Étude trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier

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1 Étude trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier UN MARCHÉ LOCATIF QUI TOURNE AU RALENTI 3 e trimestre 2013 Direction des Études Point de conjoncture bureaux marché locatif FORTE DÉCÉLÉRATION SUR LES GRANDES TRANSACTIONS 1,3 million de mètres carrés de bureaux ont été placés en Île-de-France sur les neuf premiers mois de Le constat de fort ralentissement est sans appel, avec une inflexion de volumes commercialisés de 22 % par rapport à la moyenne décennale (proche de 1,7 million de mètres carrés) et une réduction de 24 % comparée aux neuf premiers mois de Les m 2 tertiaires placés au troisième trimestre accentuent la tendance, en retrait de 38 % par rapport aux m 2 (1) du troisième trimestre 2012, très porteur, il est vrai. Au final, l atterrissage à fin 2013 devrait avoisiner les 1,8 million de mètres carrés de bureaux placés, soit un repli sur l année de 22 % par rapport à la moyenne décennale (environ 2,3 millions de mètres carrés) et à La principale explication réside dans l essoufflement des grandes transactions, dont le volume se rétracte de moitié sur un an glissant au troisième Ce segment avait jusqu ici porté de 30 % à plus de 40 % de l activité locative, pour un nombre limité de signatures (moins de 70 à l année). Propriétaires de leur immobilier (vieillissant) et de leur siège historique prestigieux il y a encore 15 ou 20 ans, les entreprises du CAC 40 sont aujourd hui pour la plupart locataires. Une majorité a par ailleurs transféré ses activités en proche périphérie parisienne, dans un souci de modernisation, de regroupement et de rationalisation de l outil immobilier, avec des exigences de meilleur rapport qualité/prix (flexibilité des espaces de travail, bonne desserte par les transports en commun, performance énergétique ). C est ce mouvement de fond, initié il y a dix ans (avec, par exemple, l implantation de Generali en 2003 sur le pôle de la Plaine-Saint-Denis), qui semble se tarir, alors qu il a contribué à porter le marché dans un contexte économique difficile. Autre facteur non négligeable, en 2013, les entreprises, les bailleurs comme les grands locataires, recherchent davantage de sécurité. Ils utilisent largement le levier de la renégociation du bail, les uns pour pérenniser l occupation de leur immeuble, les autres pour négocier facilement une réduction de leur loyer. Autre pan du marché locatif tertiaire fragilisé, cette fois essentiellement à cause du contexte économique et de l environnement anxiogène, celui des petites surfaces de bureaux de moins de 500 à m 2. Les PME se sont montrées bien moins mobiles en 2013, mais continuent d alimenter le moteur de l activité parisienne dans le quartier central des affaires (Q.C.A.). (1) Volume de bureaux placés retraité par CFI pour le troisième trimestre 2012, excluant les m 2 de l opération de partenariat public-privé «Pentagone Balard». CONTEXTE ÉCONOMIQUE ET FINANCIER (Source: Banque de France indicateurs conjoncturels France au 4 octobre 2013.) FRANCE Troisième trimestre 2013 (chiffres provisoires) INDICATEURS ÉCONOMIQUES PIB 1,40 % 1,70 % 0,00 % 0,00 % Taux de chômage 9,30 % 9,80 % 10,60 % 11,10 % (1) Inflation 1,70 % 2,30 % 1,50 % 1 % (2) INDICATEURS FINANCIERS Taux directeur BCE 1,00 % 1,24 % 0,75 % 0,50 % (3) Taux Euribor 3 mois France (4) 0,80 % 1,40 % 0,57 % 0,21 % Taux OAT 10 ans France (4) 3,10 % 3,33 % 2,54 % 2,16 % Évolution trimestrielle (1) Donnée Eurostat, cvs à septembre 2013 (source Insee T : 10,5 % en France métropolitaine). (2) IPCH Insee septembre 2013 en glissement annuel. (3) Taux directeur applicable depuis le 8 mai (4) Moyennes annuelles calculées à partir des taux moyens mensuels (source BDF.). 1 Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 2 e trimestre 2013

2 Point de conjoncture bureaux marché locatif SYNTHÈSE DES MÉCANISMES ACTUELS DE FONCTIONNEMENT DU MARCHÉ TERTIAIRE économie réelle Croissance nulle du PIB Destruction d emplois tertiaires Moindre consommation de surfaces UTILISATEURS BUREAUX Dégradation des marges, trésorerie tendue Rationalisation, réduction coûts fixes, flexibilité Immobilier : renégociation loyer ou prospection MARCHÉ LOCATIF Recherche du meilleur rapport qualité/prix Immeubles performants Modernes, flexibles, moins coûteux Remise sur le marché d immeubles anciens/obsolètes L offre immédiate remonte à près de 3,8 millions de mètres carrés. La période de stabilité du stock de bureaux francilien immédiatement disponible est révolue : ce dernier bondit de l ordre de 5 % en neuf mois, pour atteindre un point haut historique depuis 2001, à près de 3,8 millions de mètres carrés. La décorrélation s accentue entre la demande latente, exigeante et centrée sur l offre qualitative, et le stock disponible, composé à plus de 75 % d immeubles de bureaux anciens dont l obsolescence s accélère du fait des nouvelles normes de performance énergétique. Mais, depuis le deuxième trimestre 2013, ce sont aussi les livraisons effectives de programmes neufs de taille significative, dont une partie «en blanc», qui ont contribué à cette augmentation, malgré la relative prudence des promoteurs. La part du neuf au premier trimestre s établissait en effet à moins de 20 % du stock global. Loin de trouver son explication dans la tonicité de la demande placée globale francilienne qui s étiole, la relative stabilisation de la part (élevée) de bureaux de seconde main dans le stock est favorisée par les initiatives, nombreuses en 2013, des bailleurs pour éviter les libérations de surfaces. Stratégie de sécurisation et de maintien dans les lieux que privilégient également les preneurs, très souvent après renégociation des conditions économiques de leur bail. Néanmoins, au-delà de la tendance globale francilienne, seule une analyse sectorielle peut réellement permettre d appréhender le risque locatif, tant les disparités sont fortes. LA DEMANDE PLACÉE DE BUREAUX (en m 2 ) (Source : CFI/IPD Immostat.) RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE sur les 9 PREMIERS MOIS (en %) 10 % 14 % En 2013 En % 38 % 7 % 21 % 22 % 23 % 30 % 4 % Paris La Défense Croissant Ouest 1 re Couronne 2 e Couronne RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L offre immédiate au troisième trimestre 2013 (en %) La Défense 1 re Couronne Paris Croissant Ouest 2 e Couronne 9 % 14 % 19 % 28 % 30 % T1 T2 T3 T4 Prévision ÎLE-DE-FRANCE : OFFRE EXPRIMÉE EN ANNÉES DE PLACEMENT LOCATIF Paris intra-muros 1,05 La Défense Croissant Ouest 1 re Couronne 2 e Couronne 1,72 2,09 2,00 4,35 2 Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 3 e trimestre 2013

3 FORTE DÉCÉLÉRATION SUR LES GRANDES TRANSACTIONS ANALYSE PAR SECTEUR LOCATIF FRANCILIEN PARIS : demande placée sur les 9 premiers mois de 2013 (en m 2 ) PARIS Paris intra-muros confirme sa relative résistance dans un contexte d activité locative baissière. Paris résiste bien, comparativement aux autres secteurs, et capte 38 % de la demande placée francilienne (contre 30 % à la même époque de 2012). Le recul d activité locative n y est que de l ordre de 3 % sur les neuf mois de 2013, avec un total de m 2 placés ( 12 % par rapport à la moyenne décennale). Avec m 2 de bureaux placés depuis le début de l année, le Q.C.A. capte 45 % de l activité locative parisienne à fin septembre et confirme le rebond salutaire depuis le deuxième trimestre, limitant la baisse sur neuf mois à 1,64 %. Sur deux ans (2), la contraction des volumes du Q.C.A. de 28 % traduit bien à la fois la fragilisation des PME qui animent l essentiel de ce secteur phare, mais aussi la baisse de la part des grandes transactions locatives, qui ont absorbé l essentiel de la production d immeubles neufs ou restructurés. Paris Sud, deuxième pôle parisien, affiche un volume placé de m 2 sur les neuf mois de 2013, performance divisée par deux par rapport à 2011 et en retrait de 5 % comparée à la même période de Paris Q.C.A Paris Centre Ouest Paris Sud paris : une offre de bureaux maîtrisée Paris intra-muros Paris Nord-Est Paris Sud Paris Centre Ouest Paris Q.C.A Paris Nord-Est 1,05 1,14 1,05 1,24 0,97 En revanche, le secteur de Paris Centre Ouest voit clairement son activité croître d année en année. Avec un peu plus de m 2 de bureaux placés à fin septembre 2013 contre m 2 pour 2012, ce score locatif est synonyme de hausse en volumes de 24 % sur un an glissant et 36 % sur deux ans. Le secteur de Paris Nord-Est, au stock tertiaire hétérogène, s inscrit toujours dans une tendance baissière de 25 % et 32 % sur respectivement un an et deux ans, en glissement annuel ( m 2 de bureaux placés sur neuf mois, dont plus de m 2 au premier trimestre 2013). Dans la capitale, le stock immédiat est stable sur neuf mois par rapport à fin 2012 (+ 0,95 %) ; il régresse même de l ordre de 3 % dans le Q.C.A. et de près de 5 % à Paris Sud, tandis qu il s accroît d environ 12 % dans le secteur Centre Ouest. Comme le montre le graphique ci-contre, la résistance, et surtout le rebond de l activité locative à Paris depuis le deuxième trimestre 2013, et la rareté de la production neuve (rapidement absorbée) placent la capitale dans une position de maîtrise de l offre, qui représente un an de placement locatif. Néanmoins, paradoxalement, la pénurie d offre neuve ou restructurée pourrait pénaliser ce secteur phare à terme, tant la recherche de rationalisation des espaces de travail correspond peu au stock parisien majoritaire de locaux haussmanniens. (2) Neuf premiers mois de 2013 comparés aux neuf premiers mois de Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 3 e trimestre 2013

4 Point de conjoncture bureaux marché locatif LA DÉFENSE Un vent de reprise souffle-t-il? Sur le pôle d affaires, emblématique des tours de à m 2 l unité, le niveau de la demande placée ( m 2 sur les neuf mois de 2013) est en reprise de + 50 % par rapport aux neuf premiers mois de 2012 ( m 2 pour 2012). La statistique n est, pour l heure, pas significative : l an dernier a marqué le point bas historique d activité locative sur La Défense depuis 2002 ; la performance 2013 à neuf mois ( m 2 ) demeure en retrait par rapport à la moyenne décennale ( m 2 ). LA DÉFENSE ET le CROISSANT OUEST : TENDANCE HISTORIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE SUR LES 9 PREMIERS MOIS (en m 2 ) La Défense Croissant Ouest Il est vrai que l appétence des grands utilisateurs pour le format horizontal de «campus» et la forte concurrence du Croissant Ouest voisin, plus attractif en termes de loyers, rendent les conditions de commercialisation difficiles sur le secteur de La Défense. Et elles sont aggravées par la livraison programmée d une abondante production «en blanc» dans le cadre du plan de renouveau, décidé en 2006 (période d euphorie du marché). Détail révélateur, Icade présente sa tour Eqho ( m 2 ), qui vient d être livrée, comme le «premier campus vertical», tandis que Carpe Diem, certifiée Leed Platinum, est toujours sur le marché (environ m 2 ). En 2014, sont attendues les tours Majunga ( m 2 ), D2 ( m 2 ), Chartis ( m 2 ) et Athéna (environ m 2 ) Au total, ce sont donc m 2 de tours livrées et livrables à deux ans qui viendront exacerber la concurrence locale sur ce micro-marché, manquant depuis quelques années d un véritable essor de la demande exogène. En effet, la plupart des transactions récentes sont signées d utilisateurs déjà présents sur La Défense. Ainsi, ERDF, qui occupe déjà sa tour emblématique, vient de prendre à bail les m 2 de la tour Blanche et quittera les surfaces louées dans la tour Winterthur, rebaptisée W. La Défense s inscrit donc comme un micro-marché offreur. L offre immédiate s y est accrue de 57 % sur neuf mois ( m 2 contre m 2 fin 2012) et représente désormais près de deux ans de placement locatif. Et la véritable problématique, pour les bailleurs, porte à la fois sur les délais et le coût de portage, l adaptation des conditions de loyer rendue impérative et les scénarios de retour sur investissement qui s éloignent. CROISSANT OUEST La croissance de l offre et de la demande. Grand pourvoyeur de très grandes surfaces neuves à loyers attractifs, le Croissant Ouest s affiche définitivement comme deuxième secteur francilien après Paris, avec 31 % des signatures locatives de l Île-de-France sur les neuf premiers mois de m 2 de bureaux y ont été placés durant cette période, volume quasi équivalent à celui de 2012 ( m 2 ) et très légèrement supérieur à la moyenne décennale sur neuf mois. Au-delà des volumes commercialisés, le Croissant Ouest arrive aussi au deuxième rang des secteurs les plus offreurs d Île-de- croissant ouest : offre exprimée en années de placement locatif Croissant Ouest 2,09 Boucle Nord Péri-Défense Boucle Sud Neuilly Levallois 1,48 1,46 2,87 2,92 4 Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 3 e trimestre 2013

5 FORTE DÉCÉLÉRATION SUR LES GRANDES TRANSACTIONS France, après la Deuxième Couronne. Le stock immédiat y a quasiment doublé en dix ans pour atteindre 1 million de mètres carrés à fin septembre 2013, essentiellement sur la Boucle Nord et à Péri-Défense. Ce qui pose surtout question, c est la poursuite de la production neuve, puisqu environ m 2, non commercialisés à ce jour, sont ou vont sortir de terre d ici PREMIÈRE COURONNE Une chute libre comparée à la dynamique de Grand secteur phare de 2012 ( m 2 placés en neuf mois), ce secteur ne totalise que m 2 sur les neuf mois de 2013, volume divisé par 2,5 en un an (réduction de moitié par rapport à la moyenne décennale ). L essoufflement des très grandes transactions n y est certes pas étranger, d autant que l offre neuve se résorbe rapidement sur ses principaux pôles d affaires de la Première Couronne Sud. L activité en Première Couronne Est, toujours limitée, se redresse au troisième trimestre 2013, après un premier semestre particulièrement atone ( m 2 sur les neuf premiers mois 2013, + 9 %), volume placé qui contribue à l absorption d une partie de l offre sur ce secteur. En revanche, les volumes placés de bureaux sont divisés par 4 en Première Couronne Sud ( m 2 contre m 2 ) et par plus de 2,5 en Première Couronne Nord ( m 2 contre m 2 ). PREMIÈRE et DEUXIÈME couronnes : TENDANCE HISTORIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE SUR LES 9 PREMIERS MOIS (en m 2 ) re Couronne 2 e Couronne Encore une fois, la confrontation offre/demande placée permet une appréciation plus fine du risque locatif : en Première Couronne Sud, le stock gonfle légèrement, de m 2 au troisième trimestre 2012 à m 2 fin septembre PREMIÈRE couronne : offre exprimée en années de placement locatif 1 re Couronne 2,00 1 re Couronne Sud 1 re Couronne Est 2,14 1 re Couronne Nord 1,62 2,59 5 Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 3 e trimestre 2013

6 Point de conjoncture bureaux marché locatif DEUXIÈME COURONNE La Deuxième Couronne dévisse de 49 % sur les neuf premiers mois de L année 2013 est synonyme de chute des volumes, également pour la Deuxième Couronne, où seulement m 2 ont trouvé preneur sur neuf mois contre plus de m 2 un an plus tôt ( 49 %) et m 2 en moyenne décennale ( 39 %). Il s agit là du plus mauvais score historique depuis Avec un stock majoritairement ancien à obsolète, souvent excentré des transports en commun, la Deuxième Couronne porte toujours une offre immédiate disponible significative de m 2, quasi stable par rapport à fin 2012 ( 0,89 %), soit 30 % du total disponible francilien. Les secteurs de Marne-la-Vallée et Roissy doivent faire l objet d une vigilance particulière, avec des stocks immédiats respectifs de l ordre de six ans de placement locatif. Et, loin de concourir à l absorption de l offre, les mégatransactions de 2012 signées par de grands groupes industriels libéreront d importantes surfaces de seconde main pour regrouper leurs entités sur un campus à construire. deuxième couronne : offre exprimée en années de placement locatif 4,35 2 e Couronne 4,94 2,79 6,39 2 e Saint- Marne-la- Couronne Quentin-en- Vallée Sud Yvelines 5,69 Pôle de Roissy 4,07 Reste 2 e Couronne 6 Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 3 e trimestre 2013

7 FORTE DÉCÉLÉRATION SUR LES GRANDES TRANSACTIONS ÉVOLUTION DES LOYERS ÉVOLUTION DES LOYERS moyens en île-de-france au TROISIÈME trimestre 2013 ( /m²/an HT HC) Les conditions de marché plus difficiles ont exercé une pression baissière sur les loyers faciaux franciliens, qui se replient de 3,12 % sur un an glissant au troisième Si le rapport entre le loyer moyen de Paris Q.C.A. et celui en Deuxième Couronne est de plus de 2 (224 à 491 e/m 2 /an), l effritement en 2013 porte surtout sur les niveaux de loyer les plus élevés, comme à Paris Q.C.A. ( 6 % sur un an glissant) et bien davantage à La Défense ( 9 % en glissement annuel). Le recul des niveaux de loyers, une fois corrigés des «mesures d accompagnement» (remises de loyers stipulées dans les baux), est en réalité bien plus important. En effet, les négociations ou renégociations de bail sont actuellement toujours plus favorables aux locataires, en particulier les grands comptes. L actualité récente l illustre bien, au travers de la prise à bail du 6/8 boulevard Haussmann (Paris 8 e ) par la Banque Publique d Investissement (BPI). Le loyer révélé de 630 e/m 2 /an, facial, s élèverait à 480 e/m 2 en loyer économique, soit un écart de 23,80 %... LA DÉFENSE CROISSANT OUEST 403 9,03 % 277 2,12 % PARIS CENTRE OUEST 402 0,25 % PARIS Q.C.A. PREMIÈRE COURONNE 224 3,03 % 491 5,94 % PARIS NORD-EST ,8 % PARIS SUD ,71 % DEUXIÈME COURONNE ,69 % Variation des loyers moyens : base troisième trimestre 2013 comparé au troisième trimestre Décotes calculées entre loyers faciaux et loyers réels (bureaux > m 2 ) CROISSANT OUEST 8 % à 17 % PREMIÈRE COURONNE 13 % à 17 % PARIS 10 % à 23 % DEUXIÈME COURONNE 10 % à 26 % À partir de l analyse statistique des baux commerciaux les plus récents étudiés par Crédit Foncier Expertise depuis Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 3 e trimestre 2013

8 Crédit Foncier Immobilier développe une plate-forme de services et de conseil à destination des grands propriétaires, professionnels de l immobilier, établissements financiers et particuliers, pour les accompagner dans la valorisation de leur patrimoine. CONTACTS crédit foncier immobilier Nos métiers du conseil et de l expertise Christian de Kerangal, directeur général délégué Tél. : Direction des Études Emmanuel Ducasse, directeur Tél. : Crédit Foncier Conseil et Audit Sandrine Fougeirol du Boullay, directrice Tél. : Crédit Foncier Expertise Philippe Taravella, directeur général Tél. : Serexim, avis de valeur Richard Walter, directeur général Tél. : Nos métiers de la transaction Olivier Boussard, directeur général délégué Tél. : Ad Valorem Investissement Conseil à l investissement Gilles Pruvost, directeur Tél. : AD VALOREM BUREAUX Vente et location de bureaux Laurent Vignon, directeur Tél. : MILLESIME BY AD VALOREM Immobilier haut de gamme Dominique Beguet, directeur Tél. : Ad Valorem RÉSIDENTIEL Vente d immobilier neuf Nicolas de Bucy, directeur Tél. : Grégory Moreaux, directeur adjoint Tél. : Ad Valorem Gestion Éric Lucia, directeur Tél. : Crédit Foncier Immobilier. Siège social : 19 rue des Capucines Paris. RCS Paris Photononstop. Conception-réalisation :. 15 implantations, autant de marques d attention RENNES ROUEN PARIS LILLE NANCY Toutes nos études de marché locales sont consultables sur : NANTES BORDEAUX TOURS LYON DIJON CHAMBÉRY TOULOUSE MONTPELLIER MARSEILLE NICE Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, vis-à-vis de tiers, quels qu ils soient, est interdite. La présente étude représente la vision de Crédit Foncier Immobilier sur le marché spécifique abordé et selon les informations disponibles à la date de rédaction. Notre responsabilité ne saurait être engagée en aucune manière en cas de pertes, dommages, coûts ou dépenses subis suite à l utilisation de ces informations. 8 Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 3 e trimestre 2013

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