Property Times La Défense Bureaux T Un début d année encourageant

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1 Un début d année encourageant 11 Avril 212 Sommaire Executive summary 1 Contexte économique 2-3 Demande placée et valeurs locatives 4 Carte et principales transactions 5 Offre 6 Définitions 7 Contacts 8 Auteur Nora Jacintho Chargée d études +33 () nora.jacintho@dtz.com Contacts Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 () delphine.mahe@dtz.com Magali Marton Head of CEMEA Research +33 () magali.marton@dtz.com Tony McGough Global Head of Forecasting & Strategy Research +44 () tony.mcgough@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 () hans.vrensen@dtz.com Alors qu en ce début d année la majorité des secteurs franciliens ont vu leur demande placée reculer (-18% à l échelle francilienne), le marché de La Défense fait figure d exception avec 33 m² placés, soit deux fois le volume observé l an dernier à la même période. Ce regain d activité est directement lié à la concrétisation d une transaction de 14 m² dans l immeuble «Cœur Défense». Au regard d un stock vacant en hausse constante depuis et sans aucune nouvelle valeur de référence enregistrée suite aux transactions sur la Tour «First» en, le loyer prime s est maintenu à 56 /m²/an (valeur faciale) fin mars 212. Cependant, selon nos prévisions, cette valeur devrait renouer avec la croissance en 213 pour atteindre 57 /m²/an. Le loyer de seconde main a baissé de 7% d une année à l autre, s établissant à 414 /m²/an à la fin du 1 er trimestre 212. La valeur locative de première main s est, quant à elle, stabilisée à 545 /m²/an. L'offre immédiate de bureaux en Ile-de-France, stable depuis trois ans, se résorbe en ce début d année (-4% en un an) pour représenter 3,6 millions de m² fin mars 212. A La Défense, l absence de livraison d immeubles neufs, couplée à la transaction sur «Cœur Défense», a permis à l offre immédiate de reculer de 6% en un an pour se fixer à 219 m² au 1 er trimestre 212. Le taux de vacance suit naturellement la même tendance et s établit à 6,7% contre 7,1% début. L offre future de 1 ère main livrable en 212 est très limitée. En effet, seuls les 21 5 m² de bureaux de la tour «Europe» restructurés par KANAM sont attendus. Cependant, l année 213 devrait être beaucoup plus dynamique avec un volume de livraisons supérieur à 15 m². Graphique 1 Demande placée à La Défense m² T1 T2 T3 T4 1

2 (p) 213 (p) 214 (p) 212 (p) 213 (p) 214 (p) Contexte économique Une zone euro à deux vitesses Si les premiers chiffres de 212 sont meilleurs qu anticipé, l écart de croissance ne cesse de se creuser entre l Europe et le reste de l économie mondiale. Ainsi, l OCDE indique dans sa dernière étude que l activité reste morose au sein de la zone euro, avec des ménages et des entreprises au moral toujours en berne et un taux de chômage en hausse constante. Dans le même temps, les différents indicateurs économiques repassent au vert aux Etats-Unis, avec une croissance qui devrait progresser de 2,9% au premier puis au deuxième trimestre 212. Au sein même de la zone euro, l écart se creuse entre pays du sud inéluctablement engagés sur le chemin de la récession, avec des taux de chômage dépassant les 2% et un niveau de dettes publiques et privées qui ne cesse de déraper, et l Allemagne qui voit son taux de chômage descendre à son plus bas niveau depuis la réunification de 199, à 6,7% (graphiques 2 & 3). L économie française échappe à la récession, mais n est pas pour autant sortie d affaire Alors que l ensemble des conjoncturistes attendaient un recul du PIB français au 4 ème trimestre, il aura finalement progressé de,2%. Sur l ensemble de l année, la croissance française s établit à 1,7%, soit exactement la prévision retenue par le Ministère des Finances. Malgré la hausse continue du chômage, la consommation des ménages reste en territoire positif, à +,2% au 4 ème trimestre, après +,3% au trimestre précédent. Malgré des conditions de crédit de plus en plus difficiles, l investissement des entreprises est reparti de l avant, en hausse de 1,4% au 4 ème trimestre, après une baisse de,4% au 3 ème trimestre. Malgré cette bonne performance, l économie française entame l année 212 sans élan. Le déficit commercial a atteint le niveau record de 7 milliards d euros en, avec des exportations dont le rythme de croissance a été divisé par deux en un an. Le resserrement des conditions de crédit pèsera nécessairement sur les investissements des entreprises, et la consommation des ménages ne devrait pas résister à la hausse attendue des impôts et du chômage. Les ménages français n ont d ailleurs jamais autant épargné depuis 3 ans, avec un taux d épargne de 16,8% début 212 (graphique 4). Graphique 2 Croissance du PIB % 6, 4, 2,, -2, -4, -6, Source : Oxford Economics Graphique 3 Taux de chômage % 25, 2, 15, 1, 5, Source : Oxford Economics Graphique 4 Taux d épargne des ménages En % du revenu disponible Source : INSEE France Allemagne Espagne Zone Euro France Allemagne Espagne Zone Euro 2

3 févr.96 févr.97 févr.98 févr.99 févr. févr.1 févr.2 févr.3 févr.4 févr.5 févr.6 févr.7 févr.8 févr.9 févr.1 févr.11 févr.12 Les prévisions de croissance pour les deux années à venir ont été régulièrement dégradées au cours de l année écoulée. Alors qu au début de l année, on anticipait encore une croissance du PIB de 2% pour l année 212, un an plus tard un consensus semble se former autour d une année 212 à la croissance nulle ou très faible. La hausse du chômage se poursuit, sur un rythme toutefois plus lent En février, le nombre de chômeurs a augmenté pour le 1 ème mois consécutif. Bien que le nombre de nouveaux demandeurs d emplois ait fortement ralenti, (+ 6 2 en février contre une progression mensuelle de 23 au 4 ème trimestre ), la barre symbolique de 3 millions de chômeurs est quasiment atteinte, avec 2,9 millions de demandeurs d emplois de catégorie A 1, soit une hausse de 6,2% en un an et de 35% sur les 5 dernières années (graphique 5). Graphique 5 Demandeurs d emploi de catégorie A 1 - France En milliers Source : Oxford Economics Graphique 6 Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques entre 212 et 215 Indicateur avancé des difficultés croissantes sur le marché du travail, le nombre d emplois intérimaires, variable d ajustement des entreprises, est en recul constant depuis le mois d octobre, après 22 mois de hausse ininterrompue. Parmi les secteurs les plus touchés, on retrouve le commerce, les services et le transport. Emplois du secteur public Population Taux de chômage L INSEE anticipe une poursuite des destructions d emplois intérimaires dans les mois à venir, avec 61 postes en moins sur le premier semestre 212, soit un niveau similaire à celui observé sur la deuxième partie de l année (-54 ). Cet environnement économique dégradé pèsera sur l expression de la demande des entreprises. Nous anticipons donc une demande moins dynamique pour le reste de l année 212, des reports de projets et un retour des renégociations de baux. Emplois France Sources : DTZ Research, Oxford Economics PIB Ile-de-France 1 Demandeurs d emploi tenus de faire des actes positifs de recherche d emploi, sans activité 3

4 21 24 T Demande placée et valeurs locatives Un marché redynamisé par une seule prise à bail de 14 m² dans «Cœur Défense» Dans un contexte général de recul de la demande placée (-18%), le marché de La Défense fait figure d exception avec 33 m² placés, soit deux fois le volume observé l an dernier à la même période. Toutefois, il convient de souligner que cette performance demeure bien en deçà du niveau traditionnel pour ce marché. Le regain d activité observé à La Défense est directement lié à la concrétisation d une transaction de plus de 14 m² dans l immeuble «Cœur Défense». L essentiel de l activité s est une nouvelle fois concentré sur les segments de moyennes et grandes surfaces avec respectivement 45 et 43% de la demande placée (tableau 1). Le volume commercialisé sur le segment des petites surfaces (12% de la demande placée) demeure réduit, moins de 4 m² depuis 2 ans. L ensemble des transactions du 1 er trimestre 212 ont uniquement concerné des surfaces de seconde main. Sans aucune nouvelle valeur de référence depuis les transactions enregistrées sur la Tour «First» en, le loyer prime s est maintenu à 56 /m²/an (valeur faciale) fin mars 212. Cependant, selon nos prévisions, cette valeur devrait renouer avec la croissance en 213 et atteindre 57 /m²/an. La valeur locative de première main à La Défense s est quant à elle stabilisée à 545 /m²/an. Le loyer de 2 nde main a baissé de 7% d une année à l autre, s établissant à 414 /m²/an à la fin du 1 er trimestre 212 (graphique 8). Graphique 7 Demande placée à La Défense m² Tableau 1 Segmentation de la demande placée par tranche de surface Tranche de surface T1 212 Part Moins de 1 m² 4 m² 12% De 1 à 5 m² 14 9 m² 45% Plus de 5 m² 14 1 m² 43% Surface totale 33 m² 1% Sources : Immostat, DTZ Reasearch Graphique 8 T1 T2 T3 T4 Evolution des valeurs locatives à la Défense En /m²/an HT-HC Loyer prime Loyer moyen de 2nde main Loyer moyen de 1ère main Sources : Loyer moyen de 2nde main Immostat, loyer prime et loyer de 1ère main DTZ Research 4

5 Carte et principales transactions Carte 1 Transactions du 1 er trimestre 212 à La Défense Boucle Nord Transactions ( m²) 14 Neuilly-Levallois 3 8 Loyer ( /m²/an) Péri Défense < 4 > 4 DTZ Research 212 Sources : DTZ, IGN, Navteq 25 5 m Tableau 2 Principales transactions du 1 er trimestre Adresse Secteur Preneur Surface Etat des locaux Cœur Défense La Défense CONFIDENTIEL m² Etat d usage Tour Ariane La Défense IMS HEALTH m² Restructuré Tour Ariane La Défense COMPLETEL m² Restructuré Le Lavoisier La Défense INTERNATIONAL HERALD TRIBUNE 2 7 m² Etat d usage 5

6 T2 - T T T1 212 Offre La forte hausse des disponibilités semble avoir pris fin L'offre immédiate de bureaux en Ile-de-France, stable depuis trois ans, se résorbe en ce début d année (-4% en un an) pour représenter 3,6 millions de m² fin mars 212. A La Défense, l absence de livraison d immeubles neufs ainsi que la transaction de 14 1 m² sur «Cœur Défense» en mars 212, ont permis à l offre immédiate de reculer de 6% en un an pour se fixer à 219 m² (graphique 9). Le taux de vacance suit naturellement la même tendance et s établit à 6,7% contre 7,1% en (graphique 1). Sur le marché de La Défense, le stock vacant reste majoritairement composé de surfaces de grande envergure (9 % des disponibilités) et de seconde main (8% des disponibilités). La grande majorité des disponibilités doivent obligatoirement être restructurées ou au moins rénovées si elles souhaitent à nouveau susciter l intérêt des utilisateurs. La part des surfaces intermédiaires reste relativement stable d une année à l autre (1% du stock) et représente un peu plus de 21 m². Or, 54 5 m² ont été consommés en moyenne par an entre et sur ce type de surfaces. L offre sur ce créneau doit donc être rapidement renouvelée. Graphique 9 Evolution de l offre immédiate à La Défense m² Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Sources :Immostat, DTZ Research Graphique 1 Evolution du taux de vacance % L offre future de 1 ère main restera très limitée en 212. En effet, seuls les 21 5 m² de la tour «Europe» restructurée par KANAM sont attendus. Cependant, l année 213 devrait être beaucoup plus dynamique avec m² attendus. Parmi les projets en cours, citons la tour «Carpe Diem» avec ses 42 2 m², dont les travaux ont légèrement été retardés par les intempéries. Un étage témoin devrait être accessible aux utilisateurs dès juin 212. La livraison ce cette tour ne devrait pas intervenir avant février 213. Deux projets (11 6 m²), attendus en 214, sont d ores et déjà en chantier. Il s agit de la tour «Majunga» (6 m²) et de la tour «D2» (5 6 m²). Graphique 11 La Défense Paris QCA Ile-de-France Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à La Défense m² Source : DTZ Researc Courbevoie Nanterre Puteaux 6

7 Définitions Demande placée Offre immédiate Loyer moyen de 1 ère main Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable Production neuve potentielle Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. 7

8 Contacts DTZ France Gérard Margiocchi Président de DTZ France +33() Investissement Gérard Margiocchi Président de DTZ France +33() Transaction Frédéric Blies Directeur IDF Ouest +33() Laurence Escleine-Dumas Directrice Générale Déléguée +33() laurence.dumas@dtz.com DTZ Entreprises Thierry Laborderie Directeur du pôle Utilisateurs et de DTZ Entreprises +33() thierry.laborderie@dtz.com Conseil Jean-Philippe Carmarans Président Directeur Général DTZ Eurexi +33() jean-philippe.carmarans@dtz.com Claudia Mansard Directeur DTZ CODes +33() claudia.mansard@dtz.com Philippe Méjean Directeur Général DTZ Consulting +33() philippe.mejean@dtz.com Philippe Méjean Directeur Général DTZ Consulting +33() philippe.mejean@dtz.com Isabelle Caron Directrice Property Management +33() isabelle.caron@dtz.com Asset Management François Brisset Directeur Général +33() francois.brisset@dtz.com Patrice Genre Directeur Général +33() patrice.genre@dtz.com Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 8