Point sur la Loi Scellier BBC

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1 Point sur la Loi Scellier BBC Loi Scellier BBC : Principe général Qu'est ce que la loi Scellier BBC? La loi Scellier BBC est apparue au cours de l'année 2009, lorsque les députés ont décidé de «verdir» la réduction d'impôt de la loi Scellier. En effet, afin d'inciter les promoteurs-constructeurs à faire des logements écologiques, le gouvernement avait envisagé de favoriser les investissements dans des logements dit BBC (Bâtiment Basse Consommation). Pour cela la réduction d'impôt Scellier NON BBC est fixée à 13% alors que les logements éligibles au Scellier BBC permettent de bénéficier d'un taux de 22%. Tout comme la défiscalisation Scellier «classique», l'avantage fiscal de la loi Scellier BBC est une réduction d'impôt. La défiscalisation Scellier perdure mais les investisseurs pourront désormais choisir un régime alternatif pour leur bien immobilier, le régime de la loi Scellier BBC. Scellier BBC : pour qui? Tous les contribuables français peuvent prétendre à la loi Scellier BBC. L'avantage du mécanisme de réduction d'impôt est que chaque investisseurs quelque soit sa TMI (Tranche Marginale d'imposition) peut bénéficier des avantages fiscaux de la loi. La loi Scellier BBC est destinée à tous les contribuables domiciliés en France qui réalisent un investissement locatif dans l'immobilier résidentiel neuf entre 2011 et Quelles sont les différences entre les deux statuts fiscaux? Avec la mise en place du dispositif Scellier BBC, deux mécanismes d'impositions fiscales sont possibles. D'un coté le Scellier «classique», de l'autre le mécanisme de défiscalisation dit Scellier BBC. 1) Dans le cadre du Scellier «classique», l'investisseur a la possibilité de tirer des revenus locatifs et de défiscaliser grâce à l'achat d'un bien immobilier neuf destiné à la location. Avantages : Les coûts de construction seront maitrisés. Un bien immobilier non BBC coutera moins cher à construire. Donc un prix d'achat moins élevé, pour une rentabilité meilleure. Inconvénients : Le montant de réduction d'impôt est moindre que celui accordé en Scellier BBC. 13% en 2011 et 9% en 2012 contre 22% et 18% en Scellier BBC. De plus les contraintes réglementaires en matière d'efficacité énergétiques ne seront pas respectées. 2) Dans le cadre du Scellier BBC L'investisseur, comme avec le Scellier classique, défiscalise et perçoit des revenus locatifs issus de son investissement immobilier. Avantages : une réduction d'impôt supérieure à celle du Scellier «classique». 22% en Scellier BBC en 2011 contre 13% pour le Scellier non-bbc puis 18% pour le Scellier BBC en 2012 contre 9% pour le non-bbc. Inconvénients : Les biens immobiliers doivent répondre à des contraintes thermiques et de construction plus contraignantes pour répondre aux normes BBC. Ces coûts de construction supplémentaires vont probablement augmenter le prix d'achat initial, comparativement à un bien immobilier non BBC.

2 Conclusion : D'un coté un taux de défiscalisation plus important, de l'autre un coût de construction moins élevé. Le choix entre les deux régimes de défiscalisation dépendra principalement des coûts supplémentaires engendrés par les normes BBC. Seule solution que les plafonds de loyers soient plus élevés pour des logements BBC, ce qui permettrait de compenser la perte de rentabilité du au prix d'achat. Dispositif Scellier BBC : les avantages fiscaux La loi Scellier BBC (comme la loi Scellier classique), bénéficie d'avantages fiscaux substantiels. Tableau des avantages fiscaux du dispositif Scellier BBC : Année d investissement Taux de réduction Engagement de location % 9 ans % 9 ans Plafond d investissement ! Exemples d'investissement Scellier BBC : Investissement en 2011 de ! : réduction d'impôt = ! sur 9 ans (3 666! par an) Investissement en 2012 de ! : réduction d'impôt = ! sur 9 ans (3 000! par an) Du coup avec le dispositif BBC c'est une réduction d'impôt maximum de euros qu'il est possible de réaliser sur 9 ans (A condition d'investir le maximum, soit ! en 2011). Cette réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement dans la limité de ! et s'étale sur 9 ans de manière linéaire. A noter que cette réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement, c'est-àdire du prix d'acquisition majoré des frais liés à l'acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d'enregistrement le cas échéant et enfin taxe de publicité foncière. Les autres avantages fiscaux liés au dispositif Scellier BBC : Location possible aux ascendants / descendants En effet le bien immobilier acquis sous le dispositif Scellier BBC, pourra être loué sans conditions de ressources aux ascendants ou descendants de l'investisseur ne faisant pas partie de son foyer fiscal dans l'hypothèse de l'option à 9 ans.

3 La possibilité de réaliser du déficit foncier En plus de la réduction d'impôt, le contribuable peut déduire de son revenu global dans la limite de ! les éléments suivants : - La taxe foncière, Les frais de gestion ou de gérance. - Les primes d'assurance garanties de loyers (garantie de vacance locative et garantie de loyers impayés). - Les charges supportées par le propriétaire (honoraires du syndic de l'immeuble par exemple) ou encore les intérêts d'emprunt. Attention toutefois : le déficit imputable ne peut pas provenir des intérêts d'emprunt, mais uniquement des frais et charges. En clair, si les intérêts d'emprunt sont supérieurs aux loyers perçus, les intérêts seront déductibles à hauteur des loyers seulement, le solde pouvant être mis en réserve pendant 10 ans pour être imputé sur des revenus fonciers ultérieurs. Une réduction d'impôt reportable : Avec le dispositif Scellier BBC la réduction d'impôt est reportable. Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, il est possible de différer sur les années suivantes la réduction d'impôt excédentaire. Ainsi le solde constaté peut être imputé sur l'impôt sur le revenu des six années suivantes (sixième années incluse) Loi Scellier BBC et indivision : Il est possible d'investir en loi Scellier BBC en indivision. Au quel cas. Chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient, majoré le cas échéant des dépenses de travaux de réhabilitation, correspondant à ses droits dans l'indivision. Exemple : L achat d un logement d'une valeur de ! en indivision. Le Nue propriétiaire et l usufruitier bénéficieront de 22% de réduction d'impôt sur leur quote-part. Scellier BBC : points à surveiller? En contrepartie des avantages fiscaux du Scellier BBC, il faudra respecter un certain nombre de contraintes. Parmi ces points à surveiller il faudra notamment prendre garde à ce que : Le bien soit loué nu en tant qu'habitation principale du locataire et ce pendant 9 ans. Ce délai est calculé de date à date à partir de la prise d'effet du bail. Il faudra par ailleurs respecter un plafond de loyer. En effet en fonction de la zone géographique d'implantation de votre bien immobilier (zone A, B1 et B2), le prix au m" pour la location est plafonné. A noter que la location du bien immobilier doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date : - d'acquisition s'il s'agit d'un logement achevé acquis neuf. - d'achèvement des travaux en cas d'acquisition d'un logement en vue de sa réhabilitation. - d'achèvement du logement si c'est un logement en VEFA ou de l'acquisition d'un local que le contribuable transforme en logement. - d'achèvement du logement si cela concerne l'acquisition de locaux inachevés ou la construction d'un logement par le contribuable

4 Peut-on investir plusieurs fois par an en Scellier BBC? Non, au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt Scellier BBC qu'à raison d'une seule acquisition. S'il veut réduire ses impôts de nouveau avec la loi Scellier BBC, alors il devra patienter l'année suivante. Par exemple si le contribuable acquière un logement en Janvier 2011, ne pourra réinvestir sous le même dispositif qu'à partir de janvier Attention : il est possible de cumuler la réduction d'impôt Scellier BBC avec d'autres dispositifs de défiscalisation la même année d'investissement pour des logements distincts. En revanche pour un même logement il n'est pas possible de cumuler deux mécanismes de défiscalisation différents. Par exemple une défiscalisation Loi Bouvard et une réduction d'impôt Scellier BBC sur un même logement. Peut-on démembrer un bien immobilier BBC? Concernant le démembrement (séparation de l'usufruit et de la nue propriété) en Scellier BBC, la loi est claire. Le démembrement est interdit que ce soit pour les investisseurs particuliers ou pour les investisseurs qui créent des SCI. Le texte stipule que «la réduction n'est pas applicable au titre des logements dont le droit de propriété est démembré». Quel est le plafond de défiscalisation? Le plafond de défiscalisation annuel est défini par la limite de prix d'achat du bien immobilier. En effet les législateurs ont décidé que le contribuable ne pouvait défiscaliser 22% que sur un bien immobilier d'une valeur maximum de euros. Au de là de ce seuil, la réduction d'impôt Scellier BBC ne s'applique plus. Par un simple calcul on constate qu'il est donc possible de défiscaliser au maximum 22% de euros sur 9 ans, soit euros d'impôts par an. Plafonds loyers Scellier BBC 2011 Pour ne pas pratiquer des loyers trop importants, les législateurs ont mis des plafonds de loyers en fonction de la zone géographique d'implantation du bien immobilier. Ainsi entre la zone A et la zone B2 le plafond de loyer n'est pas du tout le même, ce qui implique que l investisseur ne pourra pas percevoir le même montant de loyer à surface équivalente si votre bien est situé dans la zone A ou dans la zone B1 par exemple. Ces plafonds de loyers sont des éléments importants à prendre en compte puisqu'ils déterminent la rentabilité locative maximum que vous pourrez obtenir avec votre investissement immobilier. Cependant ces plafonds de loyers ne sont dans la majorité des cas qu'indicatifs, car le plus souvent le loyer à pratiquer sera fonction du marché locatif du lieu d'investissement. Attention donc à bien étudier les loyers moyens pratiqués sur le secteur géographique du lieu d'achat. Plafonds de loyers loi Scellier BBC 2011 Zone A BIS : 21,70! / m" Zone A : 16,10! / m" Zone B1 : 13! / m" Zone B2 : 10,60! / m" Zone C : 6,10! / m" (Source : Décret N du 20/12/2010, NOR : DEVU D)

5 Simulations Scellier BBC Afin d'illustrer au mieux les avantages fiscaux de la loi Scellier BBC Nous vous vous proposons cinq simulations représentatives d'un investissement (dans le neuf) en loi Scellier BBC. Prix d achat TTC ! ! ! ! ! Année d investisseme nt Tableau de simulations Scellier BBC Taux de Réduction d impôt réduction d impôt total sur 9 ans Réduction d impôt par an % ! 2 444! % ! 2 000! % ! 3 666! % ! 3 000! % ! 4 888! % ! 4 000! % ! 6 111! % ! 5 000! % ! 7 333! % ! 6 000! A titre de comparaison voici un tableau de simulations Scellier sans les normes BBC. Les taux de défiscalisation sont fixés à 13% en 2011 puis à 9% pour Le résultat fiscal n'est par conséquent plus du tout le même. Prix d achat TTC ! ! ! ! ! Année d investisseme nt Tableau de simulations Scellier «classique» Taux de Réduction d impôt réduction d impôt total sur 9 ans Réduction d impôt par an % ! 1 444! % 9 000! 1 000! % ! 2 166! % ! 1 500! % ! 2 888! % ! 2 000! % ! 3 611! % ! 2 500! % ! 4 333! % ! 3 000!