Quand le QCA va. DTZ Research PROPERTY TIMES. Paris QCA T Sommaire. Auteur. Contacts

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1 DTZ Research PROPERTY TIMES Quand le QCA va Paris QCA T Janvier 215 Sommaire Contexte économique 2 Demande placée et valeurs locatives 3 Offre 4 Définitions 5 Auteur Pierre d Alençon Chargé d Etudes pierre.d alencon@dtz.com Avec 378 m² de bureaux commercialisés, le marché des bureaux de Paris QCA achève l année sur un volume de transaction en hausse de 17% en un an. Le cru 214 marque ainsi le retour de la croissance pour l activité transactionnelle de ce marché depuis 21. Tout au long de l année, les volumes trimestriels de demande placée ont été réguliers de 9 à m², le dernier trimestre ayant été le plus faible. L ensemble des segments de surfaces a tiré profit de ce regain d activité ; les gabarits supérieurs à 5 m² enregistrent le rebond le plus vigoureux, avec 8 transactions représentant plus de 7 m² de demande placée (+47% en un an). Pour autant, la dynamique du marché du QCA continue d être portée par l écoulement des surfaces inférieures à 1 m² (18 m² et 48% du volume total). Les valeurs locatives de transactions de bureaux de seconde main se sont stabilisées au-dessus des /m²/an. Le loyer moyen de 1ère main avoisine encore les 65 /m²/an et enregistre une hausse de 5% d une année sur l autre. Avec 372 m² de bureaux disponibles fin décembre 214, le stock d offre immédiate du QCA se maintient sur son niveau de l année 213. Le taux de vacance sur Paris QCA - 5,3% - est orienté à la baisse, a contrario de la tendance observée sur le reste de la Capitale ou à l échelle régionale. Dans le détail, l offre s est contractée légèrement en ce qui concerne les petites et moyennes surfaces. Elle s est en revanche alourdie quant aux grandes surfaces. L année écoulée a été le théâtre de la mise en chantier de plusieurs opérations d envergure livrables tout au long de l année 215, pour un total de 75 m². Le pipeline de projets futurs reste bien garni pour ces 3 prochaines années, tant dans le QCA que sur la ZAC Clichy-Batignolles, qui s affirme comme un pôle de report pour les entreprises parisiennes à la recherche d immeubles neufs. Graphique 1 Demande placée de bureaux à Paris QCA, en milliers de m² Contacts Delphine Mahé Responsables des Etudes France +33 () delphine.mahe@dtz.com Magali Marton Head of EMEA Research +33 () magali.marton@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 () hans.vrensen@dtz.com 6 2 Sources: Immostat - DTZ Research T1 T2 T3 T4 Property Times 1

2 Contexte économique Inertie à la française Le surplace de l économie française s est poursuivi au 3 ème trimestre avec un taux de croissance faible (+,3%) alors que les chiffres du 2 ème trimestre ont fait l objet d une révision à la baisse (-,1% contre % lors de la 1 ère publication) (graphique 2). La consommation des ménages continue d augmenter de façon modérée (+,3% après +,2%), alors que celle des administrations est en hausse de,8% sur la même période. Ce sont ces dernières qui tirent aujourd hui la croissance de l économie. Dans ce contexte pour le moins morose, deux éléments viennent donner une certaine crédibilité aux projections de croissance de 1% en 215, présentées par l INSEE et relayées par le gouvernement. Le moral des ménages a gagné 2 points pour le deuxième mois consécutif et se positionne à 9 points. Il atteint son plus haut niveau depuis novembre 21 mais reste toujours endessous de sa moyenne historique (graphique 3). Il faut bien sûr rester prudent sur l interprétation de ce frémissement de l opinion des ménages, qui bénéficie d une conjonction d éléments porteurs (baisse du prix du pétrole, faible inflation et taux d emprunt historiquement bas). Le climat des affaires reprend, lui aussi, quelques couleurs, et l indicateur paru en novembre a montré un gain de 3 points pour atteindre 94, un niveau stabilisé en décembre. La majorité des climats sectoriels sont d ailleurs restés stables, à l exception du commerce de détail qui perd un point. L'indicateur de retournement pour l ensemble des secteurs reste, quant à lui, dans la zone favorable et porte l espoir d un retour de la confiance chez les entrepreneurs, en particulier dans le secteur des services. Nouvelle hausse du chômage La baisse du nombre de chômeurs enregistrée au mois d août 214 (-,3%) n aura pas été suivie d effet et dès septembre la courbe du chômage a repris sa triste hausse. Le nombre de chômeurs reste à des niveaux record et approche aujourd hui 3,5 millions de personnes sans emploi (Graphique 4). Depuis 3 mois, la progression de ce chiffre est de l ordre de,7% par mois, avec des perspectives très faibles de voir cette courbe s inverser à court terme. En Ile-de-France, le nombre des demandeurs d emploi a lui aussi augmenté dans une proportion d ailleurs plus élevée que sur l ensemble du territoire métropolitain (+6,2% en un an données de septembre 214 à comparer à +4,3% pour la France métropolitaine). Les dernières enquêtes de conjoncture font état de difficultés croissantes dans l industrie, d une dégradation dans le commerce, d un secteur des services à la peine, et d une détérioration du chiffre d affaires de la construction. Dans ces conditions, la demande des PME-PMI devrait rester fragile alors que la confiance semble revenir pour les grandes entreprises (cf. DTZ Odessa Décembre 214). Graphique 2 Croissance du PIB en France, % 1,5 1,,5, -,5-1, -1,5-2, Source: INSEE Graphique 3 Enquêtes de conjoncture Climat des affaires Moral des ménages Source: INSEE Graphique 4 Demandeurs d emploi en France, en milliers, catégorie A Source: INSEE Property Times 2

3 Demande placée et valeurs locatives Rebond du marché, grâce aux surfaces intermédiaires L année 214 aura été très porteuse pour le marché des bureaux de Paris QCA qui enregistre une hausse de sa demande placée de 17% en un an, avec 378 m² transactés. Ce bon résultat vient rompre avec quatre années de dégradation des volumes de commercialisations (graphique 5). Tout au long de l année, les volumes placés par trimestre auront été peu ou prou similaires, entre 9 et m², le 4ème trimestre ayant été le plus faible avec 89 m² de bureaux transactés. Le segment des petites surfaces (18 m²) avec en tête, classiquement, cabinets de conseil juridiques et établissements financiers, reste le principal pilier du marché et aura ainsi concentré près de la moitié du volume traité dans le QCA en 214 (tableau 1). Les surfaces intermédiaires (1-5 m²) enregistrent aussi une belle performance (+17% d une année sur l autre). Sur ce segment, les mouvements les plus marquants du 4ème trimestre ont été la prise à bail par le CREDIT SUISSE de 4 m² de bureaux Boulevard Haussmann, le déménagement du conseil OLIVIER WYMAN sur les 3 6 m² restructurés de l immeuble Euler et le déménagement de The Kooples sur 2 m² rénovés rue de Prony. Fait marquant, avec 71 7 m² placés sur l année écoulée (+47% par rapport à 213), ce dernier trimestre n enregistre aucune transaction de plus de 5 m². Ces mouvements d envergure n ont pas contribué à la demande placée en cette fin d année tant sur l Etoile que sur le Centre. Pour autant, le QCA a montré sa résistance avec un relais de croissance via les prises à bail sur des surfaces intermédiaires. Valeurs locatives bien orientées Les valeurs locatives de transactions de bureaux de seconde main se sont stabilisées au dessus de la barre des /m²/an. Le loyer moyen de 1ère main avoisine, quant à lui, les 65 /m²/an, en hausse de 5% d une année sur l autre. Ces valeurs moyennes cachent des écarts considérables selon les secteurs (Etoile ou Opéra) et la qualité des surfaces transactées. On constate ainsi une amplitude importante, de /m²/an en secteurs diffus pour des surfaces relouées en état d usage jusqu à 74 /m²/an sur les meilleurs emplacements répondant aux derniers standards internationaux. Le loyer prime, positionné à 79 /m²/an a enregistré une hausse de 6% d une année sur l autre. Soulignons enfin que la fluidité du marché est restée encore une fois conditionnée par l application de mesures d accompagnement, de l ordre de 1 à 15% pour les petites surfaces, de 15 à 2% pour des prises à bail conséquentes à des niveaux de loyers élevés. Graphique 5 Demande placée à Paris QCA, en milliers de m² 6 2 Tableau 1 Segmentation de la demande placée à Paris QCA par tranche de surface en 214 Tranche de surface En m² Part Evol. sur un an Moins de 1 m² 18 m² 48% 9% De 1 à 5 m² m² 33% 17% Plus de 5 m² 71 7 m² 19% 47% Surface totale m² % 17% Graphique 6 Evolution des valeurs locatives à Paris QCA, /m²/an T1 T2 T3 T4 Loyer moyen de 2nde main Loyer moyen de 1ère main Loyer prime Les loyers s entendent HC HT. Property Times 3

4 Offre Maintien de l offre immédiate Avec 372 m² de bureaux disponibles fin décembre 214, le stock d offre immédiate du QCA se maintient sur son niveau de l année 213. On relève une légère résorption sur le segment des petites et moyennes surfaces. Pourtant discrète, cette diminution des volumes disponibles sur le segment des moins de 5 m² vient mettre un terme au renchérissement des stocks constaté depuis 21 (graphique 7). Le marché du QCA est essentiellement alimenté par la libération sur une base régulière de surfaces de seconde main. Le taux de vacance sur Paris QCA est en timide fléchissement, à 5,3%. Cette tendance s inscrit a contrario du reste de la Capitale, qui franchit la barrière symbolique des 5% pour la première fois depuis 21 (de 4,9% à 5,2% de vacance) et du chiffre francilien, passé de 7,5% à 7,6% (graphique 8). Dynamique porteuse pour ces 3 prochaines années L année 214 a vu la mise en chantier de plusieurs opérations d envergure livrables pour certains en 215. On recense ainsi près de 64 m² en construction au sein du QCA, répartis sur 5 opérations. Ces gabarits d immeubles supérieurs à 5 m², livrables en début d année laissent envisager un bon démarrage de la demande placée sur le semestre prochain. A l exception du futur siège d HERMES au 1-12 rue d'anjou d ores et déjà pré commercialisé, l essentiel des opérations a été lancé en blanc. Elles représentent un volume total de près de 75 m² à livrer pour l année prochaine et des disponibilités de première main en chantier ou autorisés pour un total de 6 m² jusqu en 217 sur le QCA (graphique 9). Le fer de lance de ces futures livraisons demeure le «#Cloud», «paquebot» développant 38 m² rue de Richelieu, livrable au 3 ème trimestre 215. Cette opération phare de SFL - sur le pôle d Opéra - propose une réponse adaptée et qualitative aux stratégies de retour à une centralité d implantation, à l image de quelques mouvements concrétisés cette année. En marge du QCA, on notera la poursuite du développement de la ZAC Clichy-Batignolles autour du futur Tribunal de Grande Instance de Paris. D importants volumes sont encore disponibles sur les projets en chantier ou dotés d une autorisation de construire. Ce secteur va proposer une alternative de déplacement de la demande, à condition de convaincre les grandes sociétés de l efficacité et du bon dimensionnement de son réseau de transports en commun. Pour l heure, l assureur KLESIA reste le premier à avoir franchi le pas pour s implanter sur zone dans les immeubles «Rézo» et «Strato» (26 m² au total). Il reste encore près de m² de surfaces de bureaux à développer jusqu à l achèvement de la ZAC. Graphique 7 Offre immédiate à Paris QCA, en milliers de m² 2 Graphique 8 Taux de vacance 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Graphique 9 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à Paris QCA et Centre Ouest, en milliers de m² Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Paris QCA Paris Ile-de-France Paris QCA Paris Centre-Ouest (Hors QCA) Source : DTZ Research Property Times 4

5 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Property Times 5

6 EMEA John Forrester Chief Executive +44 () France Antoine Derville PDG +33 () antoine.derville@dtz.com Heading Name Title +44 () @dtz.com Heading Name Title +44 () @dtz.com Agency Marc-Henri Bladier Directeur Général +33 () marc-henri.bladier@dtz.com Investissement Nils Vinck Directeur +33 () nils.vinck@dtz.com Valuation Jean-Philippe Carmarans PDG +33 () jean-philippe.carmarans@dtz.com Asset Management Alban Liss Président +33 () alban.liss@dtz.com Conseil Jean-Louis Guilhamat Directeur Corporate Solutions +33 () jean-louis.guilhamat@dtz.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Janvier 215 Accédez à l ensemble des publications de DTZ sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone fax info@dtz.com DTZ France 8 rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine Cedex France phone +33 () fax +33 () info@dtz.com