EXPERTISES POUR L IMMOBILIER COMMERCIAL

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1 EXPERTISES POUR L IMMOBILIER COMMERCIAL Riche de notre expérience de plus de 17 ans dans l implantation commerciale et l expertise auprès des commerçants, nous avons développé notre savoir-faire en matière de diagnostic et d évaluation des droits aux baux ou emplacements commerciaux. A travers notre évaluation de la valeur d un droit au bail, nos solutions vous assurent une veille comptable, commerciale et concurrentielle ainsi qu une réponse efficace à vos problématiques d évaluations d actifs et de vérification des clauses du bail. Cabinet Mérieux 19, rue Gambetta Saint Etienne Tel : Fax : courrier@merieux.fr Modèles d expertises sur Pour chaque site estimé, nous vous envoyons un pré-rapport par mail au format PDF, nous vous fournissons deux notes d'évaluation couleur au format cahier, certifiées, numérotées, datées et envoyées au fur et à mesure des réalisations. Sur un DVD, vous trouverez chaque note d évaluation au format PDF (avec droits d impressions) ainsi que les fichiers images du bail, des plans, des photos, vidéos et des vues ainsi qu un tableau de synthèse multi-sites reprenant l ensemble des analyses et des résultats. Pour les évaluations commandées avant le 30 janvier 2010, nous vous offrons au choix l option de vérification de l indexation loyer ou du montant de l impôt foncier. Nous vous proposons de télécharger un modèle d expertise directement sur notre site depuis l accès privé, n hésitez pas à nous demander un identifiant. Dans l hypothèse où notre proposition retiendrait votre attention, nous restons à votre disposition pour vous coter précisément une campagne d évaluation en fonction de vos critères, du nombre de magasins, de la durée, de la cadence, du positionnement et des options choisies afin de vous proposer un coût unitaire le plus compétitif possible. Michaël & Michel Mérieux Expert en immobilier commercial Membre de la Chambre Nationale des Experts SàRL MMC 6831Z Euros - RCS St Etienne - Carte transactions et gestion sur immeubles et fonds de commerce N Préfecture de la Loire - Garantie financière S.O.C.A.M.B N rue Beaurepaire Paris - Responsabilité civile et professionnelle Transactions M.M.Assurances - Expertises F.N.A.I.M N C.E.I.F Page 1 sur 2

2 Evaluation d'un droit au bail 1500 HT* * par site, hors déplacement, hors dégressivité Etape 1 Etape 2 DESCRIPTION & ETAT DES LIEUX Plan de situation Vue Aérienne Photos façade Plan du magasin Métrage, certification de la surface Appréciation générale Pondération de la surface COMMERCIALITE DU SITE Catégories d emplacements Flux piétons moyen (si données disponibles) Qualification du flux piétons Environnement commercial Commerces à proximité Intérêt de l activité sur le secteur Projet(s) d amélioration(s) sur le secteur Alertes sur la commercialité du site - Etat général des locaux - Site classé - Etat des clauses de transfert de propriété du bail - Etat général des locaux - Site classé Quelques atouts 100% commerce : Nous disposons actuellement de plusieurs milliers de références de cessions renseignées ces dernières années et complétons nos données par une enquête sur site à chaque expertise. Un logiciel puissant nous permet de mettre en base de données l ensemble des indices existants et à venir afin de collecter le maximum d informations et fournir des évaluations de plus en plus rapides, compétitives et précises. Garanties et assurances : Assurance RCP couverte par contrats d assurances auprès de MMA groupe et auprès de la Chambre des Experts Immobiliers de France. Etape 3 Etape 4 Etape 5 Etape 6 Contrôle de vos demandes spécifiques (enseignes, mobiliers, état des peintures...) Option vérification de l impôt foncier Option vérification de l indexation du loyer Reportage photos et vidéo réalisé avec objectif grand-angle Intérieur (vues générales et détaillées) et extérieur (immeuble, façade, points d'entretien) Minimum de 30 photos et 2 minutes de vidéo Contrôle de la surface / conformité au bail Méthode loi Carrez et Méthode de pondération suivant les règles du comité pour la pondération des surfaces commerciales Contrôle de la conformité au bail commercial DETERMINATION DE LA VALEUR DU DAB Valeur par comparaison, Valeur de remplacement, Valeur réelle par la statistique de la valeur locative commerciale Valeur marchande Complément de tarif, variable par site Déplacement en zone Pour une commande < 9 sites Déplacement en zone Pour une commande de 20 sites minimum - de 20 sites sur devis Grande surface > 350 M² 250 Surface supérieure à 1500 M² sur devis Plans d'aménagement non fournis 120 Positionnement de vos concurrents 280 Dans la limite de 10 enseignes Repérage sur plans et photos, classement par catégorie d'emplacements Précommande tendance N Remise l'année suivante d'une note de tendance par site, Reflétant l'évolution du marché en % dans la ville ou la zone concernée Vérification du montant de l impôt foncier 150 Demande de justificatif au bailleur Si besoin, demande de vérification au service foncier du cadastre Vérification de l indexation du loyer 150 Contrôles des formules appliquées Recherche de motifs nécessaires à une négociation à la baisse Chambre Nationale des Experts Immobiliers Tarifs en euros HT, acompte 30 % à la commande, règlement comptant à la commande 3 % Sur réception de votre liste de magasins, nous vous proposerons une étude tarifaire personnalisée. Tarif unitaire en euros hors taxes du 1/01/2009 au 31/12/2009 pour toute commande passée 6 mois avant livraison Un supplément tarifaire peut être appliqué pour les commandes demandant une exécution inférieure à 6 mois. CBT Mérieux, 19 rue Gambetta, St-Etienne Tel Fax Page 2 sur 2

3 Note d évaluation d un droit au bail Evaluations pour les normes IAS / IFRS Dépréciation d actif (ias 36) «l entreprise doit mettre en oeuvre un contrôle pour s assurer que ses actifs sont comptabilisés pour une valeur qui n excède pas leur valeur recouvrable» Descriptif et état des lieux Certification de valeurs - Droit au bail - Murs - CDEC Audit de bail commercial Certification de surface Riche de notre expérience en matière d implantation commerciale, nous avons accumulé un savoir-faire certain en matière de diagnostic et d évaluation des droits aux baux. Depuis plus de 15 ans, nous proposons aux banques et aux assureurs nos services en matière d expertise. Ces deux savoir-faire se cumulent aujourd hui pour vous apporter une réponse face aux nouvelles règles comptables. A travers notre évaluation de la valeur d un droit au bail, nous vous assurons une veille comptable, commerciale et concurrentielle.

4 Procédé d évaluation Collecte des éléments fournis par l enseigne Note d évaluation d un droit au bail Description & état des lieux Commercialité du site Plan de situation Vue Aérienne Photos façade Plan du magasin Appréciation générale Pondération de la surface Options Reportage photos Métrage, certification de la surface Détermination de la valeur du dab Catégories dʼemplacements Flux piétons moyen Qualification du flux piétons Environnement commercial Commerces à proximité Intérêt de lʼactivité sur le secteur Projet(s) dʼamélioration(s) Alertes sur la commercialité du site Etat général des locaux Site classé Options Alertes sur le bail : - Des clauses de transfert de propriété - De lʼoption dʼachat au profit du Bailleur/Preneur Positionnement de vos principaux concurrents Comptages piétons Audit du bail Valeur par comparaison Valeur de remplacement Valeur réelle par la statistique Determination de la valeur locative de commerciale la valeur du dab Valeur marchande du droit au bail Tendance à N+1 (option)

5 Quelques explications Nous disposons actuellement de plusieurs milliers de références de cessions renseignées ces dernières années. Nous complétons nos données par un sondage sur site à chaque expertise. Un puissant logiciel nous permet de mettre en base de données l ensemble des indices existants et à venir. L objectif étant de collecter le maximun d informations afin de proposer des évaluations de plus en plus rapides, compétitives et précises. ELEMENTS FOURNIS 2 notes d évaluations couleurs au format cahier, certifiées, numérotées, datées et tamponnées. Un tableau de synthèse des résultats multi-sites. Sur un support CDROM vous touverez vos notes d évaluations au format PDF ainsi que les fichiers images du bail, des plans, des photos et des vues. Garanties et assurances Responsabilité professionnelle couverte par contrats d assurances auprès de MMA groupe pour un montant de Membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France. ZONE 1 ZONE 2