Etat des lieux de l immobilier d entreprises en Guadeloupe

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1 Etat des lieux de l immobilier d entreprises en Guadeloupe La conjoncture immobilière en Guadeloupe est au vert depuis les 6 dernières années. Ce boom immobilier concerne aussi l immobilier d entreprises qui fait l objet de ce dossier 1. Une croissance forte, imputable principalement à la l essor du commerce et des services en particulier dans les grandes agglomérations. Une concentration qui génère nombre de contraintes et qui interpelle sur la nécessité d un rééquilibrage de l aménagement du territoire. Ce dossier apporte un éclairage sur les tendances lourdes aussi bien de l offre, de la demande, les prix et les perspectives d évolution du marché. 1. Une demande soutenue par les opérations immobilières Entre 2001 et 2005, 960 permis de construire relatifs à l immobilier d entreprise ont été attribués par les services de la DDE, ce qui constitue une moyenne de 192 par an. A titre de comparaison, entre 2004 et 2006 le nombre moyen de permis de construire attribués pour le logement s élève à 2126 par an. 2. Capesterre et St François, une vocation agricole, Baie-Mahault et Abymes, une vocation commerciale Sur la période , 24% des permis de construire ont été attribués pour des constructions à Baie-Mahault, 10% aux Abymes. Ces deux communes rassemblent donc plus d un tiers de l immobilier d entreprise autorisé. Pour l immobilier de logements, les permis de construire attribués sont mieux répartis sur le territoire. Aucune commune ne rassemble plus de 8% des autorisations accordées par la DDE. Ventilation des permis de construire par destination entre commerces 42% Bureaux 34% Bâtiments industriels 15% Bâtiments agricoles 9% 27% des autorisations pour des bâtiments agricoles concernent les communes de Saint François et Capesterre Belle Eau. En revanche, 34% des permis de construire pour des bureaux et 28% des bâtiments commerciaux concernent la commune de Baie- Mahault m² de SHON ont été autorisés entre 2001 et Evolution du SCHON 2 Évolution de la surface (SHON) autorisée de 2001 à Bureaux Batiments industriels Bâtiments commerciaux Batiments agricoles Source : DDE m² de SHON ont été autorisés entre 2001 et % des surfaces autorisées sont concentrées dans la commune de Baie-Mahault qui accueille les projets de plus grande envergure (1 012 m² en moyenne contre 406 m² pour les autres communes). 1 Enquête CCI de Pointe-à-Pitre/Qualistat mai 2007, avec la collaboration des agents et promoteurs immobiliers 2 Schon : Surface Hors Œuvre nette 1

2 44% des surfaces autorisées sont concentrées dans la commune de Baie-Mahault qui accueille les projets de plus grande envergure (1 012 m² en moyenne contre 406 m² pour les autres communes). 3. Un marché dominé par les promoteurs privés La construction dans le domaine de l immobilier d entreprise est principalement impulsée par des promoteurs privés. Notons tout de même que deux sociétés d économie mixte sont à l origine de quelques projets d envergure comme le parc d activité de la Jaille. Même si le secteur public n est pas souvent à l origine de projets immobiliers, il constitue une clientèle non négligeable pour les promoteurs. Sur l ensemble du territoire on estime à m² la surface en construction au 31 mai Les chantiers en cours sont principalement concentrés dans les communes de Baie-Mahault et des Abymes qui grâce au projet de la ZAC de Dothémare attire de nouveaux investisseurs. Ainsi, au 31 mai 2007, on recensait dans la zone industrielle de Jarry m² d immobilier d entreprise (bureaux, bâtiments commerciaux et dépôts) en construction. Ces mises en chantier émanent exclusivement de promoteurs privés. A la même date, on recensait à Dothémare m² d immobilier d entreprise en construction. Cette ZAC devrait comporter un réel pôle administratif où viendront s implanter la branche assurance maladie de la CGSS, le siège de la CAF, un bâtiment de l ANPE, l état major du SDIS, les locaux de l IEDOM ainsi que le rectorat. Dans cette ZAC les chantiers en cours sont initiés par des promoteurs privés mais aussi publics puisque à l exception de l ANPE, toutes les administrations citées ci-dessus ont choisi de conduire entièrement et en leur nom propre leur projet immobilier. Localisation des surfaces autorisées de 2000 à m² m² m² 759 m² m² 560 m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² 937 m² m² m² m² m² 398 m² m² m² m² de SHON ont été autorisés entre 2001 et % des surfaces autorisées sont concentrées dans la commune de Baie-Mahault. 2

3 4. L agglomération de Pointe-à-Pitre plébiscitée L activité économique de l île est fortement concentrée dans l agglomération de Pointe-à-Pitre. Plusieurs facteurs peuvent expliquer cette situation La situation géographique (pour la proximité d un lieu stratégique); les possibilités d extension (pour la disponibilité foncière et des aménagements futurs); la recherche d externalités (proximité d un fournisseur ou d un client); la fiscalité locale (les taux d imposition étant variables d une commune à l autre). 5. La fiscalité, un régulateur du marché de l immobilier Alors que la commune de Pointe-à-Pitre enregistre un taux d imposition sur le foncier non bâti le plus faible (absence d un patrimoine nu foncier important), Baie-Mahault se caractérise par un faible niveau de taxe foncière bâtie. Toutefois, l existence d une forte pression foncière explique en partie le fort niveau d imposition sur le non bâti dans cette commune. La commune de Baie-Mahault semble chercher à décourager les propriétaires de terrains laissés vierges de construction. Il est donc plus avantageux de louer dans la commune de Baie-Mahault mais d acheter du foncier à Pointe-à-Pitre où la taxe foncière non bâtie est la moins élevée. Notons que la taxe professionnelle à Pointe-à-Pitre a connu un rebond de plus 6 points entre 1998 et De façon générale, la Guadeloupe affiche l un des niveaux de taxe d habitation le plus élevé de France (11,74) sensiblement le même que les départements du Sud, où les taux d imposition sont les plus lourds de France. La Guyane figure au rang de ces départements. A l opposé, ce sont les départements situés au Nord, et plus précisément dans la région parisienne qui présentent les taux d imposition les plus faibles de France. Surface moyenne occupée dont : 195m² Baie-Mahault 300m² Pointe-à-Pitre 82m² Abymes 166m² Gosier 65m² Moule 128m² Petit Bourg 86m² Basse-Terre 67m² Sainte Anne 154m² Sainte Rose 39m² Pointe-à-Pitre dont : Surface moyenne (m²) Centre ville 79 Bergevin/Chanzy 350 Lauricisque Un prix moyen de 16,8 à la location Le prix moyen du m² à la location s établit à 16,8. Toutefois cette moyenne dissimule des disparités entre les communes mais également entre les entreprises d une même commune. 3

4 Ainsi, 29% des entreprises supportent un loyer compris entre 5 et 9 /m², 28% consentent un loyer compris entre 10 et 14 /m². 3 Les entreprises utilisent principalement leur local à des fins commerciales ou en font un usage de bureaux. A noter que 17% des entreprises utilisent également une surface à usage de dépôt, il s agit pour la plupart d entreprises ayant une activité commerciale. A noter que le prix moyen du m² à la location des 60 départements français (Guadeloupe compris) est de 11,34 /m², la médiane s élève ainsi à 10,7 /m². La Guadeloupe se situe au dessus de la médiane, avec un prix du m² à 16,8. Elle fait donc partie des départements où le prix du m² à la location est les plus chers de France. Locaux commerciaux Bureaux Loyer moyen Superficie moyenne Loyer moyen Superficie moyenne Abymes 8,50 /m² 185 m² 14,4 /m² 54 m² Zone Industrielle de Jarry 22,45 /m² 207 m² 16,00 /m² 195 m² Périmètre urbain de Pointe-à-Pitre 14,18 /m² 80 m² 14,50 /m² 60 m² Périmètre urbain de Basse-Terre 10,00 /m² 45 m² 15,36 /m² 58 m² Centres commerciaux (MILENIS/DESTRELLAND) 50 /m² Livré brut de décoffrage ND Notons la prééminence de l Île de France dans le trio de tête des départements dont les prix du m² sont les plus onéreux : Paris (25,09 /m²), les Hauts de Seine (19,71 /m²) et le Val de Marne (17,18 /m²). Le Jura, l Allier, les Côtes d Armor, les Vosges et la Moselle représentent les départements où le prix à la location du m² est les moins onéreux, variant de 7,09 à 7,98. Il semble indéniable que les prix du marché aient évolué avec le temps : le prix du m² à la location décroît avec l ancienneté du local. 3 Résultats issue de l enquête Qualistat 4

5 Le prix selon l ancienneté du local Ancienneté du local Prix moyen du m² ( ) De 0 à 5 ans 19,6 De 6 à 10 ans 14,1 De 11 à 15 ans 13,1 De 16 à 20 ans 10,8 Plus de 20 ans 7,5 ENSEMBLE 16,8 7. Les locaux en accession en propriété Selon l enquête réalisée auprès des entreprises propriétaires, le local occupé par les entreprises a coûté en moyenne Le coût moyen du m² s élève à avec bien sûr une différence suivant le niveau de finition. Les locaux livrés brut de béton se négocient en moyenne à 1 355,00 le m² alors que les locaux vendus avec un niveau de finition intermédiaire se négocient autour de 1 800,00 /m². Prix du marché à la vente En moyenne, le local occupé par les entreprises a coûté Le coût moyen du m² s élève à avec bien sûr une différence flagrante suivant le niveau de finition. Les locaux livrés brut de béton se négocient en moyenne à 1 355,00 le m² alors que les locaux vendus avec un niveau de finition intermédiaire se négocient autour de 1 800,00 /m². Les départements de l Indre, Mayenne, de Nièvre et du Jura précèdent notre département dans le classement. Notons que ces départements, situés en bas du classement, comptent moins de habitants alors que la Guadeloupe en compte plus de Médiane: 2 186,90 /m² Paris: /m² habitants Les Hauts de Seine: 4 792,56 /m² habitants... Alpes Maritime: 4 266,44 /m² habitants Val de Marne: 4 002,49 /m² habitants Var: 3 867,6 /m² habitants Les Yvelines: 3 711,42 /m² habitants La Guadeloupe: /m² habitants Soulignons que 14% des propriétaires guadeloupéens interrogés ont du consentir à acquérir leur local à plus de 2000 /m². La taille de l échantillon ne permet pas de faire de croisements entre ce prix moyen et les différentes zones géographiques d implantation ou encore avec le niveau de finition du local. Cette approche sera appréhendée lors des entretiens avec les agences immobilières.... Jura: 1 215,14 /m² habitants Nièvre: 1 210,13 /m² habitants Mayenne: 1208,36 /m² habitants L Indre: 1190, 15 /m² habitants 27% des propriétaires estiment avoir obtenu facilement le financement de leur immobilier d entreprise tandis que près de 30% ont rencontré quelques difficultés. 42% des entreprises ont fait financer leur acquisition par une banque locale. La moitié d entre elles a choisi une autre banque que celle où le compte de l entreprise est domicilié. Les chefs d entreprise locaux n hésiteraient donc pas à faire jouer la concurrence entre les établissements bancaires. 6% de l ensemble des propriétaires ont même opté pour un établissement hors de Guadeloupe. Les avis des entreprises sont partagés en ce qui concerne l offre actuelle en matière d immobilier d entreprise. 51% des entreprises estiment l offre globalement satisfaisante. A l opposé, 44% des chefs d entreprise se disent insatisfaits de l offre actuelle. 5

6 Quelle que soit la zone d implantation, les prix constitueraient la principale faiblesse en matière d immobilier d entreprise. Perspectives Le nombre de transactions effectuées par les agences est relativement variable. Les données récoltées montrent que 20% des agences réalisent 80% des transactions. Par ailleurs, il semble que les transactions relatives à la location soient nettement plus nombreuses que celles relatives à la vente. Le ratio serait d environ une vente pour 7 mises en location. Les agences immobilières sont unanimes, pour dire que l activité s est développée au cours des 5 dernières années. Leur vision demeure globalement optimiste sur le moyen terme. Selon les professionnels, le développement du nombre de transactions sur le marché de l immobilier d entreprise se poursuivra au cours des années à venir. Les prix qui sont sur une pente ascendante depuis les 10 dernières années et devraient le rester du moins pour les 5 années à venir. Une demande soutenue, doublée de la raréfaction progressive du foncier qui alimentent de fortes spéculations une augmentation des coûts de la construction, voilà autant de facteurs qui expliquent la flambée des prix. L orientation de l offre dans une perspective volontariste de rééquilibrage du territoire serait de nature à favoriser une détente sur les prix. 6