Renégocier son prêt immobilier

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1 Renégocier son prêt immobilier

2 Dans tous les cas, un crédit vous engage et doit être remboursé.

3 Définition du crédit... A l'origine du latin «credere» (croire, avoir confiance) Aujourd'hui prêt qu'un établissement financier accorde à un client après analyse : de son besoin financier de sa capacité de remboursement de son «potentiel» futur De la confiance qu il a envers son client

4 Comment fonctionne une banque Confiance Contrats Intérêts Garanties. etc Nous avons créé une banque

5 L immobilier : entre rêve et raison Etre propriétaire : une solution idéale pour 80 % des Français une «injonction sociale» : «Tout le monde trouve que c est plus logique de devenir propriétaire J ai du mal à imaginer que ça puisse se discuter.» un «repère» face à l imprévisibilité des parcours de vie : «Avoir un ancrage, ses repères, avoir le sentiment d avoir construit quelque chose» mais une tension croissante avec la volonté de bien vivre et avec la crainte des imprévus (chômage, divorce..) ces craintes sont d ailleurs le principal frein à l accession des locataires, après les prix et la peur de l'insolvabilité Source Observatoire CE 2008

6 Qu est ce que renégociation? Une modification des termes du contrat, Puis-je renégocier le montant? Le baisser ou l augmenter? la durée? les garanties? le taux? L un des deux contractants y gagne mais l autre?

7 La bonne démarche pour choisir son crédit : bien comparer 6 éléments Prix d'achat au comptant Apport initial Somme empruntée Nombre de mensualités Montant de la mensualité Total remboursé (tous frais inclus) 1 formule Total remboursé - somme empruntée = Coût du crédit

8 Optimiser son profil d emprunteur La confiance, ça se construit Votre ratio d endettement et le «reste à vivre» La pérennité de vos revenus Votre comportement financier La pertinence de l opération Bilan

9 Votre apport personnel Lors de l acquisition du bien immobilier, plus l apport est élevé plus le dossier a des chances d être accepté Il montre votre engagement personnel Il prouve votre capacité d épargne Il diminue le risque liquidatif Le terme «quotité de financement» Lors d une opération locative ou la renégociation l opération pourra être financée intégralement

10 Votre ration d endettement Renegos et rachats.xlsx Le ration d endettement Le taux d endettement prend en compte la totalité des charges mensuelles de tous les crédits Un ration de 30% sera considéré comme tout à fait correct. 40% sera une limite Ex: une mensualité de 1050 (crédit de sur 15 ans à 4%) sur un revenu de 3500 ) Des exceptions possibles si votre comportement financier actuel montre que vous assumez déjà aujourd hui une charge importante sans problème Le reste à vivre L objectif de ce calcul complémentaire est de vérifier que le ménage peut subvenir à ses besoins courants une fois les mensualités payées. Le banquier va calculer une somme disponible minimum par personne.

11 La pérennité de vos revenus Pour le prêteur, un emploi sûr est synonyme de pérennité des revenus. L ancienneté et période d essai Un CDI L intérim depuis longtemps

12 Votre comportement financier La banque vous demandera vos extraits de comptes sur une période de 3 mois minimum pour analyser votre comportement financier Il vaudra mieux montrer sa capacité d épargne que des dépenses supérieures aux rentrées La capacité d épargne ou la capacité de crédit: c est le même calcul

13 Calculer sa capacité de remboursement Revenus - Dépenses = Capacité d'épargne Remboursement du crédit Epargne restant disponible

14 La pertinence de l opération Un bien immobilier facilement revendable Si le créancier (banque ou société de caution) est contraint de vendre le bien immobilier pour être remboursé, il retrouvera son capital plus facilement lorsque le prêt finance un bien susceptible de trouver preneur rapidement A vous d argumenter ( photos, écoles, axes de communication..) pour défendre votre choix

15 Bilan Les banques analyseront l ensemble des critères de votre dossier avec le plus grand sérieux Les pouvoirs de signature de votre interlocuteur: les délégations Certains critères sont rédhibitoires Fichage Banque de France Endettement excessif Absence d emploi Un point fort pourra compenser un point plus léger Des écarts d un établissement à un autre en fonction de leur «politique risque»

16 Les taux d intérêts Renegos et rachats.xlsx Les taux peuvent être fixes, variables, Le TAEG Les taux d usure

17 Taux fixes Renegos et rachats.xlsx connus au départ du contrat et inchangés durant la durée totale prévue au départ.

18 Les taux variables Renegos et rachats.xlsx indexés sur un indice connu de tous et publié régulièrement dans la presse, (ex: EURIBOR 12 mois) révisables à échéance connue. Le plus souvent avec des planchers (floor) mais surtout des plafonds (cap)

19 Le TAEG Taux annualisé effectif global : taux englobant les intérêts et l ensemble des frais liés à l octroi d un crédit (frais de dossier, frais d assurance, de garantie, d hypothèque ). Il permet de mesurer le coût total du prêt ou du crédit. Il ne doit jamais dépasser le seuil de l usure (ou taux d'usure).

20 Taux d usure Catégories Pour protéger les consommateurs désireux d'emprunter de l'argent, le législateur définit un taux de l'usure, c'est-à-dire un taux effectif global (TEG) maximal auquel un prêt peut être accordé. Tout prêteur dépassant cette limite s'expose à des poursuites judiciaires. C'est la Banque de France qui se charge de fixer ce seuil de l'usure. Taux Effectif Moyen (4 trimestre 2014) Prêts immobiliers Prêts immobiliers à taux fixe 3,43 % 4,57 % Prêts immobiliers à taux variables 3,11 % 4,15 % prêts-relais 3,69 % 4,92 % Prêt à la consommation (depuis le 1er avril 2013) Prêts d un montant inférieur ou égal à euros 15,19 % 20,25 % Prêts d un montant supérieur à euros et inférieur ou égal à euros 10,78 % 14,37 % Prêts d un montant supérieur à euros 6,91 % 9,21 % Prêts d'une durée initiale supérieure à deux ans, à taux variable ¹ 2,51 % 3,35 % Prêts d'une durée initiale supérieure à deux ans à taux fixe ¹ 3,19 % 4,25 % Découverts en compte 9,95 % 13,27 % Taux d'usure (1 trimestre 2015)

21 Les taux de marché Renegos et rachats.xlsx FIXE 15 ans 20 ans 25 ans 30 ans EXCELLENT Meilleur 1,80 taux.com 2,15 annonce 2,40 dans 3,05 le sud ouest: TRES BON 1,95 2,24 2,59 3,09 BON 2,08 2,30 2,69 3,33 REVISABLE 15 ans 20 ans 25 ans 30 ans EXCELLENT 1,10 1,35 1,70 2,68 TRES BON 1,63 1,93 2,03 2,90 BON 2,15 2,40 2,92 3,33

22 Les délais Négociation et recherche de la meilleure offre Demande de crédit et fourniture des documents Etude du dossier Accord ou refus Accord du client et édition des offres Réception des offres et délai de rétractation 1 mois 15 jours 21 jours 21 jours 11 jours 2,5 à 3 mois ( le délai de la promesse!) Dans le cas de la renégociation les délais de sont a peu près identiques

23 La demande de crédit Elle est signée par le client, elle précisent toutes les conditions du futur contrat. Elle sert de base à l analyse par le banquier

24 L'offre de crédit On parle d offre mais il s agit du contrat qui sera signé par les deux contractants: la banque et le client. Elle comporte les conditions générales de crédits et les conditions particulières définies sur ce prêt précisément Le client réfléchit durant 10 jours francs, non comptés les délais de poste. Il la reçoit par la Poste et la renvoie par la Poste accompagnée du récépissé de réception qui prouve le délai de 10 jour francs, 11 jours en réalité.

25 Les grandes familles de crédits Crédits de trésorerie Paiement fractionné Différé de paiement Découvert bancaire Négocié Permanent Non autorisé Crédit à la consommation Prêt personnel Crédit affecté Crédit renouvelable Location avec Option d Achat Les prêts étudiants ou apprentis Crédits immobiliers Prêts classiques à taux fixes ou révisables les prêts aidés (PC, PATZ,APS) Les prêts In fine Les prêts relais Les prêts Epargne Logement

26 Les ressemblances et les différences Tous ces crédits ont des différences mais surtout des points communs Amortissables ou in fine, tableau d amortissement À Paliers, lissés Taux fixes, variables, TAEG Frais de dossiers ou pas Assurances facultatives Report, modulation, pause des échéances Durées Intérêts intercalaires Délais de rétractation Différé total ou partiel Garanties Remboursement anticipé et pénalités

27 Le tableau d'amortissement Renegos et rachats.xlsx Crédit : remboursable en 36 mois au taux d'intérêt proportionnel de 7 % Rang Date échéance Capital restant dû Intérêts période Amortissement période Echéance sans assurance 1 05/01/ E 26,25 E 112,70 E 138,95 E 2 05/02/ ,30 E 25,60 E 113,35 E 138,95 E 21 05/08/ ,67 E 13,08 E 125,87 E 138,95 E 22 05/09/ ,07 E 12,35 E 126,60 E 138,95 E 35 01/11/ ,48 E 1,61 E 137,34 E 138,95 E 36 01/12/ ,14 E 0,81 E 138,14 E 138,95 E TOTAUX 0 502,09 E E 5002,09 E

28 Tenir compte du rapport durée/coût Ex : à taux constant pour à 7 % (hors assurances et frais de dossier) Renegos et rachats.xlsx Nombre de mensualités Montant de la mensualité Coût de l opération Coût du crédit 24 67,16 E 1 611,84 E 111,84 E 36 46,32 E 1 667,52 E 167,52 E 48 35,92 E 1 724,16 E 224,16 E le montant des mensualités diminue......mais le coût total augmente

29 Remboursement d'un crédit classique Montant dégressif des intérêts et amortissement linéaire du capital Mensualités Durée en années

30 Amortissables ou in fine, tableau d amortissement Les crédits peuvent être remboursables tous les mois (ou tous les trimestres ou tous les ans ) on les appelle amortissables Tous les mois la mensualité comprends un peu du capital emprunté + des intérêts sur le capital restant à rembourser. Ils peuvent aussi être remboursables en une seule fois, à la fin de la durée prévue au contrat: par exemple dans 20 ans! Dans ce cas on paye les intérêts tous les mois (ou tous les trimestres ou tous les ans ) mais on ne rembourse pas le capital Les prêts étudiants peuvent combiner les deux formules : pendant une période on ne paye que les intérêts ou même pas : la période des études durant laquelle l étudiant n a pas ou peu de revenus puis une deuxième période1 ou 5 ans plus tard, quand les salaires rentrent dans le budget durant laquelle on rembourse le capital.

31 Différentes formes de prêts Prêt constant Prêt progressif Prêt modulable Prêt à paliers Prêt in fine

32 Les prêts lissés Prêt principal La mensualité PEL 0% La durée Somme des différentes charges de remboursement de prêt constante Mensualité du prêt par paliers en fonction des autres Réduit considérablement le montant des premières mensualités Diminue le poids relatif de l endettement Emprunter plus tout en respectant le taux d endettement de 30%

33 Les durées Renegos et rachats.xlsx De 24 mois à 360 mois (30 ans) Plus la durée est courte plus le taux est attractif 30 ans peut ne pas être dans le catalogue du banquier et s il y est très cher 20 ans est devenu classique Privilégiez les durées longues (en période de taux faibles) pour des crédits dont les mensualités sont ajustables

34 Différé total ou partiel Durant cette période de différé on peut Ou payer seulement les intérêts et l assurance Ou ne rien payer

35 Modularité, pause des échéances Les crédits récents (depuis 15 ans) proposent des modulation à la hausse ou la baisse des mensualités Le plus souvent à la hausse Certains établissements proposent des modulations à la baisse mais avec un plafond de durée Chômage, maladie, invalidité, diminution des aides, âge et coût de l enfant, études, charges imprévues : voiture, réparations, évolution de salaire, reprise d activité, enfant indépendant

36 Pause et report de mensualités Renegos et rachats.xlsx Certains contrats proposent des reports de mensualités en fin de crédits (souvent avec un plafond de nombre: exemple 12 mois maxi) Attention durant toute la période restante vous payez des intérêts sur cette somme que vous deviez à la banque mais que vous reportez en fin de période

37 Intérêts intercalaires..\credit\calcul crédit avec TA.xlsx Il s agit des intérêts calculés durant la période pendant laquelle on ne rembourse rien et qui vont s ajouter au capital des le début du remboursement Ou être répartis sur la durée totale du prêt Ou être payés en une seule fois avec la première mensualité

38 Remboursement anticipé et pénalités Renegos et rachats.xlsx On peut rembourser la totalité du crédit à tous moments. On ne rembourse que le capital restant du. Mais attention: comme on ne paye pas les intérêts futurs, la banque peut vous «facturer» une partie de ce manque à gagner sous la forme de pénalités qui peuvent monter jusqu à 3% du montant remboursé par anticipation

39 Frais de dossiers ou pas Renegos et rachats.xlsx Dans un prêt classique ils peuvent monter à 1% du montant du prêt avec ou sans plafond Lorsqu ils existent, ils sont prélevés sur le montant du prêt: exemple, vous faites un prêt pour des travaux avec des frais de dossier de 1%. La banque ne vous mettra à disposition que la somme de 9900 Lors des renégos, ils sont ajoutés le plus souvent au montant à racheter ou à renégocier Les frais pris par le courtier qui probablement sera aussi commissionné par la banque qu il vous présentera (souvent 0,7 à 1% du montant emprunté)

40 Les français face aux assureurs 55% pensent qu il y a double couverture pour certains risques 48% ont le sentiment de payer pour des garanties dont ils n ont pas besoin Du coté des compagnies traditionnelles seuls 33% des clients ont attribué des notes de recommandation de 8/10 contre 29% pour les établissements en ligne Pourtant 75% sont fidèles à leur assureurs souvent par méconnaissance des formalités de changement et du contenu et de l étendue des couvertures

41 Assurances obligatoires ou facultatives Renegos et rachats.xlsx L assurance peut représenter jusqu à 25% du coût total du crédit immobilier, soit le deuxième coût le plus élevé du crédit Elle n est juridiquement pas obligatoire mais aucun banquier ne vous prêtera pour un prêt immobilier (montant et durée importants) sans assurance

42 Contrat groupe du banquier ou délégation d assurance Vous avez le choix du contrat, ou celui que vous propose le banquier, le «contrat groupe» qu il a négocié pour vous avec un assureur partenaire Des garanties souvent plus étendues et moins d exclusions Un tarif à vérifier (commission du banquier) ou un contrat concurrent que vous négociez vous-mêmes et dont vous demandez qu il soit délégué au créancier; Que vous négociez vous-même sur internet ou votre courtier de prêt (attention, lui-même commissionné peut-être!) attention aux exclusions: sports, mal au dos, les affections psychiques, les professions à risques, fumeurs ou non fumeurs vérifier les délais de carence, de franchise le calcul des primes: sur le capital restant dû ou le capital initial Peut-être intéressant pour certains publics: les jeunes, ou les personnes présentant des risques de santé ou exerçant une profession à risque Soyez proactif Faites «le tour» le plus tôt possible, demandez un devis, attention aux délais, surtout si vous avez eu un problème de santé

43 Un accès plus difficile pour les personnes âgées Renegos et rachats.xlsx Les banques déroulent les tapis rouges pour les quadragénaires En revanche elles sont plus frileuses pour les séniors: quinquagénaires c est encore bon, mais difficile pour les 60/65 ans. Les tarifs seront plus ou trop élevés. Elles se situent autour de 0,15% à 0,42% du capital emprunté pour un an (voire davantage pour les personnes âgées)

44 La loi HAMON Vient compléter la loi Lagarde qui offre le choix de son assureur Contrat groupe ou délégation d assurance Le banquier ne peut refuser qu en motivant sa décision et uniquement si les garanties sont inférieures. Un an pour changer d assurance emprunteur La loi Hamon de fin janvier 2014 accorde un an aux emprunteurs à partir de la signature du prêt immobilier pour changer d assureur. A garanties équivalentes: projet à mettre en œuvre au plus tard et mai et octobre 2015 Liste de 26 critères édictée par le CCSF (Comité Consultatif des Services Financiers) La banque devra choisir 15 (11 pour les garanties obligatoires, 4 pour la perte d emploi) 18 critères pour le DC invalidité 8 pour la garantie perte d emploi Exemple: DC, PTIA, Incapacité: couverture des sports amateurs, couverture de la ptia durant toute la période du prêt Le meilleur moyen pour changer d assureur et surtout baisser ses charges d assurance: se faire racheter son prêt en cas de baisse des taux

45 Quels risques sont couverts l'assurance décès couvre non seulement le décès, mais aussi les cas d'invalidité extrêmement grave, appelée "perte totale et irréversible d'autonomie" (PTIA). l'assurance invalidité / incapacité de travail prend en charge le remboursement des échéances si, à la suite d'une maladie ou d'un accident, vous vous trouvez en incapacité d'exercer votre activité professionnelle ou tout autre activité de façon non définitive ou partielle. l'assurance perte d'emploi a pour objet la prise en charge de tout ou partie des remboursements en cas de chômage, sous certaines conditions.

46 Le principe «du déclaratif» Attention aux «fausses» déclarations sur le questionnaire médical La déclaration fausse intentionnelle ou involontaire est considérée comme une fraude L assureur a le droit d annuler le contrat ou le majorer Il peut-être libéré de ses obligations, cad ne pas payer en cas de sinistre même s il doit prouver la mauvaise foi En cas d annulation du contrat le créancier peut demander le remboursement immédiat du capital restant dû.

47 La convention AERAS Depuis 2007, la convention AERAS (S Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) Avant 2007 les malades se voyaient systématiquement refusés par les assureurs. Aujourd hui la convention prévoit deux dispositifs Elle couvre les crédits conso pour des achats précis Votre dossier assurance immo sera automatiquement examiné par un ensemble d experts médicaux et pour un montant maxi de eme niveau, le premier: l accord automatique de l ordi, le deuxième: un médecin conseil de l assureur Le refus doit être obligatoirement justifié Une réponse dans les 5 semaines Pour un montant maxi de 300ke

48 Les garanties pour le prêteur Caution personne physique organisme spécialisé: SCM société de Cautionnement Mutuel Certaines mutuelles Hypothèque PPD Privilège de Prêteur de Deniers Hypothèques conventionnelles

49 Garanties Renegos et rachats.xlsx Concernant les prêts étudiants par exemple la banque va demander aux parents de se porter caution, c est-à-dire, d assurer le remboursement à la place du jeune s il fait défaut pour un prêt immobilier les cautions de personnes physiques sont rares Le plus souvent on prendra en garantie Soit une sureté réelle (une hypothèque) Soit une caution d une SCM Soit la caution de la Mutuelle de santé pour les fonctionnaires

50 Les SCM Renegos et rachats.xlsx Société de cautionnement Mutuel Sociétés: donc des frais Cautionnement: elles payent le créancier si vous faites défaut Mutuel: on mutualise les risques Ex: Crédit Logement Evite des hypothèques et surtout les levées d hypothèques à la fin du prêt

51 Les hypothèques Hypothèques conventionnelles Le client accepte d hypothéquer son bien immobilier. Le notaire déclare donc à la Conservation des hypothèques (service des Impôts) les conditions du prêt (créancier, montant, durée, taux, cadastre du bien, etc ) Si le client ne paye pas son prêt le créancier s adresse au juge qui saisit le bien et qui le vend aux enchères Cette saisie est facturée par l administration fiscale au travers du notaire Les PPD (Privilèges de Prêteurs de deniers) sont moins chers. Dans les cas de renégo: on ne peut prendre qu une Hypothèque conventionnelle, pas un PPD. C est donc plus cher. Autour de 1,50% du montant emprunté

52 La garantie des Mutuelles Pour les fonctionnaires la Mutuelle peut accepter de se porter caution. Toutes ces mutuelles sont fédérées pas la Mutuelle de la Fonction Publique Mais ces mutuelles (MGEN ou MFP) n ont pas d accords avec toutes les banques

53 La caution signe un contrat rédige des mentions manuscrites obligatoires bénéficie du même délai de réflexion que l'emprunteur a le droit de se rétracter est avertie dès le 1er incident de paiement doit rembourser le créancier en cas de défaillance de l'emprunteur

54 Le tableau des renégos Renegos et rachats.xlsx

55 Dès la première difficulté Contacter le prêteur Négocier une solution amiable compatible avec le budget actuel acceptable par le créancier Respecter rigoureusement le nouvel engagement A défaut : Saisir le Juge du Tribunal d'instance

56 Le surendettement 31/12/89 : La loi Neiertz instaure des recours et moyens de protection des surendettés 8/02/95 : La loi renforce le pouvoir des commissions (décret d'application 9/05/95) 29/07/98 : La loi de lutte contre l exclusion instaure un nouveau mécanisme de règlement des situations de surendettement (décret d'application févr. 99) 01/08/03 : La loi Borloo instaure la procédure de rétablissement personnel («faillite civile») 01/07/2010 : La loi Lagarde raccourcit les procédures de 6 à 3 mois. La durée d un plan passe de 10 à 8 ans, et l inscription au fichier des incidents de paiements est ramenée à 5 ans.

57 Source BDF Les origine du surendettement Surendettement actif Surendettement passif Source Banque de France 2007

58 Comment définir le surendettement? Charge de remboursement de crédits et de dettes non professionnelles, insupportable pour le budget. Calculée selon la situation personnelle, familiale, professionnelle et patrimoniale et sa bonne foi!

59 Source FBF Le surendettement La prévention La tentation d un fichier positif - fichier de dettes Avantages Consulté avant toute offre de crédit, il responsabiliserait le prêteur Inconvénients Efficace seulement si toutes les dettes de l emprunteur y figurent Difficulté pour y entrer des dettes non bancaires (ex. loyers en retard) Nécessité d une mise à jour permanente (coût exorbitant) Atteinte à la vie privée (la CNIL, le CCSF et de nombreuses associations y sont défavorables) Risque de dérive (exemple : utilisation par un propriétaire avant de signer le bail?) Aucun effet sur le surendettement passif Exemples à l étranger peu concluants (ex: en Belgique)

60 Un crédit bien choisi Déterminer sa capacité de remboursement Besoin Budget Envie Moyens N oubliez pas de comparer les offres!