L ASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE POUR FACILITER LA PRODUCTION D ENSEMBLES DE LOGEMENTS LOCATIFS À COÛT ABORDABLE

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1 L ASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE POUR FACILITER LA PRODUCTION D ENSEMBLES DE LOGEMENTS LOCATIFS À COÛT ABORDABLE Ligne de conduite de la SCHL en matière d assurance prêt hypothécaire pour les ensembles de logements locatifs à coût abordable Ministère des Affaires municipales et du Logement Novembre 2006

2 L ASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE POUR LES ENSEMBLES DE LOGEMENTS LOCATIFS ABORDABLES Contenu L assurance prêt hypothécaire pour les ensembles de logements locatifs abordables Évaluation des ensembles de logements locatifs abordables Assouplissements des règles de souscription de l assurance prêt hypothécaire Liste minimale des documents à fournir à la SCHL Études de cas SOCIÉTÉ CANADIENNE D HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 2

3 L ASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE POUR LES ENSEMBLES DE LOGEMENTS LOCATIFS ABORDABLES Qu'est-ce que l'assurance prêt hypothécaire? L'assurance prêt hypothécaire de la SCHL protège les prêteurs agréés contre les pertes découlant de la défaillance des emprunteurs Avantages pour l emprunteur : Montants de prêt plus élevé à un taux d intérêt moindre Disponible pour une variété d usages et d ensembles résidentiels générateurs de revenus renouvellement assuré SOCIÉTÉ CANADIENNE D HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 3

4 L ASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE POUR LES ENSEMBLES DE LOGEMENTS LOCATIFS ABORDABLES Quels sont les critères d admissibilité d un ensemble de logements locatifs abordables en vertu du programme d assurance prêt hypothécaire de la SCHL? Ajouts au parc de logements abordables 5 logements et plus De taille et de conception modestes SOCIÉTÉ CANADIENNE D HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 4

5 L ASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE POUR LES ENSEMBLES DE LOGEMENTS LOCATIFS ABORDABLES Évaluation des ensembles de logements locatifs abordables Évaluation des risques d après : Le marché du logement adéquation des loyers Emprunteur compétences et capacités Ensemble le revenu d exploitation net (REN) est suffisant pour couvrir le service de la dette Financement évaluer la suffisance du budget de construction et des fonds disponibles pour achever les travaux SOCIÉTÉ CANADIENNE D HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 5

6 L ASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE POUR LES ENSEMBLES DE LOGEMENTS LOCATIFS ABORDABLES Marché du logement Facteurs qui influencent le risque Conjoncture économique locale Tendances démographiques sur le marché Conditions du marché Demande à l égard de l ensemble concerné Sources de l information Rapports sur le marché du logement Étude de faisabilité SOCIÉTÉ CANADIENNE D HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 6

7 L ASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE POUR LES ENSEMBLES DE LOGEMENTS LOCATIFS ABORDABLES Emprunteur Compétences Expérience en gestion immobilière - Au moins cinq années d expérience dans le domaine de l exploitation d ensembles d habitation de type et de taille semblables Capacité de gestion de la construction - Achèvement d'un ensemble semblable tout en respectant le budget et les délais prévus Capacités Cote de solvabilité et habitudes de paiement - Flux de trésorerie équilibrés au cours des cinq dernières années, ainsi qu une cote de solvabilité et des habitudes de paiement excellentes Examen des états financiers Viabilité démontrée SOCIÉTÉ CANADIENNE D HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 7

8 L ASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE POUR LES ENSEMBLES DE LOGEMENTS LOCATIFS ABORDABLES Substituts acceptables pour les critères relatifs à l emprunteur (au cas par cas) Expérience en gestion immobilière - Doit conclure un contrat avec une entreprise possédant au moins cinq années d expérience dans le domaine de l exploitation d ensembles d habitation de type et de taille semblables Capacité de gestion de la construction - Si un contrat pour la direction des travaux est conclu, la gestion de la construction doit être confiée à une société mère ou affiliée possédant une expérience similaire. Sinon, il doit conclure un contrat à prix fixe avec un entrepreneur général qui possède une expérience semblable. Cote de solvabilité et habitudes de paiement Garanties additionnelles ou un coefficient de couverture de la dette majoré (+0,10) fondé sur les loyers réels SOCIÉTÉ CANADIENNE D HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 8

9 L ASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE POUR LES ENSEMBLES DE LOGEMENTS LOCATIFS ABORDABLES Ensemble d habitation Caractéristiques physiques Emplacement Évaluation environnementale du site (EES) Type d immeuble / répartition des logements / âge / état Mode d occupation Analyse financière État financier simulé démontrant que le revenu d exploitation nette (REN) est suffisant pour couvrir le service de la dette Des données repères pourraient servir à effectuer l analyse des dépenses SOCIÉTÉ CANADIENNE D HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 9

10 L ASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE POUR LES ENSEMBLES DE LOGEMENTS LOCATIFS ABORDABLES Données repères : Impôt foncier Varie comparer avec les propriétés du voisinage Assurance 100 $ à 150 $ par logement / par année Chauffage 600 $ à 850 $ Électricité 600 $ à 750 $ Eau et égout 200 $ à 400 $ Entretien et réparations 500 $ à 800 $ Frais de gestion 4-6 % du revenu brut effectif (RBE) Rés. de remplacement 4 % du RBE Le RBE comprend la contribution provinciale de soutien à l abordabilité SOCIÉTÉ CANADIENNE D HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 10

11 L ASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE POUR LES ENSEMBLES DE LOGEMENTS LOCATIFS ABORDABLES Financement Disponibilité des fonds Tableau des sources et des utilisations du financement démontrant la suffisance du financement pour achever la construction Projection des flux de trésorerie pour s assurer qu il y a assez de fonds pendant les travaux de construction pour couvrir les frais encourus SOCIÉTÉ CANADIENNE D HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 11

12 L ASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE POUR LES ENSEMBLES DE LOGEMENTS LOCATIFS ABORDABLES Financement (suite) Sources et utilisations des fonds Sources Utilisations (coût de l ensemble) Crédits fédéraux PLA $ Terrain $ Crédits provinciaux PLA $ Coûts de base, y compris la provision pour imprévus $ Remboursement de TPS, dons, exemptions municipales, etc $ Coûts accessoires $ Mise de fonds de l emprunteur $ Coût du financement $ Prêt hypothécaire assuré, à l exclusion de la portion provinciale $ TPS $ Total $ Total $ SOCIÉTÉ CANADIENNE D HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 12

13 L ASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE POUR LES ENSEMBLES DE LOGEMENTS LOCATIFS ABORDABLES En somme, le montant maximal du prêt est établi par la méthode suivante : Valeur d emprunt valeur marchande coût de l ensemble Rapport prêt-valeur (RPV) prêt/valeur d emprunt Coefficient de couverture de la dette (CCD) Revenu d exploitation net / principal et intérêts Montant maximal du prêt RPV CCD SOCIÉTÉ CANADIENNE D HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 13

14 L ASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE POUR LES ENSEMBLES DE LOGEMENTS LOCATIFS ABORDABLES Assouplissements des règles de souscription de l assurance prêt hypothécaire La SCHL a apporté une série d améliorations à ses critères habituels d assurance des prêts dans le but de favoriser la création de logements locatifs abordables, que l on désigne sous le nom d assouplissements apportés à l assurance prêt hypothécaire. SOCIÉTÉ CANADIENNE D HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 14

15 L ASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE POUR LES ENSEMBLES DE LOGEMENTS LOCATIFS ABORDABLES Parmi ces assouplissements, mentionnons : Exigences allégées relativement à la mise de fonds Réduction du revenu nécessaire pour couvrir les paiements affectés au remboursement de la dette Allégement des exigences concernant le risque de location incomplète Période d amortissement prolongée Réduction ou élimination de la prime d assurance prêt hypothécaire SOCIÉTÉ CANADIENNE D HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 15

16 Critères d abordabilité Le degré d abordabilité de l ensemble détermine la nature et l ampleur des assouplissements Le degré d'abordabilité de l ensemble (parmi les 3 niveaux possibles) est évalué en comparant les loyers de l'ensemble avec la distribution des loyers centiles* sur le marché. Degré I - Le loyer de la majorité des logements de l immeuble est inférieur au 80 e centile Degré 2 - Le loyer de la majorité des logements de l'immeuble est inférieur au 65 e centile Degré 3 - Ensemble du Programme Canada-Ontario de logement abordable * Par exemple, si le 80 e centile correspond à un loyer de 700 $, cela signifie que 80 % de tous les logements recensés se loueraient moins de 700 $. SOCIÉTÉ CANADIENNE D HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 16

17 CRITÈRES D ABORDABILITÉ Loyers centiles (critères d abordabilité 2006) RMR de Toronto Degré 1 80 e Degré 2 65 e Degré 3 Studio 1 chambre 2 chambres 3 chambres et $ 980 $ $ $ 772 $ 908 $ $ $ Les loyers de l ensemble respectent les exigences du Programme Canada- Ontario de logement abordable SOCIÉTÉ CANADIENNE D HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 17

18 ASSOUPLISSEMENTS DES RÈGLES DE SOUSCRIPTION DE L ASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE Assouplissements visant les ensembles du degré 3 Montant maximal du prêt Coefficient de couverture de la dette (CCD) Le moins élevé des montants suivants : 95 % du coût de l'ensemble d'habitation ou le montant obtenu à l'aide du coefficient de couverture de la dette applicable, mais sans dépasser le coût de l ensemble moins les subventions moins la mise de fonds, le cas échéant Le coefficient de couverture de la dette est fondé sur les loyers réels, compte tenu du droit et de la prime payés à la SCHL ainsi que des réserves 1,10 (terme <10 ans) 1,00 (terme 10 ans) SOCIÉTÉ CANADIENNE D HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 18

19 ASSOUPLISSEMENTS DES RÈGLES DE SOUSCRIPTION DE L ASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE Assouplissements visant les ensembles du degré 3 (suite) Exigence concernant le risque de location incomplète Période d amortissement prolongée Primes d assurance prêt hypothécaire Mise de fonds et subventions Suppression de la retenue pour réalisation du revenu locatif avant la location complète sans surprime Élimination de la surprime applicable à la période d amortissement prolongée jusqu à 40 ans pour le prêt assuré, à l exclusion de la portion équivalente à la contribution de soutien à l abordabilité Suppression des primes Voir le tableau plus loin Assouplissement touchant les subventions : Le prêteur peut commencer à verser des avances au compte du prêt assuré dès que les fonds du PLA sont affectés de façon inconditionnelle à l ensemble. Le groupe parrain est toujours tenu d injecter les autres fonds nécessaires avant le versement des avances. Les exigences du MAML en matière de mise de fonds pour les ensembles du PLA s appliquent. SOCIÉTÉ CANADIENNE D HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 19

20 ASSOUPLISSEMENTS BARÈME DES PRIMES RELATIF AUX LOGEMENTS ABORDABLES Primes d assurance prêt hypothécaire Rapport prêtvaleur (RPV) Prime de base (Immeuble de logements locatifs ordinaires) Immeuble de logements locatifs abordables de degré 1 ou 2 (Prime de base après réduction) Immeuble de logements locatifs abordables de degré 3 65 % 1,75 % 1,20 % 0,0 % 70 % 2,00 % 1,40 % 0,0 % 75 % 2,25 % 1,50 % 0,0 % 80 % 3,50 % 2,40 % 0,0 % 85 % 4,50 % 3,10 % 0,0 % 90 %* s.o. 3,40 % 0,0 % 95 %* s.o. 3,80 % 0,0 % Le droit de demande de la SCHL s applique à tous les niveaux d abordabilité. * Offert à titre temporaire jusqu à la fin de SOCIÉTÉ CANADIENNE D HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 20

21 ASSOUPLISSEMENTS EXEMPLE : ENSEMBLE DE DEGRÉ 3 Détermination du montant maximal du prêt: 1. Montant maximal potentiel (95 % du coût) : $ (Coût de l ensemble : $) 2. Éventuel montant maximal du prêt selon un CCD de 1,0 et un revenu d exploitation net de $ : $ (selon l hypothèse suiv. : période d amort. combinée de 27 ans, taux d intérêt de 7 % et terme de 10 ans) 3. Éventuel montant maximal du prêt d après le coût de $ de l ensemble moins les subventions moins la m. de fonds (subv. = $, m. de fonds = $) 4. Montant maximal du prêt Le moins élevé de 1, 2 ou 3 : $ (3) SOCIÉTÉ CANADIENNE D HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 21

22 L ASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE POUR LES ENSEMBLES À USAGE MIXTE Considérations touchant la souscription d ensembles combinant des logements abordables, des logements du marché et (ou) des locaux non résidentiels Ensemble à usage mixte avec logements de degré 3 Montant maximal du prêt Primes d assurance prêt hypothécaire Logements de degré 3 95 % du coût (en supposant que le CCD requis est respecté) exigences du degré 3 0 % - Prime supprimée pour le degré 3 seulement Logements de degré 1 ou 2, logements du marché, locaux non résidentiels Exigences respectives en matière de RPV, de CCD et de mise de fonds Exigences respectives concernant la prime SOCIÉTÉ CANADIENNE D HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 22

23 L ASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE POUR LES ENSEMBLES À USAGE MIXTE Considérations touchant la souscription d ensembles combinant des logements abordables, des logements du marché et (ou) des locaux non résidentiels (suite) Ensemble à usage mixte sans logements de degré 3 Logements de degré 1 ou 2 Logements du marché Montant maximal du prêt (en supposant que le CCD et la mise de fond requis sont respectés) Prime d assurance prêt hypothécaire 95 % de la valeur d emprunt *RPV pour le degré 1 ou 2 3,80 % *prime pour le degré 1 ou 2 *La composante non résidentielle respecte les exigences qui s appliquent à elle. SOCIÉTÉ CANADIENNE D HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 23

24 OUTIL D ÉVALUATION DE VIABILITÉ SOCIÉTÉ CANADIENNE D HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 24

25 L ASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE POUR LES ENSEMBLES DE LOGEMENTS LOCATIFS ABORDABLES Liste minimale des documents à fournir à la SCHL : «Demande Certificat d'assurance» (SCHL 60519; version anglaise : CMHC 60335). Description de la propriété, notamment son âge, le type de construction, le nombre et le type de logements, son état, ainsi qu une analyse des revenus et des dépenses préparée sur la formule du prêteur ou sur la formule SCHL (version anglaise : CMHC 60369). Rapports de solvabilité à jour pour l'emprunteur et les cautions. Relevés signés et à jour de la valeur nette de chacun des particuliers agissant à titre d emprunteurs ou de cautions, y compris des détails sur tous les biens immobiliers possédés (adresse, description, revenus et dépenses, solde du prêt hypothécaire, versements hypothécaires et valeur) ainsi que la validation de la valeur des actifs importants. États financiers des entreprises agissant à titre d emprunteurs ou de cautions, et ce, pour les cinq derniers exercices. Si les emprunteurs sont des entreprises, indiquer la structure organisationnelle (entreprise individuelle, société à responsabilité limitée, société de personnes, etc.), les propriétaires de l entité (y compris leur participation en pourcentage), les personnes clés, leurs responsabilités et les rapports hiérarchiques au sein de l entité. Droit de demande. Projections des revenus et des dépenses de l'immeuble pour un an. SOCIÉTÉ CANADIENNE D HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 25

26 L ASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE POUR LES ENSEMBLES DE LOGEMENTS LOCATIFS ABORDABLES Liste minimale des documents à fournir à la SCHL (suite) : Copie du budget de construction. Projection des mouvements de trésorerie durant la construction. Tableau donnant les sources et les utilisations des fonds et servant à démontrer que les coûts prévus correspondent aux sommes d argent indiquées (mise de fonds, financement et montant du prêt). Copie de tous les accords de contribution conclus avec des tiers ou des lettres d intention rédigées par les parties compétentes. Copie de toutes les ententes relatives aux suppléments au loyer ou des lettres d intention rédigées par les parties compétentes. Copie de toutes les ententes relatives aux subventions de fonctionnement ou des lettres d intention rédigées par les parties compétentes. Jeu de plans des logements et détails/caractéristiques concernant la finition et les commodités. Si la propriété est située sur un terrain loué, copie du bail foncier accompagnée d un avis juridique concernant le respect des lignes de conduite de la SCHL. SOCIÉTÉ CANADIENNE D HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 26

27 L ASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE POUR LES ENSEMBLES DE LOGEMENTS LOCATIFS ABORDABLES Liste minimale des documents à fournir à la SCHL (suite) : Résumé de l'expérience de gestion de l'emprunteur et curriculum vitæ du gestionnaire s'il diffère de l'emprunteur. Document confirmant que les emprunteurs et les cautions respectent leurs obligations hypothécaires. Pour les immeubles comportant des locaux commerciaux, la superficie totale de l immeuble et la superficie totale affectée à des locaux commerciaux et une analyse des revenus et dépenses et de la valeur des espaces non résidentiels. SOCIÉTÉ CANADIENNE D HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 27

28 L ASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE POUR LES ENSEMBLES DE LOGEMENTS LOCATIFS ABORDABLES Les documents suivants sont habituellement demandés plus tard durant l analyse de souscription, avant le versement des fonds, mais ils peuvent être utiles à la SCHL plus tôt, s ils sont disponibles : Lettre du prêteur confirmant que le rapport de la phase I de l'étude environnementale du site relatif à la propriété visée est conforme aux lignes de conduite de la SCHL concernant les risques environnementaux. Copies de tous les contrats signés, s ils sont disponibles. Confirmation du zonage. Documents à l'appui du budget de construction : le rapport du consultant en coûts. SOCIÉTÉ CANADIENNE D HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 28

29 PERSONNES RESSOURCES Personnes ressources Carl Lawrence Téléphone : Caroline Ling Téléphone : Adresse du site Web de la SCHL : Assurance prêt hypothécaire SCHL pour logements collectifs : upload/guide-de-reference-logements-collectifs-nov-2006.pdf Service téléphonique sans frais sur les directives touchant l assurance prêt hypothécaire pour logements abordables : MULTI GO SOCIÉTÉ CANADIENNE D HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 29

30 L ASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE POUR LES ENSEMBLES DE LOGEMENTS LOCATIFS ABORDABLES MERCI SOCIÉTÉ CANADIENNE D HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 30