Immobilier en France : Léger mieux dans le neuf en 2015

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1 Trimestriel n 42 Octobre 214 Immobilier en France : Léger mieux dans le neuf en 21 Le marché résidentiel continue à se corriger lentement. La baisse reste modérée, beaucoup plus que dans la plupart des autres pays européens. Elle est toutefois plus prononcée dans le neuf. Dans l ancien, le nombre de ventes reste élevé, 732 unités en août (cumul douze mois), en baisse de 9 seulement par rapport aux points hauts de Les prix sont en recul très faible, -1,3 sur un an au deuxième trimestre 214. Depuis le début de la baisse de prix, fin 211, la baisse cumulée n est que de -6. En revanche, dans le neuf promoteurs, les ventes sont en repli de 32 par rapport aux points hauts de 27. La construction est en repli assez net. Comment peut-on expliquer ce mouvement de correction graduelle et ce marché à deux vitesses? Par la conjonction de facteurs conjoncturels globalement négatifs et de fondamentaux structurels positifs. Trois facteurs négatifs affaiblissent la demande en 214 : la hausse du taux de chômage, les mesures fiscales et le niveau trop élevé des prix. Mais ces éléments négatifs sont en partie compensés par des facteurs favorables, la baisse des taux de crédit et les «fondamentaux» du marché (demande de logement et offre de crédit). Le mouvement de correction devrait se poursuivre, à un rythme lent, en 21. On peut toutefois nuancer deux points. Les taux de crédit habitat pourraient se stabiliser, voire remonter très légèrement. Les taux à long terme devraient en effet remonter très graduellement courant 21. Par ailleurs, les nouvelles mesures de soutien au logement neuf devraient interrompre la baisse des ventes dans le neuf (promoteurs) et permettre une légère reprise en 21. Ces mesures n auront toutefois qu un effet limité. En 214, les volumes de transactions seraient en léger repli dans le neuf (promoteurs) par rapport à 213 et stables dans l ancien. Les prix de l ancien baisseraient de 2, en glissement annuel, après -1,9 fin 213, soit un repli cumulé de 7 entre fin 211 et fin 214. En 21, les volumes seraient stables dans l ancien et en léger rebond (+) dans le neuf (promoteurs). Les prix baisseraient de 2 dans l ancien. Sommaire Tendances récentes dans l ancien... 2 Bonne tenue des ventes en Baisse des prix toujours très modérée... 2 Tendances récentes dans le neuf... 3 Tendance baissière sur les ventes de neuf... 3 Niveau élevé de l encours de logements... 4 Points bas sur les mises en chantier et les permis... 4 Baisse des prix toujours très mesurée : baisse toujours graduelle du marché... La correction en douceur se poursuit en Facteurs négatifs... 6 Facteurs favorables... 7 Ancien et neuf : tendances contrastées : la correction va se poursuivre, graduellement... 8 Plan de relance du logement neuf... 9 Principales mesures... 9 Impact limité... 9 Correction des marchés immobiliers en Europe : où en sommes-nous?... 1 Royaume-Uni... 1 Espagne... 1 Irlande Pays-Bas Indicateurs des marchés immobiliers français Olivier ELUERE Études Économiques Groupe

2 Tendances récentes dans l ancien Bonne tenue des ventes en 214 Le marché de l immobilier ancien reste relativement soutenu. Les ventes de logements anciens qui avaient commencé à se corriger en 212 (-12) se sont un peu redressées en 213, de 1,9, à 717 unités. En 214, le nombre de ventes continue à progresser, avec un cumul douze mois de 732 ventes en août. Le nombre de transactions dans le logement ancien, très élevé en 211, 82, s était replié de 12 en 212, à 74 transactions (source : Conseil général de l environnement et du développement durable, d après les bases fiscales et notariales). En 213, il s est un peu accrû, à 717 unités, + 1,9 sur un an. La tendance haussière se confirme en 214, avec 732 ventes en août, soit une hausse de 8 sur un an. L immobilier ancien résiste donc bien, en dépit notamment d une conjoncture médiocre et des mesures de resserrement fiscal (cf. chapitres suivants). Par rapport aux points hauts du récent cycle haussier, 81 ventes par an en 26-27, le niveau actuel n est en repli que de -9. En Ile-de-France, les ventes de logements anciens qui s étaient repliées en 211 et 212 se sont également un peu redressées en 213. La hausse est de 4 pour les appartements anciens, à 92 unités. Au premier semestre 214, le rebond atteint sur un an. Baisse des prix toujours très modérée Les prix des logements anciens continuent à reculer très lentement, à des rythmes de -1 à -2 par an, au niveau national. Les prix étaient encore en hausse en 21 et 211, à respectivement + et +6 en moyenne annuelle. En 212, ils se sont repliés faiblement, -2,1 sur un an au quatrième trimestre, -, en moyenne annuelle. En 213, la baisse est restée mesurée, -2,1 en moyenne annuelle, -1,9 sur un an au quatrième trimestre. Au premier semestre 214, le recul est du même ordre, -1,9 sur un an au premier trimestre, -1,3 au deuxième trimestre. La baisse cumulée des prix dans l ancien depuis le début du mouvement de correction (fin 211) est donc très faible, -6, à comparer avec une hausse cumulée des prix de 1 entre 1998 et 211. Les tendances sont assez comparables par grandes régions. Au deuxième trimestre 214, le repli est de -,8 a/a en province, -2 a/a en Ile-de-France et -1,1 a/a à Paris (source : INSEE, Notaires). Au regard des données disponibles pour certaines régions, les prix au premier trimestre 214 se sont repliés de -1,4 a/a dans le Nord-Pas de Calais, -,4 en Rhône-Alpes et -2,3 en Provence-Alpes-Côte d Azur. Par ville, les tendances sont plus contrastées : au premier trimestre 214, les baisses de prix des appartements anciens se situent en général dans une fourchette de à -3 sur un an. Mais on note un recul de 9 à Rouen, de 7 à Saint-Etienne, de 6 à Clermont-Ferrand. À l inverse, les prix ont progressé de 12 à Bordeaux, 8 à Metz, 6 à Tours. Selon les notaires de Paris-Ile-de- France, au regard des avant-contrats de vente, les prix à Paris seraient en léger recul sur les prochains mois. Au deuxième trimestre 214, le prix moyen du mètre carré des appartements anciens s élève à 8 12 à Paris, 4 34 en Petite Couronne et 3 en Grande Couronne. Le prix des logements anciens est estimé à 2 79 le m 2 en France. France : transactions de logements anciens (par trimestre) Source : CGEDD, Notaires, CA SA Nombre de transactions estimées France : prix des logements anciens a/a Source : INSEE, Notaires, Crédit Agricole S.A. a/a, indice 8 6 Variation sur un an, indice base 1 T1 21 Ventes appartements anciens Ile-de-France Source : Chambre des notaires Nombre de transactions N 42 Octobre 214 2

3 Tendances récentes dans le neuf Tendance baissière sur les ventes de neuf Les ventes de logements neufs se maintiennent à des niveaux très bas. Les ventes promoteurs (filière promoteurs, programmes d au moins cinq logements) s étaient corrigées assez nettement en 211 et 212, de respectivement -8 et -1 sur un an. Elles se sont stabilisées en 213, à 89 3 unités sur l année, +,3 par rapport à 212. Les ventes sont à nouveau en baisse au premier semestre 214, -8 sur un an. Le mouvement de correction des ventes de logements neufs promoteurs engagé depuis 28 est marqué, -32 en baisse cumulée entre 27 (point haut du cycle) et début 214. Il faut de plus mentionner une hausse des annulations de réservations, proches de 9 sur les douze derniers mois, + 31 sur un an (désistements par rapport à des réservations à la vente réalisées sur des trimestres antérieurs). L inflexion est plus prononcée sur les ventes de maisons individuelles hors promoteurs. Elles sont de l ordre de 12 unités (cumul douze mois) en août 214, soit un niveau historiquement bas, -8 sur un an, et -44 par rapport au point haut de 27 (182 unités). En Ile-de-France, les ventes de neuf (promoteurs) s étaient stabilisées en 212 (,2 sur un an). Elles se sont nettement redressées en 213, de 1,. Mais ceci a été compensé par des annulations de ventes. Les ventes sont en baisse de 1 a/a au premier semestre 214. Au regard de l enquête INSEE menée auprès des promoteurs, la tendance sur la demande de logements neufs s est à nouveau dégradée en juillet dernier et se situe à son plus bas niveau depuis que la série existe (1991). Les mises en chantier devraient continuer à se détériorer sur les prochains mois. La faiblesse de la demande dans le neuf promoteurs tient surtout au segment «investisseurs» (ménages qui achètent un bien pour le louer), qui a un poids élevé dans le neuf promoteurs, proche en général de 4 à du marché, contre 1 à 1 dans l ancien. Ce poids, qui était monté à 64 en 29-21, grâce au dispositif Scellier, s est réduit à 7 en 211 et 43 en 212 (les ventes investisseurs chutant de 48 en deux ans), en raison des mesures de durcissement fiscal : réduction de l avantage fiscal du Scellier et forte réduction de l abattement sur les plus-values immobilières. En 213, les ventes investisseurs se sont à nouveau repliées, d environ 6, et leur poids a atteint 4, du fait d une montée en puissance assez lente du dispositif Duflot. La baisse d impôt est attractive (18 de la valeur du bien) mais les contraintes sociales (sur les loyers et les conditions de ressources des locataires) sont renforcées. Au premier semestre 214, la part des ventes investisseurs reste proche de 4. Au sein du neuf promoteurs, le segment «accédants» (ménages qui achètent un bien pour y habiter) est plus résistant. Sa part dans le total des ventes était montée à 43 en 211 et 7 en 212, avec une hausse des transactions de 6 puis 16. Ce rebond est lié à la chute des ventes investisseurs et au fait que le prêt à taux zéro PTZ+ a été recentré sur le neuf (depuis début 212). En 213, les ventes accédants ont monté de 3 et leur part est passée à 6. Au premier semestre 214, cette part reste proche de 6. Pour les perspectives , cf. page France : ventes de logements neufs milliers par trim Mises en vente Source : Ministère de l'ecologie milliers France : encours de logements neufs Ventes mois Source : Ministère Encours à vendre de l'ecologie Encours en mois de vente (éch. dr.) 7 2 Ventes de logements neufs par type d'acheteurs Périssol Besson investisseurs Source : Ministère de l'ecologie, FPI Robien- Borloo accédants Scellier Duflot N 42 Octobre 214 3

4 Niveau élevé de l encours de logements Les mises en vente restaient assez élevées en 212, à 119 unités, -4 sur un an. En 213, elles ont été assez nettement réduites, de 13 sur un an, pour atteindre 13 unités. De plus, certains programmes ont été annulés. Au premier semestre 214, la baisse s amplifie, -24 sur un an. Les promoteurs réduisent leur offre en raison de la baisse des ventes et du niveau assez élevé de l encours de logements neufs proposés à la vente. Celui-ci a ainsi diminué, mais faiblement, passant de 1 unités en septembre 213 à 13 7 en juin 214. Ce niveau reste élevé. Le ratio encours/ventes, qui mesure le délai moyen d écoulement de l encours, atteint 1 mois de vente, après 14 mois fin 213 et 12, mois fin 212. Il est significativement supérieur au niveau moyen de , 8,3 mois. Les stocks proprement dits (encours de logements proposés à la vente qui sont achevés ou en cours de construction) sont toutefois beaucoup plus faibles, 4 unités : 6 des encours sont achevés, 37 en cours de construction, et 7 sont en projet. En Ile-de-France, l encours de logements neufs continue à remonter peu à peu. En mois de vente, il atteint 11,1 mois de vente au deuxième trimestre 214, après 11,4 mois fin 213 et 9,6 mois fin 212. Points bas sur les mises en chantier et les permis La construction de logements, encore soutenue en 211 (421 mises en chantier), s était nettement infléchie en 212 (-18 sur un an). Les permis de construire s étaient repliés de 7. Ceci était lié à la baisse des ventes et à la remontée de l encours. En 213, la baisse s est poursuivie, -4,2 sur un an pour les les mises en chantier, et -12,6 pour les permis. Le recul s amplifie en 214. Les mises en chantier restent en recul assez net : en août, le cumul douze mois baisse de 12 sur un an et atteint 33 unités. Le repli des permis de construire est plus marqué, -14 pour le cumul douze mois, à 394 unités. Sur les trois derniers mois, les permis s accroissent un peu par rapport aux trois mois précédents, mais cette inflexion reste fragile. La baisse des mises en chantier est très forte depuis le pic de 27 (466 ) : -3. Baisse des prix toujours très mesurée Les prix des logements neufs réagissent peu à la baisse des ventes et au niveau élevé des encours de logements à vendre. Les prix des appartements sont en faible repli au deuxième trimestre 214, -,8 a/a après 1,3 au quatrième trimestre 213. Les prix des maisons s accroissent de 2,8 a/a au deuxième trimestre, après,9 au quatrième trimestre. En moyenne annuelle, les prix des appartements ont été stables en 213 et ceux des maisons en baisse de,9. En Ile-de-France, le recul a été un peu plus prononcé. Les prix des appartements se sont repliés de 3,1 sur un an en moyenne annuelle et ceux des maisons de 2,7. La baisse des prix reste modeste en raison notamment de la nécessité d amortir les hausses de coûts de production, avec en particulier le prix du foncier et le poids des normes : consommation d énergie («bâtiment basse consommation»), parkings, normes handicapés, etc. Il s agit des prix «à la réservation». milliers Source : Ministère de l'ecologie Encours de logements neufs (Ile-de-France) mois Encours à vendre Encours en mois de vente (éch. dr.) France : permis de construire et mises en chantier de logements milliers, cumul 12m Source : Ministère de l'ecologie var. annuelle, France : prix des logements mises en chantier permis de construire appartements neufs Source : Ministère de l'ecologie, Insee-Notaires logements anciens N 42 Octobre 214 4

5 : baisse toujours graduelle du marché La correction en douceur se poursuit en 214 Le marché résidentiel, après un cycle haussier marqué entre 2 et 27, est en phase de correction depuis 28, comme dans la plupart des autres pays européens. Mais cette phase de correction est lente et mesurée, alors qu elle a été rapide et marquée dans certains pays, notamment l Espagne et l Irlande ; et elle n est pas linéaire. La baisse a été assez forte en 28-29, sous l effet de la crise économique et financière, un rebond a ensuite été observé en et une correction graduelle est en place depuis 212. Comme on l a vu dans les pages précédentes, les tendances sont différentes entre le neuf et l ancien. Dans l ancien, le nombre de ventes a atteint 717 unités en 213, +1,9 sur un an. Il monte encore début 214, 732 unités en août (sur douze mois). Ce niveau est élevé, en baisse de 9 seulement par rapport aux points hauts de Le marché reste donc assez dynamique. Les prix sont en recul très faible, -1,3 sur un an au deuxième trimestre 214 après -1,9 fin 214. Depuis le début de la baisse de prix, fin 211, la baisse cumulée n est que de -6. Il y a évidemment des tendances contrastées par villes ou par régions, mais en moyenne en France, le repli est modéré. En revanche, dans le neuf, la correction est forte. Les ventes ont reculé assez nettement en 211 et 212 dans le neuf promoteurs. En juin 214, le cumul douze mois atteint 86 unités, en repli de 32 par rapport aux points hauts de 27. Les ventes de maisons individuelles (hors promoteurs) sont en recul de 44 sur cette même période. Ceci se traduit logiquement par un repli sensible des mises en chantier, -3 en août 214 (cumul douze mois) par rapport à 27. Compte tenu du poids de l ancien, très marqué, dans le total des ventes, le marché est globalement en baisse modérée. À ce titre, la France reste un cas particulier en Europe, où dans la plupart des pays (Espagne, Irlande, Italie, Pays-Bas, Danemark, Grèce), la correction est significative en termes de ventes et de prix depuis 27. De plus, en France, la production de crédit habitat reste élevée du fait notamment du poids des rachats de crédits externes. Mais ceci ne doit pas masquer qu une correction assez marquée est à l œuvre dans le logement neuf. Comment peut-on expliquer ce mouvement de correction graduelle et ce marché à deux vitesses? Par la conjonction de facteurs conjoncturels globalement négatifs et de fondamentaux structurels plutôt positifs. Trois facteurs négatifs affaiblissent la demande en 213 et 214 : la hausse du taux de chômage, les mesures fiscales et le niveau trop élevé des prix. Mais ces éléments négatifs sont en partie compensés par des facteurs favorables, la baisse des taux de crédit et les «fondamentaux» du marché (demande de logement et offre de crédit) Prix des appartements neufs var. an., Source : Ministère de l'ecologie 12 8 France : prix des logements anciens et taux de chômage Source : Notaires, Insee hausse des prix sur un an taux de chômage (éch.dr. inv.) France Appartements anciens vendus libres à Paris Ile-de-France a/a, Source : Chambre Nombre de ventes par trim. des notaires Hausse des prix au m² (éch. dr.) N 42 Octobre 214

6 Facteurs négatifs Croissance faible et chômage en hausse La croissance du PIB a été quasi-stagnante en 213 (,4 en volume comme en 212). Elle est du même ordre en 214,, attendu, et se redressera modérément en 21, 1. Le taux de chômage se maintient à un niveau élevé, 9,7 au premier semestre 214. Il devrait s accroître encore et atteindre 9,8 en moyenne en 214 et 9,9 en 21. Une partie des acheteurs potentiels, notamment primo-accédants, doivent renoncer à acheter. Mesures fiscales Plusieurs mesures de resserrement fiscal ont été mises en place en , notamment sur les plus-values immobilières et sur le PTZ. Le dispositif Duflot a un succès très mitigé, malgré la baisse d impôt qu il permet, et du fait des contraintes assez fortes sur les plafonds de loyers et les conditions de ressources des locataires. De nouvelles mesures ont toutefois été annoncées en juin 214, notamment un élargissement de l accès au prêt à taux zéro, un assouplissement de certaines contraintes du Duflot et une simplification des normes. Fin août, d autres mesures ont été présentées : nouvel assouplissement du Duflot, avec une formule à six ans de location en plus de la formule classique à neuf ans, et abattement de 3 sur les plus-values de cessions de terrains jusqu à fin 21 (ces mesures sont détaillées page 9). Prix de vente surévalués Les prix ont, pour l instant, peu baissé et restent assez surévalués, la hausse des prix de l ancien de 1 entre 1998 et 211 n ayant été que partiellement compensée par la baisse des taux de crédit, l allongement de la durée des prêts et les hausses de revenu. Cette surévaluation est estimée à 1 en 213 dans l ancien, au regard des taux d effort théoriques 1, 33 en 213, contre 3 en 24 (cf. graphique). La surévaluation est toutefois moindre qu en 28 (2), grâce au léger recul des prix et à la baisse des taux de crédit. L approche par les primes de risque 2 donne un résultat du même ordre. Les coûts d acquisition restent donc élevés et ont de plus été accrus pour de nombreux primo-accédants par la suppression en 212 du PTZ+ dans l ancien Taux d'effort théorique en France Source : BdF, Notaires, calculs CA ventes ' annuité de crédit habitat/revenu Ventes et stocks de logements neufs Ventes Stocks en mois de vente Source : Ministère de l'ecologie 6 Prime de risque sur l'investissement immobilier en France mois de vente Prime de risque sur un investissement immobilier Source : Insee, BdF, CA 1 Le taux d effort est la charge de remboursement annuelle d un crédit habitat (capital et intérêts) rapportée au revenu annuel du ménage acquéreur. Le taux d effort théorique est calculé aux conditions du marché (prix, taux, durée des crédits), mais en prenant un acheteur à revenu moyen qui achète toujours au cours du temps le même bien moyen (en termes de surface et de standing). 2 La prime de risque est égale à la différence entre le taux de rendement interne d un investissement immobilier locatif et le taux obligataire. En , on prend un taux obligataire lissé, compte tenu des niveaux historiquement bas atteints sur cette période. N 42 Octobre 214 6

7 Facteurs favorables Ces éléments négatifs sont en partie compensés par des facteurs favorables, les taux de crédit et les «fondamentaux» du marché. Taux de crédit habitat à des plus bas historiques. Ils ont baissé en 213 (3,2 en moyenne annuelle, contre 3,8 en 212), ont amorcé une légère remontée fin 213 et baissent à nouveau sur les mois récents : en avril (3,17), mai (3,11), juin (3,), juillet (2,96), août (2,9). Cette baisse du coût du crédit est permise par le repli continu des taux des OAT. Elle est évidemment favorable pour les acheteurs en améliorant un peu la solvabilité des acheteurs et en compensant le fait que les prix baissent très peu. Rappelons qu une baisse de 1 pdb du taux de crédit habitat équivaut à peu près à une baisse des prix immobiliers de 8. 8 nbre ménages Taux de propriétaires occupants en Europe Demande de logements structurellement forte. Elle est animée par des moteurs solides et durables : désir d accession à la propriété (le taux de propriété en France n est que de 63 en 211, contre 71 en moyenne dans l UE), démographie plutôt dynamique, phénomènes de décohabitation, préparation de la retraite, saturation du marché locatif, effet «valeur refuge». Face à un environnement économique médiocre et à des marchés financiers incertains et volatils, les ménages français continuent à privilégier l immobilier, jugé moins risqué et plus rassurant. De plus, l immobilier a été moins touché que la plupart des placements financiers par les mesures de durcissement fiscal. Offre de crédit prudente. Sur l ensemble du cycle haussier et critères d octroi assez stricts. Il n a donc pas été nécessaire d opérer un net resserrement du crédit (à la différence d autres pays). Les critères d octroi de crédit habitat n ont été que très légèrement resserrés en 213. Les ratios d encours de créances douteuses restent bas et assez stables, 3,48 au premier trimestre 214 pour les crédits aux ménages, 1,4 en 213 pour les crédits habitat. L octroi d un crédit habitat est fondé essentiellement sur la capacité de remboursement de l emprunteur. Le taux d effort ne doit pas dépasser un tiers du revenu. Les prêts sont essentiellement à taux fixe et les maturités restent raisonnables. Ce modèle de crédit habitat très prudent explique pour une bonne part que le mouvement de correction soit plus graduel et plus modéré que dans d autres pays européens (cf. page 1). Ancien et neuf : tendances contrastées Dans l ancien, la demande est soutenue par les fondamentaux, notamment l effet valeur refuge, et par le très bas niveau des taux de crédit. Le segment qui résiste le mieux est celui des «secondoaccédants» (acheteurs-vendeurs de résidence principale), pour qui le facteur «retraite» est prégnant, tandis que le niveau élevé des prix est moins pénalisant. Ce segment est de plus en plus important, de la production de crédits fin 213 contre 4 début 212. À l inverse, le poids des «primo-accédants» se réduit, de 32 début 212 à 18 fin 213. Le niveau élevé du chômage, la surévaluation des prix et l arrêt du prêt à taux zéro dans l ancien pèsent sur cette catégorie, notamment sur les jeunes ménages à revenu modéré. Le marché s est donc déplacé vers les secondo-accédants et à un moindre degré vers les investisseurs. Les prix baissent faiblement du fait du niveau relativement élevé des ventes. Source : année 211, Eurostat Séries déflatées 1=T Source : Notaires, Datastream Immobilier et Bourse prix de l'ancien en France prix de l'ancien à Paris CAC 4 (éch.dte) Source : Notaires, BdF France : prix des logements anciens et stocks de logements neufs mois hausse des prix sur un an stocks neuf en mois de vente (éch.dr. inv.) N 42 Octobre 214 7

8 Dans le neuf promoteur, le segment «investisseurs» est nettement en retrait, du fait des mesures fiscales : contraintes pesant sur le dispositif Duflot, mesures sur les plus-values, incertitudes sur les mesures à venir. Ceci rend les investisseurs très hésitants. Le segment «accédants» résiste mieux, mais est affecté par le niveau élevé du chômage, les contraintes sur le PTZ+, le niveau très élevé des prix et le poids des normes (énergie, environnement, handicapés ). Ces facteurs négatifs jouent encore plus fortement dans le segment «maisons individuelles hors promoteurs». Les prix sont stables dans le neuf promoteur, mais il s agit de prix à la réservation, qui ne reflètent pas parfaitement le coût d acquisition final pour l acheteur. 21 : la correction va se poursuivre, graduellement Le mouvement de correction devrait se poursuivre, à un rythme lent, fin 214 et en 21. Les mêmes facteurs positifs et négatifs vont continuer à jouer. On peut toutefois nuancer deux points. Les taux de crédit habitat pourraient se stabiliser, voire remonter très légèrement. Les taux à long terme devraient en effet remonter très graduellement courant 21, en liaison avec une remontée prévue des taux longs américains. Mais le mouvement devrait être plus mesuré en zone euro et les taux longs installés à des niveaux très faibles. Toutefois, le fait même que les taux de crédit ne baissent plus risque de conduire à un repli des ventes et/ou à des baisses de prix un peu plus marquées. Les nouvelles mesures de soutien au logement devraient interrompre la baisse des ventes dans le neuf (promoteurs) et permettre une légère reprise en 21. Ces mesures n auront toutefois qu un effet limité (cf. page 9). En 214, les volumes de transactions seraient en léger repli dans le neuf (promoteur) par rapport à 213 et stables dans l ancien. Les prix de l ancien baisseraient de 2, en glissement annuel, après -1,9 fin 213, soit un repli cumulé de 7 entre fin 211 et fin 214. En 21, les volumes seraient stables dans l ancien et en léger rebond (+) dans le neuf (promoteur). Les prix baisseraient modérément dans l ancien, de 2. Par rapport à ce scénario central, la principale incertitude concerne l évolution des taux de rendement obligataire, qui détermine celle des taux de crédit. Le scénario le plus probable nous semble celui d une remontée très lente et mesurée. Toutefois, on ne peut pas exclure un scénario de remontée plus rapide des taux longs français, lié par exemple à un accès de défiance des investisseurs vis-à-vis du risque souverain français, même si ce scénario semble peu probable. Dans un tel cas, la remontée des taux de crédit qui s ensuivrait devrait entraîner une correction plus marquée des ventes et des prix immobiliers France : taux de crédit habitat moy. trim., taux moyen d'un crédit habitat à taux fixe (TEG) taux OAT 1 ans Source : BdF, CA milliers Commercialisation de logements neufs (Ile-de-France) Source : Ministère de l'ecologie Mises en vente Ventes milliers France : ventes et prix de logements anciens Ventes variations de prix sur un an (éch. dr.) Source : CGEDD, Notaires, CA prév N 42 Octobre 214 8

9 Plan de relance du logement neuf Un plan de relance du logement a été annoncé fin août par le Premier ministre. Il concerne essentiellement le logement neuf et vise à enrayer la baisse des ventes et de la construction observées ces dernières années et détaillées dans les chapitres précédents. L enjeu est de rendre les incitations fiscales (pour l investissement locatif, mais aussi l accession) plus attractives et de faire baisser les prix, dont le niveau très élevé est un des principaux freins à l achat de logements neufs. La plupart de ces mesures sont présentées dans le projet de loi de finances 21. Principales mesures Aménagement du dispositif Duflot (rebaptisé Pinel) pour l investissement locatif. Dans le dispositif initial, l investisseur s engage pour neuf ans, avec une réduction d impôt qui atteint au total 18 de la valeur du bien. il sera possible de s engager pour six ans seulement, avec une réduction d impôt de 12, et pour douze ans, avec une réduction de 21. Il sera également possible de louer à ses ascendants et descendants. En juin dernier avait également été annoncée une révision de la carte des zones tendues/non tendues. Le dispositif Duflot devient donc plus liquide, avec des contraintes sociales allégées. Libération des terrains. Le coût du foncier, très marqué, renchérit nettement les coûts de construction, pèse sur les marges des constructeurs et conduit à des prix de vente trop élevés. Pour faire baisser le coût du foncier, il faut accroître l offre de terrains. La fiscalité des plus-values sur les cessions de terrains va ainsi être alignée sur celle des immeubles bâtis, avec une exonération totale au titre de l impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans. De plus, un abattement exceptionnel de 3 sur les plus-values sera mis en place jusqu à fin 21. Simplification des normes. Les normes de construction, très complexes, renchérissent également les coûts de construction et entraînent des contraintes sur la typologie des logements (par exemple : la taille des pièces liée aux normes handicapé, le type de facades lié à l isolation, le nombre de parkings, etc.). La simplification des normes de construction, annoncée en juin, va ainsi être amplifiée, et cinquante premières mesures seraient mises en place d ici la fin de l année (par exemple : un et non pas deux parkings par logement, assouplissement de la norme handicapé, etc). Les délais d obtention des permis de construire seront raccourcis et la validité des permis portée de deux à trois ans. Amélioration du prêt à taux zéro (PTZ). La période pendant laquelle le remboursement du PTZ est différé sera allongée. Il est également prévu un assouplissement du PTZ, une plus grande accessibilité en zone de faible tension locative et un élargissement à l ancien à réhabiliter en milieu rural (si les travaux représentent a priori 2 du coût du logement). Limitation de l encadrement des loyers. La mesure initiale, conjuguée aux mesures de resserrement fiscal de , tendait à rendre les investisseurs très hésitants, notamment dans l ancien. L encadrement des loyers ne sera appliqué que dans certaines métropoles (Paris, Lille ) et à titre expérimental. Impact limité Ces mesures vont dans le bon sens. Il semble essentiel d encourager la baisse des prix du neuf et les deux principaux leviers permettant d y parvenir sont le foncier et les normes. Les mesures concernant ces deux éléments sont donc très opportunes. Il nous semble toutefois que l ampleur des mesures reste mesurée. Une baisse significative du foncier nécessiterait une libération massive de terrains à construire, avec des incitations données aux municipalités. De même, une simplification encore plus poussée des normes pourrait être envisagée, ainsi qu une baisse de la TVA. Ainsi, le segment investisseurs (dans le neuf promoteurs) pourrait un peu remonter grâce aux aménagements du dispositif Duflot. Mais la baisse des prix du neuf permise par ce plan de relance devrait être assez modérée, et les ventes du segment accédants (dans le neuf) ne devraient donc guère s améliorer à court terme. N 42 Octobre 214 9

10 Correction des marchés immobiliers en Europe : où en sommes-nous? Le marché résidentiel français est en phase de correction lente et relativement modérée. À ce titre, la France reste un cas particulier en Europe, où dans la plupart des pays (Royaume-Uni, Espagne, Irlande, Italie, Pays-Bas, Danemark, Grèce), l emballement du marché a été en général fort en 2-27 et suivi à partir de 28 d une correction marquée en termes de ventes et de prix. Les pays européens où ces mouvements cycliques ont été les plus prononcés sont le le Royaume-Uni, l'espagne, l'irlande et les Pays-Bas. Une distribution du crédit plus accommodante et des prises de risque plus élevées qu en France expliquent largement ces différences dans les profils cycliques. Où en sommes-nous dans le processus de correction et qu attendre dans ces pays en 21? Royaume-Uni 3 Le marché britannique s est ajusté rapidement à partir de mi-27 sous l effet de la récession et d un resserrement du crédit. L offre de crédit avait été très accommodante et les prises de risque élevées. Au regard des excès cumulés, de la récession et des difficultés du système bancaire, les banques ont opéré à partir de 28 un resserrement du crédit et demeurent depuis plus prudentes et sélectives en matière d octroi de crédit. D où un recul des prix de 2 de mi-27 à mi-29 et une chute du nombre de transactions et de prêts. Le nombre de transactions de logements s est fortement réduit, 884 en 211, contre en 26, -47. Il se redresse un peu depuis. Après une légère remontée en 21, les prix ont baissé à nouveau en La baisse cumulée des prix entre mi-27 et mi-212 a atteint -19. Depuis fin 212, les prix sont remontés fortement (29 à Londres et 12 dans le reste du pays à fin août 214). Ceci est en partie lié au bas niveau des taux de crédit, aux mesures de relance du crédit de la Banque d Angleterre, à l amélioration de la conjoncture et à des mesures gouvernementales d aide à l accès à la propriété. Au troisième trimestre 214, les prix sont en hausse de près de 1 sur un an, mais des signes de ralentissement apparaissent sous l effet d une réglementation plus stricte. Le marché n est pas encore pleinement assaini (fragilité des banques, prix trop élevés), le niveau des ventes reste relativement bas, le taux d endettement hypothécaire demeure encore très élevé, 117 des revenus. Le marché immobilier devrait continuer à se redresser mais à des rythmes plus modérés. Les risques de bulle (prix surévalués, endettement élevé) restent présents. Toutefois, il n y a pas de stocks de logements excessifs. De plus, les ratios de CDL habitat restent relativement modérés. Le taux d arriérés sur le stock de prêts hypothécaires (titrisés ou non), qui recense les retards de paiements de plus de 9 jours, est passé de 2,6 au premier trimestre 27 à 3,64 au premier trimestre 29, avant de revenir à 2 début 214. Notons que, tout en conservant les spécificités du marché immobilier britannique et de son financement, les autorités de régulation britanniques semblent vouloir se rapprocher des politiques plus prudentes d offre de crédit observées dans plusieurs pays de la zone euro. Espagne Après la phase de boom, un ajustement brutal et de longue durée a été observé, suite à la crise financière et la brutale dégradation de la 2, 1,8 1,6 1,4 1,2 1,,8,6,4,2, Nombre de transactions de logements Espagne Royaume-Uni France Source : HMRC, INE, Notaires 3 2 France : credit habitat ratio encours douteux/encours total Source : ACPR Prix de l'immobilier résidentiel Indice base 1=T R-U Espagne France Irlande Source : Halifax, Ministerio de Fomento, Insee, DS 3 Pour plus d information sur l immobilier au Royaume-Uni, consultez : ECO Focus du 24 octobre Royaume-Uni : le modèle de crédit habitat est-il risqué? N 42 Octobre 214 1

11 conjoncture. L Espagne, soumise à un triple ajustement du secteur bancaire, de la construction et des finances publiques, est restée de façon quasi-continue en récession de 29 à 213. Le niveau très élevé du taux de chômage et le poids du secteur BTP (12 du PIB pendant le boom, contre 6, dans la zone euro) ont alimenté un cercle vicieux : baisse de la construction - chômage - montée des défauts de crédit - credit squeeze - baisse de l immobilier. La construction qui était surabondante s est effondrée (-96 entre 27 et 214) et les stocks de logements neufs invendus restent considérables (7 environ en 213, après 6 en 29). Leur absorption pourrait prendre encore quatre à cinq ans. Les volumes de ventes se sont repliés très fortement sur les dernières années, 328 ventes en 213, contre 948 en 2, -6. Les prix ont baissé de 3 depuis la fin 27. Ils sont désormais probablement proches de leur fair value. Ils continuent à baisser début 214, mais moins fortement, -2,9 sur un an au premier trimestre. Les défauts de crédit se sont sensiblement accrus, le taux de CDL atteint 6,3 début 214 pour les crédits habitat et sensiblement plus pour les crédits aux promoteurs. La correction du marché n est pas achevée, compte tenu de la faiblesse de la demande, de la surabondance de l offre et des difficultés du système bancaire, même si la demande des investisseurs étrangers semble redémarrer graduellement, notamment dans le Sud de l Espagne. Les actifs saisis par les banques et conservés à leur bilan, puis en bonne partie transférés à la SAREB («bad bank») ont commencé à être remis sur le marché, mais très graduellement, pour éviter un effondrement du marché Taux d'endettement habitat (encours de crédit habitat/revenus des ménages) France Espagne Royaume-Uni Source : Banques Centrales Irlande Le marché s est ajusté fortement sous l effet de la récession et du credit crunch, compte tenu de l emballement des prix et du crédit pendant le boom : recul des prix de 1 de 27 à début 213, chute du nombre de transactions et de prêts. Les prix ont probablement retrouvé un niveau proche de leur fair value (niveau d équilibre) et se redressent en Ils progressent de 7,8 sur un an au premier trimestre 214, après 6,4 au quatrième trimestre 213. Le ratio de CDL habitat (arrears for more than 9 days), proche de 4 en 29 atteint le niveau record de 19,6 fin 213. Une reprise soutenue du marché semble peu probable, compte tenu des problèmes du secteur bancaire. 8 6 Espagne : permis de construire et mises en chantier de logements Milliers, cum. 12m Pays-Bas La hausse cumulée des prix avait atteint 14 pendant le boom. Depuis 28, la baisse des prix a atteint 2. Le recul du marché est lié à la faiblesse de la conjoncture et aux mesures d austérité. Le taux d endettement habitat reste toutefois massif. Il était le plus élevé de la zone euro en 27, 14. Depuis lors, alors qu il s est réduit dans les pays décrits ci-dessus (processus de deleveraging), il a encore progressé, jusqu à 17 début 214. Ceci s explique par des prix d acquisition très élevés et les spécificités du crédit habitat, notamment la déductibilité des intérêts d emprunt, un loan to value souvent supérieur à 1, le poids significatif des interest-only mortgages et le recours à l extraction hypothécaire. Les très faibles hausses de revenus expliquent aussi la hausse de ce ratio. L encours de crédit habitat est en hausse quasi nulle en 213 et début 214 et le marché devrait continuer à s ajuster lentement. La demande d achat de logements restera faible, même si elle pourrait bénéficier d une récente mesure de plafonnement des ressources pour la location en logement social. Les prix ont cessé de baisser au premier trimestre 214 (+1,2 sur un an), mais il serait prématuré d y voir une inflexion de tendance mises en chantier permis de construire Source : Ministerio de Fomento N 42 Octobre

12 Indicateurs des marchés immobiliers français Résidentiel Non résidentiel Ancien Neuf Ventes Demande Prix Offre Construction Taux de vacance Valeur locative Achevé de rédiger le 27 octobre 214 Crédit Agricole S.A. Études Économiques Groupe 12 place des États-Unis Montrouge Cedex Copyright Crédit Agricole S.A. ISSN : Directeur de la Publication : Isabelle Job-Bazille Rédacteur en chef : Jean-Louis Martin Documentation : Gisèle Walter - Statistiques : Robin Mourier Réalisation & secrétariat de rédaction : Fabienne Pesty Contact : Cette publication reflète l opinion de Crédit Agricole S.A. à la date de sa publication, sauf mention contraire (contributeurs extérieurs). Cette opinion est susceptible d être modifiée à tout moment sans notification. Elle est réalisée à titre purement informatif. Ni l information contenue, ni les analyses qui y sont exprimées ne constituent en aucune façon une offre de vente ou une sollicitation commerc iale et ne sauraient engager la responsabilité du Crédit Agricole S.A. ou de l une de ses filiales ou d une Caisse Régionale. Crédit Agricole S.A. ne garantit ni l exactitude, ni l exhaustivité de ces opinions comme des sources d informations à partir desquelles elles ont ét é obtenues, bien que ces sources d informations soient réputées fiables. Ni Crédit Agricole S.A., ni une de ses filiales ou une Caisse Régionale, ne sauraient donc engager sa responsabilité au titre de la divulgation ou de l utilisation des informations contenues dans cette publication. Consultez les Études Économiques et abonnez-vous gratuitement à nos publications sur : Internet : ipad : application Etudes ECO disponible sur l App store Android : application Etudes ECO disponible sur Google store N 42 Octobre

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