Investir en Allemagne. toujours une bonne idee?

Transcription

1 Investir en Allemagne toujours une bonne idee? Aspects juridiques présentés par Eckart von Malsen Paris, 2 décembre

2 Partie I: Le marché de bureaux en Allemagne 2

3 INVESTIR EN ALLEMAGNE: Le marché allemand L économie allemande- les investissesments en immobilier commercial Consolidation après deux crises 2000/2009, Victime de son succès 2014: 1,5% de croissance, population active de 43 Mio., taux de chômage de 6,3 % Prévisions 2015: croissance entre 1 et 1,9% Volume immobilier commercial 2014: 36/38 Mrd. Euros (+ 35%) dont 4,4 Mrd. en bureaux Investisseurs étrangers: 12 Mrd. Euros Taux de rendement moyen: 4,59 % 3

4 INVESTIR EN ALLEMAGNE: Bureaux Volume: 13,8 Mio. m² Loyer prime: 24 EUR /m²/mois Taux de rendement: 4,5 % Taux de vacance: 7,4 % les 7 micro marchés: Volume: 17,6 Mio. m², Loyer prime: 23 EUR /m²/mois Taux de rendement: 4,6 % Taux de vacance: 7,8 % Hamburg Düsseldorf Cologne Frankfurt Berlin Volume: 7,6 Mio. m² Loyer prime: 25 EUR /m²/mois Taux de rendement: 4,7 % Taux de vacance: 10,9 % Volume: 7,3 Mio. m² Loyer prime: 21,5 EUR /m²/mois Taux de rendement: 5% Taux de vacance: 7,2 % Volume: 12,4 Mio. m² Loyer prime: 35 EUR /m²/mois Taux de rendement: 4,7 % Taux de vacance: 12,3 % Stuttgart Munich Volume: 7,2 Mio. m² Loyer prime: 19,3 EUR /m²/mois Taux de rendement: 4,8 % Taux de vacance: 4,9 % Volume: 13,3 Mio. m² Loyer prime: 33 EUR /m²/mois Taux de rendement: 4,45 % Taux de vacance: 6,4 % 4

5 Partie II: Acquisition de biens immobiliers en Allemagne 5

6 Déroulement d un achat de biens immobiliers Phase préliminaire Acte notarié Transfer t économique Transfer t juridique > Letter of intent >sans obligations (mais p.e. obigation d exclusivité) > Promesse de vente / d achat >obligation unilatérale > Acte provisoire (Vorvertrag) >obligations bilatérales > vente / achat > transfert de possession et jouissance > transfert de propriété (Auflassung) >inscription au livre foncier > transfert de possession et jouissance suite au paiement du prix d achat > transfert de propriété suite à l inscription au livre foncier Inscription provisoire de l acheteur dans le registre foncier (Auflassungsvormerkung) 6

7 Livre foncier Section 1 Propriété Section 2 Charges réelles Servitudes Restrictions du droit d aliénation Prénotations / inscriptions provisoires Section 3 Titres hypothécaires: Hypothèques Dettes foncières (Grundschulden) Principe de la bonne foi: > protection de la confiance du public en le livre foncier > effet constitutif du livre foncier 7

8 Legal Due Diligence Sujets à vérifier en dehors du livre foncier (exemples) Contrats de bail Contrats de gestion et d entretien Contrats d architectes, ingénieurs l'occupation et l'utilisation des sols, servitudes de construction Garanties vendeur Exclusion de responsabilité 8

9 Partie III: Principes du droit au bail allemand 9

10 Droit au bail allemand (aspects selectionnés) Achat de biens immobiliers Achat de biens immobiliers loués ou non loués Droit au bail commercial Conclusion du bail, rétractation par écrit Tarifs de location et charges Droit au bail d habitation Tarifs de location et charges Limitation de durée et terminaison 10

11 Achat de biens immobiliers loués Principe: L achat ne termine pas le bail Conséquences: L acheteur d un bien immobilier reprend la position du bailleur antérieur en assumant tous les droits et obligations du bailleur antérieur même s il n a pas eu l occasion de négocier les conditions du bail en question. Achat de biens immobiliers non loués Principe: Plus de liberté pour l acheteur Pourtant: En pratique les contrats de bail ont tendance à être partiellement caduque car ils sont en conflit avec les règles du droit au bail allemand. 11

12 Droit au bail commercial conclusion de contrat Forme écrite pour les baux de plus d un an Si le principe de rétractation par écrit selon paragraphe 550 CC est violé le contrat est effectif quand même. Mais: Dans ce cas le contrat peut être terminé (au plus tôt au bout d un an après de la cession de l objet de location) en respectant le préavis légal de licenciement. Les exigences de la jurisprudence allemande sont très accentuées (exemple: des documents joints au contrat doivent être assemblés au contrat et signés séparément). 12

13 Droit au bail commercial tarifs de location et charges Le loyer peut être lié au chiffre d affaires ou indexé. Le bailleur a plus de liberté de répartir des charges. Les charges à répartir doivent être décrits en détail autrement l accord est caduque et les charges pas assez détaillées doivent être assumées par le bailleur. 13

14 Droit au bail d habitation tarifs de location Selection de pièges potentiels: Confusion de terminologie Fiction que le chauffage est compris dans le loyer Augmentation du loyer Droit au bail d habitation limitation de durée Selon le droit allemand il y a des restrictions pour les contrats de bail d habitation à durée limitée. Si la limitation de durée est caduque le contrat est interprété comme contrats sans limitation en temps. 14

15 Droit au bail d habitation terminaison Principe: le droit concernant la terminaison de contrats de bail d habitation est très varié. Les possibilités de terminer le bail sont différentes pour le bailleur et pour le locataire. Catégories principales: Exécution du contrat par le locataire Violation du contrat par le locataire 15

16 Merci pour votre attention! Foto einfügen Eckart von Malsen 242 bis bd. Saint Germain Paris Tél Fax malsen@malsen-avocats.com Eckart von Malsen est avocat allemand (Rechtsanwalt) et Avocat à la Cour à Paris. Il est vice-président du Cercle Franco-Allemand de l Immobilier (CFAI) et membre du Cercle Economique franco-allemand (CEFA). L activité professionnelle d Eckart von Malsen est focalisée sur des dossiers internationaux liés au droit commercial français et allemand. Dans le cadre de son activité Eckart von Malsen est engagé comme mandataire dans des transactions immobilières franco allemandes. Après avoir passé des études de droit à Heidelberg et Barcelone, Eckart von Malsen a travaillé pendant plusieurs années pour les Nations Unies (UNHCR) dans des positions juridiques à Genève, en Amérique Latine et en Afrique. Eckart von Malsen travaille en Français, Allemand, Anglais et Espagnol.