PLAN DE SAUVEGARDE Résidence du Soleil 182, avenue Rouget de Lisle VITRY-SUR-SEINE annexé à l'arrêté préfectoral n 2008/2051

Transcription

1 PLAN DE SAUVEGARDE Résidence du Soleil 182, avenue Rouget de Lisle VITRY-SUR-SEINE annexé à l'arrêté préfectoral n 2008/2051 La copropriété est située dans le quartier «Grand Ensemble Est», proche du centre ville, le long de la N 305 sud. Ce quartier se caractérise par une forte représentation de grands ensembles collectifs. La copropriété est constituée d un bâtiment de 150 mètres et de 9 étages, comprenant 8 cages d escalier, d'un espace vert situé à l'avant de l'immeuble et d un parking de 90 places, situé à l arrière du bâtiment en limite d un square public. L'immeuble, construit en 1964, est constitué de 185 lots principaux. La copropriété a fait l objet d un plan de sauvegarde approuvé par arrêté préfectoral en date du 12 décembre 2002 ayant pour objectifs de maintenir le caractère privé de cette résidence, de rétablir le cadre de vie des occupants dans un environnement urbain de qualité et de pérenniser la situation des copropriétaires occupants de condition modeste susceptibles d'être maintenus dans les lieux. Par ordonnances en date du 10 novembre 2006, le Président du Tribunal de Grande Instance de Créteil a désigné pour une durée d'un an Maître Florence TULIER comme administrateur provisoire du Syndicat des Copropriétaires dudit immeuble, assisté par le cabinet SERGIC dans la gestion courante. Leurs missions ont été reconduites pour une durée d'un an à compter du 10 novembre 2007 par ordonnance du 14 novembre Maître Florence TULIER a tous les pouvoirs de l assemblée générale des copropriétaires à l exception de ceux du Conseil Syndical et de ceux prévus aux articles 26 a et 26 b de la loi du 10 juillet 1965, pour rétablir le fonctionnement normal de cette copropriété. Les actions menées dans le cadre de ce plan ont, notamment, concouru : à sortir d'un dispositif de chauffage collectif, techniquement obsolète et pesant sur le budget de la copropriété; à permettre une facturation directe de la fourniture de l'eau et du chauffage et à réaliser des travaux d'étanchéité du toit; à stabiliser les comptes de la copropriété, en ayant recours, auprès des copropriétaires débiteurs, à des plans d'apurement ou à des procédures en contentieux et en diminuant le budget de fonctionnement de la copropriété par individualisation des contrats d'eau et de chauffage; à assurer un niveau minimal de gestion de la copropriété pendant la durée du plan. Cependant sur la période de 2003 à 2007, le redressement de la situation financière n'a été que relatif stabilisation des comptes dans un contexte de sollicitation exceptionnelle des copropriétaires pour financer les travaux, environ d'appels supplémentaires pour un budget de fonctionnement cumulé de Ce redressement relatif n'a pas été, de ce fait, suffisant pour atteindre les objectifs d'une gestion normale de la copropriété et de réalisation de l'ensemble du programme de réhabilitation. Après avis de la commission de suivi du Plan de Sauvegarde du 7 juillet 2006 et suite au rapport du coordonnateur du plan de sauvegarde en date du 13 avril 2007, le Préfet du Valde-Marne a arrêté le 17 avril 2007, la création d une commission chargée de l élaboration d un projet de plan de sauvegarde. 1/23

2 L'objectif retenu dans le cadre du plan de sauvegarde consiste à maintenir le caractère privé de la résidence, à rétablir le cadre de vie des occupants dans un environnement urbain de qualité et à pérenniser la situation des copropriétaires occupants de condition modeste qui pourront se maintenir dans les lieux. Le présent plan de sauvegarde s inscrit en continuité du précédent et se décline en trois orientations : le redressement de la situation financière de la copropriété : le recouvrement des impayés de charges par l activation des procédures judiciaires (y compris des saisies immobilières à l encontre des principaux débiteurs), par l'établissement d'accords amiables et par l'apurement de la dette auprès des fournisseurs d'eau et de chaleur ; l'amélioration du cadre bâti avec l'achèvement du programme des travaux ; la mise en place d'actions d'accompagnement sortant du seul cadre de la copropriété mais ayant un fort impact sur son redressement : la stabilisation du budget des familles et l accompagnement social ; le portage provisoire immobilier; la prévention de l'insécurité et des incivilités ; l'information des copropriétaires et des occupants ; le rétablissement d'une gestion normale de la copropriété. S engagent à participer à la mise en œuvre opérationnelle des orientations retenues dans le présent plan de sauvegarde, le syndicat des copropriétaires, l'administrateur Provisoire, l ANAH, l État, la Région d Île de France, le Département du Val-de-Marne, la Commune de Vitry-sur-Seine, la Caisse d Allocations Familiales du Val-de-Marne, la société ELYO SUEZ ENERGIE SERVICES, la société VEOLIA fournisseur d eau, la Caisse des Dépôts et Consignations, la Caisse d Épargne d Ile-de-France, la SCIC COPROCOOP, Résidéo CIL Val-de-Marne. 2/23

3 I- Orientations retenues I.1- Redressement de la situation financière de la copropriété 1- Le recouvrement des impayés de charges a- Le montant des impayés de charges b- Plan d actions 2- L apurement de la dette auprès des fournisseurs a- L endettement auprès des fournisseurs b- Les conditions de règlement des créances définies avec les fournisseurs I.2- L amélioration du cadre bâti 1- Estimations des besoins de travaux 2- Plan d actions 3- Planning prévisionnel de travaux I.3- Actions d accompagnement 1- Relatives à l occupation a- Évolution de l occupation b- Plan d actions 2- Le portage de lots a- Le dispositif du portage provisoire immobilier b- Plan d'actions 3- Prévention de l insécurité et des incivilités a- Les problèmes constatés b- Plan d actions 4- Le rétablissement d une gestion normale de la copropriété a- La copropriété sous administration provisoire b- Plan d'actions 5- L information des copropriétaires et des occupants a- Une information de l'ensemble des résidents et des futurs acquéreurs b- Plan d'actions II- Engagements des partenaires II.1- Le Syndicat des Copropriétaires II.2- Me Florence TULIER es qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, pendant la durée de sa mission et au-delà le représentant légal de la copropriété II.3- L'ANAH II.4- L'État II.5- La Région d Île-de-France II.6- Le Département du Val-de-Marne II.7- La Commune de Vitry-sur-Seine II.8- La Caisse d'allocations Familiales du Val-de-Marne II.9- La Société ELYO SUEZ ENERGIE SERVICES II.10- La Société VEOLIA (fournisseur d'eau) II.11- la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) II.12- La Caisse d Épargne d Île de France II.13- La SCIC COPROCOOP II.14- Résidéo CIL Val-de-Marne III- Modalités de mise en œuvre et de suivi III.1- Le Représentant Légal de la Copropriété III.2- L'Équipe Opérationnelle d Animation du Plan de Sauvegarde III.3- Le Coordonnateur III.4- La Commission de Suivi III.5- Durée Planning prévisionnel ANNEXE 3/23

4 I- Orientations retenues I.1- Redressement de la situation financière de la copropriété Le redressement de la situation financière de la copropriété dépend du règlement des impayés de charges. Il constitue un pré requis à l apurement des dettes contractées auprès des fournisseurs et au bon déroulement du programme de travaux. Il est important que le recouvrement des appels s'effectue régulièrement auprès de l'ensemble des copropriétaires et que le niveau des impayés diminue sensiblement. 1- Recouvrement des impayés de charges a- Le montant des impayés de charges Le montant total des impayés s élèvent à ,80 en septembre 2007 et représente environ deux années budgétaires de la copropriété. Il est relevé que : 10 copropriétaires sur 150 concentrent 80% de la dette totale en septembre 2007 (notamment les sociétés Kirchberg France et Vitry Invest concentrant 65% de la dette totale en septembre 2007); de nombreux nouveaux acquéreurs présentent des profils socio-économiques fragiles qui ne leur permettent pas de répondre à leur obligation de copropriétaire et d accédant à la propriété. Ainsi, au 1er septembre 2007, la dette liée aux «nouveaux copropriétaires 1» s'élève à (soit 19% du total); deux protocoles de cession de lots ont été établis le 11 septembre 2007, ouvrant la voie à un règlement des charges impayées de deux copropriétaires au moment de la cession effective (protocoles liant l'administrateur provisoire, l'acheteur SCIC - Coprocoop et les deux vendeurs Kirchberg France et Vitry Invest) ; le syndic associé développe le prélèvement automatique comme mode de règlement privilégié. b- Plan d actions Le redressement de la copropriété doit se faire par l activation des procédures judiciaires y compris des saisies immobilières à l encontre des principaux débiteurs mais aussi par le recours aux aides publiques pour les propriétaires occupants, rencontrant des difficultés économiques, et pouvant être maintenus dans leur statut de copropriétaire. Concernant les procédures à l encontre des copropriétaires, le plan prévoit : d activer les recours par voie contentieuse (saisies, saisies immobilières) notamment poursuivre les dossiers déjà en cours de procédure; de rechercher des solutions amiables avec les copropriétaires (plan d apurement, mobilisation des aides publiques, incitation à la vente). Compte tenu de la situation financière de la copropriété, l avance des frais de contentieux pour mener à termes les procédures judiciaires constitue un enjeu important. Sont mis en place plusieurs dispositifs pour faire face à la dépense : 1 Les «nouveaux copropriétaires» désignent les copropriétaires ayant acquis 1 ou plusieurs lots principaux depuis le 12 décembre 2002 et qui n'étaient pas copropriétaires jusqu'alors. 4/23

5 la création d un poste spécifique «frais de contentieux» dans le budget prévisionnel de la copropriété; la diminution des frais de contentieux par le recours à l aide juridictionnelle; la mobilisation de l aide au contentieux auprès du Conseil Régional d Île de France. Concernant les copropriétaires débiteurs de bonne foi, un plan de règlement des impayés par échéances est établi avec le gestionnaire. Peuvent être mobilisés, avec l'appui de travailleurs sociaux, à cet effet : le Fonds de Solidarité pour l Habitat (FSH) (Département du Val-de-Marne); le Fonds d'impayés de Charges (FIC) (Commune de Vitry-sur-Seine); d autres dispositifs (comme le micro-crédit, l aide exceptionnelle du secours catholique ou de la fondation Abbé Pierre) afin de soutenir les démarches des familles non éligibles directement à l aide du FSH, du concordat ou du FIC; la vente amiable du logement à une structure de portage. 2- L apurement de la dette auprès des fournisseurs a- L endettement auprès des fournisseurs La copropriété a contracté une dette cumulée estimée à ,00 auprès de : la société ELYO SUEZ ENERGIE SERVICES (ancien fournisseur de chaleur) dette estimée à ; la société VEOLIA (fournisseur de l eau) dette estimée à La société ELYO SUEZ ENERGIE SERVICES a reçu par transmission universelle le patrimoine de la SDCV suite à la dissolution et la radiation de la SDCV le 30 avril Au titre du règlement du litige opposant le syndicat des copropriétaires et la société SDCV, la dette a déjà fait l'objet de deux protocoles destinés à son apurement. Le premier signé le 19 juillet 2002, dans le cadre de l'élaboration du plan de sauvegarde, a permis de fixer le montant de la dette à et la créance du syndicat à , soit un effacement partiel s'élevant à ; et un premier échéancier de ( versé le jour de la signature du protocole et par mois pendant 20 mois), le solde devant être réglé ultérieurement dans le cadre du plan de sauvegarde. A l'issue du premier échéancier, les parties ont décidé de conclure en date du 25 juillet 2005 un nouvel échéancier sur une durée de 24 mois pour l'apurement du solde, soit la somme de (soit un échéancier de par mois). Les versements ont été interrompus depuis juillet 2006 lorsque la copropriété a été placée sous administration provisoire. La société ELYO SUEZ ENERGIE SERVICES n'est plus fournisseur auprès de la copropriété, le système de chauffage ayant été remplacé dans le cadre du précédent plan de sauvegarde. La copropriété a, par ailleurs, généré une dette de auprès du fournisseur d'eau pendant les années 2004 et Dans le précédent plan de sauvegarde, la dette a fait l'objet d'un projet de protocole par le biais de versements mensuels automatiques mais celui-ci n'a pas pu aboutir, suite à la 5/23

6 nomination d'un administrateur provisoire. La dette de la société VEOLIA reste due dans sa totalité. b- Les conditions de règlement des créances définies avec les fournisseurs Un remboursement pluriannuel des dettes envers la société VEOLIA et des dettes envers la société ELYO SUEZ ENERGIE SERVICES est prévu selon les modalités suivantes : par versements mensuels sur une période de 3 ans en ce qui concerne les montants dus à la société ELYO SUEZ ENERGIE SERVICES; par versements mensuels sur une période de 5 ans en ce qui concerne les montants dus à la société VEOLIA. Le mois suivant l'encaissement par le syndicat des copropriétaires du produit des ventes au profit de la SCIC COPROCOOP qui devrait intervenir dans les prochains mois(1). I.2- L amélioration du cadre bâti 1- Estimation des besoins de travaux Les travaux réalisés sur la période sont les suivants (coûts hors honoraires et assurances): travaux d individualisation de l eau et du chauffage: ,67 TTC; travaux complémentaires à la mise en place de compteurs individuels pour l eau (sécurisation des gaines techniques) : ,05 TTC; travaux de sécurisation du parking : 9 115,20 TTC; installation d une clôture extérieure : ,24 TTC; travaux d étanchéité de la toiture : ,66 TTC. Au total, le montant des travaux réalisés s élève à ,82 TTC (hors honoraires et assurances) et ont été financés par des aides publiques à hauteur de 43,09%. Les besoins de travaux restent conséquents. Ils consistent : en parties communes : à la réfection des halls d entrée et des cages d escalier, au traitement des façades, à la mise aux normes des réseaux, au remplacement des ascenseurs, à la sécurisation des caves, à l aménagement d aires de stockages des ordures ménagères, à la création d'un logement gardien; en parties privatives : au remplacement des menuiseries extérieures et à l'installation des VMC. (1) comptés à partir de la commission chargée de l'élaboration du plan de sauvegarde en date du 4 décembre /23

7 L'ensemble des travaux a déjà été voté en assemblées générales. Leur coût a été chiffré à TTC (hors honoraires et assurances) qui se décompose de la manière suivante: Poste / TTC Travaux Honoraires et Total assurances - Plomberie VMC , , ,07 - Local tri sélectif , , ,54 - Halls d entrée , , ,57 - Local boîte aux lettres / loge , , ,12 - Logement gardien , , ,36 - Ascenseurs , , ,56 - Local chaufferie , , ,51 - Ravalement , , ,76 - Mise en conformité PC intérieures , , ,91 Sous total parties communes , , ,4 - VMC + annexes , , ,2 - Menuiseries extérieures , , ,82 Sous total parties privatives , , ,01 Total , , ,43 Données CODAL PACT 94, devis 2007 La quote-part travaux moyenne demandée à chaque copropriétaire est de TTC avant tous financements publics. 2- Plan d actions La problématique liée à la réalisation des travaux réside dans le recouvrement rapide de la quote-part travaux de tous les copropriétaires. Certains copropriétaires présentent un risque important de non règlement dans les délais de leurs apports personnels de travaux (copropriétaires de bonne foi mais dans l incapacité de faire face à leurs obligations, copropriétaires indélicats qui ne s'acquittent pas régulièrement et volontairement aux appels de fonds, etc.). Il convient de noter que dans le cadre des protocoles de cession de lots précités plus haut, les société Kirchberg France et Vitry-Invest se déclarent rester devoir au syndicat des copropriétaires des charges travaux votées en assemblées générales et non encore totalement appelées. Ces sommes dues seront couvertes par cession de 9 logements à la SCIC Coprocoop et par exercice d'un droit préférentiel d'achat sur 14 autres logements (protocoles de vente signées le 11/09/2007). Afin de solvabiliser la copropriété et les copropriétaires, l aide financière suivante est mobilisée : subventions du syndicat des copropriétaires pour les travaux en parties communes; subventions, sous conditions de ressources, des copropriétaires occupants les plus fragiles pour les travaux en parties communes et privatives; subventions, modulables en fonction du niveau de loyer, des copropriétaires bailleurs pour les travaux en parties privatives; prêts bonifiés pour les copropriétaires personnes physiques. 7/23

8 Le plan prévisionnel de financement comprend les subventions suivantes : coût de l'opération TTC (travaux, honoraires et assurances compris) ,43 subventions ANAH parties communes ,00 subventions ANAH parties privatives ,00 subventions Région Île de France ,00 subventions Département du Val-de-Marne ,00 aide CAF ,00 total subventions et aide ,00 reste à charge ,43 Calcul CODAL PACT 94, ressources 2005 La quote-part travaux moyenne après financements publics est de (avec un taux de subvention et d'aide minimal de 37 %). Une part importante des copropriétaires ne pouvant pas faire l avance des aides financières publiques aux travaux, est mobilisé le dispositif de préfinancement des aides publiques, proposé par la Caisse des Dépôts et Consignations et la Caisse d Epargne de la Région Île-de-France. En cas d'impayés des appels travaux, le délai de recouvrement des impayés est, dans le cas le plus défavorable, de 3 ans (procédure de saisie immobilière). Ce délai peut être réduit dans le cas de règlement amiable, notamment l'incitation à une vente amiable à une structure de portage ou la sollicitation de montage de financement exceptionnel (microcrédits, etc.). A défaut, sont menées les procédures judiciaires idoines. 3- Planning prévisionnel de travaux L équilibre entre l avancement du programme travaux et le règlement des fournisseurs doit être tenu. Une réalisation en 2 phases des besoins en travaux d'au plus 24 mois est prévue afin de permettre : un étalement du coût des travaux par l'appel de fonds effectué auprès des copropriétaires; aux copropriétaires d'être en mesure de mieux maîtriser leur budget; la conformité du planning aux différents dispositifs d'aide financière et de préfinancement. L'aide financière et le dispositif de préfinancement sont mobilisés à chaque phase. I.3- Actions d accompagnement 1- Maitrise du budget des occupants a- Une occupation fragile Une enquête sur la structure d occupation de l immeuble a été réalisée en avril Sont constatées : une augmentation du nombre de propriétaires résidents; une diminution du nombre de logements squattés (la totalité des appartements appartiennent à la société Kichberg France et Vitry Invest); l absence de logement vacant. 8/23

9 En 2006, la copropriété compte 108 copropriétaires occupants. Ce sont essentiellement des familles avec enfants (76% du total). La situation financière de ces ménages reste fragile. 47% des ménages n ont qu un seul revenu et 12% sont complètement dépendants des aides sociales. b- Plan d actions Dans ce contexte de relative fragilité sociale et économique, des interventions de stabilisation du budget des ménages en amont de l impayé sont soutenues : la prévention des impayés de charges ou de travaux; un suivi régulier des consommations d eau, de gaz et d électricité; une sensibilisation des familles à un bon usage et à un bon entretien des équipements privatifs; l'information des futurs acquéreurs ; l accueil des copropriétaires, notamment occupants, dès l'acquisition de leur logement. Ces interventions collectives ou individuelles de stabilisation du budget des familles se feront par le biais des travailleurs sociaux de la DIPAS, de la CAF et de l'équipe opérationnelle d'animation du plan de sauvegarde. La situation des ménages en situation d'impayés, nécessite un accompagnement social individuel spécifique (familles rencontrant des situations sociales les plus graves, notamment celles concernées par les procédures de saisie immobilière, etc.). 2- Le portage provisoire de lots a- Le dispositif du portage provisoire immobilier L'expérience du premier plan de sauvegarde montre que les acquéreurs de lots ne présentent pas, dans trop de cas, le profil de gestionnaire en «bon père de famille» et éprouvent des difficultés à financer l'acquisition et les obligations des copropriétaires. Par ailleurs, la vente de lots par folle enchère peut se traduire par l'arrivée de copropriétaires tout aussi inadvertants que les copropriétaires saisis. L'attitude fortement préjudiciable au bon déroulement du plan de sauvegarde précédent adoptée par la société Kichberg France, adjudicataire de lots suite à la liquidation judiciaire de la SARL Rouget de Lisle, et la société Vitry Invest en offre une illustration. Le portage est une opération d acquisition d'un ou plusieurs lots, confiée à un opérateur, se déroulant dans un temps limité et s achevant par une revente après travaux des logements acquis, une fois la situation de la copropriété assainie. Il présente l'avantage d'offrir une maîtrise du risque d'impayés durant la période de portage et de contrecarrer les dysfonctionnements du marché qui pourraient hypothéquer le bon déroulement du plan de sauvegarde. Il peut concerner aussi bien : l achat de lots à l amiable aux copropriétaires ayant conscience de leur fragilité (absence de capacité de financement des travaux, plan d'acquisition irréaliste, surendettement, etc.), et de permettre, à la copropriété de récupérer les sommes dues sans nécessité d'attendre la fin des procédures contentieuses; 9/23

10 que l'achat de lots à l'issue d'une saisie immobilière. L'action complémentaire de suivi-animation menée en 2007 pour identifier les lots potentiellement portables a permis : l'établissement, le 11 septembre 2007 de deux protocoles de cession de lots avec la société Kirchberg France et la société Vitry Invest et la société de portage, SCIC Coprocoop; l'identification de 5 familles pour lesquelles une cession amiable pourrait être envisagée. b- Plan d'actions La situation des ménages concernés par le portage de logement et en grande difficulté nécessite un accompagnement social spécifique dès l'acquisition et avant toute proposition idoine de parcours résidentiel. Le maintien des occupants de bonne foi pendant la période de portage est à privilégier. Les conditions de revente à l'issue de la période de portage doivent tenir compte de la situation des occupants et de l'équilibre du bilan d'opération pour l'opérateur. Les actions du portage sont à encourager : par le soutien à la SCIC Coprocoop pour l'acquisition des lots sur lesquels elle souhaite faire valoir son droit préférentiel d'achat; par le soutien à une ou plusieurs sociétés de portage pour l'acquisition amiable ou à l'issue d'une procédure de saisie immobilière de lots individuels. 3- Prévention de l insécurité et des incivilités a- Les problèmes constatés Dans le cadre du précédant plan, des actions ont déjà été mises en œuvre pour prévenir ces problèmes: l'installation d une borne à l entrée du parking de la copropriété (mais rapidement dégradée et non réparée); l'enlèvement des épaves; identification des niveaux d intervention des différentes polices (commissariat, 17, etc ); installation d une clôture métallique. Ces actions faisaient suites à un état des lieux et à des préconisations sur les problèmes d'insécurité et d'incivilité rencontrés au sein de la copropriété (étude réalisée en juin 2002). Les problèmes soulevés avaient été divers : disparition des règles élémentaires de la vie commune, existence de trafics, nuisances sonores liées à des activités des jeunes adultes, activités diurnes et nocturnes qui se déroulent au sein de l aire de Granges, travail clandestin, Il subsiste, cependant, encore aujourd'hui des problèmes d insécurité et d incivilité auxquels la copropriété se déclare confrontée. Peuvent être distingués : l occupation des parties communes ; les problèmes de dégradations et du cadre de vie ; les faits délictueux se déroulant dans les parties communes. 10/23

11 b- Plan d actions Sont envisagées quant aux problèmes liés à l occupation des parties communes et aux dégradations : la mise à disposition dans le local du conseil syndical d'un registre d'enregistrement des incidents ou des faits constatés par les occupants de la copropriété; l'engagement d'un gardien de la copropriété; la réalisation de travaux de prévention situationnelle; le signalement de la copropriété dans les dispositifs de prévention pré-existants sur la commune. Afin de préciser les besoins de travaux de prévention situationnelle, est réalisé un audit par un bureau d'étude technique spécialisé. Ces travaux ont vocation à être intégrés dans le planning général de travaux. A cet effet, ils seront présentés à la commission de suivi. Par ailleurs, en plus des travaux de réhabilitation, des démarches d actions sociales relatives aux respects des règles de vie en copropriété sont menées en direction des occupants de la copropriété : sensibilisation dans le cadre des interventions individuelles des travailleurs sociaux aux règles de vie en communauté (utilisation des espaces communs, prise en charge des enfants et des adolescents, etc...); travail sur l'appropriation des règles communes, notamment par élaboration d'un livret d'accueil, tenu par les copropriétaires occupants et les résidents de l immeuble. Dans ce livret, seront répertoriés toutes les règles de vie à respecter au sein de la copropriété. Ce livret sera remis à tous les occupants et il sera reproduit dans les langues les plus parlées dans la copropriété pour faciliter la diffusion et la compréhension des informations. 4- Le rétablissement d une gestion normale de la copropriété a- Une copropriété sous administration provisoire Depuis novembre 2006, la copropriété est gérée par un administrateur provisoire. L'administration provisoire sera maintenue vraisemblablement pour une durée minimale de deux à trois ans. A l'issue de cette gestion, le syndicat des copropriétaires sera rétabli dans ses droits et devra désigner un nouveau syndic. Le redressement durable de la copropriété passe par la confortation, préalablement au rétablissement des conditions normales de fonctionnement, du rôle de chacun : copropriétaires, conseil syndical et syndic. Constitue, notamment une cause de dysfonctionnement de la copropriété, l'incompréhension du système de fonctionnement de la copropriété : calcul des appels de charges courantes, de charges travaux, conflits avec le syndic, non-participation aux assemblées générales etc... b- Plan d'actions Dans le cadre de l'administration provisoire et afin de garantir le succès suite à l'issue de cette gestion, est assurée aux copropriétaires une information sur le fonctionnement 11/23

12 juridique et comptable de la copropriété et une préfiguration d'un fonctionnement normal de la copropriété à travers : le maintien de la fonction du conseil syndical dont les membres seront invités, seul ou en binôme, à traiter, avec le syndic, une problématique spécifique (comme la vie quotidienne, les travaux, le recouvrement et le suivi des impayés, la maîtrise des charges, le contrôle des comptes et de la trésorerie) et d'en rapporter une fois par trimestre en conseil syndical (tenu d'un planning). la mobilisation de l'équipe de suivi animation pour préparer avec chaque membre ou binôme l'entretien avec le syndic (préparation qui pourrait aller jusqu'à la participation de l'équipe à l'entretien et à sa restitution (à la demande du membre)); l'organisation de réunions périodiques entre l'administrateur, le syndic associé et le conseil syndical; l'organisation annuelle d'une réunion des copropriétaires et des occupants ayant pour objet de faire le point sur la gestion de la copropriété dans le cadre de l'administration provisoire. L'ordre du jour de cette réunion pourra être fait à partir des questions que se posent les résidents sur la copropriété. l'ouverture de formation à la gestion en copropriété pour les membres du conseil syndical ; l'aide au conseil syndical par rapport à l'organisation de la documentation nécessaire à son action d'appui au fonctionnement de la copropriété (lecture des comptes, droits et devoirs des copropriétaires, livret d'accueil des nouveaux copropriétaires, cahier de procédures, etc..). 5- L information des copropriétaires et des occupants a- Une information de l'ensemble des résidents et des futurs acquéreurs La connaissance du plan de sauvegarde et de sa mise en oeuvre par les copropriétaires et les occupants est un facteur important d'appropriation du projet par les principaux intéressés. L'information aux occupants et aux copropriétaires relative au redressement de la copropriété ne peut se limiter aux réunions d'information annuelles, aux assemblées générales (pour les copropriétaires), à la médiation du syndic ou de celle du conseil syndical. Par ailleurs, les futurs copropriétaires doivent également être informés du plan de sauvegarde et des obligations à court et moyen terme induites par une acquisition dans la copropriété. b- Plan d'actions A l'attention des copropriétaires et des occupants de l immeuble, sont mis en place : la diffusion d une lettre bi-annuelle d information; la création de supports présentant la démarche et les orientations du plan qui seront affichés dans les halls de l immeuble ou dans le local syndical; la création de supports d'information adaptés à l'occupation de l immeuble; l'organisation d'une réunion préparatoire à l'assemblée générale; Les futurs copropriétaires doivent également être informés du dispositif en place afin que soient inclus dans leur plan de financement les frais d'acquisition, les charges de copropriété et le coût du programme travaux restant du après subventions. 12/23

13 Depuis l adoption du Programme Local d'urbanisme (PLU) en mai 2006, la Ville de Vitrysur-Seine est désormais destinataire des DIA concernant la copropriété. A ce titre, il est possible de prendre contact avec les futurs acquéreurs. II- Engagements des partenaires Les partenaires du Plan de sauvegarde s engagent à participer à la mise en œuvre opérationnelle des orientations décrites précédemment. D autres mesures ou actions pourront faire l objet d engagements des parties concernées en tant que de besoin lors de la mise en œuvre du Plan de sauvegarde. II.1- Le Syndicat des Copropriétaires 1- Le Syndicat des copropriétaires s engage à mettre à disposition de l équipe opérationnelle de suivi-animation du Plan de sauvegarde un local lui permettant de remplir ses missions. 2- Le Syndicat des copropriétaires s engage à solliciter les aides prévues dans le Plan de sauvegarde et à se conformer aux conditions requises pour pouvoir en bénéficier. 3- Le Syndicat des copropriétaires s engage à faire transmettre par le représentant légal de la copropriété et à l équipe opérationnelle de suivi-animation du Plan de sauvegarde : les questionnaires transmis par les notaires en vue d'une vente et trimestriellement l'extrait du grand livre nécessaire à l'analyse du recouvrement des appels ainsi qu'un compte rendu des procédures amiables et contentieuses de recouvrement des impayés des appels. 4- Le Syndicat des copropriétaires s engage à régler sa dette envers la société VEOLIA et sa dette envers la société ELYO SUEZ ENERGIE SERVICES selon les modalités fixées au point I.1-2-b et, pour éviter toute nouvelle créance, à procéder au paiement régulier de ses prestataires. Le premier versement interviendra le mois suivant l'encaissement par le syndicat des copropriétaires du produit des ventes au profit de la SCIC COPROCOOP. 5- Le Syndicat des copropriétaires s'engage à examiner la réalisation d'un audit relatif à la prévention situationnelle par un bureau d'études techniques spécialisé. 6- Le Syndicat des copropriétaires s engage à mettre au vote un programme prévisionnel de travaux priorisant les travaux de mise en sécurité du bâtiment et de prévention situationnelle. L échéancier tiendra compte des capacités contributives des copropriétaires. 7- Le Syndicat des copropriétaires s'engage à examiner l'opportunité d'un contrat de gardiennage (dont le mode reste à préciser) et à étudier une prise en location d'un logement de la SCIC COPROCOOP pour l'accueil du gardien. 8- Le Syndicat des copropriétaires s'engage à s'assurer auprès de l'équipe de suivianimation que les contrats du syndic mis au vote de l'assemblée à l'issue de la mission de l'administrateur provisoire soient conformes au plan de sauvegarde. 13/23

14 II.2- Maître Florence TULIER es qualité d'administrateur provisoire du Syndicat des Copropriétaires, pendant la durée de sa mission et au delà le représentant légal de la copropriété L intervention de Maître Florence TULIER est mise en œuvre dans le cadre de sa nomination en qualité d'administrateur provisoire par l'ordonnance en date du 14 novembre 2007, sous visa des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 Juillet Maître Florence TULIER es qualité d'administrateur provisoire du Syndicat des Copropriétaires et au terme de sa mission, le représentant légal des copropriétaires s'engage à mettre en oeuvre les engagements du Syndicat des copropriétaires. 2- Maître Florence TULIER es qualité d'administrateur provisoire du Syndicat des Copropriétaires s'engage à organiser annuellement et pendant toute la durée de sa mission une réunion des copropriétaires et des occupants ayant pour objet de faire le point sur la gestion de la copropriété. II.3- L'ANAH 1- L ANAH s engage à appliquer les taux maximum des règles d attribution en vigueur au moment des aides pour les travaux en parties communes ou en parties privatives, c est-àdire, en application de l instruction I du 21 décembre 2001 relative à l attribution des subventions de l ANAH et du règlement général de l'anah approuvé par arrêté interministériel du 17 octobre 2006 : pour le syndicat de copropriété : un taux de subvention de 50 % pour les travaux portant sur les parties communes. pour les structures de portage, un taux de subvention de 35 % pour les travaux portant sur les parties privatives dans la limite d'une dépense de par logement. le taux de subvention pour les parties privatives est, pour les copropriétaires occupants, fonction des conditions de ressources et pour les copropriétaires bailleurs, fonction de l engagement de modération de loyer. En cas de participation financière complémentaire de la part d une collectivité d au moins 5% des travaux en parties privatives, la subvention ANAH parties privatives est majorée de 5%. Le montant à mobiliser au titre de l'anah copropriété en difficulté, l'anah bailleur et l'anah occupant est estimé à environ , L ANAH s engage à cofinancer l équipe opérationnelle d animation du Plan de sauvegarde au taux 50% dans la limite d'une dépense de par an. La participation de l ANAH s applique sur le montant hors taxe et s inscrit dans la limite des crédits disponibles au budget et est subordonnée à l avis de la Commission d Amélioration de l Habitat sur chaque dossier. II.4- L'État 1- L'État s'engage à examiner toute sollicitation de financement au titre du fonds interministériel de prévention de la délinquance (FIPD), notamment dans le cadre des mesures à mettre en oeuvre pour améliorer la sécurité et la prévention de la délinquance au sein ou à proximité de la copropriété, dès lors que le CLSPD de Vitry aura identifié le programme de travaux ou l'opération envisagée comme une nécessité locale. Dans cette 14/23

15 condition impérative, le FIPD pourrait cofinancer la mise en oeuvre de techniques de prévention de la malveillance, telle que la vidéo surveillance, des mesures d'accompagnement parental en faveur de familles dont le comportement est préjudiciable pour autrui ou pour elles-mêmes, ou les mesures préconisées par les groupes de travail du CLSPD. 2- L'État s'engage à mobiliser son contingent, à parité avec le contingent du Maire de Vitrysur-Seine et proportionnellement au nombre de logements libérés pour chaque contingent, pour le relogement des occupants de bonne foi qui sont en situation de fragilité sociale et menacés d'expulsion ou qui ne peuvent être maintenus dans les lieux à l'issue des opérations de portage. II.5- La Région d Île-de-France L intervention de la Région d Île-de-France est mise en œuvre dans le cadre d une opération labellisée par la Région «Copropriété en difficulté soutenue par la Région» qui, au regard des aides financières mobilisables, donne accès à un régime majoré. 1- La Région d Île-de-France s engage à attribuer une subvention aux copropriétaires occupants pour la réalisation de travaux portant sur les parties communes et privatives de l immeuble. L éligibilité à ces subventions et le taux de subvention sont fonction des ressources. Le montant à mobiliser est estimé à , La Région d Île-de-France s engage à faire bénéficier celle-ci de l attribution des aides suivantes : Gestion Une aide forfaitaire annuelle au syndic de copropriété, calculée sur la base de 30 % maximum des honoraires du syndic, pour financer le surcoût de gestion lié aux difficultés de la copropriété. Formation Une aide à la commune de Vitry-sur-Seine aux actions de formation (stages, conférences, ) à destination du conseil syndical et des copropriétaires, dispensées par des associations ou organismes spécialisés. Ces actions de formation sont financées à hauteur de 50 % d une dépense limitée à 152 par personne, dans la limite de cinq personnes. Information Des subventions à la commune de Vitry-sur-Seine pour soutenir des actions d information reposant sur l élaboration de tous supports pédagogiques (guides, plaquettes, dépliants, films et toute forme d information innovante) engagées par des communes ou des organismes de formation désignés par elles. L aide régionale ne peut dépasser 50 % de la dépense engagée, dans la limite d une dépense plafonnée à /23

16 Mesures d amorçage Une subvention au syndicat de copropriété pour financer une prestation d amorçage au redressement de la copropriété ou présentant un caractère d urgence (procédure pour recouvrement d impayés de charges par exemple ou un premier poste de travaux jugés prioritaires). Cette aide s élève à 50 % d un coût plafonné à par lot d habitation soit pour les 185 lots de la copropriété. Travaux thématiques Au-delà des travaux de réhabilitation, d amélioration et d amorçage, une subvention spécifique au syndicat de copropriété, pour la prise en charge de travaux thématiques tels que l accessibilité des parties communes et des abords pour les personnes à mobilité réduite, la résidentialisation des espaces extérieurs ou toute mesure déterminée comme indispensable pour traiter un facteur pénalisant anormalement le fonctionnement de la copropriété. Le montant de la prise en charge ne peut dépasser 50% de la dépense correspondante dans la limite de de subvention. Fonds provisionnel pour travaux Le versement au syndicat de copropriétaires d une bonification du fonds provisionnel pour travaux, institué par la copropriété en vue du financement d un programme pluriannuel de travaux d entretien et de réhabilitation de la copropriété (alimenté par des provisions spéciales pour travaux d entretien ou conservation des parties communes et des éléments d équipement communs), sous réserve de l élaboration d un plan de patrimoine. Cette bonification prend la forme d une subvention de 20 % maximum des investissements, plafonnée à Elle sera accordée sous réserve que le fonds prévisionnel précité ait été créé depuis au moins trois ans. 3- La Région d'île-de-france s'engage à bonifier les prêts bancaires consentis par les établissements prêteurs pour les acquisitions et le portage de lots de copropriété et la réalisation des travaux de réhabilitation. La bonification est fonction du taux de la CDC. La bonification du prêt consenti à l'opérateur de portage couvre les intérêts dans la limite d'un taux d'emprunt de 4%. La participation de la Région d'île-de-france s inscrit dans la limite des crédits disponibles au budget régional et est subordonnée au vote de la commission permanente sur chaque dossier. II.6- Le Département du Val-de-Marne 1- Le Département du Val-de-Marne s engage à faire bénéficier les copropriétaires occupants d une aide au paiement d arriérés conformément au règlement intérieur du FSH. 2- Le Département du Val-de-Marne s engage à attribuer des subventions aux copropriétaires occupants pour la réalisation de travaux portant sur les parties communes et privatives, dans le cadre du dispositif en vigueur au moment de la demande (l Aide Départementale à l Amélioration du Parc Privé ADAPP). L éligibilité à ces subventions et le taux de subvention sont fonction des ressources. Le montant à mobiliser est estimé à ,00. 16/23

17 3- Le Département du Val-de-Marne s'engage à faire bénéficier, dans le cadre du règlement intérieur du FSH, d'une mesure spécifique d'accompagnement social lié au logement, indispensable pour un maintien dans les lieux, les ménages occupants, en grande difficulté concernés par une action de portage. La participation du Département du Val-de-Marne s inscrit dans la limite des crédits disponibles au budget départemental et est subordonnée au vote de la commission permanente sur chaque dossier concerné. II.7- La Commune de Vitry-sur-Seine 1- La Commune de Vitry-sur-Seine s'engage à assurer la maitrise d'ouvrage du plan de sauvegarde et - à ce titre - à retenir un opérateur chargé de la mise en œuvre du présent plan et à solliciter les aides prévues pour le suivi animation. 2- La Commune de Vitry-sur-Seine s'engage à prolonger le dispositif de résorption des impayés de charges mis en œuvre dans le cadre du premier plan de sauvegarde (FIC), en direction des copropriétaires occupants, en complément du FSH, sous forme d'avancement remboursable sans intérêt. Le montant de ce Fonds est estimé à La Commune de Vitry-sur-Seine s'engage à mobiliser son contingent à parité avec le contingent préfectoral et proportionnellement au nombre de logements libérés pour chaque contingent, pour le relogement des occupants de bonne foi qui sont en situation de fragilité sociale et menacés d'expulsion ou qui ne peuvent être maintenus dans les lieux à l'issue des opérations de portage. 4- La Commune de Vitry-sur-Seine s'engage à participer au dispositif de préfinancement de la part subventionnée des travaux en partenariat avec la Caisse des Dépôts et Consignations, selon des modalités restant à préciser dans le cadre d'une convention spécifique entre la CDC, la CEIDFP, la commune, l'opérateur et le représentant légal de la copropriété. 5- La Commune de Vitry-sur-Seine s'engage à mettre en place des actions de communication - notamment l'élaboration et la diffusion de la lettre bi-annuelle d'information, la création de panneaux de présentation du plan et de supports d'information adaptés pour l'accompagnement social dans le cadre de la maîtrise du budget des familles - et à solliciter les aides prévues dans le présent plan. 6- La Commune de Vitry-sur-Seine s'engage à proposer à destination d'au moins 5 copropriétaires (membre du conseil syndical ou autres copropriétaires) des actions de formation (stages, conférences, ), dispensées par des associations ou organismes spécialisés et à solliciter les aides prévus dans le présent plan. La participation de la Commune de Vitry-sur-Seine est subordonnée à la validation du Conseil municipal. II.8- La Caisse d Allocations Familiales du Val-de-Marne 1- La CAF du Val-de-Marne s'engage à examiner une aide au syndicat des copropriétaires pour la réalisation de travaux portant sur les parties communes dans le cadre du dispositif d'aide aux partenaires. La CAF du Val-de-Marne est sollicitée par phase fonctionnelle de travaux. 17/23

18 Cette aide spécifique est fonction, notamment, du nombre d'allocataires, de la nature de la phase travaux et du programme global de travaux. La participation escomptée de la CAF du Val-de-Marne au titre de l'aide aux partenaires est estimée à La CAF du Val-de-Marne s'engage à attribuer une aide aux copropriétaires occupants allocataires CAF pour la réalisation de travaux portant sur les parties communes et privatives de l'immeuble dans le cadre du prêt d'amélioration de l'habitat et/ou du prêt d'amélioration logement. Cette aide aux copropriétaires occupants allocataires CAF est fonction du quotient familial et est plafonnée à La CAF du Val-de-Marne s'engage à mobiliser ses travailleurs sociaux pour l'accompagnement individualisé des allocataires, copropriétaires ou locataires, les plus fragiles et pour l'accompagnement collectif auprès des occupants de la copropriété. Dans le cadre d'un accompagnement individualisé des allocataires, la CAF du Val-de- Marne fait bénéficier prioritairement les copropriétaires occupants et les locataires, d'une aide au paiement des arriérés de charges ou de loyers, conformément au règlement du concordat complémentaire au FSH. II.9- La Société ELYO SUEZ ENERGIE SERVICES 1- La société ELYO SUEZ ENERGIE SERVICES accepte de percevoir le remboursement des montants dus par le syndicat des copropriétaires selon les modalités fixées au point I.1-2-b. Le premier versement interviendra le mois suivant l'encaissement par le syndicat des copropriétaires du produit des ventes au profit de la SCIC COPROCOOP. II.10- La Société VEOLIA fournisseur d'eau de la copropriété 1- La société VEOLIA s'engage à informer les occupants de la copropriété des différentes possibilités de règlement (prélèvement, mensualisation, etc.), des économies à réaliser au quotidien (maîtrise de la consommation, bien consommer, etc.) et des dispositifs d'aide à l'apurement des impayés d'eau, dans le cadre du fonds de solidarité habitat du Département du Val-de-Marne. A cet effet, une plaquette d'information sera réalisée par la société VEOLIA et mise à disposition de l'équipe de suivi-animation. 2- La société VEOLIA accepte de percevoir le remboursement des montants dus par le syndicat des copropriétaires selon les modalités fixées au point I.1-2-b. Le premier versement interviendra le mois suivant l'encaissement par le syndicat des copropriétaires du produit des ventes au profit de la SCIC COPROCOOP. II.11- La Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) 1- Afin de permettre aux copropriétaires de disposer de la trésorerie nécessaire au paiement des travaux, la CDC s engage à étudier la mise en place du dispositif de préfinancement des subventions publiques notifiées. Dans ce dispositif, la CDC permet aux copropriétaires d avoir un préfinancement à taux 0, en bonifiant le prêt accordé par la Caisse d Épargne, dans le cadre d une convention spécifique entre la commune, l opérateur, la CDC, la CEIDFP, et le représentant légal de la copropriété. 2- La CDC s engage à étudier le cofinancement de l équipe opérationnelle d animation du plan de sauvegarde à hauteur d'au minimum 15 % de la dépense TTC. 3- La CDC s engage à examiner le financement en prêt sur fonds d épargne, des structures qui seront retenues par les partenaires du plan de sauvegarde pour le portage de lots, et à 18/23

19 le proposer dans le cadre du dispositif foncier CDC-Région permettant un portage à taux 0 (cf article II.5- engagements de la Région d'île de France). II.12- La Caisse d'épargne d'île de France (CEIDFP) 1- La Caisse d Épargne d Île-de-France s engage à examiner les demandes de prêt de préfinancement des subventions publiques, formulées par le syndicat des copropriétaires, dans les conditions fixées par la convention établie entre la CDC, la CEIDFP, la Ville, l'opérateur et le représentant légal de la copropriété. Le montant maximum du crédit-relais correspond au montant total des subventions publiques notifiées. Le taux du crédit-relais, avant bonification de la CDC, est un taux fixe négocié annuellement entre la CDC et la CEIDFP (valeur du taux pour 2007 : 5%). La durée du prêt est fixée à 12 mois. II.13- La SCIC COPROCOOP L'intervention de la SCIC COPROCOOP s'inscrit, dans le cadre de la convention signée avec la ville de Vitry-sur-Seine et adoptée par son conseil municipal en sa séance du 10 octobre 2007 (délibération ). 1- La SCIC COPROCOOP s'engage à étudier les opportunités d'acquisition de logements vendus à l'amiable ou judiciairement et produit à cet effet une étude de faisabilité. Ces acquisitions doivent éviter tout désinvestissement de la part des copropriétaires 2- La SCIC COPROCOOP s'engage à assurer la bonne gestion des biens acquis, à les maintenir occupés le cas échéant et à les revendre à l'issue du redressement de la copropriété. 3- La SCIC COPROCOOP s'engage à privilégier le maintien des occupants de bonne foi pendant la période de portage et, à l'issue de cette période, à étudier la faisabilité d'une acquisition par les occupants en titre. 4- La SCIC COPROCOOP s'engage à présenter un compte rendu annuel de son opération. 5- La SCIC COPROCOOP s'engage à étudier une mise en location d'un logement au syndicat des copropriétaires pour l'accueil des gardiens. II.14- Résidéo CIL Val-de-Marne 1- Résidéo CIL Val-de-Marne s engage à examiner, dans le cadre des aides du 1% logement concernant les salariés en déséquilibre financier, les possibilités d octroi d aides aux copropriétaires occupants dans ces situations. 2- Résidéo CIL Val-de-Marne s engage à examiner prioritairement les demandes de prêt Pass-Travaux des copropriétaires personnes physiques, occupants ou bailleurs, qui répondent aux conditions fixées par la réglementation. Selon les premières estimations, moins d'une centaine de copropriétaires occupants ou bailleurs sont susceptibles de bénéficier de prêts Pass-Travaux sous réserve de l examen de leurs dossiers, pour un montant total estimé à environ ,00. 19/23

20 III- Modalités de mise en œuvre et de suivi III.1- Le Représentant Légal de la Copropriété Par ordonnance en date du 10 novembre 2006, le Président du Tribunal de Grande Instance de Créteil a désigné Maître Florence TULIER, en qualité d'administrateur Provisoire du Syndicat des copropriétaires de ladite copropriété en application de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, L'administrateur provisoire a tous les pouvoirs de l'assemblée Générale des copropriétaires à l'exception de ceux du conseil syndical et de ceux prévus aux articles 26 a et 26 b de la loi du 10 juillet Ses missions sont les suivantes : administrer tant activement que passivement la copropriété ; d'une façon générale, de prendre toutes mesures propres à atteindre l'objectif légal de rétablissement du fonctionnement normal de cette copropriété ; à cet effet, de rechercher les causes des difficultés et en tant que de besoin les responsabilités encourues ; préconiser, dans le rapport qu'elle sera amenée à déposer à la fin de sa mission, toute mesure adaptée au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. Par une seconde ordonnance en date du 10 novembre 2006, le Président du Tribunal de Grande Instance de Créteil, a désigné le cabinet SERGIC pour assister l' Administrateur Provisoire dans la gestion courante du syndicat des copropriétaires. Leurs missions ont été reconduites pour une durée d'un an à compter du 10 novembre 2007 par ordonnance du 14 novembre A la sortie de l'administration Provisoire, un syndic sera désigné par l'assemblée générale des copropriétaires comme représentant légal de la copropriété. Les missions d'un syndic sont régies par la loi du 10 juillet 1965 et par le décret du 17 mars Ces missions doivent tenir compte des orientations du plan de sauvegarde. Conformément aux dispositions du Plan de sauvegarde, le représentant légal de la copropriété fait établir les devis des travaux, propose les contrats et prépare les résolutions à adopter en Assemblée Générale selon les différentes règles de majorités. Dans le cadre des actions inscrites dans le Plan de sauvegarde, il incombe au représentant légal de recouvrer les charges de copropriété et les quotes-parts des travaux. Le représentant légal de la copropriété est épaulé dans son action par l équipe opérationnelle d animation du Plan de sauvegarde, en particulier dans la mobilisation des aides publiques prévues dans le Plan de sauvegarde. Le représentant légal de la copropriété doit respecter les engagements mentionnés dans la convention de la CDC fixant les conditions de mise en oeuvre du préfinancement des subventions publiques et notamment les conditions du crédit-relais de la CEIDFP. En cas d impayés des appels de charges, le représentant légal de la copropriété agit directement de sa propre initiative, par tous les moyens à sa disposition : injonction de 20/23