LES BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE

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1 LES BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE The Paris Region Office Market 2008 Investissements BUREAUX Régions Commerces Activités/Logistique

2 N 1 mondial du conseil en immobilier d entreprise Agence Conseil en implantation et commercialisation Bureaux - Activités/Logistique Surfaces commerciales Investissement Conseil à l'acquisition et à la vente Bureaux - Activités/Logistique Surfaces commerciales Global Corporate Services Service global aux groupes internationaux Portfolio Management - Consulting Building Consultancy Expertise Évaluation d'immeubles Optimisation des revenus Due Diligence Bureaux - Activités/Logistique Surfaces Commerciales Habitation 43 implantations dont 34 en régions et 9 en Ile-de-France Vannes Résidentiel Vente en bloc et à la découpe pour les investisseurs Vente et location d'appartements et d'hôtels particuliers Gestion immobilière Gérer et conforter la rentabilité de votre patrimoine Aménagement d'espace Assistance à maîtrise d'ouvrage Études et Marketing Analyses des marchés, recherches et prospectives. Rennes St Nazaire Nantes Laval Caen Angers Le Mans Rouen Le Havre Chartres Lille Paris Ile-de-France Orléans Tours Dijon Metz Nancy Strasbourg Mulhouse 750 salariés 520 collaborateurs commerciaux Chiffre d'affaires ,2 millions d'euros Bordeaux Toulouse Montluçon Clermont-Ferrand Lyon Annecy Bourgoin Jallieu Chambéry Grenoble Avignon Sophia-Antipolis Nice Montpellier Aix-en-Provence Marseille Bureaux CBRE Affiliés CBRE CONTACTS BUREAUX Offices Maurice Gauchot Tél. : 33 (0) Fax : 33 (0) Marc-Henri Bladier Tél. : 33 (0) Fax : 33 (0) ÉTUDES ET RECHERCHE Research Aurélie LEMOINE Tél. : 33 (0) Fax : 33 (0)

3 SOMMAIRE / CONTENTS Zonage Immostat Indicateurs Immostat Contexte économique / L essentiel La demande L offre Focus : Le plan de renouveau pour La Défense : un projet global Focus : Les futurs quartiers tertiaires Les loyers Focus : Les transports en commun Les perspectives Lexique Immostat area Main Immostat figures Economic context / To summarise Demand Supply Focus: The renewal of La Défense: a global project Focus: The office districts of the future Rents Focus: Public transport Prospects Glossary Achevé de rédiger le 7 mars 2008 par le département Etudes et Recherche de CB Richard Ellis Rédaction : Alexandre Dassonville et Sabine Echalier CB Richard Ellis Ressources - Groupement d'intérêt Economique Siège social : , rue de Courcelles Paris Siren RCS Paris La reproduction de tout ou partie du présent document est autorisée sous l'expresse réserve d'en mentionner la source. Bien que puisées aux meilleures sources, les informations que nous publions ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de CB Richard Ellis ou du groupe CB Richard Ellis.

4 ZONAGE IMMOSTAT / IMMOSTAT AREA Issy-les- Moulineaux Vanves Malakoff Montrouge Gentilly Châtillon Arcueil Kremlin Bicêtre Bagneux Rueil- Malmaison Sèvres Suresnes Charentonle-Pont Ivrysur-Seine Saint- Cloud Boulogne Billancourt Meudon Meudon Colombes Bois-Colombes 16 Villeneuve- La-Garenne Gennevilliers 15 Saint-Ouen Saint-Denis Aubervilliers Pantin Pré- Saint- Gervais 20 La Garenne-Colombes Asnières Clichy Nanterre Courbevoie Levallois- Perret Puteaux Neuillysur-Seine 17 Zones principales / Main markets Les Lilas Bagnolet Saint- Mandé Bobigny Montreuil Vincennes Saint-Maurice Fontenay-sous-Bois Nogent-sur-Marne Joinville-le-Pont Cachan Villejuif Paris Quartier Central des Affaires Paris Centre Ouest Paris Sud Paris Nord Est La Défense Croissant Ouest 1 ère Couronne Paris CBD Paris Centre West Southern Paris Northern / Eastern Paris La Défense Western Crescent Inner Rim Gonesse Roissy-en-France Tremblay-en-France Sous-zones / Sub-markets Aulnay-Sous-Bois Villepinte Gennevilliers Villeneuvela-Garenne Elancourt La Verrière Trappes Montigny -le-hretonneux Guyancourt Voisins-le-Bretonneux Magny-les-Hameaux Nanterre Rueil-Malmaison Saint-Cloud Suresnes Igny Colombes La Garenne- Colombes Puteaux Boulogne Levallois 17 Clichy Saint-Ouen Pre-St-Gervais Les Lilas Bagnolet Saint-Mandé Palaiseau Courbevoie Neuilly 16 Massy Wissous 9 2 Saint-Denis Aubervilliers Pantin Bobigny Montreuil Fontenay-sous-Bois Vincennes Nogent-sur-Marne Joinville-le-Pont Bry-sur-Marne Villiers-sur-Marne Bois- Colombes Asnieres Sèvres Vanves Charenton Issy-les-Moulineaux Montrouge Meudon Malakoff Gentilly Ivry-sur-Seine Saint-Maurice Le Kremlin-Bicêtre Chatillon Arcueil Meudonla-Forêt Clamart Bagneux Cachan Fontenay-aux-Roses Villejuif Vitry-sur-Seine Velizy-Villacoublay Le Plessis-Robinson Bourg-la-Reine Sceaux L'hay-les-Roses Chatenay-Malabry Chevilly-Larue Choisy-le-Roi Bièvres Thiais Fresnes Verrièresle-Buisson Antony Rungis Orly Paray- Vieille- Poste Noisyle Grand Coupvray Chessy Lagny-sur-Marne Montevrain Saint-Thibault Magny-le-Hongre -des-vignes Conches-sur-Gondoire Gouvernes Chanteloup Champssur-Marne Torcy Guermantes Serris Bussy -en-brie Noisiel St-Martin Bailly Bussy-Saint-Georges Lognes -Romainvilliers Collegien Jossigny Ferrieres-en-Brie Emerainville Croissy-Beaubourg Orsay Villebon-sur-Yvette Les Ulis Paris QCA Paris Centre Ouest La Défense Croissant Ouest : Boucle Nord Neuilly - Levallois Péri-Défense Boucle Sud Paris Sud : Paris 12 e - 13 e Paris 14 e - 15 e Paris 5 e - 6 e - 7 e 1 ère Couronne : 1 ère Couronne Nord 1 ère Couronne Est 1 ère Couronne Sud Paris Nord Est : Paris 3 e - 4 e - 10 e - 11 e Paris 18 e -19 e - 20 e 2 ème Couronne : 2 ème Couronne Sud Pôle Roissy Marne-la-Vallée St Quentin-en-Yvelines Paris CBD Paris Centre West Southern Paris : Paris Paris Paris North Eastern Paris : Paris Paris La Défense Western Crescent : Northern River Bend Neuilly - Levallois Péri-Défense Southern River Bend Inner Rim : Northern Inner Rim Eastern Inner Rim Southern Inner Rim Outer Rim : Southern Outer Rim Roissy Pole Marne-la-Vallée St Quentin-en-Yvelines 2 BUREAUX - MARS 2008

5 INDICATEURS IMMOSTAT / MAIN IMMOSTAT FIGURES Sous-zones Immostat Disponibilité immédiate Demande placée Disponibilité immédiate Demande placée Immostat Areas Immediate supply Take-up Immediate supply Take-up Paris QCA / Paris CBD m m m m 2 Paris Centre Ouest (Hors QCA) / Paris Centre West (excl. CBD) m m m m 2 Paris 5/6/ m m m m 2 Paris 12/ m m m m 2 Paris 14/ m m m m 2 Paris 3/4/10/11 / East Paris 3/4/10/ m m m m 2 Paris 18/19/ m m m m 2 La Défense m m m m 2 Boucle Nord / Northern Inner Bend m m m m 2 Neuilly / Levallois m m m m 2 Péri Défense m m m m 2 Boucle Sud / Southern Inner Bend m m m m 2 1 ère Couronne Nord / Northern Inner Rim m m m m 2 1 ère Couronne Sud / Southern Inner Rim m m m m 2 1 ère Couronne Est / Eastern Inner Rim m m m m 2 2 ème Couronne Sud / Southern Outer Rim m m m m 2 Pôle Roissy / Roissy Pole m m m m 2 St Quentin en Yvelines m m m m 2 Marne La Vallée m m m m 2 Reste 2 ème Couronne / Rest of Outer Rim m m m m 2 Total m m m m 2 Source : Immostat Principales données Immostat / Main Immostat figures Principales données Immostat / Main Immostat figures Taux de vacance Part du neuf/restructuré dans Part du neuf/restructuré Loyer moyen pour les immeubles au 1 er janvier 2008 l offre immédiate au 1 er janvier 2008 dans la demande placée en 20 neufs, restructurés ou rénovés Sous-zones Immostat Vacancy rate Share of new and redeveloped space Share of new and redeveloped Average rent for Immostat Areas at 1 st January 2008 in immediate supply at 1 st January 2008 space in take-up in 20 new, redeveloped or renovated space Paris QCA / Paris CBD 4,1% 37% 25% 605 Paris Centre Ouest (Hors QCA) / Paris Centre West (excl. CBD) 1,9% 0% 16% 453 Paris 5/6/7 1,9% 0% 19% 491 Paris 12/13 2,1% 1% 30% 402 Paris 14/15 3,1% 0% 29% 417 Paris 3/4/10/11 / East Paris 3/4/10/11 2,2% 1% 2% 323 Paris 18/19/20 5,2% 74% 18% 264 La Défense 4,6% 19% 9% 473 Boucle Nord / Northern Inner Bend 11,4% 19% 63% 256 Neuilly / Levallois 5,6% 13% 16% 427 Péri Défense 7,3% 1% 16% 309 Boucle Sud / Southern Inner Bend 5,6% 25% 62% ère Couronne Nord / Northern Inner Rim 9,0% 30% 60% ère Couronne Sud / Southern Inner Rim 8,0% 22% 53% ère Couronne Est / Eastern Inner Rim 4,2% 4% 28% ème Couronne Sud / Southern Outer Rim 9,0% 27% 62% 212 Pôle Roissy / Roissy Pole 7,6% 12% 12% 149 St Quentin en Yvelines 8,3% 12% 70% 203 Marne La Vallée 4,9% 22% 28% 191 Reste 2 ème Couronne / Rest of Outer Rim 2,9% 7% 36% N.S. Total 4,8% 20% 36% 327 NS : Non Significatif / Not Significant / Immostat BUREAUX - MARS

6 CONTEXTE ÉCONOMIQUE / L ESSENTIEL CONTEXTE ÉCONOMIQUE Avec 1,9 % de croissance en 20, l économie française aura finalement réalisé une performance assez proche de celle de Malgré quelques signes de fébrilité et des hausses sensibles de prix, la consommation des ménages résiste et devrait encore rester le principal soutien à la croissance en Le resserrement des conditions de crédit devrait globalement freiner l investissement des entreprises, tandis que le commerce international devrait continuer à pénaliser l économie. En 2008, l'économie française devrait subir les conséquences du ralentissement mondial et la croissance économique avoisinerait ainsi 1,7 %. L emploi salarié a augmenté modérément en Ile-de-France, mais plus rapidement qu en France métropolitaine entre le 3 ème trimestre 2006 et le 3 ème trimestre 20. C est dans les départements des Hauts-de-Seine et de l Essonne que la progression de l emploi salarié fut la plus forte. L emploi a, en revanche, stagné dans les Yvelines et modérément progressé à Paris. L activité industrielle en Ile-de-France n a progressé que très légèrement en 20. Le repli du chiffre d affaires dans l industrie automobile a pesé sur les performances d ensemble. Le déclin des effectifs industriels s est poursuivi et a concerné tous les secteurs. L activité des services marchands fut, quant à elle, plus importante en 20 qu en 2006 et s est caractérisée par le dynamisme des petites structures. Les secteurs du conseil en affaires et gestion et de l ingénierie informatique ont été particulièrement en vue. En 2008, l activité des entreprises industrielles de la région pourrait s accélérer. L investissement devrait se stabiliser, en dépit d une probable relance dans l automobile. Les effectifs vont, quant à eux, continuer à s éroder, à l exception vraisemblable des biens de consommation. Des performances plus modérées sont attendues dans les services marchands en 2008, tant au niveau de l activité, de l investissement que de la création d emplois. Les recrutements seront néanmoins importants dans les secteurs de l ingénierie technique et informatique. Les secteurs de l assurance, les activités informatiques, du conseil, mais aussi ceux de la pharmacie et de la construction aéronautique et spatiale devraient bien se tenir en L'ESSENTIEL Malgré la crise financière Outre-Atlantique, la demande exprimée est restée solide et soutenue tout au long de l année. Le niveau de demande placée a été très bon, proche des années records de 2000 et 2006, avec 2,7 millions de m 2 commercialisés. L activité fut très soutenue sur le créneau des petites surfaces (< m 2 ). Malgré un recul par rapport à 2006, les grandes surfaces ont été dynamiques, avec 76 transactions pour près de 1 million de m 2. Le taux de vacance moyen francilien est passé sous la barre des 5 % (4,8 %). La tension sur les offres de qualité continue de s accentuer, en particulier dans les secteurs d affaires établis. Face à la demande, l offre future certaine de plus de m 2 a progressé tout au long de l année, avec tout de même un ralentissement au cours du dernier trimestre. Dans la plupart des secteurs franciliens, les loyers ont poursuivi leur progression sur le marché des locaux de qualité comme de seconde main. La pression sur les immeubles «prime» a été forte, notamment dans Paris Centre Ouest et le Croissant Ouest, jusqu en milieu d année. Les avantages commerciaux demeurent au cœur des négociations mais se sont resserrés par rapport à Malgré une demande fragile, les utilisateurs, bien qu attentifs à leurs coûts, continuent d exprimer des besoins de mouvements. La demande placée pourrait être comprise entre 2,4 et 2,7 millions de m 2 en Le stock d offres devrait se stabiliser avec un taux de vacance autour de 5 %. L offre future certaine restera maîtrisée, les acteurs (promoteurs, développeurs, investisseurs, banques) adoptant une attitude de prudence en raison du contexte financier. Les valeurs locatives «prime» devraient se stabiliser, en raison des capacités financières des entreprises et de la prudence des sociétés à forte valeur ajoutée. 4 BUREAUX - MARS 2008

7 LA DEMANDE LA DEMANDE EXPRIMÉE Une demande exprimée qui ne faiblit pas... La demande exprimée est restée solide tout au long de l année 20. Malgré un 3 ème trimestre habituellement plus calme, le niveau de demande n a pas ralenti, et ce, malgré les turbulences financières. Au contraire, les demandes exprimées se sont renforcées au cours des 3 ème et 4 ème trimestres par rapport au 1 er semestre. Ainsi, plus de demandes, pour un volume de près de 4 millions de m 2, ont été recensées par CB Richard Ellis en 20, démontrant la bonne tenue et l importance du marché en raison des besoins existants. RÉPARTITION DES NOUVELLES DEMANDES PAR TRIMESTRE EN 20 (En nombre) 4 ème trimestre 29 % 3 ème trimestre 25 % 1 er trimestre 22 % 2 ème trimestre 24 % Le «déménagement simple» demeure le principal motif de mouvement soulignant la nécessité de modernisation des implantations de nombreuses sociétés. Il représente 60 % des nouvelles demandes recensées en 20, part en augmentation par rapport à l année précédente. La composition structurelle de la demande exprimée est stable par rapport à Le dynamisme des petites surfaces s est confirmé avec une prépondérance de demandes pour des surfaces inférieures à 500 m 2. Elles ont représenté 72 % des demandes, part qui atteint 86 % pour les moins de m 2. Les demandes pour les grandes surfaces (supérieures à m 2 ) ont également augmenté. Bien que leur part demeure relativement faible par rapport aux demandes totales, elles sont néanmoins significatives avec 113 nouvelles demandes. La recherche de surfaces à la location continue d être la voie privilégiée par les utilisateurs. Seuls 15 % des demandes concernent des recherches à l acquisition.... et toujours diversifiée De même, la demande exprimée par secteur d activité est proche de celle observée en Le secteur du juridique et du conseil (24 %), suivi par les sociétés de transport / logistique / distribution (14 %) et celles des technologies de l information (12 %) ont été les plus dynamiques. MOTIVATIONS DES DEMANDES EXPRIMÉES EN 20 (En nombre) Extension 15 % Regroupement 7 % Création/Implantation 18 % Déménagement 60 % Les effets de la crise du crédit touchant les marchés financiers depuis août 20 ont été visibles dans le fléchissement des nouvelles demandes émanant du secteur financier au cours du 2 nd semestre. En effet, deux fois moins de demandes ont été recensées au cours des 3 ème et 4 ème trimestres, reflétant une attitude de prudence et d attentisme de la part de ces acteurs. Néanmoins, le secteur financier est resté actif, ses demandes étant restées stables par rapport à 2006, avec 11 % des demandes recensées en 20. Les délais de transformation se sont, en moyenne, encore raccourcis en 20, tendance toujours portée par la demande pour des petites surfaces. En effet, ce segment de marché se caractérise habituellement par des prises de décision plus rapides que pour les autres créneaux de surface mais ce phénomène s est accentué en raison de la raréfaction des offres, notamment dans Paris. Ainsi, 64 % des demandes exprimées en 20 ont été transformés en moins de 3 mois contre 53 % un an plus tôt. Pour les grandes surfaces, les délais de transformation restent significativement plus longs. DEMANDES EXPRIMÉES PAR SECTEUR D ACTIVITÉ EN 20 (En nombre) Secteur industriel 7 % Secteur public 9 % Autres services 4 % Transport - Logistique - Distribution 14 % Technologies de l'information et de la communication 12 % Autres 3 % Juridique - Conseil 24 % Services immobiliers 5 % Secteur financier 11 % Communication - Création 11 % BUREAUX - MARS

8 LA DEMANDE ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE DANS L EUROPE DES 15 (En millions de m 2 ) ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE EN ILE-DE-FRANCE (En millions de m 2 ) 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0, / Immostat 03 1 er trimestre 2 ème trimestre ème trimestre 4 ème trimestre LA DEMANDE PLACÉE Un marché européen dynamique En Europe, le marché utilisateurs a été très dynamique en 20. La demande placée a ainsi atteint plus de 10 millions de m 2 pour la 2 ème année consécutive, soit un niveau supérieur à la moyenne de long terme depuis 1993 (7 millions de m 2 ). Tandis que certaines villes ont atteint des niveaux record comme Londres, Bruxelles, Madrid ou Barcelone, l ensemble des autres marchés européens a enregistré un très bon niveau de transactions. C est notamment le cas pour l Europe Centrale et de l Est comme à Varsovie et Bratislava. Le marché allemand a également été performant. Une demande placée francilienne soutenue Avec 2,7 millions de m 2 placés pour transactions, la demande placée a atteint un excellent niveau en 20, proche des records de 2000 et En effet, les moteurs du marché utilisateurs en Ile-de-France demeurent solides et similaires à ceux observés en La demande des utilisateurs est toujours sous-tendue par des considérations financières et la recherche d optimisation-rationalisation. Ceci s est traduit notamment par des déménagements simples (62 % des transactions). Malgré une remontée rapide des valeurs locatives dans certains secteurs franciliens, les moteurs essentiels de la demande ont été : les besoins de modernisation ; l opportunisme des utilisateurs. Les entreprises n ayant pas effectué de mouvement en 2006 ont continué de subir l indexation des loyers à l Indice INSEE du Coût de la Construction. Bien que celui-ci ait connu des évolutions plus modérées en 20, la croissance de l ICC demeure forte (4,49 % au 3 ème trimestre 20) et l impact de 2006 (+ 8,1 % au 3 ème trimestre 2006) pèse sur les baux en cours. Dans ce contexte, les mouvements des entreprises correspondent à un calcul stratégique et financier leur permettant de réaliser des économies significatives. Ces mouvements permettent de profiter d immeubles à meilleur rapport qualité / prix grâce à des locaux plus efficaces, avec un objectif majeur, celui de diminuer le ratio m 2 par poste de travail. En effet, les utilisateurs continuent de plébisciter les surfaces de bonne qualité. Néanmoins, s élevant à 36 % du volume, la part des surfaces neuves ou restructurées a diminué dans la demande placée globale en lien avec le manque d offres et la hausse des valeurs. En revanche, les mouvements de regroupement ont diminué par rapport à 2006, passant de 22 % à 18 % alors que la demande placée liée à une extension a augmenté pour atteindre 21 % contre 18 % en Dans un contexte de remontée des valeurs et de raréfaction de l offre dans plusieurs quartiers, certaines sociétés ont opté pour des extensions de proximité plutôt que pour un déménagement global. Néanmoins, certains grands utilisateurs, publics ou privés, ont poursuivi leur stratégie de regroupement, actant des transactions de taille significative. La demande placée a été active tout au long de l année, sans réelle pause estivale. Force est de constater que la crise du crédit Outre-Atlantique n a pas eu d impact direct et immédiat sur le marché utilisateurs en 20. Il est resté dynamique même au cours du 2 nd semestre. Bien que certains utilisateurs aient dû adopter une position circonspecte, peu de transactions ont été décalées ou annulées, la demande est restée active et au global, l activité assez homogène sur l année. 6 BUREAUX - MARS 2008

9 LA DEMANDE DÉCRYPTAGE DES TENDANCES Vitalité des petites surfaces RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE < M² (En volume) 2 ème Couronne 18 % Paris Centre Ouest 35 % La demande a été particulièrement active sur le marché des petites surfaces (inférieures à m 2 ) puisque m 2 ont été commercialisés sur l ensemble de l année, soit un volume jamais atteint. Le volume transacté sur le seul créneau des surfaces inférieures à 500 m 2 a atteint m 2 pour transactions. Paris demeure un marché de petites surfaces par excellence. La capitale concentre à elle seule la moitié des transactions et du volume placé francilien. A noter que plus du tiers du volume est localisé dans Paris Centre Ouest. Le Croissant Ouest constitue également un marché important sur ce créneau (20 % de la demande placée). En revanche, à La Défense, les petites surfaces sont peu significatives, ne représentant que 3 % du volume placé francilien et 9 % de la zone. Les secteurs d activité les plus actifs sur le marché de la petite surface sont semblables aux années précédentes. Le secteur juridique et du conseil concentre 19 % de la demande placée, suivi des technologies de l information et des sociétés de transport / logistique / distribution (respectivement 14 % du volume placé). Pour ces secteurs, le moteur essentiel de la demande aura été un besoin de modernisation des implantations et un effet d opportunisme puisque plus des deux tiers du volume auront concerné un déménagement, tendance qui se vérifie également pour l ensemble des secteurs d activité. 1 ère Couronne Sud 4 % 1 ère Couronne Nord 4 % 1 ère Couronne Est 2 % Croissant Ouest 20 % / Immostat MOTIVATION DES MOUVEMENTS < M² (En volume) Extension 26 % Paris Sud 8 % Paris Nord Est 6 % La Défense 3 % Création 9 % Regroupement 1 % Le marché des petites surfaces est essentiellement un marché de seconde main. En effet, 55 % de la demande placée portent sur des locaux en état d usage. Le neuf / restructuré ne représente que 10 % du volume. Cette disposition est structurelle, les propriétaires préférant louer un immeuble neuf ou restructuré à un locataire unique, voire à quelques locataires moyens, plutôt qu à une multitude de petits utilisateurs. De plus, l optimisation des surfaces et donc du ratio m 2 par poste de travail est plus étudiée par les plus grands utilisateurs, la gestion de l espace étant moins critique pour les utilisateurs de taille plus réduite. Le bail classique 3/6/9, présentant le plus de flexibilité, demeure le bail le plus fréquemment signé sur les petits créneaux de surface (87 % des transactions). Cependant, la part des baux 6/9 a légèrement augmenté par rapport à 2006, notamment au détriment des baux 3/6/9, soulignant une nouvelle fois les tensions du marché au niveau de l offre, notamment dans Paris. Les transactions de m 2 à m 2 : montée en puissance des extensions m 2 pour 432 transactions ont été commercialisés sur le créneau de surfaces intermédiaires comprises entre m 2 et m 2, soit un niveau légèrement inférieur à celui enregistré en Pour ce type de transactions, Paris (et principalement Paris Centre Ouest) concentre également une proportion élevée de la demande placée francilienne (un tiers du volume enregistré sur ce créneau de surfaces) ainsi que le Croissant Ouest (22 %). Déménagement 64 % / Immostat RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE M² M² (En volume) 2 ème Couronne Sud 19 % 1 ère Couronne Sud 7 % 1 ère Couronne Nord 6 % 1 ère Couronne Est 2 % Croissant Ouest 22 % / Immostat MOTIVATION DES MOUVEMENTS DE M² À M² (En volume) Regroupement 9 % Paris Centre Ouest 25 % Paris Sud 6 % Paris Nord Est 3 % La Défense 10 % A noter que pour ces secteurs d affaires, les mouvements sont endogènes. Ainsi, malgré la montée des valeurs, les utilisateurs demeurent attachés à leur zone d origine. En revanche, les utilisateurs sont moins «fidèles» aux secteurs périphériques et adoptent une vision géographique plus large lors de leurs recherches. Bien que le «déménagement simple» reste le principal motif de mouvement sur ce créneau de surfaces (57 %), la part des extensions a augmenté par rapport à 2006, passant de 23 % à 30 % du volume placé. En effet, les utilisateurs se sont Création 4 % Extension 30 % / Immostat Déménagement 57 % BUREAUX - MARS

10 LA DEMANDE LE MARCHÉ DE LA V ENTE À UTILISATEURS 333 transactions vente à utilisateurs ont été recensées en 20 en Ile-de-France pour un volume total de m 2, soit 12,5 % de la demande placée globale. Les remous financiers Outre-Atlantique ne semblent pas avoir affecté trop durement le marché de la vente à utilisateurs francilien. Le 3 ème trimestre est habituellement un des moins actifs de l année bien qu il soit également possible d y voir un signe de l impact de la crise du crédit américain (acquisitions qui auront pu être retardées et recadrées mais très rarement annulées). Cependant, ces craintes légitimes ne se sont pas renforcées au cours du 4 ème trimestre puisque ce dernier a été le plus actif en termes de nombre de transactions (99). En 20, 71 % des ventes à utilisateurs ont porté sur des locaux de seconde main. Cette part est en diminution par rapport aux années précédentes, mais demeure encore bien supérieure au marché locatif (51 %). Cette tendance de fond n est pas surprenante dans la mesure où les grands immeubles neufs ou restructurés sont souvent proposés à la location. Un autre facteur semble être la stratégie des nouveaux propriétaires qui, en achetant des locaux de seconde main, réduisent le coût d acquisition et adaptent les locaux à leurs besoins en réalisant généralement leurs propres aménagements. De plus, dans un contexte de raréfaction de l offre, la surenchère sur les surfaces de qualité s accentue. Paris continue d être le secteur privilégié par les utilisateurs qui recherchent des locaux à l acquisition en Ile-de-France. La capitale a ainsi concentré 40 % du volume vendu pour la moitié des transactions. Paris Centre Ouest concentre à lui seul 18 % du volume et 32 % des transactions. Ce constat confirme que ce secteur d affaires traditionnel est un marché de petites surfaces. Le marché de la vente à utilisateurs continue d être animé essentiellement par les petites surfaces. 83 % des transactions ont porté sur des surfaces inférieures à m 2. davantage orientés vers des prises à bail supplémentaires pour satisfaire les besoins de croissance plutôt que vers des déménagements globaux, plus coûteux. Cette tendance s observe globalement en Ile-de-France et est un des effets de la montée des valeurs locatives, notamment dans les secteurs d affaires. La part du neuf / restructuré s élève à 29 %, stable par rapport à Cette part est plus élevée pour les surfaces comprises entre m 2 et m 2. En effet, proportionnellement, plus les utilisateurs sont importants, plus l optimisation des surfaces est un facteur d économie significatif et cherchent donc à se positionner sur des surfaces de qualité, notamment lorsqu il s agit de déménagements globaux. Dans le cadre de déménagements, la part du neuf / restructuré est plus élevée que pour les autres types de mouvement. Notons, par ailleurs, que malgré l augmentation des extensions, l optimisation des surfaces limite l absorption nette en valeur absolue. Le secteur financier a été le plus actif représentant 16 % du volume placé, suivi de celui des transport / logistique / distribution (13 %), du secteur juridique et du conseil (10 %) et des technologies de l information (10 %). Cette tendance francilienne lisse cependant les disparités géographiques. Ainsi, le secteur financier et celui du juridique sont particulièrement présents sur le marché parisien et en particulier Paris Centre Ouest. Celui des technologies de l information a été plus actif à La Défense, Paris Nord Est et dans une moindre mesure en 1 ère Couronne. En revanche, les sociétés de transport / logistique / distribution sont géographiquement moins spécialisées et se répartissent de manière relativement homogène en Ile-de-France. DIAGNOSTICS PRÉCÉDANT LA VENTE OU LA LOCATION DE BUREAUX Type de diagnostics Vente bureaux Location bureaux Durée de validité Sanctions Sources État des risques naturels et technologiques Obligatoire Obligatoire Valable toute la durée de vie du contrat L état devra être refait à chaque vente ou bail et dater de moins de 6 mois lors de la conclusion du contrat Diminution du prix ou résolution du contrat Loi 30//2003 L et R code de l environnement L CCH Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) Obligatoire Facultatif * 10 ans Pas de sanctions spécifiques, le DPE n ayant qu une valeur informative Décret du 14/09/2006 L à L134-5 CCH & L CCH Article 3-1 Loi du 06//1989 R CCH Amiante Obligatoire Facultatif Illimitée Exclusion de toute clause d exonération de la garantie des vices cachés Décret 05//2002 L du code de la santé publique (CSP) L à L271-6 CCH * Malgré une réponse ministérielle du 14 août 20 (n 619, JOAN Q, p5293) affirmant la non application du DPE aux baux commerciaux, certains praticiens considèrent que le DPE doit être communiqué quelle que soit la nature du contrat de location conclu et notamment lors de la location de bureaux. 8 BUREAUX - MARS 2008

11 LA DEMANDE Le marché des plus de m 2 Sur les 5 dernières années, 399 transactions pour un volume total de 5,1 millions de m 2 ont été réalisées auprès d utilisateurs finaux en Ile-de-France sur le segment des grandes surfaces, soit en moyenne 40 % du volume global commercialisé depuis Il s agit donc d un segment déterminant et qui étalonne le dynamisme du marché des bureaux en Ile-de-France. En 20, avec un peu moins d un million de m 2 commercialisés, ce segment de marché est resté actif. Certes, ce niveau est en léger retrait par rapport à celui qui avait été constaté au cours de l exercice 2006 (1,1 million de m 2 ), mais demeure en nette progression par rapport aux années antérieures. Moins de transactions ont été recensées sur ce créneau (76 contre 86) et ont été en moyenne plus petites ( m 2 contre m 2 ), expliquant la différence entre 2006 et 20. La majorité des mouvements enregistrés au cours des 5 dernières années sur ce segment de marché est issue de déménagements classiques, à la fin d un bail. Les entreprises qui réalisent ces mouvements cherchent d une part à moderniser leurs implantations et d autre part à réaliser des économies, profitant des opportunités d ajustement des loyers et de rationalisation des surfaces. Ainsi, comme le montre la courbe ci-contre, les mouvements ont été plus nombreux à la suite de la baisse du loyer moyen. ÉVOLUTION ANNUELLE DE LA DEMANDE PLACÉE >5 000 M² (En millions de m 2 ) 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 ÉVOLUTION DES TRANSACTIONS >5 000 M² ET DU LOYER MOYEN FRANCILIEN (En nombre de transactions - en HT HC/m 2 /an) / Immostat Une autre raison prépondérante des mouvements enregistrés au cours des 5 dernières années est le regroupement. Les sociétés se localisant sur différents sites préfèrent intégrer des structures communes, avec l objectif de réduire les coûts d occupation et de gestion En 20, ces deux finalités ont une nouvelle fois été dominantes dans les choix immobiliers des grands groupes, puisque 50 % concernaient des déménagements simples et 40 % des besoins de regroupement Afin de prévoir les fluctuations locatives ou bien encore d intégrer des immeubles avec des fonctionnalités adaptées à leurs besoins, les entreprises se portent sur des immeubles en cours de construction ou au stade de projets. Ainsi, au cours des 5 dernières années, 103 pré-commercialisations ou clés-en-main ont été transactés, pour un total de près de 2 millions de m 2, soit 37 % du volume Dont déménagements Loyer moyen francilien global. Cette proportion témoigne également de l importance des programmes / Immostat concernés. En effet, alors que la surface moyenne des transactions «classiques» est de m 2 depuis 2002, les surfaces pré-commercialisées sont en moyenne à m 2. Par ailleurs, se positionner sur des immeubles en amont permet aux utilisateurs de préparer leur déménagement. L intendance technique du déménagement est aussi importante aujourd hui que le besoin de préparer les employés au déménagement. Au cours de l année 20, cette tendance s est confirmée, avec 45 % des surfaces commercialisées sur le segment des plus de m 2, alors que cette proportion était de 36 % l année précédente. Deux secteurs polarisent 49 % de la totalité des pré-commercialisations, il s agit du Croissant Ouest et de la 2 ème Couronne Sud. Cette répartition correspond en réalité à la présence dans ces deux zones de la majorité des immeubles aujourd hui en cours de construction de grande taille et à des prix "accessibles". BUREAUX - MARS

12 LA DEMANDE RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE > M² DEPUIS 2002 PAR ÉTAT DES LOCAUX (En volume) Seconde main 19 % Rénové 12 % / Immostat RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE > M² DEPUIS 2002 PAR SECTEUR D ACTIVITÉ (En volume) Autres (transport, autres services ) 7 % Technologies de l'information et de la communication 9 % Services immobiliers 4 % Secteur public 14 % Juridique - Conseil 12 % / Immostat Neuf / Restructuré 69 % Services financiers Assurances 24 % Communication Création 5 % Industries 11 % En moyenne depuis 2002, le secteur public est omniprésent dans les transactions sur ce créneau de marché, avec 18 %. La réorganisation globale du patrimoine de l État, ainsi que la vétusté des locaux occupés depuis longtemps par les administrations expliquent cette part importante. La recherche d économies et l intégration dans des bâtiments neufs sont les principales motivations de ce secteur au cours des dernières années. Les mouvements ont été principalement exogènes aux quartiers d affaires traditionnels pour intégrer des zones proposant des locaux à un meilleur rapport qualité / prix, telle que la 1 ère Couronne Nord ou Est. Le reste de la demande placée se réalise donc auprès du secteur privé. Bien que l ensemble des secteurs d activité soient représentés, certains sont tout de même prépondérants dans ce marché. Tel est le cas pour les services financiers, l industrie (au sens large) ou dans une moindre mesure les technologies de l information et de la communication. A eux trois, ces domaines concentrent près de 62 % de la demande placée depuis Alors que le secteur public était davantage mu par des besoins de déménagements, la tendance est au regroupement pour le secteur privé, motif à l origine de 54 % de la demande placée depuis En 20, les mêmes tendances ont été observées. Le secteur public représente près de 18 % de la demande placée qui s est essentiellement concentrée sur les 1 ères Couronnes et la 2 ème Couronne (63 %). Tel est le cas pour le Ministère des Finances qui a loué à Noisy-le-Grand ( m 2 ) ou la Caisse Primaire d Assurance Maladie à Aubervilliers (8 000 m 2 ). Le secteur privé a donc représenté 82 % des surfaces commercialisées sur le segment des plus de m 2. Cette année fait la part belle aux sociétés des technologies de l information et de la communication, à la faveur de plusieurs signatures significatives, dont celles de Microsoft à Issy-les-Moulineaux sur l immeuble EOS ( m 2 ) ou de Bouygues Telecom à Meudon ( m 2 ). Avec l absence des «méga deals», l industrie au sens large a enregistré une année en deçà de 2006, mais demeure un secteur actif, puisqu elle polarise 16 % de la demande placée (37 % en 2006). Notons entre autres, Arkema à Colombes ( m 2 ) et IPSEN à Boulogne-Billancourt ( m 2 ). Même si nous observons des mouvements entre les zones les plus chères vers celles émergentes, force est de constater que sur 5 ans, cette tendance se lisse au fil des évolutions de loyers. Ainsi, les mouvements restent malgré tout globalement endogènes, les sociétés demeurant attachées à leurs villes ou zones d origine. 10 BUREAUX - MARS 2008

13 L OFFRE L OFFRE IMMÉDIATE Un stock d offres à la baisse en Europe Depuis 2005, l indice de taux de vacance moyen CB Richard Ellis EU-27 diminue, pour atteindre 6,8 % au 1 er janvier La diminution s est poursuivie sur l ensemble de l année, avec néanmoins un ralentissement de cette baisse au cours du 4 ème trimestre 20, tendance observée dans la plupart des villes européennes. Des évolutions plus différenciées peuvent être soulignées. Plusieurs villes allemandes ainsi que Vienne et Varsovie ont vu leur taux de vacance continuellement reculer. Sur d autres places européennes majeures, malgré une stabilité au cours des premiers trimestres, le taux de vacance a principalement baissé au cours du 4 ème trimestre, comme à Londres ou en Ile-de-France. ÉVOLUTION DE L INDICE DU TAUX DE VACANCE EUROPÉEN * 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % L offre immédiate francilienne sur une pente douce Avec 2,4 millions de m 2, le stock vacant en Ile-de-France a poursuivi son ajustement à la baisse initié en Bien que l évolution ne soit pas linéaire sur l ensemble de l année 20, l offre immédiate enregistre une diminution de 3 % par rapport à fin Au regard des deux années écoulées, fortes en termes de commercialisation, l offre immédiate a paradoxalement été peu impactée. Ceci s explique logiquement par les moteurs de la demande, qui ont été principalement des recherches d économies (indexation du loyer par l ICC, pression sur les marges), la rationalisation des surfaces occupées, la modernisation des implantations Ces mouvements sont peu consommateurs de surfaces nettes. La tendance baissière ne se répercute toutefois pas de la même manière sur l ensemble de la région francilienne. Les quartiers d affaires traditionnels (Paris Centre Ouest, Paris 12/13, La Défense), ainsi que les zones de développements récents (1 ères Couronnes Nord et Est) sont les secteurs qui enregistrent les plus fortes baisses du stock immédiat. Le dynamisme des transactions, le manque de foncier, de livraisons récentes ou de libérations sont à l origine de cette tension. La préférence des utilisateurs continue d aller vers des locaux fonctionnels et de bonne qualité. La part des surfaces neuves ou restructurées au sein du stock vacant est donc tombée à 20 %, contre 23 % un an plus tôt et 32 % début Certaines zones sont particulièrement démunies à l image du Croissant Ouest ou La Défense, où ce taux est respectivement de 15 % et 19 %. Par l intermédiaire du Nord Est de Paris, la capitale recense de grands projets neufs ou restructurés. Toutefois, cette analyse ne peut être généralisée à l ensemble des arrondissements, avec notamment une pénurie importante pour le Sud et plus particulièrement pour les 12 ème et 13 ème arrondissements. Ainsi, au regard de la qualité des locaux libérés, des travaux de rénovation ou de restructuration sont généralement entrepris par les propriétaires et les locaux ne réintègrent le stock qu une ou deux années plus tard. Cette tendance impacte donc davantage le marché futur. Au 1 er janvier 2008, l offre immédiate se compose toujours en grande partie d immeubles de grande taille (36 % du total). Cette part est en légère baisse au profit notamment des locaux de moins de m 2. 0 % ÉVOLUTION DE L OFFRE IMMÉDIATE EN ILE-DE-FRANCE EN FIN DE PÉRIODE (En millions de m 2 ) 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 97 déc-94 déc-95 déc-96 Indice du taux de vacance EU-27 (en %) Variation trimestrielle (en point de base) déc / Immostat déc-98 déc-99 * Échantillon de 27 pays en Europe 01 déc-00 déc-01 déc-02 déc-03 déc-04 déc-05 déc-06 déc Dont neuf ou restructuré RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L OFFRE IMMÉDIATE PAR TRANCHE DE SURFACE AU 1 ER JANVIER 2008 (En volume) > m 2 36 % < 500 m 2 10 % m 2 11 % Zoom sur l offre immédiate supérieure à m 2 L offre immédiate de plus de m 2 s élève à m 2 en Ile-de-France. 41 % de ce volume se localisent dans les secteurs d affaires traditionnels que sont Paris, le Croissant Ouest et La Défense. Les 1 ères Couronnes polarisent quant à elles, 18 % du stock vacant. Le reste est localisé en 2 ème Couronne (41 %) m 2 15 % m 2 28 % BUREAUX - MARS

14 L OFFRE POSITIONNEMENT CONCURRENTIEL DES ZONES GÉOGRAPHIQUES (> M²) Proportions de locaux neufs / restructurés Proportions de locaux neufs / restructurés RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L OFFRE IMMÉDIATE > M² AU 1 ER JANVIER 2008 (En m 2 ) Paris Reste Paris Centre Ouest Concentration des surfaces (en m 2 ) 60 % Paris Centre Ouest Croissant Ouest Croissant Ouest Neuf / Restructuré 40 % 20 % Concentration des offres (en nombre) Concentration des surfaces (en m 2 ) 60 % 1 ère Couronne Nord 1 ère Couronne Est 40 % 20 % Concentration des offres (en nombre) Reste de Paris La Défense 1 ère Couronne Sud 2 ème Couronne La Défense 1 ère Reste Couronne Ile-de-France Seconde main Contribution au loyer moyen Contribution au loyer moyen Ces immeubles sont à 40 % neufs ou restructurés ( m 2 ). Ce volume semble insuffisant au regard de la demande placée cumulée au cours des années précédentes. Notons, par ailleurs, que ces programmes se localisent majoritairement en 2 ème Couronne (30 %) et dans le Croissant Ouest (18 %). Une analyse géographique comparative des produits disponibles selon les 3 critères suivants, a été réalisée : la proportion de chaque zone dans l offre immédiate totale ; la part des surfaces neuves ou restructurées dans chacune de ces zones ; la "contribution" de chaque zone au loyer moyen de présentation francilien. Cette analyse permet de mesurer le niveau de concurrence de chaque zone en fonction des surfaces proposées, leur qualité et leur niveau de loyer. Ainsi, le Croissant Ouest propose des solutions plus concurrentes que ce qui est proposé dans Paris Centre Ouest. Le niveau de loyer est plus faible, proposant dans le même temps légèrement plus de surfaces neuves ou restructurées. Par ailleurs, la 1 ère Couronne Nord est elle aussi dans une position favorable par rapport aux autres 1 ères Couronnes, avec un niveau de loyer plus faible et des surfaces de qualité. Toutefois, cette analyse est à nuancer par rapport à l Est de Paris, où les offres de qualité sont rares fin 20 suite à des années de commercialisations importantes. Le taux de vacance s ajuste Au 1 er janvier 2008, l Ile-de-France affiche un taux de vacance de 4,8 %, son plus bas niveau depuis fin Certaines zones enregistrent donc une tension importante avec une offre qui se raréfie et d autres qui connaissent des problèmes d adéquation entre la demande et l offre disponible tant en termes de qualité que de taille. Ainsi, Paris Centre Ouest qui affiche un taux de vacance de 3,3 % est en pénurie, notamment d offres de qualité et sur des créneaux de surfaces supérieurs à m 2. L offre immédiatement disponible sur ce segment de marché est de m 2, alors que plus du double a été commercialisé en 20. La même situation s observe dans plusieurs sous-secteurs parisiens, comme dans les 12 ème et 13 ème arrondissements, notamment dans la ZAC Paris Rive Gauche, où aucune offre de plus de m 2 n est disponible au 1 er janvier Toutefois, cette pénurie n est pas généralisée et plusieurs marchés d Ile-de-France présentent une situation équilibrée, avec des taux de vacance s échelonnant entre 4 % et 9 %. La 1 ère Couronne dans son ensemble a profité de la bonne tenue du marché au cours de l année écoulée, les taux de vacance de l ensemble de ses sous-zones ayant connu une baisse significative. Ceci s explique également par le fait que les demandes enregistrées sur ces secteurs sont essentiellement exogènes : ainsi la consommation nette dans ces zones est positive. Zoom sur Paris Avec un parc de 16,35 millions de m 2, Paris intra-muros totalise 32 % des surfaces construites en bureaux en Ile-de-France. Il s agit d un parc vieillissant, puisque 83 % ont été construits avant 1975 et que 5 % des surfaces ont moins de 5 ans (12 % en moyenne pour l Ile-de-France). La rareté des charges foncières, ainsi que les difficultés inhérentes à la reconstruction / restructuration des immeubles dans Paris expliquent en grande partie cette situation. Pour pallier ce vieillissement du parc, les propriétaires se lancent souvent dans de coûteux travaux de rénovation ou de restructuration, afin de mieux répondre aux besoins des entreprises. Entre m 2 et m 2 de restructuration sont comptabilisés chaque année sur l ensemble de la région francilienne, rythme insuffisant, face à un parc considéré comme obsolète à hauteur 12 BUREAUX - MARS 2008

15 L OFFRE de 25 à 35 millions de m 2 (source : ORIE). Dans Paris, ces restructurations atteignent à peine m 2 en moyenne par an. La recherche et la création de zones constructibles et la densification des constructions sont les solutions alternatives envisagées. Le recouvrement des voies ferrées et du périphérique vont permettre de dégager des charges foncières. Tel a déjà été le cas de la ZAC Paris Rive Gauche, avec d autres projets qui lui ont emboîté le pas, comme la Porte des Lilas ou la zone de la Porte de Vanves. Ces vastes projets se réalisent le plus fréquemment dans le cadre d une restructuration urbaine globale. Toutefois, ces projets, même probables, ne permettent pas aujourd hui de proposer assez d espace pour inverser la tendance du vieillissement du parc. Par ailleurs, la question de la construction de tours dans Paris reste posée. Toutefois des réticences de voir des immeubles de grande hauteur construits à Paris, à l instar de certaines capitales européennes, existent. Une autre alternative pour le renouvellement du parc consisterait à élargir le périmètre parisien et avancer vers le concept du «Grand Paris» dans lequel la capitale serait associée aux départements du Val-de-Marne, des Hauts-de-Seine et de la Seine- Saint-Denis (hypothèse la plus large). Là aussi les enjeux politiques et locaux sont forts et le projet est encore très incertain, sans compter que cela ne résoudrait pas fondamentalement le souci de la vétusté du parc parisien. TAUX DE VACANCE EN ILE-DE-FRANCE AU 1 ER JANVIER 2008 Taux de vacance Var. annuelle Paris Centre Ouest 3,3 % Paris 12/13 2,1 % Paris 14/15 3,1 % Total Paris 3,9 % La Défense 4,6 % Croissant Ouest 7,2 % 1 ère Couronne Nord 9 % 1 ère Couronne Est 4,2 % 1 ère Couronne Sud 8 % 2 ème Couronne 5 % Moyenne Ile-de-France 4.8% Enfin, les conclusions du Grenelle de l Environnement pourraient être un accélérateur de modernisation du parc parisien. Les bâtiments n étant plus aux normes techniques en vigueur en termes de consommation d énergie et de préservation de l environnement auront de plus en plus de difficultés à se commercialiser. Les standards écologiques deviendront à moyen terme des critères de sélection exclusifs pour les utilisateurs. L OFFRE FUTURE Une augmentation des projets tout au long de l année en Europe Le volume de projets (pré-commercialisations incluses) recensé en Europe pour les deux ans à venir a augmenté de 12 % entre le 3 ème et le 4 ème trimestre 20, principalement alimenté par Moscou, l Ile-de-France et Londres. Certains signes attestent désormais d une attitude de prudence de la part des banques. Dans plusieurs pays, tels que le Royaume-Uni, la Suède et les Pays-Bas, les promoteurs sont de plus en plus poussés à pré-commercialiser les programmes avant leur lancement. Dans un contexte d incertitude quant à la demande à venir, la réduction des lancements «en blanc» pourrait permettre de conserver un équilibre offre/demande et donc le maintien des valeurs locatives. L offre future certaine (toutes surfaces) progresse Au 1 er janvier 2008, 2,2 millions de m 2 de disponibilités futures certaines étaient recensés en Ile-de-France. Ce volume est en augmentation de plus de 20 % sur un an. Dans le détail, les programmes en cours de construction ou de restructuration ont augmenté de 21 %, alors que les libérations (avec ou sans travaux de rénovation) ont progressé de 18 %. La confiance des promoteurs face à la bonne tenue des transactions en 20 explique cette tendance haussière. Toutefois, ce stock demeure maîtrisé, avec une augmentation, certes significative, mais qui s opère principalement dans des zones géographiques attractives. Ainsi, les plus fortes hausses sont intervenues dans les quartiers d affaires traditionnels. Paris Centre Ouest et La Défense croissent respectivement de 40 % et 84 % concernant le volume de leurs projets neufs ou restructurés, apportant une réponse au renouvellement du parc et aux utilisateurs à la recherche de locaux de bonne qualité. Par ailleurs, l absorption future de ces immeubles ne semble pas compromise dans la mesure où actuellement ces secteurs souffrent d une pénurie de surfaces de bonne qualité. ÉVOLUTION DE LA PART DES SURFACES DE MOINS DE 10 ANS DANS PARIS 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % / ORIE BUREAUX - MARS

16 L OFFRE RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L OFFRE FUTURE CERTAINE AU 1 ER JANVIER 2008 (En volume) 2 ème Couronne 17 % Paris Centre Ouest 14 % Paris Nord Est 3 % ÉVOLUTION DE L OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE CERTAINE (En fin de période, en millions de m 2 ) ère Couronne 19 % Paris Sud 11 % 4 3 La Défense 12 % / Immostat Croissant Ouest 24 % ÉVOLUTION DE LA RÉPARTITION DE L OFFRE FUTURE > M² 100 % 80 % 60 % 40 % 20 % 05 Certaine Probable RÉPARTITION DE L OFFRE PROBABLE > M² PAR CATÉGORIE DE PROJETS AU 1 ER JANVIER 2008 (En volume) Projet 6 % Libération 10 % 06 Prêt à démarrer 41 % Permis de construire déposé 44 % / Immostat Offre immédiate Offre certaine dans l'année Offre certaine à plus d'un an Les 1 ères Couronnes (Nord, Est et Sud) connaissent également une augmentation sensible, notamment sur les projets neufs ou restructurés. Plus de m 2 sont ainsi prévus, dont 85 % concernent des surfaces en cours de travaux. Le Nord et l Est ont enregistré une hausse importante de leurs programmes neufs ou restructurés en 20, en raison notamment du «succès» de Saint-Denis et de Montreuil. Leur positionnement en termes de loyers et de prestations demeure un atout pour ces secteurs par rapport à l Ouest parisien. Par ailleurs, les projets récemment développés s accompagnent dans la majorité des cas d aménagements urbains plus globaux. C est le cas pour Saint-Denis, la Porte des Lilas ou Montreuil. Ces zones ont "profité" d une volonté politique pour développer de nouveaux pôles tertiaires, pérennisant leur attractivité. L offre future supérieure à m 2 s adapte Les disponibilités futures supérieures à m 2 (certaines ou probables) représentent la majorité des surfaces aujourd hui en cours de construction. Un peu plus d un million de m 2 a été mis en chantier au cours de l année, dont les deux tiers portaient sur des programmes de plus de m 2. Le volume d offre certaine et probable de plus de m 2 s élève à 4,1 millions de m 2 au 1 er janvier 2008, en hausse significative par rapport à la même époque l année dernière (3,1 millions de m 2 ). Cette hausse s est opérée aussi bien sur le stock futur certain (+ 27 %) que probable (+ 31 %). Comme nous l avons vu précédemment, la hausse de l offre certaine est la résultante de lancements «en blanc» de la part des promoteurs et de libérations consécutives à la bonne commercialisation de ces deux dernières années. Ces mises en chantier se sont ralenties au 2 ème semestre 20 suite à la crise du crédit. Un surplus de prudence des promoteurs et un durcissement des conditions de financement, notamment pour les projets localisés dans des zones «secondaires» expliquent cet ajustement. Les projets probables connaissent une augmentation en raison notamment des demandes de permis de construire déposées en 20. Ces programmes portent sur des surfaces importantes ( m 2 en moyenne). Les immeubles prêts à démarrer, à savoir qui ont toutes leurs autorisations administratives pour le lancement des travaux, sont également en augmentation (+ 15 %) entre fin 2006 et 20. Toutefois, un risque de surproduction ne semble pas, à moyen terme, menacer le marché. La grande majorité des projets probables ne devrait être lancée qu après engagement d un ou plusieurs utilisateurs. Le contexte actuel d incertitudes sur le plan financier «n encourage» pas les acteurs du marché. Par ailleurs, les libérations et les projets de rénovation demeurent, quant à eux, à des niveaux équivalents à ceux affichés début BUREAUX - MARS 2008

17 L OFFRE Des disparités géographiques fortes Paris Au 1 er janvier 2008, m 2 d offres futures certaines et probables de plus de m 2 sont recensés dans Paris. Ce volume se répartit entre Paris Sud (39 %), Paris Centre Ouest (37 %) et Paris Nord Est (24 %). Par ailleurs, cette offre se compose à 57 % d offres certaines livrables entre 2008 et 2010, dont m 2 seront neufs ou restructurés. Ces immeubles se localisent majoritairement dans le 15 ème arrondissement, avec notamment les immeubles "Farman" et "Eqwater". Paris Centre Ouest concentre m 2 de disponibilités certaines restructurées qui seront toutes livrées avant mi Ces livraisons devraient donc permettre d apporter à ces secteurs une alternative intéressante pour les utilisateurs à la recherche de locaux de bonne qualité dans la capitale. Mais les volumes restent faibles au regard des besoins exprimés. Concernant les offres probables, elles se concentrent dans Paris Nord Est au travers d immeubles se localisant essentiellement dans le 19 ème arrondissement. Notons notamment les tranches 3 et 4 du Parc du Millénaire, dont la livraison pour m 2 est prévue pour fin 2010 au plus tôt. Le Croissant Ouest Le Croissant Ouest totalise m 2 d offres futures certaines et probables de plus de m 2 fin 20, contre m 2 un an plus tôt (+ 21 %) suite notamment au dépôt de plusieurs permis de construire. L offre future certaine s élève à m 2 et se répartit de manière relativement homogène entre les différentes sous-zones. La grande majorité de ces surfaces sera neuve ou restructurée ( m 2 ). L offre future probable totalise donc m 2, dont les livraisons pourraient s échelonner entre 2008 et Les projets dont les permis de construire sont en cours d instruction concernent m 2 sur l ensemble du Croissant Ouest, ( m 2 un an auparavant), la Boucle Nord et notamment Gennevilliers (4 projets pour m 2 ), expliquant cette situation. La Défense Avec m 2, La Défense voit son stock d offres futures diminuer par rapport à fin % de ce volume se composent de libérations certaines ou d immeubles en cours de travaux m 2 sont recensés en cours de construction ou restructuration au 1 er janvier à La Défense. Ces livraisons devraient s échelonner entre 2008 et 2011, avec notamment la restructuration de la Tour CB31 pour m 2 livrables au 1 er semestre Le volume des projets probables est donc de m 2, ce qui est faible au regard du parc du pôle d affaires. Toutefois, ce volume devrait connaître une progression significative à la suite des demandes de permis de construire sur les grands projets du plan de renouvellement de La Défense (cf. : page 17). Ces programmes ne seront toutefois pas proposés sur le marché avant l horizon La 1 ère Couronne Dans son ensemble, la 1 ère Couronne totalise autant de surfaces à venir que le Croissant Ouest. Au 1 er janvier 2008, m 2 sont ainsi recensés sur l ensemble des communes composant cette zone. Ce volume est en très légère progression par rapport à l année précédente ( m 2 ). Toutefois, les volumes d offres certaines et probables n ont pas connu la même évolution, puisque les disponibilités certaines, qui s élèvent à m 2 au 1 er janvier 2008, sont en baisse, alors que dans le même temps, les surfaces probables ont progressé de 34 % pour s établir à m 2. RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L OFFRE PROBABLE > M² AU 1 ER JANVIER 2008 (En volume) 2 ème Couronne 38 % 1 ère Couronne 25 % Paris Centre Ouest 4 % Paris Nord Est 5% Paris Sud 2 % Croissant Ouest 24 % La Défense 1 % COMPARAISON DE L OFFRE FUTURE CERTAINE ET PROBABLE ET LA DEMANDE PLACÉE MOYENNE DEPUIS 2000 DANS PARIS (En m 2 ) Offre future certaine et probable Dont neuf / restructuré Demande placée moyenne annuelle COMPARAISON DE L OFFRE FUTURE CERTAINE ET PROBABLE ET LA DEMANDE PLACÉE MOYENNE DEPUIS 2000 À LA DÉFENSE (En m 2 ) Offre future certaine et probable Dont neuf / restructuré Demande placée moyenne annuelle BUREAUX - MARS

18 L OFFRE RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DES MISES EN CHANTIER EN 20 (ESTIMATION) (En volume) Paris Centre Ouest 1 % Paris Nord Est 1 % Paris Sud 1 % Les mises en chantier ÉVOLUTION DES MISES EN CHANTIER FRANCILIENNES ET DE L OFFRE IMMÉDIATE (En millions de m²) 5 4 Croissant Ouest 31 % 3 2 ème Couronne 47 % / DREIF 1 ère Couronne 19 % Sont comprises dans les mises en chantier les constructions neuves, ainsi que les restructurations. Seuls les programmes neufs génèrent une réelle croissance du parc. / Immostat / DREIF Mises en chantier Offre immédiate en fin de période Après avoir connu une augmentation en 2006, les mises en chantier sont en légère baisse en 20, mais demeurent sur un trend supérieur à celui des années antérieures. La confiance des promoteurs et des investisseurs, soutenue par l activité locative, a donc conduit à une nouvelle année de mises en chantier importantes, avec 1,1 million de m 2. Dans un contexte où l obsolescence du parc fait débat, ces mises en chantier sont donc les bienvenues pour permettre aux utilisateurs de moderniser leurs implantations. Les directives du Grenelle de l Environnement devraient également conduire à une augmentation des mises en chantiers, touchant plus particulièrement les restructurations, peu ou pas génératrices de nouvelles surfaces. Le programme de renouveau de La Défense avec la restructuration/construction de plusieurs tours devrait, quant à lui, être créateur de nouvelles surfaces, notamment encouragées par des avantages fiscaux. Au regard des mises en chantier durant les années 90, dans un environnement économique différent sur de nombreux points, les mises en chantier actuelles ne semblent pas mettre en péril l équilibre du marché tertiaire. Au-delà du contexte économique, le marché des bureaux est sous-tendu par de bons fondamentaux. La demande est vigoureuse, les besoins des entreprises sont réels, les loyers moyens continuent leur légère progression et l offre immédiate s ajuste sur une pente douce. Ainsi, aucun signe de suroffre ne semble menacer le marché, avec des acteurs qui demeurent prudents. En effet, les mises en chantier se concrétisent principalement dans des secteurs où la rareté de l offre neuve ou restructurée est la plus importante et où les disponibilités foncières le permettent. Ainsi, la Boucle Sud et Péri-Défense enregistrent des mises en chantier supérieures à m 2 en 20. Ces zones sont également celles qui ont enregistré les plus importantes pré-commercialisations au cours des dernières années. De ce fait, une bonne partie de ces surfaces ne viendront pas alimenter le marché en termes de disponibilité. Par ailleurs, alors que l obsolescence du parc parisien est de nouveau largement abordée, les mises en chantier dans Paris intra-muros sont très faibles. Au cours des 3 années écoulées, seuls m 2 ont été mis en chantier dans la capitale, alors que le volume moyen commercialisé depuis 2002 est de m 2. Cette tendance témoigne bien de l inadéquation inhérente entre le volume et la qualité de la demande et les possibilités limitées de renouvellement du parc parisien. Les rares nouveaux projets garderont donc toute leur importance pour les utilisateurs à forte valeur ajoutée souhaitant s implanter dans la capitale. 16 BUREAUX - MARS 2008

19 FOCUS LE PLAN DE RENOUVEAU POUR LA DÉFENSE : UN PROJET GLOBAL Le quartier d affaires s étend sur 160 hectares et concentre plus de 3 millions de m 2 de bureaux, entreprises, salariés mais aussi m 2 de logements pour habitants et plus de m 2 de surfaces commerciales (dont m 2 aux Quatre Temps). L objectif du plan de renouveau de La Défense initié par l EPAD à la demande de l État fin 2005 et lancé en juillet 2006, est de promouvoir l image du quartier d affaires afin de renforcer son attractivité et son positionnement en tant que cœur économique francilien, français et surtout européen. L objectif est de rénover le quartier puisqu une partie du parc est obsolète et d augmenter la capacité d accueil des entreprises grâce à la construction de surfaces tertiaires supplémentaires et ainsi atteindre une masse critique supérieure. Les projets tertiaires sont encouragés et favorisés par les pouvoirs publics qui ont supprimés la procédure d agrément ainsi que la redevance sur les bureaux. Mais le redéveloppement s intègre dans une politique urbaine et économique globale. Refonte du boulevard circulaire : les travaux en cours permettront d améliorer les circulations et faciliteront les liaisons de part et d autre de cet axe. Renforcement de la desserte en transports en commun : les lignes existantes de bus, métro, RER et train sont déjà saturées aux heures de pointe. Il est donc indispensable de désengorger le trafic, d autant plus que les surfaces de bureaux supplémentaires créeront de la demande (augmentation du nombre de salariés). C est dans ce contexte que l extension de la ligne du RER E est prévue et qu une liaison ferroviaire avec l aéroport Roissy-Charles de Gaulle est à l étude. Construction de logements : m 2 de logements sont prévus. Bien que l objectif soit de renforcer La Défense en tant que pôle tertiaire, la mixité urbaine demeure une réelle volonté. L objectif du plan de renouveau de La Défense est de promouvoir l image du quartier d affaires afin de renforcer son attractivité et son positionnement en tant que cœur économique francilien, français et surtout européen. Développement commercial et culturel : cela permet de renforcer l attractivité du quartier et l image de La Défense en tant que pôle culturel et commercial, en corrélation avec les besoins de la population locale et également soutenir l activité économique le soir et le week-end. Les programmes d immeubles de bureaux fleurissent : constructions nouvelles avec ou sans démolitions préalables, restructurations lourdes et rénovations de bâtiments existants. Ce sont ainsi m 2 de bureaux dont m 2 neufs ou restructurés qui alimenteront le marché de manière certaine d ici 2011, avec notamment le CNIT et CB31 en cours de restructuration. D autres programmes emblématiques devraient voir le jour d ici 2011 à 2013 au plus tôt. Ainsi, la Tour Generali initiée par l investisseur du même nom, Air 2 à la place de la Tour Aurore qui sera démolie, la Tour Phare (Unibail-Rodamco), D2 (Sogecap-Sogeprom) ou la Tour Signal encore sous appel à projets, constituent les principaux programmes d envergure. Ce sont ainsi plus de m 2 de programmes neufs qui pourraient s ajouter au stock. Malgré cette politique volontariste, la question de la capacité d absorption par le marché du volume de bureaux projeté reste entière. En effet, la livraison prévisionnelle de tous ces immeubles est concomitante et les perspectives d évolutions du marché encore incertaines. Au regard de l évolution de la demande placée, les meilleures années ont enregistré des volumes de transactions ne dépassant pas m 2 (2006) à un moment où le taux de vacance était autour du seuil théorique de fluidité du marché (~ 7,5 %). De plus, l extension de la ligne du RER Eole n est pas encore définitivement actée ni financée. Si le projet ne rencontrait pas d obstacles, les travaux pourraient commencer au mieux en 2015 pour une mise en service au plus tôt en , d où l interrogation sur l absorption par les infrastructures existantes des flux supplémentaires de salariés. DISPONIBILITÉS FUTURES > M² À LA DÉFENSE AU 1 ER JANVIER 2008 (En m 2 ) et + Certaines Probables Eventuelles ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DU TAUX DE VACANCE À LA DÉFENSE (En milliers de m 2 ) % 12 % % % % % 50 2 % Demande placée Taux de vacance (en fin de période) / Immostat PRIORITÉ AU DÉVELOPPEMENT DURABLE Le développement durable a le vent en poupe. Il est donc aujourd hui impossible de passer outre ce nouveau concept dans les projets urbains et immobiliers. Ainsi, le développement durable sera intégré dans les nouvelles tours à La Défense, que ce soit par le biais de leur construction (utilisation des matériaux, gestion des déchets et des chantiers) ou par leur fonctionnement (tours HQE, gestion contrôlée de l énergie voire immeubles à énergie positive ), mais ce n est pas tout. L objectif final est aussi de rendre la vie quotidienne des salariés et des habitants de La Défense plus agréable. Cela passe également par l amélioration des transports en commun et des circulations douces, la création d espaces verts et au global un développement urbain cohérent et une intégration économique du quartier dans son territoire. BUREAUX - MARS

20 FOCUS LES FUTURS QUARTIERS TERTIAIRES En proche couronne comme en 2 ème Couronne, nombreuses sont les villes à développer de vastes programmes urbains. Les friches industrielles, souvent stratégiquement localisées (proximité des infrastructures, des réseaux de communication) laissant des cicatrices dans le paysage, sont autant de foncier potentiellement disponible. L objectif de ces projets est de reconquérir et revaloriser des morceaux de territoire. Les politiques misent généralement sur la mixité des programmes (logement, bureaux, commerces, infrastructures, services) permettant d en assurer la durabilité. Ainsi, des villes de périphérie, souvent sous l impulsion des pouvoirs publics, ont vu, voient et/ou verront des programmes tertiaires fleurir. Tel est le cas de Saint-Denis, Colombes, Gennevilliers ou Arcueil, entre autres (à des stades plus ou moins avancés) qui tentent de sortir d un certain nombre de stigmates en reconstruisant sur la ville. Les promoteurs-développeurs tentent de séduire les utilisateurs grâce à de grands immeubles modernes et efficaces, répondant pour la plupart aux critères environnementaux, offrant une gamme de services élargie et tout cela à un moindre coût. Les programmes neufs sont présentés entre, en moyenne, 250 et 350 HT HC/m 2 /an, contre plus de 650 dans Paris Centre Ouest et 500 à La Défense. Ces secteurs «émergents» sont de véritables pôles tertiaires en devenir, sur lesquels pourront miser de grands utilisateurs et également les investisseurs. Issy-les-Moulineaux et Boulogne-Billancourt ont eu le même type de reconversion-développement mais elles ont déjà quelques années d avance par rapport aux communes précédemment citées et les loyers y sont déjà à des niveaux plus élevés. En effet, le foncier disponible, en particulier dans Paris, est quasiment inexistant et les nouveaux programmes sont essentiellement dépendants de la libération d immeubles. Ces surfaces sont la plupart du temps restructurées mais les contraintes architecturales lourdes peuvent rebuter certains investisseurs dans l entreprise de tels projets (amélioration de la flexibilité parfois limitée). Le marché parisien est pris dans un certain nombre de carcans que les secteurs périphériques ont les moyens d outrepasser. Ainsi, les promoteurs peuvent se permettre à la fois des gestes architecturaux originaux mais également construire de grands immeubles flexibles (grands plateaux, peu de poteaux, ) et aux standards techniques modernes. Par conséquent, ces secteurs «émergents» sont de véritables pôles tertiaires en devenir, sur lesquels pourront miser de grands utilisateurs et également les investisseurs. En effet, la taille de ces projets est supérieure aux types d offres disponibles notamment dans Paris Centre Ouest. De grands programmes sont également projetés à La Défense mais à des valeurs plus élevées. Par conséquent, tout dépendra de la stratégie et du profil des utilisateurs et du calcul qualité/localisation/prix qu ils feront. EXEMPLES DE PROGRAMMES NEUFS DANS LES SECTEURS EN DÉVELOPPEMENT Commune Nom de l'immeuble Adresse Surface Année prévisionnelle Loyer de Classification de livraison présentation Arcueil Axeo 27/29, av. Aristide Briand m² Certaine Asnières-sur-Seine Angle quai Aulagnier m² 2008 ND Certaine Bois-Colombes Europe Avenue Av. de l'europe m² Certaine Gennevilliers Le Delage Rue Henri Barbusse m² Certaine Ivry-sur-Seine Le Petra Rue Victor Hugo m² 2009 ND Certaine Ivry-sur-Seine Est Rive Gauche Rue Truillot m² 2009 ND Prêt à démarrer Montrouge Evergreen 50, av. Jean Jaurès m² PC déposé Montrouge Rue François Ory m² 2009 ND Prêt à démarrer Montrouge Le Palatis 15/21, rue Louis Lejeune m² 2009 ND Prêt à démarrer Saint-Denis Le Balthazar Place des Droits de l'homme m² Certaine Saint-Denis Les Portes de France ZAC du Cornillon Sud m² Certaine Saint-Denis Landy 2 (4 bâtiments) Av. du Président Wilson m² 2009 ND PC déposé Saint-Denis Spallis 42, bd de la Libération m² 2009 ND Certaine 18 BUREAUX - MARS 2008

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