienne, malgré une offre de qualité qui devient pléthorique. Dans les autres secteurs, c est la présence ou l absence des transactions de plus de 2. m² qui expliquent les tendances de l année 213. Ainsi les Pôles tertiaires secondaires de Paris souff rent en 213 de l absence d une transaction de taille comparable à celle réalisée par le Ministère de La Défense en 212. De même, le Pôle Sud subit l absence des grands clés en main de Property Market Trends - France - Mars 214

17 (Sanofi, Crédit Agricole, Orange). Dans le pôle Nord, 212 avait été également une année exceptionnelle mais pour des raisons différentes : aucune transaction de plus de 3. m² mais 1 transactions de plus de 5. m² dont 7 comprises entre 1 et 21. m². En 213, seules 4 transactions de grande taille y ont été recensées. La location par L Oréal de 21.5 m² dans le Nuovo à Clichy n a pas permis de compenser la baisse du nombre des opérations. A l inverse, le pôle Est, la Boucle Nord et le secteur Autres Paris bénéficient en 213, de la présence d une ou deux transactions de plus de 1. m² à l inverse de 212. C est le cas à l Est avec la location par Orange de 2. m² dans la tour EastView à Bagnolet ou de la location par BETC Euro RSCG d un immeuble restructuré par Nexity de 15.6 m² à Pantin. C est également le cas dans la Boucle Nord avec la location par Technip des 18. m² de l immeuble Newside à La Garenne-Colombes. Enfin dans le secteur Autres Paris, on a recensé en 213 trois transactions de plus de 5. m², toutes dans le 17 ème arrondissement hors du périmètre du QCA dont 2 dans le secteur de la ZAC Clichy Batignolles. Il s agit de la location par Klesia de l immeuble Rezzo (13.8 m²), dans le secteur Saussure, et de la partie bureaux de la future Cité Judiciaire (29. m²). La répartition géographique des transactions toutes tailles confondues est également impactée par les transactions de plus de 2. m². Comme en 212, elle n est que peu significative des comportements des entreprises en temps de crise. Transactions en Île de France milliers de m 2 7 Paris : ˉ19 % Périphérie Hors Quartiers d'affaires : ˉ4 % ˉ6 % ˉ5 % ˉ4 % -34 % +34 % -58 % ˉ11 % -76 % +66 % ˉ32 % Paris QCA Paris Pôles tertiaires Autres Paris La Défense Autres Ouest QCA 1 ère Couronne Nord 1 ère Couronne Est 1 ère Couronne Sud Boucle Nord 2 ème Périphérie Source : MBE Conseil d après Immostat Property Market Trends - France - Mars

18 1 Le marché LocaTiF Baisse dans paris mais bonne résistance de Paris QCA Baisse des volumes placés à La Défense mais rebond des 1. à 5. m² dynamisme de l Ouest QCA aussi en moins de 5. m² Paris dans son ensemble affiche un volume de demande placée en baisse de 19 %, recul expliqué essentiellement par la chute de la part des pôles tertiaires pour les raisons expliquées dans les paragraphes précédents. En revanche, la demande placée dans le Quartier des Aff aires de Paris baisse de 6 %, ce qui est faible au regard de la rechute économique. Les demandes de petites et moyennes surfaces sont très légèrement en baisse de 2 % par rapport à 212. Toutefois, ce sont les arrondissements les moins onéreux du QCA qui ont soutenu le niveau global de ce secteur et notamment le 9 ème arrondissement où les volumes de demande placée se sont accrus de 4 % en 213. Dans le 8 ème arrondissement en revanche, la demande placée est en baisse de 22 % par rapport à 212. Dans le secteur Autres Paris, les transactions de moins de 5. m² sont en baisse de 9 %, le marché a été porté par les transactions de grande taille réalisées dans le secteur Clichy Batignolles. Le recul des transactions a affecté essentiellement le 7 ème arrondissement qui, avec seulement 8.1 m² placés, accuse une régression de 76 % mais aussi les arrondissements de Paris Nord Est en baisse de 12 % par rapport à 212. Après une bonne année 212, La Défense subit de nouveau une baisse signifi cative de 34 % de la demande placée globale, mais qui s explique uniquement par la faiblesse des transactions de plus de 2. m². Au contraire, les transactions de moins de 5. m² se redressent de manière signifi cative. Elles totalisent, en 213, 54. m² avec une forte activité dans la tranche 1. à 5. m², qui affi che une hausse de 71 % par rapport à 212 et représente 42 % des volumes placés. La présence d une offre de qualité essentiellement dans des tours rénovées a facilité ce rebond. et moyennes surfaces, qui s accroissent également, mais moins fortement. Ce sont notamment Boulogne- Billancourt (+51 %) et Neuilly-sur-Seine (+38 %) qui affi chent l activité globale la plus forte avec une hausse respectivement de 16 % des demandes de petites et moyennes surfaces à Boulogne et de 5 % à Neuilly-sur- Seine. A Levallois-Perret, en revanche, la forte hausse de la demande placée (+96 %) s explique uniquement par les transactions de grande taille tandis que les demandes de moins de 5. m² sont en baisse de 1 %. Issy-les-Moulineaux, pour sa part, est la seule commune du secteur à subir une baisse de la demande placée en 213 tant en petites surfaces (-17 %) qu en grandes surfaces (-3 %). En 1 ère et 2 ème périphérie, les demandes de moins de 5. m² sont en baisse sur l ensemble des secteurs, baisse qui atteint 17 % par rapport à 212 et qui vient s ajouter à la baisse des demandes de grande taille. Ces secteurs ont été victimes du contexte général de crise qui a aff ecté plus fortement les entreprises à faible marge tandis que les entreprises traditionnellement consommatrices de surfaces dans les quartiers d affaires ont mieux résisté à la crise (entreprises des secteurs Banque/Finance, des secteurs de la Communication ou des secteurs de l Internet). Baisse de la demande en périphérie Dans le Quartier des Aff aires de l Ouest, la très forte activité observée dans les transactions de grande taille se confi rme également sur les transactions de petites 18 Property Market Trends - France - Mars 214

19 UN TAUX DE VACANCE QUI RECOMMENCE À CROÎTRE SURTOUT EN PÉRIPHÉRIE L offre immédiatement disponible a progressé de près de 9 % en 213, rompant avec la stabilité qu elle avait affichée au cours des 4 dernières années. Elle s établit à la fin 213 à m² et entraîne une hausse du taux de vacance qui passe de 6.5 % à la fin 212 à 7.1 % à la fin 213. Cette hausse provient non seulement de la forte baisse des transactions réalisées sur les immeubles de seconde main, mais également des livraisons d immeubles neufs qui ont été élevées notamment dans le Quartier des Affaires de l Ouest. Hausse des taux de vacance globaux Taux de vacance en Île de France % Paris IDF Banlieue 12,1 1,8 9 1,3 7,3 7,4 8, ,7 2,4 6,5 4,9 6,9 5,7 7,1 4, , Source : MBE Conseil d après Immostat La croissance du taux de vacance est plus forte en périphérie qu à Paris. En périphérie, en effet, le taux de vacance s accroit de.6 point et passe à 8.1 %. En 213, cette hausse a été essentiellement tirée par La Défense et le reste du Quartier des Aff aires de l Ouest. seuil d équilibre. Là aussi, la situation à l intérieur de la capitale est contrastée : le QCA est déjà dans une zone entre équilibre et suroff re légère tandis que les pôles tertiaires parisiens souff rent clairement de pénurie d off res à court terme. Dans Paris, le taux de vacance s accroit un peu moins fortement mais passe de 4.4 % en 212 à 4.8 % en 213. Le taux de vacance reste dans une zone de pénurie de court terme mais se rapproche à grand pas du Property Market Trends - France - Mars

20 1 Le marché LocaTiF Taux de vacance dans les principaux sites tertiaires 16 % ,9 12,6 12 1,4 11,2 8 7,9 8,7 7,7 5,8 4 3,7 Paris QCA Paris Pôles tertiaires La Défense Autres Ouest QCA Pôle Nord Pôle Est Pôle Sud Boucle Nord 92 2 ème Périphérie Source : MBE Conseil d après Immostat et CBRE Paris QCA se rapproche de la suroffre pénurie dans les pôles tertiares parisiens Forte hausse du taux de vacance à La Défense Dans le Quartier des Affaires de Paris, la hausse du taux de vacance se poursuit malgré la relative bonne tenue de la demande placée. Il s établit à 5.8 % à la fi n 213 contre 5.2 % à la fi n 212. Cette hausse de la vacance traduit la poursuite des libérations tandis que la part de l offre neuve ou restructurée dans l offre immédiate se stabilise à 1 % du total. Le seconde main représente 53 % de l offre immédiate à la fi n 213, en hausse de 3 points par rapport à 212. A ce chiffre, s ajoute la part des offres rénovées et remises sur le marché (37 %) à la fi n 213. La dégradation de la qualité de l offre disponible dans le quartier des aff aires de Paris limite la portée d une éventuelle suroffre, dans la mesure où une partie des offres libérées n est pas toujours louable en l état. Dans les pôles tertiaires parisiens, la pénurie s amplifi e en 213. Le taux de vacance baisse encore et passe de 4 % à la fi n 212 à 3.7 % à la fi n 213. L off re de grande taille est inexistante dans le secteur de Paris Rive Gauche, et dans le secteur du Front de Seine. A Montparnasse, une seule off re de grande taille de 6.5 m² est disponible. Dans le secteur de la Gare de Lyon, une offre de 18.4 m² est disponible pour une vente en l état. Le taux de vacance s accroît fortement à La Défense et passe de 7 à 12.6 %, comme nous l avions prévu l an dernier. Aucune commercialisation n a été recensée sur les immeubles en cours de construction et leur livraison dans le courant de 213 a conduit à la situation de suroffre actuelle. En 213, 3 immeubles neufs ou restructurés ont été livrés pour une surface totale de 135. m² : la tour Carpe Diem (41.9 m²), la tour Eqho (7.8 m²) et l immeuble Between dans l ensemble les Miroirs (22.3 m²). A ces livraisons sont venues s ajouter des remises sur le marché de surfaces rénovées, dans la tour W en particulier (13.5 m²) et des libérations, notamment Easy Building libéré par Coface, dans lequel il reste 1.5 m² à louer. Si la demande placée ne se redresse pas rapidement, le taux de vacance pourrait continuer à grimper fortement à la fi n du 1 er trimestre 214 tout d abord avec la livraison des 57.9 m² de la tour Majunga qui ajouterait 1.6 point de vacance, puis au 2 ème trimestre avec la remise sur le marché des 28.8 m² restant dans la tour Egée, en cours de rénovation, et enfi n en fi n d année avec la livraison des 5.9 m² de la tour D2. Au total, le taux de vacance de La Défense peut monter à 16 % en fi n 214, si la demande placée de grande taille sur ces immeubles ne s accroît pas de manière signifi cative. Dans le reste du Quartier des Affaires de l Ouest, le taux de vacance global s est stabilisé à la fi n 213 à 1.4 % contre 1.2 % à la fi n 212. La forte activité du marché locatif a permis de limiter l effet des livraisons d immeubles de grande taille. A Boulogne, le taux de vacance repart à la hausse après avoir baissé à 1.4 % en 212 et atteint 12.9 % en raison de la livraison de 3 surfaces neuves de grande taille : In Out (35.2 m²), Kinetik (14.4 m²) et Ardeko (13.5 m² restant disponibles). A Issy-les-Moulineaux, le taux de vacance est légèrement en hausse à 8.2 % (+.2 point). En revanche, à Levallois, la location de So Ouest a permis une baisse de 1.7 point de la vacance qui passe de 14.1 % en 212 à 12.4 % à la fi n 213. Neuilly affi che également un taux de vacance en baisse passant de 7.5 % à la fi n 212 à 6.3 % à la fi n 213. Dans la périphérie hors quartiers d aff aires, les taux de vacance sont plutôt orientés à la baisse ou stables à l exception de la 1 ère périphérie Sud où ils s accroissent également de manière signifi cative. 2 Property Market Trends - France - Mars 214

21 Le pôle émergent Nord, malgré un volume de demande placée en forte baisse, voit son taux de vacance baisser de manière signifi cative passant de 13.4 % en 212 à 11,2 % en 213. La demande placée, même faible, s est réalisée sur des immeubles en stock et a permis une amorce d absorption. Mais plus encore, c est la hausse du parc qui explique l essentiel de la baisse de la vacance en 213. Le parc s est en effet accru de près de 175. m² entre décembre 212 et décembre 213, permettant d amplifi er la baisse de la vacance. L offre de grande taille est encore importante, malgré un début de baisse et concentre encore 4.6 points de la vacance. C est à Clichy que le taux de vacance baisse le plus, passant de 16.6 % en 212 à 12.5 % en 213. Si la transaction réalisée dans le Nuovo n a pas porté sur le stock existant, l accroissement signifi catif des transactions de 1. à 3. m² a permis un début d absorption réelle de l offre. A Saint-Denis c est surtout la hausse du parc qui explique la baisse de la vacance qui s établit à la fi n 213 à 9.8 % contre 11.6 % à la fi n 212. De même à St Ouen, où l offre immédiate ne baisse que de 8. m² alors que le taux de vacance passe de 15.6 % fi n 212 à 13.1 % fi n 213. Le pôle Est affi che un taux de vacance en forte baisse à 7.9 % expliqué par la location des 2.3 m² dans la tour Eastview à Bagnolet qui totalisait à elle seule 1.5 point de vacance. Le pôle Sud, au contraire de tous les autres secteurs de périphérie, affi che, pour sa part, une hausse marquée du taux de vacance à 8.7 %, quittant ainsi la zone de pénurie. L offre s accroît à Montrouge avec la libération de 11.6 m² rue de la Vanne dans un immeuble ancien mais aussi avec la libération de plusieurs surfaces entre 3. et 5. m² entrainant un accroissement de la vacance qui passe de 5.3 % en 212 à 7.4 % en 213. Elle s accroît également à Châtillon avec la livraison des m² de l immeuble Area Prima, qui entraîne une explosion de la vacance à 19.5 %, et à Malakoff avec la livraison du Viva dans lequel il reste 8. m² à commercialiser ce qui fait passer la vacance de 5.1 % en 212 à 7.1 % en 213. La Boucle Nord, pour sa part affi che toujours un taux de vacance élevé mais stable à 14.9 %. Si le taux de vacance s accroît très fortement à Colombes (11 % en 212, 16.5 % en 213) en raison d une forte hausse de l offre de grande taille avec en particulier la livraison des 29. m² de l immeuble West Plaza, il a été divisé par 2.5 à La Garenne-Colombes grâce à la commercialisation de Newside. Asnières et Gennevilliers, pour leur part, affi chent des taux de vacance stables à un niveau qui reste élevé, respectivement 22.1 % et 12.5 %. En 2 ème périphérie, le taux de vacance se redresse en 213 et passe de 7.5 % à la fi n 212 à 7.7 % retrouvant son niveau de 211. Dans les micro marchés de 2 ème périphérie, la situation s améliore à Vélizy et à Saint- Quentin où le marché a retrouvé son équilibre avec des taux de vacance respectivement de 6.7 et 7 %, en forte baisse par rapport à 212. Elle se détériore de nouveau à Rueil-Malmaison où la vacance reprend sa hausse après l accalmie de 212 et s établit à 15.4 % (contre 14.1 % en 212). Le marché de Massy, pour sa part, reste dans une zone de pénurie d offre de court terme malgré la hausse du taux de vacance qui passe de 1.3 % fi n 212 à 3.7 % fi n 213 à la suite de la libération d une surface de grande taille. Les taux de vacance pourraient continuer à s accroître légèrement en 214 en Île-de-France sous l effet de la poursuite des livraisons d immeubles de grande taille dans certains secteurs et notamment à La Défense. Toutefois, cette hausse ne devrait pas être forte au regard de la baisse de 5 % de l offre livrable ou libérable dans l année. Leur évolution dépendra toutefois toujours du comportement de la demande placée et notamment de la demande placée de grande taille portant sur les immeubles livrés. Si cette dernière ne retrouve pas un niveau significativement supérieur à ce qui a été enregistré en 212 et 213, cela conduira en effet à la poursuite de la hausse de la vacance. Dans le cas contraire, les taux de vacance pourraient commencer à se réduire de nouveau vers la fi n 214. Stabilité de la vacance dans les pôles émergents Nord et Est Hausse de la vacance dans le pôle Sud Stabilité également dans la Boucle Nord et en 2 ème périphérie Les taux de vacance ne devraient pas varier fortement en 213 sauf à La défense Property Market Trends - France - Mars

22 1 Le marché LocaTiF Offre disponible à moins d un an en Île de France 5 milliers de m 2 Immédiat Livrable ou libérable dans l'année Source : MBE Conseil d après Immostat Une offre future très limitée et concentrée sur certains secteurs L off re neuve ou restructurée de plus de 5. m² immédiate et à 1 an est encore importante et affi che même une hausse par rapport à 212. Elle atteint 978. m² et son niveau encore élevé pourrait peser sur la hausse des taux de vacance si la demande placée ne repart pas. Toutefois, à partir de 215, la masse des chantiers démarrés commence à se réduire très fortement. Plus encore, le nombre de projets futurs a été fortement réduit par le niveau très important des pré-commercialisations qui se sont réalisées en 212. Au total, en 215 et 216, le niveau des livraisons devrait être en dessous du niveau annuel d équilibre pour l Île-de-France, niveau qui se situe aux alentours de 7. m² par an. Cela pourrait permettre d écouler une grande partie de l off re excédentaire qui est aujourd hui disponible dans l année, à la condition que l on assiste à un redémarrage des transactions réalisées sur le stock existant contrairement à ce qui a été enregistré depuis 3 ans. 22 Property Market Trends - France - Mars 214

23 Offre future d immeubles neufs de grande taille en Île de France Livré Chantier démarré PC Obtenu avec investisseur PC Obtenu sans investisseur PC Déposé avec investisseur PC Déposé sans investisseur Projets avec investisseur Projets sans investisseur milliers de m Immédiat à 1 an Projet Source : MBE Conseil d après Catella, CBRE, promoteurs et investisseurs Seuls 318. m² sont en construction aujourd hui et devraient être livrés dans le courant de l année 215. Ce volume pourrait se réduire assez rapidement, puisque 2 des immeubles en cours de construction pourraient être commercialisés dans le courant du 1 er trimestre 214 (le Garance dans le 2 ème arrondissement de Paris qui aurait été choisi par le Ministère de l Intérieur lors de l appel d offre lancé en 213 et CityLights à Boulogne dont le solde serait en négociation très avancée). Par ailleurs, les chantiers démarrés sont très concentrés sur quelques zones : le Quartier des Affaires de l Ouest Hors La Défense (et notamment Boulogne et Issy-les-Moulineaux), le secteur Autres Paris et la 2 ème périphérie. Dans Paris QCA, seuls 2 immeubles sont en construction, pour une livraison en 215 : le Cloud (ex Cardinal), rue de Richelieu, pour 24.7 m² et le 3-5 Friedland pour 1. m². On note enfin un autre chantier démarré dans la périphérie Sud : il s agit du White à Montrouge. déposé. Les autres projets non portés par un investisseur n ont qu une chance limitée d être lancés en blanc par le promoteur. Ils devraient être très rapidement décalés dans le temps et certains pourraient même disparaître si les permis deviennent caducs. Au total, l offre future en 215 et 216 devrait être faible, conduisant à penser que la hausse actuelle des taux de vacance n est pas durable et qu ils devraient recommencer à baisser dès le début 215 dans tous les secteurs. Toutefois, la baisse de la vacance ne se traduira pas partout par une pénurie. On peut espérer néanmoins un retour progressif à l équilibre pour les marchés aujourd hui sur offreurs (La Défense et le reste du quartier des affaires de l Ouest, le pôle émergent Nord, la Boucle Nord, le Pôle Sud notamment) tandis que le risque de pénurie à court terme est grand dans Paris QCA, les pôles tertiaires Parisiens et dans le Pôle Est. Par la suite, seuls 59. m² sont aujourd hui en chantier pour une livraison en 216. A ce chiffre, s ajoutent 45. m² de projets pour lesquels le permis a été obtenu et 196. m² pour lesquels le permis a été Property Market Trends - France - Mars

24 1 Le marché LocaTiF DES VALEURS LOCATIVES FACIALES MOYENNES RELATIVEMENT STABLES SAUF DANS PARIS QCA, SEUL SECTEUR À MONTRER UN AJUSTEMENT RÉEL Baisse des valeurs locatives dans Paris QCA Pour la 4 ème année consécutive et malgré la rechute de l économie depuis 212, les valeurs locatives faciales restent relativement stables en Île-de-France à l exception du Quartier des Affaires de Paris qui est le seul à montrer un ajustement de la valeur faciale moyenne. L ajustement se fait toujours sur les loyers économiques avec un écart qui s agrandit en lien notamment avec l accroissement des franchises accordées par les propriétaires. Ces dernières qui étaient encore entre 1.5 et 2 mois de franchise par année de bail ferme en 212, sont passées le plus souvent à 2 à 2.5 mois de franchise par année de bail ferme. La valeur moyenne des immeubles neufs dans le Quartier des Affaires de Paris a baissé de 1 % en 213 et s établit à 654 /m². Cette tendance s explique essentiellement par la rareté des transactions signées à des valeurs top et par la baisse de la valeur top qui est passée de 85 /m² en 212 à 75 /m² en 213. La valeur médiane, pour sa part, est relativement stable à 62 /m². Pour les immeubles de seconde main, la valeur moyenne est stable après la hausse enregistrée en 212. Evolution des valeurs locatives moyennes pondérées des immeubles neufs /m 2 /an 75 Paris QCA Paris Pôles tertiaires Ouest QCA Banlieue Source : MBE Conseil Dans les secteurs tertiaires parisiens, la baisse apparente de la valeur moyenne du neuf s explique par le poids de la transaction Altedia dans la tour Cristal en 213, dans un contexte où très peu d opérations ont été réalisées sur des immeubles neufs en raison de la très grande faiblesse de l offre. La valeur atteinte en 213 refl ète la différence entre la valeur d un immeuble IGH restructuré face à un immeuble neuf non IGH dans la ZAC Paris Rive Gauche notamment. Dans ce secteur de Paris Rive Gauche, les immeubles neufs en projets sont proposés à des valeurs comprises entre 5 et 53 /m². Les transactions réalisées sur des immeubles de seconde main ont été signées sur la base de valeurs moyennes en baisse sensible de 12 % avec des transactions réalisées dans le secteur du Front de Seine ou de la Gare de Lyon et non dans celui de Paris Rive Gauche où en général les valeurs sont plus élevées. Les valeurs de seconde main s échelonnent, en 213, entre 34 et 47 /m². 24 Property Market Trends - France - Mars 214

25 Dans le Quartier des Aff aires de l Ouest, les valeurs locatives faciales du neuf s accroissent et passent de 428 / m² en 212 à 462 /m² en 213. S il est vrai que la hausse du loyer moyen s explique en partie par la transaction réalisée par CMS Bureau Francis Lefebvre au 2-8 rue Ancelle à Neuilly à 58 /m², il n en reste pas moins que le loyer s accroît même lorsque l on isole cette transaction et s établit à 44 /m². Cette hausse est inexplicable dans un secteur qui présente une suroffre importante. Toutefois elle cache une vraie baisse du loyer économique avec des mesures d accompagnement qui ont pu atteindre 3 % sur plusieurs transactions. Les valeurs des immeubles de seconde main sont restées stables en 213 à 384 /m². L ajustement à la baisse des valeurs faciales des immeubles neufs demeure une obligation dans ce secteur pour permettre le retour d une attractivité forte, seul moyen de commencer à espérer un retour progressif du marché vers l équilibre. Hausse des loyers moyens dans l Ouest QCA Evolution des valeurs locatives moyennes pondérées des immeubles de seconde main /m 2 /an Paris QCA Paris Pôles tertiaires Ouest QCA Banlieue Source : MBE Conseil En banlieue, les valeurs moyennes des immeubles neufs se sont stabilisées à 283 /m², là aussi après une hausse sensible en 212. En 1ère périphérie, toutefois, les loyers moyens du neuf baissent de 9.5 % par rapport à 212. Les loyers du neuf se sont échelonnés entre 24 dans la 1 ère périphérie Est et 335 /m² à Saint-Denis. En 2 ème périphérie, les valeurs moyennes se sont stabilisées à 269 /m². Les loyers s établissent entre 21 /m² à Clamart et 42 /m² à La Garenne-Colombes, valeur atteinte par la location par Hyundai Motor d un immeuble de 3.4 m². Les valeurs des immeubles de seconde main baissent pour leur part en banlieue en 213 de près de 6 % et s établissent à 199 /m². Les écarts restent très importants d un secteur à l autre. Ainsi les valeurs de 1 ère périphérie ont baissé de près de 14 % et passent de 258 /m² en 212 à 221 /m² en 213. Il est vrai qu en 212, l immeuble Innovatis 2, à Saint- Denis, avait été loué à une valeur exceptionnelle pour un immeuble de seconde main : 27 /m². En 213, le loyer top a été atteint également dans un immeuble de la 1 ère périphérie Nord, il s agit de l immeuble Eurosquare 1 à Saint Ouen loué à 325 / m². En 2 ème périphérie, en revanche, les loyers sont restés stables à 19 /m². La fourchette de loyers est toujours large, allant de 17 /m² sur un immeuble de bureaux à Marne-La-Vallée à 34 /m² à Rueil- Malmaison sur une petite surface, en passant par 29 /m² à Colombes et 225 /m² à Vélizy sur des immeubles récents. Stabilité parfaite en périphérie Property Market Trends - France - Mars

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27 2 Le marché de l investissement en France Le marché de l investissement au contraire du marché locatif a été dynamique en ,9 milliards ont ainsi été investis, en hausse de 4.6 % par rapport à 212. Contrairement à 212, ce sont les ventes d actifs unitaires, comprises entre 5 et 2 millions d qui ont soutenu le marché en 213, marché qui a été plus équilibré, plus diversifi é qu en 212. Plus diversifi é en termes géographiques mais aussi en typologie de produits avec la multiplication des ventes d actifs à potentiel de valorisation, présentant un état locatif non totalement sécurisé. Les valeurs de ces actifs se sont ajustées de manière signifi cative entraînant l appétit des fonds opportunistes américains et l arrivée de nouveaux acteurs étrangers. Le tout a été facilité par un assouplissement des conditions de fi nancement. Par ailleurs, les acteurs français, compagnies d assurances, SCPI, OPCI et foncières cotées ont encore été très présents sur le marché francais. Property Market Trends - France - Mars

28 2 Le marché de L investissement UNE ANNÉE 213 PARMI LES PLUS ACTIVES DEPUIS 1997 près de 18 milliards d investis en immobilier non résidentiel en France Pour la 3 ème année consécutive, les volumes investis sont restés stables, compris entre 17 et 18 milliards ce qui place l année 213 comme l une des plus actives depuis 1997 dépassée seulement par les années 26 et 27, pour lesquelles les niveaux records avaient été atteints grâce à un recours à la dette très important. Le niveau atteint en 213 reste très au-dessus de la moyenne annuelle enregistrée depuis 2, qui se situe à 15.6 milliards d. Si ces volumes paraissent élevés pour la France, il faut néanmoins noter que le marché français de l investissement affi che des résultats très inférieurs à ce qui est enregistré au Royaume Uni et en Allemagne où les volumes investis ont atteint respectivement 55 et 3 milliards d en 213. Montants investis sur le marché de l immobilier non résidentiel en France milliards d' Tendance Source : MBE Conseil/Catella Hausse des ventes d actifs unitaires baisse des portefeuilles Malgré le dynamisme du marché, les ventes de portefeuilles sont en baisse en 213 après 2 années de croissance forte. Elles ont atteint 4.3 milliards d en baisse de 15 % par rapport à 212 tandis que les ventes d actifs unitaires ont progressé de 14 %, soutenant très clairement le marché de l investissement en 213. Si la baisse des ventes de portefeuilles a porté sur l ensemble des segments de taille, elle a été plus sensible sur les moins de 1 millions d et sur les plus de 5 millions d. Ainsi, 31 portefeuilles de moins de 1 millions d ont été vendus en 213 pour un total de 685 millions d contre 36 en 212 pour un peu plus d un milliard d. A l autre extrême, 2 portefeuilles de plus de 5 millions d ont été échangés en 213 pour 1.44 milliard d contre 3 en 212 pour 1.67 milliard d. 28 Property Market Trends - France - Mars 214

29 Répartition Ventes de portefeuilles/actifs unitaires milliards d' 2 Portefeuilles Actifs unitaires Source : MBE Conseil/Catella Property En 213, les ventes de portefeuilles ont principalement porté sur les commerces, les centres commerciaux et les hôtels au contraire de 212 où les bureaux étaient très majoritaires. Ainsi, la vente de portefeuilles d actifs commerciaux affiche une hausse sensible de près de 3 % par rapport à 212 et a porté sur plus de 1.6 milliard d. Elle a concentré en % des opérations de portefeuilles. Parmi les opérations les plus importantes, on peut citer : L acquisition par Allianz de 5 % d un portefeuille de 5 centres commerciaux appartenant à Altarea pour 395 millions d. La vente par Metro Properties d un portefeuille de magasins Métro Cash and Carry à un OPCI dédié d un montant unitaire supérieur à 2 millions d L acquisition par un OPCI, géré par la française AM, du porteuille Vivarte portant sur 9 magasins en France pour 178 millions d Ou enfi n l acquisition par la CNP d un portefeuille vendu par Immochan de 4 retails parks et 3 galeries marchandes en régions pour 16 millions d. De même, les ventes d actifs de diversifi cation, hôtels et cliniques, ont affi ché une hausse forte de 37 % par rapport à 212 et ont représenté 33 % des acquisitions de portefeuilles. Dans ce segment ce sont essentiellement 3 opérations hôtelières de plus de 2 millions d qui ont permis cet accroissement des volumes : L acquisition par un fonds qatari de 4 hôtels de luxe en France vendu par Starwood Capital pour 75 millions d. L acquisition par les ACM d un portefeuille de 4 Clubs Med vendu par Gecina pour 28 millions d Et l acquisition par un fonds géré par Morgan Stanley d un portefeuille de 4 hôtels parisiens vendu par Ivanhoe Cambridge pour 2 millions d. A l inverse, les ventes de portefeuille de bureaux sont en forte baisse de 63 %. Avec 754 millions d, elles sont composées pour l essentiel (92 % du total) d une opération : l acquisition par Adia d un portefeuille d immeubles des Docks Lyonnais pour environ 69 millions d. Les ventes de portefeuilles logistique sont également en baisse en 213. Avec 7 opérations pour un total de 59 millions d, leur volume recule de 26 % par rapport à 212. Hausse des ventes de portefeuilles d actifs commerciaux et des portefeuilles d hôtels Property Market Trends - France - Mars

30 2 Le marché de L investissement HAUSSE DES VENTES D ACTIFS UNITAIRES DE PLUS DE 5 MILLIONS D niveau historiquement élevé des 5 à 1 millions d En 213, les ventes d actifs unitaires sont en hausse de 14 % et atteignent un volume proche de 13.6 milliards d. Signe d un plus grand dynamisme du marché en 213, ce volume a été atteint grâce à la hausse des montants investis dans tous les segments de taille supérieurs à 2 millions d et notamment des opérations comprises entre 5 et 1 millions d, alors qu en 212 la dynamique n avait été imprimée que par les plus de 1 millions d. Les opérations comprises entre 5 et 1 millions d ont en eff et été très recherchées en 213. Elles ont concentré 27 % des volumes d actifs unitaires investis en 213 contre 22 % en 212. Les volumes enregistrés dans ce segment de surfaces sont en hausse de 42 % par rapport à 212 et retrouvent quasiment les niveaux qu ils avaient atteint en 26, avec plus de 3.6 milliards d en 53 opérations. Depuis 2 ans, ce résultat n a été dépassé qu une fois en 27. Si la quasi totalité des acteurs a accru ses investissements dans ce segment de taille, les principaux intervenants ont été les fonds d investissement (3 %) et les compagnies d assurances (22 %). En 213, les investissements ont été répartis de façon très équilibrée entre les différents sites géographiques : 17 % dans Paris QCA, 22 % en régions, 23 % en 1 ère périphérie, 13 % en 2 ème périphérie et 11 % dans l Ouest QCA. Montants investis en immobilier non résidentiel par taille des actifs actifs unitaires seuls 4 millions d' +3% % +2% +11% % +7% 1 +3% 12% 15% < 5 M 5-1 M 1-2 M 2-5 M 5-1 M 1-2 M >= 2 M Source : MBE Conseil/Catella Hausse de 11% des 1 à 2 millions d Les opérations comprises entre 1 et 2 millions d ont également été très attractives : les volumes investis dans ce segment de taille se sont accrus de 11 % par rapport à 212 et concentrent 25 % du total avec 3.36 milliards d. Elles ont concerné essentiellement du bureau mais aussi des commerces et des centres commerciaux. Parmi les opérations les plus importantes, on peut citer l acquisition, par Cardif et Sogecap, du Nuovo à Clichy, immeuble neuf loué par l Oréal, à plus de 185 millions d, celle par Gecina de la tour Mirabeau dans le 15 ème arrondissement de Paris à 186 millions d et aussi l acquisition par Generali du centre commercial Passy Plaza à 141 millions d. A noter aussi l une des rares acquisitions en blanc de l année qui concerne l immeuble Ardeko à Boulogne acquis par Ivanhoé Cambridge à une valeur estimée à 14 millions d. Même si ce ne sont pas les plus importantes en taille, 29 % des opérations entre 1 à 2 millions d sont localisées dans le Quartier des Affaires de Paris à l image de l acquisition par Generali du 4 avenue de l Opéra à 177 millions d ou par ACM du 42 Friedland à près de 161 millions d ou encore par Pramerica du 118 avenue des Champs-Elysées à 135 millions d. 3 Property Market Trends - France - Mars 214

31 Enfi n, les opérations unitaires de plus de 2 millions d sont elles aussi en hausse de 7 % après la baisse enregistrée en opérations ont été enregistrées dans ce segment de taille soit le même nombre qu en 212 mais pour un volume plus élevé de 2.36 milliards d, parmi eux sept immeubles de bureaux et un hôtel. Comme en 212, seuls les fonds d investissement et les compagnies d assurances se sont positionnés sur ce segment de taille. Mais ce sont les compagnies d assurances qui ont été les plus présentes en 213 avec des volumes en hausse de 82 % par rapport à 212 alors que les fonds d investissement sont en recul de 31 %. Les compagnies d assurances ont acquis 4 des 8 opérations de plus de 2 millions d, dont les plus importantes sont l acquisition par le biais d un OPCI géré par Primonial de la tour Adria à La Défense à 45 millions d ou l acquisition par Crédit Agricole Assurance de l Eco Campus Orange à Châtillon à 38 millions d ou encore l acquisition par SMABTP du Technopole de Bouygues Telecom à Meudon pour 218 millions d. Les fonds d investissement pour leur part, ont acquis des opérations de taille inférieure dont la plus importante est l acquisition par le fonds allemand Deka du 33 La Fayette à 28 millions d. Les 3 autres opérations ont été réalisées par des fonds américains. Ainsi Blackstone a acquis l Hôtel Concorde Opéra pour 25 millions d, Thor Equities le avenue des Champs-Élysées pour 25 millions d et Tishman Speyer, la tour Pacifi c pour 215 millions d. Au total, les opérations de plus de 5 millions d se sont accrues de 2 % par rapport à 212 et ont concentré 69 % du total des acquisitions d actifs unitaires en France. Les opérations unitaires de moins de 5 millions d sont également en hausse mais de façon moins signifi cative : elles s accroissent de 3 % par rapport à 212, portées uniquement par le segment des 2 à 5 millions d pour lequel les volumes sont en hausse de 14 %. Dans ce segment, ce sont surtout les commerces qui ont permis l accroissement des volumes, ils ont concentré 21 % des acquisitions entre 2 et 5 millions d en hausse de 121 % par rapport à 212. Les SCPI et les compagnies d assurances ont renforcé leur présence sur ce segment de marché en concentrant respectivement 42 % (contre 36 % en 212) et 2 % (contre 8 % en 212) des montants investis entre 2 et 5 millions d. En dessous de 2 millions d, en revanche, les volumes sont en baisse de près de 11 % par rapport à 212. Hausse de 7% des plus de 2 millions d Hausse de 3% des moins de 5 millions d grâce uniquement aux 2 à 5 millions Investissements signifi catifs en France adresse Zone de marché vendeur acquéreur SurFace en m² prix de vente rent. nature Portefeuille Docks Lyonnais France Docks Lyonnais Adia m² 69 M * Bureau Tour Adria La Défense Ouest QCA Testa Preim Defense m² 45 M 6,63 % Bureau Portefeuille Altarea France Altarea Cogedim Allianz 395 M Centre commercial Eco campus Orange Châtillon 2 ème périphérie Nexity Interconstruction Predica 72 m² 38 M 6, % Bureau Tour Sequana Issy les Moulineaux Ouest QCA Docks Lyonnais Hines Pour NPS m² 32 M 7, % Bureau 33, rue La Fayette Paris 9 ème Paris QCA Ivanhoe Cambridge Deka m² 28 M 5,4 % Bureau Technopole Bouygues Télécom Meudon 2 ème périphérie CGI (Haust Invest) SMABTP 53 6 m² 218 M 6,23 % Bureau Tour Pacifi c La Défense Ouest QCA Ivanhoe Cambridge Tishman Speyer Properties m² 215 M 1, % Bureau Le Nuovo 189, Bd Victor Hugo Clichy 1 ère périphérie Nexity Cardif/Sogecap 33 m² 193 M 6, % Bureau Tour Mirabeau Paris 15 ème Pôles tertiaires Degi/Aberdeen Gecina 35 m² 186 M 8, % Bureau Portefeuille Vivarte France Vivarte La Française AM 178 M 5,4 % Commerce 4, avenue de l Opéra Paris 1 er Paris QCA Ofi Reim Generali m² 177 M 4,9 % Bureau Ilot Panhard Paris 13 ème Autres Paris Emerige AOG Primonial 21 7 m² 165 M 5,5 % Bureau 42, avenue de Friedland Paris 8 ème Paris QCA Ivanhoe Cambridge ACM 1 5 m² 161 M 4,2 % Bureau Portefeuille Logicad Région Icade Apollo 37 m² 145 M 12, % Entrepôt CC Passy Plaza Paris 16 ème Autres Paris Eurocommercial Properties Generali m² 141 M 5,2 % Centre commercial 8, place Vendôme Paris 1 er Paris QCA AXA Reim Sofaz 5 46 m² 135 M 2,8 % Bureau 118, avenue des Champs Élysées Paris 8 ème Paris QCA Risanamento Pramerica 3 8 m² 135 M 3,6 % Commerce Les Miroirs A & B La Défense Ouest QCA Saint Gobain Perella Weinberg m² 116 M 9,7 % Bureau Le Silky Villeurbanne Région DCB International ANF Caisse d Épargne 36 6 m² 1 M 6,2 % Bureau Rhône Alpes / DCB Le Kappa Saint Ouen 1 ère périphérie Hines Selectivest Épargne Foncière Pierre Privilège 15 8m² 85 M 6, % Bureau Source : MBE Conseil/Catella * Estimation Property Market Trends - France - Mars

32 2 Le marché de L investissement LES BUREAUX MAJORITAIRES, MALGRÉ UNE BAISSE des bureaux majoritaires mais avec des volumes en légère baisse de 6% En 213, les investisseurs ont choisi une allocation par produits très proche de celle qu ils avaient adoptée en 212. Les bureaux restent très largement majoritaires. Ils concentrent 6 % des investissements (actifs unitaires et portefeuilles confondus) même si les volumes investis sont en baisse de 6 % par rapport à 212. Toutefois, cette baisse s explique uniquement par l absence de portefeuilles de bureaux de grande taille qui avaient marqué l année 212 et qui ont fait défaut en 213. La seule offre importante a été la mise en vente du portefeuille Risanamento dont la conclusion définitive a été décalée à 214. Les ventes unitaires de bureaux sont en revanche en hausse de près de 1 %, illustrant la forte attractivité des bureaux auprès des investisseurs. Sur le plan géographique, les investissements en bureaux sont restés stables dans Paris QCA alors qu ils ont fortement baissé dans le reste de Paris, ils ont fortement augmenté en 1 ère périphérie et notamment dans le pôle émergent Nord avec de nombreuses opportunités d investissement à Saint-Denis, Saint- Ouen mais aussi Clichy, ils se sont accrus mais plus modérément en régions, dans l Ouest QCA et en 2 ème périphérie. Montants investis en immobilier non résidentiel par produits millions d' Bureaux Activités Entrepôts Centres commerciaux Commerces Diversification Source : MBE Conseil/Catella 32 Property Market Trends - France - Mars 214

33 Les commerces et surtout les centres commerciaux ont été très attractifs en 213. Les commerces, avec 2,7 milliards d, sont en hausse de 1,7 %. Les volumes investis en centres commerciaux, s ils restent inférieurs à l appétit des investisseurs, augmentent de 154 % avec 938 millions d. L offre a encore été restreinte en 213 mais cette tendance préfigure la très forte hausse attendue en 214 en raison de transactions de grande taille déjà engagées en 213 et qui seront définitives à la mi opérations de centres commerciaux ont été réalisées en 213 dont la plus importante est la prise de participation par Allianz de 5 % dans 5 centres commerciaux détenus par Altarea pour un montant de 395 millions d. Les produits de diversification (hôtels et cliniques pour l essentiel) ont encore attiré de nombreux investisseurs en 213. Mais si les cliniques affichent des volumes d investissement en forte baisse par rapport à 212, -41 % avec seulement 323 millions d, il n en n est pas de même pour les hôtels dont les volumes se sont accrus de 121 % par rapport à 212. Les investissements en hôtellerie (hors ventes à opérateurs), ont atteint 1.74 milliard d en 213. Une opération représente 43 % du total : il s agit de l acquisition par un investisseur qatari d un portefeuille de 4 hôtels de luxe en France pour 75 millions d mais, même sans elle, les investissements hôteliers sont en hausse de 26 %. A l exception d un portefeuille de 4 Clubs Med vendu par Gecina et acheté par les Assurances du Crédit Mutuel à 28 millions d et de quelques petites unités hôtelières acquises par des SCPI, la grande majorité des acquisitions d hôtels a été réalisée par des fonds d investissement américains et notamment l acquisition par Blackstone de l Hôtel Concorde Opéra, à côté de la Gare Saint-Lazare, à 25 millions d. Les entrepôts, avec 1 milliard d, subissent une baisse de près de 7 % des volumes investis, qui s explique par la baisse des opérations de plus de 1 millions d et notamment par le moins grand nombre de portefeuilles de plus de 2 millions d mis sur le marché, tandis que l on note un regain d activité dans les tranches de 2 à 1 millions d. Plusieurs plateformes logistiques ont été acquises en 213 par des investisseurs de toute nature (compagnies d assurances, fonds d investissement, SCPI notamment), français, américains ou européens (notamment belges, norvégiens ou encore britanniques) à des prix variant entre 3 et 6 millions d. Les locaux d activités, en revanche, retrouvent des investissements à la hausse après 4 ans de baisse ininterrompue. Toutefois, les montants qui y sont investis restent marginaux par rapport aux autres produits. Avec 381 millions d, les locaux d activités ne représentent que 2 % des investissements totaux. En 213, c est essentiellement la vente par AXA d un portefeuille de 1 parcs d activités pour 12 millions d à un fonds américain, Northwood Investors, qui explique la hausse des volumes investis. Par ailleurs, 2 opérations comprises entre 5 et 1 millions d ont été recensées en 213, tranchant là aussi avec l année 212. Il s agit de l acquisition par AXA Assurance de l ensemble mixte Energy Park à Courbevoie pour 62 millions d et de celle par Archon d un portefeuille mixte activités, bureaux, logistique pour 7 millions d. En dehors de ces opérations, le solde des investissements a concerné des actifs unitaires inférieurs à 2 millions d voire même inférieurs à 1 millions d. Ces actifs ont été achetés, pour l essentiel, par des SCPI ou des investisseurs privés. attractivité en hausse pour les commerces et les centres commerciaux Hausse des investissements hôteliers Baisse des investissements en logistique reprise pour les locaux d activités mais sur des montants qui restent faibles Property Market Trends - France - Mars

34 2 Le marché de L investissement LES INVESTISSEMENTS EN BLANC AU PLUS BAS Les investissements en blanc accusent une nouvelle chute en 213 avec seulement 415 millions d, soit une nouvelle baisse de 52 % par rapport à 212 et retrouvent le niveau plancher de 29. L absence de visibilité économique mais aussi les incertitudes qui pèsent sur l évolution des valeurs locatives sont responsables d une partie de cet effondrement des volumes investis en blanc. Par ailleurs, l assouplissement des conditions de fi nancement n a pas bénéfi cié à ce segment de marché qui reste le fait d investisseurs en fonds propres. Toutefois, la baisse du blanc est probablement surévaluée. En effet, certains investisseurs et notamment des compagnies d assurances n hésitent pas à se positionner sur des opérations en blanc dans des secteurs porteurs comme la ZAC Clichy Batignolles ou encore Paris Rive Gauche, mais avec des méthodes différentes de celles qui prévalaient avant la crise fi nancière. En effet, certains investisseurs, comme AG2R La Mondiale, Ivanhoe Cambridge ou encore Cardif se sont positionnés en blanc sur des immeubles de bureaux de la ZAC Clichy Batignolles ou dans le secteur de la Semapa en gagnant les appels d offres lancés par l aménageur en faisant équipe avec un promoteur. Dans ce cas, l opération est comptabilisée comme du développement et non comme du blanc et ce d autant plus qu aucun décaissement n est fait par l investisseur au moment de l attribution du marché. Part des opérations en blanc 3 millions d' En blanc ou vide Loué en partie Loué Source : MBE Conseil/Catella Les rares projets acquis en blanc ont porté à 39 % sur des actifs de moyenne taille compris entre 2 et 5 millions d. Seuls 2 projets ont été achetés à une valeur unitaire supérieure à 5 millions d. Il s agit de l acquisition défi nitive par Ivanhoé Cambridge de l immeuble Ardeko à Boulogne pour près de 14 millions d et de celle par Eurosic, Crédit Agricole Assurances et ACM du 27 rue Laffitte dans le 9 ème arrondissement de Paris pour un volume estimé à 5 millions d. 34 Property Market Trends - France - Mars 214

35 FORTE HAUSSE DES INVESTISSEMENTS PAR LES OPCI L accroissement des investissements réalisés par les OPCI est le phénomène le plus marquant de l année 213 dans la répartition des investissements par acteurs En effet, 1.7 milliard d ont été placés au travers d OPCI en 213 en hausse de 52 % par rapport à 212. La part des OPCI dans les investissements totaux est passée de 4 à 1 % entre 212 et 213. Leurs acquisitions ont porté à 91 % sur les bureaux et les commerces. Concernant les bureaux, en dehors d une opération supérieure à 1 millions d, l acquisition par Primonial de l Ilot Panhard dans le 13 ème arrondissement de Paris à 165 millions d, la très grande majorité des opérations a porté sur des actifs compris entre 45 et 1 millions d qui représentent près de 68% du total des investissements en bureaux des OPCI. En revanche, concernant les commerces, 7 % des opérations ont été réalisés, en 213, sur des opérations supérieures à 1 millions d, avec notamment l externalisation par Metro Cash and Carry d un portefeuille de 43 commerces de gros à plus de 2 millions d, expliquant la progression de 269 % des montants investis en commerces par les OPCI. Succés des OPCI Montants investis sur le marché de l immobilier non résidentiel en France par type d investisseurs millions d Foncières SIIC Autres Foncières Fonds SCPI OPCI Assurances Privés Source : MBE Conseil/Catella Les fonds d investissement, pour leur part, restent, comme en 212, les acquéreurs majoritaires sur le marché de l investissement non résidentiel en France en 213 et concentrent 34 % des montants totaux. Les montants qu ils ont investis sont très légèrement en hausse de 4% par rapport à 212 avec 6.1 milliards d. Mais contrairement à 212 où c était l accroissement des volumes investis par les fonds souverains notamment du Moyen-Orient qui expliquait la tendance, en 213 c est la forte croissance des investissements réalisés par les fonds américains qui a permis d atteindre ce résultat. Les fonds américains ont, en effet, investi 2.1 milliards d sur le marché français de l immobilier non résidentiel soit une hausse de 81 % par rapport aux volumes qui leur étaient attribués en 212. Ces volumes ont été investis tant par des fonds opportunistes attirés par la mise sur le marché d un plus grand nombre d actifs secondaires ou présentant un potentiel de valorisation, que par des fonds long terme, attirés par la mise en vente de «Trophy Assets». Les fonds américains ont surtout acquis des bureaux (51 % du total) et des hôtels (28 %) mais aussi des entrepôts (9 %) et des locaux d activités (9 %). 78 % de leurs acquisitions ont porté sur des actifs supérieurs à 1 millions d localisés majoritairement dans Paris (45 %) et dans l Ouest QCA (17 %). Parmi les opérations les plus importantes, on peut citer l acquisition par Thor Equities du avenue des Champs-Elysées dans le 8 ème arrondissement de Paris ou encore celle par Tishman Speyer Properties de la tour Pacifi c à la Défense, et par Blackstone du Colisée III et IV à Saint-Ouen. On peut également noter l arrivée de nouveaux entrants qui ont réalisé leur première opération en France à l instar de KKR qui a acquis le River Plaza à Asnières à 85 millions d ou encore de Northwood Investors qui a acquis un portefeuille de 1 parcs d activités vendu par AXA pour 12 millions d. Les fonds souverains moyen-orientaux ou asiatiques ont pour leur part été moins actifs en 213 avec des volumes investis en baisse de 13 % par rapport à 212. Ils représentent toutefois encore 29 % des montants investis par les fonds. Parmi les acquisitions majeures de l année, citons le portefeuille Docks Lyonnais acquis par Adia à environ 69 millions d ou encore le 8 place Vendôme acquis par Sofaz, fonds pétrolier d Azerbaidjan à 135 millions d. Les fonds allemands, pour leur part, sont en retrait pour la 5 ème année consécutive. Avec 74 millions d investis en 213, ils signent le volume le plus faible investi en France depuis Les compagnies d assurances et caisses de retraite restent en 213 des acteurs majeurs du marché avec 26 % des montants globaux mais sont en retrait par rapport à 212. Avec 4.7 milliards d en 213, leurs investissements sont en baisse de 7 % par rapport à 212. Cette légère baisse est ponctuelle et s explique plus par la recherche par les grandes compagnies d assurances d actifs de grande taille, pour lesquels les négociations sont plus longues et plus compliquées. Elle ne change rien à la tendance des fonds d investissement actifs retour des fonds américains maintien des investissements des fonds souverains des compagnies d assurances encore très présentes Property Market Trends - France - Mars

36 2 Le marché de L investissement Léger accroissement des investissements des SCPI Hausse des investissements des foncières cotées Les investisseurs privés en recul de fonds amorcée en 212 d un retour clair des compagnies d assurances dans ce marché, nécessité par la faiblesse des rendements des obligations, la volatilité des marchés boursiers, mais aussi encouragé par des règles prudentielles favorables aux investissements immobiliers. Les volumes investis en 213 sont, avec ceux de 212, les plus élevés réalisés par les compagnies d assurances depuis Si les investissements des compagnies d assurances sont restés en 213 majoritaires sur les bureaux, qui représentent encore 6 % du total, leurs engagements ont été plus diversifi és. La part des commerces et des centres commerciaux s est en eff et fortement accrue et passe de 4% en 212 à 19 % en 213 avec notamment l acquisition par Allianz du portefeuille Altarea (395 millions d ), mais aussi l acquisition par Generali du centre commercial Passy Plaza (14 millions d ). On note également leur retour sur le marché de la logistique avec plusieurs acquisitions de plateformes logistiques réalisées par AG Real Estate et AXA pour un montant total de 157 millions d. Par ailleurs les compagnies d assurances ont concentré leurs interventions sur des opérations de grande taille en accroissant signifi cativement leurs acquisitions d actifs supérieurs à 2 millions d, qui ont représenté, en 213, 42.5 % de leur investissements totaux avec plus de 2 milliards d à l image des acquisitions réalisées par Allianz (portefeuille Altarea), par Crédit Agricole Assurances (Eco Campus Orange à Châtillon), ou encore SMABTP (Technopole Bouygues Telecom à Meudon). Plus globalement, 85 % de leurs investissements ont concerné des opérations supérieures à 5 millions d. Géographiquement, leurs investissements ont été plus diversifi és et plus équilibrés en 213 : 27 % dans Paris (52 % en 212), 14 % en régions (8 % en 212), 19 % dans le Quartier des Aff aires de l Ouest (14 % en 212), 11 % en 1 ère périphérie (8 % en 212) et 19 % en 2 ème périphérie (13 % en 212). Après une année 212 en retrait, les SCPI ont de nouveau accru leurs engagements en immobilier non résidentiel en 213. La baisse de la collecte enregistrée au 1 er semestre 213 a été compensée par le report d une partie de la collecte de 212 non investie. Avec près de 2.4 milliards d investis, leurs engagements se sont accrus de 3 % par rapport à 212. Elles ont acquis, pour l essentiel, des bureaux (69 %), des commerces (2 %), et quelques cliniques et ensembles hôteliers (6 %). Les SCPI ont recentré leurs acquisitions, en 213, sur le segment 2 à 5 millions d, leur cible traditionnelle, qui a concentré 47 % de leurs acquisitions et sur le segment 5 à 1 millions d (2 %). Si elles ont réduit leurs investissements en régions (31 % de leurs investissements contre 36 % en 212), elles les ont augmentés fortement en 1 ère périphérie francilienne (22 % des investissements en 213 contre 7 % en 212) et dans Paris (14 % des investissements contre 7 % en 212). Les foncières cotées ont sans surprise accru leurs investissements en immobilier non résidentiel en 213 comme nous l avions prévu l an dernier. Avec 1.36 milliard, les montants investis par les foncières cotées en 213 se sont accrus de près de 17 % par rapport à 212. Si l on est encore très loin des records qui avaient été atteints en 26 et 27, l assainissement de leur ratio d endettement, achevé en 212, a permis cette amorce de retour des foncières cotées en tant qu acquéreurs nets. En 213, elles ont surtout accru leurs investissements dans le segment des 5 à 1 millions d (3 % de leurs investissements en 213 contre 13 % en 212) tandis qu elles ont baissé leurs engagements dans le segment des 1 à 2 millions d (35 % en 212, 32 % en 213). Sur le plan de l allocation par actifs, les foncières cotées ont eu en 213 une stratégie équivalente à celle des autres acteurs, contrairement à 212 où elles avaient eu une stratégie plus atypique. Leurs investissements ont été concentrés à 65 % sur les bureaux et à 19 % sur des actifs commerciaux. Parmi les opérations les plus signifi catives, on peut noter l acquisition par Terreis du 5-52 bd Haussmann dans le 9 ème arrondissement de Paris à 138 millions d ou encore l acquisition par Klépierre des 5 % du centre commercial Odysseum à Montpellier qui appartenaient à Icade à une valeur estimée proche de 135 millions d. Les investisseurs privés et les foncières privées sont en net recul depuis 2 ans en raison notamment de leurs incertitudes sur l évolution de la fi scalité. En 213, leurs investissements sont en baisse de 2 % et atteignent 1.6 milliard d (92 millions pour les foncières privées et non cotées, 63 millions pour les investisseurs privés). 36 Property Market Trends - France - Mars 214

37 UNE PLUS GRANDE DIVERSIFICATION GÉOGRAPHIQUE La répartition géographique des montants investis en immobilier non résidentiel en France est beaucoup plus équilibrée qu elle ne l était en 212. La baisse des opportunités d investissement de produits «core» mais aussi la concurrence intense entre les acteurs sur le «core» a conduit de nombreux investisseurs à rechercher une diversifi cation de leurs acquisitions pour espérer des rendements plus élevés. Ainsi, les investissements réalisés dans Paris, qui regroupaient 4 % des montants investis en 212, ont fortement chuté. Avec un peu plus de 5 milliards, les montants investis dans Paris baissent de près de 27 % par rapport à 212 et ne représentent plus que 28 % du total. Cette plus grande diversifi cation a profi té, en 213, aux régions (notamment à la région lyonnaise), au Quartier des Affaires de l Ouest (notamment à La Défense) et à la 1 ère périphérie francilienne (notamment au pôle émergent nord) et dans une moindre mesure à la deuxième périphérie. Montants investis en IDF par zones géographiques millions d Paris QCA Régions 2 ème périphérie Autres Paris Ouest QCA Pôles tertiaires Autres 1 ère périphérie Pôle émergent Nord Portefeuilles France non répartis Source : MBE Conseil/Catella Property Tous les secteurs de Paris Intra-Muros subissent le recul des investissements en 213. Paris QCA, secteur «core» par excellence, a enregistré un volume d investissements de 3,28 milliards d en 213 en recul de 8 % par rapport à 212. Sa part dans le volume global passe de 21 % en 212 à 18 % en 213. Malgré cette baisse, c est le secteur parisien qui résiste le mieux en 213. C est l absence de portefeuilles et d actifs de très grande taille qui explique le recul des volumes investis en 213, tandis que les demandes des investisseurs pour ce secteur restent très fortes et la concurrence élevée. En effet, les volumes enregistrés dans le segment de plus de 2 millions d baisse de 36 %. Aucune transaction de plus de 3 millions d n a été recensée en 213 contre 2 en 212 (5-52 Champs-Elysées 512 millions d et le portefeuille Kan Am contenant les 2 immeubles Néo et Cité du Retiro 633 millions d ). En 213, les transactions les plus importantes ont concerné l un des actifs du portefeuille Docks Lyonnais acquis par Adia, le 6-8 Haussmann, dans le 9 ème arrondissement et le 33 La Fayette également dans le 9 ème arrondissement acquis par le fonds allemands Deka à 28 millions d. En revanche, les investissements inférieurs à 2 millions d sont en hausse de 15 % dans Paris QCA illustrant l attractivité du secteur auprès des investisseurs. Baisse des investissements de grande taille dans paris Qca Property Market Trends - France - Mars

38 2 Le marché de L investissement peu d offres dans les pôles tertiaires parisiens et dans le secteur diffus regain d attractivité de l ouest QCA et notamment de La Défense croissance record des volumes en 1 ère périphérie croissance plus modérée en 2 ème périphérie Forte attractivité des régions, surtout de Lyon 7 opérations comprises entre 1 et 2 millions d ont été recensées pour un total de 974 millions d (en hausse de 35 % par rapport à 212) dont la plus importante est l acquisition par Generali du 4 avenue de l Opéra dans le 1 er arrondissement de Paris à 177 millions d. Si Paris QCA affiche une activité satisfaisante, il n en n est pas de même pour les pôles tertiaires et les secteurs diffus de la capitale qui affi chent des baisses fortes des volumes investis respectivement de -55 % et -37 %. Dans les pôles tertiaires parisiens, très peu d actifs ont été mis en vente en 213, alors qu ils étaient nombreux en 212. Plus encore, 5 opérations de plus de 1 millions d ont été vendues dont 2 de plus de 2 millions d là où en 213 on n en compte que 2 comprises entre 1 et 2 millions d. Ainsi les volumes supérieurs à 1 millions d ont chuté de 73 % en 213 expliquant la baisse globale. Dans le secteur Autres Paris, la baisse s explique de la même façon : seules 2 opérations de plus de 1 millions d ont été recensées en 213 (Îlot Panhard, Passy Plazza), alors qu il y en avait 6 en 212. Le Quartier des Aff aires de l Ouest enregistre une croissance de 17 % des volumes investis en 213 et, avec 2.15 milliards, regroupe 12 % des volumes investis en France. C est surtout le secteur de La Défense qui a bénéfi cié de ce regain d attractivité en concentrant près de la moitié des volumes investis dans le Quartier des Affaires de l Ouest. La Défense, malgré la montée des risques locatifs à court terme, avec un taux de vacance élevé et un niveau de demande placée faible, a profi té de l acceptation par les vendeurs d un ajustement sensible des valeurs vénales et des rendements pour les immeubles dont les états locatifs n étaient pas sécurisés, ce qui a permis un déblocage du marché. Dans ce secteur, ce sont les opérations de plus de 2 millions d qui ont affiché la croissance la plus forte. 3 opérations ont été recensées dans ce segment de taille contre 1 seule en 212, représentant 46 % des volumes investis dans l Ouest QCA : l acquisition de la tour Sequana à Issy-les-Moulineaux à 32 millions d, celle par un OPCI géré par Primonial de la tour Adria à la Défense à 45 millions d et enfi n celle par Tishman Speyer Properties de la tour Pacifi c à 215 millions d. La 1 ère périphérie enregistre la plus forte croissance des volumes de l année. Avec 1.63 milliard d, les investissements s y sont accrus de 212 % par rapport à 212. Ce résultat est d autant plus remarquable qu il a été atteint en l absence d opérations de plus de 2 millions d, contrairement à 212 où une opération de plus de 2 millions d avait été recensée. La croissance a été permise par un niveau très élevé d opérations comprises entre 5 et 1 millions d qui, avec près de 84 millionsd, concentre 51 % des investissements réalisés dans le secteur et par une croissance également forte des 1 à 2 millions d qui concentre près de 3 % des volumes. Ce record de croissance a bénéfi - cié essentiellement au pôle émergent Nord dont les volumes ont été multipliés par 5.5 par rapport à 212. Parmi les opérations les plus importantes, on peut citer l acquisition par Cardif et Sogécap du Nuovo à Clichy à un prix supérieur à 185 millions d. La 2 ème périphérie voit également les volumes investis progresser mais de façon moins spectaculaire. Avec 2,65 milliards investis, les investissements s y sont accrus de 15 % par rapport à 212. La 2 ème périphérie concentre 15 % des volumes investis en France contre 13 % en 212. Les volumes se sont accrus de 83 % dans le segment des plus de 2 millions d avec notamment la signature d une des plus importantes transactions de l année, l acquisition par Crédit Agricole Assurance de l Eco Campus Orange à Châtillon à 38 millions d. Ils ont en revanche baissé de 22 % entre 5 et 2 millions d. Après une année 212 en baisse, les volumes investis en régions ont repris le chemin de la hausse en 213. Avec 3.83 milliards, les investissements progressent de 25 %. La part de marché des régions dans l investissement total est ainsi passée de 18 % en 212 à 21 % en 213. Cette part serait encore plus forte si l on pouvait prendre en compte la partie réalisée en régions des portefeuilles globaux. Ce résultat a été atteint grâce à une croissance de 83 % des opérations comprises entre 5 et 2 millions d, et en particulier à un accroissement de 178 % des opérations comprises entre 1 et 2 millions d. Les investissements s y sont réalisés à 37 % sur des bureaux, à 32 % sur des actifs commerciaux, à 17 % sur des cliniques et hôtels et à 13 % sur la logistique. Les investissements en régions sont toujours très concentrés sur la région lyonnaise qui totalise près de 24 % des investissements régionaux suivie par les ventes de portefeuilles régionaux qui représentent 22 % du total. Les autres villes de régions sont très loin derrière. Ainsi au 3 ème rang, on trouve en 213, Montpellier (grâce à la vente du centre commercial Odysseum) et Lille avec seulement 6 % des montants investis. En 213, les investissements sont en hausse à Lyon (+6 %) mais aussi à Marseille (+15 %), et à Toulouse (+5 %) avec toutefois pour ces deux dernières des volumes qui restent faibles. En revanche, ils sont encore en baisse à Lille (-18 %). Cette tendance est encore plus marquée si l on regarde les bureaux. La région lyonnaise a concentré 52 % des volumes investis, suivie par Lille, avec seulement 8 % des volumes. Les volumes d investissement sont en hausse à Lyon de 28 % alors qu ils baissent fortement à Lille (-3 %), à Toulouse (-29 %) et qu ils ont été quasiment inexistants à Marseille. Parmi les opérations les plus importantes à Lyon, on peut noter l acquisition par ANF/Caisses d Epargne Rhône-Alpes et DCB de l immeuble le Silky dans le Carré de Soie à Villeurbanne à 1 millions d ou encore par la BPCE de la tour Incity à la Part Dieu pour 136 millions d (partie non occupée par la BPCE). 38 Property Market Trends - France - Mars 214

39 Stabilisation des rendements «prime» Les taux de rendements «prime» se sont stabilisés dans presque toutes les localisations à l exception des régions où ils ont légèrement baissé et du secteur de La Défense où ils se sont accrus. Dans Paris QCA, les rendements «prime» se sont stabilisés en 213 à 4,25 % pour les immeubles de bureaux purs. Des taux inférieurs ont toutefois été recensés pour des immeubles mixtes bureaux et commerces. Cette stabilité s explique par la remontée des taux des OAT qui entraine une diminution de la prime de risque et limite la marge de manœuvre des acteurs. Les taux «prime» ont visiblement atteint un plancher. A la Défense, on note une remontée du taux de rendement qui passe de 5.2 % à 6,6 %, hausse qui peut s expliquer par la montée des risques locatifs dans le secteur. Les régions affichent en revanche une baisse de 1 points de base du rendement «prime» par rapport à 212, taux qui s établit à 5.7 %. Ce mouvement concerne essentiellement Lyon. Dans les autres villes, les rendements «prime» sont stables depuis 212 et s établissent entre 5,9 et 6,2 %. Outre les rendements «prime», il y a eu en 213 un accroissement de l écart entre les actifs «prime» ou loués avec des baux de long terme et les actifs secondaires ou présentant des états locatifs non sécurisés. Les taux sur ces actifs s établissent entre 8 et 1 %. A La Défense notamment, tous les actifs de grande taille vendus avec des états locatifs non sécurisés ont affiché des rendements compris entre 9,5 et 1 %. Taux de rendement des bureaux Fin 27 Fin 28 Fin 29 Fin 21 Fin 211 Fin 212 Fin 213 Paris QCA 4,25-4,75 % 5-5,8 % 5,5-5,75 % 4,75-5,5 % 4,5-5 % 4,25 5 % 4,25-5,5 % Paris Pôles tertiaires 4,9-5,5 % 5,5-6 % 5,5-5,75 % 6,, - 6,5 % 5,7-6, % 5,35-5,75 % 5,2-5,75 % La Défense-Neuilly 5-6 % 5,75-6,5 % 6,5-8 % 5,7-7 % 5,7-6.2 % 5,2-6.2 % 6,6-7,5 % Autres Ouest QCA 4,65-6 % 6,25-6,75 % 6,75-9 % 6-7 % 5,6-6,8 % 5,5-6,2 % 5,5-6,5 % Autres Banlieues 5,3-6,5 % 6,75-7,5% 6,75-9 % 6-8 % 5,85-7 % 6,25-7 % 6,25-8 % Régions 5,1-6,5 % 6,25-8 % 6,5-9 % 6,2-8,25 % 6-8 % 5,8-8 % 5,7-8 % Source : MBE Conseil/Catella Property La prime de risque reste orientée à la baisse et passe de 451 points de base à la fin 212 à 246 points de base au 4 ème trimestre 213, baisse toujours expliquée par la hausse des OAT et le repli de l inflation, militant pour une stabilisation durable des rendements «prime», une hausse étant peu probable étant donné le contexte de concurrence très forte entre les acteurs pour l acquisition d un immeuble «prime» dans Paris QCA. Évolution comparée des taux de rendement «prime» bureaux et des taux des obligations à long terme % Paris QCA OAT déflatée OAT 1 ans Source : MBE Conseil/Catella Property Property Market Trends - France - Mars

40 conclusion CONCLUSION L économie française a mieux résisté que prévu en 213 et notamment au 4 ème trimestre où une croissance inattendue a suivi la stagnation du 3 ème trimestre, portant la croissance annuelle de l économie française à.3 % contre les.1 à.2 % attendus. Cette légère reprise s explique tant par la demande intérieure que par la demande extérieure. En effet, sur le plan de la demande intérieure, tant la consommation des ménages que l investissement des entreprises se sont améliorés en fi n d année, limitant les eff ets de la décroissance du début d année sur les résultats annuels. Sur le plan de la demande extérieure, les exportations se sont également accrues plus fortement au 4 ème trimestre (+1.2 %) après un 3 ème trimestre en net recul de 1.6 % tandis que la croissance des importations a été plus modérée. Ces tendances devraient se poursuivre tout au long de l année 214 mais ne provoqueraient pas de rebond véritable de l économie française, encore bridée par des nombreux freins, notamment un défi cit de compétitivité et une fi scalité «déproductive». La croissance française resterait molle à.8 % mais poursuivrait son lent rétablissement en 215 à 1.2 %. L emploi pourrait légèrement se redresser, en raison notamment des effets attendus du CICE et de l emploi aidé. En Ile-de-France, où en 213 la résistance a été bien meilleure, avec un emploi stable, que dans le reste du pays, cela se traduirait par une reprise d une croissance certes légère, mais véritable, de l emploi salarié de.5 %. Dans ce contexte, le marché locatif pourrait amorcer une reprise. Les demandes de petites et moyennes surfaces devraient être directement impactées par l amélioration de l environnement économique et retrouveraient le chemin d une croissance modérée, avec un volume qui pourrait revenir à son niveau de 212. Toutefois, comme en 212, l ampleur du redressement restera dictée par le volume des transactions de grande taille. Sur ce plan, les quelques données publiées sur l état de la demande exprimée par les grandes entreprises restent pessimistes. La demande exprimée de grande taille baisse en fi n d année par rapport à ce qui était enregistré à la fi n 212. Les incertitudes économiques, encore trop nombreuses, et le niveau élevé de la pression fi scale sur les entreprises limitent la visibilité, à moyen et long terme, les poussant à un certain immobilisme. 12 transactions de grande taille en cours ou en négociation très avancée en février 214 (contre 17 en février 213) ont été identifi ées, confi rmant la mauvaise orientation des demandes de grande taille. Parmi elles, la location par Véolia de 45. m² dans le secteur du parc du Millénaire, transaction décalée de 213 à 214 en raison de recours non levés sur le permis de construire, le clé en main de 6. m² de la Région Ile-de-France qui pourrait se concrétiser en 214 et la location par le Ministère de l Intérieur de 19. m² dans le Garance dans le 19 ème arrondissement. Quelques surprises positives pourraient également venir de la location d une partie des tours neuves ou restructurées livrées ou en cours de livraison à La Défense, et permettre à la demande placée de grande taille de s accroître plus fortement que prévu. Au total, la demande placée globale pourrait augmenter mais ne devrait pas dépasser 2 à 2.1 millions de m². Comme en 212, l évolution des taux de vacance dépendra essentiellement de la hausse de la part des transactions sur les immeubles disponibles qu ils soient neufs ou de seconde main. Si le poids des précommercialisations reste aussi important, il n y aura aucun eff et sur la vacance. En tout état de cause, la baisse de l offre livrable ou libérable dans l année limite les risques de hausse sensible du taux de vacance régional. Sur le plan géographique, seule La Défense présente encore des risques d accroissement du taux de vacance si la demande placée y reste faible. Ailleurs et notamment dans l Ouest QCA, dans Paris et en périphérie, les taux de vacance devraient se stabiliser ou commencer à décroître légèrement. 4 Property Market Trends - France - Mars 214

41 Les valeurs locatives faciales devraient continuer à rester stables sauf à La Défense et dans le reste du Quartier des Affaires de l Ouest où elles pourraient baisser si la suroffre actuelle persiste. Toutefois, l écart entre le loyer économique et le loyer facial resterait important dans la mesure où l on n attend pas d amélioration majeure du niveau des marges des entreprises. Le marché de l investissement continuera pour sa part à être bien orienté. Les composantes de la dynamique de ce marché restent très proches de ce que nous avions analysé dans le précédent «Property Market Trends». Les liquidités disponibles pour l immobilier sont toujours aussi importantes dans un contexte de faiblesse des rendements obligataires et de volatilité des marchés boursiers : La collecte nette des compagnies d assurances-vie est redevenue positive en 213. Même si elle n a pas retrouvé les niveaux qui étaient les siens en 29 et 21, elle atteint 11 milliards d alors qu elle était négative de 6 milliards d en 212. Leur stratégie d allocation d actifs tend toujours vers un accroissement de la part de l immobilier dans leurs portefeuilles. Même si la mise en application de Solvency 2 a été repoussée à 215, son contenu va influencer leur stratégie d investissement dès à présent. Cela s est déjà traduit par un léger accroissement de la part de l immobilier dans les portefeuilles des compagnies d assurances, qui est passée de 2 % en 212 à 3 % en 213. Cet accroissement devrait se poursuivre en 214. Les fonds souverains notamment asiatiques (chinois, coréens, malaisiens ) ont commencé, comme nous l avions prévu, à intervenir en France. Toutefois, ils devraient renforcer encore leur activité en 214. Les fonds opportunistes ont marqué l année 213 par leur retour sur le marché français. Ils devraient également poursuivre leurs acquisitions avec l accroissement des mises en vente d immeubles à potentiel de valorisation. Par ailleurs, de nombreux nouveaux entrants (KKR, Mount Kellett, Northwood Investors par exemple) ont commencé à investir sur le marché français en 213 et devraient continuer à le faire en 214. La collecte des SCPI, malgré une accalmie en 213 liée probablement à la baisse générale de l épargne des particuliers en 213, devrait rester élevée. Le succès des OPCI devrait continuer à jouer un rôle important sur le marché de l investissement en 214. Les foncières cotées, dont le retour à l acquisition a été faible mais réel en 213, devraient également consolider leur présence. Parallèlement, l amélioration et l assouplissement des financements, constatés en 213, vont se poursuivre tant avec les banques qu avec les sources de financements alternatifs mises en place dès 212. Toutefois, il restera difficile de financer des actifs à risque (en blanc notamment). Du côté de l offre, si l on pouvait avoir des craintes en fin d année sur son renouvellement, le début d année 214 a permis de les dissiper. Les opportunités d investissement sont aujourd hui nombreuses et relativement diversifiées. Toutefois, leur niveau reste encore faible face à l importance des liquidités disponibles. Sur le plan des rendements, la remontée des taux d intérêt mais aussi l accroissement des droits de mutation dans la plupart des communes pourraient entraîner une hausse des rendements «prime», qui pourrait toutefois être atténuée par une concurrence sur les actifs «core» toujours très forte. Les actifs secondaires, dont le repricing a commencé devraient continuer à afficher des taux élevés. Enfin la relative rareté des opportunités d investissement «core» pourrait permettre de retrouver de la liquidité sur ces actifs «moins parfaits», sur le plan soit de l actif, soit de l état locatif, soit de la localisation, à la condition qu un repricing soit accepté par le vendeur. Les volumes investis en immobilier non résidentiel devraient rester élevés et atteindre au minimum 18 milliards d et ce d autant plus qu un certain nombre d opérations de grande envergure sont déjà très engagées. Property Market Trends - France - Mars

42 conclusion LE MARCHÉ LOCATIF : TOUT N EST PAS SI GRAVE Stéphane Guyot-Sionnest - ceo catella property «Le marché locatif des bureaux en Ile-de-France traverse une crise conjoncturelle liée à un environnement économique très dégradé. Si ce constat est clair, il n en reste pas moins vrai qu il reflète une crise économique plus qu une crise immobilière. Ce sont, on le voit bien dans cette étude, les demandes placées de grande taille qui ont fait défaut en 213. Les grandes entreprises sont confrontées à des problématiques économiques trop importantes et manquent de visibilité pour envisager la possibilité d un déménagement à court terme. On a assisté à un report des recherches de grandes surfaces vers 214 ou 215, notamment celles exprimées par les sociétés industrielles. Mais ces demandes restent actives. D autre part, le relais n a pas été pris par le secteur public, comme on avait pu le constater au cours des précédents cycles immobiliers. Malgré cela, certains secteurs ont performé en 213. C est notamment le cas de Boulogne-Billancourt, qui affi che une demande placée en hausse de 51% aussi bien sur les grandes que sur les petites et moyennes surfaces, illustrant la bonne adéquation des immeubles présentés aux recherches des entreprises, en terme de taille, de desserte et de loyers. Malgré la baisse de la demande, l offre reste bien maîtrisée. Il n y a pas de surproduction véritable, à l exception de La Défense, où la situation pourrait cependant s améliorer en 214. Une reprise de la demande placée devrait permettre de retrouver dans de nombreuses zones des taux de vacance plus proches de l équilibre. L évolution des valeurs locatives faciales dans Paris QCA fait apparaître essentiellement un défi cit de transactions réalisées à des valeurs top. En dehors de cela, l évolution des valeurs faciales moyennes ne permet pas de tirer des enseignements intéressants. Elle ne traduit ni le contexte économique, dans lequel les marges des entreprises n ont jamais été aussi basses, ne leur permettant pas d accepter des loyers élevés, ni leur véritable évolution. Sur ce plan, 213 a mis en relief un accroissement trop important de l écart entre le loyer économique et le loyer facial. C est clairement un problème qu il faut commencer à résoudre. Cet écart brouille la connaissance que l on peut avoir des marchés, surtout en raison de l absence totale de transparence sur le niveau des mesures d accompagnement. Il est également nuisible sur la confi ance des utilisateurs qui souvent préfèrent renégocier les baux sur les immeubles qu ils occupent plutôt que de se lancer dans des négociations compliquées. L immobilier n est pas structurellement affecté par cette crise. Il sera l un des premiers secteurs à bénéfi cier d une reprise dès que les signaux économiques redeviendront positifs. Cette reprise devrait être graduelle et se traduire par un accroissement de la demande placée dès 214 avec plus de 2 millions de m2 placés». LE MARCHÉ DE L INVESTISSEMENT DEVRAIT RESTER TRÈS ACTIF emmanuel Schreder - ceo catella property «Le marché de l investissement devrait rester bien orienté en 214. Tout concourt à le prouver. En France, la collecte de l assurance vie a été positive de 11 milliards d. Dans les pays d Europe du Nord, la levée d épargne reste très importante. L immobilier reste très compétitif par rapport aux placements obligataires et aux placements boursiers et devrait bénéfi cier encore une fois de cet affl ux de liquidités. Les compagnies d assurances, les fonds d investissement et les foncières continueront d animer le marché en 214. Du côté des fonds étrangers, l arrivée de nouveaux acteurs reste l évènement marquant de l année 213 et devrait se poursuivre et s intensifi er en 214. Elle illustre l appétit grandissant des investisseurs étrangers pour le marché français de l immobilier non résidentiel et notamment pour le marché francilien. Même si les opportunités d investissement demeurent insuffi santes face à la masse des liquidités disponibles pour l immobilier, les dossiers ne manquent pas en ce début d année, portés notamment par une réduction de la durée de détention des actifs, dont la vente permet de dégager des plus-values pour compenser les faibles rendements obligataires. Seul l état du marché locatif pourrait venir gripper le système. On remarque depuis quelques mois qu un nombre limité d investisseurs commence à prendre en compte les loyers économiques dans leurs appréciations des immeubles, ce qui pourrait à court terme bloquer quelques transactions à défaut de faire réellement remonter les rendements. Seule une remontée signifi cative des taux d intérêt pourrait avoir une répercussion haussière sur les rendements immobiliers qui restent, pour l instant, très protégés par une demande bien supérieure à l offre. Mais le marché est entré dans une phase de consolidation, il est plus diversifié, plus équilibré et assaini, notamment après le «repricing» des actifs non sécurisés et non labellisés qui ont affi ché des discounts importants. Cela devrait permettre d atteindre en 214 des volumes au moins équivalents à ce qui a été enregistré en 213, autour de 18 milliards d. Les bureaux, notamment le «prime», restent le produit le plus recherché, en particulier dans les segments 3 à 1 millions d, sur lequel il n y a pas d écrasement des rendements. Le commerce est en légère surchauffe mais continue d être prisé par les investisseurs à la recherche de diversifi cation. Globalement les actifs de petit et moyen gabarit, loués à court terme et qui peuvent être retravaillés restent de très bonne opportunités d investissement. Par ailleurs, il faut réinvestir sur des immeubles de bureaux en blanc notamment ceux dont une livraison est possible en 217 et 218. La prise de risque y est aujourd hui bien rémunérée et ce d autant plus que l offre future commence à se raréfi er, comme on le voit bien dans cette étude, limitant les risques de vide locatif futur». 42 Property Market Trends - France - Mars 214

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44 Catella est un groupe fi nancier européen autonome, spécialisé en service de conseils financiers, asset management et investissements. Le groupe emploie environ 45 salariés dans 25 villes et 11 pays dont la France, l Allemagne, la Suède, la Norvège, le Danemark, la Finlande, l Espagne et le Royaume-Uni. La clé de la réussite du Groupe réside dans l approche structurée d une banque d affaires, associée à une grande expérience du marché immobilier et à l évolution constante de ses compétences en matière de transactions. En 213, la société a participé au placement de 5,5 milliards d euros d actifs immobiliers en Europe. Emmanuel Schreder, Managing Director Stéphane Guyot-Sionnest, Managing Director Monique Benisty, MBE Conseil Catella Property 15/25, boulevard de l Amiral Bruix Paris France Tél. : +33 () Fax : +33 () [email protected]