Baromètre de l investissement immobilier français

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1 Baromètre de l investissement immobilier français 7e édition - Décembre , nouvelle année de ralentissement Le point de vue des plus grandes sociétés d'investissement présentes en France. Principe du baromètre En décembre 2009, IPD France a lancé un nouvel outil au service de la transparence et de la lisibilité du marché immobilier français. Cet instrument indépendant a pour vocation de suivre et de mesurer les anticipations des grands investisseurs institutionnels de la scène immobilière française, concernant l'évolution des marchés, à la location comme à l'investissement, ainsi que leurs stratégies d investissement. Nous avons le plaisir de présenter ici la septième édition de ce Baromètre IPD, en partenariat avec Crédit Foncier Immobilier. Typologie du panel Les participants AEW Europe Allianz Real Estate France Altaréa France Amundi Immobilier BNP Paribas Assurances BNP Paribas REIM CBRE Global Investors Foncière des Régions GE Real Estate France Generali Immobilier France Invesco Real Estate KanAm Grund LaSalle Investment Management Silic STAM Europe Union Invesment France Viveris REIM L ensemble de ces sociétés d investissement gère plus de 100 milliards d euros d actifs immobiliers en France. Les coulisses du Baromètre Un panel représentatif des plus importantes structures d investissement présentes en France est réuni trimestriellement. Au cours de ces réunions, les décideurs de ces structures exposent leur vision du marché immobilier pour 2011 et Croissance française, taux de rendement des actifs immobiliers, loyers faciaux contre revenus nets, mesures d accompagnement une vingtaine d indicateurs est ainsi passée au crible par des acteurs clés du marché immobilier d aujourd hui et de demain. Nous tenons à remercier ici l ensemble de nos panélistes, qui contribuent à la pérennité de l'outil. en partenariat avec

2 Quel scénario économique? Un avenir incertain La robustesse de l'économie lors des premiers mois de l'année avait entraîné un regain d'espoir quant à une reprise de l'activité. Lors du Baromètre de juin, les investisseurs interrogés avaient donc revu à la hausse leurs estimations de la croissance française, la moyenne de leurs réponses atteignant 1,8 % pour fin Les mois qui ont suivi ne leur auront pas donné 1/ Quel scénario économique? raison : depuis le début de l'été, les incertitudes liées à la crise de la dette en Zone Euro inquiètent les ménages, entraînant par conséquent un ralentissement de leur consommation. Son principal moteur étant en berne, la croissance économique s'en ressent : la moyenne des estimations de croissance du PIB des panélistes n'est désormais plus que de 1,2 % pour l'année La situation devrait encore se dégrader en 2012, sous l'effet des mesures d'austérité qui toucheront la plupart des pays européens : le panel table ainsi sur une croissance de seulement 0,9 % pour l'année prochaine. Notons que nos panélistes sont plus pessimistes que d'autres acteurs du marché : leur estimation est par exemple inférieure à celle du Consensus du Centre de Prévision de l'expansion, à la fois pour 2011 et Évolution de la croissance française et estimation du panel pour 2011 et ,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 fév Dispersion des réponses à fin 2011 à fin % % 50 % - 75 % 25 % - 50 % 0 % - 25 % Moyenne Un marché du travail encore en berne en 2012, et sans doute à plus long terme Au vu de la faiblesse de l'économie, il n'est pas étonnant que plus de deux tiers des panélistes estiment que l activité ne sera pas suffisante pour générer des emplois ; 20 % d'entre eux pensent même qu'au contraire elle va en détruire. Les prévisions ne sont pas plus optimistes en ce qui concerne le chômage : malgré un chiffre déjà élevé (9,9 % à fin septembre 2011 selon l'ocde), les investisseurs interrogés sont partagés entre une stabilisation et une poursuite de sa progression, et ils estiment en grande majorité qu'il ne repassera sous son niveau d'avant-crise qu'en 2015, ou après. Le marché du travail français n'est donc pas prêt de sortir de la période difficile dans laquelle il est entré il y a plus de deux ans La Banque Centrale Européenne devrait soutenir la croissance Les investisseurs du panel estiment que, si l'inflation restera contenue autour de 2 % d'ici fin 2012, la hausse des prix de l'énergie et, dans une moindre mesure, des prix des matières premières, devrait impacter l'inflation à court terme. Cependant, la BCE semble privilégier le soutien de la croissance à la maîtrise de l'inflation. Ainsi, début novembre, en lien avec la baisse de ses prévisions de croissance, elle a baissé son taux directeur principal à 1,25 %. Les panélistes s'attendent maintenant à un maintien de ses taux directeurs d'ici fin 2012 et à une nouvelle tentative de relance de la croissance dans un futur proche, à travers une seconde baisse des taux. -02-

3 Les bureaux en Île-de-France La prudence reste de mise Stabilisation de la demande placée Après un décrochage en 2009 et un rebond en 2010, la demande placée des bureaux en Île-de-France devrait se stabiliser en 2011 : la moyenne des réponses des panélistes s établit à 2,2 millions de m² pour l année en cours, au même niveau que les volumes observés en 2010 par Immostat-IPD. Le marché des bureaux, actifs les plus liquides de l'immobilier direct, reste porté par le dynamisme des transactions de petites surfaces (< m²), en nette hausse. A contrario, les arbitrages de grandes surfaces sont en forte baisse, impactés par la raréfaction des offres de première main ou restructurées. Pour 2012, les panélistes prévoient une stabilisation de la demande placée : elle devrait également s élever à 2,2 millions de m². La crainte d une rechute économique mondiale a fait revoir à la baisse les anticipations de juin 2011 des panélistes, qui avaient alors estimé la demande à 2,4 millions de m². En effet, les prévisions de croissance ainsi que le durcissement des conditions de financement dû au manque de liquidités des établissements bancaires remettent en question les différentes stratégies immobilières. La prudence des acteurs entraîne alors un allongement des prises de décisions et des délais de négociation. Demande placée de bureaux en Île-de-France (millions de m²) La vacance ne devrait pas non plus se résorber en 2012 : elle pourrait passer à 6,7 % en fin d'année. 73 % des investisseurs interrogés estiment d'ailleurs qu'elle ne se normalisera pas à son niveau d avant-crise avant , point d'inflexion pour les loyers prime faciaux dans Paris QCA 2/ Les bureaux en Île-de-France C'est une première depuis le lancement du Baromètre en décembre 2009 : après une croissance continue du loyer prime facial dans Paris QCA, les panélistes estiment actuellement que la tendance est à la baisse. Il devrait ainsi atteindre 763 /m²/an à fin 2011, un niveau légèrement inférieur à celui prévu lors du dernier Baromètre. Cette décroissance devrait se poursuivre au cours de l année à venir, le loyer prime facial attendu par les panélistes à fin 2012 se situant autour de 745 / m²/an, loin des 783 /m²/an annoncés précédemment. Les divergences de tendances sont, néanmoins, assez fortes entre neuf et seconde main, avec certes des loyers faciaux qui globalement se contracteraient, mais également des loyers de bureaux neufs qui pourraient enregistrer de fortes croissances dans les secteurs phares. Des disparités se ressentent également au cœur de notre panel d investisseurs, où l on observe un différentiel de loyer de plus de 150 /m²/an à fin 2012 entre les plus optimistes et les plus pessimistes. Dispersion des des loyers loyers prime prime faciaux faciaux dans dans Paris Paris QCA QCA 900 à fin 2011 à fin en / m² / an % % 50 % - 75 % 25 % - 50 % 0 % - 25 % Moyenne 650 Une vacance toujours assez élevée 600 fév Sources : Baromètres IPD La prévision à fin 2011 du niveau de vacance des bureaux en Île-de-France est constante par rapport au Baromètre de juin, s'établissant à 6,8 %. Une offre immédiate stable, couplée à une demande qui s'oriente plutôt vers les précommercialisations, expliquent ce phénomène. Cette moyenne cache cependant de fortes disparités, entre, d'un côté, les actifs de bonne qualité, situés principalement à Paris, qui sont toujours très prisés, et de l'autre, les actifs de périphérie qui présentent un taux de vacance parfois beaucoup plus important. et retour en force des avantages commerciaux en 2012 Les panélistes estiment que le loyer prime économique des bureaux Paris QCA s'établira à 649 /m²/an à fin 2011 : l'écart entre loyer prime facial et économique cette année resterait donc stable, à hauteur de 15 %. Pour 2012 en revanche, alors que dans le Baromètre de juin la grande majorité des panélistes prévoyait que seule une frange limitée de locataires exercerait une pression sur les propriétaires afin de contracter leurs loyers, ils sont maintenant 70 % à estimer que la majeure partie des locataires continuera à exercer des pressions sur les propriétaires

4 Les centres commerciaux Un renversement des attentes L'environnement macro-économique n a pas été clément pour les commerces en L arrêt de la prime à la casse en début d année a provoqué un décrochage de la consommation des ménages qui n aura pas trouvé de compensation au cours de l été. De juillet à septembre, celle-ci n a progressé que de 0,2 %, et elle se trouve à ce jour au même niveau qu il y a deux ans. L indice IPD semestriel a permis de constater qu à la miannée, les loyers des centres commerciaux et leurs valeurs locatives de marché ont commencé à fléchir, après avoir insolemment résisté en Dans le même temps, le taux d épargne des ménages français a atteint un record depuis 2009 en s établissant à 17,1 % au deuxième trimestre La fin d année risque donc d être décevante pour la consommation, et l austérité annoncée pour 2012 ne pourra que la ralentir. Des panélistes peu optimistes En écho, les anticipations du Baromètre se sont littéralement renversées : alors qu en juin, les investisseurs interrogés envisageaient presque tous une embellie de la consommation des ménages en 2012, cette hypothèse est désormais caduque. 62 % anticipent ainsi une dégradation de la consommation des ménages et 80 % pensent que le chiffre d affaires des commerçants sera mis à mal en Les perspectives de fréquentation des centres commerciaux subissent le même contrecoup : l idée d une augmentation n est plus à l ordre du jour et la moitié du panel pense même que cette fréquentation risque de diminuer 2/ Les centres commerciaux en La crainte d une vacance en légère hausse progresse dans le panel, passant de 13 % à 36 % des avis. La quasi-totalité des investisseurs pense néanmoins que les loyers resteront stables, ce qui, couplé à la baisse probable du chiffre d'affaires des enseignes, entraînera une hausse de leur taux d'effort, pourtant déjà un peu trop élevé d'après 56 % des panélistes. Évolution des composantes du taux d'effort en 2012 Chiffre d'affaires des enseignes juin 11 nov. 11 juin 11 nov % 43% 80% 13% 7% 23% 38% 38% Loyers Autrement dit, il n est plus possible pour les acteurs commerciaux de s en remettre à l année À défaut d un contexte porteur, tous les efforts vont porter sur la capacité des actifs commerciaux à se différencier pour capter leurs chalands. Le modèle traditionnel des centres commerciaux est plus que jamais contraint à se réinventer 7% 87% 7% Diminu&on Stabilisa&on Augmenta&on Évolution des principaux indicateurs de commerce en 2012 Évolu&on des principaux indicateurs de commerce en 2012 Consommation des ménages Fréquentation des centres commerciaux Vacance dans les centres commerciaux juin 11 nov. 11 juin 11 nov. 11 juin 11 nov. 11 6% 6% 7% 7% 6% 21% 88% 56% 38% 40% 53% 40% 53% 47% 40% 43% 36% Forte diminution Légère diminution Stabilisation Légère augmentation Forte augmentation 13% Sources : Baromètres IPD

5 La logistique en France Un climat qui reste difficile 65 Dispersion des loyers prime prime faciaux faciaux en Île-de-France en Île- de- France à fin 2011 à fin 2012 Les signes de reprise se sont effacés Les investisseurs du panel sont partagés quant à l avenir du marché logistique. En juin dernier, 85 % d'entre eux anticipaient une croissance de la demande placée en 2012, et certains prévoyaient même qu'elle absorberait le stock de seconde main et de classe B. Avec le renversement de conjoncture, les indices d activité ont chuté, et pour plus d'un tiers du panel, la demande placée en logistique devrait finalement rester atone en 2012, s inscrivant dans la continuité de 2010 et De plus, les investisseurs les moins pessimistes 2/ La logistique en France n'anticipent plus une croissance de la demande placée que pour les actifs neufs ou de bonne qualité type classe A. Ces derniers continueront à animer le marché mais ils se raréfient, et les projets en gris, plus aptes à fournir du cléen-main, devraient aggraver les difficultés du stock existant. en / m² / an fév Sources : Baromètres IPD Des loyers prime sous pression 75 % % 50 % - 75 % 25 % - 50 % 0 % - 25 % Moyennes Les meilleurs loyers des entrepôts et plateformes logistiques restent sous pression. Leur niveau se maintiendrait à 49 / m²/an en 2011 et 48 /m²/an en 2012, avec un consensus qui s est fortement resserré autour de ces valeurs. Ce maintien cache cependant la dégradation qui se poursuit des valeurs locatives des entrepôts de classe B ou C. Les mesures d accompagnement restent de l ordre de 10 %, avec un loyer économique prime de 44 /m²/an, en ligne avec les précédentes éditions du Baromètre. L'année prochaine, les locataires devraient continuer à exercer une pression sur les propriétaires, mais la majorité du panel estime que cela se fera autour du loyer économique moyen actuel. Le marché de l'investissement en France Pas de rebond de l'investissement en 2012 Des volumes d'engagement qui ne décollent pas les volumes d'investissement qui auraient pu atteindre 14,1 milliards d'euros l'année prochaine. Actuellement, le panel s'attend à un nombre restreint de ventes forcées en 2012, ramenant les volumes d'engagement au même faible niveau que leurs estimations pour Malgré une actualité mouvementée pour les autres classes d'actifs, entre crise de la dette souveraine en zone Euro et chute des marché boursiers, le statut de valeur refuge de l'immobilier n'a pas incité les investisseurs à reporter leurs capitaux sur ce marché Volume Volume des des engagements en en immobilier d'entreprise banalisé en France (Mds ) d'entreprise banalisé en France (Mds ) 27,6 23,7 Après une année 2009 très mauvaise en termes d'engagements en immobilier, le rebond de 2010 laissait espérer un retour à des volumes plus proches de leur niveau de Interrogés en début d'année, les panélistes attendaient d'ailleurs 13,3 milliards d'euros d'engagements pour l'année Cependant, la dégradation du contexte économique tout au long de l'année a fait revoir à la baisse les prévisions, qui sont passées à 11,6 milliards d'euros en juin puis à seulement 10,8 milliards d'euros en novembre. en milliards d'euros ,1 15,7 12,6 7,9 11,0 10,8 10, est Sources : CB Richard Ellis - Immostat- IPD - Baromètre IPD est Pour 2012, les prévisions sont également à la baisse. Les investisseurs interrogés en juin pensaient voir apparaître sur le marché un nombre conséquent de ventes forcées, renforçant

6 Pourquoi les deals peinent-ils toujours à se conclure? La rareté des financements arrive lors de cette édition largement en tête des freins au redémarrage massif de l'investissement. Le durcissement des conditions de crédit concerne à la fois la disponibilité des prêts et leur coût. Ainsi, les banques exigent une part significative de fonds propres : selon notre panel, le niveau maximum de LTV (loan to value) accepté actuellement par les banques n'excèderait pas 53%, en baisse par rapport à leur estimation de début d'année (60 %). Ils placent également les marges bancaires à un niveau élevé : pour les actifs prime, les panélistes les 3/ Le marché de l'investissement en France situent autour de 160 pb en commerces, 175 pb en bureaux et 225 pb en logistique. Sans surprise, le deuxième argument avancé par les panélistes est l'incertitude qui règne sur l'environnement économique et le marché locatif : les investisseurs restent prudents et attentistes. Cette incertitude concernant l'économie, couplée à l'aversion au risque des investisseurs les plus présents sur le marché actuellement, les pousse toujours à rechercher très majoritairement les actifs les plus sécurisés. La concurrence trop forte sur les actifs dits core arrive ainsi en troisième position, ex-aequo avec l'inadéquation entre les attentes des vendeurs et des acheteurs : les taux de rendement sur les meilleurs actifs sont certes repartis à la hausse, mais ils se révèlent toujours trop contraignants pour certains acheteurs. Quant aux vendeurs, ils ne subissent toujours que peu de pression sur leurs portefeuilles de la part des prêteurs et ne sont donc pas incités à consentir des décotes suffisamment attractives pour les investisseurs potentiels. Les réformes fiscales de 2012 pourraient avoir un impact significatif sur le marché immobilier Les panélistes ont estimé que l incertitude fiscale serait forte en Ils ont plus particulièrement souligné la disparition du levier fiscal 210 E, qui incitait les entreprises à externaliser vers certains types de véhicules, et la réforme des plus values immobilières qui fera passer de 15 à 30 ans la durée de détention d'un placement immobilier avant que sa plus-value de cession ne soit exonérée d'impôts. Interrogés sur l'impact de ces transformations annoncées de la fiscalité sur les projets d'investissement en immobilier tertiaire, les panélistes sont partagés : si 44 % d'entre eux estiment qu'elles n'auront pas d'impact majeur, une majorité s'attend en revanche à ce qu'elles pénalisent au moins les projets les plus fragiles, et quelques-uns estiment qu'elles pourraient même pénaliser les projets stratégiques. Les investisseurs pourraient donc être tentés de garder plus longtemps leurs actifs en portefeuille, réduisant encore la liquidité du marché immobilier. Le prime un peu moins cher Dans le Baromètre publié en mars dernier, les prévisions de taux prime à fin 2011 avaient atteint leur point bas. Pour les meilleurs actifs de bureaux de Paris QCA par exemple, le taux s'établissait selon les panélistes à 4,90 %. En juin, face à la remontée des taux court terme et au renchérissement de la dette, les investisseurs avaient anticipé pour la fin d'année une légère hausse des taux sur tous les produits, ce qui permettrait à la prime de risque immobilière de se maintenir à un niveau satisfaisant. Le Baromètre actuel confirme cette tendance, à la fois pour 2011 et ,0% 7,5% Évolution des taux de rendement prime 7,1% 7,2% 7,4% 7,5% 7,2% Les freins au redémarrage de l'investissement 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 5,0% 4,5% 4,0% À fin... 4,9% 4,9% 5,0% 5,0% 5,1% 5,0% 5,1% 5,2% 5,1% 5,2% f- 11 j- 11 n- 11 j- 11 n- 11 f- 11 j- 11 n- 11 j- 11 n- 11 f- 11 j- 11 n- 11 j- 11 n Bureaux Paris QCA Centres comm. Plateformes logiscques Sur le segment des centres commerciaux, les taux prime augmenteraient légèrement l'année prochaine, passant de 5,15 % à fin 2011 à 5,20 % à fin On observerait par contre une légère expansion des taux sur le secteur de la logistique, dont les taux remonteraient de 7,35 % à 7,45 %, et sur les bureaux de Paris QCA, dont les taux remonteraient de 4,95 % à 5,10 %

7 Les compagnies d'assurance toujours prépondérantes sur le marché immobilier français Les acteurs disposant de fonds propres devraient continuer à dominer le marché en Ainsi, il ne fait aucun doute pour notre panel que les compagnies d assurance continueront à être les investisseurs les plus actifs en France en 2012, d'autant que leur organisation en club deals leur permet de réaliser de grosses transactions. Les SCPI pourraient occuper la deuxième place sur le marché l'année prochaine. Plébiscitées par les investisseurs en recherche de détentions à long terme, ces sociétés vivent une nouvelle année record en termes de collecte, et l'intérêt du marché pour ces véhicules ne devrait pas faiblir en La réforme des plus-values qui interviendra en février prochain ne devrait que peu impacter les SCPI, les investisseurs étant attachés à ces produits qui délivrent de bons rendements. En troisième position, on retrouve les OPCI, qui s'imposent sur le marché depuis leur décollage en Les acteurs les plus actifs à l'investissement Rendement en capital du marché français tel que mesuré par IPD au 31/12 de chaque année Pour les bureaux Paris QCA et les centres commerciaux, le panel anticipe une baisse continue du rendement en capital à fin 2011 et fin La logistique devrait quant à elle renouer avec un rendement positif en 2011, avant de repartir en territoire légèrement négatif en Rendement en capital IPD par produit Un rendement en capital positif mais en baisse en 2012 Après deux années en territoire négatif, le rendement en capital du marché français a retrouvé une valeur positive en 2010, principalement sous l'effet de la forte contraction des taux : il s'établissait ainsi à 4,0 % à fin Pour 2011, les panélistes anticipent une stabilisation du rendement en capital grâce à la bonne tenue du marché au premier semestre : la moyenne de leurs réponses s établit à 4,7 % - ce qui peut paraître optimiste puisque l'indice IPD établissait pour le premier semestre un rendement de 1,1 %. Pour 2012 en revanche, les investisseurs prennent en compte la dégradation attendue du contexte économique et sont donc moins optimistes : le rendement en capital à fin d'année prochaine pourrait être seulement d'environ 2 %. 3/ Le marché de l'investissement en France

8 Les stratégies des investisseurs Priorité aux actifs sécurisés Pas de surprise concernant les intentions d'investissement direct en France Les stratégies d'investissement des panélistes pour 2012 reflètent le contexte économique morne. Premier constat, une baisse des volumes : les 15 investisseurs nous ayant communiqué à la fois leurs volumes d'achats et de ventes ne souhaitent placer que 7,5 milliards d'euros en direct sur le marché immobilier français l'année prochaine. 4/ Les stratégies des investisseurs De plus, ce sont toujours les actifs les plus matures et les plus liquides qui les attirent principalement ; on retrouve ainsi en tête de leurs intentions d'investissement les bureaux parisiens, puis les bureaux jusqu'en Première Couronne. Les centres commerciaux conservent cette fois encore leur quatrième position, en raison de la bonne tenue de leurs loyers et de leur faible taux de vacance. Les investisseurs diversifient leurs cibles Deux tiers des panélistes indiquent vouloir également investir à l étranger en Marché mature et assez peu impacté par les mesures d'austérité prises dans la zone euro, l Allemagne arrive nettement en tête des intentions d'investissement (43 %). Le Royaume-Uni reste en deuxième position, mais ne représente plus que 12 % des intentions d'investissement. Les Pays nordiques sortent du trio du tête, au bénéfice de l'espagne, l'europe Centrale et de l'est et l'asie ex-aequo en troisième place. Par ailleurs, plus de la moitié des panélistes indiquent souhaiter investir indirectement en immobilier en 2012, une part en hausse. Pour la première fois depuis le lancement du Baromètre, la majorité d'entre eux plébiscitent le rachat de sociétés (35 %). En deuxième place, on trouve le rachat de dettes immobilières, dont la montée en puissance avait été évoquée par la presse au premier semestre. Les véhicules privilégiés lors des précédents Baromètres les fonds non cotés de type core et value-added ainsi que les foncières cotées n'arrivent qu'ensuite. Rachat de sociétés Inves/ssement Investissement indirect 35% Les panélistes continuent également à privilégier les actifs à revenu sécurisé. On note toutefois un intérêt marqué pour les développements, qu'ils soient pré-commercialisés ou même, dans une moindre mesure, en blanc. De5es immobilières Foncières cotées Fonds non cotés Core Fonds non cotés Core+ / Value- Added 9% 15% 15% 21% Choix Choix d'alloca3on d'allocation des investisseurs inves3sseurs Dérivés sur indices immobiliers 6% Bureaux Paris 27% Bureaux 1ère couronne Bur. Croissant Ouest & La Défense 23% 20% Centres commerciaux 11% Autres commerces Bureaux Reste de l'île- de- France 7% 6% Bureaux Province RésidenHel LogisHque AcHfs de service 2% 2% 1% 0% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Fonds non cotés OpportunisGc Des ventes toujours mesurées en France 0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% nov. 11 (2012) juin 11 (2011) fév. 11 (2011) Les panélistes souhaitent arbitrer à hauteur de 4,2 millions d'euros en 2012 ; ce chiffre, ramené aux montants qu'ils souhaitent investir, fait apparaître un ratio de 56 %, dans la moyenne habituelle du Baromètre. Les ventes porteraient en priorité sur les bureaux, en 2e Couronne mais également dans un secteur sécurisé, le Croissant Ouest & la Défense, ainsi que sur la logistique et le résidentiel. nov. 11 (2012) juin 11 (2011) fév. 11 (2011) Prochaine édition du Baromètre IPD La prochaine parution du Baromètre est prévue en mars 2012, à l'occasion du MIPIM. IPD France Séverine Chance [email protected] Chargée d'études 37, bd des Capucines Paris Crédit Foncier Immobilier Gérard Rûl [email protected] Directeur des Études 24, rue des Capucines Paris