L année immobilière 2014

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1 www. creditfoncier. com L année immobilière 2014 vue par le Crédit Foncier MARS 2015

2 synthèse Lors de sa traditionnelle conférence annuelle Les Marchés Immobiliers le 5 février 2015, le Crédit Foncier a présenté l analyse des marchés immobiliers résidentiels et tertiaires en 2014, réalisée par la Direction des études de Crédit Foncier Immobilier. Ce document reprend les principales caractéristiques et tendances de l année immobilière Le marché résidentiel a poursuivi sa baisse en 2014 : logements neufs ont été construits en 2014, soit un repli de 11 % sur 1 an et de 14 % sur 4 ans. Cette baisse est renforcée sur le segment de l accession, avec -18 % en 2014 et -17 % depuis Dans l ancien, transactions ont été enregistrées en 2014, soit une baisse de 3 % par rapport à Ce chiffre est en deçà de 15 % des niveaux d avant-crise ( transactions environ par an). Pourtant, les conditions de taux n ont jamais été aussi favorables à l acquisition de logement. Les taux ont poursuivi leur baisse pour s établir à un niveau moyen de 2,38 % au dernier trimestre 2014, du jamais vu depuis 70 ans. Le montant des crédits à l habitat a atteint 119 milliards d euros en 2014, en baisse annuelle de 8 %, à des niveaux très proches des plus bas enregistrés en 2009, puis en Cette diminution des taux a accompagné une baisse relativement modérée des prix dans l ancien en 2014, pouvant aller jusqu à 3 % en Ile-de-France et dans les métropoles régionales, mais plus accentuée sur le marché secondaire avec de fortes disparités régionales. En 2014, la baisse des loyers du marché des bureaux s est poursuivie, alors même que le marché de l investissement en immobilier d entreprise affiche une santé impressionnante : - Les loyers réels des bureaux ont continué à baisser, la différence s accentuant entre loyers faciaux et loyers réels, avec des écarts pouvant atteindre jusqu à -30 % à La Défense. - La hausse de 50 % de l investissement en immobilier d entreprise en 2014 (22,5 milliards d euros) a été portée par une abondance de liquidités à placer et une prime de risque immobilier (par rapport au rendement des Emprunts d Etat) qui bondit pour les produits core : 283 points de base fin 2014 à comparer à 76 points de base en moyenne en SOMMAIRE 1 ère partie : Marché résidentiel Le financement Le neuf Le résidentiel ancien 07 2 ème partie : Marché tertiaire Le marché locatif L investissement immobilier 10 Crédit Foncier 1

3 1 ère partie : Marché résidentiel 1.1 LE FINANCEMENT Un volume de crédits immobiliers (crédits engagés) qui reste sur des niveaux historiquement bas Le volume de crédits à l habitat (neuf, ancien, travaux, hors rachats et renégociations de crédits) est resté en 2014 sur des niveaux historiquement bas (119 milliards d euros), à l identique des années 2009 et Ce montant est globalement inférieur de 30 % au niveau observé avant-crise (2006). En Md % entre 2013 et Depuis 3 ans (2012, 2013, 2014), les volumes engagés connaissent une décrue qui reflète la morosité du marché résidentiel et l attentisme des accédants Source : Crédit Foncier immobilier La baisse de la durée des crédits est-elle stoppée? Durée moyenne des prêts en mois 18 ans et 9 mois 225 T3-07 T4-07 Source : Crédit Logement/CSA T1-08 T2-08 T3-08 T4-08 T1-09 T2-09 T3-09 T4-09 T1-10 T2-10 T3-10 T T1-11 T2-11 T3-11 T4-11 T1-12 T2-12 T3-12 T4-12 T1-13 T2-13 T3-13 T4-13 T1-14 T2-14 T3-14 T4-14 Depuis 2007, la durée des crédits immobiliers ne cesse de décroître, passant de 225 mois (18 ans et 9 mois) fin 2007 à 205 mois début 2014 (17 ans et 1 mois). Depuis le printemps 2014, cette baisse semble s être enrayée, la durée remontant même d un semestre (211 mois au 4 ème trimestre 2014). L allongement de la durée des crédits est favorable aux primo-accédants, en ce qu elle contribue à la solvabilisation des emprunteurs aux revenus modestes et intermédiaires ans et 7 mois Crédit Foncier 2

4 Des taux d intérêt qui n ont jamais été aussi bas depuis 70 ans 5 - Ensemble du marché 5,1 4, ,3 2,9 2,9 3,6 2, l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l Source : Crédit Logement/CSA n Taux d intérêt moyen trimestriel en % L année 2014 a surtout été marquée par une baisse continue des taux d intérêt qui atteignent des niveaux jamais observés depuis la seconde guerre mondiale. Les taux sont passés de 5,1 % fin 2008 à 2,4 % fin Par exemple, pour un financement réalisé avec une durée de 18 ans et une mensualité strictement identique, un particulier empruntait fin 2014 (taux moyen au 4 ème trimestre 2014 égal à 2,38 %) un montant supérieur de 24 % à celui emprunté 6 ans plus tôt fin 2008 (taux moyen au 4 ème trimestre 2008 de 5,07 % et toutes choses égales par ailleurs). Mais cette baisse est relative compte tenu de l inflation. En effet, si l on tient compte de l inflation constatée sur l année 2014, le taux déflaté de l emprunt tend en réalité à remonter légèrement depuis 3 ans. Ce dernier est ainsi passé de 1,4 % au 4 ème trimestre 2011 à 2,3 % au 4 ème trimestre Pour illustrer l aspect solvabilisateur de la baisse des taux, il faut tenir compte du coût global d une opération immobilière, étant entendu que la majorité d entre elles sont financées avec un crédit. Coût global (achat + coût du crédit) fin 2014 pour un logement ancien en Ile-de-France Montant des intérêts sur la durée du prêt % ,12% Jan 12 Fév 12 Mar 12 Avr 12 Mai 12 Juin 12 Juill 12 Aoû 12 Sept 12 Oct 12 Nov 12 Déc 12 Jan 13 Fév 13 Mar 13 Avr 13 Mai 13 Juin 13 Juill 13 Aoû 13 Sept 13 Oct 13 Nov 13 Déc 13 Jan 14 Fév 14 Mar 14 Avr 14 Mai 14 Juin 14 Juill 14 Aoû 14 Sept 14 Oct 14 Nov 14 Déc 14 T1-04 T2-04 T3-04 T4-04 T1-05 T2-05 T3-05 T4-05 T1-06 T2-06 T3-06 T4-06 T1-07 T2-07 T3-07 T4-07 T1-08 T2-08 T3-08 T4-08 T1-09 T2-09 T3-09 T4-09 T1-10 T2-10 T3-10 T4-10 T1-11 T2-11 T3-11 T4-11 T1-12 T2-12 T3-12 T4-12 T1-13 T2-13 T3-13 T4-13 T1-14 T2-14 T3-14 T4-14 Source : Crédit Logement/CSA, Crédit Foncier Immobilier Observatoire LPI (Les Prix Immobiliers), janvier 2015 / évolution du prix moyen sur 12 mois glissants. n Montant de l acquisition n Montant des intérêts sur la durée du prêt La diminution du coût global d acquisition est plus significative si l on considère la somme totale (capital + intérêts) qu acquittent les acquéreurs. Sur une période de 3 ans (début 2012 à fin 2014), un logement dont le prix aurait baissé de 2 % et financé dans sa totalité sur 18 ans revient ainsi au global 12,5 % moins cher du fait de la chute des intérêts d emprunt (-44 %). Si les taux n avaient pas autant baissé, les prix auraient probablement subi une plus forte récession. En effet, la baisse des taux de crédits a ainsi masqué la baisse des prix réels. Crédit Foncier 3

5 1.2 LE NEUF Activité de promotion : la production au plus bas Nombre de logements cumulés (en milliers d unités) % -11% n Permis de construire n Logements commencés Sources : SOeS, Sit@del2 (janv.2015), Crédit Foncier Immobilier Depuis 3 ans, l appareil productif tourne au ralenti. En 2014, le nombre de permis de construire a baissé de 10 % par rapport à Les mises en chantier, pour leur part, sont tombées à logements, soit un retrait de 11 % sur un an. En 2014, logements ont été construits En milliers d unités n Total logements n Accession n Locatif social et intermédiaire n Locatif privé Sources : Panorama du financement/crédit Foncier Immobilier, Sitadel II, DAEI/SES/AEREL, modèle Fanie Avec un total de logements construits, l année 2014 s inscrit en baisse de 11 % sur 1 an et de 14 % sur 4 ans (2010/2014). La baisse est particulièrement sévère pour le segment de l accession avec constructions en 2014, soit une baisse de 18 % sur l année et de 17 % depuis Le marché du locatif social et intermédiaire ( logements construits) est en légère hausse (+3 % par rapport à 2013). Toutefois, la construction de logements destinés au locatif social et intermédiaire est très en deçà de l objectif de logements fixé par les pouvoirs publics pour Avec constructions, le locatif privé est en recul de 10 % par rapport à Le repli est de 25 % par rapport à Crédit Foncier 4

6 Le volume de stocks de logements neufs s alourdit , Stock en volume ,5 T2-08 T3-08 T4-08 T1-09 T2-09 T3-09 T4-09 T1-10 T2-10 Sources : ECLN, Crédit Foncier Immobilier 6, l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l T3-10 T4-10 T1-11 T2-11 T3-11 T4-11 T1-12 T2-12 T3-12 T4-12 T1-13 T2-13 T3-13 T4-13 T1-14 T2-14 T3-14 T Grâce à un bon 4 ème trimestre, le volume de logements neufs en stock revient à un peu plus de logements, stable par rapport à 2013, se rapprochant des niveaux de Il correspond désormais à près de 13 mois de commercialisation. 7,1 13,0 Stock en mois de commercialisation Le segment des maisons individuelles est très affecté Evolution des ventes de maisons individuelles en secteur diffus % entre 2012 et ,5% entre 2013 et Sources : Crédit Foncier Immobilier, Markemetron La contraction du marché de la maison individuelle en secteur diffus, particulièrement significative en 2013 (-20 % par rapport à 2012), se ralentit progressivement (-3,5 % en 2014). En 2014, le repli a affecté surtout l Ouest et le Sud-Est, mais a épargné le Nord, l Ile-de-France et l Est. Crédit Foncier 5

7 Malgré tout, les prix du neuf restent élevés et amplifient la crise de la demande Evolution des prix de vente des logements neufs (prix moyen à la réservation) Les prix des maisons en secteur groupé ont baissé de 2 % en 2014 par rapport à Les prix moyens des appartements, quant à eux, sont quasi-stables en 2014 (-0,8 % par rapport à 2013). Cette relative stabilité ne doit pas cacher une progression forte des prix entre 2005 et La résistance des prix dans le neuf en 2014 s explique en particulier par les niveaux élevés des prix du foncier, surtout en ville, et des coûts de construction. Par ailleurs, pour encourager la demande à revenir vers le marché du neuf, les promoteurs ont eu tendance à multiplier les avantages commerciaux pour réaliser des ventes devenues de plus en plus difficiles Prix de vente des maisons en secteur groupé l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l l /m 2 T T T T T T T T T T T T T T T T T T T ,8 % ,0 % Prix de vente des appartements T T Crédit Foncier 6

8 1.3 RÉSIDENTIEL ANCIEN Le niveau de transactions dans l ancien en dessous des niveaux d avant-crise transactions* ont été enregistrées en 2014 : - soit une correction de 3 % du volume d activité par rapport à 2013 ; - mais une activité inférieure de 15 % par rapport à la moyenne observée dans les années d'avant-crise (aux alentours de transactions par an) * Le niveau de transactions est resté à peu près stable depuis 3 ans, dans un climat économique et psychologique défavorable, aggravé en 2014 par le contrecoup du choc fiscal qui a frappé les ménages en capacité d acheter un logement. Le marché a donc tourné au ralenti avec des acheteurs de plus en plus regardants sur la qualité et le prix Source : Notaires/INSEE * Chiffre provisoire Les prix poursuivent leur érosion dans l immobilier ancien IMMOBILIER ANCIEN Prix moyen Variation Variation des prix à fin décembre 2014 à fin décembre 2014 sur 12 mois 6 6 = 6 = PARIS appartements ,1% GRANDE COURONNE appartements ,9% GRANDE COURONNE maisons ,1% PROVINCE appartements nd -2,7% PROVINCE maisons nd -2,1% Sources : Crédit Foncier Immobilier, Notaires IdF, Notaires de France Le recul des prix dans l ancien se généralise : -2,9 % en grande couronne parisienne pour les appartements et -2,1 % à Paris pour les appartements, avec des écarts plus marqués d un quartier à l autre ; en province, -2,7 % pour les appartements et -2,1 % pour les maisons. Seuls les produits de bonne qualité et raisonnablement liquides se sont vendus en On peut supposer que les logements de qualité inférieure (par leur situation ou leurs qualités propres) sont sortis du marché. C est aussi le cas pour beaucoup de logements résidentiels de grande taille, qui peinent aujourd hui à se placer compte tenu de leurs prix unitaires et qui nécessitent des décotes importantes (jusqu à 20 %) pour les commercialiser. Crédit Foncier 7

9 Mais de très fortes disparités régionales persistent Rennes Nantes Le Havre Le Mans Angers Lille Paris Reims Dijon Strasbourg Bordeaux Toulouse Clermont-Ferrand Saint-Etienne Montpellier Marseille Lyon Grenoble Nîmes Toulon Nice Evolution sur 12 mois relevée sur les mutations récentes d un appartement de 3 pièces. Prix à fin 2014 au m 2 d un appartement T3 ancien ou récent : n + 3% et au-delà n 0% à + 3% n 0% à - 3% n - 3% et au-delà La carte ci-dessus renseigne sur le prix dominant d un appartement de trois pièces en bonne situation à fin On constate des variations de prix parfois très sensibles d une ville à l autre sur ce produit très courant : - Une progression des prix sur Bordeaux et Nice (+3 % et au-delà). - Une stabilité marquée sur Lyon et Montpellier (0 % à + 3 %). - Une érosion des prix faible sur Lille, Nantes, Toulouse ou Paris (0 % à -3 %). - Des baisses sensibles dans des villes comme Clermont-Ferrand, Marseille ou Angers (-3 % et au-delà). Crédit Foncier 8

10 2 ème partie : Marché tertiaire 2.1 MARCHÉ LOCATIF Le marché locatif tertiaire se redresse en volume En millions de m 2 placés par an 3 2,5 2 1,5 1,6 2,0 2,1 2,3 2,8 2,9 2,4 1,9 2,2 2,5 2,3 1,8 2,1 Moyenne décennale 2,3 M/m 2 1 0, a été une année satisfaisante, avec le retour des grandes transactions locatives. L activité tertiaire tend, en effet, à se redresser en volume, comme en atteste la demande placée en Ile-de-France qui s est élevée à 2,1 millions de m² en 2014, soit 15 % de plus qu en 2013 ; mais elle reste encore en deçà de 9 % de la moyenne décennale de 2,3 millions de m². Sur le segment de très grandes surfaces, le marché de La Défense redécolle enfin avec m² loués, soit 120 % de plus sur 1 an, après plusieurs années d atonie. Une soixantaine de transactions de plus de m² ont généré 40 % de l activité en Ce segment avait été le plus touché en 2013, alors qu il a pu peser jusqu à 60 % de l activité les années fastes. Le dynamisme de ce marché tient davantage à la volonté de rationalisation et de réduction des coûts de la part des grands utilisateurs, qui recherchent de très grandes surfaces neuves et labellisées, qu à la création d emplois tertiaires dans un contexte de crise. Mais le stock tertiaire francilien atteint un niveau historiquement élevé Le stock tertiaire francilien, d un montant de 4,02 millions de m 2 à fin 2014, a progressé de 2,5 % sur 1 an, soit +27 % par rapport à la moyenne décennale ( : 3,16 millions de m 2 ), et représente désormais près de 2 années de placement locatif. Au moins les trois quarts du stock d Ile-de- France se composent d immeubles tertiaires anciens en inadéquation avec la demande des utilisateurs. Dans le cas de la 2 ème Couronne s y ajoute bien souvent une mauvaise desserte, critère qui revient aujourd hui au centre des préoccupations des utilisateurs. 4,5 4 3,5 3 2,5 2 2,9 4,02 2,5 l l l l l l l l l l l l l T4 T4 T4 T4 T4 T4 T4 T4 T4 T4 T4 T4 T4 2,4 3,6 La production neuve reste importante en Ile-de-France avec un volume annuel de livraisons de l ordre de m², pré-commercialisés aux deux tiers. Mais la prise à bail de surfaces neuves et un marché de transfert créent des libérations d immeubles anciens qui sont très difficiles à replacer et viennent grossir le stock. Crédit Foncier 9

11 Si les loyers faciaux restent globalement stables, l écart entre loyers faciaux et loyers réels s accentue fortement Les loyers faciaux tendent à rester relativement stables sur l ensemble de l Ile-de-France avec une variation symboliquement positive de 1 % environ. Il s agit en revanche d une stabilité en trompe-l œil : certains secteurs à la peine en 2014 voient leur loyer de présentation (ou loyer facial) se réajuster à la baisse : -5 % dans le Croissant Ouest, -1,35 % en 1 ère Couronne. LILLE -6% à -25% Ile-de-France -6% à -30% PARIS -12% à -17% GRAND EST -3% à -13% Pour ce qui concerne les loyers réels, la baisse s est encore propagée en 2014, sous l effet de mesures d accompagnement systématiques et généralisées. Les bailleurs exigent des loyers faciaux forts, tandis que les loyers réels peuvent accuser une décote par rapport aux loyers faciaux* de -6 à -30 % en Ile-de-France et de -8 à -22 % à Lyon. LYON -8% à -22% MARSEILLE -7% à -16% * Loyer facial : loyer de base inscrit dans le bail commercial, avant conditions d aménagement particulières. Analyse statistique des baux tertiaires les plus récents étudiés par Crédit Foncier Expertise (Bureaux >1 000 m 2 ), fin INVESTISSEMENT IMMOBILIER L écart de taux est de plus en plus favorable à l investissement en immobilier d entreprise 6 5,5 5 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 1,65 1,09 0,51 Ecart en BP Taux OAT TEC à 10 ans, moyenne calculée à partir des taux quotidiens (données : sources AFT, BDF) Taux de rendement prime Paris Q.C.A. () -0,51 0,76 1,85 1,63 1,39 1,71 2,05 Evolution de spread (taux en %) OAT 10 ans et taux de rendement immobilier prime Paris Q.C.A. l l l l l l l l l l l l l l T1 T2 T3 T4 Dans un contexte d abondance de liquidités à placer et avec un taux obligataire historiquement bas, la prime de risque immobilier représentée sur ce graphique par l écart de taux entre l OAT et le taux de rendement, ne cesse d augmenter. En dépit d une pression baissière sur les taux de rendement, la prime de risque immobilier est significative : de 76 points de base (0,76 %) en 2008 à 283 points de base (2,83 %) au 4 ème trimestre 2014, pour les produits core. Ce contexte est à la fois inédit et favorise l appétence à investir dans des produits sécurisés. 1,99 2,11 2,56 3,75% 2,83% Crédit Foncier 10

12 Fort rebond de l investissement en immobilier d entreprise banalisé *: +50 % En Md 28,5 24,4 22,5 11,1 9,7 12,2 17,5 13 8,5 11, ,5 15 Moyenne décennale 16 Md * bureaux, commerces, entrepôts, locaux d activité L activité d investissement en immobilier d entreprise banalisé (bureaux, commerces, entrepôts et locaux d activité) s inscrit en très forte progression en France sur l année 2014 : 22,5 milliards d euros, soit +50 % par rapport à Ce volume est même supérieur de 41 % par rapport à la moyenne décennale de 16 milliards d euros. On s approche des records des années exceptionnelles de 2006 et 2007, dans un contexte et des conditions toutefois très différents avec beaucoup d investissements financés par les sociétés foncières et de grosses opérations de cessions de portefeuilles non prime. Cette hausse de l investissement profite à tous les marchés En Md Si l investissement immobilier se concentre traditionnellement en Ile-de-France (les trois quarts), cet engouement a concerné également la province dont le montant investi progresse de près de 60 % en ,1 2,4 3,9 6,2 Ce score a pu être atteint grâce à de gros tickets mis sur le marché : les dix transactions phares de 2014 pèsent ensemble 8 milliards d euros, soit 36 % du total investi. 11,9 12,1 11,1 16, n Régions + 59% n n Ile-de-France + 47% Crédit Foncier 11

13 Quelles allocations d actifs en 2014? La forte hausse des volumes d investissement est portée en grande partie par les commerces qui pèsent pour près d un tiers de l investissement global (32 %), contre un recul de la logistique et des activités (4 % de l investissement global) et une stabilisation des volumes de bureaux qui pèsent pour 64 % en % 64% % 32% % % 2014 Bureaux Commerces Logistique/Activités Taux de rendement planchers sur l immobilier prime BUREAUX PARIS QCA 5,50% 4,75% 4,70% 4,25% 4,25% 3,75% : r RÉGIONS 7,25% 6,50% 6,00% 6,00% 5,75% 5,50% COMMERCES PARIS BOUTIQUES 5,25% 4,85% 4,50% 4,00% 4,00% 3,75% CENTRES COMMERCIAUX* 5,50% 4,75% 4,75% 5,00% 5,00% 4,50% RETAILS PARK 7,00% 6,50% 6,25% 6,25% 6,00% 5,50% * Hors centres régionaux Sources : Foncier Immobilier Ce tableau indique les taux de rendement planchers sur l immobilier prime pour les deux grandes classes d actifs, bureaux et commerces. Globalement, la pression baissière a été régulière depuis 2009 pour les meilleurs produits, quelle que soit la classe d actifs. Quelques transactions isolées se sont même conclues en dessous de ces seuils en 2014, en fonction de la stratégie de détention de l investisseur. En revanche, le marché 2014 est resté bipolaire, avec des primes de risque immobilier très significatives pour les actifs secondaires, l écart de taux pouvant aller jusqu à 300 points de base sur un même secteur tertiaire entre un actif neuf loué et bien situé, et des produits secondaires non labellisés. Crédit Foncier 12

14 La Direction des études de Crédit Foncier Immobilier publie des notes de conjoncture trimestrielle sur les marchés immobiliers (logement, bureaux, investissement). Vous pouvez les consulter sur creditfoncierimmobilier.fr/fr/pages/recherche-publications.aspx

15 Contacts Presse Crédit Foncier Nicolas Pécourt Kayoum Seraly Directeur Communication externe et RSE Responsable Communication Presse et Externe Tél. : Tél. : nicolas.pecourt@creditfoncier.fr kayoum.seraly@creditfoncier.fr