LA LOCATION MEUBLEE. Les loyers issus des locations en meublé à usage d'habitation sont généralement exonérés de TVA.

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1 LA LOCATION MEUBLEE La location meublée d'appartements est une activité commerciale, qui relève au titre de l'impôt sur le revenu de la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non de celle des revenus fonciers. Les revenus seront donc imposables sous le régime du micro-bic (abattement de 50%, plafond de ) ou sous un régime de déclaration au réel. LA LOCATION MEUBLEE, c'est : Une récupération de TVA sur l'investissement, Une sécurisation des loyers pendant la durée du bail commercial, Une réduction d'impôt ou des revenus nets d'impôt au terme de la période de financement. LA TVA Les loyers issus des locations en meublé à usage d'habitation sont généralement exonérés de TVA. L'activité de location en meublé peut cependant être assujettie à la TVA lorsque l'exploitant propose en plus de l'hébergement au moins trois des prestations suivantes devant être rendues dans les mêmes conditions qu'un service quasi hôtelier, à savoir : le petit--déjeuner ; l'entretien régulier des parties communes et privatives ; la fourniture de linge de maison ; la réception de la clientèle. Cet assujettissement est également possible pour les prestations d'hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les résidences de tourisme classées ou les villages résidentiels de tourisme. La TVA à l'achat Lorsque l'investissement remplit ces conditions, il est possible de soumettre les loyers à TVA : cela permet à l'investisseur de demander la récupération de la TVA ayant grevé l'acquisition du bien (taux à 19,6%). Ce remboursement intervient généralement dans les 6 mois qui suivent la livraison. L'option de soumettre les loyers à la TVA est d'une durée de 10 ans. La demande de récupération de la taxe de 19,6% de l'investissement entraîne reconduction de cette option. Par conséquent, la TVA ne sera définitivement acquise qu'après 20 ans d'assujettissement. 1

2 Le passage en micro-bic ne peut donc s'effectuer qu'au terme des 20 ans de détention, puisque la franchise de TVA s'applique de plein droit au régime micro. Pour rappel : à compter du 1 er janvier 2009, l'abattement forfaitaire sur les locations meublées, autres que gîtes et chambres d'hôtes, a été abaissé de 71 à 50%. Le seuil des recettes annuelles est fixé à pour les revenus Sort de la TVA en cas de revente En cas de cession d'un bien meublé dont les revenus sont assujettis à TVA avant l'expiration du délai de 20 ans, la TVA récupérée lors de l'achat doit être restituée prorata temporis. Par exemple, en cas de revente d'un immeuble après quinze ans de détention, le propriétaire devra rembourser les 5/20 (soit 1/4) de la TVA récupérée initialement. Il existe une exception : la revente du bien à un investisseur qui poursuit l'activité dans les mêmes conditions, permet au vendeur de ne pas avoir à rembourser la TVA récupérée. Cette solution est applicable lorsque la cession concerne un ou plusieurs lots si l'acquéreur respecte les conditions suivantes : le lot en question est inscrit à l'actif immobilisé d'une entreprise, autrement dit, si le repreneur amortit son acquisition ; l'activité de location reste soumise à la TVA (maintien de la location avec services) ; le bail en cours est repris ou renégocié. La TVA à la location > Le Taux de TVA Conformément à l'article 279 (a) du Code Général des Impôts, le taux de TVA applicable aux locations meublées est le taux réduit, soit actuellement 5.5%. Toutefois si des locaux annexes au logement sont également loués, c'est le taux normal de TVA qui s'applique, soit 19.6% à ce jour. C'est notamment le cas des emplacements de parking. > Les obligations déclaratives Les redevables placés sous le régime réel simplifié doivent déposer une déclaration annuelle (formulaire CA12) avant le 30 avril. Elle détermine la liquidation de la taxe due au titre de l'exercice échu et fixe les montants des acomptes exigibles en juillet, octobre et décembre de la même année et avril de l'année suivante. Les redevables sont dispensés du versement d'acomptes lorsque la taxe due au titre de l'année est inférieure à Dans ce cas, le montant de l'impôt est acquitté lors du dépôt de la déclaration annuelle. 2

3 LA LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE (LMNP) Est considéré comme loueur non professionnel, le contribuable qui ne remplit pas au moins une des 3 conditions suivantes : 1. Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ; 2. Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent ; 3. Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu (traitements et salaires, BIC autres que ceux de la location meublée, BA, BNC et revenus des gérants et associés). Depuis la loi de finances rectificative pour 2009 du 20 avril 2009, l'article 199 sexvicies du Code Général des Impôts, les investisseurs, qui acquièrent entre le 01 janvier 2009 et le 31 décembre 2012 un logement en location meublée, peuvent choisir entre 2 régimes fiscaux : L'amortissement du bien Les revenus tirés d'une location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux. La détermination du résultat imposable est égale à la différence entre les produits perçus et les dépenses : - Les recettes sont constituées par le montant des loyers hors taxe, encaissés ou non. - Les charges sont constituées de tous les frais et charges d'exploitation engagés dans le cadre de l'activité de location. Il s'agit de la taxe foncière, des frais de gestion, d'assurance, des intérêts d'emprunt... La règle d'imputation des déficits subis par le loueur meublé non professionnel est également modifiée par la loi de finances pour Ces déficits ne sont désormais imputables que sur des bénéfices de même nature (donc sur des bénéfices tirés d'une activité de location meublée). En contrepartie le délai d'imputation est porté à 10 ans (contre 6 auparavant). L'option au régime réel simplifié impose la tenue d'une comptabilité d'engagement, ce qui permet d'inscrire le bien à l'actif du bilan et donc d'en amortir le prix de revient. En comptabilité, les amortissements sont la constatation d'un amoindrissement de la valeur d'un élément d'actif résultant de l'usage, du temps ou de l'évolution des techniques. L'amortissement permet ainsi la mise en réserve d'une partie du résultat d'exploitation en vue de constituer une trésorerie suffisante pour en permettre son remplacement. En location meublée, l'investisseur peut ainsi amortir 100% de la valeur hors taxe de l'immobilier hors terrain, des charges d'acquisition et du mobilier. 3

4 En pratique la durée d'amortissement est fixée d'après sa durée d'usage. Attention : selon l'article 39C du Code Général des Impôts, les amortissements déductibles ne peuvent avoir pour effet de créer ou d'accroître le déficit fiscal. La quote-part non déduite des amortissements est alors mise en réserve pour une imputation ultérieure. Les amortissements sont reportables indéfiniment et permettent d'obtenir des revenus ultérieurs nets d'impôts. En pratique, il y a donc 3 cas de figure : Les recettes sont inférieures aux charges d'exploitation hors amortissement : Exemple : Loyers =4 800 Charges et intérêts= Le résultat d'exploitation est donc déficitaire de 400. Avec la déduction des amortissements d'une valeur de 2 700, le résultat comptable est de ( ). Les amortissements ne pouvant générer ou accroître un déficit, ils sont mis en réserve pour une utilisation ultérieure ce qui permettra de générer des revenus nets d'impôts. Le résultat fiscal est donc de Les recettes sont supérieures aux charges d'exploitation hors amortissement : Exemple : Loyers =4 800 Charges et intérêts= Le résultat d'exploitation est donc bénéficiaire de 800. Avec la déduction des amortissements d'une valeur de 2 700, le résultat comptable est de ( ). Les amortissements ne pouvant générer ou accroître un déficit, la dotation en amortissement de est répartie de la façon suivante : 800 utilisés pour annuler le résultat d'exploitation. Le différentiel de est mis en réserve pour une utilisation ultérieure. Le résultat fiscal est alors de 0 Les recettes sont supérieures aux charges d'exploitation amortissement compris: Exemple : Loyers =4 800 Charges et intérêts= 700 Amortissements = Le résultat d'exploitation est donc bénéficiaire de Avec la déduction des amortissements d'une valeur de 2 700, le résultat comptable est de ( ). Les amortissements antérieurement mis en réserve sont utilisés (pour une valeur de ) pour ramener le résultat fiscal à 0. 4

5 La réduction d'impôt dite «Bouvard» Les contribuables domiciliés en France peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu au titre de l'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement qu'ils destinent à une location meublée non professionnelle. Le bien doit être imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et faire partie d' : Une résidence avec services pour étudiants ; Une résidence de tourisme classée ; Une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément «qualité» ; Une résidence médicalisée. Le taux de la réduction d'impôt, est de : réservation enregistrée* avant le Acquisitions en 2009 et 2010 Acte avant le 30/03/ /12/2010 Taux de réduction d'impôt (Non soumis au critère BBC) % Oui 20 % Non 18% Acte à compter du 31/03/ % Acte en 2012 * enregistrement chez un notaire ou dans un service des impôts Pour l'application de ces taux, on retient la date de signature de l'acte authentique. Cette réduction est calculée sur le prix de revient des logements (prix d'acquisition hors taxe majoré des frais afférents à l'acquisition tels que les honoraires de notaire, droits de timbre, taxe de publicité foncière). La réduction d'impôt est répartie sur neuf ans. Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre de l'année excède l'impôt dû, il est possible de reporter le solde sur l'impôt dû au titre des six années suivantes. L'avantage fiscal est accordé au titre de l'année d'achèvement du logement ou de celle de son acquisition si celle-ci est postérieure. En contrepartie, l'investisseur doit s'engager à respecter les dispositions suivantes : Un engagement de location du bien meublé d'au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence dans lequel le logement est situé. La location du logement doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Le bien ne doit pas faire l'objet d'un démembrement de propriété 5

6 Les déficits fiscaux (hors amortissement) ne sont imputables que sur les revenus de même nature (donc des bénéfices tirés d une activité de location meublée) réalisés dans les 10 ans. Situation du LMNP au regard des plus-values Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnel à l'occasion de la cession des locaux d'habitation meublés ne sont pas soumises au régime des plusvalues professionnelles mais à celui des plus--values privées. Ainsi, celles--ci sont exonérées au bout 15 ans de détention du bien. Situation de LMNP au regard de l'isf Les locaux d'habitation loués meublés ne sont pas considérés comme des biens professionnels. Par conséquent, n'étant pas exonérés, ils entrent dans la base d'imposition de l'isf. LA LOCATION MEUBLEE PROFESSIONNELLE (LMP) Définitions des loueurs professionnels : Depuis la loi de finances pour 2009, l'activité de location meublée est exercée à titre professionnel lorsque les trois critères suivants sont réunis : 1. Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ; 2. Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent ; 3. Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu (traitements et salaires, BIC autres que ceux de la location meublée, BA, BNC et revenus des gérants et associés mais hors des revenus fonciers et des revenus de capitaux mobiliers). Cette définition des loueurs meublés professionnels s'applique à compter de l'imposition des revenus 2009 à l'ensemble des personnes réalisant des locations meublées y compris les locations en cours. Une mesure transitoire a cependant été aménagée pour l'application du 3 ème critère LMP (recettes de la location meublée supérieures aux revenus du foyer fiscal) pour les locations meublées débutées avant le 1 er janvier 2009 ou afférentes à des immeubles acquis ou réservés avant cette même date. La surpondération des recettes s'effectue en les multipliant par 5, puis en diminuant ce résultat de 2/5eme par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de dix ans à compter du début de la location. 6

7 Exemple : Un contribuable exerce une activité de location meublée depuis le 01/01/2006 et réalise de recettes. A compter de 2009, pour comparer le montant des recettes à ces revenus d'activité il devra réaliser le calcul suivant : Pour l'impôt dû au titre de l'année 2010 : x 5= Le nombre d'année écoulée depuis le début de la location est de 4 ans entre le 01/01/2006 et le 31/12/2009. Donc x 2/5 = x 4 = Les recettes majorées à comparer sont donc de = Les revenus du foyer sont de , le contribuable conserve donc son statut de professionnel. Pour l'impôt dû au titre de l'année 2011 : x 5= Le nombre d'année écoulée depuis le début de la location est de 5 ans entre le 01/01/2006 et le 31/12/2010. Donc x 2/5 = x 5 = Les recettes majorées à comparer sont donc de = Le contribuable devra procéder à ce calcul jusqu en Les revenus du foyer sont de , le contribuable perd donc son statut de professionnel. Les règles du LMNP sont donc applicables, notamment en ce qui concerne l'imputation d'un éventuel déficit. Le sort des déficits : Les déficits retirés de l activité de location meublée exercée à titre professionnel restent imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation, sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d amortissement. La loi des finances pour 2009 a apporté une amélioration en matière de LMP : désormais les déficits non imputés provenant des charges engagées avant le commencement de la location (notamment les charges financières) peuvent être imputées par des tiers sur le revenu global des 3 premières années de location. Cette possibilité est réservée aux contribuables qui accèdent au statut de loueur professionnel dès l achèvement ou la livraison du bien. Pour rappel : avant cette modification, les charges engagées avant le commencement de la location ne pouvaient pétré imputées sur le revenu global car l activité était alors considérée comme étant exercée à titre non professionnel. 7

8 Situation du LMP au regard des plus--values Les loueurs en meublés professionnels sont soumis au régime des plusvalues professionnelles. Si l'activité est exercée depuis au moins 5 ans, les plus-values des loueurs professionnels sont susceptibles de bénéficier du régime d'exonération totale lorsque la moyenne des recettes tirées de la location au titre des exercices clos au cours des 2 années civiles précédentes n'excède pas le seuil de HT, et d'une exonération partielle si les recettes sont comprises entre et HT. (Auparavant le seuil était de ). Situation de LMP au regard de l'isf Les biens loués meublés ont la qualité de biens professionnels et donc sont exonérés. Cependant la loi de finances pour 1999 a restreint la qualification de biens professionnels et ainsi la possibilité d'exonération. Deux conditions cumulatives sont à remplir : L'activité de location meublée doit procurer plus de de recettes annuelles ; et le loueur meublé doit retirer de cette activité plus de 50% des revenus de son foyer fiscal. Attention, l'appréciation de ce seuil tient compte des traitements et salaires, des BIC, des BNC, des BA mais non des revenus fonciers et des revenus de capitaux mobiliers. 8