L ADIL Vous Informe. Le prêt relais

Transcription

1 ADIL des Hauts de Seine L ADIL Vous Informe Le prêt relais Sur un marché immobilier qui tend à se réguler, faire coïncider la date de vente avec celle de l achat d un bien devient difficile. De nombreux acquéreurs déjà propriétaires ont donc recours au crédit relais pour financer leur nouvelle acquisition avant d avoir revendu leur ancien logement. Cet outil extrêmement pratique génère cependant un coût qui varie assez fortement en fonction de la formule choisie. L emprunteur devra donc s attacher à choisir l option la plus favorable au travers des catégories de prêts relais présentées ci-après. Il devra également être très vigilant sur l évaluation de la valeur de son bien. Car, cette valeur sert de base au montant du prêt relais. A défaut d une évaluation réaliste, l emprunteur risque de voir son projet de financement remis en cause et devra compenser la différence entre montant évalué et prix de vente réel par de l apport ou de l emprunt. 1

2 Le fonctionnement du prêt relais. Son principe est simple. L emprunteur a besoin immédiatement pour l acquisition de son futur logement de la somme immobilisée dans sa propriété actuelle. Un prêteur va donc lui avancer une partie de cette somme, sous la forme d un prêt relais. Traditionnellement, ce prêt relais n est pas amortissable : Les échéances sont égales au seul montant des intérêts et le capital est lui remboursé au moment de la vente ou à défaut au terme du prêt relais. Selon les établissements financiers, le montant de cette avance sera compris entre 60 et 80 % du prix de vente estimé pour le plus souvent une durée de 24 mois. L estimation donne lieu à une expertise par un notaire ou une agence, ou se fonde sur une promesse ou compromis de vente. Prêt relais et 1% logement. Les salariés des entreprises assujetties au 1 % logement peuvent bénéficier d un prêt relais (1 % sur un an renouvelable une fois) en cas de vente pour mobilité professionnelle ou en cas de perte d emploi liée à un plan social. Ce prêt couvre 70 % de la valeur vénale du logement à vendre dans la limite de en région parisienne, de à dans les autres régions. Neuf ou ancien, le nouveau logement doit constituer la résidence principale de l acquéreur. Les formules de prêt relais 1. le prêt relais accompagné d un prêt amortissable classique. Le prêteur avance une certaine quotité de la valeur du bien à vendre. Le financement est complété par un prêt amortissable pour couvrir l ensemble de l opération. L emprunteur rembourse, chaque mois, les intérêts du prêt relais plus les échéances du prêt classique. Cette solution de financement est simple et s avère également intéressante en terme de coût final. Mais du fait du cumul, il est possible que la charge totale de remboursement soit supérieure à sa capacité financière. Une variante à ce montage est parfois proposée afin d alléger la charge supportée par l emprunteur. Elle consiste à assortir le prêt classique d un différé d amortissement pendant la période du prêt relais, durant laquelle l emprunteur ne rembourse que les intérêts sans amortir le prêt. 2

3 2. le prêt relais avec franchise totale accompagné d un prêt amortissable Ce montage associe le prêt relais à un crédit amortissable comme la formule précédente. Simplement, il est assorti d une période de «franchise totale», ce qui signifie que les intérêts ne sont pas remboursés mensuellement mais en une seule fois. Le plus souvent la durée de la franchise totale est prévue sur 12 mois. Au terme de cette période, si le bien n est pas vendu, l échéance mensuelle est égale aux intérêts dus majorés des intérêts cumulés de la première année pour la durée restante à courir. 3. le prêt relais sec. Lorsque la vente du bien peut intervenir rapidement et couvre entièrement le coût de la nouvelle acquisition, le recours à un prêt relais sec suffit. Dans ce cas l emprunteur n a pas besoin d un prêt relais jumelé à un crédit amortissable. Néanmoins, les conditions d octroi d un prêt relais sec sont parfois beaucoup moins favorables que celles d un prêt relais associé à un long terme ou d un prêt classique ne prévoyant pas d indemnité de remboursement. 4. Le prêt global ou le «2 en 1» L emprunteur contracte un prêt pour financer le nouveau bien en intégrant le capital correspondant à la valeur du premier bien. A la vente de ce dernier, une partie du prêt est remboursée par anticipation. Cela suppose, l absence de pénalités pour remboursement par anticipation pour cette quote-part de l emprunt. Les frais liés à la souscription d un prêt. Comme pour un prêt immobilier traditionnel, le coût d un prêt relais, au-delà du taux d intérêt, est constitué par les frais de garantie, le coût des assurances et les frais de dossier. Simplement, la particularité de ce montage tient au fait de savoir si l assiette de ces frais correspond aux sommes cumulées du prêt relais et du prêt amortissable ou seulement de ce dernier. Il n existe pas de réglementation en la matière et les pratiques varient d un établissement à un autre. On peut toutefois rappeler : Les frais de garantie : Dans le cas d une hypothèque ou d un cautionnement, le coût supporté par l emprunteur dépend du capital emprunté. Il est donc conseillé 3

4 de proposer au prêteur de prendre seulement une promesse d hypothèque sur le prêt relais. Ainsi, l assiette des frais d hypothèque ou de cautionnement se limitera au capital du prêt amortissable. Les assurances décès invalidité et perte d emploi : Les établissements ont tendance a exigé une assurance sur l ensemble des sommes empruntées. Mais, l intérêt d une telle garantie pour le prêt relais est tout à fait discutable en raison de la revente à court terme. Les frais de dossier : Ils représentent en général 1% du capital emprunté avec un plafonnement variant fortement d une banque à une autre. Dans tous les cas, vous devrez veiller à ce que ces frais ne soient pas appréciés distinctement une fois pour le prêt amortissable et une fois pour le prêt relais pour éviter un cumul de frais inutile. 4

5 Indicateurs logement ADIL92 1. Indice INSEE de référence des loyers 1 er trimestre 2 ème trimestre 3 ème trimestre 4 ème trimestre Indice BT 01 Janv-07 Fevr-07 Mars-07 Avril-07 Mai-07 Juin-07 Juill-07 Août Déc Sept Oct Nov Indices financiers Euribor (Taux interbancaire offert en euro) à 1 an : 4.76 % au 18 avril 08 OAT (Taux des obligations assimilables du Trésor) à 10 ans : 4,21 % au 14 avril 08 Taux du livret A : 3,5 % 4. Seuil de l'usure des prêts immobiliers aux particuliers au 1 er trimestre 08 J.O au Taux fixe 7.25 % Taux variable 7.16 % Prêts relais 7.25 % 5. Taux d intérêt légal Taux 2.11 % 2.95 % 3.99 % 6. Epargne logement Taux de rémunération Taux d emprunt Plan Epargne Logement Plans souscrits à compter du Plans souscrits à compter du 5

6 PEL : 2.5 % : 4.2 % Livret Epargne Logement 2 % pour les intérêts acquis 3.50 % LEL depuis le Taux maximum Prêts PAS taux fixe dont la durée est < ans et > ans. Le taux d intérêt maximum est obligatoirement inférieur de 0,60 à celui du prêt conventionné non garanti, soit : Durée PAS à 12 ans PAS > à 12 ans et à 15 ans PAS > à 15 ans et à 20 ans PAS > à 20 ans Taux maximum 6,25 % 6,45 % 6,60 % 6,70 % 8. Barèmes Nouveau PTZ zone A Composition ménage Plafond NPTZ Plafonds ressources Dept. 92(*) Montant max. Dept et plus (*) revenu ficsal de référence n-2 du 01/01 au 31/05 et n-1 du 01/06 au 31/ Barèmes Prêt Logement 92 Nbre de personnes dans le logement Plafonds de ressources (*) Montant max. du Prêt Logement et plus (*) revenu ficsal de référence n Dispositif d incitation à l investissement locatif Plafonds de loyers Plafonds de ressources Robien recentré Borloo ancien Borloo ANAH social ,81 6,06 Dérogation à 9,08 Borloo ANAH très social 5,74 Dérogation à 8,27 Borloo neuf 16,82 Non Oui Oui Oui Oui 6

7 11. Plafonds de ressources pour les logements aidés autres que PLA d intégration catégorie de ménages Paris et communes Ile-de-France hors Paris et communes 1- Une personne seule Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge à l'exclusion des jeunes ménages 3- Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage (1) sans personne à charge 4- Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge (2) 5- Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge 6- Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge Personne supplémentaire Plafonds de ressources applicables pour l attribution des logements financés en PLA catégorie de ménages Paris et communes Ile-de-France hors Paris et communes 1- Une personne seule Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge à l'exclusion des jeunes ménages 3- Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage (1) sans personne à charge 4- Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge (2) 5- Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge 6- Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge Personne supplémentaire