DU GRAND LYON MISE A JOUR 31/12/2012. Avril 2013

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1 OBSERVATOIRE DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE SUR LE POLE ECONOMIQUE OUEST DU GRAND LYON MISE A JOUR 31/12/2012 Avril 2013 TECHLID L Espace EDEL-Ouest - 185, allée des Cyprès Limonest : Fax : Site internet : info@techlid-lyon.com

2 SOMMAIRE 1. LE PARC DE PRODUITS D IMMOBILIER D ENTREPRISE SUR LE POLE ECONOMIQUE OUEST DU GRAND LYON 1.1. Evolution du parc immobilier 1.2. Evolution du parc par produits 2. LE MARCHE DES BUREAUX 2.1. Les surfaces autorisées (en m²) Evolution des permis de construire déposés et accordés en bureaux Répartition des surfaces autorisées en bureaux par type de production 2.2. Les surfaces placées (en m²) en bureaux Evolution des surfaces placées (en m²) Répartition des surfaces placées bureaux en neuf et ancien Répartition des surfaces placées en bureaux par taille Répartition des surfaces placées par type d occupation Répartition des transactions par type d occupation et nature des bureaux 2.3. Les surfaces disponibles en bureaux de 2003 à Les prix 3. LE MARCHE DES LOCAUX D ACTIVITES 3.1. Les surfaces autorisées (en m²) de 2003 à Evolution des permis de construire accordés en locaux d activités Evolution des surfaces autorisées en locaux d activités par type de production de 2003 à Les surfaces placées en locaux d activités (en m²) Evolution des surfaces placées (en m²) Répartition des surfaces placées en locaux d activités neuf/seconde main Répartition des surfaces placées en locaux d activités par taille Répartition des surfaces placées en locaux d activités par type d occupation 3.3. Les surfaces disponibles en locaux d activités de 2003 à Les prix 4. LES TERRAINS A USAGE D ACTIVITES 4.1. Les parcs d activités et leurs vocations 4.2. Les disponibilités foncières fin 2012 TECHLID Observatoire de l Immobilier d Entreprise 31/12/2012 2

3 AVERTISSEMENT Pour actualiser l Observatoire de l Immobilier d Entreprise sur le Pôle Economique Ouest du Grand Lyon, différentes sources sont utilisées : les services municipaux des communes de Techlid (pour les permis de construire), les professionnels de l immobilier d entreprise intervenant sur l Ouest lyonnais, les propriétaires de locaux, les transactions enregistrées sur Business Immo. 1) Surface autorisée : surface pour laquelle un permis de construire a été déposé et accordé. 2) Les locaux sont construits selon 3 logiques de production : production pour soi : une société construit son bâtiment pour elle même, elle en a un usage propre, production investissement : un investisseur construit un bâtiment pour le louer à d autres sociétés, production administrative : un bâtiment est réalisé dans le but d accueillir une activité publique (collectivités territoriales, services de l Etat, ). 3) Surface placée : surface ayant trouvé un utilisateur final (locataire ou acheteur). Nombre de m² ayant fait l objet d une transaction dans l année. 4) Locaux neufs : locaux mis sur le marché n ayant jamais été occupés par un utilisateur au cours des 5 années qui ont suivi la construction de ces locaux. Locaux de seconde main : locaux ayant déjà été occupés par un ou plusieurs utilisateur(s) final(aux), locaux construits il y a plus de 5 ans et n ayant pas trouvé d utilisateur final au cours de ces 5 ans. 5) Surface disponible : somme des surfaces qui ne sont pas occupées au de l année en cours. TECHLID Observatoire de l Immobilier d Entreprise 31/12/2012 3

4 1. LE PARC DE PRODUITS D IMMOBILIER D ENTREPRISE SUR LE POLE ECONOMIQUE OUEST DU GRAND LYON Le parc des produits immobiliers d entreprise, sur le Pôle Economique Ouest du Grand Lyon, est estimé, au 31 Décembre 2012, à m². 1.1 Evolution du parc immobilier Parc immobilier Evolution nombre de m² 31/12/ ,9% 31/12/ ,7% 31/12/ ,1% 31/12/ ,2% 31/12/ ,4% 31/12/ ,4% 31/12/ ,8% 31/12/ ,1% 31/12/ ,1% 31/12/ ,4% Le pourcentage d évolution en 2012 est de +2,4% par rapport à 2011, représentant m² supplémentaires construits ou en projet. 13 permis de construire en immobilier d entreprise ont été accordés en 2012 : 6 concernent des bureaux pour m², 7 concernent des locaux d activités pour m². 2 sont comptabilisés sur Champagne au Mont d'or, 1 sur Charbonnières les Bains, 2 sur Dardilly, 3 sur Ecully, 1 sur La Tour de Salvagny, 4 sur Limonest, 0 sur Tassin la Demi-Lune. TECHLID Observatoire de l Immobilier d Entreprise 31/12/2012 4

5 Ils portent sur : 6 projets d extension d établissements sur le même site : Porcelanosa à Champagne au Mont d'or, Auchan et société BPC à Dardilly, Ecole Centrale (2 permis) et société Edra à Ecully. 6 projets de nouveaux bâtiments destinés à des utilisateurs : Porcelanosa à Champagne au Mont d'or, Carré Bleu à Charbonnières les Bains, Intests à La Tour de Salvagny, Arcoba, Asseptic et ADP à Limonest. 4 d entre eux sont déjà installés sur le Pôle Economique Ouest du Grand Lyon et ont trouvé une nouvelle localisation. 1 projet de promotion immobilière : les Terrasses des Bruyères à Limonest Evolution du parc par produits Bureaux Locaux d activités Commerces Total Nbre de m² Evolution Nbre de m² Evolution Nbre de m² Evolution 31/12/ ,7% ,8% stable /12/ ,5% stable ,0% /12/ ,3% ,5% Stable /12/ ,3% ,2% ,3% /12/ ,0% ,3% ,1% /12/ ,8% ,2% ,2% /12/ ,9% ,7% /12/ ,4% ,1% /12/ ,3% ,4% ,6% /12/ ,6% ,8% En 10 ans, de 2003 à 2012 : m² de bureaux ont été autorisés, m² de locaux d activités, et m² de surfaces commerciales. Le nombre de m² en bureaux dépasse celui des locaux d activités à partir de Cette tertiarisation croissante de produits immobiliers sur TECHLID contribue à faire de ce territoire la 2 ème place forte tertiaire de l agglomération lyonnaise après la Part-Dieu. La part des locaux commerciaux est relativement stable mais affiche toutefois une diminution légère et régulière par rapport aux parts des bureaux et locaux d activités. Le pourcentage se maintient à presque 20% en raison du projet de la ZAC du Centre sur Tassin la Demi-Lune. TECHLID Observatoire de l Immobilier d Entreprise 31/12/2012 5

6 Répartition par produits Répartition du parc au Répartition du parc au Répartition du parc au TECHLID Observatoire de l Immobilier d Entreprise 31/12/2012 6

7 2. LE MARCHE DES BUREAUX 2.1. Les surfaces autorisées (en m²) Evolution des permis de construire déposés et accordés en bureaux (en m²) Total Champagne au Mont d Or Charbonnières les Bains Dardilly Ecully La Tour de Salvagny Limonest Tassin la Demi-Lune TECHLID TECHLID Observatoire de l Immobilier d Entreprise 31/12/2012 7

8 Pour TECHLID Moyenne des 10 dernières années : m² Sur cette période de 10 ans, le nombre de m² accordés est assez irrégulier d une année à l autre ; la moyenne annuelle est de m². Les surfaces autorisées les plus importantes en 2012 portent sur les bâtiments de : ADP à Limonest (3 579 m²), Arcoba Westing à Limonest (3 246 m²), et sur le programme de promotion : Les Terrasses des Bruyères à Limonest (5 152 m²). Sur les m² autorisés, 92% portent sur des surfaces situées sur la ZAC du Puy d Or à Limonest ( m²) constitue une année exceptionnelle. Pour mémoire, les principales opérations ont porté sur : Manitowoc à Dardilly (7 806 m²), Groupe SEB à Ecully (7 376 m²), Ecole d ostéopathie à Ecully (3 166 m²), Sopra à Limonest (8 050 m²). et sur le programme de promotion : Espace Rimbaud à Tassin la Demi-Lune (8 376 m²). TECHLID Observatoire de l Immobilier d Entreprise 31/12/2012 8

9 en m² Répartition des surfaces autorisées en bureaux par type de production (en m²) Production pour soi Production administrative Bureaux Production investissement Total Production pour soi Production investissement Jusqu en 2010, le nombre de m² autorisés en production investissement est largement dominant. Il reflète les opérations de promotion et d investissement qui ont eu lieu sur le secteur. Ce chiffre montre également que le secteur de TECHLID séduit et attire les investisseurs et constitue un acteur essentiel du marché lyonnais de l investissement. La production pour soi est sur cette même période peu importante car les entreprises ne trouvent pas de terrain pour construire leur propre bâtiment du fait de la raréfaction du foncier et de l augmentation des prix du terrain. La production administrative, en 2012, correspond à une extension de l Ecole Centrale de Lyon- Ecully. En 2011 et 2012, la production pour soi redevient significative en raison notamment de la mise sur le marché de la ZAC du Puy d Or. Le rapport production pour soi/production investissement est très équilibré sur ces 2 ans. Production pour Soi 51% Production Investissement 49% TECHLID Observatoire de l Immobilier d Entreprise 31/12/2012 9

10 en m² 2.2. Les surfaces placées (en m²) en bureaux Evolution des surfaces placées (en m²) Pour TECHLID N : neuf Bureaux SM : seconde main N SM Total Seconde main Neuf La moyenne des surfaces placées sur les 10 dernières années est de m² par an environ sur les 7 communes. L année 2012 avec m² commercialisés se maintient donc même si elle enregistre une baisse de 65% des placements par rapport à 2011 qui a été une année exceptionnelle. Pour l agglomération lyonnaise, le montant des surfaces placées en 2012 s établit à m², affichant une baisse de 30% par rapport à Le Pôle Economique Ouest du Grand Lyon représente environ 10% des placements de l agglomération en TECHLID Observatoire de l Immobilier d Entreprise 31/12/

11 Répartition par commune N : neuf Bureaux SM : seconde main N SM Total 2010 Champagne au Mont d Or Charbonnières les Bains Dardilly Ecully La Tour de Salvagny Limonest Tassin la Demi-Lune TECHLID Champagne au Mont d Or Charbonnières les Bains Dardilly Ecully La Tour de Salvagny Limonest Tassin la Demi-Lune TECHLID Champagne au Mont d Or Charbonnières les Bains Dardilly Ecully La Tour de Salvagny Limonest Tassin la Demi-Lune TECHLID TECHLID Observatoire de l Immobilier d Entreprise 31/12/

12 en m² en m² En 2012, 32 transactions sont dénombrées ; 10 portent sur des projets d entreprises endogènes totalisant 47% de la demande placée (8 235 m²). En 2011, 52 transactions sont dénombrées ; 14 portent sur des projets d entreprises endogènes totalisant 55% de la demande placée ( m²). En 2010, 51 transactions sont enregistrées ; 15 d entre elles relèvent de dossiers d entreprises déjà installées sur le territoire de TECHLID et totalisent 39% des m² commercialisés ( m²) Dossiers endogènes Dossiers exogènes Liste des transactions supérieures à m² en 2012 (bureaux) ADP m² Neuf Limonest ADETEL m² Ancien Ecully ARCOBA m² Neuf Limonest Répartition des surfaces placées bureaux en neuf et ancien 120% 100% 80% 60% 36% 48% 48% Ancien Neuf 40% 20% 64% 52% 52% 0% Comme pour 2011, cette répartition est assez équilibrée sur TECHLID en Au niveau de l agglomération lyonnaise, la part de l ancien représente 55% des placées en 2012 (source : FNAIM-CECIM). TECHLID Observatoire de l Immobilier d Entreprise 31/12/

13 Répartition des surfaces placées en bureaux par taille TECHLID Nb de Nb de Nb de Nb de m² Nb de m² transactions transactions transactions Nb de m² < 150 m² Entre 150 et 300 m² Entre 300 et 600 m² Entre 600 et m² Entre et m² > m² Total En 2012 Les 26 transactions inférieures à 600 m² (soit 81% en nombre) rassemblent 32% des surfaces placées. Le marché des petites surfaces est porteur sur le secteur de l Ouest lyonnais. TECHLID Observatoire de l Immobilier d Entreprise 31/12/

14 Répartition des surfaces placées par taille et par commune en 2012 En nombre de transactions comme en nombre de m² Inférieur à 150 m² Entre 150 et 300 m² Entre 300 et 600 m² Entre 600 et 1000 m² Entre 1000 et 2000 m² Supérieur à 2000 m² Champagne au Mont d Or Charbonnières les Bains Dardilly Ecully La Tour de Salvagny Limonest Tassin la Demi- Lune TECHLID TECHLID Total m² Total En nombre de m² Répartition des surfaces placées par type d occupation Pour TECHLID Vente Location Nb transactions Nb m² Nb transactions Nb m² En 2012 TECHLID Observatoire de l Immobilier d Entreprise 31/12/

15 Répartition par type d occupation par commune en 2012 Vente Location Nb transactions Champagne au Mont d Or Charbonnières les Bains Dardilly Ecully La Tour de Salvagny Limonest Tassin la Demi- Lune Nb m² Nb transactions Nb m² Total (Total transactions : 32 / Total surfaces placées : m²) Location 55% Location 74% Location 59% Location 82% Location 52% Location 82% Vente 45% Vente 26% Vente 41% Vente 18% Vente 48% Vente 18% TECHLID Grand Lyon TECHLID Grand Lyon TECHLID Grand Lyon (FNAIM-CECIM) Alors que les transactions «location» au niveau du Grand Lyon sont largement dominantes (82%), la répartition «location» / «vente» est beaucoup plus équilibrée sur le territoire de TECHLID. Il est opportun, les promoteurs l ont bien compris, de proposer des surfaces de bureaux à l achat dans les nouveaux programmes. TECHLID Observatoire de l Immobilier d Entreprise 31/12/

16 en m² Répartition des transactions par type d occupation et nature des bureaux Pour TECHLID en Location Vente Seconde main Il apparaît très nettement que les utilisateurs occupent leurs bureaux à la location lorsqu il s agit de locaux anciens alors qu ils privilégient l achat dans des locaux neufs. Cela peut s expliquer par la typologie des locaux proposés : les bureaux à l achat dans l ancien sont beaucoup moins nombreux que dans le neuf Neuf TECHLID Observatoire de l Immobilier d Entreprise 31/12/

17 2.3. Les surfaces disponibles en bureaux de 2003 à 2012 Evolution des surfaces disponibles entre 2003 et 2012 Champagne au Bureaux Mont au Mont d Or d Or neuf sec. Main total Charbonnières les Bains Dardilly Ecully La Tour de Salvagny TECHLID Observatoire de l Immobilier d Entreprise 31/12/

18 Limonest Tassin la Demi-Lune Techlid en m² Evolution des surfaces disponibles en bureaux sur TECHLID TECHLID Observatoire de l Immobilier d Entreprise 31/12/

19 Répartition des bureaux disponibles neuf/seconde main Neuf Seconde Main Bureaux de seconde main 23,0% Bureaux neufs 38,0% Bureaux neufs 77,0% Bureaux de seconde main 53,0% Bureaux neufs 47,0% Bureaux de seconde main 62,0% m² de bureaux sont disponibles à la fin de l année 2012 sur les 7 communes du Pôle Economique Ouest du Grand Lyon. Ce nombre est comparable à celui de l année 2011 mais en forte augmentation par rapport aux années 2006/2010 : +20%. La part des bureaux neufs disponibles s établit fin 2012 à m² soit 38% du stock disponible. Elle est composée de : m² de bureaux neufs immédiatement disponibles répartis dans plusieurs programmes immobiliers, m² de bureaux en projet dont seulement m² verront le jour en blanc : Terrasses du Puy d Or Bât A à Limonest, Campus Bât C à Dardilly. Les autres programmes de bureaux démarreront avec une précommercialisation de minimum 30%. Au cours des dernières années, les immeubles sortis en blanc (programmes Brice Robert, DCB International, Nerguisian) ont été commercialisés en grande partie avant leur livraison. La demande des entreprises souhaitant se positionner sur des surfaces neuves est importante (55% des transactions en bureaux entre 2010 et 2012). Le marché de l ouest est également marqué par des demandes en petites surfaces (sur les 3 dernières années : 62% des transactions réalisées sont inférieures à 300 m²). Par conséquent, le choix pour les entreprises est aujourd hui plus restreint du fait des durées de précommercialisation. TECHLID Observatoire de l Immobilier d Entreprise 31/12/

20 m² de bureaux sont disponibles en seconde main. Environ la moitié de ce stock porte sur des locaux susceptibles de retrouver des occupants assez facilement. En effet, ces locaux répondent aux besoins des entreprises en termes de prestations soit parce qu ils sont bien entretenus ou font l objet d une rénovation Des interrogations se posent sur le devenir d environ m² de bureaux anciens qui ne correspondent plus aux exigences des utilisateurs : façade, état des parties communes, prestations, facture énergétique Les prix Location Neuf Seconde main récent ou rénové à 155 /m²/an 1 transaction à à 170 /m²/an 145 à 165 /m²/an 125 à 130 /m²/an 125 à 140 /m²/an 125 à 145 /m²/an Seconde main 95 à 115 /m²/an 82 à 110 /m²/an 82 à 115 /m²/an Vente Neuf à /m² à /m² à /m² Seconde main récent ou rénové à /m² à /m² à /m² TECHLID Observatoire de l Immobilier d Entreprise 31/12/

21 3. LE MARCHE DES LOCAUX D ACTIVITES 3.1. Les surfaces autorisées (en m²) de 2003 à Evolution des permis de construire accordés en locaux d activités Total Champagne au Mont d Or Charbonnières les Bains Dardilly Ecully La Tour de Salvagny Limonest Tassin la Demi-Lune TECHLID TECHLID Observatoire de l Immobilier d Entreprise 31/12/

22 Pour TECHLID Evolution du nombre de m² autorisés en locaux d'activités de 2003 à Moyenne des 10 années : m² Au regard des années précédentes, 2012 apparait plus favorable. Toutefois, le nombre de m² autorisés en 2012 est à relativiser car il correspond pour moitié à l opération «Porcelanosa» (8 231 m²) sur les Anciennes Vignes à Champagne au Mont d'or. Le solde est constitué d extensions d établissements déjà présents : Auchan à Dardilly, Porcelanosa (démolition et reconstruction du site actuel à Champagne au Mont d'or). Les années qui ont vu la mise sur le marché d opérations de promotion sont : 2003 ( m²) avec notamment le programme «Carrés du Parc» de M. Nerguisian à Champagne au Mont d Or (opération de promotion), 2009 ( m²) qui est marquée par la démolition et la reconstruction d un bâtiment route du Paisy pour m² (concession automobile), par la construction du Drive d Auchan pour m², et par l opération «parc des Monts d Or» à Champagne au Mont d Or réalisée par Aires d Entreprises et Intégrale. Les seuls PC accordés au cours des 6 dernières années portent principalement sur des opérations d extension d établissements déjà installés et très peu sur des nouvelles constructions ou des programmes de promotion. Cela s explique par : la rareté du foncier, l augmentation des prix du foncier. TECHLID Observatoire de l Immobilier d Entreprise 31/12/

23 Evolution des surfaces autorisées en locaux d activités par type de production de 2003 à 2012 Production pour soi Locaux d activités Production administrative Production investissement Total Alors que le marché des bureaux est plutôt alimenté par la production investissement, celui des locaux d activités relève plus de la production pour soi. Ce marché est principalement porté par les extensions d établissements déjà existants. De 2003 à 2012 Production Investissement 26% Production pour Soi 74% TECHLID Observatoire de l Immobilier d Entreprise 31/12/

24 en m² 3.2. Les surfaces placées en locaux d activités (en m²) Evolution des surfaces placées (en m²) Pour TECHLID N : neuf Locaux d activités SM : seconde main N SM Total Seconde main Neuf Par commune N : neuf Locaux d activités SM : seconde main N SM Total 2010 Champagne au Mont d Or Charbonnières les Bains Dardilly Ecully La Tour de Salvagny Limonest Tassin la Demi-Lune TECHLID TECHLID Observatoire de l Immobilier d Entreprise 31/12/

25 2011 Champagne au Mont d Or Charbonnières les Bains Dardilly Ecully La Tour de Salvagny Limonest Tassin la Demi-Lune TECHLID Champagne au Mont d Or Charbonnières les Bains Dardilly Ecully La Tour de Salvagny Limonest Tassin la Demi-Lune TECHLID En 2012, 11 transactions sont enregistrées ; 1 porte sur un projet d entreprise endogène totalisant 18% de la surface placée (2 160 m²). Les principales transactions portent sur : Distritec à Dardilly (3 185 m²), Lyon Distribution (2 160 m²) à Dardilly, Création Véranda Aluminium (1 111 m²) à Dardilly également. En 2011, 7 transactions sont enregistrées ; 2 portent sur des projets d entreprises endogènes totalisant 12% de la surface placée (824 m²). En 2010, 15 transactions sont enregistrées ; 5 d entre elles relèvent de dossiers d entreprises déjà présentes sur le territoire de TECHLID et totalisent 34% des m² commercialisés (5 528 m²). TECHLID Observatoire de l Immobilier d Entreprise 31/12/

26 en m² Dossiers endogènes Dossiers exogènes Sur l agglomération lyonnaise, le niveau de commercialisation entre 2011 et 2012 est stable (respectivement m² et m²). Sur le Pôle Economique Ouest du Grand Lyon ( m² en 2012), il augmente sensiblement mais reste toutefois quasi absent des transactions lyonnaises par un manque d offres. Le marché de l ouest se coupe d un marché stable qui affiche une belle performance dans un contexte économique fragile Répartition des surfaces placées en locaux d activités neuf/seconde main 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 94% 100% 100% Seconde main Neuf En 2010, les placements dans le neuf correspondent au solde de l opération «parc des Monts d Or» à Champagne au Mont d Or mise sur le marché en Quant à 2011 et 2012, aucun m² neuf n a fait l objet d une transaction puisqu il n existe aucun produit disponible. A titre indicatif, le neuf affiche 11% de m² placés pour l agglomération lyonnaise sur cette même année TECHLID Observatoire de l Immobilier d Entreprise 31/12/

27 Répartition des surfaces placées en locaux d activités par taille Nombre de transactions Nombre de m² Nombre de transactions Nombre de m² Nombre de transaction s Nombre de m² Inférieur à 500 m² Entre 500 et m² Entre et m² Supérieur à m² Total Supérieur à m² 9% Entre et m² 27% En nombre de transactions (Techlid) Inférieur à 500 m² En nombre de m² (Techlid) 9% Inférieur à 500 m² 27% Supérieur à m² 27% Entre 500 et m² 23% Entre 500 et m² 37% Entre et m² 41% Comme en 2010 et 2011, le marché le plus actif porte sur les surfaces inférieures à m². Celles-ci représentent 64% du nombre de transactions (50% au niveau de l agglomération lyonnaise). En volume, elles rassemblent 32% des m² placés. Une seule transaction de plus de m² est enregistrée. TECHLID Observatoire de l Immobilier d Entreprise 31/12/

28 Répartition des surfaces placées en locaux d activités par type d occupation Nombre de transactions Nombre de m² Nombre de transactions Nombre de m² Nombre de transactions Nombre de m² Vente Location Total Sur le Pôle Economique Ouest du Grand Lyon, en 2012, l intégralité des transactions a été réalisée à la location, faute de produits proposés à l achat. Au niveau de l agglomération lyonnaise, 63% du volume global placé a porté sur la location Les surfaces disponibles en locaux d activités de 2003 à 2012 Champagne au Locaux d activités Mont au Mont d Or d Or neuf sec. Main total Charbonnières les Bains TECHLID Observatoire de l Immobilier d Entreprise 31/12/

29 Locaux d activités Dardilly neuf sec. Main total Ecully La Tour de Salvagny Limonest TECHLID Observatoire de l Immobilier d Entreprise 31/12/