S C P I. Le guide de l investissement en SCPI

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1 S C P I Le guide de l investissement en SCPI Version de Février 2013

2 Pourquoi ce guide? Jonathan DHIVER Fondateur de MeilleureSCPI.com En tant que spécialiste du conseil en investissement immobilier, nous vous devons la transparence et la bonne compréhension du marché des SCPI et de l investissement immobilier afin de vous donner les clés d un investissement réussi. Chez MeilleureSCPI.com, vous apporter l information la plus transparente est un de nos objectifs principaux. Visiter le patrimoine des SCPI avant d investir c est désormais possible avec Rendez-vous sur Pour découvrir notre sélection des meilleurs placements en SCPI Appel gratuit depuis un poste fixe 1

3 Sommaire Qu est-ce que la SCPI? Concrètement, qu est-ce que c est? Pourquoi investir dans une SCPI plutôt qu en immobilier traditionnel? Existe-t-il différents types de SCPI? Quels sont les risques réels liés à ce type d investissement? Quelques chiffres clés. Comment fonctionne la SCPI? Comment acheter des parts de SCPI? Quelle est la fiscalité appliquée aux revenus de SCPI? Pour quelle durée je m engage? Quels sont les frais des SCPI? Comment vendre mes parts de SCPI? Qui encadre la gestion de la SCPI? Qui contrôle? SCPI : Société Civile de Placement Immobilier Définir votre projet d investissement en SCPI Les critères pour bien choisir sa SCPI Comment définir mon budget? Souscrire un prêt immobilier pour l acquisition de parts de SCPI? La SCPI, un investissement transparent Avertissement Cet guide n est pas un conseil d investissement et ne doit pas déterminer le choix d une souscription en SCPI. Avant toute souscription, il est impératif de recueillir l avis de MeilleureSCPI.com Ce document n est pas contractuel et ne saurait engager la responsabilité de MeilleureSCPI.com 2

4 Qu est-ce que la SCPI? Concrètement, qu est-ce que c est? Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des sociétés d investissements collectifs. Elles ont pour objectif premier d acquérir et de gérer un patrimoine immobilier. Pour cela, elles collectent des capitaux auprès des épargnants (souscripteurs de parts) appelés aussi associés. Ces capitaux sont ensuite investis dans des actifs immobiliers variés tels que des logements, bureaux, commerces, locaux d activité... Les associés perçoivent un revenu régulier, issu des loyers du patrimoine de la SCPI, en fonction de leur quote-part au capital de la SCPI. 3

5 Pourquoi investir dans une SCPI plutôt qu en immobilier traditionnel? Vous investissez dans l immobilier classique dans un objectif locatif? Les avantages : Création d un patrimoine Entrées régulières de revenus locatifs Valeur de placement relativement peu volatile Possibilité de céder ses biens avec la perspective de réaliser une plus-value, ou de les céder à ses héritiers Les inconvénients : Besoin d un montant d investissement minimum élevé Gestion lourde Risque de non-paiement des loyers Vacances locatives Charges de copropriété (Travaux...etc) Vous investissez en SCPI plutôt qu une voie plus «classique»? Les avantages classique de l immobilier : Création d un patrimoine Entrées régulières de revenus locatifs Valeur de placement relativement peu volatile Possibilité de céder ses biens avec la perspective de réaliser une plus-value, ou de les céder à ses héritiers Les avantages spécifiques à la SCPI : Une gestion prise en charge : Ce sont des sociétés, agréées par l Autorité des Marchés Financiers (AMF), qui endossent la fonction de gestion du patrimoine immobilier. Une mutualisation des risques : Une SCPI, qui possède plusieurs biens immobiliers, peut compenser les mauvais résultats d un bien par les bons résultats d autres biens et être quand même bénéficiaire; 4

6 Importante lorsque le souscripteur répartit ses avoirs dans plusieurs SCPI. Un investissement sur-mesure adapté à ses besoins : Accessible dès 5 000, l épargnant peut investir en fonction de sa capacité d investissement ; Possibilité de ne vendre qu une partie de ses parts de SCPI en cas de besoin. Quels sont les risques réels liés à ce type d investissement? La SCPI en tant qu investissement immobilier peut présenter certains risques : perte de valeur et/ou absence de rendement. Cependant la répartition géographique (région parisienne, Province) et la diversification dans la typologie d immobilier (bureaux, commerces, activités...) permet de limiter et d atténuer ces risques. La défaillance de la société de gestion qui gère la SCPI. Les sociétés de gestion sont agréées et contrôlées par l AMF. Cependant si une société de gestion venait à défaillir, la gestion de la SCPI serait transférée, selon la loi, à une autre société de gestion agréée par l AMF. Le capital n est pas garanti : La responsabilité financière des porteurs est limitée aux apports au capital. La revente des parts n est pas garantie, elle peut donc varier en fonction de l évolution du marché de l immobilier et des parts de SCPI : La réglementation du marché secondaire organise la liquidité des parts. li est donc important d être bien accompagné. Pour toute question concernant les risques n hésitez pas à nous contacter. 5

7 Existe-t-il différents types de SCPI? Il existe deux types principaux de SCPI : Les SCPI de rendement qui investissent dans l immobilier d entreprise : bureaux, locaux d'activités, commerces et entrepôts SCPI Murs de magasins (murs de boutiques en pied d immeuble ou périphérie) SCPI Diversifiée (bureaux, commerces, logistiques...) SCPI Internationale (qui investissent en France et à l étranger) SCPI Plus-value ou capitalisation (qui ne versent pas de dividendes) SCPI Régionale (qui investissent en Région hors région parisienne) Les SCPI fiscales qui investissent exclusivement dans l immobilier d habitation : du neuf (livré ou en cours de construction) ou des biens totalement réhabilités SCPI Duflot (qui investissent dans des appartements ou maison éligible au dispositif Duflot) SCPI Malraux (qui investissent dans des logements situés dans les ZPPAUP* et secteurs sauvegardés. Ces logements ont vocation à être rénovés) SCPI Déficit Foncier (qui investissent dans des biens ayant vocation à être rénovés, les travaux sont déductibles des revenus fonciers) vous accompagne dans la sélection de la SCPI la plus adaptée à vos objectifs d investissement. *ZPPAUP : Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager 6

8 Fotolia Quelques chiffres clés Au premier semestre 2011, on comptabilise 139 SCPI en France, gérées par 24 sociétés de gestion agréés par l AMF. 9 6,75 4,5 7,08 6,94 6,69 6,35 6,01 Rendement net des SCPI (en %) 5,53 5,67 5,43 4,93 8,09 7,58 7,73 7,637,68 7,43 6,91 6,68 6,34 6,38 6 6,04 5,73 5,63 5,16 2, Source : IEIF SCPI DataService 7

9 Capitalisation des SCPI (Millions d euros) Source : IEIF SCPI DataService Collecte nette annuelle des SCPI (Millions d euros) , , , ,57 824, , , ,37 939,23 886, ,78 253,57 199,64 161,13 81,57 63,41 63, Source : IEIF SCPI DataService 8

10 Comment fonctionne la SCPI? Comment acheter des parts de SCPI? Il existe deux formes de SCPI : Les SCPI à capital fixe : un capital plafond est inscrit dans les statuts. La société de gestion augmente progressivement le capital de la SCPI jusqu à atteindre ce capital plafond. Entre chaque augmentation, le capital reste fixe. On peut donc souscrire : sur le marché primaire lors d augmentation de capital et de l émission de nouvelles parts; sur le marché secondaire, ce marché est organisé et permet de déterminer le prix de vente. Les SCPI à capital variable : il n y a pas de marché secondaire ce qui permet (sauf cas exceptionnel) de souscrire de manière permanente. Le prix de souscription est alors défini par la société de gestion. vous accompagne dans l acquisition de parts de SCPI sur ces deux marchés. Fotolia 9

11 Quelle fiscalité est appliquée aux revenus? Rédigé avec RAVET & ASSOCIÉS (partenaire de MeilleureSCPI.com), cabinet d'avocats au service des entreprises et des particuliers, en France et à l'étranger. Le département fiscal du cabinet dispose d'une forte expertise en ingénierie patrimoniale. Notre contact privilégié, Me Cyril Maucour, pourra vous accompagner sur demande en répondant à toutes vos interrogations concernant votre fiscalité ainsi que vos droits d'associé de SCPI (rémunération à votre charge). La SCPI est «transparente» fiscalement, elle n est pas assujettie à l'impôt, ce sont donc les associés qui sont redevables des impôts sur les revenus de la SCPI. Ces revenus sont de deux types : revenus fonciers (les loyers) et revenus mobiliers (revenus des placements financiers réalisés par la SCPI). Par ailleurs, le détenteur de parts de SCPI est également redevable des droits d enregistrement à l occasion de l acquisition des parts et à l imposition sur les plusvalues au moment de la cession de ces mêmes parts. Droits d enregistrement sur l acquisition de parts : L'acquisition de parts de SCPI à capital fixe est assujettie aux droits d enregistrement. Le montant des droits est égal à 5% du prix d acquisition. Imposition des revenus fonciers : De même que s il détenait un bien immobilier en direct, le porteur de parts d une SCPI est soumis à la fiscalité immobilière des particuliers. En tant qu associé, le porteur de parts de SCPI perçoit des revenus issus du patrimoine immobilier de la SCPI. Ces revenus s analysent, d un point de vue fiscal, en «revenus fonciers», soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux contributions sociales de 15,5%. L'associé peut bénéficier du régime du micro-foncier si ses revenus fonciers globaux sont inférieurs à euros et s'il perçoit des revenus fonciers "classiques" issus de la location nue d'immeubles détenus en direct. Dans le cas où le porteur de part aurait financé l'acquisition de ses titres avec un prêt bancaire, les intérêts sont déductibles de ses revenus fonciers (hors application du régime micro-foncier). Par ailleurs, les éventuels déficits fonciers que subit l associé au titre des autres biens immobiliers qu il détient peuvent être imputés sur les revenus fonciers perçus au titre des parts détenues dans la SCPI. 10

12 Imposition des revenus financiers : La SCPI dispose d une trésorerie qui est investie sur des comptes à terme et placements sécurisés. Les revenus générés par ces placements constituent des «revenus mobiliers» soumis au barème progressif de l impôt sur le revenu, ainsi qu aux prélèvements sociaux de 15,5%. Il convient de préciser qu à compter du 1er janvier 2013, l associé ne peut plus opter pour le Prélèvement Libératoire Fixe («PLF»).! ATTENTION Désormais, un acompte obligatoire de 24% est prélevé à la source. L impôt finalement dû sera calculé par application du barème progressif et l'acompte sera régularisé à la hausse ou à la baisse le cas échéant. A noter que les associés dont le revenu fiscal de référence de l avant dernière année est inférieur à euros pour une personne seule ou euros pour un couple peuvent demander à ne pas être soumis à ce prélèvement. Plus-value sur les cessions de parts: Les cessions de parts entraînent une plus-value imposée suivant le régime des plus-values immobilières des particuliers. Au moment de la cession, un prélèvement global de 34,5% du montant de la plus-value est opéré (impôt sur le revenu de 19% + prélèvements sociaux de 15,5%). Cependant, des abattements progressifs sont appliqués pour finalement réduire le taux d imposition à 0% après 30 ans de détention. Le barème des abattements est le suivant : 0% pour les 5 premières années de détention 2% pour chaque année de 6 à 17 ans 4 % pour chaque année de 18 à 24 ans 8 % pour chaque année de 25 à 30 ans ATTENTION Depuis le 1er janvier 2013, une taxe additionnelle à été instaurée pour les plus-values supérieures à euros. Le taux varie entre 2% et 6% en fonction du montant de la plus-value. Les abattements pour années de détentions sont applicables à cette taxe additionnelle. 11

13 Pour quelle durée je m engage? L investissement en immobilier doit être considéré comme un placement long terme, il est en général conseillé d attendre une certaine durée pour qu il prenne de la valeur avant de le revendre. Pour les parts de SCPI, c est le même principe. Investir dans une ou plusieurs SCPI est un projet à long terme. Le souscripteur peut acquérir progressivement des parts ou recourir à un crédit immobilier afin de se constituer un capital/patrimoine. D autres éléments sont à prendre en compte, tels que les aménagements d amélioration effectués par une SCPI afin de valoriser son patrimoine, des obligations minimales de détention des parts dans le cas de la SCPI fiscale, ou encore la fiscalité immobilière qui permet de bénéficier d une diminution progressive des taxes sur la plus-value immobilière. Dans le cas des SCPI fiscales : L engagement de conservation des parts pendant une durée de 9 ans à compter de la mise en location des biens est obligatoire sauf à perdre l intégralité des avantages fiscaux. La non-transmissibilité de l avantage fiscal réduit très fortement la liquidité des parts. Quels sont les frais? Comme tout propriétaire d un bien immobilier, un souscripteur en SCPI supporte des frais d acquisition, de gestion et de cession. Les frais d acquisition sont compris dans le prix d une part. Ils correspondent aux frais de notaires et aux droits d enregistrement (cf page 10). Les frais de gestion annuels contribuent à la bonne gestion du patrimoine de la SCPI ainsi qu à sa diversification. Ils sont compris dans le rendement versé, c est-à-dire que les revenus locatifs versés sont diminués des frais de gestion : on parle donc de rendement net. Selon le mode de cession, les frais correspondent à un pourcentage du montant de la cession ou un montant défini (cession directe). 12

14 Comment vendre mes parts de SCPI? La liquidité des parts se fait selon la forme juridique de la SCPI : Pour les SCPI à capital variable : L associé fait une demande de remboursement de la part à la valeur de retrait (définie par la société de gestion). La demande est acceptée seulement si une contrepartie souhaite souscrire, sinon la société de gestion peut être amenée à créer un fonds de remboursement destiné éventuellement à satisfaire les demandes de retrait. Ce fonds de remboursement peut être constitué à partir de cession d actifs immobiliers. Pour les SCPI à capital fixe : Le marché secondaire est organisé depuis la loi du 9 juillet 2001, des «confrontations» ont lieu tout au long de l année et un carnet d ordres recense l ensemble des ordres d achat et de vente. Le marché secondaire des parts de SCPI répond ainsi aux lois de l'offre et de la demande. L acquisition de parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire est soumise aux droits d enregistrement. Fotolia 13

15 ... Qui encadre la gestion de la SCPI? Qui contrôle? AMF vise Bulletins trimestriels et Rapport annuel sont adressés aux associés Associé 1 Associé 2 agrée et contrôle la Commissaire aux comptes certifie les Comptes Annuels Associé 3 Associé 4 Conseil de surveillance vérifie et contrôle Société de gestion gère la SCPI est détenue par les associés Associé 5 Expert immobilier évalue Bien immobilier 1 Bien immobilier 2 Bien immobilier 3 Bien immobilier 4... Bien immobilier n Associé n L autorité des marchés financiers (AMF) délivre un agrément à la SCPI, lors de la création et de l augmentation de capital ainsi qu à la société de gestion de la SCPI. É T O C N T R Ô L L assemblée générale des SCPI élit la société de gestion, vote les résolutions, choisit les experts immobiliers, l associé peut prendre part à la vie de son placement. APPROUVÉ Le conseil de surveillance composé d un minimum de sept membres de la SCPI (nommés par l Assemblée Générale des SCPI) contrôle la société de gestion. E Q U A L I T É I Le commissaire aux comptes (CAC) atteste que les documents comptables annuels de la SCPI sont réguliers et sincères. L A U L expert immobilier est un expert indépendant de la société de gestion qui valorise le patrimoine de la SCPI chaque année. 14 Q E L Ô R T N O C

16 Définir votre projet d investissement Les critères pour bien choisir sa SCPI Quatre points essentiels sont à prendre en compte : 1. L examen de la composition du patrimoine de la SCPI et l assurance qu elle dispose d un portefeuille diversifié sur des secteurs géographiques porteurs (Ile-de-France, grandes métropoles régionales ) 2. Le patrimoine ne doit pas être trop ancien, sinon, il risque de nécessiter davantage de travaux, soumis au Grenelle de l environnement. 3. Lire attentivement le rapport annuel de la société de gestion. Il faut bien identifier le niveau du «report à nouveau» qui représente les réserves dont dispose la SCPI. Ces réserves permettent au gestionnaire, en cas de difficulté de baisse des revenus locatifs, de distribuer un rendement correct en utilisant ce fonds. 4. S assurer que le taux d occupation des immeubles est supérieur à 90%. étudie tout au long de l année les critères importants pour l acquisition de part de SCPI. N hésitez pas à contacter nos consultants. 15

17 Comment définir mon budget? Quelques questions à se poser. En fonction de vos objectifs : réduction d impôts, revenus immédiat, quels projets envisagez-vous? quand? quelle épargne souhaitez-vous y consacrer? En fonction de la conjoncture : quel est le meilleur moment pour investir ou vendre? En fonction de votre situation : quelle épargne? quel âge? quelle situation familiale? quelle ville? En fonction des solutions : quels placements? quel bien immobilier? vous accompagne dans la définition de votre projet, n hésitez pas à contacter nos consultants ( appel gratuit depuis un fixe). 16

18 Souscrire un prêt immobilier pour l acquisition de parts de SCPI? En décidant d acquérir des parts de SCPI, vous pouvez le faire au comptant, ou à l aide d un prêt bancaire. Dans le cadre d un prêt bancaire : deux possibilités Soit un prêt bancaire amortissable : vous remboursez au fur et à mesure le capital emprunté. Les échéances étant composées des intérêts et du capital. Soit un prêt bancaire in fine : vous remboursez tout le capital à l échéance (les annuités ne représentent que les intérêts déductibles des revenus fonciers). En contrepartie le banquier demande un nantissement d un contrat d assurance vie (le montant de ce contrat servira à rembourser le capital à l échéance). Vous avez la possibilité de financer jusqu à 100 % les parts de SCPI achetées. Les échéances peuvent coïncider avec les revenus trimestriels. a noué des partenariats avec plusieurs banques qui financent les SCPI de rendement ou les SCPI fiscales. Nous vous aiderons à trouver le meilleur taux de financement ainsi que la meilleure assurance de prêt. La SCPI, un investissement transparent Que l on soit déjà souscripteur ou futur acquéreur, les SCPI mettent à notre disposition de nombreux documents tels que les statuts, la note d information, le rapport annuel et le bulletin trimestriel d information. Ces informations, envoyées régulièrement, permettent au souscripteur de suivre l évolution du patrimoine de la SCPI, les détails sur sa gestion et enfin sa performance financière. 17 vous informe régulièrement à travers sa section actualités des SCPI, des dernières acquisitions, augmentation de capital, cession...

19 MeilleureSCPI.com en quelques mots Site internet dédié à la SCPI : créé par des professionnels de l'investissement immobilier, MeilleureSCPI.com permet : D'accéder à une large sélection de SCPI De comparer des SCPI en fonction des critères importants d investissement De s'informer (sur le patrimoine, les taux d'occupation...) D'investir (acquisitions, simulation, conseils) Les raisons de nous choisir : Être accompagné par des experts en investissement immobilier et bénéficier de notre expérience et connaissance du marché de la SCPI et du marché de l immobilier Obtenir les conditions de financement et acquisition les plus adaptées. Société indépendante : MeilleureSCPI.com est une société totalement indépendante n appartenant à aucune société de gestion. C'est votre garantie d'avoir un conseil objectif. Notre rémunération : Nous sommes rémunérés par les sociétés de gestion, cela vous permet d être accompagné et d investir sans frais supplémentaires. Agrément de MeilleureSCPI.com : Conseiller en Investissement Financier CIF auprès de l'anacofi CIF association agrée par l'amf sous le numéro E Activité de démarche bancaire ou financière enregistrée au registre de l Autorité des Marchés Financiers (AMF), sous le numéro HQ. 18 MeilleureSCPI.com 231, rue Saint Honoré Paris Tél : / contact@meilleurescpi.com Mentions Légales S.A.S. au capital de RCS Paris

20 Crédit Photo Nicolas Thomas