Salon de la copropriété 12 & 13 octobre 2011 Intervention sur le thème des assurances - Fil conducteur A Le vocabulaire de l assurance 1 Les interlocuteurs de l assuré : compagnie, intermédiaires. Compagnie ou mutuelle d assurance Les interlocuteurs directs de l'assuré sont les salariés de la compagnie. Ce sont des gestionnaires administratifs. En cas de besoin, ceux-ci font appel à un expert, qui représente les intérêts de la compagnie. L'assuré est en prise directe avec la compagnie. Une différence importante existe entre compagnies et mutuelles : - dans le cas de la compagnie, l'assuré est un simple souscripteur. Confrontée à d'éventuelles difficultés financières, la compagnie ne peut résilier le contrat. - dans le cas de la mutuelle, l'assuré est également sociétaire ce qui implique une certaine solidarité financière. Confrontée à des difficultés, la mutuelle peut procéder à des rappels de cotisations (jusqu'à 2 fois le montant annuel de prime). Bien que le risque ne soit pas excessivement important, cet aspect doit être considéré par l'assuré potentiel. L Agent général d'assurance Il est le mandataire de la compagnie qu'il représente et qui le rémunère. Il met à la disposition de son client, l'assuré, sa compétence technique et représente ainsi un intermédiaire entre celui-ci et la compagnie (traitement des sinistres, obtention des indemnités, négociation en cas de refus de la compagnie,...) Le Courtier Il est le mandataire de l'assuré, dont il défend les intérêts auprès de la compagnie d'assurance. Il peut également avoir des pouvoirs de représentation de l'assureur. A la différence du cas de l'agent général, le paiement des primes fait à un courtier ne libère pas l'assuré de sa dette à l'égard de la compagnie, si la situation litigieuse n'est pas constitutive d'un mandat apparent donné par la compagnie à son courtier. Le Conseil en Assurances Il est indépendant des compagnies d assurance, agents et courtiers. Rémunéré exclusivement par son client, il intervient en amont (audit des risques), lors de la recherche d un assureur (établissement du cahier des charges, analyse des offres et préconisations de choix), en suivi de contrats (veille juridique, aide à la rédaction d avenants,..) et aide à la gestion des sinistres.
2- Les garanties LCI (Limitation Contractuelle d Indemnité) : elle représente l engagement financier maximum de l assureur, tous sinistres confondus. Franchises : Somme qui, dans le règlement d'un sinistre, reste à la charge de l'assuré. Dans certains cas, il est possible d'exercer un recours auprès du responsable des dégâts et de récupérer le montant de la franchise. Les sociétés d'assurances appliquent souvent une franchise aux garanties " dommages ". La garantie " catastrophes naturelles ", légalement obligatoire, comporte toujours une franchise. Les différentes sortes de franchise : - la franchise simple ou relative : l'assureur prend en charge l'intégralité des dommages dès l'instant qu'ils excèdent le montant de la franchise ; - la franchise absolue (cas le plus fréquent) : elle est toujours déduite de l'indemnité, quelle que soit l'importance des dommages ; - la franchise proportionnelle : des sociétés d'assurances appliquent parfois cette franchise aux garanties dommages de leur contrat automobile. Elle est exprimée en pourcentage (précisé dans le contrat) du montant du sinistre, avec un minimum et un maximum (Attention : certains contrats ne prévoient pas de maximum) Convention Cidre / CIDE COP: La Convention CIDRE (Convention d'indemnisation Directe et de Renonciation à Recours) ou Convention CIDE COP (en copropriété) résout les problèmes de cumul d assurances de Choses et de responsabilités ainsi que ceux relatifs aux recours entre assureurs DEGATS DES EAUX. Environ 86 % des dégâts des eaux se règlent dans le cadre de cette convention et dans les trois mois. Elle permet de simplifier et donc d accélérer le règlement de la plupart des sinistres DEGATS DES EAUX. Le montant des dommages n excède pas 1.600,00 H.T., par lésé pour les dommages matériels (embellissements locatifs ou non, contenu (mobilier, matériel, marchandises, etc ), petits dommages immobiliers), et 800,00 pour les dommages immatériels (privation de jouissance, pertes immatérielles ). Le calcul des dommages matériels est apprécié en valeur à neuf sur immobilier et embellissements et en vétusté déduite sur contenu (mobilier, etc ). Le calcul des dommages ne doit pas comprendre les indemnités dues au titre des pertes indirectes et honoraires d experts d assurés, ni les honoraires d experts de sociétés d assurances. des dommages incombe à la société d assurance qui garantit le lésé (l occupant) (sans recours). Important : tant que le montant du dommage est inférieur à 1600 Euros le propriétaire ou le syndic ne doit pas transmettre ce constat à son assureur, mais le garder dans ses archives jusqu à réception éventuelle d une mise en cause de l assureur ( LRAR ) du lésé l invitant à se présenter à des opérations d expertise. Si le sinistre ne rentre pas dans le cadre de la convention CIDRE Un expert est alors chargé de fixer les responsabilités et le montant de l'indemnisation, franchise et vétusté déduites. La plupart des contrats prévoient le versement d'un acompte - environ 70 % du devis présenté - pour entreprendre au plus au plus vite les travaux nécessaires et 30 % sur présentation de la facture. Cependant, lorsque l'assuré est responsable du dégât des eaux, l'assureur ne règle que sur facture. Il n'y a même pas d'acompte. Les assureurs proposent de plus en plus des entreprises pour effectuer les travaux ; ils s'assurent ainsi de leur réalisation. Mémo Assurances Salon de la copropriété Octobre 2011 Page 2
Notion d immeuble par nature / immeuble par destination : L assurance de l Immeuble couvre non seulement l immeuble par nature (gros œuvre, planchers, cloisons) mais aussi toutes les parties immobilières par destination. Les immeubles par nature sont tous les biens fixés au sol, attachés de façon durable, incorporés, toutes les constructions et tous les accessoires incorporés à ces constructions (canalisation d'eau, ascenseur, chaufferie, végétaux, ) Les immeuble par destination sont des biens meubles qualifiés d immeubles parce qu ils se rattachent à un immeuble par nature. C est le cas des objets mobiliers attachés à l immeuble à perpétuelle demeure (glaces, ornements, statues...) qui y sont scellés ou qui ne peuvent être détachés sans être fracturés ou détériorés. Pour retenir la qualification, il n'est pas nécessaire que ce meuble présente une utilité économique pour l'immeuble par nature. Ce sont tous les objets qui servent à la décoration des immeubles par nature à condition qu'ils forment un tout avec cet immeuble par nature. Par exemple, les tapisseries et tous les objets scellés au mur par opposition aux objets fixés au mur (glaces, tableaux...). L'objet décoratif sera qualifié d'immeuble par destination s'il ne peut être détaché de l'immeuble par nature sans être détérioré ou fracturé: nécessité d'une attache au fond. Ainsi une glace est un meuble mais une cuisine incorporée est un immeuble. Mémo Assurances Salon de la copropriété Octobre 2011 Page 3
B La contractualisation 1- L assurance copropriété Les garanties indispensables Incendie et risques annexes : Explosions Implosions Foudre Electricité Accidents d ordre électrique Tempête Grêle Poids de la neige Impact Chute d avion Mur du son Les garanties de base complémentaires Effondrement Dégâts des eaux Infiltrations par façades et murs Canalisations enterrées Bris de machines Attentats Émeutes -Mouvements populaires Catastrophes naturelles Risques technologiques Bris de glaces Valeur à neuf Recherche de fuites Refoulement d égouts Coût de l eau perdue Détérioration immobilière Vol Actes de vandalisme Frais de pose et dépose Frais de gardiennage Frais de clôture provisoire Les garanties spécifiques Honoraires d expert Honoraires d architectes Honoraires ingénierie et de contrôle et coordination sécurité Assurances Tous Risques Chantier et Dommages Ouvrage Frais de démolition et de déblais et de décontamination Frais de secours Sauvetage et de pompage Frais de gardiennage Frais de mise en conformité Pertes indirectes Perte de loyers Perte d usage Pertes financières et frais supplémentaires Mémo Assurances Salon de la copropriété Octobre 2011 Page 4
La complémentarité entre Assurance de Copropriété et Assurance d Occupant : Assurance multirisque de Copropriété couvre toutes les parties immobilières et immobilières par destination, qu elles soient communes ou privatives (cloisons, portes, fenêtres, volets, persiennes, canalisations de distribution intérieures aux locaux privés) Assurance multirisque de l occupant doit assurer son mobilier, ses embellissements et sa responsabilité civile d Occupant Propriétaire ou Locataire. Cas particulier des canalisations encastrées : En application de l article 2 de la loi du 10/07/1965(et sauf stipulation contraire du règlement de Copropriété), une canalisation est Privative parce qu elle dessert exclusivement un lot privatif. Le fait d être encastrée ne lui confère nullement le statut de Partie commune (Cf. arrêt de la cour de cassation du 21/03/2000). L assurance de Copropriété couvre la canalisation privative encastrée (notamment en recherche de fuite) parce qu elle est un équipement immobilier par destination. 2-La gestion des sinistres Parties privatives/parties communes Pas de difficulté particulière quand des dommages immobiliers se situent dans les parties communes (prise en charge par l assurance de l immeuble contractée par le syndicat des copropriétaires. Dommages en parties privatives (peintures et revêtements, équipements fixes, aux cloisons intérieures, aux placards et penderies encastrés, cuisine équipée, salle de bains intégrée, etc.) : ils relèvent pour leur indemnisation de l assurance de l immeuble, contractée par le syndicat des copropriétaires, (sauf cas des dégâts des eaux avec mise en jeu de la Convention CIDRE) alors que les ouvrages ou équipements affectés appartiennent au propriétaire des parties privatives. Ils doivent donc être déclarés à l assureur par le syndic, sur son initiative ou à la demande du copropriétaire concerné, et le syndicat des copropriétaires est en tout état de cause destinataire de l indemnité! Le syndic doit alors lui reverser l indemnité contre quittance. Le délai de déclaration est de 2 jours pour un vol et de 5 jours pour les autres sinistres (délai Légal). Le délai ne commence à courir qu à compter de la connaissance du sinistre par L Assuré. Il existe un délai de prescription de 2 ans à compter du jour où les intéressés ont eu Connaissance du sinistre (article L 114-1 du code des assurances).!! Attention : lorsque le copropriétaire ayant droit à l indemnité est par ailleurs débiteur à l égard de la copropriété, le syndic n est pas fondé à compenser la dette du syndicat représentée par l indemnité à lui reverser (ou les travaux à effectuer) et la dette du copropriétaire à l égard du syndicat (une dette et une créance nées de contrats distincts ne peuvent être compensées d autorité. Tout retard dans le reversement de l indemnité autorise le copropriétaire à imputer au syndicat la privation de jouissance entraîné. Les recours Au titre de la garantie Défense / Recours, incluse dans les contrats d assurances Multirisques habitation, l'assureur exerce, à ses frais, pour le compte de son assuré, le recours contre le responsable du sinistre. Mémo Assurances Salon de la copropriété Octobre 2011 Page 5
3- Les assurances du syndic Le syndic professionnel Il doit souscrire une assurance de responsabilité civile dite «Loi Hoguet». La loi n 70-9 du 2 janvier 1970, dite «Loi Hoguet», régit d une part les transactions sur immeubles et fonds de commerce et d autre part, la gestion immobilière. L assurance permet de garantir le syndic contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité qu il peut encourir dans l exercice de l activité professionnelle du fait des dommages incorporels causés à autrui par suite d erreurs, omissions ou négligences commises par l assuré, ses collaborateurs ou préposés, ou par suite de perte ou de destruction des pièces ou de documents confiés. A titre indicatif, les montants vont de 400 000 à 600 000 par sinistre et par année d'assurance, avec une franchise de 10 % des dommages (Mini 610, Maxi 1525 ). Le syndic bénévole En tant que syndic bénévole, l assurance de Responsabilité civile n est pas obligatoire, mais conseillée. Quels sont les risques généralement couverts? Les erreurs non volontaires du syndic bénévole, par exemple : Une présentation des comptes de fin d année de façon exacte sincère et réelle, mais non conforme strictement aux textes prévus (par exemple oubli de joindre une annexe du nouveau plan comptable) Convocation à une assemblée générale ne respectant pas les 15 jours entre la convocation et la tenue de l assemblée générale. Prise en charge des frais de procédure en cas de gros travaux commandés à une entreprise solvable mais qui a mal fait les travaux, ou s il y a un retard de chantier, ou si les travaux ne sont pas terminés et qu il y a un abandon de chantier. Erreur dans une signature d un devis qui ne mentionne pas par exemple le fait que les prix sont fermes et définitifs, Erreur d appréciation d un devis qui oblige à un surcroît de prix non prévu. Quels sont les risques qui ne sont pas couverts? Les erreurs dues à une négligence ou une malversation du syndic bénévole. Mauvaise présentation des comptes de fin d année due à une dissimulation du syndic. Négligence dans le contrôle des travaux des entreprises. Mauvaise gestion des sinistres. Retard et négligence dans le recouvrement des charges. Mémo Assurances Salon de la copropriété Octobre 2011 Page 6
C Les assurances en cas de gros travaux 1-L obligation du syndicat ou du copropriétaire (dommage ouvrage) L obligation de s assurer en police Dommages-Ouvrage a été instituée par la loi du 4 Janvier 1978, dite loi Spinetta. Les maîtres d ouvrages sont assujettis à cette obligation dès lors qu ils construisent, pour leur propre compte, des bâtiments à usage d habitation. Et ceci, que l ensemble du bâtiment soit affecté à l habitation, ou une partie seulement. La garantie a pour principe de permettre, en-dehors de toute recherche de responsabilité, un préfinancement des réparations nécessaires lorsqu il y a survenance de désordres ou malfaçons. Les désordres constatés doivent être de nature à le rendent impropre à sa destination (vice du sol, solidité de l ouvrage, éléments constitutifs, éléments d équipements indissociables, ). L assurance est en vigueur pendant 10 ans à compter de la réception de l ouvrage. La réception fait courir trois délais : -la garantie de parfait achèvement (1 an) -la garantie de bon fonctionnement des éléments d équipements du bâtiment (2 ans) -la garantie décennale (10 ans) Sanctions en cas d absence de souscription d une assurance Dommage ouvrage obligatoire Sanctions pénales (articles L 242-1 et L 243-3 du Code des assurances) : emprisonnement de six mois et par une amende maximale de 75 000 euros ou par l une de ces deux peines seulement (al. 1er) Sanctions civiles : les propriétaires venant à la suite du premier ont la possibilité de demander réparation du préjudice qui en résulte pour eux par ailleurs, l'absence d'une telle assurance a pu dans certains cas justifier soit la réduction du prix de vente pour perte de sécurité juridique soit même résolution d une promesse de vente. Mémo Assurances Salon de la copropriété Octobre 2011 Page 7
2-Obligation de l entreprise et du maître d œuvre (responsabilité décennale). La souscription est imposée à tout constructeur d'ouvrage par la Loi Spinetta (Art. L 241.1 du Code des assurances) pour couvrir sa responsabilité décennale vis à vis du Maître de l ouvrage (présomption de responsabilité du constructeur pendant 10 ans après réception) Elle couvre les dommages matériels (occasionnés aux ouvrages de structure, couverture, clos et couvert) dès lors qu ils - compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, y compris dans le cas où ils résultent d'un vice du sol affectent la solidité des éléments d'équipement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert. Elle ne couvre pas les dommages immatériels consécutifs. Sont exclus de la couverture les dommages conséquence de vices apparents n'ayant pas fait l'objet de réserves à la réception et non couverts de ce fait par la garantie décennale - les dommages causés intentionnellement par l'assuré - les dommages résultant de l'usure, d un défaut d'entretien ou d un usage anormal - les dommages résultant d'une cause étrangère : cataclysme, guerre civile, sabotage... L assurance responsabilité décennale doit être souscrite par chaque constructeur avant l'ouverture du chantier qui doit pouvoir en justifier vis à vis du maître d ouvrage. On entend par constructeur, celui qui est lié au maitre d'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage : architecte, bureau d'étude, entreprise... Son montant ne peut en aucune façon être plafonné et correspond au prix des travaux nécessaire à la réfection de l ouvrage et la réparation des dommages matériels. Elle ne comporte aucune franchise à la charge du bénéficiaire. Elle comporte des garanties complémentaires : Garantie des biens d équipement, Dommages immatériels consécutifs, Dommages aux existants après réception, Effondrement avant réception, LE montant des garanties complémentaires est limité et assorti d une franchise opposable à la victime. Sanctions pénales de l absence de souscription de l'assurance décennale par un constructeur : emprisonnement de six mois et amende de 75 000 euros ou de l'une de ces deux peines (Cf. L. 241-1 à L. 242-1 du code des assurances) Mémo Assurances Salon de la copropriété Octobre 2011 Page 8