Contre vents et marées

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1 DTZ Research PROPERTY TIMES Contre vents et marées Paris T Avril 215 Sommaire Contexte économique 2 Synthèse Paris 3 Paris QCA 4 Paris Nord-Est 6 Paris Sud 8 Définitions 1 Le marché des bureaux parisien résiste vaillamment ; les 27 m² de bureaux commercialisés au 1 er trimestre 215 dans Paris affichent une progression de +16% en un an, à contrecourant d un marché francilien qui peine à démarrer l année (-27%). Poids lourd des volumes placés, le QCA s inscrit dans les pas du début de l année précédente. Quant à Paris Centre Ouest, Paris Nord-Est et Paris Sud, tous ont démarré l année 215 sans caler. Signe du caractère incontournable de l adresse et de la centralité, les grands utilisateurs ont continué de plébisciter la Capitale: parmi les 11 transactions d envergure intervenues sur l ensemble francilien au 1 er trimestre, 7 ont été captées par Paris. La signature la plus importante est à mettre à l actif de RICHEMONT France, qui s est engagé sur 12 m² dans le «La Fayette». Les valeurs locatives suivent des tendances contrastées. Dans le QCA, le loyer moyen de première main s affiche légèrement au dessus des 7 /m²/an. Ailleurs il s avère plus volatile. Le stock disponible a progressé de 5% d une année sur l autre, atteignant 837 m², pour un taux de vacance en légère hausse (5,1%). Ce taux reflète la livraison de grands développements, notamment dans le 15 ème, le 17 ème et le 13 ème arrondissement. De la commercialisation de ces disponibilités dépendra la poursuite ou le ralentissement des lancements en blanc pour ces prochaines années. Le pipeline de production neuve reste conséquent, y compris pour des développements en blanc. Paris concentre près de 35 m² en chantier, dont plus de la moitié dans Paris-Sud. Environ 35 m² de bureaux neufs seront livrés sur le reste de l année, dont 15 m² sont encore disponibles. Auteur Pierre d Alençon Chargé d Etudes pierre.d Contacts Delphine Mahé Responsables des Etudes France +33 () Magali Marton Head of EMEA Research +33 () Graphique 1 Demande placée de bureaux à Paris, en milliers de m² Paris QCA + PCO Paris Nord-Est Paris Sud Source: DTZ Research à partir des données Immostat Property Times 1

2 Paris T1 215 Contexte économique Vers des lendemains meilleurs? L économie mondiale continue d afficher une tendance positive même si l heure est au ralentissement en Chine et que des voix s élèvent pour alerter sur la stagnation de l économie américaine dans les prochains trimestres. En Europe, les signes d une reprise se dessinent mais comme toujours ils sont plus ou moins intenses selon les pays considérés : fort dynamisme de l activité au Royaume-Uni, en Allemagne et en Europe Centrale et de l Est. En France, les derniers chiffres du PIB ont montré un nouveau recul au 4 ème trimestre sans cependant entamer la confiance dans un retour de cet indicateur autour de,3% et,4% au 1 er semestre 215. L INSEE vient d ailleurs de réaffirmer sa prévision de croissance de 1,1% pour l ensemble de l année 215 (graphique 2). Des ménages plus optimistes que les entreprises En mars 215, la confiance des ménages s est améliorée pour le deuxième mois consécutif pour atteindre un score de 93, son plus haut niveau depuis novembre 21 (graphique 3). Dans le même temps, le climat des affaires s est amélioré en France avec un indicateur synthétique passé de 94 à 96, après trois mois de stabilité. Selon les secteurs d activité la confiance des chefs d entreprise est variable : elle gagne un point dans les services et trois dans le commerce. Les industriels sont en plus pessimistes avec un recul d un point en un mois. Nouvelle hausse du chômage Après avoir atteint un point haut à 3,5 millions de demandeurs d emploi, la courbe du chômage s est inversée mais pour un mois seulement. Aux bons chiffres de janvier ont succédé d autres moins enthousiasmants. En un an, le nombre de demandeurs d emplois a augmenté de 4,4% pour atteindre 3,494 millions de demandeurs d emplois (graphique 4). Depuis 3 mois, la progression de ce chiffre est de l ordre de,7% par mois, avec des perspectives très faibles de voir cette courbe s inverser à court terme. Les différentes mesures politiques prises par le gouvernement pour soutenir l emploi - CICE et Pacte de responsabilité devraient produire leurs effets haussiers sur l emploi marchand au cours du premier semestre 215. La traduction immobilière de l ensemble de ces données macro-économiques tient à une demande exprimée plutôt en phase de contraction. Si les grands projets immobiliers restent d actualité, les PME et PMI restent, quant à elles, très prudentes quant à l initiation de nouveaux déménagements. Il faudra sans nul doute attendre la concrétisation des espoirs d une reprise économique avant de revenir à des niveaux de demandes exprimées satisfaisants. Graphique 2 Croissance du PIB en France, % 1,5 1,,5, -,5-1, -1,5-2, Source: INSEE Graphique 3 Enquêtes de conjoncture, indices Climat des affaires Moral des ménages Source: INSEE Graphique 4 Demandeurs d emploi en France, en milliers, catégorie A Source: INSEE Property Times 2

3 Paris T1 215 Synthèse Paris Seule contre tous Dans un contexte économique encore peu lisible, le marché des bureaux parisien a progressé de +16% en un an, totalisant 27 m² commercialisés. Ce bon résultat démontre la robustesse de la Capitale, qui résiste au milieu d un marché francilien en repli de -27%. Surperformant sa moyenne décennale, Paris concentre aussi plus de la moitié des transactions du trimestre. Ce tableau d ensemble encourageant cache de fait des contrastes importants entre les secteurs étudiés (graphique 5). Poids lourd parisien, le QCA s est placé dans les pas de son démarrage en trombe de 214. Paris Centre Ouest (hors QCA) a progressé de près de 4%, effet de la vitalité des petites et des moyennes surfaces. Paris Nord-Est a doublé son volume d activité, soutenu par les typologies inférieures à 5 m², effaçant du même coup un 1 er trimestre 214 au point mort. Paris-Sud a bien commencé l année aussi, boosté par des transactions d envergure suivant un schéma très inhabituel, les arrondissements centraux dominant ceux périphériques. Les grands utilisateurs ont répondu présent à travers 7 mouvements sur des typologies supérieures à 5 m², avoisinant 6 m². La plus importante transaction est à mettre au crédit de RICHEMONT FRANCE sur 12 m² dans le «La Fayette». Prochains mois décisifs L offre immédiate s est alourdie de 5% d une année sur l autre, se positionnant à 834 m² en cette fin mars 215, pour un taux de vacance qui passe, d une année sur l autre, de 4,8 à 5,1%. Qu il s agisse de Paris Nord-Est ou de Paris-Sud, la pénurie de 1 ère main et/ou de grand gabarit s atténue légèrement sous l effet d une production neuve qui parvient peu à peu sur le marché. L offre se répartit de façon relativement homogène entre les 3 segments de surface, avec des stocks en progression sur les grands gabarits. En termes de géographie, les disponibilités augmentent le plus sur les secteurs centraux du ème (+67%) et sur les 14 et 15 ème arrondissements de Paris (+35%). La centralité de la Capitale est restée indéniable, en particulier pour les grands utilisateurs. En écho, les opérations neuves continuent d apparaitre. Paris concentre près de 35 m² en chantier, dont plus de la moitié dans Paris-Sud. L absorption des surfaces à livrer ces prochains mois dans le 15 ème (Balard), le 17 ème (Clichy Batignolles) et le 13 ème (ZAC Paris Rive Gauche) sera décisive. Ces commercialisations seront le thermomètre des futurs développements tertiaires de la Capitale. Loyers de 1 ère main en augmentation Les loyers de première main évoluent de façon contrastée. Sur le QCA il dépasse très légèrement les 7 /m²/an. Pour Paris Nord-Est, effet d une seule transaction, il passe au delà des 45 /m²/an. Sur le secteur de Paris Sud, le faible nombre de transactions dans cette catégorie entraine un repli sous le seuil des 45 /m²/an, expliquant cet «effet ciseau» passager entre Paris Nord-Est et Paris-Sud. Graphique 5 Demande placée à Paris, en milliers de m² Graphique 6 Taux de vacance à Paris 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Graphique 7 Evolution des valeurs locatives de 1ère main à Paris, /m²/an Paris QCA + PCO Paris Nord-Est Paris Sud Paris QCA Paris Nord-Est Paris Sud Paris Ile-de-France Paris QCA Paris Nord-Est Paris Sud Property Times 3

4 Paris T1 215 PARIS QCA Un démarrage en trombe à nouveau! Les 96 2 m² de bureaux placés au cours du 1 er trimestre 215 dans le QCA attestent d un début d année aussi dynamique qu en 214. Ce volume représente l un des meilleurs débuts d exercice depuis 27. Il s agit aussi, pour ce cœur du réacteur parisien, du 3 ème trimestre consécutif au-delà de la barre des 9 m² de bureaux placés (graphique 8). Similarités de volumes mises à part, l impression de déjà vu s arrête ici. La segmentation des transactions témoigne de plusieurs reconfigurations. Principal moteur de l activité, les surfaces inférieures à 1 m² ont cumulé près de 5 m² placés pour 185 signatures, en progression de 38% d une année sur l autre. Ces petites surfaces ont joué un rôle crucial dans le maintien de l activité transactionnelle, représentant plus de la moitié des volumes du trimestre. A l inverse, les commercialisations de surfaces intermédiaires et les grands gabarits ont vu leur rythme s essouffler, actant des reculs de 22 et 23%. Ces baisses sont à relativiser, compte-tenu du démarrage explosif du marché en 214 (tableau 1). Sur le segment des surfaces intermédiaires, les mouvements les plus marquants de ce 1 er trimestre ont été l extension de la BANQUE DE FRANCE sur 3 5 m² dans «Paris-Bourse» et l implantation du siège social de KORIAN-MEDICA sur 2 95 m² dans «Etoile Saint-Honoré». Du côté des mouvements d envergure, deux grandes transactions ont animé le trimestre : celle de RICHEMONT sur 12 m² au rue La Fayette et celle d EXANE dans le «#Cloud Paris», restructuration phare réalisée par SFL pour 9 7 m². Les sociétés des secteurs du juridique, de la banque et de la finance continuent de dominer la demande du QCA, tandis que l engouement des acteurs des technologies de l information et de la communication pour ce marché se confirme. Forte hausse du loyer de 1ère main Le loyer moyen de première main effectue une percée soudaine en ce début d exercice, à 71 /m²/an. Il s agit du second passage de la barre des 7 /m²/an depuis 212 (graphique 9). Une poignée de transactions et l attrait pour les surfaces les plus qualitatives dans les secteurs centraux (Etoile ou Opéra) expliquent cette hausse de 11% d une année sur l autre. La valeur locative moyenne de seconde main reste stable à 51 /m²/an. Au sein de cette moyenne, les valeurs font le grand écart, de 36-4 /m²/an pour des surfaces tertiaires en état d usage dans le secteur de l Opéra ou de St-Lazare jusqu à /m²/an pour des bureaux rénovés proches de l Etoile. Le loyer prime se maintient à 79 /m²/an. La fluidité du marché reste conditionnée par l accompagnement des loyers faciaux, mais l écart entre loyer réel et facial tend à se stabiliser. Graphique 8 Demande placée à Paris QCA, en milliers de m² Source: Immostat - DTZ Research Tableau 1 Segmentation de la demande placée à Paris QCA par tranche de surface au cours du 1 er trimestre 215 Tranche de surface En m² Part Evol. sur un an Moins de 1 m² % 38% De 1 à 5 m² % -22% Plus de 5 m² % -23% Surface totale % % Source: Immostat - DTZ Research Graphique 9 Evolution des valeurs locatives à Paris QCA, /m²/an Loyer moyen de 2nde main Loyer prime T1 T2 T3 T4 Loyer moyen de 1ère main Source: Immostat - DTZ Research Les loyers s entendent HC HT. Property Times 4

5 Paris T1 215 Offre Maintien de l offre immédiate L offre immédiate de bureaux dans le QCA reste peu ou prou la même d une année sur l autre (-2%) avec 37 m² de bureaux disponibles fin mars 215. Les surfaces inférieures à 1 m² et celles de grands gabarits se sont modestement résorbées (-3%). Lanterne rouge, les disponibilités de surfaces intermédiaires se sont alourdies de 12%, effet du ralentissement des consommations sur cette tranche de surfaces (graphique 1). Le taux de vacance, positionné à 5,3%, maintient son niveau de la fin de l année 214, résistant à la tendance haussière sur l ensemble de la Capitale (graphique 11). Pour ce marché à l offre contrainte, le retour des surfaces de première main se confirme. L offre immédiate n est plus seulement alimentée par des libérations, le ratio entre la première et la seconde main se rapproche d un équilibre 4/6%. Le succès rencontré par le «#Cloud», vitrine des innovations tertiaires du moment, matérialise la bonne résilience des secteurs ultra centraux. Cet immeuble propose encore 17 5 m² après la signature récente d EXANE sur 9 7 m². Rythme soutenu jusqu en 217, Centre-Ouest en embuscade Au total 255 m² de bureaux neufs sont programmés dans le QCA d ici à 218, dont 92 m² actuellement en chantier. L année 215 concentre, à elle seule, 7 m² de bureaux à livrer à travers 7 opérations dont les plus importantes sont le «#Cloud» et «Vendôme Saint-Honoré». Le premier trimestre 215 a, par ailleurs, enregistré l initiation d une nouvelle opération de restructuration lancée en blanc : «l Espace Kléber» totalisant 1 m² disponibles (graphique 12). Le pipeline de livraisons futures pour 216 s infléchit provisoirement, avec 62 5 m² sous autorisation, dont 21 m² répartis sur les chantiers de l «Espace Kléber» et celui du «55 rue d Amsterdam» (11 4 m²). Pour 217, près de 75 m² sont en projets sur le QCA à travers 5 opérations. Le pic de la production devrait se déporter vers le secteur de Paris Centre Ouest (5 m² de bureaux neufs programmés et toujours disponibles). Pour l heure, seuls les 2 m² de l immeuble «Season» (partie Ouest) de la ZAC Clichy-Batignolles sont en chantier. Ce secteur prometteur devrait capter une demande d utilisateurs pour des surfaces neuves aux standards internationaux aux abords du QCA. Graphique 1 Offre immédiate à Paris QCA, en milliers de m² Source: Immostat - DTZ Research Graphique 11 Taux de vacance 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Source: Immostat - DTZ Research Graphique 12 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à Paris QCA et Centre Ouest, en milliers de m² Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Paris QCA Paris Ile-de-France T2-T Paris QCA Paris Centre-Ouest (Hors QCA) Source: DTZ Research Property Times 5

6 Paris T1 215 Paris Nord-Est Démarrage honorable Les 22 m² de bureaux commercialisés sur le secteur de Paris Nord-Est au 1 er trimestre 215 ont doublé la mise par rapport à un démarrage 214 au point mort. Ce volume placé met aussi un terme à 4 années d effritement des trimestres d ouverture. Pour autant, ce résultat encourageant n a pas égalé l activité transactionnelle dernier trimestre 214, en recul de 1% (graphique 13). Le segment des petites surfaces est resté le principal moteur de l activité, concentrant près des trois quarts des surfaces placées. Les typologies intermédiaires ont explosé à la hausse, multipliant par plus de cinq les volumes commercialisés. Là aussi, ce sursaut spectaculaire est le contrecoup du démarrage 214 -le plus difficile de la décennie. La catégorie des 1 5 m² dénombre 4 mouvements, dont le plus notable est la signature de BESTSELLER sur 1 95 m² de bureaux restructurés dans le 4 ème arrondissement (tableau 2). Les mouvements d envergure sont restés aux abonnés absents pour le deuxième trimestre consécutif. Depuis 212, le seul consommateur de surfaces demeure le secteur public à travers les signatures dans le «Millenaire 3» (32 m²), le «Visalto» (23 3 m²) et le regroupement des effectifs du MINISTERE DE L INTERIEUR sur les 24 3 m² du «Garance». Les arrondissements périphériques (18/19/2 èmes ) ont surperformé, passant de 1 7 m² placés au 1 er trimestre 214 à 3 15 m² ce trimestre. Ceux centraux (3/4/1/11 èmes ) ont, quant à eux, progressé de 46%. Classiquement, parmi les 5 signatures enregistrées dans Paris Nord-Est, une écrasante majorité concerne des surfaces n excédant pas 5 m². Cette demande a concerné des preneurs œuvrant dans des secteurs d activité hétérogènes. Grand écart et volatilité des loyers En ordre serré jusqu en 213, la gamme des valeurs locatives du secteur de Paris Nord-Est continue de s amplifier. Effet rareté oblige, le loyer moyen de première main a poursuivi sa hausse, tiré vers le haut par la prise à bail de BESTSELLER, à une valeur locative faciale supérieure à 5 /m²/an. Cette signature, intervenue dans un arrondissement central, a induit une progression importante du loyer de première main tout en apposant un nouveau repère pour le loyer prime de Paris Sud. La tendance s inverse dès lors qu il s agit de surfaces de seconde main, dont le loyer moyen recul à 298 /m²/an. Oscillant depuis 21 entre 3 et 34 /m²/an, ce loyer vient se repositionner sur le seuil symbolique des 3 /m²/an. Cette valeur délimite un minima pour les arrondissements centraux et un maxima de ceux périphériques (graphique 14). Graphique 13 Demande placée à Paris Nord-Est, en milliers de m² Tableau 2 Segmentation de la demande placée par tranche de surface au cours du 1 er trimestre 215 Tranche de surface En m² Part Evol. sur un an Moins de 1 m² % +59% De 1 à 5 m² % +457% Plus de 5 m² % % Surface totale % 99% Graphique 14 Evolution des valeurs locatives à Paris Nord-Est, /m²/an Loyer moyen de 2nde main Loyer prime T1 T2 T3 T4 Loyer moyen de 1ère main Property Times 6

7 Paris T1 215 Disponibilités encore plus hautes Le stock de bureaux vacants de Paris Nord-Est a continué de s alourdir, atteignant 161 m² de bureaux disponibles. Cette hausse de 28% d une année sur place Paris Nord-Est sur un plus haut décennal. Compte tenu d un écoulement moyen de l ordre de 1 m² annuels, il s agit d un an et demi de stocks. Les gabarits de plus de 5 m² portent l essentiel de ce renchérissement, notamment à travers la livraison, en blanc, des 2 3 m² de l ensemble «Parisquare» (graphique 15). Si le stock de petites surfaces se maintient, le bon rythme des commercialisations pour les surfaces de 1 à 5 m² a entamé les disponibilités très abondantes en 214 sur ce segment. Sans grande surprise, la hausse des stocks à placer sur de grands gabarits a fait grimper fortement le taux de vacance, passé de 4,5% à 5,8%. Longtemps classé parmi les plus faibles du marché, le taux de vacance de Paris Nord-Est continue sur sa lancée au dessus de la moyenne parisienne. Le rebond est le plus spectaculaire pour les arrondissements centraux : avoisinant les 3% au 1 er trimestre 214, ils s établissent désormais à plus de 5% (graphique 16). Grondements de chantiers Longtemps le parent pauvre parisien de la production neuve, le secteur de Paris Nord-Est s anime de plus en plus. Au total, 63 m² sont en projet jusqu en 218, dont plus de 4 m² actuellement en chantier. Pour autant, aucune surface neuve tertiaire ne viendra alimenter le marché en 215 (graphique 17). Le calendrier se fait plus dense dès 216, totalisant plus de 25 m² disponibles, répartis sur 3 opérations. Pour les arrondissements périphériques, «le Visalto», Porte Chaumont propose 6 25 m² de bureaux. Dans le 19 ème arrondissement, le Parc du Millénaire mérite d être cité. Visant à effectuer la jonction entre Paris, Saint-Denis et Aubervilliers, l immeuble «Millénaire 4» propose 22 5 m² tertiaires aux côtés du futur siège du Ministère de la Justice. Du côté des arrondissements centraux, deux opérations, démarrées en blanc au 1 er trimestre 215, matérialisent une tendance de plus en plus à l ordre du jour. «Cœur Marais» (12 5 m²) et «Fhive» (7 5 m²) misent sur l hyper-centralité de quartiers commerciaux et résidentiels, prenant le contrepied des destinations tertiaires «classiques». A l horizon 217, le pipeline de production neuve, en apparence plus garni, reste aussi beaucoup plus hypothétique. Sur 37 m² tertiaires en projets, seul «Tempo», qui développe 16 m² dans le 19 ème arrondissement a vu ses grues s activer. Quant à «View», représentant potentiellement 21 m² de bureaux à la Porte des Lilas, le chantier reste pour l heure non démarré (graphique 17). Graphique 15 Offre immédiate à Paris Nord-Est, en milliers de m² Graphique 16 Taux de vacance 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Graphique 17 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à Paris Nord-Est, en milliers de m² Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Source: DTZ Research Paris Nord-Est Paris Ile-de-France T2-T Paris 3 Paris 4 Paris 1 Paris 11 Paris 18 Paris 19 Paris 2 Property Times 7

8 Paris T1 215 Paris Sud Grandes transactions hyper centrales Le marché des bureaux de Paris Sud a effectué, au 1 er trimestre 215, son meilleur démarrage depuis 3 ans. Les 51 2 m² tertiaires commercialisés marquent une progression de 16% d une année sur l autre. Ce volume n égale toutefois pas le trimestre de clôture de 214. En recul de 1%, il s agit d un fléchissement dans les mêmes proportions que le secteur de Paris Nord-Est, mais sur un schéma complètement différent (graphique 18). Les transactions d envergure, moteur traditionnel de ce marché, ont encore une fois dominé le marché de Paris-Sud Quatre grandes signatures sont intervenue au 1 er trimestre : YVES SAINT LAURENT (7 ème arrondissement) ; BREDIN PRAT (7 ème ), le CNC (15 ème ) et AUXIA GESTION dans le «Pushed Slab» (13 ème ). Suivant un schéma inédit, le 7 ème arrondissement (18 3 m² placés) a fait mieux que les 13 èmes et 14 èmes réunis (12 4 m² commercialisés) en ce qui concerne les transactions d envergure. Pour les autres typologies, petites et moyennes surfaces affichent des replis respectifs de -43 et de - 25%. Dans le détail, la baisse d activité a été importante pour les 5-6 et 7 èmes arrondissements, tandis que les et 15 ème se sont maintenus sur leur ligne de flottaison (Tableau 3). Au final, ce trimestre, la séparation géographique classique opposant arrondissements centraux et périphériques a provisoirement fait place à une opposition par tranche de surfaces entre plus ou moins de 5 m². Correction des valeurs Le faible nombre des transactions sur des surfaces neuves ou restructurées a entrainé un repli important du loyer de première main, qui avoisine ce trimestre les 42 /m²/an (graphique 19). La signature de SALES FORCE au 2 ème trimestre 214 sur 5 5 m² restructurés dans le «Paris 7 Suffren», sur une base de 65 /m²/an (valeur faciale) avait entrainé un rebond brutal de la valeur de première main, qui reprend désormais ses marques. Graphique 18 Demande placée à Paris Sud, en milliers de m² Sources: Immostat, DTZ Research Tableau 3 Segmentation de la demande placée par tranche de surface au cours du 1 er trimestre 215 Tranche de surface En m² Part Evol. sur un an Moins de 1 m² % -43% De 1 à 5 m² % -25% Plus de 5 m² 3 7 6% 119% Surface totale % 16% Sources: Immostat, DTZ Research Graphique 19 Evolution des valeurs locatives à Paris Sud, /m²/an 8 7 T1 T2 T3 T4 Les prises à bail de ces 6 derniers mois sur la ZAC Paris Rive Gauche se sont effectuées sur des loyers s échelonnant de 425 à 475 /m²/an. La valeur moyenne de seconde main se corrige dans les mêmes proportions et repasse sous le seuil des 4 /m²/an. A l exception des grandes transactions du 7 ème arrondissement, l activité dans les 12/13/14 et 15 èmes arrondissements s est déroulée sur des niveaux de valeur excédant marginalement les 4 /m²/an Loyer moyen de 2nde main Loyer prime Loyer moyen de 1ère main Sources: Immostat, DTZ Research Property Times 8

9 Paris T1 215 Légère diminution de l offre L offre immédiate en bureaux de Paris Sud est repassée très légèrement sous la barre des 195 m² disponibles, une diminution des stocks de 5% par rapport à la même période en 214. La composition de l offre immédiate a peu évolué, les surfaces intermédiaires formant encore la plus grande poche de disponibilités. Le rythme soutenu des commercialisations de grands gabarits a permis d alléger une part importante des mètres carrés à placer. A l inverse, les stocks de surfaces inférieures à 1 m² s alourdissent depuis plus de 2 ans (graphique 2). Près de 8% de l offre disponible sur le marché de Paris Sud sont concentrées sur des immeubles de seconde main, suivant une géographie qui s est déplacée des 12 et 13 èmes arrondissements vers les 14 et 15 èmes arrondissements. Dorénavant plus de la moitié des disponibilités se concentrent au Sud-Ouest de Paris. La vacance de Paris Sud, positionnée 3,6% au 1 er trimestre 215, revient à des niveaux analogues à après un plus bas historique touché en 214. Cette hausse, induite par les développements tertiaires du 15 ème arrondissement masque d importantes disparités selon les sous marchés considérés. D un côté, les 5 èmes, 6 èmes et 7 èmes arrondissements matérialisent le plus bas parisien à 2,2%. A l autre bout du spectre, les 14 et 15 èmes arrondissements grimpent en flèche de 3,7 à 5%. Remodelages en profondeur Le secteur de Paris-Sud reste plus que jamais sur le devant de la scène de la production neuve tertiaire, concentrant à lui seul plus de 5% des mètres carrés en construction de la Capitale. Pour les 3 années à venir, pas moins de 375 m² de bureaux ont été autorisés, dont 19 m² sont actuellement en chantier (graphique 22). La métamorphose du Sud-Ouest parisien s accélère, avec la 1 ère tranche de la Cité Financière («Qu4drans Sud et Est») attendue au 3 ème trimestre 215, proposant 46 m² de bureaux dans un environnement paysager, pour des loyers faciaux approchant les 6 /m²/an. Non loin, «Arc Ouest», face au Parc André Citroën, développe 12 4 m², tandis que, Porte de Versailles, «Print» totalise 9 8 m². Tous deux sont livrables au 2 ème et au 3 ème trimestre. Jusqu en 217, toujours pour le seul 15 ème arrondissement 7 m² supplémentaires sont d ores et déjà en chantier, à travers notamment le «1 Grenelle» et la seconde tranche des opérations «Qu4drans». Entre temps, dès 216 et jusqu en 218, les 12 ème et 13 ème reprendrons la main avec «Be Open», «Vivacity» et «Le Panorama», cumulant 47 m² de bureaux en chantier au sein des 78 m² sous autorisation. L axe Austerlitz / Tolbiac / Masséna reste au centre d un axe de développement majeur qui va s arrimer à la transformation de la gare d Austerlitz. Graphique 2 Offre immédiate à Paris Sud, en milliers de m² Sources : Immostat, DTZ Research Graphique 21 Taux de vacance 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Sources : Immostat, DTZ Research Graphique 22 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à Paris Sud, en milliers de m² Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Source : DTZ Research Paris Sud Paris Ile-de-France T2-T Ailleurs, le pipeline se fait plus spéculatif, en particulier pour les 7 èmes et 14 èmes arrondissements. Property Times 9

10 Paris T1 215 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Property Times 1

11 EMEA John Forrester Chief Executive +44 () France Antoine Derville Président +33 () Heading Name Title +44 () Heading Name Title +44 () Agency Marc-Henri Bladier Directeur Général +33 () Investissement Nils Vinck Directeur +33 () Valuation Jean-Philippe Carmarans PDG +33 () Asset Management Alban Liss Président +33 () Conseil Jean-Louis Guilhamat Directeur Corporate Solutions +33 () Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ 215 Accédez à l ensemble des publications de DTZ sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone fax DTZ France 8 rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine Cedex France phone +33 () fax +33 ()

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