Coup d œil sur l assurance prêt hypothécaire de la SCHL

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1 Coup d œil sur l assurance prêt hypothécaire de la SCHL Au Canada, en vertu de la loi, les prêteurs assujettis à la réglementation fédérale et la plupart des institutions financières assujetties à une réglementation provinciale doivent faire assurer les prêts hypothécaires à l habitation lorsque les emprunteurs versent une mise de fonds inférieure à 2. Ces prêts hypothécaires sont appelés des prêts à rapport prêt-valeur (RPV) élevé. À cet égard, l assurance prêt hypothécaire est offerte par la SCHL (une société d État) et par des assureurs hypothécaires du secteur privé et est garantie par le gouvernement du Canada. Depuis 954, en fournissant de l assurance prêt hypothécaire, la SCHL a contribué à modeler le système canadien du financement de l habitation et a joué un rôle déterminant pour en assurer la vigueur, que la conjoncture économique soit bonne ou mauvaise. La SCHL mène ses activités d assurance prêt hypothécaire dans un contexte commercial. Les droits et primes perçus et les intérêts accumulés couvrent les indemnités versées et les frais connexes et procurent un rendement raisonnable au Trésor public canadien. En fait, au cours de la dernière décennie, les activités d assurance de la SCHL ont compté pour plus de 5 milliards de dollars sur les 7 milliards que la Société a versés au total, par son impôt sur le revenu et son résultat net, pour améliorer la situation financière du gouvernement. Dans la foulée des mesures prises depuis 28 à l égard des prêts hypothécaires à rapport prêt-valeur élevé, le gouvernement du Canada modifie les règles relatives à l assurance de portefeuille afin d accroître la discipline du marché et de réduire les risques associés au secteur de l habitation pour les contribuables. Entre autres, ces changements limiteront graduellement l assurance des prêts hypothécaires à faible rapport prêt-valeur aux prêts hypothécaires qui serviront dans le cadre des programmes de titrisation de la SCHL. De plus, le gouvernement a l intention d interdire le recours aux prêts hypothécaires assurés garantis par les contribuables, qu il s agisse de prêts à RPV élevé ou faible, à titre de sûreté pour des instruments de titrisation non administrés par la SCHL. Ces mesures rétabliront le but premier de l assurance de portefeuille garantie par les contribuables, à savoir permettre l accès au financement pour des actifs hypothécaires. Le gouvernement consultera les intervenants de l industrie sur les détails de ces mesures et l horaire de la mise en œuvre. Le ministère des Finances est chargé d établir les paramètres en ce qui concerne la garantie gouvernementale soutenant l assurance prêt hypothécaire. La SCHL et les assureurs du secteur privé doivent exercer leurs activités dans les limites de ces paramètres. La garantie gouvernementale s applique à tous les assureurs, à la SCHL comme aux assureurs du secteur privé. La SCHL contribue à la stabilité du système financier, y compris les marchés de l habitation, en fournissant aux Canadiens admissibles l accès à une gamme d options de logement quel que soit leur lieu de résidence. Elle se distingue ainsi de ses concurrents du secteur privé, qui ont toute latitude pour choisir les marchés sur lesquels ils exercent leurs activités. L écart de, mis en place par le gouvernement du Canada, entre la garantie gouvernementale dont bénéficie la SCHL et celle fournie aux assureurs privés est destiné à compenser la Société pour cette différence LE SAVIEZ-VOUS? RÉPARTITION DES CONTRATS D ASSURANCE EN VIGUEUR POUR LOGEMENTS DE PROPRIÉTAIRES- OCCUPANTS (PRÊTS À FAIBLE RPV ET À RPV ÉLEVÉ, SAUF INDICATION CONTRAIRE) Période d amortissement moyenne au moment de l approbation de la demande Servir les segments de marché négligés Demandes approuvées : immeubles collectifs résidentiels et logements pour propriétaires-occupants à RPV élevé* Canada Atlantique Québec Ontario Prairies et territoires Logements pour propriétaires-occupants dans les régions rurales et les petites collectivités * Neuf mois clos le 3 septembre 23. Immeubles collectifs résidentiels comptant plus de 4 logements (y compris les immeubles locatifs, les centres d hébergement et les résidences pour personnes âgées) Colombie- Britannique 25 ans Pointage de crédit moyen au moment de l octroi 728 du prêt (prêts à RPV élevé seulement) Pourcentage d emprunteurs (prêt hypothécaire environ à taux fixe) qui ont une avance sur leur 75 calendrier de paiements, peu importe le montant (prêts à RPV élevé seulement) Rapport prêt-valeur (RPV) moyen d après 55 la valeur courante de la propriété Taux moyen d avoir propre foncier d après 45 la valeur courante de la propriété Solde moyen du prêt par ménage $ (prêts à RPV élevé seulement) Le RPV est fondé sur la valeur courante de la propriété selon les variations des prix de revente sur le marché local. Logements pour propriétaires-occupants en milieu urbain Vous trouvez ci-dessous de l information sur différents aspects des activités d assurance prêt hypothécaire de la Société, tels qu ils sont décrits dans le plus récent rapport financier trimestriel de la SCHL (au 3 septembre 23). Seule la SCHL offre de l assurance prêt hypothécaire pour les grands immeubles collectifs, notamment les immeubles locatifs, les centres d hébergement et les résidences pour personnes âgées. Une proportion considérable des prêts pour propriétairesoccupants à rapport prêt-valeur élevé qu elle assure sont consentis dans les régions rurales et les petites collectivités, lesquelles sont généralement moins bien servies par les assureurs privés. Ces types de prêts hypothécaires représentent environ 49 du total des prêts pour immeubles collectifs et des prêts pour propriétaires-occupants à rapport prêt-valeur élevé assurés par la SCHL pendant les neuf premiers mois de 23. Dernière mise à jour : 29 novembre 23 Société canadienne d hypothèques et de logement

2 Les pratiques prudentes de souscription contribuent à maintenir un bas taux de prêts en souffrance Coup d œil sur l assurance prêt hypothécaire de la SCHL À titre d important assureur hypothécaire public, la SCHL exerce une influence positive sur le fonctionnement du marché hypothécaire résidentiel en appliquant des normes de souscription rigoureuses et en favorisant l uniformité, l assurance de la qualité, l équité et la diligence raisonnable dans le secteur du crédit. Toutes les demandes d assurance sont initialement examinées et évaluées par les prêteurs avant d être présentées à la SCHL. Lorsqu elle reçoit une demande d assurance prêt hypothécaire, la SCHL évalue les risques liés à l emprunteur, à la propriété et au marché dans lequel celle-ci se trouve, ainsi qu au dossier dans son ensemble. Les principaux facteurs de risque liés à l emprunteur concernent notamment le montant et la source de la mise de fonds, et des normes de crédit strictes sont appliquées pour confirmer la capacité de l emprunteur à gérer ses obligations financières. Le taux de prêts hypothécaires en souffrance témoigne de la qualité du portefeuille de prêts hypothécaires assurés par la SCHL. Au 3 septembre 23, le taux de prêts en souffrance (rapport de tous les prêts dont les paiements sont en retard depuis plus de 9 jours au nombre de prêts assurés en cours de remboursement) s est établi à,33, une amélioration de, point de pourcentage comparativement à la même période en 22. Le volume des règlements versés par la SCHL est également à la baisse (7 de moins qu à la même période de l exercice précédent), ce qui s inscrit dans l amélioration de la conjoncture économique.,5,4,3,2, Taux de prêts hypothécaires en souffrance () SCHL,35 T2 22,34 T3 22,35,35 T4 22,32,33 T 23 T2 23 T3 23 Il est important de noter que ce ne sont pas tous les prêts hypothécaires en souffrance qui donnent lieu à une demande de règlement auprès de la SCHL. Les prêteurs sont en effet tenus de collaborer avec les emprunteurs qui ont des difficultés, afin de les aider à remettre leur prêt hypothécaire en règle et à recommencer leurs versements réguliers. Le montant des règlements nets versés par la SCHL relativement à des prêts hypothécaires en défaut a totalisé 7 millions de dollars pour les trois mois clos le 3 septembre 23, soit 87 millions de dollars de moins qu à la même période en 22. Gestion prudente des risques La SCHL effectue annuellement une simulation de crise relativement à ses activités d assurance afin d évaluer comment divers scénarios économiques pourraient influer sur le rendement financier, ses niveaux de capital et ses seuils de tolérance aux risques. Par l application méthodique de scénarios économiques et commerciaux, le modèle permet de simuler les répercussions de chacun de ces scénarios. Les scénarios extrêmes utilisent une croissance négative du PIB, un taux de chômage élevé et une importante dépréciation du prix des maisons sur plusieurs années et supposent qu aucune mesure de correction ne serait prise par la SCHL pendant cette période. Les résultats de la simulation de crise indiquent que les risques auxquels la SCHL est exposée demeurent à l intérieur des niveaux acceptables établis dans son cadre de gestion du capital et son énoncé sur l appétit pour le risque. Le niveau de capital de la SCHL pour ses activités d assurance était de 3,7 milliards de dollars au 3 septembre 23. De plus, la Société dispose d une provision pour droits et primes non acquis de 6, milliards de dollars afin de couvrir les règlements éventuels. Ce montant fait annuellement l objet d un examen par un actuaire externe, qui vérifie s il suffit à répondre aux obligations futures. On trouvera plus de renseignements sur la gestion des risques effectuée par la SCHL dans le Rapport financier trimestriel de la SCHL pour le troisième trimestre de 23. Société canadienne d hypothèques et de logement 2

3 Politique de la SCHL sur l achat de logements par des investisseurs étrangers Dans certains cas, l assurance prêt hypothécaire de la SCHL peut être accessible à un résident non permanent qui est autorisé à résider et à travailler au Canada. L assurance prêt hypothécaire de la SCHL ne peut toutefois pas servir à aider un investisseur étranger à acheter un logement individuel au Canada. Pour acheter un logement au Canada, les investisseurs étrangers doivent fournir une mise de fonds de plus de 2 et un obtenir un prêt ordinaire (non assuré). Plafond de l encours d assurance prêt hypothécaire de la SCHL La limite des contrats d assurance en vigueur de la SCHL en vertu de la législation est de 6 milliards de dollars. À la clôture du troisième trimestre de 23, les contrats d assurance en vigueur de la SCHL totalisaient 559,8 milliards de dollars, en baisse de 6,3 milliards de dollars depuis la clôture de 22. Le montant des remboursements hypothécaires se situe dans une fourchette d environ 6 à 65 milliards de dollars par année. Ces remboursements viennent contrebalancer l accroissement des contrats d assurance en vigueur de la SCHL au fil des ans, à mesure que la Société assure les prêts hypothécaires des acheteurs d habitations et d immeubles collectifs admissibles, et que des montants sont affectés à l assurance de portefeuille. Une tranche approximative de 4 des contrats d assurance en vigueur de la SCHL est composée de prêts à faible RPV ou de prêts assurés en portefeuille (prêts à RPV initial de 8 ou moins). L assurance de portefeuille permet aux prêteurs de contracter de l assurance pour des blocs de prêts hypothécaires à faible rapport prêt-valeur qui n étaient pas assurés. La SCHL a réduit l accès à son produit d assurance de portefeuille en établissant un processus d attribution conçu pour que le volume revienne au niveau enregistré avant la crise de liquidité. On trouvera plus de renseignements sur l encours d assurance prêt hypothécaire de la SCHL dans le Rapport financier trimestriel de la SCHL pour le troisième trimestre de 23. Société canadienne d hypothèques et de logement 3

4 Gérer les risques avec prudence Répartition des contrats d assurance en vigueur visant des prêts à RPV élevé pour propriétaires-occupants selon le pointage de crédit des emprunteurs au moment de l octroi du prêt Au Canada, les pointages de crédit varient généralement entre 3 et 9. Habituellement, plus le pointage de l emprunteur est élevé, plus faible est le risque d un défaut de paiement de sa part. La SCHL a pu maintenir sa position sur le marché et gérer ses risques efficacement tout en appliquant des pratiques de souscription prudentes. La preuve en est le pointage de crédit moyen de 728 qu affichent les propriétairesoccupants ayant contracté un prêt hypothécaire à RPV élevé assuré par la SCHL au 3 septembre 23. Le pointage moyen élevé pour les prêts pour propriétairesoccupants approuvés au cours des neuf premiers mois de 23 s est établi à 74, alors qu il était à 737 à pareille date en 22. Ces pointages élevés reflètent également la solide capacité des emprunteurs ayant contracté un prêt hypothécaire assuré par la SCHL à gérer leurs dettes ou plus Aucun pointage Pour être admissible à un prêt hypothécaire assuré par la SCHL, l emprunteur ou le coemprunteur doit avoir un pointage de crédit minimal de 6, conformément aux paramètres concernant la garantie gouvernementale introduits en 28. Répartition des contrats d assurance en vigueur visant des prêts hypothécaires à RPV élevé pour propriétaires-occupants selon la province Conformément à son mandat, la SCHL fournit de l assurance prêt hypothécaire partout au Canada, de sorte que le risque lié aux contrats d assurance en vigueur de la Société est réparti entre toutes les provinces et tous les territoires et, par conséquent, entre diverses régions où les perspectives économiques peuvent varier. 2,7,5 8, 2,9 3,2 36,4 9,7,5,3 2, 2,6 Territoires Saskatchewan Québec Nouveau-Brunswick Colombie-Britannique Manitoba Terre-Neuve Nouvelle-Écosse Alberta Ontario Île-du-Prince-Édouard Société canadienne d hypothèques et de logement 4

5 Gérer les risques avec prudence Répartition des contrats d assurance en vigueur pour logements de propriétaires-occupants selon le RPV et la valeur courante de la propriété ou moins 5, 6 6, 7 7, 8 8, 9 9, 95 Plus de 95 RPV moyen courant Pour la grande majorité des prêts hypothécaires assurés par la SCHL, le rapport prêt-valeur est d au plus 8 en fonction de la valeur courante des propriétés. De plus, une forte proportion d emprunteurs se prévalent des possibilités de remboursement accéléré en vue d accroître leur avoir propre foncier et de diminuer avec le temps les coûts d intérêt. Pour l ensemble des prêts assurés par la SCHL, l avoir propre foncier moyen des emprunteurs se situe à Répartition des contrats d assurance en vigueur visant des prêts à RPV élevé pour propriétaires-occupants selon le montant du prêt 6 $ ou moins 6 $ $ $ 25 $ 25 $ 4 $ 4 $ $55 $ Plus de 55 $ Au 3 septembre 23, le solde moyen des prêts pour propriétaires-occupants dont le rapport prêt-valeur était de plus de 8 lors de l octroi s établissait à $. Ce montant est supérieur d environ 7 à celui des prêts à faible RPV en cours de remboursement souscrits aux termes de l assurance de portefeuille. Ces chiffres reflètent l amortissement normal de même que les remboursements anticipés. 2 Le RPV est calculé au moyen de la valeur courante de la propriété selon les variations des prix de revente sur le marché local. Société canadienne d hypothèques et de logement 5

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