«Le salon indépendant de la Copropriété» 4 ème édition du salon de l ARC LE SUIVI DES IMPAYES PAR LE CONSEIL SYNDICAL

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1 «Le salon indépendant de la Copropriété» 4 ème édition du salon de l ARC LE SUIVI DES IMPAYES PAR LE CONSEIL SYNDICAL

2 Pourquoi un suivi? Les conséquences d un manque de suivi des impayés par le CS Frais de recouvrement supplémentaires Frais inutiles facturés sur les comptes des copropriétaires, Des procédures mal suivies, trop lentes et donc moins efficaces, Des frais non nécessaires ou abusifs rejetés par les tribunaux, à la charge de la copropriété ; Augmentation du budget : Frais de recouvrement importants ; Manque de trésorerie, incapacité à engager des travaux Création de nouvelles situations d impayés ; Créances irrécouvrables : supportées par l ensemble de la copropriété (en cas de procédure longue et de saisie immobilière) Des responsabilités de professionnels difficiles à faire valoir en cas de charges non récupérables.

3 Les différents axes du traitement des impayés La maîtrise des charges, poste par poste : comparez vos charges grâce à OSCAR ; Faites des économies et diminuez le poids des charges ; La maîtrise du budget Elaboration du budget AVEC le syndic pour éviter : Budget déficitaire = régularisations importantes ; Budget excédentaire = provisions trop lourdes + dépenses non contrôlées Organiser un point périodique de suivi des impayés : désigner un référent «impayé» au sein du CS

4 L organisation d un suivi régulier Tous les trimestres pour les copropriétés où les impayés sont importants ; Chez le syndic, en présence de la personne en charge du contentieux ; Réunion nécessitant un travail préparatoire : Demande de documents préalables Analyse des documents Réunion pour poser les questions et vérifier l état d avancement des dossiers 4

5 Les documents à obtenir (chaque trimestre) Identifier les copropriétaires «à suivre» : Balance des copropriétaires : suivi des soldes débiteurs (+ créditeurs vendeur) Suivre les paiements ET les relances : Extrait des comptes individuels des débiteurs > 2 trim. de retard de charges ; sur 1 an (ou 6 mois) Suivi des actions contentieuses ou judiciaires : Etat contentieux : suivi dossier par dossier du syndic Copie des échéanciers, assignations, jugements, oppositions, etc. 5

6 Les questions à se poser Composition et nature de la dette : Ancienneté : depuis quand? Quoi : charges? Travaux? Parking? Pourquoi : Régularisation? Contestation? Réactions du débiteur (bonne foi?) A-t-il contacté le syndic? Réagit-il quand il est relancé? Fait-il des règlements quand il peut? Peut-il mettre en place un échéancier? Le respecte-t-il? Quelles actions le syndic a-t-il engagées? Combien de relances? Montant des frais de relances et frais de suivi? Intérêts de retard pris en comptes? 6

7 Rappel concernant les FRAIS jugés NECESSAIRES en cas de procédure Vérifier les frais accordés par le juge : Dépens pour les frais de signification (huissier) ; Article 700 pour les frais d avocat ; Dommage & Intérêts en plus. Les SEULS frais imputables au copropriétaire (article 10-1 de la loi du 10 juillet 65) sont : la mise en demeure + les intérêts légaux UNE relance après mise en demeure et les honoraires de suivi de syndic s ils sont JUSTIFIES ( aux abus). le commandement d huissier préalable à la prise d hypothèque 7

8 En cas de vente Aucun compte vendeur ne doit garder un solde, que ce soit négatif ou positif : Si négatif : Pourquoi? Reste-t-il des sommes en attente? Le syndic a-t-il bien réclamé toutes les sommes dues au moment de la vente? Sinon, qui est responsable? Qui va prendre en charge le solde? Si positif : Pourquoi, les provisions sur la vente étant illégales? Le syndic prélève-t-il des frais de gestion illégaux sur les anciens comptes créditeurs vendeurs? 8

9 Quelques derniers conseils en conclusion Vérifier les frais imputés au débiteur : une partie des frais sont souvent rejetés et restent à la charge de la copropriété! Privilégier les actions RAPIDES : procédure devant le juge de proximité (< ) ; au TI (< ). Négocier et voter en AG un protocole de recouvrement adapté (amiable, contentieux, etc.) Calculer votre taux d endettement : seuil de 25% Négocier les tarifs des prestations dans le contrat de votre syndic ainsi qu avec l avocat, 9

10 Pour vous accompagner Un guide à 2 Un guide à 9 (prix salon) 10