Étude trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier

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1 Étude trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier UN MARCHÉ LOCATIF QUI TOURNE AU RALENTI 1 er trimestre 213 Direction des Études Point de conjoncture bureaux marché locatif UN MARCHÉ LOCATIF QUI TOURNE AU RALENTI Après cinq trimestres de stagnation économique, la demande placée Île-de-France connaît une contraction inévitable, avec un recul de 24 % au premier trimestre 213 sur un an glissant. Avec environ 4 m 2 au premier trimestre 213, la demande placée francilienne (1) amplifie la tendance de décélération constatée dès le début 212. Inférieure à la moyenne décennale des premiers trimestres, cette moindre performance, qui traduit une plus faible mobilité des utilisateurs, s explique par la persistance d indicateurs économiques défavorables aux entreprises utilisatrices, particulièrement les PME, habituellement mobiles et qui peinent à soutenir le marché. Répartition géographique de la demande placée au premier trimestre 213 (Source : CFI/données IPD Immostat.) 9 % 16 % 39 % Répartition géographique de la demande placée au premier trimestre 212 (Source : CFI/données IPD Immostat.) 9 % 21 % 35 % Ainsi, le volume des locations de bureaux de moins de 5 m 2 s est réduit de plus d un quart en un an. Les délais de décision chez les grands comptes, bien plus longs, se traduisent également par des effets d à-coups sur les volumes commercialisés des très grandes surfaces. C est le cas en ce début 213, puisque c est ce segment qui acte la plus forte baisse sur un an glissant avec une baisse de plus de 4 %. 29 % Paris Croissant Ouest 1 re Couronne 2 e Couronne La Défense 7 % 29 % Paris Croissant Ouest 1 re Couronne 2 e Couronne La Défense 6 % CONTEXTE ÉCONOMIQUE ET FINANCIER (Source : Banque de France indicateurs conjoncturels France au 19 avril 213.) FRANCE Premier trimestre 213 (chiffres provisoires) INDICATEURS ÉCONOMIQUES PIB 1,4 % 1,7 %, %, % Taux de chômage 9,3 % 9,8 % 1,6 % 1,8 % (2) Inflation 1,7 % 2,3 % 1,5 % 1,1 % (3) INDICATEURS FINANCIERS Taux directeur BCE 1, % 1,24 %,75 %,75 % Taux Euribor 3 mois France,8 % 1,4 %,57 %,21 % Taux OAT 1 ans France 3,1 % 3,33 % 2,54 % 2,16 % (1) Source Immostat-IPD, données provisoires au 5 janvier 212. (2) Donnée Eurostat, cvs, février 213 (Source Insee T4 212 : 1,2 % en France métropolitaine). (3) IPCH Insee mars 213 en glissement annuel. (4) Taux directeur en vigueur depuis le 5 juillet 212. (5) Moyennes annuelles calculées à partir des taux moyens mensuels (source BDF). IMMOBILIER

2 Point de conjoncture bureaux marché locatif LE NOUVEAU MODE DE FONCTIONNEMENT DU MARCHÉ TERTIAIRE (Source : CFI. ) économie réelle Croissance nulle du PIB Destruction d emplois tertiaires Moindre consommation de surfaces UTILISATEURS BUREAUX Dégradation des marges, trésorerie tendue Rationalisation, réduction coûts fixes, flexibilité Immobilier : renégociation loyer ou prospection MARCHÉ LOCATIF Demande placée portée par les grands utilisateurs Immeubles BBC Modernes, flexibles, moins coûteux Remise sur le marché d immeubles anciens L offre immédiate est globalement stable à 3,581 millions de m 2. Si la tendance globale de stabilisation du stock disponible francilien est un indicateur rassurant pour le marché, seule une analyse sectorielle permet aux investisseurs d appréhender le risque locatif. Des disparités fortes se dégagent, aboutissant, au sein même de chaque pôle tertiaire, à des situations contrastées. Tout d abord, l appétence des grands comptes pour des immeubles neufs ou restructurés a fini par réduire, lentement mais sûrement, cette typologie d actifs, dont la part représente désormais moins de 2 % du stock global. En sens inverse, la part de l offre immédiate de seconde main représente 8 % du stock total et progresse inexorablement. Se pose dès lors la question de la rénovation, et surtout celle de la mise aux normes techniques de ces surfaces, pour lesquelles la rentabilité financière d une réhabilitation n est pas toujours vérifiable, à court ou moyen terme. La production nouvelle, abondante dans certains secteurs du Croissant Ouest et de la Deuxième Couronne, est adaptée à l évolution de la demande des utilisateurs, en recherche de modernisation ou de rationalisation de leur outil immobilier dans un contexte lancinant de stagnation. Mais elle a pour corollaire un accroissement de l offre, et donc du choix de produits offerts sur un secteur donné, au détriment des plus anciens. île-de-france : évolution de la demande placée (en millions de m 2 ) 3 2,5 2 1,5 1, T1 T3 Prévisions T2 T4 26 Répartition géographique de l offre immédiate au premier trimestre Enfin, les livraisons programmées seront plus nombreuses en 213 et 214, du fait du cycle de production immobilière et en raison de la contraction concomitante de la demande placée, de l ordre de 2 % sur un an glissant (du deuxième trimestre 212 au premier trimestre 213). Elles participeront elles aussi à un inévitable accroissement de l offre immédiate en % 15 % 21 % 28 % 5 % Paris Croissant Ouest 1 re Couronne 2 e Couronne La Défense 2 Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 1 er trimestre 213

3 UN MARCHÉ LOCATIF QUI TOURNE AU RALENTI ANALYSE PAR SECTEUR LOCATIF FRANCILIEN PARIS Le marché locatif parisien est plus résistant sur un an, mais accuse un repli de 35 % par rapport à fin mars 211. À Paris intra-muros, la baisse d activité locative se limite à 15 %, en ce premier trimestre 213 (154 m 2 placés contre 181 m 2 au premier trimestre 212). Le poids des transactions locatives parisiennes s accroît ainsi, ce trimestre, dans le total francilien, passant de 35 % au premier trimestre 212 à 39 %. Mais si le recul peut être qualifié de «contenu» par rapport à celles des autres pôles franciliens, la comparaison avec le volume trimestriel de 211 (238 m 2 commercialisés) est en revanche sans appel, puisqu elle révèle un fort recul (- 35 %). Le Quartier Central des Affaires de Paris s inscrit dans la tendance moyenne parisienne (61 m 2 placés) ainsi que Paris Centre Ouest (18 m 2 en baisse de 16 %). Paris Sud affiche un volume trimestriel légèrement haussier (43 m 2, en hausse de 7 %) tandis que Paris Nord-Est, avec 32 m 2 de bureaux loués, est en recul plus marqué de 34 %. Dans la capitale, l offre immédiate décroît dans tous les secteurs parisiens depuis deux ans. Elle correspond peu ou prou à un an de placement locatif à Paris intra-muros, seuil théorique minimal de fluidité du marché. Néanmoins, le choix structurellement important en plateaux vacants de moins de 3 m 2 permet actuellement aux petites structures d être sélectives et exigeantes dans leur recherche de locaux. Sur les segments de surfaces intermédiaires, comme par exemple celui de 1 à 5 m 2, le niveau élevé des loyers moyens parisiens, conjugué à la flexibilité moindre et à l offre insuffisamment qualitative des locaux anciens disponibles, peut rendre la capitale moins attractive du point de vue de l entreprise utilisatrice. PARIS : DEMANDE PLACÉE AU PREMIER TRIMESTRE 213 (en m 2 ) Paris Q.C.A Paris Centre Ouest Paris Sud Paris Nord Est PARIS : une offre de bureaux maîtrisée (en années de placement locatif) Paris intra-muros Paris Nord-Est Paris Sud Paris Centre Ouest Paris Q.C.A. 1,9 1,2 1,5 1,6 1,4,,3,6,9 1,2 1,5 Base : offre immédiate au premier trimestre 213 rapportée à la demande placée annuelle sur un an glissant, deuxième trimestre 212-premier trimestre 213. Volumes engagés Perspectives de fin d année IMMOBILIER

4 Point de conjoncture bureaux marché locatif LA DÉFENSE Les très grandes surfaces livrables en 213 dans le premier quartier d affaires européen cherchent preneurs. Le secteur de La Défense enregistre des volumes commercialisés toujours modérés, qui s élèvent à moins de 26 m 2 loués au premier trimestre 213 contre 29 m 2 un an plus tôt (en baisse de 12 % sur un an glissant) et 13 6 m 2 à la même période de 211. Parmi ce total placé, près de 12 m 2 ont été loués, ce trimestre, à des utilisateurs bien connus de La Défense : Total à hauteur de 6 1 m 2 et ERDF 5 6 m 2 dans la Tour PB5 (ancienne Tour Scor). Dans le cadre du Plan de renouveau de La Défense, le taux d écoulement de la production «en blanc» sera déterminant pour juger du réel redémarrage du pôle d affaires européen. Hors les disponibilités dans la Tour Europe (27 5 m 2 ), les livraisons «en blanc» de tours certifiées attendues à deux ans (213 et 214) totalisent 253 m 2. «Carpe Diem» (44 m 2 ) et Eqho (78 m 2 ) viendront alimenter l offre neuve en 213 ; suivront, en 214, les Tours Majunga (63 m 2 ), Chartis (23 m 2 ) et D2 (45 m 2 ). LA DÉFENSE : la demande placée en panne? (en m 2 ) (Source: CFI/données IPD Immostat.) T1 25 T1 26 T1 27 T1 28 T1 29 T1 21 T1 211 T1 212 T1 213 T1 Moyenne T1 24-T1 212 CROISSANT OUEST (en milliers de m 2 ) (Source: CFI/données IPD Immostat.) CROISSANT OUEST 1 8 Le marché du Croissant Ouest est toujours plus offreur, dans un contexte bien moins porteur. En ce début 213, le Croissant Ouest a capté deux fois moins de signatures locatives qu au premier trimestre 211 et affiche une baisse de 25 % de la demande placée sur un an glissant (3). La demande placée y totalise à peine 115 m 2, contre 181 m 2 à la même période de 212 et 234 m 2 en 211, soit un recul qui atteint 5 % en deux ans. (2) Premier trimestre 212 comparé au premier trimestre 211. (3) Année glissante du deuxième trimestre 212 au premier trimestre Transactions locatives Offre immédiate (au 4 e trimestre pour ) T Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 1 er trimestre 213

5 UN MARCHÉ LOCATIF QUI TOURNE AU RALENTI Avec 36 m 2 loués, ce trimestre, la Boucle Sud arrive encore en tête des secteurs attractifs du Croissant Ouest, même si ce volume tranche avec ceux particulièrement élevés de 212 (- 58 % par rapport au premier trimestre 212). Les secteurs de Neuilly-Levallois (près de 34 m 2 ) et de la Boucle Nord (25 3 m 2 ) démarrent plutôt bien l année 213, comparativement à un premier trimestre 212 atone. CROISSANT OUEST (offre exprimée en années de placement locatif) Boucle Nord Péri-Défense 1,92 3,17 Au-delà des chiffres baissiers de la demande placée, ce qui pose surtout question, c est le gonflement du stock immédiat dans le Croissant Ouest (+ 8 % sur un an glissant et + 11 % par rapport au premier trimestre 211), lequel approche le million de mètres carrés à fin mars. La production neuve livrable à l horizon deux ans, quant à elle, représente près de 2 m 2 supplémentaires. Boucle Sud Neuilly-Levallois Croissant Ouest 1,72 2,1 2,11 Cet accroissement est alimenté non seulement par la libération de bureaux anciens, mais aussi par les livraisons de programmes en blanc ; en particulier, sur la Boucle Nord, où l effort productif apparaît bien supérieur au volume placé localement, une vigilance particulière doit se porter sur l offre. Les surfaces immédiatement disponibles représentent plus de trois ans de placement locatif sur un an glissant ; s y ajouteront les programmes «en blanc» livrables en 213 (18 % en surfaces des programmes franciliens attendus cette année).,,5 1, 1,5 2, 2,5 3, 3,5 Base : offre immédiate au premier trimestre 213 rapportée à la demande placée annuelle sur un an glissant, deuxième trimestre 212-premier trimestre 213. PREMIÈRE COURONNE Un démarrage timide dans ce secteur plébiscité en 212. Avec 36 3 m 2 commercialisés sur les trois premiers mois de 213, la Première Couronne, plébiscitée en 212, n échappe pas à la décélération nette de la demande placée (en baisse de 2 % sur un an glissant). Comme en 212, sa part dans les volumes franciliens n atteint que 9 % au premier trimestre, à comparer au score annuel de 2 % réalisé en fin d année dernière. Le secteur sud est en repli de 7 % par rapport à la même période de l an dernier (17 6 m 2 loués au premier trimestre 213), tandis que le poids des livraisons vient gonfler le stock immédiatement disponible de 18 % sur un an glissant. Toutefois, ses communes tertiaires recherchées lui permettent d afficher une absorption rapide de l offre, qui totalise à peine un an de placement locatif. Avec un volume trimestriel placé qui reste faible, l est (7 6 m 2 ) et le nord de la Première Couronne (9 1 m 2 ) se placent en très net retrait, de 45 % à 5 % en mètres carrés loués par rapport au premier trimestre 211. Encore une fois, la comparaison avec l évolution de l offre permet une appréciation plus fine du risque locatif : le secteur est, qui n a totalisé que 47 2 m 2 placés sur une année glissante (1), est en suroffre avec ses 125 m 2 disponibles localement, représentant 2,65 années de placement. PREMIÈRE COURONNE (offre exprimée en années de placement locatif) 1 re Couronne Sud 1 re Couronne Est 1 re Couronne Nord 1 re Couronne,95 1,24 1,26 2,65,,5 1, 1,5 2, 2,5 3, Base : offre immédiate au premier trimestre 213 rapportée à la demande placée annuelle sur un an glissant, deuxième trimestre 212-premier trimestre 213. (1) Année glissante du deuxième trimestre 212 au premier trimestre 213. IMMOBILIER

6 Point de conjoncture bureaux marché locatif DEUXIÈME COURONNE Subissant la crise en direct, la Deuxième Couronne dévisse de 42 % au premier trimestre 213. Le premier trimestre 213 est synonyme de chute des volumes trimestriels pour la Deuxième Couronne, où seulement 67 2 m 2 ont trouvé preneurs contre près de 19 m 2 un an plus tôt (en baisse de 42 %) et 113 m 2 en moyenne décennale. Il faut remonter aux premiers trimestres 22 à 24 pour trouver des volumes inférieurs. Connue pour l attractivité de ses loyers, des surfaces de bureaux couvrant tous les segments de l offre, un stock ancien à obsolète souvent excentré des transports en commun, la Deuxième Couronne porte toujours une offre immédiate disponible significative de 1 12 m 2, en légère décrue de 3 % à fin mars 213. DEUXIÈME COURONNE (offre exprimée en années de placement locatif) ,88 4,76 1,87 2 e Couronne Reste 2 e Couronne 2 e Couronne Sud 2,12 St-Quentinen-Yvelines 4,53 Marne- La-Vallée 5,15 Pôle de Roissy Loin de concourir à l absorption de l offre, les méga-transactions de 212 ont été signées par de grands groupes industriels, qui y libéreront d importantes surfaces de seconde main pour regrouper leurs entités dans des campus à construire. Base : offre immédiate au premier trimestre 213 rapportée à la demande placée annuelle sur un an glissant, deuxième trimestre 212-premier trimestre 213. C est ainsi que la Deuxième Couronne pèse toujours à hauteur de 31 % du total disponible francilien. Dans un contexte de décélération de l activité locative, le niveau d offre approche désormais l équivalent de près de trois ans de placement locatif. 6 Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 1 er trimestre 213

7 UN MARCHÉ LOCATIF QUI TOURNE AU RALENTI ÉVOLUTION DES LOYERS Le loyer moyen francilien s effrite très légèrement de 1,57 % au premier trimestre 213 sur un an glissant et de 1,26 % par rapport à fin 212. Là encore, à l image des segmentations qui s opèrent sur le marché locatif des bureaux, les évolutions trimestrielles sont contrastées selon les secteurs et au sein même de ces secteurs. Au premier trimestre 213, Paris intra-muros affiche un loyer moyen de 42 /m 2 /an, niveau légèrement haussier de 1,77 % par rapport à fin 212, mais inférieur de 2 % à celui de fin mars 212. Le Quartier Central des Affaires de Paris maintient un loyer moyen élevé à 519 /m 2 /an (en hausse de 1,96 %), retrouvant son niveau de fin 211 ; Paris Centre Ouest subit un réajustement à 385 /m 2 /an (en baisse de 6,1 % sur un an glissant, mais une hausse de 7 % par rapport à fin 212). Paris Sud, dont la demande placée porte sur des surfaces plus récentes ou plus qualitatives, affiche un loyer moyen facial supérieur, à 411 /m 2 /an (en hausse de 2 %), tandis que Paris Nord-Est maintient un niveau de loyer nettement en-deçà de la moyenne parisienne, à 293 /m 2 /an. La plus forte baisse de l Île-de-France concerne le secteur de La Défense, dont le loyer facial moyen, à 379 /m 2 /an, repasse sous la barre des 4 /m 2 /an, enregistrant une correction de 11 % sur un an, et de 8 % sur les trois premiers mois de 213. ÉVOLUTION DES LOYERS SUR UN AN GLISSANT T1 212-T1 213 ( /m²/an H.T. H.C.) (Source : CFI/données IPD-Immostat.) LA DÉFENSE DES REMISES DE PLUS EN PLUS FORTES SUR LES LOYERS FACIAUX Décotes calculées entre loyers faciaux et loyers réels (Source : CFI.) CROISSANT OUEST 275-3,17 % ,24 % PARIS CENTRE-OUEST 385-6,1 % PARIS Q.C.A. PREMIÈRE COURONNE 224-4,68 % ,96 % PARIS NORD-EST 293-9,1 % PARIS SUD ,49 % DEUXIÈME COURONNE ,9 % Même constat, dans une moindre amplitude, sur le Croissant Ouest, qui malgré son niveau attractif de loyer à 275 /m 2 /mois, s affiche en repli de 4 % sur trois mois. Les transactions locatives concrétisées au premier trimestre 213 dans le secteur le plus prisé de Neuilly-Levallois se soldent par un loyer moyen facial baissier de 15 % sur un an glissant (326 /m 2 /an contre 382 /m 2 /an). En Première et Deuxième Couronnes, les évolutions intersectorielles sont contrastées au premier trimestre 213 (de 9 % à + 2 % sur un an glissant), avec des niveaux de loyer moyen relativement bas et plus homogènes, compris entre 25 /m 2 /an et 236 /m 2 /an en Première Couronne, entre 132 /m 2 /an (Roissy) et 151 /m 2 /an en Deuxième Couronne, sauf le secteur sud, à 17 /m 2 /an. CROISSANT OUEST 8% à -17% PARIS PREMIÈRE COURONNE 13% à -17% 1% à -23% DEUXIÈME COURONNE 1% à -26% Sur un marché de moins en moins transparent, la variation des loyers d affichage ne reflète pas un indicateur fiable susceptible d être utilisé sans retraitement par les opérateurs immobiliers pour analyser l évolution réelle du marché et des flux de revenus locatifs escomptables. À partir de ce constat, l analyse de Crédit Foncier Immobilier, réalisée à partir de la base statistique des baux commerciaux les plus récents étudiés par Crédit Foncier Expertise depuis 212, restitue dans la carte ci-contre les écarts significatifs entre les loyers moyens affichés et les diverses mesures d accompagnement consenties aux locataires. IMMOBILIER

8 Crédit Foncier Immobilier développe une plate-forme de services et de conseil à destination des grands propriétaires, professionnels de l immobilier, établissements financiers et particuliers, pour les accompagner dans la valorisation de leur patrimoine. CONTACTS crédit foncier immobilier Nos métiers du conseil et de l expertise Christian de Kerangal, directeur général délégué Tél. : christian.dekerangal@creditfoncierimmobilier.fr Direction des Études Emmanuel Ducasse, directeur Tél. : emmanuel.ducasse@creditfoncierimmobilier.fr Crédit Foncier Conseil et Audit Sandrine Fougeirol du Boullay, directrice Tél. : sandrine.duboullay@creditfoncierimmobilier.fr Crédit Foncier Expertise Philippe Taravella, directeur général Tél. : philippe.taravella@creditfoncierimmobilier.fr Serexim, avis de valeur Richard Walter, directeur général Tél. : richard.walter@creditfoncierimmobilier.fr Nos métiers de la transaction Olivier Boussard, directeur général délégué Tél. : olivier.boussard@creditfoncierimmobilier.fr Ad Valorem Investissement Conseil à l investissement Laurent de Franssu, responsable du département Tél. : laurent.defranssu@creditfoncierimmobilier.fr AD VALOREM BUREAUX Vente et location de bureaux Laurent Vignon, directeur Tél. : laurent.vignon@creditfoncierimmobilier.fr MILLESIME BY AD VALOREM Immobilier haut de gamme Dominique Beguet, directeur Tél. : dominique.beguet@creditfoncierimmobilier.fr Ad Valorem RÉSIDENTIEL Vente d immobilier neuf Nicolas de Bucy, directeur Tél. : nicolas.debucy@creditfoncierimmobilier.fr Grégory Moreaux, directeur adjoint Tél. : gregory.moreaux@creditfoncierimmobilier.fr Ad Valorem Gestion Éric Lucia, directeur Tél. : eric.lucia@creditfoncierimmobilier.fr Crédit Foncier Immobilier. Siège social : 19 rue des Capucines 752 Paris. RCS Paris Photononstop. Conception-réalisation :. 15 implantations, autant de marques d attention Toutes nos études de marché locales sont consultables sur : LILLE ROUEN PARIS RENNES TOURS NANTES LYON BORDEAUX DIJON NANCY CHAMBÉRY TOULOUSE MONTPELLIER MARSEILLE NICE 8 Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 1 er trimestre 213