Marché immobilier en Ile-de-France

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1 Marché immobilier en Ile-de-France Contexte des marchés locatifs et de l investissement Virginie Houzé Directeur Etudes et Recherche France 18 juin 2015

2 Paris? Liquidité & Risque

3 Liquidité & risque 10 premiers parcs de bureaux mondiaux (en m²) Chicago Toronto Los Angeles New-York Washington DC London Paris Berlin Munich Tokyo Top 10 (m²) 1 Tokyo 91 millions 6 Los Angeles 25 millions 2 New-York 65 millions 7 Chicago 22 millions 3 Paris 52 millions 8 Munich 20 millions 4 London 33 millions 9 Berlin 17 millions Source: JLL 5 Washington DC 30 millions 10 Toronto 16 millions 2

4 Liquidité & risque Ventilation des investissements en bureaux en Europe au 4 e trimestre 2014 Rest of Europe 17% Other German cities 6% Central London 28% CEE 4% Other UK 9% Nordics 11% German Big 5 11% Paris 15% Source: JLL (4T 2014)

5 Liquidité & risque Nombre de m² de bureaux placés en 2014 dans les principales villes européennes En milliers de m² Source: JLL (4T 2014)

6 Liquidité et risque Taille des différents marchés français de bureaux Parcs de bureaux Consommation de m² de bureaux en , , , , , , , , , ,00 - Paris Lyon Lille Marseille Toulouse Bordeaux - Paris Lyon Lille Marseille Toulouse Bordeaux Source: JLL / Immostat 5

7 Liquidité et risque Valeurs locatives et taux de rendement bureaux Loyers haut-de-gamme au 4T2014 6,5% Rendements prime au 4T2014 Bordeaux 6,0% Toulouse 5,5% Marseille Lille Lyon 5,0% 4,5% 4,0% Paris ,5% 3,0% Paris Lyon Lille Marseille Toulouse Bordeaux Source: JLL 6

8 Liquidité et risque Volumes d investissement en immobilier d entreprise en France (bureaux, commerces, industriel) En milliers Ventilation des volumes investis en France Paris Lyon Reste France Source: JLL / Immostat 7

9 Bas de cycle pour le locatif début 2015

10 Eléments méthodologiques Le découpage du marché francilien 9

11 Un marché locatif qui peine à retrouver une dynamique Evolution de la demande placée sur 12 mois glissants (1T 2015) En m² T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T 2015 Sources : JLL/ImmoStat

12 Les grandes entreprises en retrait depuis le début de l année Répartition de la demande placée par tranche de surface en % des surfaces (1T 2015) 26% 36% 42% 38% 36% 42% 40% 36% 43% 39% 48% 65 t 87 t 77 t 79 t 56 t 71 t 69 t 73 t 55 t 62 t 30% 11 t pour ~ m² 35% 32% 32% 26% 29% 31% 28% 24% 30% 27% 30% 32% 31% 32% 29% 28% 32% 29% 32% 32% 44% Pour rappel 1T 2014 : 15 transactions > m² pour ~ m² T 2015 Sources : JLL/ImmoStat < m² m² > m² 11

13 L offre disponible reste stable par manque de croissance économique Evolution de l offre immédiate et du taux de vacance (1T 2015) En m² m² 7,6% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 21% 22% 1% 21% 0% 4T T T T T T T T T T 2015 Offre immédiate neuve/restructurée Offre immédiate 2nde main Taux de vacance Sources : JLL/ImmoStat 12

14 Un marché de l offre à deux vitesses Répartition du taux de vacance par sous-secteur (1T 2015) Sources : JLL/ImmoStat 13

15 Les loyers haut-de-gamme sont en bas de cycle Répartition des loyers prime par secteur (1T 2015) Source : JLL Loyer prime calculé : moyenne pondérée des 10% des transactions, supérieures à 500 m², les plus élevées sur les 12 derniers mois ou à défaut, moyenne des trois plus hautes valeurs des 12 derniers mois 14

16 Les mesures d accompagnement sont élevées Niveau des mesures d accompagnement par secteur en % du loyer du bail (1T 2015) Loyer prime calculé : moyenne pondérée des 10% des transactions, supérieures à 500 m², les plus élevées sur les 12 derniers mois ou à défaut, moyenne des trois plus hautes valeurs des 12 derniers mois Source : JLL / Immostat 15

17 Peu de projets de bureaux encore disponibles dans les 3 prochaines années Part des précommercialisations dans les livraisons mises en chantier > m² (1T 2015) En m² % 68% 34% T 2018 ~65% des surfaces en construction sont déjà pré-louées Projets loués avant livraison Projets disponibles avant livraison Source : JLL 16

18 Investissement, dans la dynamique des marchés de capitaux

19 Un marché en hausse quasi-constante depuis 2010 Montants investis en Ile-de-France par trimestre En M % Sources : JLL/ImmoStat T1 T2 T3 T4 18

20 Un marché porté par les grandes transactions Montants investis en Ile-de-France par tranche de montants (en nombre) En nombre T 2015 Sources : JLL/ImmoStat < 50 M De 50 à 100 M De 100 à 300 M De 300 à 500 M > 500 M 19

21 Des investisseurs qui restent focalisés sur les produits peu risqués Profil d investissement en Ile-de-France des transactions > 30 M (1T 2015) 2014 (en volume) 1T 2015 (en volume) 23% 15% 12% 14% 63% 73% Core Core + Value add / Opportuniste Core Core + Value add / Opportuniste Source : JLL Source : JLL 20

22 Les taux prime restent sous pression d une forte demande Répartition des taux de rendement prime* par secteur au 1 er trimestre 2015 Source : JLL * est considéré comme prime, un immeuble neuf ou restructuré, avec un bail ferme de 6 ou 9 ans, situé dans la meilleure localisation de son marché, et commercialisé à une valeur de marché. 21

23 Mais la prime immobilière est au plus haut Evolution des taux de rendement prime et de l OAT En % Sources : JLL/France Trésor 22 1T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T 2015 Taux Prime Bureaux OAT 10 ans

24 Quelles prévisions? Prévisions 23

25 Proche du pic? Pas si on considère le cycle actuel par rapport aux précédents Western Europe Office Capital Value Index (Log) Western Europe +301% 10 Years Paris +69% 5 Years +66% 4 Years +47% 6 Years Source: JLL

26 Les loyers sont encore inférieurs à leur pic de pré-crise Positionnement des valeurs locatives actuelles par rapport à leur précédent maximum 1Q 2015 vs. Pre-GFC Peak Chicago London Shanghai Frankfurt Paris 7% 2% 2% -5% -13% New York Hong Kong Sydney Singapore Tokyo -18% -21% -25% -33% -41% Figures relate to the main submarket in each city Source: JLL, 1Q15

27 A Paris les prix sont encore inférieurs à leur niveau de pré-crise Position des valeurs vénales par rapport à leur précédent maximum 1Q 2015 vs. Pre-GFC Peak Hong Kong Shanghai Chicago New York Sydney 51% 35% 29% 12% 8% London Singapore Frankfurt Paris Tokyo 0% -3% -4% -12% -41% Figures relate to the main submarket in each city Source: JLL, 1Q15

28 Europe : les investissements encore en-deçà du précédent pic Volumes investis sur les 12 derniers mois vs pic du marché (en mds ) bn 100-4% Source: JLL % -20% -28% -26% -38% derniers trimestres -20% -18% -75% UK Allemagne France Nordiques Europe du Sud Benelux Autres Europe de l'est Russie 27

29 En Europe, la hausse ne s est faite que sur le paramètre «taux» de l équation Contribution des loyers et des taux à l évolution des valeurs vénales en Europe Rental impact Yield impact Total CV growth Source: JLL, April

30 Paris : une vraie corrélation entre activité économique et locative Croissance du PIB et demande placée en IDF (variation en % sur n-1) Evol PIB en % 8,0 Evol demande placée en % 40,0 6,0 30,0 4,0 20,0 2,0 10,0 0, ,0-2,0-10,0-4,0-20,0-6,0-30,0 Evolution du PIB Evolution de la demande placée Source : Oxford Economics / INSEE / Immostat / JLL 29

31 Des perspectives de croissance positives pour la région Croissance économique (variation % sur n-1) 1,9 Prévisions de croissance du PIB en Ile-de-France 1,9 1,8 1,8 1,7 1,7 1,6 1,6 1,5 1, Source : Oxford Economics 30

32 Les loyers en bas de cycle depuis 1 an Cycle de «l Horloge des loyers JLL» depuis la crise 4T Loyer prime IDF 4T T T T Rental Growth Slowing Rents Falling 2T Rental Growth Accelerating Rents Bottoming Out T T T T T T T T T T T T T42014 T T T T T 2013 Note 2T T2015 Source: Jones Lang LaSalle IP This diagram illustrates where Jones Lang LaSalle estimate each prime office market is within its individual rental cycle from Q to Q Markets can move around the clock at different speeds and directions The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets in their rental cycle, their position is not necessarily representative of investment or development market prospects. 31 Their position refers to Prime Face Rental Values

33 L équilibre offre / demande devrait s améliorer dans les prochaines années Corrélation entre équilibre offre/demande et loyers 2, , , , , Ratio offre demande (an) Loyer prime IDF Source : JLL 32

34 Que retenir?

35 Ce qu il faut en retenir Paris, de par sa taille et sa maturité, garantit aux investisseurs un niveau d activité récurrent élevé aussi bien sur le marché locatif que de l investissement ainsi qu un bon niveau de liquidité pour les actifs immobiliers. Le marché locatif est le 1 er marché européen. Il pèse plus du double de Londres en termes de nombre de m² consommés annuellement par les entreprises. Le marché locatif est actuellement en bas de cycle : la demande est alimentée par une demande de remplacement et non pas de croissance, l offre reste stable à un niveau supérieur à la moyenne historique et les loyers sont en zone basse avec des mesures d accompagnement élevées. Le marché locatif devrait se redresser dans le sillage de l économie mais les valeurs ne devraient pas évoluer dans l immédiat. Les perspectives vont toutefois vers une amélioration à horizon Le marché de l investissement est le 2 e en Europe après Londres. Paris concentre 75 à 80% des volumes d investissement en France chaque année. L Ile-de-France est un marché très ouvert aux investisseurs internationaux qui représentent annuellement 40 à 50% des investissements. Le marché de l investissement est dynamique. Il est corrélé aux marchés des capitaux et profite de la baisse de la rémunération des actifs concurrents comme les supports obligataires. La demande est dynamique et les taux de rendement ont eu tendance à baisser depuis 1 an. Le marché de l investissement, est sur une phase de stabilisation après avoir vu les valeurs portées par les baisses de taux. En volumes et en prix, les marchés restent encore à des niveaux inférieurs à ceux qui ont précédé la crise. C est le redémarrage du marché locatif qui devrait porter l évolution des valeurs du marché de l investissement à l avenir alors que les taux de rendement devraient se stabiliser. Source : JLL 34

36 Virginie Houzé Directeur Etudes et Recherche France JLL Merci COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014

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