Investissement immobilier: la fin des SCPI?

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1 Investissement immobilier: la fin des SCPI? La SCPI figure comme le premier véhicule structuré d investissement en immobilier. A l origine de ces investissements, des sociétés civiles se sont développées dans le but de regrouper des particuliers n ayant pas les moyens individuels d acquérir directement un bien immobilier, pour leur permettre ensemble d accéder au placement immobilier et, notamment au fort rendement de l immobilier de bureaux. En 1964, une société nouvelle, la civile foncière, offre ainsi, pour la première fois, la possibilité de réaliser un placement immobilier avec un apport de 1.000,- francs. En 1966, les statuts de la première Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) sont déposés. Cette publication a pour objet de présenter en détail le régime juridique et fiscal actuellement applicable aux SCPI, ainsi que le rayonnement qui a été le sien. Malgré de nombreuses années d épanouissement et l expérience dont elles jouissent, les nombreuses restrictions dont elles ont fait l objet ont considérablement assombri son avenir. L exigence d une gestion souple, d une fiscalité attractive, et l apparition d un nouveau véhicule destiné à la remplacer ont consacré sa disparition. Lire l intégralité de l article Dans le domaine de la pierre- papier, les SCPI permettent aux investisseurs immobiliers de prendre position sur un marché où les risques sont minimisés grâce à la mutualisation. Ils achètent non plus un bien immobilier en direct mais des parts d une société ayant pour mission d acquérir des biens immobiliers, de les gérer et de reverser un rendement aux souscripteurs. I. Caractéristiques juridiques et fiscales des SCPI A. Principe fiscal et objet social Lorsqu elles réalisent des opérations conformes à leur objet social, les SCPI sont exclues du champ d application de l IS et les bénéfices sont imposés directement entre les mains des associés soit à l IR, soit à l IS s il s agit de personnes morales passibles de cet impôt. Les résultats sont déterminés et imposés comme pour les sociétés immobilières non

2 transparentes. n Comme elles, les SCPI doivent rempli une déclaration de résultats En revanche, une SCPI qui réalise des opérations non conformes à son objet sera passible de l IS. A cet égard il convient de rappeler que l objet social de la SCPI est exclusivement l acquisition et la gestion d un patrimoine immobilier locatif grâce à l émission de parts dans le public. Des assouplissements au caractère exclusif de cet objet social ont été apportés par la loi. Les SCPI sont ainsi autorisées à procéder pour les besoins de leur gestion à des travaux d amélioration et à titre accessoire à des travaux d agrandissement et de reconstruction. Elles peuvent également acquérir des équipements mobiliers ou céder des éléments du patrimoine immobilier (sous réserve qu ils n aient pas été acquis en vue d être revendus et que ces cessions ne présentent pas un caractère habituel) (art. L et s. du Code Monétaire et Financier (CMF)). La réalisation d opérations commerciales accessoires n entraîne pas l assujettissement à l IS lorsque leur montant ne dépasse pas 10% de leurs recettes totales. B. Régime fiscal des revenus tirés d une SCPI Les revenus de parts de SCPI sont constitués de revenus fonciers et de revenus financiers. 1. Revenus fonciers La base imposable est constituée des loyers encaissés diminuée des charges de propriété et copropriété, travaux, commissions et honoraires de gestion, taxes, documents d information, frais des assemblées générales, intérêts et frais d emprunts. Si le revenu foncier est positif, il sera soumis au barème de l impôt sur le revenu dans le chef de son associé personne physique, ou passible de l impôt sur les sociétés s il s agit d un associé personne morale relevant de cet impôt. Si la SCPI présente un déficit (mais sans que ce déficit soit dû aux intérêts d emprunts), il est déductible du revenu global à hauteur de ,- par an. Au- delà, le déficit et les intérêts d emprunt ne sont reportables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Si les revenus fonciers sont inférieurs à ,-, le régime du micro- foncier s appliquera de plein droit. L associé bénéficiera d un abattement forfaitaire de 30%. 2. Revenus financiers Ces revenus proviennent du placement de la trésorerie des SCPI (capitaux en attente d investissement, dépôts de garantie, dividendes en instance de versement, réserves pour travaux, etc.) en certificats de dépôt négociables, comptes à terme, voire OPCVM de trésorerie.

3 La trésorerie d une SCPI a pour origine le décalage entre la date de perception des loyers et celle du paiement des charges et provisions en attente. Le contribuable bénéficiaire de ces revenus bénéficie d un choix : soit il soumet ses revenus financiers au prélèvement forfaitaire libératoire de 30,1%, soit au barème de l impôt sur le revenu. C. Cession des parts de SCPI 1. Cas de l associé personne physique C est le régime des plus- values immobilières des particuliers qui s applique. La plus- value résultant de la cession des parts est déterminée par différence entre le prix de cession et le prix de souscription. Le prix d acquisition, pour le calcul de la plus- value, est majoré des frais d acquisition réels (droits d enregistrement et commission de souscription) ou d un montant forfaitaire de 7.5%. Cette plus- value bénéficie d un abattement de 10% par année de détention au- delà de la cinquième année, soit une exonération totale au bout de 15 ans. La plus- value résiduelle bénéficie ensuite d un abattement fixe de 1.000,- par opération. La cession de parts de SCPI pour un prix inférieur à ,- n échappe pas à l impôt contrairement aux immeubles. En cas de fusion de SCPI, une compensation peut être opérée sous certaines conditions, entre les plus- values et les moins- values nettes imposables au nom des associés personnes physiques (Inst. 8 M n 71). La plus- value finale est imposée au taux de 28,1% (impôt et prélèvements sociaux). Ce taux est de 16% si la personne physique est résidente d un Etat membre de l Union européenne autre que la France, d Islande ou de Norvège. 2. Cas de l associé personne morale La plus- value de cession de titres de SCPI a la nature de plus- value à court terme, la SCPI étant une société civile à prépondérance immobilière non cotée. Ainsi, dans le chef de son associé personne morale, la cession relèvera du taux de droit commun de l impôt sur les sociétés, que la société associée soit résidente de France ou non résidente, i.e. 33.1/3%. D. Droits d enregistrement Lors de la souscription de parts à l émission (marché primaire) aucun droit d enregistrement n est dû. Lors de l acquisition sur le marché secondaire, un droit d enregistrement de 5% est dû par l acquéreur.

4 II. Les différents types de SCPI Les SCPI dites «classiques» ou «classiques diversifiées» privilégient le service d un rendement tout en offrant, sur la durée, une protection contre l érosion monétaire. Elles représentent 42.3% des SCPI. Elles sont pour la plupart à capital variable, c'est- à- dire qu à la revente sur le marché secondaire, il n y a pas cession, mais retrait ; les parts vendues sont supprimées. Chaque ordre d achat en revanche donne lieu à la création de nouvelles parts. A côté, on trouve des SCPI dites «de plus- values» ou «de valorisation», qui ont connu un grand succès en raison de la hausse régulière des prix de l immobilier de ces 10 dernières années. Leur rentabilité peut être faible en raison de la politique consistant à ne pas maximiser la distribution des revenus pour privilégier la valorisation du patrimoine (travaux de rénovation par exemple). Elles dégagent de faibles revenus fonciers à déclarer, la perspective de plus- values étant privilégiée. Ont également été constituées, pour les résidents fiscaux français, des SCPI dites «fiscales», dans la continuité des avantages fiscaux voulus par le législateur qui peuvent aussi bénéficier aux personnes physiques investissant dans la pierre. Ces avantages fiscaux, baptisés du nom du ministre des finances les instituant (Malraux, Méhaignerie, Quilès, Périssol, Besson, Robien et Borloo) ne sont généralement acquis qu aux primo- détenteurs de parts de la SCPI concernée. L obtention de l avantage fiscal est, par ailleurs, assortie de conditions de détention des parts, de plafonnement des loyers ou des revenus des preneurs à bail. Elles représentent 32% du total des SCPI. La répartition géographique du patrimoine des SCPI se fait comme suit : % en région parisienne ; % à Paris ; % en province ; - 1% à l étranger. La nature du patrimoine des SCPI est répartie comme suit : % de bureaux ; % de locaux commerciaux ; % de locaux d activité ; - 9% de locaux à usage d habitation ; % d entrepôts ; % de locaux industriels ; - 3% autres. III. L avenir des SCPI

5 Les SCPI aurait pu disparaître avec l entrée en vigueur de la loi du 4 janvier 1993 réglementant le prix des parts, qui avait bloqué le marché secondaire, déjà mis à mal par la crise immobilière. Les vendeurs et acheteurs potentiels de parts de SCPI n étaient dès lors plus libres de s accorder sur un prix. Mais l émergence en 1997 du «marché gris» ou «marché de gré à gré» a permis le rapprochement entre les ordres de ventes et les ordres d achat. Ce principe a été consacré par la loi du 9 juillet Pourtant, bien que la capitalisation globale des SCPI ait bénéficié de l augmentation des prix de l immobilier ces quinze dernières années, leur nombre est en constante diminution. L ordonnance du 13 octobre 2005 instituant les Organismes de Placements Collectifs Immobiliers (OPCI) était destinée à supprimer les SCPI. La transformation des SCPI en OPCI était obligatoire, mais est devenue facultative par une loi du 30 décembre 2006 car l agrément permettant la mise en route des OPCI s est avéré difficile à obtenir auprès de l Autorité des Marchés Financiers. Quoiqu il en soit, cette transformation est largement incitée. Réalisée dans les conditions de l article L du CMF, elle bénéficie d un régime de neutralité fiscale. Bien que permettant un accès facile au marché de l immobilier, l inertie de ce secteur en fait un produit peu dynamique, accentuée par un droit d enregistrement de 5% réduisant d autant sa liquidité, avec une visibilité de long terme. De plus, s attachant fortement au prix des actifs immobiliers sous- jacents, la valeur de revente d une part de SCPI ne peut être garantie, ainsi les SCPI de valorisation pourraient vite se trouver confronter à la conjoncture internationale difficile. Enfin et surtout, l investissement immobilier via une SCPI n est pas fiscalement favorisé. Le droit fiscal commun des sociétés civiles immobilières s appliquent sans restriction, tant pour les résidents que pour les non- résidents. Le recours limité au crédit, l interdiction de restructurer et de moderniser les immeubles au- delà de certaines proportions, l obligation de les conserver pendant une durée minimale de six ans ou l impossibilité d acheter des parts de sociétés immobilières constituent autant de freins à une gestion dynamique et rationalisée. Ne répondant pas aux critères de souplesse et de dynamisme qu exigent nombre de ceux qui investissent aujourd hui dans la pierre- papier, les SCPI apparaissent comme désuètes. La SCPI ne résiste pas à ses propres défauts ni à l apparition de nouveaux véhicules plus compétitifs en matière de gestion et de fiscalité. Nous restons à votre entière disposition pour toute information complémentaire. Finimmo Conseils: Votre partenaire.

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