UN MARCHÉ EN BONNE TENUE

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1 A ix- en-p r o vence et M a r seille MarketView Régions Bilan 20 / Perspectives 23 BUREAUX Demande placée Offre immédiate Loyer «prime» LOCAUX D ACTIVITÉS Demande placée Offre immédiate Loyer «prime» UN MARCHÉ EN BONNE TENUE ENTREPÔTS Demande placée Offre immédiate Loyer «prime» CBRE Études et Recherche INVESTISSEMENTS Engagements Taux «prime» bureaux Évolution / fin 21 Les faits marquants en 20 Un conseil ministériel décide d un plan général touchant la sécurité et le développement économique de. Décision du gouvernement de la création d une métropole Grand. devient le 3 ème port pétrolier mondial, derrière ceux de Rotterdam au Pays-Bas et de Houston au Texas. Le janvier 23,, Aix-en-Provence et Arles sont devenues la Capitale Européenne de la Culture jusqu à la fin de l année. Ouverture d espaces culturels tels que le musée MuCEM, Maison de la Méditerranée, Regards de Provence, friche Belle de Mai, le Frac (Fonds Régional d Art Contemporain). Démarrage des travaux d Euromed Center. La 1 ère tranche de rénovation du Vieux Port (semipiétonisation) a été livrée en janvier 23. * Pour suivre les marchés régionaux, CBRE se base sur un échantillon de 15 métropoles régionales représentatives, il s agit d Aix-en-Provence/, Bordeaux, Clermont- Ferrand, Grenoble, Lille, Lyon, Metz, Montpellier, Nancy, Nantes, Nice/Sophia Antipolis, Rennes, Rouen, Strasbourg et Toulouse. POINT DE VUE Au terme de l année 20, le stock immédiat de bureaux en régions* demeure inférieur à 2 millions de m². Avec un volume total d offres disponibles de 1,9 million de m², il enregistre une baisse de - 3 % par rapport à fin 21. La part du neuf, tout comme l an passé, n est que de 21 %. Un manque d offres neuves se fait toujours ressentir dans la plupart des villes. Les marchés régionaux ont fait preuve d une certaine résistance en 20. La demande placée s élève à 1,24 million de m², soit une légère baisse annuelle de - 5 %. Ce volume commercialisé se classe dans la moyenne des dernières années (1,21 million de m²). Toutefois, des disparités importantes en termes d activité sont constatées selon les villes. Ainsi, les villes d Aix-en-Provence /, Rouen et Rennes ont bien performé, comblant leur repli de 21, tandis que, dans une dynamique contraire, Nantes, Nice / Sophia-Antipolis et Lyon ont connu une baisse de régime. Plusieurs constats valables l an passé se sont répétés en 20 et notamment la poursuite du déclin des transactions > m² : 28 transactions en Chiffres clés de l unité urbaine Données socio-économiques Superficie (en km²) Population , Emplois totaux Etablissements actifs au 31// Revenu net moyen par foyer fiscal en Indice de revenu moyen des foyers fiscaux en 20 (France = 0) Densité d'emplois (Nombre d'emplois au km²) ,4 Source : INSEE 20, 21 en 21 et 18 en 20. Un rattrapage a pourtant eu lieu au second semestre : 14 transactions > m² ont été signées contre 4 seulement au cours du 1 er semestre. Les utilisateurs cherchent toujours à se repositionner dans des locaux neufs et biens localisés mais qui se raréfient. Les secteurs du public et parapublic restent des acteurs majeurs des marchés de régions. Dans l ensemble, les valeurs locatives faciales des actifs de qualité se sont appréciées en régions. Le loyer moyen pour le neuf et restructuré s établit à 177 et le loyer «prime» demeure lyonnais et atteint 285 HC/m²/an. S agissant des investissements, les marchés régionaux les plus profonds attirent toujours les investisseurs en quête de rendements sécurisés. Stanislas Leborgne, Directeur du Développement Régions CONTEXTE ÉCONOMIQUE RÉGION PACA La croissance des Bouches-du-Rhône a été proche de 0 en 20 et pourrait avoisiner les + 0,2 % en 23 (source : Oxford Economics). D après le «Baromètre 13» réalisé par l UPE 13, la CCI Provence et la CCI du Pays d Arles, les entreprises globalement faisaient état fin 20 d un manque de visibilité sur fond de demande peu fournie. La hausse du chômage observée en 20 devrait continuer en 23. Au 3 ème trimestre 20, le taux de chômage atteignait,2 % contre,4 % au niveau régional et 9,9 % en France métropolitaine.

2 Bilan 20 / Perspectives 23 Régions : Aix-en-Provence et MarketView 2

3 Évolution de l offre immédiate et de la demande placée (en milliers de m²) Demande placée dans l'année Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres Offre immédiatement disponible au 31/ Répartition géographique de l offre immédiate Vitrolles 4 % Centre 6 % Euroméditerranée 13 % Sud 16 % Nord 17 % Offre future (en m²) Aix 23 Aix Disponibilités certaines 24 et plus Aix Aix-en-Provence 26 % 24 et plus Disponibilités probables Est 18 % Fourchettes de loyers pour des bureaux neufs ou restructurés à Aix-en-Provence (en HC/m²/an) LES BUREAUX Données générales 20 Aix-en- Provence Parc au 31/ m²* m² = Offre disponible au 31/ m² 8 % m² 20 % Taux de vacance au 31/ 7,1 % 6 % Demande placée dans l année dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres m² m² 60 % m² m² 30 % Délai théorique d écoulement 1 année 1,5 année 23 : des livraisons de neuf très attendues À mi-année, le stock enregistrait une progression par rapport au 31 décembre 21 dans les deux villes. En fin d année, le volume d offres disponibles s est réduit de m² à Aix-en-Provence et m² à par rapport au 30 juin 20. L offre immédiatement disponible s élève ainsi au 31 décembre 20 à m² à Aix-en-Provence dont seulement 8 % de neuf et à m² à avec une part de neuf à 20 %. L offre immédiatement disponible est localisée principalement à Aix-en-Provence (26 %), notamment dans le secteur des Milles et de la Duranne, ainsi qu à Est (18%), Nord et Sud à 51 %. Le marché des bureaux marseillais débute l année 23 dans un contexte de manque d offres neuves notamment dans les secteurs les plus convoités d Euroméditerrannée et du Prado. À, la situation est d autant plus tendue qu environ m² du stock neuf disponible (soit 71 % du stock neuf total) rencontrent des difficultés à trouver preneur car ils ne respectent pas les principaux critères de recherche des utilisateurs tels que la localisation, des services sur place ou la proximité des transports en commun. Au cours de l année 20, seules deux opérations «en blanc» ont été livrées à : Cap Azur (6 000 m 2 ) et Vallon de Malpassé (1 400 m²). En 23, un immeuble de m² sera livré à, l Ilot 34 à Euroméditerrannée. De plus, m² d offres futures certaines alimenteront le stock neuf à partir de 25 avec notamment les livraisons à Euroméditerrannée de plus de m² rue Jobin et de m² pour Euromed Center. L offre future probable s élève à m². Elle se compose pour moitié du programme La Marseillaise (Tour de m²) qui pourrait être livré en 26. À Aix-en-Provence la situation est différente car plusieurs programmes en cours de construction doivent être livrés dans le courant de l année 23. C est le cas notamment de l Étoile Ampère aux Milles qui proposera m² de bureaux à la location de 145 à 160 HC/m²/an ainsi que du Triangle Vert au Tholonet de 1 0 m² à la vente. * : le parc d Aix-en-Provence a été réévalué Bilan 20 / Perspectives 23 Régions : Aix-en-Provence et MarketView

4 Bilan 20 / Perspectives 23 Régions : Aix-en-Provence et MarketView Aix-en-Provence et enregistrent un bon niveau d activité Les marchés aixois et marseillais terminent tous deux l année 20 sur un bon résultat. En effet, m² ont été placés à Aix-en-Provence en 20 contre m² en 21 (+ 62 %) et m² à contre m² en 21 (+ 60 %). Ces performances sont en grande partie dues à l importance des transactions > m² : 3 ont été réalisées dans chacune des villes. Eurocopter (entreprise aéronautique) s est positionnée sur un compte-propre de 000 m² à Vitrolles, Orange a pris à bail m² dans l immeuble L Ensoleillée livrable en 23 et Inside Secure (société informatique) m² à Meyreuil. À, la Banque Populaire a fait l acquisition en comptepropre de 300 m² au Prado, la SNCM a loué m² à Euroméditerranée et EDF occupe m² à Euroméditerranée 2 en compte-propre. Plus de la moitié (53 %) des transactions recensées dans les Bouches-du-Rhône s est orientée vers les secteurs d Aix-en-Provence (32 %), de Sud (20 %) et Euroméditerranée (19 %). De plus, les mouvements réalisés au cours de l année 20 ont été principalement motivés par des repositionnements d entreprises vers des locaux plus adaptés à leur besoin et mieux placés. Les secteurs d activité de la technologie, de la finance, du public et parapublic demeurent des acteurs majeurs. Des valeurs qui suivent des tendances hétérogènes Les valeurs locatives faciales à sont en progression pour les locaux neufs et restructurés et s échelonnent entre 135 et 270 HC/m²/an. Le loyer «prime» a augmenté de 20 en fin d année 20 suite à une transaction réalisée à 270 HC/m²/an dans le Balthazar, bâtiment qui sera livré en 24 à Euroméditerrannée. Concernant le seconde main, les valeurs demeurent comprises entre 1 et HC/m²/an. À Aix-en-Provence, les valeurs locatives faciales, entre 150 et 170 HC/m²/an pour les locaux neufs ou restructurés, sont en baisse de - 30 concernant la fourchette haute. Le loyer «prime» est toujours à dans le centre-ville et concerne des locaux de seconde main. Les avantages commerciaux accordés sont en moyenne de 1 à 2 mois par année d engagement à Aix-en-Provence comme à. Les prix de vente, toutes qualités de biens confondues, se sont appréciés à Aix-en-Provence et à concernant la valeur haute des produits neufs ou restructurés qui peut atteindre HD/m². Fourchette de loyers pour des bureaux neufs ou restructurés à (en HC/m²/an) Nord 5 % Est 5 % Centre 8 % Vitrolles % 00 Euroméditerranée 19 % Répartition géographique de la demande placée Aix-en-Provence 32 % Sud 20 % 4 Valeurs au 31//20 Aix-en-Provence Loyers HC/m²/an Prix de vente ou HD/m² Loyers HC/m²/an Prix de vente ou HD/m² Neuf ou restructuré 150 / / / / Seconde main 0 / / 2 1 / / 2 800

5 Données générales 20 Offre disponible au 31/ Demande placée dans l année dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres Demande placée dans l'année Aix-en- Provence m² 20 % m² 0 m² 15 % m² 0 % m² 0 m² Délai théorique d écoulement 1,4 année 2,1 années Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres Offre immédiatement disponible au 31/ N.S. : Non significatif Évolution de l offre immédiate et de la demande placée en locaux d activités et petits entrepôts < m² (en milliers de m²) * Rupture de l historique car la distinction entre locaux d activités et entrepôts <5 000 m 2 n est plus faite N.S. LES LOCAUX D ACTIVITÉS (TOUTES SURFACES) ET PETITS ENTREPÔTS < M² Une offre immédiate en recul Le volume d offre immédiate s est réduit dans le département des Bouches-du-Rhône par rapport à fin 21, passant de m² à m² à Aix-en-Provence (- 14 %) et de m² à m² à (- 4,5 %). La qualité du stock disponible s est améliorée. En effet, il y a moins de tension sur le neuf à Aix-en-Provence. Sa part a doublé par rapport à fin 21 et atteint 20 % fin 20. est toujours dans une situation de pénurie d offre neuve. Au regard des caractéristiques géographiques de, les constructions neuves sont très contraintes par le manque de foncier. L essentiel de l offre immédiate est situé à Vitrolles concernant le marché d Aix-en-Provence et à Nord (47 %) et Est (38 %) concernant celui de. Un seul projet «en blanc» est recensé pour 23, la livraison de m² dans le Parc des Florides à Marignane (Aix-en-Provence). L offre future probable s élève quant à elle à m² à Aix-en-Provence et à m² à. Très bon volume d activité en 20 Le marché des locaux d activités et petits entrepôts a également connu un bon rythme de commercialisation avec une demande placée qui a quasiment doublé à Aix-en-Provence (+ 88 %) et progressé de + 57 % à. Le volume placé dans le département au cours de l année 20 s élève à m² ( m² à Aix-en-Provence et m² à ). 3 transactions significatives, d environ m² d entrepôts chacune, ont été réalisées à Aubagne et Vitrolles. La Communauté d Agglomération du pays d Aubagne a notamment acquis m² à Aubagne. Ainsi, 34 % du volume commercialisé ont porté sur le secteur grand Est (Aubagne compris). Les contrats à la location ont été privilégiés par les acteurs à hauteur de 87 % contre 13 % à la vente. Valeurs attaquées à Les valeurs locatives faciales sont stables à Aix-en-Provence. En revanche, la fourchette haute des loyers neufs ou restructurés s est dépréciée de - 20 à passant de 0 à 0 HC/m²/an au 31 décembre 20. La fourchette des prix de vente s est resserrée concernant les locaux de seconde main à Aix-en-Provence pour s établir au niveau de ceux de : entre 500 et 600 HD/m². Bilan 20 / Perspectives 23 Régions : Aix-en-Provence et MarketView Valeurs au 31//20 Aix-en-Provence Loyers HC/m²/an Prix de vente ou HD/m² Loyers HC/m²/an Prix de vente ou HD/m² Neuf ou restructuré 70 / / / / 800 Seconde main 40 / / / / 600 5

6 Bilan 20 / Perspectives 23 Régions : Aix-en-Provence et MarketView 6 LES ENTREPÔTS > M² (RÉGION PACA) Dans un climat fortement marqué par l attentisme des acteurs, résultant en grande partie de la morosité économique et des interrogations concernant le renforcement de la fiscalité, les demandes exprimées ont diminué de moitié en 20 ( m²). Souffrant d un manque de visibilité, les entreprises ont préféré reporter, voire annuler leurs projets immobiliers et les délais de réalisation des opérations s allongent en conséquence. En outre, une inadéquation de plus en plus marquée entre l offre et la demande se fait sentir. D une part, le peu de foncier disponible est un frein aux projets de développements et, d autre part, les produits les plus recherchés (neufs ou très récents > m²) sont de moins en moins nombreux. Tension sur les produits de qualité Déjà en baisse en 21, l offre immédiate a poursuivi sa résorption en 20 et s établit à m² au 31 décembre 20 (- 4 % en un an). Les surfaces libérées n ont pas compensé les volumes placés en 21 et l absence de lancements «en blanc» ne permet pas le renouvellement du stock de qualité. Ainsi, plus de la moitié des surfaces disponibles est en état d usage, contre le tiers un an plus tôt. De plus, la totalité du stock est < m². Néanmoins, plusieurs très grandes unités (d environ m² chacune) seront livrées en clés-en-main d ici fin 23- début 24, qui entraîneront des libérations de surfaces importantes, redonnant un peu de fluidité au marché. En effet, des secteurs comme Clesud sont aujourd'hui en situation de sous-offre. Saint-Martin-de-Crau ne dispose plus d aucun produit vacant. La moitié des disponibilités est localisée dans le diffus, à Vitrolles et dans la région d Avignon notamment, pour des immeubles anciens et de classe B, au mieux. Avec m², le niveau des offres «en gris» reste important. Ces programmes sont prêts à démarrer aux Arcs et Distriport pour la plupart, et devraient permettre la réalisation de clés-en-main ou comptes-propres. Mais le défaut de réserves foncières devient hautement problématique et peu d autres développements potentiels correspondant aux demandes sont à envisager. Peu d offres, moins de transactions Après une année 21 exceptionnellement dynamique, 20 s affiche en repli : m² commercialisés (- 55 %). Les marchés ont logiquement été impactés par la rareté de l offre. Ainsi, une seule transaction a été réalisée à Distriport début 20 (prise à bail de m² par Pro-Log). Il en est de même à Saint-Martin-de-Crau, avec le clés-en-main locatif de m² pour Maisons du Monde. Le vaste programme de développement de l enseigne sur la commune est en effet à l origine de plusieurs grandes constructions depuis 21. Quant à la zone de Clesud, elle a vu ses volumes diminuer de - 20 % en un an ( m²). Pénalisée par un manque d offres de grande taille depuis quelques années, les utilisateurs se sont tout de même positionnés sur les petits produits en état d usage disponibles. Enfin, à l instar des autres marchés français, l activité des prestataires logistiques a été touchée en 20, corrélée au ralentissement de celle de leurs clients qui ont réduit leurs surfaces de stockage. Un certain nombre de demandes ont par ailleurs été directement initiées par les chargeurs. Les logisticiens ne pèsent donc plus que dans un tiers des transactions (en nombre) en 20, contre 65 % en 21. Stabilité des valeurs Les valeurs locatives faciales sont stables. La pression économique qui pourrait être opérée par les utilisateurs est tempérée par la situation de sous-offre qu ils rencontrent sur le marché. Les avantages commerciaux sont compris, en moyenne, entre 1 et 2 mois de franchise par année de bail ferme. Données générales régionales Demande placée dans l'année Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres Offre immédiatement disponible au 31/ Sources : CBRE et Immostat Évolution de la demande placée et de l offre immédiate (en milliers de m²) Sources : CBRE et Immostat Répartition géographique de la demande placée en 20 (en volume) Valeurs locatives faciales au 31//20 (HT HC/m²/an) Parc au 31/ m² m² Offre disponible au 31/ Demande placée dans l année dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres 217 m² 66 % m² m² 46 % m² m² m² 80 % 67 % Délai théorique d écoulement 7 mois 1,3 année Distriport 9 % Autres secteurs 13 % Clesud 33 % Sources : CBRE et Immostat Neuf / restructuré / rénové 40 / 42 État d usage 38 / 40 Saint-Martin-de-Crau 45 %

7 Engagements en régions - hors portefeuilles multi-sites (en milliards d euros) Taux de rendement «prime» à Aix-en-Provence et % % 8 % 6 % 4 % 2 % Répartition des engagements par type d actifs Locaux d'activités 3 % Logistique 7 % Bureaux Locaux d activités et logistique Bureaux 70 % LES INVESTISSEMENTS Sur l ensemble de l année 20, 14,5 milliards d euros d engagements en immobilier d entreprise banalisé ont été recensés en France. Malgré un environnement économique difficile, ces résultats apparaissent supérieurs aux attentes, avec un recul des volumes plus limité qu escompté (- % sur un an). Après un 3 ème trimestre en demi-teinte, la pression à la conclusion des affaires en fin d année a une nouvelle fois joué, même en l absence d incitation fiscale. Avec près de 5,4 milliards d euros échangés, les 3 derniers mois de 20 se positionnent comme le 2 ème meilleur trimestre enregistré depuis la crise de 20. En 20, les engagements en régions (portefeuilles inclus) atteignent 3,3 milliards d euros, correspondant à une progression annuelle de + 6,7 %. Les actifs bureaux demeurent les plus prisés par les investisseurs (42 % du volume engagé) suivis d assez près par les commerces (34 %). Si l investissement en industriel et logistique reste minoritaire (24 %), il progresse fortement en volumes (+ 72 % sur un an). Le taux de rendement «prime» en bureaux est resté stable et s établit à 5,80 %. Un marché grippé dans les Bouches du Rhône Au cours de l année 20, 134 millions d euros ont été investis dans le département des Bouches-du-Rhône contre 4 millions d euros en 21 (- 67 %). Au 1 er trimestre, AG2R la Mondiale a notamment acquis en VEFA, pour un montant de 47,5 millions d euros, l'immeuble Le Balthazar ( 500 m²) sur les quais d Arenc à Euroméditérrannée. Les preneurs demeurent majoritairement des investisseurs de nationalité française (92 % en 20) et sont principalement des foncières, des établissements d assurances ou encore des SCPI. Les recherches des investisseurs sont toujours orientées vers des actifs de qualité aux baux fermes et bien localisés. En effet, 76 % du volume investi dans la zone concernaient des surfaces neuves et 67 % des investissements, soit un volume de 90 millions d euros, se sont portés vers des secteurs reconnus de. Les taux de rendement constatés à Aix-en-Provence et des immeubles de bureaux «prime» sont compris entre 6 % et 7,25 %, soit + 25 points de base sur la fourchette basse. Bilan 20 / Perspectives 23 Régions : Aix-en-Provence et MarketView Commerces 20 % Taux de rendement «prime» en bureaux % 8 % 6 % 4 % Taux de rendement constatés à Aix-en-Provence et au 31//20 2 % 00 Bureaux Locaux d activités Logistique Neuf ou restructuré 6 % - 7,25 % 9 % - 9,50 % 7,50 % - 8,50 % 7 Paris Régions Seconde main 7,00 % - 8,50 % 9,50 % - % 9 % - %

8 Bilan 20 / Perspectives 23 Régions : Aix-en-Provence et MarketView Principales transactions en 20 Adresse Principales offres futures Preneur / Acquéreur Surface Type de locaux Contrat Etat des locaux Loyer / Prix ( HC/m²/an ou ou HD/m²) Prado Banque Populaire 300 m² Bureaux Vente Neuf N.C. Vitrolles Eurocopter 000 m² Bureaux Vente Neuf N.C. Euroméditerrannée SNCM m² Bureaux Location Neuf N.C. Aix l Ensoleillée Orange m² Bureaux Location Neuf N.C. Aix Meyreuil Inside Secure m² Bureaux Location Neuf 145 Euroméditerrannée 2 EDF m² Bureaux Compte-propre Neuf N.C. Aix les Milles Gdf Suez m² Bureaux Location Neuf N.C. Euroméditerrannée CCAS m² Bureaux Vente Seconde main Aix La Duranne Areva 2 0 m² Bureaux Location Seconde main N.C. Grans Rue Kersauson m² Entrepôts Location Seconde main - classe A N.C. Grans Rue Nicolas-Joseph Cugnot m² Entrepôts Location Seconde main - classe A N.C. Aubagne N.C. : Non communiqué Adresse - Programmes Communauté d agglomération du pays d Aubagne Date de Livraison Surface Type de locaux m² Entrepôts Vente Seconde main N.C. Promoteur / Constructeur Vente / Location Loyer / Prix ( HC /m²/an ou HD/m²) Projet certain ou probable Etoile Ampère, Aix les Milles m² Bureaux La Francaise Location 145 / 160 Certain Parc des Florides, Marignane m² Mixte Nexity Location 85 / 130 Certain Ilot 34, Euroméditerrannée, m² Bureaux ANF Location 2 Certain Triangle Vert, Aix Le Tholonet m² Bureaux Apic Vente Certain L Ensoleillée, Aix-en-Provence m² Bureaux Nexity Vente Certain Euromed Center, m² Bureaux Foncière des Régions Location 250 / 300 Certain Rue Jobin, Euroméditerrannée, m² Bureaux AGIR Vente/Location N.C. Certain La Marseillaise, Euroméditerrannée, CONTACTS m² Bureaux Constructa Location N.C. Probable Correspondant - CBRE Philippe LE NORMAND Régions Stanislas LEBORGNE Coordination Nationale t : 33 (0) e : stanislas.leborgne@cbre.fr Aix-en-Provence : Europarc de Pichaury Bâtiment C1 1330, rue Guillibert de la Lauzière Aix-en-Provence Cedex t : f : e : aix@cbre.fr Études et Recherche Aurélie LEMOINE Directrice t : 33 (0) e : aurelie.lemoine@cbre.fr : Les Docks - Atrium.8, place de la Joliette BP Cedex t : f : e : marseille@cbre.fr Delphine SION Chargée d études t : 33 (0) e : delphine.sion@cbre.fr + SUIVEZ-NOUS TWITTER FACEBOOK GOOGLE+ 8 Bien que puisées aux meilleures sources, les informations que nous publions ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de CBRE ou du groupe CBRE. La reproduction de tout ou partie du présent document est autorisée sous l'expresse réserve d'en mentionner la source. CBRE Ressources - Groupement d'intérêt Économique Siège social : , rue de Courcelles 757 PARIS - Siren : RCS Paris