Observatoire. de l immobilier d entreprise de Maine-et-Loire EDITION 2011

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1 Observatoire de l immobilier d entreprise de Maine-et-Loire EDITION 2011

2 LES FAITS MARQUANTS EDITORIAL UN MARCHÉ TERTIAIRE CONCENTRÉ L agglomération angevine dépasse le seuil des m 2 de transactions de bureaux en 2010, il concentre 60 % de la demande placée du département. L année 2010 a marqué un rebond sur les marchés de l immobilier d entreprise de Maine-et-Loire avec la croissance du nombre de transactions de locaux d activités et de bureaux. Plus de m 2 de locaux et m 2 de bureaux ont été loués ou cédés. Les réalisations en comptes propres de grande superficie, notamment dans l agglomération angevine, ont contribué à soutenir le marché de manière significative. Pour sa troisième édition, le champ d observation a en effet été étendu aux comptes propres avec la contribution de l Agence d Urbanisme de la Région Angevine. L offre disponible en bureaux a enregistré une baisse importante ( m 2 ), notamment sur le neuf, les professionnels se trouvant dans une situation de prudence face à la crise financière mais aussi d anticipation des grands projets de l agglomération d Angers autour de Gare + et Capucins- Mayenne. Le regain de dynamisme du marché pourrait se confirmer au rythme des grands projets inscrits par les agglomérations. Dans ce contexte, le Club des Professionnels de l Immobilier d entreprise s engage autour de son Président Eric MALET à participer activement aux réflexions et débats. Nous vous invitons donc à rejoindre ce réseau qui permet de participer à la réflexion sur les enjeux de l immobilier d entreprise. Eric GROUD, Président de la Chambre de Commerce et d Industrie de Maine-et-Loire LE DYNAMISME DES COMPTES PROPRES Les opérations en comptes propres représentent plus de la moitié de la surface commercialisée totale des bureaux. UN MARCHÉ PORTEUR POUR LES LOCAUX D ACTIVITÉ ET LES ENTREPÔTS DES INCERTITUDES POUR 2012? L ÉMERGENCE DE GRANDS PROJETS Plusieurs opérations de grande ampleur vont voir le jour sur Angers Loire Métropole : Plus de m 2 commercialisés en 2010 pour les locaux d activité et entrepôts A l inverse des résultats affichés au niveau national, le volume de transactions continue de progresser en Maine-et-Loire. Malgré une amorce de reprise en 2011, quelques inquiétudes subsistent chez les professionnels : tendance à la renégociation des prix et croissance des taux d intérêt m 2 de SHON bureaux avec Gare m 2 d activité tertiaire et technopolitaine dans le quartier des Capucins

3 LE MARCHÉ DE L IMMOBILIER EN 2010 Surface des transactions et stocks sur le département du Maine-et-Loire Transactions Bureaux Stocks Bureaux Transactions Entrepôts Locaux d activité Stocks Entrepôts Locaux d activité Comptes propres * NI : Non Indiqué CA D LOIRE METROPOLE COMMUNAUTÉ DE COMMUNES NI* CA DE SAUMUR LOIRE-DÉVELOPPEMENT CCI 49 01/12 Sources : CCI AURA d après DREAL CA DU CHOLETAIS PÉRIMÈTRE D OBSERVATION POPULATION CIBLE L observatoire de l immobilier d entreprise a un champ géographique étendu au département de Maine-et-Loire. Les produits observés sont les bureaux, les locaux d activités et les entrepôts en termes de stocks et de transactions. Sont exclus de la présente enquête, les pieds d immeubles à usage de commerce. Pour cette édition, la méthodologie a été étendue aux comptes propres. Les professionnels de l immobilier d entreprise intervenant sur le territoire : 12 professionnels de l immobilier d entreprise ont répondu à notre sollicitation en L ensemble des communautés de communes du département : 19 collectivités ont communiqué leurs données. Le Comité d Expansion Economique et les agences de développement des 3 agglomérations.

4 LES BUREAUX UNE OFFRE CONCENTRÉE SUR LOIRE MÉTROPOLE STOCK DÉPARTEMENTAL 2010 : M² La réduction du stock de bureaux se confirme en 2010 : m 2 par rapport à Comme au niveau national, le neuf se raréfie. L offre est essentiellement composée d un stock de seconde main ne répondant pas toujours à la demande des entreprises. CHOLET 8 % SAUMUR 4 % Reste du département 1 % Neuf Seconde main 83 % 69 % 100 % 87% m 2 17 % 31 % 0 % CHOLET SAUMUR et reste du département CCI 49 UN MARCHÉ TERTIAIRE PORTÉ PAR LA LOCATION TRANSACTIONS 2010 : M² Reste du département SAUMUR 3 % 3 % Le volume de transactions de bureaux a doublé par rapport à 2009 et retrouve un niveau comparable à Un effet de glissement a pu être observé, certaines transactions qui n avaient pas pu aboutir en 2009 ont été signées en Malgré quelques opérations de grande ampleur en acquisition, la marché repose essentiellement sur la location de petites et moyennes surfaces. Après un recul en 2009, le prix du loyer moyen se stabilise en 2010 mais les disparités territoriales restent significatives : 79 m pour l agglomération de Cholet contre 111 m pour Angers. CHOLET 35 % 59% m 2 Loyer Moyen (en m) Mini / Maxi (en m) Angers / m 2 Cholet / 100 Saumur / 110 Reste du département N.I. N.I. Neuf Seconde main 100 % NI : Nombre Insuffisant CCI % 60 % 0 % Reste du département QUELQUES TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES EN 2010 Royer (8 000 m 2 à Cholet Avenue Maréchal Leclerc), Strego (4 600 m 2 à Angers Boulevard Blanchouin), SILL (1 721 m 2 à Angers Place Lafayette)

5 UNE DYNAMIQUE RENFORCÉE PAR LES COMPTES PROPRES COMPTES PROPRES 2010 SUR L ENSEMBLE DES AGGLOMÉRATIONS : M² Le marché de bureaux des agglomérations d Angers et Saumur est soutenu de manière conséquente par les opérations en comptes propres, c est-à-dire les locaux construits à l initiative d une entreprise ou d une administration pour sa propre utilisation et qui ne passent pas par un réseau de commercialisation. RÉPARTITION DES TRANSACTIONS / COMPTES PROPRES PAR AGGLOMÉRATION (EN M²) PRINCIPALES OPÉRATIONS EN COMPTES PROPRES PAR COMMUNE m 2 54 % 1301 m m 2 46 % 13 % 64 % 87 % 36 % CHOLET SAUMUR Commune Entreprise / adresse SHON Total Angers CCI / Avenue de Lattre de m 2 Tassigny Beaucouzé SNES / Rue Georges Morel m 2 Cholet SCI 2CALVI / Square des Eglantiers 606 m 2 CCI 49 01/12 Sources : CCI AURA d après DREAL Transactions Comptes propres

6 LES LOCAUX D ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS UN STOCK COMPOSÉ EN MAJORITÉ DE BIENS DE SECONDE MAIN STOCK DÉPARTEMENTAL 2010 : M² RÉPARTITION DE L OFFRE PAR AGGLOMÉRATION (EN M²) Le parc vacant continue légèrement sa croissance : m 2 supplémentaires ont été enregistrés par rapport à La libération de bâtiments anciens est venue «gonfler» une offre déjà abondante. La part du stock neuf est devenue très faible en On observe désormais un décalage entre une offre constituée essentiellement de seconde main et une demande toujours plus exigeante. Les agglomérations d Angers et de Saumur concentrent près des 2/3 de l offre départementale. 99 % 100 % m 2 SAUMUR 26 % m 2 38 % CHOLET et reste du département 36 % Neuf Seconde main 1 % 0 % CHOLET et SAUMUR 57 % 43 % Reste du département CCI 49 UNE DEMANDE EN PROGRESSION TRANSACTIONS 2010 : M² RÉPARTITION DES TRANSACTIONS PAR AGGLOMÉRATION (EN M²) SAUMUR 15 % Reste du département 19 % Contrairement à ce qui est observé au niveau national, le marché des locaux d activités et entrepôts est toujours orienté à la hausse en 2010 en Maine-et-Loire. La demande placée dépasse désormais la barre des m 2. La location est le mode de commercialisation majoritaire. Cependant, dans une perspective de recherche d économie, l acquisition demeure une solution (30% des opérations) et permet de mieux répondre à l évolution de la réglementation. L activité est marquée par une pénurie accrue de produits neufs : les transactions portent essentiellement sur de la seconde main dans les agglomérations. Depuis deux ans, le loyer moyen se maintient à un niveau proche de 45. Loyer Moyen (en m) Mini / Maxi (en m) CHOLET 30 % 36 % Angers / 75 Cholet / 48 Saumur N.I. 14 / 77 Reste du département N.I. 14 / 46 Neuf Seconde main 98 % 100 % 85 % Maine-et-Loire / 77 NI : Nombre Insuffisant CCI 49 2 % 0 % 15 % QUELQUES TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES EN 2010 Local d activité ( m 2 - rue des Blois à Cholet), Entrepôt / transport Seillery ( m 2 - bd Gaston Birgé à Angers), Local d activité (8 000 m 2 - bd des Demoiselles à Saumur) CHOLET et SAUMUR Reste du département

7 FOCUS LOIRE MÉTROPOLE LOCALISATION DES BUREAUX Angers Loire Métropole m 2 LES BUREAUX : STOCK Le stock de bureaux sur l agglomération angevine est en diminution constante depuis Il est composé d une majorité de biens de petites et moyennes surfaces (78% des bureaux ont une superficie inférieure à 500 m 2 ). En termes de volumes, l offre tertiaire d Angers Loire Métropole est proche de celle des agglomérations nancéennes et clermontoise. ÉVOLUTION : 2009/2010 : -25% 2008/2010 : -41% STOCK : DONNÉES COMPARATIVES m m CCI 49 sources CCI d après Etude annuelle Richard Ellis Angers Nantes Rennes Rouen Tours Nancy Clermont Ferrand

8 LES BUREAUX : TRANSACTIONS ET COMPTES PROPRES Le volume des surfaces commercialisées a augmenté sensiblement en Quelques transactions de grande ampleur sont à l origine de ce résultat (deux opérations supérieures à m 2 en 2010 contre aucune en 2009). Les opérations en comptes propres représentent 54% du marché tertiaire angevin. Les loyers pratiqués dans l agglomération angevine sont globalement stables par rapport à Ils demeurent inférieurs à la moyenne nationale tant en neuf qu en seconde main (écart d environ 25 euros). L agglomération angevine affiche un volume d activités comparable à Tours et Nancy. Strego EVOLUTION : 2009/2010 : +74% 2008/2010 : +12,5% TRANSACTIONS : DONNÉES COMPARATIVES m m Transactions m 2 Comptes propres m Angers Nantes Rennes Rouen Tours Nancy Clermont Ferrand CCI 49 sources CCI d après Etude annuelle Richard Ellis RÉPARTITION DES SURFACES COMMERCIALISÉES 55 % 30 % 15 % Angers-centre Péricentre Périphérie Loyer Moyen (en m) Mini / Maxi (en m) Centre-ville / 146 Péricentre / 154 Périphérie 120,5 70 / 144 Angers Loire Métropole / 154 CCI 49

9 LOCALISATION DES LOCAUX D ACTIVITÉS & ENTREPÔTS Angers Loire Métropole LES LOCAUX D ACTIVITES ET ENTREPOTS : STOCK EVOLUTION : 2009/2010 : +29% 2008/2010 : +150% Le stock disponible est en nette progression en raison de la libération de biens de seconde main. Les disponibilités immobilières neuves sont désormais quasiment nulles. Néanmoins, Angers Loire Métropole dispose d un stock inférieur aux autres agglomérations. STOCK : DONNÉES COMPARATIVES m m m Angers Tours Nancy Rennes Rouen Clermont Ferrand CCI 49 sources CCI d après Etude annuelle Richard Ellis

10 LES LOCAUX D ACTIVITES ET ENTREPOTS : TRANSACTIONS EVOLUTION : 2009/2010 : +18% 2008/2010 : +58% Le niveau d activité de l agglomération est comparable à celui de sa voisine tourangelle. 60% des biens commercialisés sont localisés dans les communes de la première couronne angevine, plus particulièrement à Beaucouzé (environ m 2 ). TRANSACTIONS : DONNÉES COMPARATIVES m m m CCI 49 sources CCI d après Etude annuelle Richard Ellis Angers Rouen Rennes Nancy Clermont Ferrand Tours FOCUS COMMUNAUTÉ D AGGLOMÉRATION DU CHOLETAIS LES BUREAUX STOCK 2010 : M² 8% DE L OFFRE DÉPARTEMENTALE EVOLUTION 2009/10 : +18% Le Choletais concentre plus de 20 % du marché des bureaux du département. En 2010, il enregistre une progression significative. LES TRANSACTIONS ET COMPTES PROPRES m m m m Transactions Comptes propres Groupe Royer

11 LES LOCAUX D ACTIVITES ET ENTREPOTS LES TRANSACTIONS m 2 ABSENCE DE STOCK : DONNÉES NON CONNUES m m 2 40 transactions ont été enregistrées en 2010 sur le marché des locaux d activités et entrepôts. Le volume de la demande placée a doublé entre 2008 et 2010 ; ce dernier est proche du marché observé sur Angers Loire Métropole FOCUS SAUMUR AGGLO LES BUREAUX LES TRANSACTIONS ET COMPTES PROPRES Avaya m m m m 2 STOCK 2010 : M² 4% DE L OFFRE DÉPARTEMENTALE Transactions Comptes propres Le marché des bureaux demeure marginal dans l agglomération saumuroise, il représente 5 % des transactions départementales m 2 LES LOCAUX D ACTIVITES ET ENTREPOTS LES TRANSACTIONS m m 2 STOCK 2010 : M² 26% DE L OFFRE DÉPARTEMENTALE EVOLUTION 2009/10 : -9% La demande sur les locaux d activités et entrepôts représente 15% du total départemental. Elle porte exclusivement sur des produits de seconde main.

12 L OBSERVATOIRE DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE EST RÉALISÉ PAR LA CHAMBRE DE COMMERCE ET D INDUSTRIE DE MAINE-ET-LOIRE ALPHIM M. Philippe LEGEAIS 20, rue Thiers Tél : philippelegeais@alphim.com SAUMUR AGGLO M. Alexandre DEFFOIS 11, rue du Maréchal Leclerc SAUMUR Tél. : a.deffois@agglo-saumur.fr LOIRE DEVELOPPEMENT Mme Laurence BERGERO-PINA 8, boulevard Bessonneau BP Cedex 02 Tél : laurence.bergero@angers-developpement.com BNP PARIBAS REAL ESTATE Mme Christine SERRA Immeuble AXEO 14, mail Pablo Picasso - BP NANTES Cedex 1 Tél : christine.serra@bnpparibas.com COMITE D EXPANSION ECONOMIQUE 49 M. Gonzague MANNESSIER 7, Esplanade de la Gare BP CEDEX 1 Tél : gonzague.mannessier@anjou.org GUEDON IMMOBILIER M. Bruno GUEDON 6, rue de la Gare Tél : guedon.immobilier.commerces@wanadoo.fr IEL M. François-Marie LABBÉ 41, boulevard de Coubertin Tél : fm.labbe@iel.fr LIGERIM M. Eric MALET 46, rue des Lices Tél : eric.malet.ligerim@wanadoo.fr PROCOMM M. François BECOURT 6, avenue Pasteur Tél. : jl.becourt@procomm.fr ALAIN ROUSSEAU IMMOBILIERE COMINE M. Guillaume ROUSSEAU 10, bld Henri Arnault Tél : g.rousseau@alain-rousseau.com SERVICE DEVELOPPEMENT ECONOMIQUE DE LA COMMUNAUTE D AGGLOMERATION DU CHOLETAIS Mme Michelle MAHE Parc Pérotaux 46, avenue Gambetta BP CHOLET CEDEX Tél : mmahe@agglo-choletais.fr ET EN COLLABORATION AVEC LES COMMUNAUTÉS DE COMMUNES Communauté de Communes de Beaufort-en-Anjou, Communauté de Communes du Bocage, Communauté de Communes du Canton de Baugé, Communauté de Communes du Canton de Candé, Communauté de Communes du Canton de Champtoceaux, Communauté de Communes du Canton de Montrevault, Communauté de Communes du Canton de Noyant, Communauté de Communes du Canton de Saint-Florent-le-Viel, Communauté de Communes du Canton de Segré, Communauté de Communes du Centre Mauges, Communauté de Communes des Coteaux du Layon, Communauté de Communes du Gennois, Communauté de Communes du Haut Anjou, Communauté de Communes du Loir, Communauté de Communes de Loir et Sarthe, Communauté de Communes Loire Aubance, Communauté de Communes Loire Layon, Communauté de Communes Loire-Longué, Communauté de Communes Ouest Anjou, Communauté de Communes Les Portes de l Anjou, Communauté de Communes de la Région de Chemillé, Communauté de Communes de la Région de Doué-la-Fontaine, Communauté de Communes de la Région du Lion d Angers, Communauté de Communes de la Région de Pouancé-Combrée, Communauté de Communes Moine et Sèvre, Communauté de Communes de la Vallée Loire-Authion, Communauté de Communes du Vihiersois Haut-Layon LES COMMUNAUTÉS D AGGLOMÉRATION Angers Loire Métropole, Communauté d agglomération du Choletais, Saumur Agglo Avec la contribution de Réalisation : Direction Développement des Territoires de la Chambre de Commerce et d Industrie de Maine-et-Loire Contact : Lorissa BURLOT - lorissa.burlot@maineetloire.cci.fr Pascal RANCHOUX - pascal.ranchoux@maineetloire.cci.fr La Chambre de Commerce et d Industrie de Maine et Loire, à travers sa mission de représentation, est la première source d information économique sur les entreprises. Elle produit, diffuse et commercialise : l des bases de données, annuaires l des statistiques économiques l des études et observatoires l de la veille, des revues de presse l des études prospectives Contact : info-direction.territoires@maineetloire.cci.fr