Le régime des responsabilités professionnelles des acteurs de la construction en quelques lignes

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1 2009 Le régime des responsabilités professionnelles des acteurs de la construction en quelques lignes 1. Fondement du régime des responsabilités a. Le régime général des responsabilités des acteurs de la construction est régi essentiellement par les dispositions du Code civil (articles 1147, 1382 et s., 1792 et 2270 du Code civil) et par l interprétation qui en faite par les tribunaux de l Ordre judicaire. Si les articles 1147 et 1382 relèvent du droit commun, les articles 1792 et 2270 du Code civil s appliquent exclusivement aux acteurs de la construction. La mise en cause de la responsabilité des constructeurs nécessite en principe la preuve d une faute, d un dommage et d un lien de causalité entre cette faute et le dommage dont ce plaint la partie qui revendique réparation. Cependant, la jurisprudence consacre des obligations de résultat dans le chef des acteurs de la construction et crée de plus en plus des présomptions de responsabilité. Un projet de loi 5704 déposé le 15 mars 2007 portant réforme des régimes de responsabilité en matière de construction et modifiant le Code civil prévoit des réformes importantes dont la consécration d une présomption de responsabilité du constructeur pour les désordres soumis à garantie décennale et biennale. b. Un régime spécifique est applicable au promoteur vendeur pour la vente d immeuble à construire (articles et du Code civil). La vente d immeuble à construire concerne toute vente d immeuble non entièrement achevé (vente à terme ou vente en l état de futur achèvement). Document créé en 2009

2 2. Le point de départ de la responsabilité et délais Le point de départ de la responsabilité et les délais diffèrent en fonction du type de responsabilité, à savoir la responsabilité contractuelle ou la responsabilité extra-contractuelle. 2. a. La responsabilité contractuelle Lorsqu un contrat lie le maître de l ouvrage à l intervenant à l acte de bâtir, ce dernier est soumis à diverses obligations contractuelles et en assume les responsabilités. Le régime des responsabilités est encadré par les articles 1147, 1792 et 2270 du Code civil. Il y a actuellement lieu de distinguer deux régimes en fonction de la nature du «vice»: défauts de conformité ou vices de construction. Le défaut de conformité existe chaque fois que la chose est différente dans sa nature, sa qualité ou sa quantité par rapport à la chose promise dans le contrat. Si l immeuble est conforme mais impropre à l usage auquel il est destiné, il s agit de vice de construction. Le projet de loi 5704 prévoit d abandonner cette distinction qui suscite de nombreuses difficultés d application. 2. a.1 Les vices de construction La responsabilité des acteurs de la construction diffère en fonction que l on se situe temporellement avant ou après réception. La notion de réception n est pas définie par le Code civil. Pratiquement, elle est effectuée en deux temps. On procède d abord à a réception provisoire et ensuite à la réception définitive. La réception qui compte comme point de départ des délais de prescription sera la «réception effective» par laquelle le maître de l ouvrage agréé les travaux. 2.a.1.1 Avant réception Avant réception, le droit commun s applique. En vertu de l article 1147 du Code civil qui sanctionne l inexécution des obligations contractuelles, la responsabilité des intervenants peut être mise en cause si le maître de l ouvrage se plaint d avoir subi un dommage et qu il peut prouver que son dommage a bien été causé par la faute de son contractant. La prescription de l action est de 30 ans sauf si elle s inscrit dans des relations nées du commerce. Elle est alors de 10 ans et court à partir de la réception de l ouvrage. 2.a.1.2. Après réception Après réception, ce sont les régimes spécifiques de responsabilités des acteurs de la construction prévus par les articles 1792 et 2270 du Code Civil 1 qui s appliquent. 1 L article 1792 CC : «Si l édifice périt en tout ou en partie par le vice de la construction, même par le vice du sol, les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l ouvrage par un contrat de louage d ouvrage en sont responsables pendant 10 ans.»

3 Les acteurs de la construction expressément visés sont actuellement les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l ouvrage par un contrat de louage d ouvrage 2. Les acteurs de la construction sont soumis à une responsabilité décennale et biennale en fonction des types d ouvrage (gros ouvrage et menu ouvrage) et des types de vices (apparents ou cachés) susceptibles d'affecter ces ouvrages. a) La responsabilité décennale Les acteurs de la constructions peuvent voir leur responsabilité mise en cause pendant 10 ans pour les vices graves apparents ou cachés qui portent atteinte à la solidité de travaux de construction qualifiés de «gros ouvrages». Pour déterminer la notion de «gros ouvrage», il convient de s'attacher non seulement à la fonction de l'ouvrage pour la stabilité et la sécurité de l'édifice, mais prendre aussi en considération l'utilité de l'ouvrage de manière à considérer comme affectant un gros ouvrage les malfaçons qui rendent une chose immobilière impropre à sa destination 3. La jurisprudence s'inspire du droit français pour appliquer le régime de la responsabilité décennale lorsqu un vice rend la chose impropre à sa destination. La jurisprudence se prononce en analysant la nature de l ouvrage non pas en fonction de sa solidité mais en fonction de la gravité du vice l affectant. Soulignons que le critère de l impropriété à la destination a été reprise dans le projet de loi de 2007 portant réforme des régimes de responsabilité en matière de construction et modifiant le code civil. Selon l article du projet de loi «A partir de la réception de l ouvrage, le constructeur est présumé responsable pendant 10 ans des désordres résultant d un défaut de conformité ou d un vice caché affectant le sol, qui rendent impropre à sa destination». Le délai décennal est un délai de forclusion. L action judiciaire doit être introduite dans le délai de 10 ans prenant cours à la réception des travaux. La responsabilité décennale est d ordre public de sorte que les parties ne peuvent y déroger par contrat 4. b) La responsabilité biennale Les acteurs de la construction peuvent voir leur responsabilité mise en cause pendant 2 ans pour les vices graves qui portent atteinte à la stabilité des «menus ouvrages». L article 2270 CC : «Les architectes, entrepreneurs et autres personnes liés au maître de l ouvrage par un contrat de louage d ouvrage sont déchargés de la garantie des ouvrages qu ils ont faits ou dirigés après dix ans, s il s agit d un gros ouvrage, après deux ans pour les menus ouvrages» 2 Le technicien d étude comme l ingénieur-conseil est également soumis aux responsabilités définies par les articles 1792 et 2270 CC. 3 Cour d appel du 29 juin 1984, P.26, «Cette garantie, édictée dans un souci de protection de la sécurité publique et du maître de l ouvrage, est d ordre public de sorte que toute convention contraire doit être considérée comme viciée et frappée de nullité ( Cour d appel de Luxembourg, 5 novembre 1997, rôle n 17391)

4 Sont considérés comme «menus ouvrages» : les ouvrages conçus et réalisés à titre de liaison, de décoration et dont le renouvellement serait admissible au titre de l entretien ou de la simple remise à neuf, sans destruction 5. c) La responsabilité pour les dommages intermédiaires La responsabilité pour les dommages intermédiaires (ceux affectant un gros ouvrage mais qui ne portent pas atteinte à sa stabilité), en principe trentenaire, a été réduite à 10 ans 6 au vu de la jurisprudence récente. 2.a.2 Responsabilité en matière de défaut de conformité Le défaut de conformité existe chaque fois que la chose est différente dans sa nature, sa qualité ou sa quantité par rapport à la chose promise dans le contrat. Lorsque le défaut est apparent au moment de la réception, la responsabilité du constructeur ne peut plus être mise en cause. En matière de défauts cachés, il y lieu de distinguer selon que le contrat lie des commerçants ou des non commerçants. Dans les contrats conclus entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants, le délai de prescription est de dix ans après la découverte de la non-conformité cachée. Dans les contrats entre non-commerçants en revanche (cas des architectes et ingénieurs dans leur relation avec le client privé), le délai de prescription est de 30 ans. 2.b. La responsabilité extra-contractuelle La responsabilité des acteurs de la construction à l égard des tiers est fondée sur les articles 1382 du Code civil et suivants du Code civil. La prescription est de 30 ans à partir de la date de naissance du dommage ou de la connaissance de celui-ci par la personne lésée. 2.c En matière de vente d immeuble à construire Le régime de responsabilité du promoteur vendeur est régi par l'article et du Code civil. L'article introduit une responsabilité de dix ans pour les vices cachés affectant le gros ouvrage et de deux ans pour les vices cachés affectant le menu ouvrage Les mêmes règles sont appliquées, à savoir le régime des articles 1792 et 2270 du Code civil. 5 Définition de la Cour d appel du 29 juin 1984

5 Les délais d'action et de garanties se confondent et sont de deux ans à partir de la réception en cas de vices/défauts cachés affectant le menu ouvrage et de dix ans en matière de vices/défauts cachés affectant le gros ouvrage et compromettant sa solidité. 3. La responsabilité partagée Selon la loi, la solidarité ne se présume pas. Il y a solidarité lorsque plusieurs personnes se sont engagées à assumer une même obligation ou que la loi le prévoit (article 1200 à 1216 du Code civil). Certains intervenants à l acte de bâtir constituent des sociétés dotées de personnalité juridique auxquelles la loi attache des effets juridiques, s.a. ou s.p.r.l. Ils seront alors responsables solidairement par l effet de la loi. Les intervenants à l acte de bâtir peuvent décider de constituer une association de fait sans personnalité juridique pour réaliser une opération de construction. Dans ce cas, les associés momentanés sont tenus solidairement à l égard des tiers en vertu de la loi. Le maître de l ouvrage pourra poursuivre tous les codébiteurs ou le codébiteur de son choix et celui-ci sera tenu de payer l intégralité du dommage résultant du non respect de l obligation. La jurisprudence a créé «la responsabilité in solidum» lorsque des intervenants à l acte de bâtir, bien que non liés par contrat, ont contribué par leurs fautes concurrentes à la réalisation d un dommage. Dans ce cas, ils peuvent être condamnés à une responsabilité «in solidum» et ainsi, chacun des coresponsables est tenu envers la victime à la réparation complète du dommage et ce, sans préjudice de son recours contre ses coobligés.