Le point EURUS. Immobilier de l entreprise : Louer? Détenir? Externaliser? Démembrer?

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1 Le point EURUS Immobilier de l entreprise : Louer? Détenir? Externaliser? Démembrer?

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3 Sommaire Le point EURUS «Immobilier de l entreprise : Louer? Détenir? Démembrer? Externaliser?» I La location 3.4 Fiscalité de la détention par l entreprise Intérêts de la location Inconvénients de la location Fiscalité de la location 3 II Le crédit-bail immobilier 2.1 Fonctionnement Comparaison entre crédit-bail et crédit à moyen terme (source HSBC) 6 III La détention par l entreprise 3.1 Intérêt de la détention par l entreprise Inconvénients de la détention par l entreprise Fiscalité de l acquisition par l entreprise Fiscalité de la cession par l entreprise 10 IV La détention par les dirigeants 4.1 Avantages de l acquisition par les dirigeants Inconvénients de l acquisition par les dirigeants Fiscalité de l acquisition par les dirigeants Fiscalité de la détention par les dirigeants Fiscalité de la cession par les dirigeants Faut-il inscrire l immeuble d exploitation à l actif professionnel ou le maintenir dans le patrimoine privé? L EIRL (Entreprise individuelle à responsabilité limitée) 20 1

4 Le point EURUS «Immobilier de l entreprise : Louer? Détenir? Démembrer? Externaliser? V La détention par une SCI contrôlée par les dirigeants 5.1 Avantages de l acquisition par la SCI Inconvénients de l acquisition par la SCI Fiscalité de l acquisition par la SCI Fiscalité de la détention par la SCI Fiscalité de la cession des parts de la SCI ou de l immeuble Droits de mutation Impôt sur la fortune 30 VI La détention démembrée 6.1 Démembrement de la propriété de l immeuble d exploitation Acquisition conjointe de l immeuble par le chef d entreprise et ses héritiers Sort fiscal des plus-values constatées lors de la vente d un immeuble démembré 34 VII L externalisation de l immobilier d entreprise 7.1 Cession-bail et lease-back immobiliers Tableau Comparatif SCI à l IR et SCI à l IS Distribution d un dividende en nature Réduction de capital 40 VIII Conclusion 2

5 Le point EURUS I La location 1.1 Intérêts de la location En pratique, les entreprises récemment créées ou en développement préfèrent louer les locaux d exploitation que les acheter et ce, au moins pour trois raisons : louer ne nécessite pas d avancer des fonds significatifs, les jeunes entreprises et les sociétés en développement privilégient les investissements productifs, c est-à-dire favorisant la croissance, la location offre une liberté assez importante pour adapter la taille et l emplacement des locaux d exploitation en fonction du développement ou d une réorientation des activités de l entreprise Quant aux autres entreprises, le choix ou non de la location obéit à des critères essentiellement : géographiques : emplacements et niveau des offres sur le marché des locaux d entreprises en centre-ville, en périphérie, etc.). financiers : pas d immobilisation de capitaux, pas d emprunt non directement productif détériorant la capacité d endettement de l entreprise, économiques : la vente de l entreprise sans immobilier au bilan sera plus facile car moins coûteuse pour l acquéreur La location aux dirigeants propriétaires de l immobilier permet à ces derniers de se constituer des revenus locatifs tout en séparant les actifs immobiliers et les actifs d exploitation de l entreprise. En constituant une société civile immobilière propriétaire de l immobilier pour le louer à l entreprise, les dirigeants peuvent agir sur les parts de cette SCI : pour les donner, les vendre, les démembrer dans un objectif de transmission ou de préparation de la cession, tout en évitant les blocages de l indivision (voir ci-après 5.1.). 1.2 Inconvénients de la location Le premier des inconvénients est dicté par le bon sens : l argent versé pour la location l est à fonds perdus. En louant ses locaux, l entreprise n accroît ni son patrimoine, ni sa valeur Le deuxième inconvénient concerne le coût financier nécessaire à l entrée dans les locaux. En région parisienne, cela peut représenter jusqu à neuf mois de loyers : trois mois de commission d agence + trois mois de loyer d avance + trois mois de dépôt de garantie Troisième inconvénient, le locataire doit respecter les termes et les contraintes du bail. Il est notamment soumis aux autorisations du bailleur pour les travaux importants dans les locaux, pour modifier l activité, pour sous-louer, etc. De plus, le loyer peut augmenter dans des proportions très variables au fil des années, ce qui ne donne pas une bonne visibilité à moyen terme. 1.3 Fiscalité de la location Les loyers versés sont déductibles du résultat imposable de l entreprise Le loyer et les charges locatives constituent des charges immédiatement déductibles du bénéfice imposable. Bien entendu, d une part les loyers ne doivent pas dépasser la valeur locative réelle des biens loués et, d autre part, les locaux doivent être affectés à l activité professionnelle. Si les locaux loués sont mixtes (à usage d habitation et professionnel), seule la part du loyer correspondant à l usage professionnel est déductible. Rappel. Les sommes versées à titre de dépôt de garantie restent sans incidence sur le bénéfice imposable tant qu elles ne sont pas définitivement acquises au bailleur Font aussi partie des charges déductibles les primes d assurances de dommages qui ont pour objet de garantir l entreprise contre la perte des éléments d actif (vol, incendie, bris de glace, inondations, etc.) et les risques encourus du fait de sa responsabilité Lorsque le locataire traite directement avec le propriétaire, ce dernier exige en général, en sus du loyer, le versement d un droit d entrée. A l égard de l entreprise versante, le droit d entrée constitue : 3

6 Le point EURUS «Immobilier de l entreprise : Louer? Détenir? Démembrer? Externaliser? soit un supplément de loyer déductible des résultats pour l assiette de l impôt par fractions échelonnées sur toute la durée du bail ; soit un investissement dans la mesure où cette dépense peut être considérée comme ayant pour contrepartie l entrée d un élément incorporel dans l actif de l entreprise (ni déductible ni amortissable) ; soit, pour partie, un supplément de loyer déductible et, pour le reste, un investissement non déductible et non amortissable Lorsque le locataire achète à un précédent locataire son droit au bail (ou pas-de-porte), la somme qu il lui verse est considérée dans tous les cas comme le prix d une immobilisation non amortissable à faire figurer à l actif du bilan. Mais le droit d enregistrement payé à cette occasion peut, de même que le loyer versé au propriétaire, être inclus dans les charges déductibles. Remarque : Lorsque la location est conclue directement avec le propriétaire, sans rachat d un droit au bail auprès du précédent locataire, le nouvel exploitant d un local commercial risque néanmoins de se voir réclamer le droit de mutation sur la valeur vénale du pasde-porte si les circonstances accréditent l hypothèse d une transmission de l ancien au nouveau locataire Les frais d installation et d agencement des locaux ne peuvent pas être compris dans les charges immédiatement déductibles des bénéfices imposables. En effet, elles constituent en principe des investissements amortissables en fonction de leur durée d utilisation Les dépenses courantes d entretien et de réparation sont considérées comme des charges d exploitation déductibles lorsqu elles n aboutissent pas au remplacement d un composant et qu elles n ont pas d autre effet que de maintenir le bien ou le composant en état d usage et de fonctionnement sans en augmenter ni sa valeur, ni sa durée d utilisation, appréciée à la date de leur engagement Les dépenses de remplacement d un composant identifié à l origine entraînent obligatoirement l inscription à l actif d un nouveau composant. Il en est ainsi des travaux de réfection d une toiture ou des dépenses engagées pour le remplacement des installations techniques d un immeuble d exploitation (ascenseur, électricité, climatisation, plomberie ) Les dépenses qui ont pour objet la réalisation de nouveaux agencements, l aménagement ou la transformation d installations existantes ont pour effet, en règle générale, de faire entrer un ou plusieurs éléments à l actif du bilan Les achats de matériel et d outillage doivent aussi être inscrits à l actif du bilan. Les annuités d amortissement de ces biens seront déductibles pour la détermination des bénéfices annuels imposables. Par mesure de simplification, les matériels et outillages ainsi que les matériels et mobiliers de bureau et les logiciels dont le prix unitaire n excède pas 500 HT peuvent être inscrits à un compte de frais généraux et être déduits immédiatement. 4

7 Le point EURUS II Le crédit-bail immobilier 2.1 Fonctionnement Le crédit-bail immobilier constitue un moyen original et privilégié pour financer tout bien immobilier à usage professionnel à construire, neuf ou d occasion, à partir généralement de euros, sans apport initial, sur une durée de 15 à 20 ans. Il peut s articuler avec les dispositifs de cession-bail ou de leaseback (voir ci-après VII) Déroulement «classique» d une opération d achat d un terrain et de construction d un immeuble d entreprise La construction se fait sous la direction de l architecte ou du bureau d étude de l entreprise qui conserve la maîtrise d ouvrage, dans le cas du neuf. Pendant la période de construction, la société de crédit-bail paye les travaux et elle se charge de la récupération de la TVA. Le client verse des pré-loyers qui correspondent aux intérêts sur les décaissements réalisés par la société de crédit-bail. Un contrat de location est signé pour une durée minimale (en général de 15 ans) ; il est assorti d une promesse de vente. Le client paye des loyers qui peuvent être constants, progressifs ou dégressifs, généralement indexés pour une part limitée. Les loyers sont calculés sur la valeur hors taxes des investissements. Ils sont payables trimestriellement, semestriellement ou annuellement, d avance ou à terme échu, selon les sociétés de crédit-bail. Pendant la durée du contrat, l entreprise locataire doit assumer les différentes charges de l immeuble (entretien, assurance, impôts, etc.). En fin de contrat, l entreprise achète le bien pour la valeur résiduelle prévue au contrat. Le prix résiduel oscille fréquemment entre 5 et 15 % de l investissement d origine, mais il peut être réduit à un euro. Pour acquérir le bien, l entreprise doit effectuer la levée d option d achat qui déclenchera le transfert de propriété du bien immobilier (voir ci-après ) Ce système a la faveur des sociétés ne désirant pas (ou ne pouvant pas) investir leurs fonds propres directement dans l immobilier. Avec le crédit-bail immobilier, le bien peut être financé à 100 %, mais il faut surveiller étroitement le coût total de l opération et le comparer à un achat classique, en particulier quand, comme aujourd hui, les taux d intérêt des emprunts sont relativement bas (voir ci-après le tableau comparatif au ) Les loyers versés sont en principe intégralement déductibles. Quant aux pré-loyers versés par le preneur et qui correspondent aux charges financières supportées par la société de crédit-bail au cours de la période de construction de l immeuble, ils sont déductibles du résultat imposable dès qu ils sont dus. Mais il faut signaler deux exceptions : 1. Lorsque le prix de levée de l option est inférieur au coût d acquisition du terrain par le bailleur, la fraction des loyers égale à la différence constatée entre ces deux sommes est exclue des charges déductibles en fin de contrat. 2. Pour les opérations de crédit-bail portant sur des immeubles achevés après le 31 décembre 1995 et affectés à titre principal à usage de bureaux en Ilede-France, la déduction de la quote-part des loyers correspondant à l amortissement financier du coût de l investissement est limitée au montant des frais d acquisition de l immeuble et de l amortissement technique que le crédit-preneur aurait pu pratiquer s il avait été propriétaire de l immeuble Lorsque le contrat est cédé avant l échéance par le souscripteur initial, le montant de la plusvalue réalisée correspond en principe au prix de cession. La fraction des loyers exclue des charges déductibles vient toutefois en diminution de la plus-value imposable L exercice de l option d achat entraîne l entrée de l immeuble dans le patrimoine du crédit-preneur ; celui-ci doit alors procéder à la réintégration d une fraction des loyers versés dans les résultats de l exercice en cours. 5

8 Le point EURUS «Immobilier de l entreprise : Louer? Détenir? Démembrer? Externaliser? Le montant des réintégrations à effectuer lors de la levée d option correspond en principe à la différence existant, le cas échéant, entre : la valeur de l immeuble lors de la signature du contrat diminuée du prix de levée de l option, et le montant des amortissements que le locataire aurait pu pratiquer s il avait été propriétaire du bien depuis cette date (compte tenu le cas échéant de l application de la méthode par composants). La réintégration à effectuer est le cas échéant diminuée des quotesparts de loyers non déduites pendant la période de location Le droit de vente d immeubles (5,09 % voir ) est calculé sur le prix de levée de l option quelle que soit la valeur vénale de l immeuble, à condition, pour les contrats de crédit-bail conclus pour une durée de plus de douze ans, qu ils aient été soumis à la formalité de publicité foncière L amortissement des constructions est effectué sur la base de leur prix de revient diminué, le cas échéant, des amortissements déjà déduits à raison du contrat. A noter que les PME sont dispensées de toute réintégration à l échéance lorsqu elles acquièrent des immeubles situés dans les zones suivantes : zones d aide à finalité régionale (AFR), les zones de revitalisation rurale et les zones de redynamisation urbaine à l issue de contrats d une durée au moins égale à quinze ans conclus entre le 1 er janvier 2007 et le 31 décembre Le prix de revient du terrain acquis coïncide avec son prix d acquisition par le bailleur Lors de la cession de l immeuble acquis en crédit-bail, la plus-value réalisée est déterminée, conformément au droit commun, par différence entre le prix de vente et le prix de revient minoré des amortissements pratiqués. Elle est soumise en totalité au taux normal de l IS lorsque le cédant relève de cet impôt. Dans les entreprises soumises à l impôt sur le revenu, la plus-value peut bénéficier du régime des plus-values à long terme avec abattement éventuel lorsque la cession est réalisée plus de deux ans après la date de levée de l option Le prix de revient global de l ensemble immobilier correspond au prix de levée de l option augmenté des sommes réintégrées, de la quote-part de loyer non admise en déduction et, le cas échéant, du prix d acquisition du contrat. Nota. Les avantages et limites de la souscription d un contrat de crédit-bail par une SCI avec sous-location à l entreprise exploitante sont présentés ci-après (5.3.3.). 2.2 Comparaison entre crédit-bail et crédit à moyen terme (source HSBC) Crédit-bail mobilier Crédit Moyen Terme Définition Financement locatif d un bien à usage professionnel assorti d une promesse de vente au terme du contrat pour un montant déterminé à l origine. Mise à disposition d une somme d argent destinée à l acquisition par l emprunteur d un bien à usage professionnel. Qui est propriétaire du bien financé? L entreprise est locataire utilisateur. L entreprise est propriétaire. Quel montant peut être financé? 100 % du prix TTC. Au grand maximum 100 % du prix HT Quel coût pour l entreprise? Loyers payables d avance. Périodicité : mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle. Profil : loyers linéaires ou dégressifs. Echéances payables à terme échu. Périodicité : mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle. Profil : échéances linéaires ou dégressives. Quid de la TVA? Quels sont les éléments qui figurent au contrat? Comment déduire l investissement des impôts? Que se passe-t-il à la fin du contrat? TVA sur l acquisition réglée par le crédit-bailleur. TVA due sur les loyers et en principe récupérée au fur et à mesure du paiement des loyers Le prix d achat du bien par le crédit-bailleur. La durée du financement. Le montant des loyers. Le montant de l option d achat finale. Déduction par le biais des loyers sur la durée du contrat qui peut être plus courte que la durée de l amortissement fiscal. Achat du bien par l entreprise pour le montant de l option d achat déterminé à l origine OU restitution du bien au crédit-bailleur. La TVA sur l acquisition est réglée par le client au fournisseur et récupérée en principe. Pas de TVA sur les échéances de remboursement du prêt. Le prix d achat du bien. La durée du prêt. Le montant des échéances. Le Taux Effectif Global (TEG) de l opération. Déduction par le biais de l amortissement du bien sur une fourchette de durée prévue par l administration fiscale. Conservation ou vente du bien par l entreprise qui en est propriétaire. 6

9 Le point EURUS III La détention par l entreprise 3.1 Intérêt de la détention par l entreprise Beaucoup d entreprises s interrogent aujourd hui sur l opportunité d acheter, voire de conserver leurs locaux professionnels Les arguments traditionnels en faveur d une acquisition et d une détention de l immobilier par l entreprise sont les suivants : l acquisition assure une meilleure stabilité de l activité professionnelle, donc une sécurité et une visibilité plus grandes, l achat des murs professionnels évite les contraintes relatives au bail commercial (notamment toutes les problématiques d éviction, d augmentation des loyers, de modification des locaux ou de l activité, etc.), le remboursement des annuités d emprunt n est pas un versement de loyers à fonds perdus, il est possible de déterminer précisément le coût final de l investissement si l achat est financé par un emprunt à taux fixe, les locaux de l entreprise figurent à l actif de l entreprise, ce qui est rassurant pour les banquiers et créanciers, la mise en gage des biens immobiliers permet d obtenir plus facilement des moyens financiers. lorsqu elle achète un bien neuf, l entreprise peut récupérer la TVA (dans le cas de l ancien, elle paye des droits d enregistrement) l entreprise peut déduire les intérêts d emprunt de son bénéfice imposable, tout comme sa taxe foncière et une quote-part de l amortissement, en cas de difficultés ou de besoins de liquidités, l entreprise peut vendre son immobilier sans arrêter ses activités, tout en restant sur place et en le louant (lease-back : voir ) On peut aussi citer deux avantages «conjoncturels» : la crise économique a mis en lumière l avantage d investir dans l immobilier, faute de mieux, les taux d intérêt actuels des emprunts sont plutôt bas (autour de 4 % fin 2011). du fait des besoins propres de l activité, il est plus prudent de privilégier leur acquisition par la société elle-même. Plus difficilement négociables tant à la revente qu à la location, ces biens doivent de préférence être conservés au côté des autres éléments de l exploitation. 3.2 Inconvénients de la détention par l entreprise Si l acquisition avec les capitaux propres de l entreprise est la solution la moins coûteuse, elle n est pas toujours la plus intéressante car elle n est pas automatiquement créatrice de valeur. Cette opération mobilise en effet une somme importante qui pourrait être utilisée à d autres investissements plus productifs puisque l achat des locaux de l entreprise nouvelle ne permet pas de concentrer toutes les ressources au développement, à la mise au point de nouveaux produits et marchés et aux investissements opérationnels qui feront les succès de demain. De plus, il n est pas certain qu il soit intéressant pour une entreprise d acheter les locaux quelques années seulement avant sa cession car le coût de l immobilier représenterait alors un frein pour le repreneur, sauf dans le cas où l activité repose sur cet immobilier L acquisition des locaux suppose le plus souvent un financement dont le coût doit être supportable dans la durée par l entreprise ; en cas de baisse d activité et de capacité d autofinancement de l entreprise, celle-ci risque de ne plus être capable de rembourser ses emprunts. Rappelons que, si l emprunt est la solution la plus classique, elle présente néanmoins l inconvénient de réduire la capacité d endettement ultérieure de l entreprise pour d autres financements éventuels Enfin, dans le cas particulier où les immeubles industriels ou commerciaux sont très spécifiques 7

10 Le point EURUS «Immobilier de l entreprise : Louer? Détenir? Démembrer? Externaliser? Fiscalité de l acquisition par l entreprise TVA En matière immobilière, les opérations réalisées dans le cadre d une activité économique par un assujetti sont imposables de plein droit à la TVA à 19,6 % dans les cas suivants : livraisons de terrains à bâtir ; livraisons d immeubles «neufs» fiscalement, c est-à-dire achevés depuis moins de cinq ans, quel que soit le nombre de livraisons opérées dans le délai de 5 ans de l achèvement ; livraisons à soi-même d immeubles neufs non revendus dans les 2 ans de l achèvement. Rappel : est considérée comme livraison d un bien, le transfert du pouvoir de disposer d un bien corporel comme un propriétaire. Il s agit par exemple d une vente. La TVA due par le vendeur est calculée sur le prix de cession hors taxe ou, s il s agit d un terrain à bâtir n ayant pas ouvert droit à déduction chez le vendeur (achat non soumis à la TVA, par exemple), sur la marge. La TVA grevant cette acquisition est déductible dès lors que l immeuble est affecté à une activité économique, qu il soit inscrit ou non à l actif du bilan. En revanche, la TVA n est pas applicable si ces biens sont achetés à un particulier, sauf si celui-ci avait acquis en l état futur d achèvement (Vefa) l immeuble qu il cède dans les 5 ans de son achèvement. Nota : Lorsque la cession est taxable sur la marge, la base d imposition est constituée par la différence entre le prix de vente du bien cédé (augmenté des charges) et les sommes versées par le cédant pour l acquisition de ce bien Certaines opérations sont exonérées mais imposables à la TVA sur option d un assujetti agissant en tant que tel : les livraisons de terrains autres que des terrains à bâtir ; les livraisons d immeubles achevés depuis plus de cinq ans. L option pour l imposition à la TVA des livraisons exonérées doit être expresse et exprimée dans l acte constatant la mutation, et de manière distincte lorsque des immeubles, fractions d immeuble ou droits immobiliers relèvent de règles différentes pour la détermination de la base d imposition. La TVA est due sur la marge si l acquisition de l immeuble bâti par le cédant n a pas ouvert droit à déduction de la TVA ( ). Dans les autres cas, l opération est taxée sur le prix total Droit de vente (d enregistrement) Pour les opérations réalisées dans le cadre d une activité économique et imposables de plein droit à la TVA à 19,6 % sur le prix total, l acquéreur est redevable d un droit de vente de 0,715 % (plus précisément 0,71498 %). Il se décompose de la manière suivante : 0,70 % de droit départemental (non modulable) auquel s ajoute 2,14 % de prélèvement pour frais d assiette et de recouvrement Dans le régime de droit commun qui concerne toutes les ventes d immeubles non soumises de plein droit à la TVA sur le prix total, le taux global de taxation est fixé à 5,09 % (5,09006 % très exactement). Il se décompose ainsi : droit départemental de 3,80 % (3,60 % en Corse jusqu au 31/12/2012). taxe additionnelle perçue au profit de la commune ou d un fonds de péréquation départemental de 1,20 % ; prélèvement pour frais d assiette et de recouvrement du droit départemental calculé sur le montant du droit départemental (et non sur la base imposable) de 2,37 % Récapitulons! Si l achat par l entreprise porte sur un immeuble achevé depuis moins de cinq ans : Le prix est grevé de la TVA (19,6 %), payée par le vendeur. L acquéreur est redevable d un droit de vente de 0,715 % et peut déduire la TVA sur son acquisition. Si l achat par l entreprise porte sur un immeuble achevé depuis plus de cinq ans : L acquéreur est redevable des droits de vente (5,09 % du prix de vente). A noter que les frais notariés peuvent être, comme les droits d enregistrement, passés immédiatement en charges ou rattachés au coût d acquisition de l immeuble et amortissables sur la durée d utilisation de l immeuble Les intérêts des emprunts contractés pour financer l achat de l immeuble viennent en déduction des bénéfices imposables.

11 Le point EURUS Le prix de revient des locaux (à l exclusion de la partie du prix du terrain) fait l objet d amortissements déductibles des bénéfices imposables pendant 25 à 30 ans En cas de vente ultérieure des locaux, la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable (amortissements déduits*) constituera une plus-value soumise au régime des plus-values professionnelles (voir ). *Donc, au moment de la vente l entreprise perd les avantages fiscaux gagnés au titre des amortissements 3.4 Fiscalité de la détention par l entreprise L inscription de l immobilier au bilan de l entrepreneur individuel Rappelons que le droit fiscal reconnaît l existence de deux patrimoines à l entrepreneur individuel : l un privé, l autre professionnel. La première décision que doit prendre l exploitant individuel ou le professionnel consiste donc à distinguer, parmi ses biens, ceux qui resteront affectés à son «patrimoine privé» et ceux qu il affectera à son «patrimoine professionnel». Le fait pour un redevable BIC ou BNC d inclure ou non dans son patrimoine professionnel un immeuble lui appartenant et qu il affecte à l exploitation est une décision de gestion qui détermine d une part l ampleur de la déduction des charges relatives à cet immeuble, et d autre part le régime d imposition des plus ou moins-values dont relèvera sa cession Déductions autorisées Lorsque l entrepreneur individuel inscrit les locaux professionnels à l actif de son entreprise, il est autorisé à déduire les frais d acquisition et d emprunt ; il peut pratiquer un amortissement des biens immobiliers ( et ). Bien sûr, l entrepreneur individuel ne déduit pas de loyers de son revenu professionnel imposable puisque c est son entreprise qui est propriétaire des locaux et non lui-même Impact sur les cotisations sociales En inscrivant les locaux professionnels au bilan de l entreprise individuelle, l entrepreneur majore son revenu professionnel soumis aux cotisations sociales personnelles puisque l amortissement déductible est normalement inférieur au montant du loyer qu il aurait pu déduire s il détenait le bien dans son patrimoine personnel. Exemple Un artisan réalise un BIC de avant déduction des cotisations sociales personnelles et coût de l immobilier. Il est propriétaire de son local professionnel d une valeur de , soit pour le terrain et pour les constructions. La valeur locative de ce local est de par an, tous impôts et charges supportés par le locataire. On suppose que le taux marginal d imposition de l entrepreneur est de 41 % et on néglige l impact de la déductibilité de la CSG. Hypothèse 1 : il conserve le local dans son patrimoine privé et le loue à l entreprise individuelle (régime des revenus fonciers). L assiette des cotisations sociales est de = Les cotisations sociales personnelles se montent environ à x 44 % = Il faut ajouter les prélèvements sociaux sur les loyers : x 13,5 % = 4 860, soit un total des cotisations sociales : = Le BIC imposable est d environ (on néglige la CSG non déductible) : = Si l on ajoute le revenu foncier de , le total soumis à l impôt sur le revenu au taux progressif est de = Hypothèse 2 : il inscrit le bien immobilier au bilan. L amortissement annuel est de , soit une assiette de cotisations de = Les cotisations personnelles sont d environ x 44 % = Le BIC imposable est de = Conclusion : L inscription au bilan procure un gain d impôt sur le revenu de : ( ) x 41 % = 9 433, mais coûte un supplément de cotisations sociales de = Au final, l inscription au bilan procure une économie nette annuelle à l entrepreneur de : = Notez que cette économie devrait devenir plus importante dans les années à venir si la taxation des revenus du patrimoine continue à augmenter plus vite que l imposition des revenus professionnels La détention de l immobilier par une société Société d exploitation soumise au régime fiscal des sociétés de personnes* Lorsque la société d exploitation est soumise au régime fiscal des sociétés de personnes*, les conséquences sont exactement les mêmes que celles exposées ci-dessus pour l entrepreneur individuel : l inscription de l immeuble à l actif social est donc fiscalement intéressante pendant la phase de détention du fait des possibilités de déduction de charges, mais elle augmente l assiette des cotisations sociales (voir ). 9

12 Le point EURUS «Immobilier de l entreprise : Louer? Détenir? Démembrer? Externaliser? 10 * Sont notamment des sociétés de personnes les sociétés en nom collectif, en participation, les EURL et SARL de famille à l IR et plus généralement toutes les sociétés dont les résultats sont taxables entre les mains des associés, au prorata de leurs droits dans ce résultat. Lorsque les associés sont des personnes physiques, ils sont imposés dans la catégorie de bénéfices ou de revenus dont relève l activité de la société (BIC pour les associés de snc, de SARL ou eurl). Pour le cas particulier de l EIRL, voir Société d exploitation soumise à l impôt sur les société (IS) L inscription de l immobilier au bilan d une société soumise à l IS est fiscalement favorable pendant la phase de détention. En effet, d une part il est possible de déduire du résultat imposable à l IS les charges correspondant aux frais d acquisition et à l amortissement de l immeuble. D autre part, le taux de l impôt sur les sociétés (taux normal de 33, 1/3 %, réduit à 15 % jusqu à de bénéfices pour les PME) est inférieur au taux marginal d impôt sur le revenu du chef d entreprise majoré des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (41 % + 13,5 %, soit 54,5 % au total). Exemple Un chef d entreprise envisage l acquisition par sa SAS de locaux professionnels d une valeur de , soit pour le terrain et pour les constructions. La valeur locative de ce local est de par an, tous impôts et charges supportés par le locataire. On suppose que le taux marginal d imposition de l entrepreneur est de 41 % et on néglige l impact de la déductibilité de la CSG. Le financement est assuré par un emprunt sur 15 ans au TEG de 4 %. L acquisition directe par la SAS va nécessiter de trésorerie après IS sur la période de 15 ans. Pour financer la même acquisition par le chef d entreprise, la SAS va devoir payer un loyer et distribuer au chef d entreprise les sommes nécessaires au paiement de la différence entre le loyer et l échéance d emprunt, ainsi que l impôt sur le revenu lié à la perception des loyers. Sur 15 ans, le décaissement de trésorerie après IS est ainsi de L effort de trésorerie est donc de plus élevé pour une acquisition à titre privé que pour un achat direct par la société, soit en moyenne par an. Nota. Le chef d entreprise conserve la possibilité de constituer à titre privé une structure immobilière offrant les mêmes avantages fiscaux, sans les inconvénients juridiques de l inscription au bilan de la société d exploitation. Il peut ainsi constituer une SCI qui optera pour l IS en vue d acquérir le bien et le louer à la société d exploitation. Le coût de l investissement s en trouvera même souvent diminué par le bénéfice du taux réduit d IS dans la structure immobilière (15 % jusqu à ) et la déduction d un loyer pour la détermination du résultat imposable de la société d exploitation (voir ) ISF L inscription ou non des immeubles au bilan de l entreprise est sans incidence sur l ISF. Lorsque les dirigeants bénéficient de l exonération des biens professionnels pour leur entreprise, les biens immobiliers affectés à l exploitation sont également exonérés d ISF, même s ils sont détenus à titre privé. 3.5 Fiscalité de la cession par l entreprise Immeuble inscrit à l actif d une entreprise individuelle Si la cession de l immeuble inscrit au bilan de l entreprise individuelle et affecté à l activité professionnelle pendant toute la durée de son inscription à l actif fait apparaître une plus-value, celle-ci sera imposée selon le régime des plus-values professionnelles en fonction de la distinction long terme / court terme. A noter que la taxation de la plus-value intervient également en cas de cessation d activité, même si l entrepreneur conserve les biens immobiliers dans son patrimoine privé Le régime des cessions d actifs par les entreprises individuelles relevant de l impôt sur le revenu est fondé sur une distinction fondamentale entre : d une part, les plus et moins-values à long terme qui sont soumises à un régime de taxation réduite, d autre part, les plus et moins-values à court terme qui sont traitées comme un résultat ordinaire, sous réserve de la possibilité d étalement des plus-values nettes. La distinction entre plus-values et moins-values à court terme ou à long terme dépend d un double critère : la durée de détention dans l entreprise des éléments générateurs des plus-values ou moins-values ; la nature de ces éléments (caractère amortissable ou non).

13 Le point EURUS Constituent des plus-values à court terme : celles qui sont réalisées à l occasion de la cession d immobilisations de toute nature acquises ou créées par l entreprise depuis moins de deux ans ; celles qui proviennent de la cession d éléments acquis ou créés depuis au moins deux ans, dans la mesure où elles correspondent à des amortissements déduits pour l assiette de l impôt Les plus-values autres que celles définies ci-dessus présentent le caractère de plus-values à long terme. Elles correspondent en pratique à l excédent du prix de vente sur la valeur d origine Tableau récapitulatif Présentation schématique des plus-values à court terme (CT) ou à long terme (LT) lors des cessions d actifs par les entreprises individuelles. Nature des biens cédés Eléments amortissables Eléments non amortissables Moins de 2 ans CT CT Plus-values professionnelles Durée de détention 2 ans et plus CT dans la limite de l amortissement déduit LT au-delà Si la compensation entre les plus-values et les moins-values à court terme de l exercice (ou de l année pour les professions non commerciales), fait apparaître une plus-value nette à court terme, cette plus-value fait partie des résultats imposables dans les conditions et au taux de droit commun. Les entreprises peuvent demander un étalement de l imposition sur trois ans : le montant de la plusvalue nette est alors rattaché, par fractions égales, aux résultats de l année de sa réalisation et des deux années suivantes (l année s entend ici au sens d exercice ou de période d imposition) Les plus-values immobilières à long terme réalisées dans le cadre d une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole d une entreprise soumise à l impôt sur le revenu sont imposées après application d un abattement égal à 10 % par année de détention au-delà de la cinquième. LT L abattement de 10 % s applique aux plus-values réalisées à l occasion de la cession : des immeubles bâtis ou non bâtis affectés par l entreprise à sa propre exploitation, à l exclusion des immeubles de placement et des terrains à bâtir ; des droits ou parts de sociétés à prépondérance immobilière dont l actif est principalement constitué d immeubles d exploitation définis ci-dessus ou de droits ou parts de sociétés dont l actif est principalement constitué de tels biens ; des droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier Si la compensation entre plus-values et moins-values à long terme d un exercice (ou d une année) fait apparaître une plus-value nette à long terme, celle-ci est taxée en métropole au taux réduit de 16 % (soit 29,5 % avec les prélèvements sociaux en 2012) Les plus-values réalisées en cours ou en fin d exploitation par les contribuables dont les recettes n excèdent pas certains seuils sont exonérées en tout ou partie, à condition que l activité ait été exercée à titre professionnel pendant au moins cinq ans et que le bien cédé ne soit pas un terrain à bâtir. L exonération des plus-values est totale ou partielle selon le montant des recettes de l entreprise, étant précisé que son régime d imposition est indifférent. L exonération est totale si les recettes n excèdent pas : pour les entreprises industrielles et commerciales de vente ou fourniture de logements, à l exception en principe des locations meublées, et pour les exploitants agricoles ; pour les prestataires de services et les loueurs en meublé professionnels. L exonération est partielle lorsque les recettes excèdent ces seuils sans dépasser respectivement et Les recettes sont prises en compte pour leur montant hors taxes. Il convient de retenir la moyenne des recettes réalisées au titre des exercices, ramenés le cas échéant à douze mois, clos au cours des deux années civiles qui précèdent l exercice de réalisation de la plusvalue. Cette règle concerne tous les exploitants (BIC, BNC ou BA) et s applique aux plus-values réalisées en cours d activité ou en fin d exploitation. En pratique, sont donc totalement exonérées les plus-values réalisées sur des biens immobiliers détenus depuis plus de quinze ans. Il faut signaler que le régime des plus-values professionnelles semblait moins favorable que celui applicable aux plus-values immobilières réalisées à titre privé avant la réforme applicable au 1 er février

14 Le point EURUS «Immobilier de l entreprise : Louer? Détenir? Démembrer? Externaliser? 12 En effet, auparavant, les plus-values privées réalisées sur des immeubles ou des titres de SCI détenus depuis plus de quinze ans se trouvaient totalement effacées par le jeu de l abattement pour durée de détention. Par exemple, un immeuble cédé le 1 er juin 2011 bénéficiait d une exonération totale d impôt sur les plus-values s il avait été acquis avant le 1 er juin Désormais (voir ), l immeuble doit être détenu depuis plus de 30 ans pour que la plus-value réalisée lors de la cession soit totalement exonérée Immeuble inscrit à l actif d une société de personnes Si l immeuble appartient à une société d exploitation soumise au régime fiscal des sociétés de personnes ( ), les règles exposées ci-dessus (3.5.1.) s appliquent à la plus-value professionnelle réalisée par la société de personnes. On notera que si la vente porte, non pas sur l immeuble appartenant à la société de personnes exploitant l activité, mais sur les titres de cette société, la plus-value réalisée par le cédant (personne physique) exerçant son activité professionnelle dans cette société relève du régime des plus-values professionnelles dès lors que les titres de cette société constituent, pour l associé, un actif professionnel personnel. En revanche, la plus-value des associés «passifs» (n exerçant pas d activité dans la société) relève du régime des plus-values privées de cessions de valeurs mobilières, soumises à l impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % (32,5 % avec les prélèvements sociaux), dès le premier euro de cession Immeuble inscrit à l actif d une société à l IS Si l immeuble est la propriété d une société soumise à l IS, sa cession entraîne la réalisation d un résultat «ordinaire» égal à la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien. Ce résultat «ordinaire» est taxable au taux normal de l IS, sans réduction pour durée de détention. Rappel : la plupart des plus-values et moins-values réalisées par les entreprises soumises à l IS sont traitées fiscalement comme un résultat ordinaire. Autrement dit, les plus-values immobilières d une société à l IS suivent le régime des plus-values à court terme. Font exception et relèvent du régime des plus-values et moins-values à long terme les produits se rapportant à la propriété industrielle, les cessions de titres de participation détenus depuis au moins deux ans et les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilières cotées ayant le caractère de titres de participation détenus depuis au moins deux ans Notez qu après avoir supporté l impôt sur les sociétés, le solde du prix de cession est, lorsqu il fait l objet d une distribution aux associés, imposé à l impôt sur le revenu au barème progressif après abattement de 40 % ou au prélèvement forfaitaire libératoire de 37,5 % (avec les prélèvements sociaux de 13,5 % en 2012), sans abattement. Exemple Une SAS a acquis des locaux professionnels au prix de , soit pour le terrain et pour les constructions, il y a 15 ans. Leur valeur nette comptable ressort à compte tenu des amortissements pratiqués. Ces locaux sont vendus L IS à acquitter sur la plus-value est de : ( = ) x 33,1/3 % = L impôt sur la distribution si le chef d entreprise souhaite appréhender le solde du prix et opte pour le prélèvement libératoire (37,5 % au 1er janvier 2012) est de : ( ) x 37,5 % = Au final, le chef d entreprise perçoit : = S il avait séparé l immobilier pour le conserver à titre privé, il aurait été exonéré de plus-value pour détention de plus de quinze ans et il aurait touché l intégralité du prix de en cas de cession avant le 1 er février 2012 ; l affectation au bilan de la SAS lui aurait donc coûté = Depuis le 1 er février 2012, la détention pendant 15 ans n offre plus qu un abattement de 20 %. Dés lors, la plus-value privée de est imposée à hauteur de 80 % de son montant, soit x 32,5 % = ; le chef d entreprise ne se procure donc qu une économie par rapport à l affectation au bilan de ( = ) = Conseil d expert Si l inscription de l immeuble à l actif de la société soumise à l IS se révèle favorable sur le plan fiscal pendant la période de détention (voir ), ce choix se révèle coûteux lors de la vente du bien. On notera que si la vente porte, non pas sur l immeuble appartenant à la société soumise à l IS, mais sur les titres de cette société, la plus-value réalisée par le cédant relève du régime des plus-values de cession de valeurs mobilières privées. Cette plusvalue sera soumise à l impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % (32,5 % avec les prélèvements sociaux), dès le premier euro de cession, sauf si la cession est réalisée au sein du groupe familial détenant une participation supérieure à 25 %, auquel cas la plus-value est exonérée.

15 Le point EURUS Ce régime est applicable même si la société est, au moment de la cession, à prépondérance immobilière, dès lors qu elle est soumise à l IS. La plus-value liée au bien immobilier, comprise dans la plus-value sur la vente des titres, est imposable quelle que soit la durée de détention du bien immobilier par la société Transformation d immeubles d entreprises en locaux d habitation Sont taxées à l impôt sur les sociétés au taux réduit de 19 % les plus-values nettes réalisées entre le 1 er janvier 2012 et le 31 décembre 2014 à l occasion de la cession d immeubles de bureaux et de locaux commerciaux destinés à être transformés en immeubles d habitation dans un délai de trois ans Surélévation d immeubles existants Un régime d exonération s applique aux plus-values réalisées par les entreprises relevant de l impôt sur le revenu ou soumises à l impôt sur les sociétés lors de la cession entre le 1 er janvier 2012 et le 31 décembre 2014 de droits de surélévation d immeubles existants en vue de la construction dans un délai de quatre ans de locaux destinés à l habitation Droits d enregistrement L inscription ou non des immeubles au bilan de l entreprise individuelle est sans incidence sur les droits d enregistrement dus par l acquéreur. Dans les deux cas, l acquéreur est redevable des droits applicables aux ventes d immeubles (5,09 %, voir ) En ce qui concerne la cession de titres, la loi de finances pour 2012 a modifié l ancien dispositif. Pour les cessions intervenant depuis le 1 er janvier 2012, les dispositions suivantes s appliquent. Pour les cessions d actions (et titres assimilés), la loi de finances pour 2012 remplace le taux propor- tionnel unique (3 % jusqu à présent) par un barème dégressif (par tranches) : 3 % pour la fraction d assiette inférieure à , 0,5 % pour la fraction comprise entre et , 0,25 % pour la fraction excédant Parallèlement, le plafonnement à du droit liquidé sur les cessions d actions est supprimé. Les cessions de parts sociales restent soumises au taux proportionnel unique de 3 % après application, pour chaque part sociale, d un abattement égal au rapport entre et le nombre total de parts de la société. Sont exonérées du droit d enregistrement (barème dégressif pour les cessions d actions ou taux proportionnel de 3 % pour les cessions de parts sociales) les opérations suivantes : acquisitions de droits sociaux réalisées dans le cadre du rachat de ses propres titres par une société ou d une augmentation de capital ; acquisitions de droits sociaux de sociétés placées sous procédure de sauvegarde ou en redressement judiciaire ; acquisitions de droits sociaux lorsque la société cédante est membre du même groupe que la société qui les acquiert ; opérations d apport partiel d actif d une branche complète d activité bénéficiant de l exonération d impôt sur les sociétés à raison des plus-values résultant de l apport. Cession de participations dans des sociétés à prépondérance immobilière Depuis le 1 er janvier 2012, l assiette du droit d enregistrement de 5 % dû lors des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière est déterminée à partir de la valeur réelle des éléments de l actif sous déduction du seul passif afférent à l acquisition de biens immobiliers. (voir ) 13

16 Le point EURUS «Immobilier de l entreprise : Louer? Détenir? Démembrer? Externaliser? IV La détention par les dirigeants Avantages de l acquisition par les dirigeants Génération de revenus locatifs durables Lorsque l acquisition de l immobilier est réalisée par les dirigeants pour le louer à leur entreprise individuelle ou à leur société, il s agit d une opération patrimoniale qui permet la capitalisation d un actif ; dans la conjoncture économique actuelle, il est clair qu il vaut mieux financer ses propres locaux d entreprise que d investir en bourse où les rendements sont nettement moins rentables que le rapport des locations commerciales. Dans tous les cas, la détention d un patrimoine immobilier générant des revenus fonciers est fort utile en cas de difficultés financières ou pendant la retraite Rappel Si l exploitant individuel conserve dans son patrimoine privé l immeuble qu il utilise dans son exploitation, il peut comprendre dans les charges de son entreprise une somme égale au loyer qu il serait en droit d exiger d un tiers, ce qui, en contrepartie, le conduit à déclarer cette somme en tant que revenu foncier imposable (voir ). Par ailleurs, si l immeuble est une construction neuve grevée de TVA, le fait de ne pas inscrire cet immeuble à l actif du bilan ne s oppose pas à la déduction de cette taxe Transmission du patrimoine Lorsque l immobilier de l entreprise appartient aux dirigeants, ceux-ci peuvent envisager sa transmission à travers des donations, soit en pleine propriété, soit avec réserve d usufruit, voire avec donation d usufruit. Bien entendu, la mise en œuvre de cette stratégie sera d autant plus facilitée par la création d une SCI permettant de diviser l immeuble en parts (voir 5.1). Le partage des actifs professionnels des dirigeants est facilité ; ils pourront louer, céder ou transmettre d un côté l activité (le fonds de commerce) et de l autre les murs. Conseil d expert En séparant l immobilier de l exploitation, on diminue la valeur de l entreprise à transmettre et, corrélativement, la compensation à fournir aux héritiers non repreneurs. En revanche, lorsque l immobilier n est pas dans le patrimoine privé mais inscrit à l actif d une entreprise individuelle ou propriété d une société d exploitation, sa séparation avant une cession ou une transmission familiale peut entraîner des coûts fiscaux différents selon la technique de sortie envisagée (voir 3.5.) Diversification des risques En séparant l immobilier (propriété des dirigeants) de l exploitation, on sauvegarde normalement le patrimoine immobilier en cas de procédure collective touchant la société d exploitation. Sauf en cas de faillite personnelle, d obligation aux dettes sociales ou de comblement du passif notamment pour abus des biens sociaux, de fautes de gestion, de confusion des patrimoines ou si l immeuble a été gagé pour garantir un emprunt professionnel, le redressement ou la liquidation judiciaire de la société n aura pas d impact sur l immobilier qui restera la propriété des dirigeants. A retenir : la constitution d une société civile immobilière pour louer l immeuble à la société commerciale (voir n 5.1.) ne suffit pas en soi à établir la confusion des patrimoines des deux sociétés. Mais la confusion des patrimoines sera retenue en raison d un loyer anormalement bas (ou au contraire excessif). Pour le cas particulier de l EIRL, voir Cession de l entreprise La séparation immobilier / exploitation facilite la vente de l entreprise car elle procure une certaine souplesse ; en effet, le vendeur et l acquéreur peuvent fixer plus librement le périmètre de la reprise : entreprise seule ou entreprise et locaux d exploitation. Il faut aussi considérer que la séparation permet une meilleure évaluation de la valeur opérationnelle de l entreprise car la présence d un poste d actif immobilier important au bilan de la société fausse l analyse de la rentabilité de celle-ci.

17 Le point EURUS Lorsque les immeubles ne figurent pas au bilan, le financement de l acquisition est favorisé ; le repreneur n a pas besoin de trouver les fonds suffisants pour acheter à la fois le fonds de commerce ou les droits sociaux et l immobilier professionnel. Si l acquéreur achète les biens immobiliers séparément de l exploitation, il pourra mettre en place un financement de longue durée et affecter ces biens en garantie du remboursement de l achat des droits sociaux ou du fonds de commerce. Finalement, une entreprise sans actif immobilier est plus facilement cessible, l acquéreur n étant pas tenu d acheter les immeubles. De plus, ceux-ci ne risqueront pas d être sous-évalués au moment de la vente. 4.2 Inconvénients de l acquisition par les dirigeants Immobilisation financière L achat à titre privé de l immobilier de l entreprise relève d une stratégie patrimoniale qui privilégie cet investissement par rapport à d autres comme l achat de résidences locatives, la prise de participation dans des sociétés, l augmentation du capital, la souscription d assurances-vie Destination de l immeuble Un immeuble a des particularités qu il est difficile de modifier par la suite : emplacement, construction, polyvalence, usage, accès, sécurité, etc. En particulier, si le bâtiment est réalisé sur mesure en fonction des besoins très spécifiques d une activité donnée ou s il est implanté à l écart de toute autre activité socio-économique, il sera plus difficile à revendre ou à louer. Il faut réfléchir à l avance sur son affectation à court et à long terme en termes de développement de l activité, de restructuration de l entreprise, de fusion, de vente et de transmission. Par exemple, si l on doit réduire la voilure de l entreprise, il est bon de prévoir des accès autonomes par endroits pour certains locaux ou étages du corps de bâtiment. On pourra alors beaucoup plus facilement les louer à des tiers. Conseil d expert Il y a un paradoxe : d un côté, l achat immobilier est très engageant sur le long terme, mais de l autre, il s agit d investir en pensant aussi au désinvestissement. Une réflexion très sérieuse doit être donc menée pour anticiper ce qui se passera au moment où l entreprise devra quitter l immeuble. Dès lors, il faut passer en revue une série d éléments pour s assurer des possibilités de revente, voire de location : la qualité de vie et le coût de l immobilier dans la région, les conditions financières et fiscales offertes localement, les possibilités d accès par les moyens de transport, la qualité des services de télécommunication et la proximité de la clientèle Confusion de patrimoines La confusion de patrimoines entre les dirigeants et la société d exploitation peut notamment être retenue s il était prouvé qu il y a eu des transferts d actifs sans contrepartie : loyers surévalués ou sous-évalués anormalement, enrichissement des dirigeants au détriment de la structure d exploitation, aménagements des locaux financés par la société d exploitation restant acquis au dirigeant sans indemnités etc. (voir ). En cas de confusion de patrimoines, les tribunaux peuvent étendre la procédure collective de la société d exploitation aux dirigeants eux-mêmes Conventions réglementées Il convient de respecter impérativement la procédure dite des conventions réglementées en cas de conclusion d un bail entre la société d exploitation et ses associés dirigeants qui détiennent l immobilier. Les dirigeants de la société d exploitation ou, s il en existe un, le commissaire aux comptes, doivent présenter aux associés un rapport sur les conditions de la convention de ce bail et la collectivité des associés doit approuver cette convention. Si la société d exploitation est une SA, le conseil d administration devra donner son autorisation préalablement à la conclusion de la convention. 4.3 Fiscalité de l acquisition par les dirigeants Achat d un terrain à bâtir Entre non assujettis à la TVA Lorsqu un particulier achète un terrain à bâtir à un autre particulier (non assujetti à la TVA), l opération n est pas soumise à la TVA car elle est réalisée entre non assujettis. Les droits de vente (d enregistrement) de 5,09 % sont dus par l acquéreur. 15

18 Le point EURUS «Immobilier de l entreprise : Louer? Détenir? Démembrer? Externaliser? Entre un particulier et un assujetti à la TVA Lorsqu un particulier achète un terrain à bâtir à un assujetti (promoteur, lotisseur, marchands de biens), la TVA est due par le vendeur (sur la marge ou le prix total). Les droits d enregistrement sont dus par l acquéreur : 5,09 % en cas de TVA sur la marge et 0,715 % si la TVA est due sur le prix total Achat d un immeuble achevé depuis moins de 5 ans Achat d un immeuble achevé depuis moins de 5 ans Lorsqu un particulier achète un immeuble considéré fiscalement comme neuf (c est-à-dire achevé depuis moins de 5 ans) à une personne assujettie, la TVA est due par le vendeur sur le prix total. Les droits de vente (d enregistrement) dus par l acquéreur sont réduits à 0,715 %. Il en est de même (assujettissement à la TVA et droit de vente de 0,715 %) pour les acquisitions d immeubles de moins de 5 ans auprès d un vendeur non assujetti qui avait acquis l immeuble en état futur d achèvement (Vefa). Nota. Pour l entrepreneur individuel, si l immeuble est une construction neuve grevée de la TVA, le fait de ne pas l inscrire cet immeuble à l actif du bilan ne s oppose pas à la déduction de la TVA. Par contre, l achat d un immeuble neuf à un non assujetti (n ayant pas acquis l immeuble en Vefa : ) n est pas passible de la TVA mais des droits de vente de 5,09 % Achat d un immeuble de plus de 5 ans Lorsqu un particulier achète un immeuble ancien (de plus de 5 ans) à un autre particulier non assujetti à la TVA, cette opération n est pas soumise à la TVA mais aux droits de vente (d enregistrement) qui s élèvent à 5,09 %. Lorsqu un particulier achète un immeuble ancien à une personne assujettie, cette opération est aussi exonérée de TVA et les droits de vente (d enregistrement) s élèvent à 5,09 %. Mais une option pour le paiement de la TVA reste possible et les droits de vente représenteront alors 0,715 %. mentées, en raison des liens entre vendeur et acquéreur (voir ). Dans tous les cas, la vente doit être conclue à des conditions économiques normales et ne pas léser la société d exploitation. A défaut, l opération pourrait être qualifiée d abus de biens sociaux ou d acte anormal de gestion. Sous cette réserve, les conséquences fiscales de l opération seront les mêmes qu en cas de vente à un tiers. 4.4 Fiscalité de la détention par les dirigeants Du fait de la perception des loyers de la part de la société d exploitation, les dirigeants se retrouvent dans le régime des revenus fonciers soumis à l impôt sur le revenu Types de locations Les revenus fonciers sont pour l essentiel ceux provenant de la location d immeubles. Il peut s agir de la location : de propriétés bâties, telles que magasins, usines, bureaux, hangars, etc. ; de propriétés non bâties de toute nature, y compris les terrains occupés par des carrières, mines et tourbières, les étangs, les salines et marais salants. Les revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers peuvent être réalisés directement par le contribuable (personne physique), par l intermédiaire d une société qui a pour objet de gérer et de donner en location un patrimoine immobilier (SCI en général) ou encore par le biais d un fonds de placement immobilier (FPI) Imposition Le revenu foncier imposable à l impôt sur le revenu peut être déterminé soit, pour les titulaires de revenus fonciers ne dépassant pas un certain montant, selon le régime simplifié d imposition (micro-foncier), soit selon le régime réel d imposition Micro-foncier Ce régime s applique, sauf exceptions, si le montant des recettes ne dépasse pas Cas particulier de l achat à la société d exploitation Si le chef d entreprise souhaite racheter lui-même l immobilier de la société d exploitation, il convient de respecter la procédure des conventions régle- Pour bénéficier de cette formule du micro-foncier, vous devez indiquer le montant brut de vos revenus fonciers sur la déclaration n L administration fiscale vous applique un abattement forfaitaire de 30 %.

19 Le point EURUS Vous ne serez donc imposé que sur 70 % des revenus. Mais, comme les travaux et charges engagés sont compris dans l abattement forfaitaire, ils ne peuvent pas être déduits. Dans le cadre du micro-foncier, aucun déficit ne peut être constaté Régime réel Le régime réel s applique lorsque les revenus fonciers dépassent On peut aussi choisir volontairement cette formule en percevant moins de Dans ce cas, l option est irrévocable pendant 3 ans. Le régime réel est intéressant quand des frais significatifs sont engagés pour l immeuble (emprunt, travaux par exemple). Dans le régime réel, vous devez calculer votre revenu net, c est-àdire le revenu brut déduction faite des charges. Le revenu brut est constitué des loyers encaissés pendant l année. Quant aux charges, elles sont, par exemple, constituées des travaux de réparation et d entretien et d amélioration, des assurances, des impôts fonciers, des intérêts d emprunt, des diagnostics, des frais de gestion (local, téléphone, contrat, annonces, déplacement), des frais de copropriété Attention : ni les amortissements ni les dépenses d amélioration ne sont déductibles Pour bénéficier de cette formule, vous devez indiquer le détail du calcul du revenu net foncier sur une déclaration spécifique (n 2044) à annexer à votre déclaration d ensemble (n 2042). Le revenu net foncier est égal au revenu brut moins les charges. Si vous dégagez un bénéfice, c est cette somme qui sera imposable. Si vous accusez un déficit, il sera imputable sur votre revenu global sous certaines conditions. Lorsque les opérations de détermination du revenu foncier font apparaître un résultat négatif, le déficit ainsi constaté ne peut, en principe, être imputé que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cependant, la loi permet l imputation, sur le revenu global, des déficits résultant des dépenses autres que les intérêts d emprunt dans la limite annuelle de La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Lorsque le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable (limité à ), l excédent du déficit est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes. 4.5 Fiscalité de la cession par les dirigeants Terrain à bâtir Lorsqu un particulier vend un terrain à bâtir, l opération n est jamais soumise à la TVA, que l acquéreur soit assujetti ou non à la TVA. Quant aux droits de vente (d enregistrement) de 5,09 %, ils sont dus par l acquéreur, sauf : si l acquéreur est assujetti à la TVA et prend l engagement de construire dans le délai de 4 ans suivant l achèvement des travaux : dans ce cas l opération est exonérée de droits d enregistrement (sous réserve du droit fixe de 125 ) ; ou si l acquéreur est assujetti à la TVA et prend l engagement de revendre dans un délai de 5 ans : dans ce cas, les droits d enregistrement sont réduits à 0,715 % Immeuble «neuf» de moins de 5 ans Lorsqu un particulier vend un immeuble neuf, c est-àdire achevé depuis moins de 5 ans, à un autre particulier ou à une personne assujettie, cette opération est en principe hors champ d application de la TVA. Elle est soumise aux droits de vente (d enregistrement) de 5,09 %. ; Par contre, si le vendeur avait au préalable acquis l immeuble en état futur d achèvement (Vefa), la TVA doit être perçue sur le prix total et les droits d enregistrement sont réduits à 0,715 % Immeuble «ancien» de plus de 5 ans Lorsqu un particulier vend un immeuble «ancien» (de plus de 5 ans), l opération n est jamais soumise à la TVA, que l acquéreur soit assujetti ou non à la TVA. Les droits de vente (d enregistrement) s élèvent à 5,09 %, sauf : si l acquéreur est assujetti à la TVA et prend l engagement d effectuer des travaux conduisant à la production d un immeuble neuf dans un délai de 4 ans suivant l achat : il y a alors exonération de droits d enregistrement (sous réserve du droit fixe de 125 ) ; ou si l acquéreur est assujetti à la TVA et prend l engagement de revendre dans un délai de 5 ans : les droits d enregistrement sont alors réduits à 0,715 % Traitement fiscal des plus-values Les plus-values réalisées par les particuliers lors de la cession de biens immobiliers appartenant à leur 17

20 Le point EURUS «Immobilier de l entreprise : Louer? Détenir? Démembrer? Externaliser? patrimoine privé sont soumises au régime des plusvalues immobilières. Ce régime s applique non seulement à la cession de biens détenus en direct, mais également aux cessions d immeubles réalisées au travers de sociétés civiles immobilières non passibles de l impôt sur les sociétés qui vendent les immeubles qu elles possèdent. Ce régime s applique en outre aux cessions de titres de ces sociétés, dès lors qu elles relèvent du régime fiscal des sociétés de personnes et que leur actif est principalement constitué d immeubles (voir 5.5) Calcul et taux Le fait générateur de l imposition est constitué par la cession à titre onéreux de l immeuble. En pratique, la plus-value est donc généralement taxée à la date de l acte notarié constatant la vente (ou la promesse synallagmatique de vente), quelles que soient les modalités de paiement du prix, au comptant ou non. Lorsque la vente est assortie d une condition suspensive qui affecte l existence même du contrat (obtention d un prêt bancaire par exemple), le fait générateur est constitué par la date de réalisation de la condition. Le taux d imposition forfaitaire est de 19 % PLUS les prélèvements sociaux, soit au total 32,5 % depuis le 1 er octobre Abattement Depuis le 1 er février 2012, l abattement pour durée de détention est devenu progressif ; il conduit à l exonération de la plus-value immobilière après TRENTE ans de détention du bien. Cet abattement est fixé à : 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ; 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième ; 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième. IMPORTANT Le nouvel abattement pour durée de détention s applique aux plus-values immobilières des particuliers réalisées au titre des cessions intervenues depuis le 1 er février Toutefois, en cas d apport en société de biens immobiliers (SCI ) ou de droits sociaux relatifs à ces biens, les nouvelles règles de calcul de l abattement pour durée de détention s appliquent aux plus-values réalisées depuis le 25 août Cas de l apport en société de l activité professionnelle et des immeubles L apport en société d éléments de l actif immobilisé est assimilable à une cession et les plus-values (ou moins-values) qui en résultent doivent, en principe, être prises en compte pour la détermination des bénéfices imposables de l entreprise apporteuse. Toutefois l apport en société d une activité individuelle ouvre droit, sous certaines conditions, au bénéfice du sursis d imposition : la plus-value constatée sur les immeubles compris dans l apport bénéficie, dans ce cas, du sursis d imposition. L exploitant peut cependant transférer à cette occasion dans son patrimoine privé les immeubles affectés à l exploitation, sous réserve qu ils soient mis à disposition de la société par un bail d une durée d au moins neuf ans. Les plus-values de retrait d actif des immeubles transférés sont imposables immédiatement. La rupture ou le non-renouvellement du contrat de mise à disposition des immeubles entraîne la réintégration, au titre de l exercice au cours duquel elle est intervenue, de la fraction non encore imposée des provisions et plus-values sur biens amortissables au nom de la société bénéficiaire des apports, et de la fraction non encore imposée des plus-values sur biens non amortissables au nom de l apporteur. 4.6 Faut-il inscrire l immeuble d exploitation à l actif professionnel ou le maintenir dans le patrimoine privé? L exploitant BIC (tout comme le professionnel BNC) peuvent choisir librement entre le maintien dans le patrimoine privé ou l inscription à l actif professionnel de l immeuble affecté à l exploitation. Leur choix n est pas définitif : ainsi, ils peuvent transférer l immeuble dans lequel est exercée l activité de leur patrimoine professionnel vers leur patrimoine privé ou effectuer l opération inverse. Voici, dans le tableau ci-dessous, les conséquences de l appartenance au patrimoine privé ou au patrimoine professionnel : 18

21 Le point EURUS Immeuble inscrit au bilan Conséquences sur le résultat de l entreprise individuelle Immeuble maintenu dans le patrimoine privé et «loué» à l exploitant Conséquences au niveau du patrimoine privé Conséquences sur le résultat de l entreprise individuelle Frais d acquisition déductibles non déductibles non déductibles Intérêts d emprunt déductibles déductibles, imputation non déductibles plafonnée sur le revenu foncier de l année ou sur celui des dix années suivantes Valeur locative de l immeuble non déductible si l entreprise déduit déductible de ses résultats un loyer équivalent, imposition chez l exploitant au titre des revenus fonciers Amortissement déductible non déductible non déductible Frais d assurances déductibles déductibles non déductibles, sauf assurance liée à l utilisation de l immeuble Frais d entretien et de réparation déductibles (1) non déductibles si les frais sont des dépenses locatives (2) déductibles si ce sont des dépenses locatives (1) Dépenses d amélioration déductibles non déductibles, sauf pour l accueil des handicapés et la protection contre l amiante (2) Déductibles si l entreprise en assume la charge Grosses réparations (travaux de construction, reconstruction ou agrandissement) amortissables non déductibles des revenus fonciers (2) non déductibles Taxe foncière déductible déductible non déductible Transfert de l immeuble vers l autre patrimoine de l exploitant Cession transfert de l immeuble vers le patrimoine privé : imposition de la plus-value selon le régime des plus-values professionnelles imposition de la plus-value selon le régime des plus-values professionnelles (PV à long terme réalisées : exonération au terme d un délai de détention de 15 ans) transfert de l immeuble vers le patrimoine professionnel : aucune conséquence (l opération s analyse comme un apport) imposition de la plus-value selon le régime des plus-values privées (exonération au terme d un délai de détention de 30 ans depuis le 1 er février 2012) transfert de l immeuble vers le patrimoine professionnel : inscription de l immeuble à l actif du bilan pour sa valeur réelle aucune incidence (1) Sous réserve qu ils ne soient pas constitutifs d une immobilisation (2) Pour le calcul des plus-values privées, les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement, réparation et amélioration peuvent être ajoutées au prix d acquisition lorsqu elles n ont pas été déjà prises en compte pour le calcul de l impôt sur le revenu et qu elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives Conseil d expert Il convient de souligner que l on ne peut pas d une manière générale préconiser un choix par rapport à l autre. La décision la plus opportune devra être prise au regard de la situation de l exploitant, du résultat de l entreprise, du mode de financement de l immeuble, etc. Toutefois, certains éléments objectifs doivent être pris en compte. L avantage de l inscription de l immeuble à l actif professionnel réside principalement dans la faculté de déduire sans limitation les frais d acquisition, les intérêts d emprunt ainsi que le coût d acquisition de l immeuble par la voie de l amortissement. Le cas échéant, ils pourront être pris en compte pour l établissement de l imposition personnelle de l exploitant, soit en déduction d un «loyer» correspondant à la valeur locative du bien, soit, lors de la cession de l immeuble, en déduction de la plus-value éventuelle. Ainsi, au cours de la période de détention de l immeuble, il paraît plus favorable de l inscrire à l actif de l entreprise compte tenu des déductions qui peuvent alors être pratiquées. En outre, s agissant d immeubles anciens ou qui doivent faire l objet d aménagements importants dépassant le simple entretien, leur inscription à l actif du bilan permet la déduction des dépenses correspondantes par le biais des dotations aux amortissements. En revanche, si l immeuble est maintenu dans le patrimoine privé, aucune déduction ne pourra être opérée à ce titre du résultat de l entreprise. Toutefois le maintien de l immeuble dans le patrimoine privé n exclut pas nécessairement la prise en compte des charges de propriété correspondantes pour la détermination du revenu imposable du contribuable. En effet, si l exploitant se place sous le bénéfice de la jurisprudence (à laquelle s est ralliée l administration) qui l autorise à déduire du résultat imposable de son entreprise une somme égale à la valeur loca- 19

22 Le point EURUS «Immobilier de l entreprise : Louer? Détenir? Démembrer? Externaliser? 20 tive de l immeuble, les loyers ainsi perçus concourront à la détermination d un revenu foncier, dont le montant imposable sera déterminé après déduction des frais de gestion et d assurances, des dépenses de réparation et d entretien (sauf dépenses locatives), de la taxe foncière et des intérêts d emprunt. Signalons en outre que la déduction par l entreprise des loyers facturés par l exploitant permet de réduire l assiette des cotisations sociales, constituée, on le rappelle, par le bénéfice fiscal. Il peut donc être intéressant de commencer par inscrire l immeuble professionnel à l actif de l entreprise, puis de le transférer dans le patrimoine privé. Suivant la date à laquelle le transfert est réalisé, cette solution permet dans un premier temps (lorsque le bien est inscrit à l actif professionnel) de déduire les frais d acquisition, la partie la plus importante des intérêts d emprunt (dès lors que les échéanciers de remboursement d emprunt prévoient l étalement dégressif des frais financiers) et une partie du coût d acquisition de l immeuble par voie d amortissement. Le retrait de l immeuble du bilan entraîne certes la constatation d une plus-value imposable selon le régime des plus-values professionnelles mais permettra de bénéficier des «avantages» liés au régime d imposition des plus-values privées lors de sa cession ultérieure (attention, il faudra alors attendre 30 ans ). Attention : Le retrait de l immeuble dans le patrimoine privé entraîne la disparition de toute possibilité de déduire des bénéfices professionnels les frais financiers supportés pour son acquisition au titre des exercices suivants (étant précisé que les intérêts d emprunt seront déductibles des revenus fonciers). Toutefois, la réalisation rapide du transfert permet de minimiser le montant de la plus-value à court terme imposable (égale au montant des amortissements pratiqués). II appartient donc au dirigeant d arbitrer la date la plus opportune pour la réalisation de ce retrait compte tenu de ces deux éléments. Si le transfert est réalisé à la clôture d un exercice où l activité génère un déficit, la plus-value à court terme sera en tout ou partie effacée. Il pourra en aller de même de la plus-value à long terme si l exploitant prend une décision de gestion en ce sens. Cas des petits exploitants. Lorsque le chiffre d affaires de l entreprise individuelle est de façon constante inférieur aux limites indiquées au , la solution consistant à inscrire l immeuble d exploitation à l actif est généralement plus favorable que son maintien dans le patrimoine privé car, tant que l immeuble figure au bilan, toutes les charges y afférentes sont déductibles. Lorsque l immeuble est cédé, et sous réserve que l activité ait été exercée depuis au moins cinq ans, la plus-value de cession est exonérée. L inconvénient lié à la taxation des plus-values professionnelles est donc éludé. 4.7 L EIRL (Entreprise individuelle à responsabilité limitée) Le statut très récent de l EIRL donne la possibilité à tout entrepreneur individuel de mettre ses biens personnels à l abri de ses créanciers professionnels. Cette protection des biens personnels se réalise sans création d une personne morale : en séparant le patrimoine personnel de l entrepreneur de son patrimoine professionnel (biens utilisés pour travailler) ; en affectant les biens professionnels de l entrepreneur à son activité (patrimoine «affecté») Ce statut est ouvert depuis le 1 er janvier 2011 à tous les entrepreneurs individuels, y compris les auto-entrepreneurs, quelle que soit la nature de l activité exercée (commerciale, artisanale, libérale, agricole). Il peut être adopté lors de la création de l entreprise ou en cours d activité. En juin 2011, après six mois d existence, seules EIRL avaient vu le jour. On est donc bien loin de l objectif gouvernemental affichant créations à la fin En pratique, l exploitant doit établir une déclaration de patrimoine professionnel «affecté». Le patrimoine affecté se compose obligatoirement de l ensemble des biens, droits, obligations ou sûretés dont l entrepreneur est titulaire et qui sont nécessaires à l exercice de l activité professionnelle : l immobilier peut en faire partie. L inscription au patrimoine d affectation doit être effectuée à la valeur réelle de l élément concerné à la date de l opération. Un acte notarié est nécessaire pour affecter les biens immobiliers, tout comme une évaluation par un expert pour les biens supérieurs à euros L EIRL n est pas une nouvelle forme juridique d entreprise. Il s agit : d une entreprise individuelle (EI) ; dans laquelle l entrepreneur est un travailleur nonsalarié (un indépendant) qui peut choisir le régime social adapté à sa situation ;

23 Le point EURUS pour laquelle il est imposé sur le revenu ou, sous conditions, à l impôt sur les sociétés ; pour laquelle sa responsabilité est limitée grâce au principe du patrimoine affecté La constitution de l EIRL entraîne les conséquences fiscales d un apport en société. L exploitant peut opter pour le régime prévu à l article 151 octies du CGI qui permet d éviter l imposition immédiate des plus-values d apport. En cas de création d activité, les plus-values d apport des biens inscrits au patrimoine professionnel de l EIRL relèvent du régime des plus-values des particuliers Cotisations sociales sur les dividendes versés par une EIRL à l IS La part des bénéfices que l entrepreneur individuel à responsabilité limitée soumis à l impôt sur les sociétés appréhende sous la forme de dividendes est soumise à cotisations et contributions sociales si elle excède 10 % de la valeur des biens du patrimoine affecté constaté en fin d exercice ou 10 % du montant du bénéfice net si ce dernier montant est supérieur. A ce sujet : la valeur des biens du patrimoine affecté correspond à leur valeur brute, déduction faite des encours et emprunts y afférents, appréciés au dernier jour de l exercice précédant la distribution des dividendes ; le bénéfice correspond à celui de l exercice précédant la distribution des dividendes Au plan comptable, toutes les EIRL doivent tenir une comptabilité commerciale, quelle que soit la nature de leur activité La cession à titre onéreux, à titre gratuit ou par voie d apport de la totalité du patrimoine affecté entraîne la liquidation de l EIRL et les conséquences de la cessation fiscale : imposition immédiate de tous les bénéfices non encore imposés, y compris les plus-values latentes, les plus-values en sursis ou en report d imposition. Il en est de même en cas de renonciation au patrimoine d affectation Pour éviter que les banques ne cherchent à reprendre via des cautions personnelles systématiques ce qui a été sécurisé par l EIRL, Oséo offre une garantie à hauteur de 70 % des crédits attribués à une EIRL. De son côté, la banque s engage alors à ne retenir que les garanties sur les actifs affectés à l activité et non sur les biens personnels de l entrepreneur. Lors de l examen de l opportunité de ce statut et de son adoption, le recours à un expert-comptable est incontournable, notamment pour être accompagné dans la déclaration du patrimoine affecté. 21

24 Le point EURUS «Immobilier de l entreprise : Louer? Détenir? Démembrer? Externaliser? V La détention par une SCI contrôlée par les dirigeants 22 La séparation des actifs immobiliers et des actifs d exploitation de l entreprise est réalisée le plus souvent par la constitution d une société civile immobilière ; celle-ci loue les terrains et les bâtiments à la société d exploitation, après les avoir acquis grâce à un emprunt. L écran juridique de la société civile immobilière permet d être à la fois propriétaire et locataire des locaux et de dissocier le patrimoine immobilier des autres biens de l actif professionnel. Rappel : on peut placer en SCI des locaux dont on est déjà propriétaire ou acquérir des locaux postérieurement à la constitution de la SCI. La plupart des avantages et inconvénients d une acquisition de l immobilier d entreprise par une société civile immobilière (SCI) sont les mêmes que ceux d une acquisition directement par les dirigeants (voir 4.1. et ). Pour autant, quelques spécificités propres aux SCI doivent être relevées, notamment en termes de transmission du patrimoine immobilier et commercial. Principales caractéristiques d une SCI Il est fortement conseillé de faire appel à votre expert-comptable car la constitution d une SCI est une opération relativement délicate. Il faut au minimum deux associés pour constituer une SCI (personnes physiques ou personnes morales), leur nationalité étant indifférente. Le recours à un notaire n est obligatoire que si un apport d immeuble ou d un bail supérieur à 12 ans a été effectué. Il est utile dans le cas d une SCI entre époux afin d éviter une requalification en donation déguisée. Dans les statuts, il convient notamment de mentionner : la forme de la société (SCI de location), les apports de chaque associé qui déterminent leurs droits dans le capital de la société, la dénomination de la société. Le siège social de la SCI est fixé librement par les statuts mais il doit être réel. Il ne correspond pas forcément au lieu de situation de l immeuble et il peut être situé au domicile du dirigeant. Le capital social de la SCI est constitué par les apports en numéraire et en nature ; aucun montant minimal n est fixé. Aucune règle n imposant de verser le montant du capital immédiatement, les associés peuvent donc fixer librement les modalités de versement des apports en numéraire, soit dans un délai déterminé, soit au fur et à mesure des appels de fonds de la gérance. La libération peut correspondre aux bénéfices répartis entre les associés (cette solution est très avantageuse car l administration fiscale accepte de prendre en considération comme base de calcul des plus-values la valeur des parts au jour de la signature des statuts sans tenir compte de l époque des libérations). L objet de la SCI doit être purement civil, c est à dire se limiter à l acquisition et la gestion d immeubles. Il ne peut être question d acheter des biens pour les revendre, sous peine que la société soit taxée à l impôt sur les sociétés en qualité de marchand de biens. La vente d un immeuble n est envisageable que si elle a un caractère exceptionnel. La durée maximale de la SCI est 99 ans à compter du jour de l immatriculation au registre du commerce et des sociétés. La SCI est dirigée par un ou plusieurs gérants, rémunérés ou non, qui doivent rendre compte de leur gestion, dans un rapport, chaque année à l assemblée des associés. Sauf disposition contraire des statuts, le gérant peut être révoqué par simple décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales. Les associés doivent également envisager leur sortie de la SCI. Leurs parts sociales ne peuvent être cédées (ventes, donations ), hormis aux ascendants et descendants, qu avec l accord de tous les associés. L unanimité pouvant être très difficile à obtenir, les statuts peuvent par exemple prévoir que toute cession de parts sociales, même à des ascendants ou descendants, sera soumise à l agrément de la majorité des associés (ou des 2/3 ). De même, il est souhaitable de fixer à l avance l éventualité du décès d un associé. Là encore, les statuts peuvent compléter la loi et prévoir l agrément des héritiers par les associés. 5.1 Avantages de l acquisition par la SCI Mise à l abri du patrimoine immobilier Comme la SCI est une entité juridique en principe étanche par rapport à la société d exploitation, les actifs placés dans cette structure ne subissent pas l aléa financier lié à l exploitation : en cas de procédure collective touchant la société d exploitation, la SCI permet donc a priori de sauvegarder le patrimoine immobilier (voir cependant )

25 Le point EURUS Assurer des revenus fonciers complémentaires La société d exploitation verse à la SCI un loyer correspondant à la valeur locative de l immeuble. Le résultat de la SCI, constitué essentiellement de ces loyers, déduction faite des charges et notamment des intérêts d emprunts, sera ensuite réparti entre les associés en proportion de leur part dans le capital. Le résultat constitue pour les associés personnes physiques, et donc pour l exploitant, une fois les emprunts remboursés, un revenu foncier complémentaire, imposable au titre de l impôt sur le revenu. Si les dirigeants décident de céder leur entreprise, la SCI (et donc ses associés) conservera cette source de revenus, ce qui permettra la transmission plus facile du patrimoine aux enfants ou la perception de revenus pour la retraite Préserver la capacité d investissement de la société L achat de l immobilier par une SCI permet à la société d exploitation de préserver ses capacités d investissement et de développement en soulageant sa trésorerie. De plus, dans la mesure où la SCI appartient au dirigeant, il n y a pas ou peu de risques de remise en cause de la location ou des loyers convenus. La visibilité à moyen terme est donc assurée Eviter les blocages de l indivision En constituant une SCI propriétaire de l immobilier de l entreprise, les dirigeants peuvent faire de la gestion patrimoniale via les parts de cette SCI : pour les donner, les vendre, les démembrer dans un objectif de transmission ou de préparation de la cession, tout en évitant les blocages de l indivision. à la succession, ce qui diminuera le montant des droits à payer. Conseil d expert En cas de création d une SCI qui s endette pour acquérir l immeuble, les parts de cette SCI endettée auront peu de valeur ; elles pourront être données sans droits de donation ; le conjoint ou les enfants profiteront ensuite de l accroissement de valeur mécanique lié au remboursement du prêt, même si les donateurs se réservent l usufruit des parts. Exemple Une SARL est propriétaire de son siège social d une valeur nette comptable de Elle vend ce bien à une SCI constituée par le dirigeant et son épouse pour un prix correspondant à sa valeur réelle de La SARL supporte l IS sur la plus-value soit un impôt de : ( ) x 33,1/3 % = Il lui reste Par distribution de dividendes et/ou réduction de capital, la somme disponible est distribuée aux associés, moyennant un impôt de : x 37,5 % = , soit une distribution nette de Cette somme est placée par le dirigeant sur un contrat d assurance-vie et lui rapporte ensuite 3,5 % l an soit par an ou 729 par mois. La SCI emprunte le prix et les frais d acquisition soit = , sur une durée de 15 ans au taux de 4 %. Les échéances mensuelles sont de pour un loyer fixé à par mois correspondant à 9 % de rendement annuel. La différence et une partie de la fiscalité sur les loyers sont payées par les intérêts de l assurance-vie. Les parts de la SCI sont ensuite données aux trois enfants du dirigeant et de son épouse, avec réserve d usufruit, et évaluées à leur valeur nominale. Ainsi, au final, le dirigeant a préparé la vente de son entreprise en retirant l immobilier de la société d exploitation. Il a assuré le financement de ce retrait sans utiliser dans son épargne personnelle. Il a en outre transmis à ses enfants les biens retirés sans droit de donation. Dans une entreprise familiale, la constitution d une SCI permet d attribuer l affaire à celui ou ceux des enfants de l exploitant qui sont les plus aptes à la gérer, et de transférer aux autres les parts de la SCI, par le biais d une donation-partage ou d un testament. Sont ainsi évités tous les risques d une indivision entre héritiers au décès du chef d entreprise, qui entraînent bien souvent la mise en vente de l entreprise. Les parts sociales de la SCI peuvent être attribuées au conjoint ou aux enfants ; elles leur appartiennent alors en propre ; elles n auront pas à être intégrées Lorsque la SCI n est pas familiale mais constituée avec les associés de l entreprise, ces derniers peuvent, au moment où ils souhaitent se retirer de l activité, soit conserver leurs parts et donc une partie des revenus de la location, soit vendre les parts. Ajoutons que les immeubles ne constituant pas en eux-mêmes des outils de production, sauf lorsqu ils sont spécifiques à une activité particulière (un hôtel ou une clinique par exemple), les acquéreurs potentiels de la société attacheront beaucoup plus d importance aux autres actifs (savoir-faire, personnel, clientèle ) pour l évaluation de la valeur d achat de l entreprise. 23

26 Le point EURUS «Immobilier de l entreprise : Louer? Détenir? Démembrer? Externaliser? Possibilité de bénéficier des avantages de l IS Le chef d entreprise a la possibilité de constituer à titre privé une structure immobilière offrant les mêmes avantages fiscaux, sans les inconvénients juridiques de l inscription au bilan de la société d exploitation. Il pourra ainsi constituer une SCI qui optera pour l IS en vue d acquérir le bien et le louer à la société d exploitation. Le coût de l investissement s en trouvera même souvent diminué par le taux réduit d IS dans la structure immobilière (15 % jusqu à ) et la déduction d un loyer pour la détermination du résultat imposable de la société d exploitation (voir ). 5.2 Inconvénients de l acquisition par la SCI Formalisme à respecter La constitution d une société civile immobilière exige le respect d un certain nombre de règles juridiques, notamment la nomination d un gérant, la constitution d un capital, la tenue d assemblées générales, la conclusion de conventions réglementées et des relations «normales» évitant tout risque de confusion des patrimoines Gérance et capital de la SCI Dans les SCI soumises à l impôt sur le revenu, c est en général un associé qui assume gratuitement les fonctions de gérant. Aucun capital minimal n est requis, mais on conseille de fixer le montant du capital en rapport avec la valeur des locaux. Les apports peuvent être effectués en numéraire (en argent), en nature (local ou mobilier, par exemple) ou, le cas échéant, en industrie (par apport de travail ou de connaissances techniques) Fictivité A défaut de la tenue des assemblées générales ou de publication des comptes sociaux, les tribunaux peuvent estimer que la SCI est fictive et qu elle n a été créée que soustraire l immeuble aux poursuites des créanciers sociaux de la société d exploitation. surévalués ou sous-évalués anormalement, enrichissement de la SCI au détriment de la structure d exploitation, aménagements des locaux financés par la société d exploitation restant acquis à la SCI sans indemnités etc. Prudence! Les tribunaux peuvent étendre la procédure collective de la société d exploitation à la SCI s ils estiment que cette dernière est fictive ou qu il y a une confusion des patrimoines. Le patrimoine immobilier ne sera alors plus protégé et il entrera dans l actif permettant de régler les créanciers de la société d exploitation. Exemple Une société commerciale qui louait un immeuble appartenant à une société civile immobilière (SCI) était allée au-delà de son obligation, prévue par le bail, d effectuer les grosses réparations. Elle avait en effet supporté, en plus du loyer, d importants travaux d aménagement (intérieur et extérieur) pour un coût égal à six ans de loyers ; elle avait partiellement financé ce coût par le recours à l emprunt. De son côté, la SCI devenait, à l expiration du bail, propriétaire des aménagements sans verser d indemnité. Ces éléments caractérisaient des relations financières anormales entre les deux sociétés, constitutives d une confusion de leurs patrimoines, peu important l absence entre elles de mouvements de fonds relatifs aux travaux d aménagement. La liquidation judiciaire de la société commerciale a donc été étendue à la SCI. Cour de cassation chambre commerciale 13 septembre 2011 n Conventions réglementées Il convient de respecter impérativement la procédure dite des conventions réglementées en cas de conclusion d un bail entre la société civile immobilière et la société d exploitation. En pratique, le gérant de la SCI ou, s il en existe un, le commissaire aux comptes devra présenter aux associés un rapport sur les conditions de la convention de bail ; la collectivité des associés devra approuver cette convention. Une procédure comparable devra être suivie dans la société d exploitation, avec des variantes suivant la forme sociale de celle-ci. Si la société d exploitation est une SA, le conseil d administration devra donner son autorisation préalablement à la conclusion de la convention Confusion des patrimoines La confusion de patrimoine entre la société d exploitation et la SCI peut notamment être retenue s il était prouvé qu il y a eu des transferts d actifs entre les deux sociétés sans contrepartie : loyers Conseils d expert Une grande rigueur est à respecter dans les rapports entre la SCI et la société d exploitation. Il convient, en particulier de : fixer le loyer à une valeur moyenne établie par comparaison avec des locations similaires ;

27 Le point EURUS exercer les voies de recouvrement habituelles en cas de loyers impayés ; respecter scrupuleusement les clauses du bail relatives à la répartition des charges et travaux entre les deux sociétés ; respecter le formalisme du droit des sociétés : la conclusion du bail constitue une convention réglementée à faire approuver tant par la société commerciale que par la SCI ; rester vigilant en matière de confusion des patrimoines ; éviter les garanties par une société au profit de l autre : hypothèque donnée par la SCI en garantie des engagements de la structure d exploitation ou nantissement du fonds de commerce en garantie des emprunts de la SCI Destination de l immeuble Comme dans le cas de la propriété directe par le dirigeant, il faut souligner qu une SCI propriétaire de l immobilier d une entreprise est confrontée aux particularités et sujétions de tout investissement locatif : emplacement, construction, réparations, polyvalence, usage, accès, sécurité, revente, etc. (voir ). Il faut donc réfléchir à l avance à l affectation à court et à long terme de l immeuble en termes de développement de l activité, de restructuration de l entreprise, de fusion, de vente, de transmission. 5.3 Fiscalité de l acquisition par la SCI Acquisition directe par la SCI L acquisition directe d un immeuble par une SCI peut être financée de plusieurs manières. Ainsi, le capital de la SCI peut être stipulé pour un montant égal à celui de l investissement à réaliser, étant précisé qu aucun délai n est fixé pour la libération du capital et qu en cas de cession ultérieure des parts de la SCI, le prix d acquisition de ces parts sera réputé égal à leur valeur nominale. Le capital peut également être très inférieur au montant de l investissement, l acquisition étant alors opérée grâce à un emprunt bancaire (les intérêts seront alors déduits des résultats de la SCI) ou par le biais de comptes courants d associés. Rappel. Lorsque l associé qui laisse des fonds à la disposition de la SCI est une personne physique, la déduction des intérêts versés en rémunération ne fait l objet d aucune limitation, contrairement aux intérêts des comptes courants servis aux associés relevant des bénéfices industriels et commerciaux pour la part de résultats qu ils retirent de la SCI. (Pour le cas de la souscription d un contrat de crédit-bail par la SCI et sous-location à l entreprise exploitante, voir ) Les aspects fiscaux sont les mêmes que pour un achat immobilier par une entreprise «classique» : voir ci-dessus (3.3.). Ainsi, en cas d acquisition d un immeuble à un assujetti agissant en tant que tel : Si l achat par la SCI porte sur un immeuble édifié depuis moins de cinq ans : Le prix est grevé de la TVA (19,6 %) à la charge du vendeur. La SCI est redevable d un droit de vente de 0,715 %. Si l achat par la SCI porte sur un immeuble achevé depuis plus de cinq ans : La SCI est redevable des droits de vente (5,09 % du prix de vente). Cas de l achat de l immeuble à la société d exploitation Si le dirigeant souhaite faire racheter l immobilier de la société d exploitation par une SCI dont il est l associé majoritaire, il convient de respecter la procédure des conventions réglementées, tant pour la société vendeuse que pour la SCI acquéreur et ce en raison des liens entre vendeur et acquéreur (voir ). Dans tous les cas, la vente doit être conclue à des conditions économiques normales et ne pas léser la société d exploitation. A défaut, l opération pourrait être qualifiée d abus de biens sociaux ou d acte anormal de gestion. Sous cette réserve, les conséquences fiscales de l opération seront les mêmes qu en cas de vente à un tiers Souscription d un contrat de crédit-bail par la SCI et souslocation à l entreprise exploitante Dès lors qu il est envisagé de recourir à une SCI pour acquérir l immeuble d exploitation, il convient de déterminer le mode de financement le plus adéquat. La SCI peut bien sûr acquérir directement l immeuble (voir ci-dessus), mais elle peut également s adresser à un organisme de crédit-bail immobilier, ce qui lui permettra de financer un immeuble sans apport initial. Dans ce cas, avant d exercer la levée d option (et de devenir propriétaire), la SCI sous-louera l immeuble à la société d exploitation. Les résultats dégagés par la SCI seront déterminés d après la différence entre les recettes issues de la sous-location et les redevances de crédit-bail, comprenant l amortissement financier de l investissement. La fraction des résultats de la SCI qui revient à des associés personnes physiques est imposée à l impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices non commerciaux et les loyers versés à la sci crédit-bailleur sont soumis aux limites de déduction mentionnées

28 Le point EURUS «Immobilier de l entreprise : Louer? Détenir? Démembrer? Externaliser? 26 Dès lors qu il ne s agit pas d une activité libérale, les déficits constatés le cas échéant au cours des premières années couvertes par le contrat ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours des six années suivantes et ce, indépendamment de la question de savoir si l activité est exercée à titre professionnel ou non. Pour éviter l apparition de déficits qui tomberont en non-valeur, il peut être opportun de déterminer avec l organisme de crédit-bail les caractéristiques du contrat, et notamment sa durée, de telle sorte que le montant des redevances facturées à la SCI soit assez proche de celui des loyers qu elle réclame à l entreprise sous-locataire, ces loyers devant en tout état de cause correspondre à la valeur locative de l immeuble. Une telle configuration permet ainsi d équilibrer les résultats de la SCI. La fraction des résultats de la SCI qui revient à l entreprise exploitante associée relève des bénéfices industriels et commerciaux. Par ailleurs, en ce qui concerne les loyers que cette entreprise verse à la SCI, leur déduction est subordonnée à leur caractère normal, c est-à-dire qu ils doivent correspondre au prix de la jouissance de l immeuble, déterminé selon le prix du marché pour un bien similaire. A priori, les loyers stipulés ne peuvent pas résulter de la simple répercussion sur l entreprise exploitante des redevances de crédit-bail acquittées par la SCI. Toutefois, ainsi qu on vient de le dire, les caractéristiques du contrat de crédit-bail peuvent dans certains cas aboutir à ce que le montant des redevances soit assez proche de la valeur locative de l immeuble. A l échéance du contrat de crédit-bail, la SCI doit réintégrer dans ses résultats une fraction des loyers qu elle a antérieurement déduits. Cette réintégration correspond à l excédent de l amortissement financier des constructions sur leur amortissement technique. Pour les associés personnes physiques, l échéance du contrat entraîne une autre conséquence si la SCI n a pas opté pour l impôt sur les sociétés. En effet, dans la mesure où l exercice de l option d achat entraîne le transfert de propriété de l immeuble dans le patrimoine privé de la SCI, son activité change de nature sur le plan fiscal puisqu elle passe d un régime de bénéfices non commerciaux à un régime de revenus fonciers. Ce changement de catégorie d imposition des revenus entraîne la constatation d une plus-value imposable, alors même qu aucune modification n est intervenue dans la situation économique de la société qui continue à mettre l immeuble à la disposition de l entreprise exploitante. Le montant de cette plus-value est déterminé d après la différence entre la valeur vénale de l immeuble à la date de levée de l option et son prix de revient tel qu il est défini après prise en compte des réintégrations de loyers à effectuer. L administration considère que cette plus-value constitue pour l intégralité de son montant une plus-value à court terme ; elle est donc imposable au barème progressif de l impôt sur le revenu pour la part qui revient à chacun des associés personnes physiques. La rigueur de cette mesure est partiellement atténuée par la faculté de solliciter un report d imposition de la plus-value constatée à l échéance. Les associés qui entendent s en prévaloir doivent veiller à ce qu il soit fait expressément état de cette demande dans l acte authentique qui constate le transfert de propriété de l immeuble et doivent en outre joindre une note à la déclaration de l année concernée faisant état de ladite demande. La plus-value dont le report d imposition est demandé est alors déclarée et déterminée selon les règles applicables au titre de l année de sa réalisation. Mais son imposition est reportée jusqu à l année au titre de laquelle intervient : la transmission de l immeuble par le contribuable ou par la société ; la transmission ou le rachat de tout ou partie des titres de la société ; ou la dissolution de la société. L expiration du report d imposition qui peut résulter de la transmission à titre gratuit des parts ou de l immeuble, entraîne l intégration de cette plusvalue dans les bénéfices non commerciaux du contribuable. Elle fait l objet d une imposition au barème progressif, compte tenu des autres revenus dont il dispose au titre de cette année. Conseil d expert Compte tenu de la rigueur de ces règles, l exercice par la SCI de l option pour son assujettissement à l impôt sur les sociétés peut opportunément être envisagé. En effet, cette option n entraîne aucune imposition supplémentaire, sous réserve qu aucune modification ne soit apportée aux valeurs comptables des éléments d actif et que l imposition des bénéfices et des plus-values demeure possible dans le cadre du nouveau régime fiscal de la SCI. En cas d option de la SCI pour l IS, la levée d option d achat prévue au contrat n entraîne plus alors que la réintégration d une fraction des loyers antérieurement déduits par la SCI. En ce qui concerne l entreprise exploitante associée, la seule conséquence pour elle résultant de la levée d option d achat de l immeuble réside dans la réintégration d une fraction des loyers antérieurement déduits. Le transfert de propriété de l immeuble dans le patrimoine de la SCI ne modifie pas la nature fiscale de son activité (pour la quote-part de résultat revenant à l entreprise associée) qui continue à relever des bénéfices industriels et commerciaux.

29 Le point EURUS Achat de l immeuble par la SCI et location en créditbail à l entreprise exploitante Dans cette situation, la SCI dispose des loyers de crédit-bail et elle supporte parmi ses charges les frais financiers afférents à l acquisition de l immeuble ainsi que son amortissement technique. L article 39 C du CGI restreint cependant le montant des amortissements admis en déduction des résultats fiscaux de la SCI : pour les contrats conclus depuis le 1 er janvier 2007, le montant de l amortissement déductible au titre des 36 premiers mois de location est limité à trois fois le montant des loyers acquis (ou de la quote-part de résultat de la copropriété). Il convient toutefois de souligner que cette limitation du droit à déduction des amortissements ne s applique pas à la part de résultat qui revient aux entreprises effectivement utilisatrices des biens loués. Dès lors, dans l hypothèse où le capital de la SCI ayant acquis l immeuble est détenu à la fois par une société utilisatrice et d autres entreprises, agissant par exemple en qualité de financeur, il convient de procéder à une double détermination du résultat, à savoir : d une part, la fraction du résultat revenant à la société utilisatrice sans application de la limitation de déduction des amortissements ; et d autre part les fractions du résultat revenant aux autres associés en appliquant cette limitation. Les amortissements dont la déduction ne peut être opérée du fait de la mise en œuvre de la limitation prévue à l article 39 C du CGI ne sont pas pour autant définitivement perdus. Ils peuvent faire l objet d une déduction au titre d exercices ultérieurs en sus de l annuité normale (dès lors que la limite de déduction est respectée), ou à l expiration de la durée normale d utilisation de l immeuble. 5.4 Fiscalité de la détention par la SCI Une fois l immeuble acquis, il est donné en location par la SCI à l entreprise exploitante. La SCI perçoit des loyers de la part de la société locataire et elle supporte des charges (frais d emprunt, entretien, taxes foncières ). Son résultat sera constitué par la différence entre ses recettes et ses charges. L imposition de ce résultat est réalisée soit entre les mains des associés (régime des sociétés de personnes ), soit au niveau de la SCI si elle est assujettie à l IS (5.4.2.) La SCI relève du régime des sociétés de personnes Les titres de la SCI relèvent du régime des particuliers Sont imposés selon le même régime que les particuliers : les entreprises relevant des bénéfices non commerciaux, les entreprises individuelles exerçant une activité agricole placée sous le régime du forfait agricole ou sous le régime réel simplifié sur option, les entreprises individuelles exerçant une activité BIC placée sous le régime micro-bic ou, sur option, sous un régime réel d imposition, les sociétés de personnes exerçant une activité agricole et relevant du forfait agricole ou, sur option, du régime simplifié, et les sociétés de personnes de gestion patrimoniale lorsque les droits dans ces sociétés sont détenus par les personnes ou entreprises des quatre catégories précédentes. Chaque associé doit comprendre dans sa déclaration d impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers, la quote-part des bénéfices ou du déficit qui lui revient en fonction de sa participation dans le capital de la SCI ou de la répartition des résultats prévue par les statuts, si cette répartition est différente. De la quote-part leur revenant dans les résultats de la SCI, les associés sont autorisés à déduire les intérêts des emprunts qu ils ont personnellement contractés pour l achat des parts sociales ou de l immeuble s il a été apporté à la SCI. Cette déduction se réalise au niveau de leurs revenus fonciers selon les régimes du micro-foncier ou du réel (voir ). Le montant des intérêts restant à payer est retranché de la valeur des parts au moment de leur vente, ce qui diminue d autant les droits dus lors de cette opération. A noter. Les frais d acquisition des locaux ne sont pas déductibles au niveau de la SCI. De plus, une SCI dont les loyers sont soumis à l impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers ne peut pas déduire fiscalement des amortissements (même si elle le peut comptablement). En revanche, la SCI peut déduire les intérêts des emprunts contractés pour l acquisition, la construction, la réparation ou l amélioration de l immeuble, y compris s ils sont versés à ses associés en rémunération d un prêt qu ils lui ont consenti à cet effet, sans limitation Les titres de la SCI sont inscrits au bilan d une entreprise exerçant une activité imposable dans la catégorie des BIC ou des BA réels ou au bilan d une société soumise à l IS La quote-part des résultats revenant à une société soumise à l IS ou à une entreprise industrielle, 27

30 Le point EURUS «Immobilier de l entreprise : Louer? Détenir? Démembrer? Externaliser? 28 commerciale, artisanale ou agricole relevant de l impôt sur le revenu et placée de plein droit sous un régime de bénéfice réel est déterminée selon les règles qui régissent les opérations réalisées par ces associés, pour être intégrée dans leurs bénéfices imposables. L imputation de la quote-part de déficit de la SCI est soumise à des restrictions (amortissement déductible pour les associés soumis à l IS : voir ; déficits non professionnels pour les entreprises relevant des BIC ou des BA) Nota : dans ce cas, la sci doit effectivement comptabiliser dans leurs écritures l amortissement de l immeuble selon la méthode d amortissement par composants et les mentionner sur le tableau d amortissement par composants qui doit être joint à leur déclaration de résultats. D autre part, les frais d acquisition de l immeuble sont déductibles dans les conditions exposées Doit donc procéder à une double détermination de son résultat la SCI dont les associés sont des particuliers (ou des professionnels BNC et autres entreprises mentionnées ) et des entreprises relevant des BIC, BA ou de l IS La SCI relève de l IS Si l investissement immobilier est suffisamment conséquent, la SCI peut opter pour l impôt sur les sociétés (cette option est irrévocable). Dans ce cas, le montant des charges déductibles au niveau de la société est plus élevé que pour les SCI à l impôt sur le revenu, mais sa gestion est plus lourde. De plus, le taux de l impôt sur les sociétés (taux normal de 33, 1/3 %, réduit à 15 % jusqu à de bénéfices) est inférieur au taux marginal d impôt sur le revenu du chef d entreprise majoré des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (41 % + 13,5 %, soit 54,5 % au total). Une SCI à l IS peut déduire tous les frais d acquisition des locaux : frais de notaire, intérêts, commissions d agences et les frais d apport d un immeuble à la société (en une fois ou avec un étalement sur cinq ans). Et, surtout, une SCI à l IS peut déduire les amortissements sur ses actifs immobiliers. Les travaux de construction ou d agrandissement peuvent aussi être amortis, ce qui est impossible en matière de revenus fonciers. Dans le cas d une SCI soumise à l IS, c est la SCI qui acquitte l impôt sur les sociétés sur la base de son résultat fiscal. Ensuite, le résultat distribuable (résultat après IS) peut être, sur décision de l assemblée générale des associés, distribué aux associés sous forme de dividendes. Ces dividendes sont alors imposés à l IR au niveau de chaque associé Opportunité de l assujettissement des loyers à la TVA Les locations de locaux à usage industriel ou commercial nus, c est-à-dire dépourvus de tout matériel ou mobilier, sont des opérations de nature civile : ils sont non imposables de plein droit à la TVA. Entre également dans le champ de cette exonération la sous-location, par le crédit-preneur, de locaux nus pris en crédit-bail. Cela dit, lorsque l immeuble professionnel est détenu par l intermédiaire d une SCI, se pose la question de l opportunité de l assujettissement des loyers perçus à la TVA. Conseil d expert Il est utile d opter pour l assujettissement à la TVA dans le cadre d une stratégie d optimisation financière de l investissement immobilier neuf qui consiste à déduire de la TVA collectée sur les loyers la TVA supportée lors de l acquisition de l immeuble. Cette opération fera apparaître un important crédit de TVA pouvant être remboursé, ce qui permettra de récupérer une part du coût de l investissement. Mais cela suppose donc que l acquisition ou l apport en société de l immeuble ait été grevé de TVA. Il doit s agir alors d un immeuble acquis neuf, d un immeuble construit par la société ou pour son compte ou d un immeuble achevé depuis plus de cinq ans et acquis auprès d un assujetti qui a exercé l option pour l imposition de la livraison de l immeuble. Rappel. Constitue un immeuble neuf l immeuble qui n est pas achevé depuis plus de cinq ans, quel que soit le nombre de livraisons dont il a pu faire l objet depuis son achèvement. Lorsque l immeuble cédé par un assujetti à la TVA est achevé depuis plus de cinq ans, celui-ci peut exercer une option pour l imposition de la livraison, ce qui lui permet notamment d éviter les régularisations si l immeuble est détenu depuis moins de 20 ans, l acquéreur pouvant, s il est également assujetti à la TVA, procéder à la déduction de la taxe sans utiliser la procédure de transfert des droits à déduction. L option pour la TVA présente également un intérêt lorsque l immeuble apporté était déjà utilisé par l entreprise et avait donné lieu à déduction de la TVA lors de son acquisition. De plus, l option pour l assujettissement de la location à la TVA permet à la SCI de déduire la TVA afférente aux travaux lui incombant en qualité de propriétaire et, si l immeuble a plus de 15 ans,

31 Le point EURUS d échapper au paiement de la contribution sur les revenus locatifs (voir ci-dessous) Impôts et taxes La SCI relève de la taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties. S agissant de la CET, la contribution économique territoriale (ex taxe professionnelle), la SCI en est exonérée dès lors qu elle n a pas d activité commerciale (location meublée ou équipée, notamment). La taxe annuelle de 3 % sur les immeubles est due par les SCI qui possèdent, directement ou indirectement, des immeubles situés en France, ou des droits réels portant sur de tels immeubles. Des possibilités d exonération existent (déclaration annuelle, engagement de communication, valeur de l immeuble ). La contribution sur les revenus locatifs frappe les loyers relatifs à des immeubles achevés depuis quinze ans au moins et appartenant à certaines personnes morales ; cette contribution de 2,5 % n est due que si la SCI est passible de l IS ou si l un de ses associés est une société soumise à l IS. 5.5 Fiscalité de la cession des parts de la SCI ou de l immeuble Cession des parts de la SCI Les plus-values réalisées lors de la cession des parts d une SCI (à prépondérance immobilière*) détenues par des particuliers relèvent du régime d imposition des plus-values immobilières des particuliers. Depuis le 1 er février 2012, l abattement pour durée de détention est devenu progressif ; il conduit à l exonération de la plus-value immobilière uniquement après TRENTE ans de détention du bien (voir ). Lorsque les titres sont inscrits à l actif d une société soumise à l IS ou d une entreprise, la plus-value est calculée et imposée selon les règles des plus-values professionnelles (voir 3.5.). Bon à savoir. En cas de cessions à l étranger de titres de sociétés à prépondérance immobilière, française ou étrangère, dont l actif est principalement constitué d immeubles ou de droits immobiliers situés en France, la rédaction d un acte notarié en France et son enregistrement dans le délai d un mois sont obligatoires à compter depuis le 1 er novembre Droits d enregistrement A compter du 1 er janvier 2012, l assiette du droit d enregistrement de 5 % dû lors des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière est déterminée à partir de la valeur réelle des éléments de l actif sous déduction du seul passif afférent à l acquisition de biens immobiliers. Tout autre élément de passif (c est-à-dire les dettes qui ne sont pas afférentes à l acquisition d un bien ou droit immobilier) n est pas déductible de l assiette du droit d enregistrement. Cette modification de l assiette du droit d enregistrement ne concerne que le droit de vente des droits sociaux. Elle est sans incidence pour la détermination du prix de cession (ou du prix d acquisition) dans le cadre de la taxation des plus-values privées, lequel reste le prix stipulé dans l acte. Le prix de cession retenu pour le calcul de la plus-value sera donc différent de celui retenu pour l assiette du droit d enregistrement. Bien entendu, sont concernées non seulement les cessions en pleine propriété des droits sociaux, mais aussi celles portant sur la nue-propriété seulement ou sur l usufruit de ces droits. *Est considérée à prépondérance immobilière la société dont l actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, est constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles, non affectés à sa propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l exercice d une profession non commerciale. La plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d acquisition des titres de la SCI. Son taux d imposition forfaitaire est de 19 % auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux : soit 32,5 % au total depuis le 1 er octobre Cession de l immeuble appartenant à la SCI Lorsque la SCI cède l immeuble qu elle détient, la plus-value est calculée selon les règles des plusvalues immobilières des particuliers (voir ) à condition que les associés soient des personnes physiques. Pour les associés ayant inscrit les titres à l actif d une entreprise, la plus-value est calculée et imposée selon les règles des plus-values professionnelles (voir 3.5.). Dans les SCI soumises à l IS, les plus-values sont imposées au sein de la SCI selon les règles des plus-values professionnelles. 29

32 Le point EURUS «Immobilier de l entreprise : Louer? Détenir? Démembrer? Externaliser? En cas de cession pour la transformation de l immeuble en locaux d habitation, voir et s. 5.6 Droits de mutation La transmission à titre gratuit des parts de SCI (succession, donation, donation-partage, avec ou sans réserve d usufruit) relève du régime de droit commun. Rappel : En cas de donation des parts de SCI, les droits de mutation à titre gratuit seront perçus sur la valeur nette des parts qui tient compte du passif, alors qu en cas de donation de l immeuble le passif n est pas déductible de la valeur du bien donné. 5.7 Impôt sur la fortune Lorsqu elles ne constituent pas des biens professionnels, les parts de SCI doivent être comprises dans le patrimoine du contribuable, pour leur valeur au 1 er janvier de l année d imposition. 5.8 Est-il plus intéressant de vendre les parts de la SCI ou de faire vendre le bien immobilier par la SCI? Pour l acheteur, les deux opérations sont presque équivalentes, fiscalement parlant ; en effet les droits d enregistrement pour l acquisition d un bien immobilier (5,09 %) sont très proches de ceux concernant l acquisition de parts de SCI (5 %). Pour autant, l achat direct de l immeuble reste toujours plus transparent : on sait exactement ce qu on achète alors que, pour un achat des parts, il est conseillé d obtenir une convention de garantie d actif et de passif, dans laquelle le vendeur certifiera l existence et la consistance des éléments d actif (dont l immeuble bien sûr), ainsi que l absence de passif autre qu un passif bancaire ou des comptes courants d associés qui viendraient alors se déduire de la valeur de l immeuble pour déterminer la valeur des parts. Pour le vendeur, il convient de déterminer qui de l immeuble ou des parts génère le montant le plus élevé de plus-values dans le prix que sera prêt à payer l acheteur pour l immeuble ou pour les parts ; puis, tout dépendra ensuite de l imposition des plusvalues au titre des plus values immobilières ou professionnelles : voir Tableau Comparatif SCI à l IR et SCI à l IS SCI à l IR SCI à l IS Frais d acquisition et droits d enregistrement Non déductibles Déductibles Déductions possibles Frais de gérance, assurance, surveillance, travaux d entretien, de réparation, taxe foncière Toutes les charges exposées dans l intérêt de la SCI ; Déduction possible des provisions pour pertes ou charges Intérêts d emprunt Rémunération du gérant Déduction dans les revenus fonciers des associés des intérêts des emprunts personnellement contractés pour l achat des parts sociales ou de l immeuble s il a été apporté à la SCI. Non déductible. Emprunt de la SCI : intérêts non déductibles pour l associé et déductibles pour la SCI Déductible si l emploi est effectif et le montant non exagéré. Amortissements Impact comptable seulement Impact comptable et fiscal avec déduction du résultat imposable Imposition des résultats au niveau de la SCI Pas d imposition de la SCI Imposition de la SCI au taux de 15 % pour un bénéfice imposable inférieur à , 33,33 % au-delà ; les déficits sont reportables Imposition des associés IR sur la quote-part des bénéfices ou du déficit qui revient à l associé (revenus fonciers) + prélèvements sociaux Uniquement en cas de dividendes distribués : imposition à l impôt sur le revenu (revenus des capitaux mobiliers) + prélèvements sociaux Cession de parts Droits de 5,09 % pour l acquéreur Droits de 5,09 % pour l acquéreur Plus-values Impôt sur la plus-value immobilière Impôt sur la plus-value professionnelle pour le vendeur pour le vendeur Comptabilité Recommandée Obligatoire TVA Option Option ou plein droit 30

33 Le point EURUS VI La détention démembrée De fait, en cas de démembrement de propriété, le bien immobilier est détenu par deux acteurs : le nu-propriétaire et l usufruitier temporaire, qui occupera l immeuble pour l exercice de son activité. Le démembrement de propriété peut porter sur l immeuble d exploitation (le cas échéant propriété d une SCI). Le démembrement de la propriété de l immeuble peut être réalisé sur un immeuble déjà détenu par l entreprise, son dirigeant ou une SCI, ou bien lors de l acquisition de l immeuble, l entreprise acquérant l usufruit temporaire de l immeuble d exploitation. Le démembrement peut également être effectué sur les parts de la SCI propriétaire de l immeuble. Rappels. L usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire luimême, mais à charge d en conserver la substance. L usufruitier détient ainsi le pouvoir de faire usage de la chose sur laquelle porte son droit, et d en percevoir les revenus. En revanche, il est privé du pouvoir de céder la chose sans l accord du nu-propriétaire. Le nu-propriétaire a vocation à devenir plein propriétaire de la chose au terme de l usufruit et il doit être en mesure d en conserver l existence. Dans ce contexte, le démembrement de la propriété d un immeuble d entreprise ou des parts d une SCI détenant un tel immeuble est un moyen d optimiser le financement et de structurer un patrimoine en vue de sa détention sur le long terme, de sa transmission future et de la constitution d un capital retraite. Le bon sens le commande : il coûte moins cher à l exploitant (quel qu il soit) de supporter le financement d un usufruit temporaire (dont la valeur une fois fixée est nécessairement amortie sur la durée) que de supporter le paiement d un loyer qui progresse en fonction de son indice de revalorisation. L intérêt pour le nu-propriétaire est d acquérir le bien «décoté» en bénéficiant d optimisation fiscale avec le prix de l immeuble qui est acquitté à la fois par l usufruitier et le nu-propriétaire, selon une répartition* effectuée suivant la valeur économique de chaque droit acquis. Cette répartition* consiste notamment à estimer l usufruit en fonction du rendement attendu du bien. Par exemple, pour l achat d une nue-propriété avec un usufruit temporaire de 15 ans, l acquéreur de la nue-propriété peut espérer payer la moitié de la valeur de l immeuble en pleine propriété, soit une réduction d environ 50 %. L avantage à la fin de l opération sera de plus souvent double puisque, lors de la reconstitution de la pleine propriété, le bien aura pris de la valeur et sa rentabilité sera plus conséquente. Hélas, cette technique est trop souvent considérée comme un montage défiscalisant, lourd de suspicions administratives. Sous réserve de la sincérité de l évaluation des droits d usufruit et de la convention de démembrement, cette «mauvaise» réputation n a pas lieu d être. Bien sûr, à défaut de sincérité, non seulement l abus de biens sociaux est encouru, mais également, d un point de vue fiscal, l acte anormal de gestion et l abus de droit. L accompagnement de votre expert-comptable est donc indispensable pour éviter toute mauvaise surprise TVA : A noter que les droits portant sur un immeuble (usufruit et nue-propriété) sont assimilés à des immeubles au regard du champ d application de la TVA. 6.1 Démembrement de la propriété de l immeuble d exploitation Dans cette opération, la propriété de l immeuble est démembrée entre, d une part, la société d exploitation qui en acquiert l usufruit temporaire et d autre part, une SCI constituée entre des associés personnes physiques de la société d exploitation, qui en acquiert la nue-propriété. L évaluation de l usufruit (et donc de son prix de cession à la société d exploitation) peut se baser soit sur le barème fiscal du Code général des impôts (voir ), soit sur des facteurs statistiques et économiques donnant une valorisation économique* du bien en fonction notamment de son rendement net attendu actualisé. 31

34 Le point EURUS «Immobilier de l entreprise : Louer? Détenir? Démembrer? Externaliser? 32 Attention! Il convient d être extrêmement prudent dans le choix de la méthode d évaluation ; l usufruit ne doit pas avoir une valeur exagérée et sa durée ne doit pas être trop courte. Dans la mesure où la valeur de l usufruit est inscrite à l actif du bilan de la société utilisatrice usufruitière (en immobilisation incorporelle), l administration fiscale est susceptible de vérifier la pertinence de la valeur retenue et donc, le cas échéant, de la contester. Pour permettre un équilibre entre les valeurs et ainsi éviter une critique voire une remise en cause, il est conseillé de fixer la valeur économique de la nue propriété séparément de la valeur économique de l usufruit, puis de vérifier ensuite que la somme obtenue correspond à la valeur de la pleine propriété de l immeuble. Le moyen d y arriver avec suffisamment de pertinence est l actualisation de tous les flux futurs, y compris ceux à percevoir par le nu-propriétaire à l extinction de l usufruit. Procéder autrement peut conduire à placer le schéma de démembrement dans des fortes zones de turbulences fiscales. Valorisation économique* La valeur des droits démembrés peut être obtenue à partir d une méthode assise sur les tables de mortalité actuelles et le calcul actuariel appliqué aux revenus escomptés du bien démembré pendant toute la durée du démembrement. Cette méthode tenant compte de la durée de vie de l usufruitier (n) et du rendement du bien sur lequel porte son droit (i) permet de déterminer la valeur de l usufruit comme la valeur actualisée du flux de revenus futurs (R) perçus pendant la durée de l usufruit : La valeur de l usufruit US = R1 / (1 + i) + R2 / (1 + i) 2 + R3 / (1 + i) Rn / (1 + i) n La valeur de la nue-propriété NP = PP / (1 + i) n (c est la valeur actualisée de la pleine propriété future). La valorisation fiscale de l usufruit constitué pour une durée fixe, telle que prévue par le CGI (art. 669, II), conduit à une estimation égale à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l usufruit, sans fraction et sans égard à l âge de l usufruitier. Un usufruit consenti au profit d une société pour une durée maximale de 30 ans aura donc une valeur maximale égale à 69 % de la valeur en pleine propriété (voir ). En acquérant l usufruit temporaire, la société d exploitation dispose d un droit d usage tout au long de la période du démembrement. A l extinction de cet usufruit, celui-ci rejoindra automatiquement la nue-propriété détenue par la SCI, ce transfert s opérant sans fiscalité. L usufruit temporaire acquis par la société d exploitation peut avoir une durée maximale de 30 ans. Mais, en pratique, la durée de l usufruit temporaire est calquée sur la durée du financement d acquisition, soit généralement entre 15 et 20 ans. Cette durée confère à la société une garantie de maintien dans les lieux supérieure à celle qui lui serait octroyée par un bail. En acquérant la nue-propriété, la SCI ne disposera d aucun revenu au titre de l immeuble pendant l usufruit temporaire. Dès lors, les associés de la SCI doivent réaliser un apport de trésorerie équivalent à la valeur de la nue-propriété pour les besoins de l acquisition. Toutefois cet apport sera généralement moindre que dans le cas où la SCI acquiert la pleine propriété de l immeuble et qu elle en concède la jouissance à la société d exploitation par le biais du bail commercial. Ensuite, la SCI ne louant plus le bien, le dirigeant, au travers de la SCI, ne percevra plus de revenus fonciers. En contrepartie, il disposera du capital correspondant au prix de cession de l usufruit temporaire. Au plan fiscal, les avantages sont les suivants Pendant la durée du démembrement : au niveau de la société d exploitation : amortissement du droit d usufruit temporaire et déduction des intérêts d emprunt ; récupération de la TVA. au niveau des associés de la SCI : pas de surcoût fiscal particulier du fait de l absence de revenus au sein de la SCI pendant la durée du démembrement, à l exception de l ISF (les biens grevés d un usufruit sont compris dans le patrimoine de l usufruitier pour leur valeur en pleine propriété sans application d aucun abattement). la société nue-propriétaire peut déduire certaines charges de ses autres revenus fonciers (un régime spécial est prévu pour les grosses réparations). Si la société nue-propriétaire décide d emprunter pour réaliser son investissement, les intérêts d emprunt sont alors déductibles de ses autres revenus fonciers selon le régime de droit commun A la fin du démembrement : au niveau de la société d exploitation : l extinction de l usufruit ne génère, en principe, aucun coût fiscal ; au niveau des associés de la SCI : la reconstitution de la pleine propriété dans le patrimoine de la SCI se fait en franchise d impôt. En cas de cession ultérieure de l immeuble, la durée de la détention sera décomptée à partir de l acquisition de la nue propriété par la SCI (et non à partir de la reconstitution de la pleine propriété). En cas de conservation de l immeuble, celuici pourra continuer à être loué pour générer des

35 Le point EURUS revenus fonciers aux associés. Ces derniers supporteront une imposition supplémentaire en conséquence, tout en bénéficiant de la trésorerie nette résultant de la perception des loyers, puisque par hypothèse, la SCI ne sera pas endettée. Au final, après extinction du droit d usufruit, la SCI redevient pleinement propriétaire des locaux sans fiscalité : le droit d usufruit sort du bilan de la société d exploitation sans taxation de plusvalues professionnelles puisqu il n y a pas cession mais seulement extinction naturelle de droit. Le bilan de l entreprise est allégé et sa transmission facilitée. Remarque. Si la fin de l usufruit temporaire correspond au départ en retraite du dirigeant, il pourra à nouveau percevoir des revenus fonciers au travers de la SCI et s assurer ainsi des revenus complémentaires Pour aller plus loin dans le cadre d une stratégie de transmission du patrimoine Deux schémas peuvent être envisagés. Schéma 1. Le chef d entreprise est propriétaire de l immeuble qu il met à la disposition de son entreprise aux termes d un bail commercial. Il peut dans ce cas opter pour l apport de la nue-propriété de l immeuble d exploitation à une SCI. Une fois la SCI constituée (avec son conjoint par exemple), il peut donner la pleine propriété des parts sociales à ses enfants, tout en s en réservant au moins une de manière à pouvoir en être le gérant et à organiser les conditions de son irrévocabilité dans les statuts. Schéma 2. Le chef d entreprise fait apport de la pleine propriété des locaux à une société civile, puis il gratifie ses enfants de la nue-propriété des parts sociales reçues en échange de son apport. Ces deux schémas répondent à l identique aux objectifs du dirigeant, cependant le premier est fiscalement plus intéressant dans la mesure où les droits de donation pourront être calculés sur la valeur économique des parts de la société civile (correspondant à la valeur économique de la nuepropriété de l immeuble qui lui aura été apporté), alors qu en cas de donation de la nue-propriété des parts les droits devront être calculés par application du barème fiscal. Dès lors que la société civile sera soumise au régime fiscal des sociétés de personnes, aucun droit ne sera dû lors de l apport de la nue-propriété des locaux. Au final, les seuls droits perçus (sur la donation des parts) seront bien calculés à partir de la valeur vénale de la société et donc de la valeur économique de la nue-propriété de l immeuble. Comme la donation porte sur des droits sociaux représentatifs de biens démembrés, la réduction applicable au montant des droits sera celle prévue pour les donations en nue-propriété, même si elle porte sur la pleine propriété des parts. Avertissement : l apport de la nue-propriété de l immeuble d exploitation à une société civile suivi de la donation des parts sociales au profit des enfants de l apporteur n est pas dénué de tout risque lorsque la société n a pas d autre actif que la nuepropriété qui lui a été apportée. Dans un arrêt du 13 janvier 2009, la Cour de cassation a ainsi jugé qu une SCI qui ne détient que la nue-propriété d immeubles n a pas les moyens de remplir son objet social, faute de réaliser des profits et de disposer de fonds propres suffisants ; en conséquence, elle a considéré établie la fictivité de la société et requalifié la donation des parts en donation directe des immeubles dont la nue-propriété avait été apportée (Cass. com n : RJF 5/09 n 518). Il est donc prudent de doter la société d un patrimoine générateur de revenus «sonnants et trébuchants» : cela attestera sans nul doute de la réalité de son autonomie financière et de sa capacité à faire face à ses obligations en cas de travaux. En tout état de cause, bien entendu, il est nécessaire de veiller à doter la société bénéficiaire de l apport d une véritable existence, notamment en tenant une comptabilité et en prenant soin de réunir les associés en assemblée générale de manière régulière. 6.2 Acquisition conjointe de l immeuble par le chef d entreprise et ses héritiers Dans ce schéma, le chef d entreprise doit d abord consentir à ses enfants une donation-partage de liquidités d un montant au moins égal à la valeur de la nue-propriété de l immeuble à acquérir. Le chef d entreprise se porte ensuite acquéreur de l usufruit viager de l immeuble destiné à être affecté à l exploitation de l entreprise, tandis que ses enfants se portent concomitamment acquéreurs pour la nue-propriété. Une société civile peut être interposée au sein de ce dispositif entre la nue-propriété du bien acquis et les enfants de l usufruitier, auquel cas c est la société créée par le chef d entreprise et ses enfants qui se porte acquéreur de la nue-propriété. Par rapport à la constitution d un démembrement après l acquisition, cette stratégie de transmission permet (outre le taux supérieur de la réduction de droits) une substantielle économie d impôt liée au fait que la base taxable, égale à la somme donnée, correspond à la valeur économique de la nue-propriété de l immeuble, par hypothèse inférieure à sa 33

36 Le point EURUS «Immobilier de l entreprise : Louer? Détenir? Démembrer? Externaliser? 34 valeur fiscale telle qu elle résulterait de l application du barème de l article 669 du CGI Lors de la donation La donation (ou donation-partage) de la somme d argent au profit des enfants entraîne l exigibilité des droits de mutation à titre gratuit. L optimisation de leur calcul résulte : de l application de l abattement prévu par l article 779 du CGI et renouvelable tous les 10 ans, d un montant de en 2011, de l utilisation des tranches les plus basses (5 %, 10 % et 15 %) du barème fixé à l article 777 du CGI, renouvelables tous les 10 ans, de la prise en charge des droits par le donateur qui n est pas assimilée à une donation supplémentaire soumise aux droits de mutation Lors de l acquisition Les acquisitions de chacun des droits démembrés sont soumises à la formalité fusionnée dans le mois de leur régularisation auprès de la conservation des hypothèques compétente. Le droit de vente au taux de 5,09 %, préalablement acquitté par les acquéreurs, est versé à cette occasion par les soins du notaire rédacteur Pendant le schéma Le chef d entreprise usufruitier sera imposable dans la catégorie des revenus fonciers sur les loyers de l immeuble donné en location nue. Ses enfants, associés de la société civile nue-propriétaire, ne seront assujettis à aucun impôt de ce chef Au décès du chef d entreprise Le décès du chef d entreprise entraînera l extinction de l usufruit et la reconstitution de la pleine propriété de l immeuble dans le patrimoine de la société civile dont les enfants se retrouveront seuls associés. Et la réunion de l usufruit à la nue-propriété s opérera sans taxation aux droits de mutation. A cet égard, on notera que la présomption de propriété prévue à l article 751 du CGI ne pourra pas s appliquer, du fait de l interposition de la société. Avertissement Une réponse ministérielle a confirmé la faisabilité de l acquisition conjointe assortie de la constitution d une société civile, et la non-application en l espèce de la présomption de propriété (Rép. Borotra : AN p. 674 n 65962). Cela dit, il est préférable, pour écarter toute menace d abus de droit que la SCI constituée réponde à de véritables besoins (éviter l indivision entre les héritiers, conférer des pouvoirs de gestion étendus au donateur, préserver la cohésion du patrimoine familial ) et qu elle soit dotée de moyens suffisants de fonctionnement (apport d actifs frugifères, tenue d une comptabilité, convocation des associés en assemblées générales ). 6.3 Sort fiscal des plus-values constatées lors de la vente d un immeuble démembré Vente d un immeuble après réunion de propriété En cas de cession de la pleine propriété d un immeuble après réunion de la nue-propriété (acquise à titre gratuit ou onéreux) et de l usufruit par extinction naturelle le prix d acquisition servant au calcul de la plus-value est égal à la somme des valeurs vénales de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d entrée de la nuepropriété dans le patrimoine du vendeur, bien que la valeur d acquisition de l usufruit soit nulle En cas de cession de la pleine propriété d un immeuble lorsque la nue-propriété et l usufruit ont été acquis à titre onéreux, le prix d acquisition est égal à la somme des prix d acquisition de chacun des droits démembrés stipulés dans chacun des actes d acquisition Lorsque l immeuble est cédé après réunion de la nue-propriété reçue par donation ou succession et de l usufruit acquis à titre onéreux, le prix d acquisition est la somme de la valeur vénale de la nue-propriété retenue lors de la donation ou de la succession et du prix d acquisition de l usufruit Lorsque le cédant de l immeuble en pleine propriété a d abord acquis la nue-propriété par donation ou succession puis l usufruit par donation, le prix d acquisition est égal à la somme des valeurs vénales retenues lors de chacune des transmissions Quand le cédant de l immeuble a d abord reçu l usufruit puis la nue-propriété, tous deux acquis par donation ou succession, le prix d acquisition est égal à la somme des valeurs vénales retenues lors de chacune des donations et/ou successions.

37 Le point EURUS Dans tous les cas, la durée de détention doit être décomptée à partir de la première des deux acquisitions, qu elles soient à titre onéreux ou à titre gratuit Cession conjointe par le nupropriétaire et l usufruitier d un immeuble démembré Attention : les règles exposées ci-après ne visent que le cas où la plus-value est imposable en tant que plus-value privée Elles ne concernent pas le cas où l usufruitier de l immeuble est la société d exploitation car pour elle, c est une plus-value professionnelle En cas de cession conjointe par le nu-propriétaire et l usufruitier de leurs droits respectifs avec répartition du prix de vente entre les intéressés, l opération est susceptible de dégager une plus-value imposable au nom de chacun d eux. Le prix de vente global de l immeuble doit être ventilé de façon pour faire apparaître distinctement le prix de cession de la nue-propriété et celui de l usufruit, en fonction de leur valeur réelle au jour de la vente. A titre de règle pratique, l administration admet toutefois que cette ventilation soit effectuée en application du barème de l article 669 du CGI (voir ) en tenant compte de l âge de l usufruitier au jour de la vente. Le prix d acquisition de chaque droit est celui stipulé dans l acte ou, en cas d acquisition à titre gratuit, la valeur vénale retenue pour le calcul des droits de mutation. Lorsque le démembrement a pour origine une succession antérieure à 2004, cette valeur est retraitée par application du barème de l article 669 du CGI (6.4.4.) en retenant l âge de l usufruitier au jour de la cession. Que le droit cédé ait été acquis à titre gratuit ou à titre onéreux, le délai de détention se calcule à partir de la date d acquisition de ce droit, conformément aux principes généraux. Lorsque le droit n a pas fait l objet d une acquisition isolée, le cédant du droit ayant initialement acquis l immeuble en pleine propriété (à titre onéreux ou à titre gratuit avant d opérer le démembrement), le prix d acquisition du droit cédé est déterminé comme suit : la valeur d acquisition du droit vendu à retenir pour le calcul de la plus-value correspond à la fraction de la valeur d acquisition de la pleine propriété afférente à ce droit. Cette fraction est obligatoirement appréciée, au jour de la cession, à partir du barème de l article 669 du CGI. Les charges et indemnités augmentatives du prix d acquisition ainsi que les frais d acquisition sont retenus dans la même proportion. La durée de détention se calcule à partir de la date d acquisition de l immeuble en pleine propriété Cession isolée de la nue-propriété ou de l usufruit Attention : les règles exposées ci-après ne visent que le cas où la plus-value est imposable en tant que plus-value privée Elles ne concernent pas le cas où l usufruitier de l immeuble est la société d exploitation car pour elle, c est une plus-value professionnelle Lorsque le droit cédé a été acquis isolément, le prix d acquisition est le prix du droit stipulé dans l acte ou, en cas d acquisition à titre gratuit, la valeur vénale retenue pour le calcul des droits de mutation. Lorsque le démembrement a pour origine une succession antérieure à 2004, cette valeur est retraitée par application du barème de l article 669 du CGI (voir ) en retenant l âge de l usufruitier au jour de la cession. Que le droit cédé ait été acquis à titre gratuit ou à titre onéreux, le délai de détention se calcule à partir de la date d acquisition de ce droit, conformément aux principes généraux. En cas de cession isolée de la nue-propriété ou de l usufruit d un immeuble acquis en pleine propriété (à titre onéreux ou à titre gratuit), la valeur d acquisition du droit vendu à retenir pour le calcul de la plus-value correspond à la fraction de la valeur d acquisition de la pleine propriété afférente à ce droit. Cette fraction est obligatoirement appréciée, au jour de la cession, à partir du barème de l article 669 du CGI (6.4.4.). Les charges et indemnités augmentatives du prix d acquisition ainsi que les frais d acquisition sont retenus dans la même proportion. La durée de détention se calcule à partir de la date d acquisition de l immeuble en pleine propriété. Pour l application du barème, l âge de l usufruitier pris en compte est celui du vendeur à la date de la cession en cas de vente de la nue-propriété et celui de l acquéreur dans le cas de la vente de l usufruit Barème de l article 669 du CGI Pour le calcul des droits d enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la valeur imposable de l usufruit viager et de la nue-propriété correspondante est fixée forfaitairement à une fraction de la valeur de la propriété entière d après l âge de l usufruitier au jour de sa constitution, conformément au barème suivant : 35

38 Le point EURUS «Immobilier de l entreprise : Louer? Détenir? Démembrer? Externaliser? Age de l usufruitier Valeur de l usufruit Valeur de la nue-propriété Moins de : 21 ans révolus 90 % 10 % 31 ans révolus 80 % 20 % 41 ans révolus 70 % 30 % 51 ans révolus 60 % 40 % 61 ans révolus 50 % 50 % 71 ans révolus 40 % 60 % 81 ans révolus 30 % 70 % 91 ans révolus 20 % 80 % Plus de 91 ans 10 % révolus 90 % Nota. Pour le calcul des droits de mutation, l usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l usufruit, sans fraction et sans égard à l âge de l usufruitier. RAPPELS sur les plus-values immobilières des particuliers (voir ) Attention : en cas d apport en société de biens immobiliers (SCI, par exemple) ou de droits sociaux relatifs à ces biens, les nouvelles règles de calcul de l abattement pour durée de détention s appliquent aux plus-values immobilières réalisées depuis le 25 août Depuis le 1 er février 2012, l abattement pour durée de détention est devenu progressif ; il conduit à l exonération de la plus-value immobilière après TRENTE ans de détention du bien. Le taux d imposition forfaitaire des plus-values immobilières des particuliers est de 19 %, soit, avec les prélèvements sociaux, 32,5 % depuis le 1 er octobre

39 Le point EURUS VII L externalisation de l immobilier d entreprise L externalisation de l immobilier peut porter sur : le transfert de la propriété des actifs : en sortant les immeubles du bilan de l entreprise, la gestion administrative et juridique : paiement du loyer et des charges, facturation, le suivi technique des bâtiments : entretien des espaces verts, des services privatifs, etc., la maîtrise d ouvrage des immeubles : dans le cadre notamment de la réhabilitation des actifs. L externalisation de l immobilier par transfert de la propriété permet à l entreprise de financer de nouveaux projets ou de réaliser des acquisitions : l entreprise vend une partie, voire l ensemble de son portefeuille d actifs immobiliers, dans le but de devenir locataire par la suite, puis éventuellement de nouveau propriétaire plus tard. Etre propriétaire de ses murs n est plus aujourd hui une nécessité pour toutes les entreprises ; dans les esprits, l externalisation de l immobilier est devenue une réelle source de financement, une solution alternative à part entière aux fonds propres et à la dette bancaire. 7.1 Cession-bail et lease-back immobiliers Dans le contexte actuel d accessibilité réduite à la dette, l externalisation du patrimoine immobilier au profit d une société de crédit-bail représente pour beaucoup d entreprises une sérieuse alternative pour obtenir des ressources financières sans passer par les marchés financiers classiques. Par exemple, en mars 2010, la banque HSBC a vendu les murs de son siège français avenue des Champs- Elysées, à un fonds d investissement spécialisé, pour un montant de 400 millions d euros. Autrefois propriétaire des m² du site, la banque est désormais locataire. En novembre 2011, BUT, numéro trois français de l ameublement, a cédé les murs de 25 magasins pour 200 millions d euros. Cette cession de murs accorde «davantage de flexibilité financière» au groupe, mais ne vise pas à financer la distribution de dividendes aux actionnaires, a assuré le PDG de BUT. L enseigne française devrait consacrer les sommes générées par cette cession à son désendettement qui «sera ainsi quasiment réduit à néant» Cession-bail immobilière Contrairement au crédit-bail classique où le financeur achète directement au fournisseur le l immeuble choisi par une entreprise pour le lui donner en location, la cession-bail est l opération qui consiste pour l entreprise à vendre à un financeur à un prix identique le bien dont elle vient de faire l acquisition pour le prendre en location dans le cadre d un contrat de crédit-bail. N ayant pas fait l objet d une immobilisation, l immeuble n a pas été amorti. C est ce qui différencie la cession-bail du lease-back Lease-back immobilier Le lease-back est l opération qui consiste pour l entreprise à vendre un immeuble déjà immobilisé dans ses livres pour le prendre en location dans le cadre d un contrat de crédit-bail. L entreprise devient donc locataire d un bien dont elle était précédemment propriétaire, tout en bénéficiant d une option d achat au terme de son contrat. Cette opération de crédit-bail particulière permet à une entreprise d alléger son bilan et d améliorer ainsi temporairement sa trésorerie Avantages de la cession-bail et du lease-back Voici quatre avantages Le désendettement ou l opportunité d allouer son endettement à des activités à plus forte valeur ajoutée pour l entreprise. Une cession-bail ou un lease-back permet d échanger une immobilisation contre de la trésorerie Le transfert de la responsabilité et des coûts de remise en état de son patrimoine immobilier, notamment au regard des normes environnementales. La gestion administrative et juridique et le suivi technique des bâtiments sont du ressort du nouveau propriétaire L imposition des plus-values de cessions d immeubles réalisées entre le 23 avril 2009 et 37

40 Le point EURUS «Immobilier de l entreprise : Louer? Détenir? Démembrer? Externaliser? 38 le 31 décembre 2012 à l occasion d opérations de lease-back peut bénéficier d un régime optionnel d étalement (voir ) Quand la cession de l immobilier dégage une importante plus-value, celle-ci peut permettre d absorber plus rapidement des déficits fiscaux générés par l activité Limites de la cession bail et du lease-back Il faut trouver un investisseur acceptant d acheter l immobilier de l entreprise ; ce sont les immeubles de centre-ville ou les entrepôts situés près des grandes métropoles qui sont les plus recherchés parce que les plus «liquides» Les investisseurs attendent de l opération un rendement, exprimé par le ratio du loyer net sur le prix payé pour l actif. Un juste équilibre est à trouver avec la capacité du locataire à faire face à ses engagements, exprimé par son taux d effort (ratio loyer / chiffre d affaires du locataire) Un engagement locatif de 9 à 12 ans est le plus souvent exigé par les investisseurs. L entreprise locataire doit être certaine d avoir besoin d exploiter les locaux concernés sur cette période contractuelle, sous peine de payer des loyers pour des locaux inoccupés Même si le désendettement est économiquement réel, le ratio d endettement est en pratique maintenu L opération de revente entraîne la perte potentielle du contrôle sur les travaux d amélioration et de mise aux normes. De fait, déléguer la gestion d un actif immobilier engendre de perdre la main sur les travaux d agrandissement, de restructuration et d amélioration Fiscalité de la cession-bail et du lease-back d immeubles La cession-bail ou «sale and lease-back» consiste pour la société d exploitation à vendre à une société de crédit-bail les biens immobiliers lui appartenant et à en recouvrer aussitôt la jouissance par un contrat de crédit-bail. La cession-bail ou le lease-back consiste pour la société d exploitation à vendre à une société de crédit-bail les biens immobiliers lui appartenant et à en recouvrer aussitôt la jouissance par un contrat de crédit-bail. L opération bénéficie d un régime fiscal de faveur. En effet, le montant de la plus-value de cession peut être réparti par parts égales sur les exercices clos pendant la durée du contrat de crédit-bail sans excéder quinze ans (CGI art. 39 novodecies). Ce régime d étalement d imposition de la plus-value de cession s applique aux opérations de cession-bail réalisées jusqu au 31 décembre Par ailleurs, la vente à la société de crédit-bail est exonérée de droit de mutation (seule la taxe de publicité foncière de 0,715 % est exigible sur le montant du prix) Etalement de l imposition des plus-values de cession Les entreprises qui cèdent entre le 23 avril 2009 et le 31 décembre 2012 à une société de crédit-bail l immeuble dans lequel leur activité est exploitée et dont elles retrouvent immédiatement la jouissance en vertu d un contrat de crédit-bail bénéficient d un étalement de l imposition de leurs plus-values de cession sur la durée couverte par le contrat de crédit-bail, ou sur quinze ans si le contrat est conclu pour une durée supérieure (article 39 novodecies du CGI). Le bénéfice de ce dispositif d étalement étant optionnel, le choix effectué à ce titre par les entreprises constitue une décision de gestion qui leur est opposable. Trois remarques : Le cédant devenu crédit-preneur peut sous-louer l immeuble cédé. Lorsqu un avenant allonge la durée du contrat, l entreprise peut modifier la durée d étalement. Il convient également de recalculer le montant de la réintégration en cas de modification de la durée d un exercice. L application de ce dispositif est étendue aux titulaires de bénéfices non commerciaux, depuis l imposition des revenus de Ce dispositif concerne les immeubles de toute nature, y compris les immeubles de placement. Pour les entreprises relevant de l impôt sur le revenu, l option pour l étalement concerne la totalité de la plus-value de cession (part à court terme et part à long terme), étant précisé que celle-ci peut bénéficier le cas échéant au préalable de l abattement pour durée de détention. Seule la part de la plus-value qui ne peut bénéficier du régime d exonération en fonction des recettes fait l objet de l étalement. L échelonnement s applique au montant brut de la plus-value de cession réalisée, y compris lorsque l entreprise a subi une moins-value à raison d autres biens au titre du même exercice. L étalement est effectué par exercice. La plus-value est répartie, par parts égales, sur chacun des exercices clos pendant la durée du contrat de crédit-

41 Le point EURUS bail sans excéder quinze ans. Elle doit donc être rattachée aux résultats de l exercice de réalisation et à ceux des exercices suivants. Chaque fraction est égale au montant de la plusvalue réalisée divisée par le nombre d exercices devant être clos jusqu au terme du contrat de crédit-bail ou, si le contrat excède une durée de quinze ans, jusqu au terme des quinze ans suivant la signature de ce contrat. La plus-value est réintégrée par parts égales sur chacun des exercices clos durant la période ainsi déterminée. Il est mis fin à l étalement en cas de cessation d entreprise, d acquisition de l immeuble par le crédit-preneur ou de résiliation du contrat de créditbail. Selon l administration, la cession du contrat au cours de la période d étalement produit les conséquences d une résiliation. Dans la mesure où le texte ne prévoit pas d obligations déclaratives spécifiques, l option pour ce régime se concrétise donc par l inscription de la part de la plus-value faisant l objet d un étalement dans le cadre «déduction» du tableau 2033 B (ligne 350) Droits d enregistrement Les acquisitions d immeubles par les sociétés de crédit-bail en vue d en concéder immédiatement la jouissance au vendeur par un contrat de cessionbail ou de lease-back sont soumises au droit de vente au taux réduit (0,715 %). Les acquisitions par les locataires de sociétés de crédit-bail d immeubles qui leur sont loués en vertu d un contrat de crédit-bail relèvent du régime de droit commun (5,09 %) Choix du financeur Si l objectif principal est un refinancement ou si la perte définitive de contrôle de l actif n est pas souhaitée, la solution du crédit-bail doit être privilégiée du fait de l option de rachat. Sinon, une cession-bail à une Société d Investissements Immobiliers Cotée (SIIC) a le mérite de la simplicité. Pour les grandes entreprises, une opération de cession-bail à un Organisme de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) peut se révéler la formule la plus souple, malgré son statut réglementé. 7.2 Distribution d un dividende en nature Le dirigeant peut envisager de devenir propriétaire de l immobilier de l entreprise en se le distribuant à titre de dividende en nature. Pour cela, il faut bien entendu que la société d exploitation ait d importantes réserves ; le fait que l immeuble inscrit au bilan soit largement amorti contribue aussi beaucoup à la réalisation de cette opération. La distribution de dividendes en nature relève de l assemblée générale : elle peut décider de distribuer le dividende en nature au lieu de le distribuer en numéraire. Si les statuts prévoient la faculté de distribuer un dividende en nature et que tous les associés reçoivent des biens de même nature, la décision est prise en assemblée générale ordinaire et elle s impose à tous les associés. En revanche, si les statuts n autorisent pas expressément la distribution en nature ou si des biens différents sont attribués, l accord de l associé attributaire sera nécessaire. Cet accord est réputé acquis lorsque la décision de distribution aura été prise à l unanimité. Pour rendre le transfert de propriété de l immeuble opposable aux tiers, la décision de distribution du dividende en nature devra être déposée au rang des minutes d un notaire qui en assurera la publicité foncière. Dans cette opération, la constitution préalable d une SCI par la société d exploitation permet d éviter les problèmes suivants : création d une indivision si l immeuble est attribué à plusieurs associés ou distribué en plusieurs fois ; paiement de la taxe de publicité foncière de 0,715 % lors de la publication au fichier immobilier. La distribution d un dividende en nature rend la plus-value exigible sur l élément d actif attribué aux associés. En revanche, l opération échappe aux droits d enregistrement car la jurisprudence considère la distribution de dividende comme un acte unilatéral et non comme un contrat : la remise d un immeuble en paiement du dividende ne constituant pas une cession, il n y a pas transmission de propriété d un bien immobilier à titre onéreux et l opération n est donc pas soumise aux droits d enregistrement proportionnels à la valeur de l immeuble. Pour l associé, le dividende en nature est imposable comme un dividende en numéraire. Les personnes physiques sont soumises à l impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers selon le barème progressif après abattement de 40 % ou au prélèvement forfaitaire libératoire. Quant aux personnes morales, elles intègrent le dividende dans leurs résultats, avec le bénéfice du régime des sociétés mères le cas échéant. 39

42 Le point EURUS «Immobilier de l entreprise : Louer? Détenir? Démembrer? Externaliser? 7.3 Réduction de capital Cette opération consiste à attribuer un bien immobilier à une partie des associés en contrepartie de l annulation de tout ou partie de leurs titres. La réduction du capital doit être autorisée suivant les règles et majorités prévues pour la modification des statuts. Elle est précédée d un rapport du commissaire aux comptes s il en existe un. Par ailleurs, s agissant d une réduction de capital non motivée par des pertes, les créanciers disposent d un délai d opposition Plus-values En matière de plus-values, la réduction de capital avec attribution d un bien immobilier aux associés produit les mêmes conséquences qu une vente. La société est redevable de l impôt sur les sociétés sur la différence entre la valeur des biens attribués et leur valeur nette au bilan Droits d enregistrement La réduction de capital n est pas assimilée à un partage partiel pour la perception des droits d enregistrement. Quelle que soit la nature des biens attribués, l opération donne lieu à un droit fixe de 375 porté à 500 si le capital social à l issue de l opération est supérieur ou égal à Lorsque l immeuble faisant l objet de la réduction de capital avait été apporté en nature à titre pur et simple par un associé et se trouve attribué à un autre associé, le droit proportionnel de 5,09 % est exigible Imposition des associés personnes physiques La réduction de capital par attribution d éléments de l actif aux associés est imposable en tant que revenu distribué, sauf remboursement d apport ou de prime d émission après répartition des réserves facultatives et du bénéfice. Le montant du revenu distribué est égal à la différence entre la valeur des titres annulés et le montant des apports compris dans les titres annulés ou la valeur d achat des titres si elle est supérieure. Pour les personnes physiques, le revenu ainsi calculé est soumis à l impôt sur le revenu au taux proportionnel après abattement de 40 % ou au prélèvement forfaitaire libératoire Imposition des associés personnes morales Le revenu distribué est imposable dans les conditions de droit commun ; il permet de bénéficier du régime des sociétés mères lorsque la société associée soumise à l IS détient au moins 5 % du capital et des droits de vote de la société dont le capital est réduit. 40

43 Le point EURUS VIII Conclusion De tout ce qui précède, retenons qu en matière d immobilier d entreprise, il n y a pas de «prêt-àporter». Seul, du «sur mesure» pourra répondre réellement à vos préoccupations personnelles de chef d entreprise, de parent et de contribuable! Chaque solution a ses avantages et ses inconvénients, comme vous l avez constaté. Et le bon choix nécessite avant tout une réflexion sur les objectifs poursuivis à titre personnel et professionnel. L étude sur les schémas fiscaux et juridiques arrivera ensuite A quel moment prendre sa décision? L idéal est toujours de procéder à la séparation initiale de l immobilier de l entreprise lors de la réalisation de l investissement que par la suite Une démarche anticipatrice en liaison avec votre expert-comptable est vraiment indispensable De même qu un accompagnement au plus près, vu la «délicatesse» de certaines opérations Tous les membres du réseau EURUS sont dès à présent à votre disposition pour mettre en place et accompagner dans le temps une véritable stratégie de votre immobilier d entreprise. Vous avez vraiment tout à y gagner et ce «point» Eurus se veut la preuve de notre engagement à vos côtés! N hésitez surtout pas maintenant à nous contacter, à nous interpeller, à nous demander conseils et mises en garde! 41

44 Le point EURUS «Immobilier de l entreprise : Louer? Détenir? Démembrer? Externaliser? Remerciements/Bibliographie Les développements et exemples de ce guide s inspirent de différents ouvrages et publications des Editions Francis Lefebvre. Citons, en particulier, le Mémento Transmission d entreprise 2011/2012 rédigé en collaboration avec le Groupe Monassier, réseau notarial et deux Themexpress : «Entreprise individuelle et stratégie fiscale immobilière» et «Crédit-bail immobilier régime fiscal». L immobilier d entreprise est un formidable levier patrimonial pour les dirigeants. Ceux-ci doivent donc impérativement se donner la peine de réfléchir à tous les impacts économiques et financiers et s entourer des conseils de leur expert-comptable pour mener une analyse à la fois juridique, patrimoniale, comptable et fiscale. Etre propriétaire de ses murs n est pas une nécessité pour toutes les entreprises Partant de là, l externalisation de l immobilier est devenue dans les esprits une réelle opportunité de financement, une solution alternative à part entière aux fonds propres et à la dette bancaire. De fait, le chef d entreprise peut choisir de louer ou détenir un patrimoine immobilier directement, via l entreprise ou une société interposée (type SCI, ), cette dernière option présentant l avantage de séparer juridiquement, comptablement et fiscalement le patrimoine immobilier et le patrimoine professionnel. Dans ce point EURUS, vous avez les réponses à toutes les questions incontournables sur l immobilier d entreprise. A vous d en tirer le meilleur parti pour en parler ensuite avec votre expert-comptable et envisager sereinement et en toute connaissance de cause la location pure et simple, le crédit-bail immobilier, la détention par l entreprise, par les dirigeants ou par une SCI contrôlée par les dirigeants, la détention démembrée et l externalisation (cession-bail, lease-back, dividende en nature, réduction du capital). Bonne lecture! 42

45 Le point EURUS Notes EURUS regroupe 46 cabinets indépendants d expertise comptable implantés dans plus de 170 villes en France. Ils mettent en commun leurs moyens pour accompagner leurs clients à chaque stade de leur développement. Les experts-comptables membres d EURUS ont la volonté de vous apporter les informations dont vous avez besoin. N hésitez pas à contacter votre interlocuteur habituel pour plus de renseignements, il saura construire avec vous les solutions qui correspondent à vos besoins. 43

46 Le point EURUS «Immobilier de l entreprise : Louer? Détenir? Démembrer? Externaliser? Créées en 1930, les Editions Francis Lefebvre ont acquis une solide réputation dans l édition juridique. Fortes de ces nombreuses années d expérience et de plus de 100 rédacteurs permanents, spécialistes des questions touchant notamment la fiscalité, le droit du travail, la comptabilité, les Editions Francis Lefebvre peuvent, aujourd hui, se targuer d être la référence en droit de l entreprise. Les Editions Francis Lefebvre ont regroupé pour vous dans ce livret les principales dispositions fiscales et sociales connues au 10 janvier 2012 et souhaitent que ces informations vous aident à prendre les bonnes décisions. 44

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48 Le point EURUS «Immobilier de l entreprise : Louer? Détenir? Externaliser?» PARIS ÎLE-DE-FRANCE ENTREZ DANS UN CABINET DE L ALLIANCE EURUS UNE CONSTELLATION D EXPERTISES ET DE SAVOIRS PARIS ÎLE-DE-FRANCE GUADELOUPE MARTINIQUE Photos de couverture : Thinkstock 36, rue de Laborde Paris - T +33 (0) / Membre indépendant de BKR International