Introduction 5. larcier 347

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1 TABLE DES MATIÈRES Introduction 5 Chapitre I L accès à la profession : l autorisation d établissement 7 Section 1. Le champ d application de la loi d établissement 8 A. Les personnes nécessitant une autorisation d établissement 8 B. Les personnes dispensées d une autorisation d établissement Exceptions basées sur l établissement à l étranger Exceptions basées sur la qualité de la personne exerçant l activité immobilière : le cas du propriétaire 13 Section 2. Les conditions d accès à la profession 14 A. La qualification professionnelle de l agent immobilier, de l administrateur de biens-syndic de copropriété et du promoteur immobilier Conditions générales de qualification professionnelle Conditions particulières de qualification professionnelle Le cas des ressortissants étrangers 17 a) Ressortissants de l Union européenne 17 b) Personnes non ressortissantes de l Union européenne 18 B. La condition d honorabilité 19 C. La condition d un établissement au Luxembourg 21 D. La condition d une assurance et d une garantie 22 Section 3. La procédure administrative d autorisation d établissement 22 A. Les formalités à remplir 22 B. L instruction administrative 24 larcier 347

2 Les professions de l immobilier C. La décision ministérielle d autorisation ou de refus 24 D. Les voies de recours 24 E. Les obligations du titulaire de l autorisation d établissement 25 Section 4. Les conséquences de la non-observation de l autorisation d établissement 26 A. Sanctions pénales 26 B. Conséquences en droit civil 28 C. Conséquences administratives 29 Chapitre II L agent immobilier 31 Section 1. Le statut de l agent immobilier 31 A. Définition 31 B. Les missions de l agent immobilier 34 C. Les collaborateurs de l agent immobilier 35 D. La Chambre immobilière 35 Section 2. Le contrat entre l agent immobilier et son client 36 A. La nature du contrat d agence Un contrat d entreprise Le mandat 41 B. Forme et contenu du contrat 42 C. Étendue du contrat Principe Dépassement des pouvoirs et mandat apparent 46 D. Le mandat exclusif 48 E. L exécution du contrat Exécution personnelle et sous-traitance 50 a) Le contrat de mandat 50 b) Le contrat d entreprise Exécution conforme 52 F. La durée du contrat Cas général : le contrat d entreprise Le mandat 55 a) La fin du mandat 55 b) La clause d irrévocabilité larcier

3 Table des matières Section 3. Les obligations de l agent immobilier 58 A. La nature des obligations de l agent immobilier 58 B. Obligations à l égard du client Obligation de bonne foi Obligation d information et de conseil Obligation de diligence Obligation de discrétion Obligation de garde Obligation de veiller à la validité du contrat avec le tiers intéressé Interdiction de contrepartie Obligation de reddition des comptes 69 C. Obligations à l égard des tiers Nature des obligations entre l agent immobilier et les tiers Étendue des obligations 71 D. Obligations à l égard des administrations Obligations à l égard de l Administration de l enregistrement et des domaines Obligations en matière de lutte contre le blanchiment d argent et le financement du terrorisme 75 Section 4. La rémunération de l agent immobilier 76 A. Nature de la rémunération 76 B. Montant de la rémunération La rémunération de l agent immobilier suivant le règlement grand-ducal du 20 janvier a) Vente d immeubles 78 b) Location d immeubles 79 c) Preuve de la commission 79 d) Autres prestations Le règlement grand-ducal du 20 janvier 1972 est-il toujours en vigueur? 83 a) La controverse juridique sur l abrogation implicite du règlement grand-ducal du 20 janvier b) Les conséquences d une abrogation implicite du règlement grand-ducal du 20 janvier 1972 : la libre détermination du montant de la rémunération 87 larcier 349

4 Les professions de l immobilier C. Exigibilité de la commission 90 D. Preuve du droit à la rémunération 97 E. Débiteur de la rémunération 99 Section 5. La responsabilité de l agent immobilier 100 A. Responsabilité civile envers le client Responsabilité contractuelle 101 a) Hypothèse normale : responsabilité découlant d un contrat d entreprise 101 b) Hypothèse exceptionnelle : responsabilité du mandataire 104 c) Exonération Responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle 106 B. Responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle à l égard de tiers Responsabilité à l égard du cocontractant du client Responsabilité à l égard d autres agents immobiliers Responsabilité du fait des préposés Causes d exonération 113 C. Prescription de la responsabilité civile de l agent immobilier 114 D. Responsabilité pénale de l agent immobilier 114 E. Assurance 117 Section 6. Les droits de l agent immobilier à l égard de son client 117 Section 7. Le fonds de commerce d agence immobilière 120 Chapitre III Le syndic 123 Section 1. Le statut du syndic 123 A. Définition 123 B. Caractère obligatoire et champ d application 124 C. Personne physique ou personne morale 125 D. Syndic professionnel et syndic non professionnel 126 E. Incompatibilités du syndic 128 F. Syndic désigné par l assemblée générale, syndic judiciaire et administrateur provisoire larcier

5 Table des matières Section 2. Le mandat du syndic 129 A. Le syndic désigné par l assemblée générale des copropriétaires Choix du syndic Nomination Entrée en fonction Durée du mandat 135 a) Durée maximale 135 b) Durée déterminée et durée indéterminée 136 c) Actes autorisés du syndic après l expiration du mandat Empêchement ou carence du syndic 138 a) Conditions 138 b) Exemples de carence 138 c) Procédure 139 d) Mission 140 e) Exception : convocation de l assemblée générale par le président du conseil syndical ou un copropriétaire Fin du mandat 142 a) L expiration du délai du mandat 142 b) La révocation 142 c) Le changement du syndic 144 d) La démission du syndic 144 e) Le décès ou la mise en liquidation du syndic 145 f) La déclaration en faillite du syndic 146 g) La mise sous tutelle du syndic 146 h) La dissolution du syndicat La transition de l ancien vers le nouveau syndic 148 B. Le syndic judiciaire Nomination Fin des fonctions 151 Section 3. Le contrat entre le syndic et le syndicat des copropriétaires 151 A. Nature du contrat 151 B. Forme et preuve du contrat 152 C. Contenu du contrat 154 D. Exécution du contrat 155 E. Clauses abusives 156 larcier 351

6 Les professions de l immobilier Section 4. Les fonctions et obligations du syndic 156 A. Représentation du syndicat des copropriétaires Caractère exclusif de la représentation par le syndic 157 a) Le principe 157 b) Les exceptions Représentation dans les actes civils Représentation en justice 162 a) Représentation en tant que demandeur 162 b) Représentation en tant que défendeur 172 B. Organisation des assemblées générales des copropriétaires d un immeuble Convocation de l assemblée générale 174 a) Exclusivité de la compétence du syndic 174 b) Initiative de la convocation 176 c) Contenu de la convocation 176 d) Délai de convocation 179 e) Forme de la convocation 180 f) Destinataires de la convocation Tenue des assemblées générales 182 a) Organisation matérielle de l assemblée générale 182 b) Secrétariat de l assemblée générale Conséquences des irrégularités dans les formalités de l assemblée générale Exécution des décisions du syndicat des copropriétaires 189 C. Transmission d informations aux copropriétaires concernant des litiges en justice 190 D. Surveillance de l observation et de l exécution des dispositions du règlement de copropriété 191 E. Gestion de l immeuble Administration de l immeuble 193 a) Archives de la copropriété et liste des copropriétaires 193 b) Correspondance 195 c) Gestion financière 195 d) Comptabilité de l immeuble 202 e) Budget prévisionnel 204 f) Gestion du personnel du syndicat 204 g) Délivrance de certificats et déclarations du syndic 205 h) Publicité foncière (cadastre vertical) larcier

7 Table des matières 2. Conservation, garde et entretien de l immeuble 209 a) Le principe : autorisation de l assemblée générale 209 b) Les exceptions 210 F. Obligation de conseil à l égard des copropriétaires 216 G. Fonctions facultatives 217 H. Limites des pouvoirs du syndic 217 I. Reddition de comptes 218 Section 5. L assistance et le contrôle du syndic par le conseil syndical 218 A. Institution du conseil syndical 218 B. Composition du conseil syndical 219 C. Désignation des membres du conseil syndical Désignation par le règlement de copropriété Désignation par l assemblée générale Désignation par le président du tribunal d arrondissement 221 D. Fonctions du conseil syndical Assistance du syndic Contrôle de la gestion du syndic Avis Autorisation Missions du président du conseil syndical 226 E. Limites des pouvoirs du conseil syndical Limites à l égard du syndic Limites à l égard de l assemblée générale 227 Section 6. Les obligations du syndicat et des copropriétaires envers le syndic 227 Section 7. La rémunération du syndic 229 A. Le montant de la rémunération Le syndic nommé par l assemblée générale 229 a) Le syndic professionnel 229 b) Le syndic bénévole Le syndic judiciaire 232 B. Preuve du droit à la rémunération 232 C. Débiteur de la rémunération 232 D. Le droit de rétention du syndic 233 larcier 353

8 Les professions de l immobilier Section 8. L absence de syndic 233 Section 9. La responsabilité du syndic 234 A. Responsabilité civile à l égard du syndicat des copropriétaires Responsabilité contractuelle Responsabilité civile délictuelle Représentation du syndicat en cas d action contre le syndic 241 B. Responsabilité civile délictuelle ou quasi délictuelle à l égard de tiers Responsabilité envers les copropriétaires Responsabilité envers d autres tiers 244 C. Causes d exonération et quitus 246 D. Prescription de la responsabilité civile du syndic Syndic ayant la qualité de commerçant Syndic bénévole Point de départ du délai de prescription 249 E. Responsabilité pénale du syndic 250 F. Les garanties requises de la part du syndic Garantie financière Assurance 251 Chapitre IV Le promoteur immobilier 253 Section 1. Le statut du promoteur immobilier 253 Section 2. Le contrat du promoteur immobilier 255 A. Définition de la vente d immeubles à construire 256 B. Champ d application de la législation sur la vente d immeubles à construire Immeubles à usage d habitation et à usage professionnel et d habitation Réservation des pouvoirs de maître de l ouvrage par le vendeur Paiement du prix par versements ou dépôts avant l achèvement de la construction La non-incidence de la propriété du terrain Qualification du contrat 262 C. Le contrat de réservation larcier

9 Table des matières D. Contenu du contrat de vente d immeuble à construire Indications impératives Documents à annexer Clauses diverses 272 a) Clause pénale 272 b) Clause de rachat 272 c) Clauses de non-garantie, clauses déclaratives et clauses limitatives de responsabilité 273 d) Clauses réputées non écrites 273 E. Conditions à remplir par le contrat de vente 273 F. Achèvement et réception de l immeuble à construire 275 G. Paiement du prix Vente à terme Vente en l état futur d achèvement 280 H. Garantie d achèvement et garantie de remboursement 281 I. Inexécution du contrat Résolution Exécution forcée 285 Section 3. Les obligations du promoteur immobilier 285 A. Obligations à l égard de l acquéreur 285 B. Obligations à l égard de l Administration de l enregistrement et des domaines 289 Section 4. La responsabilité du promoteur immobilier 292 A. Responsabilité civile contractuelle Responsabilité en matière de vente de droit commun 294 a) La garantie des vices de construction de l immeuble 295 b) Les défauts de conformité de l immeuble Responsabilité en matière de vente d immeubles à construire 299 a) La garantie des vices de construction 299 b) Les défauts de conformité Incidences de la qualité de vendeur professionnel Clauses de non-garantie et clauses limitatives de responsabilité 312 a) Clauses de non-garantie 312 b) Clauses déclaratives 313 c) Clauses limitatives de responsabilité 313 larcier 355

10 Les professions de l immobilier 5. Recours du promoteur 314 a) Recours contre les autres constructeurs 314 b) Responsabilité du notaire 315 B. Responsabilité civile délictuelle ou quasi délictuelle du promoteur 316 C. La responsabilité pénale du promoteur 319 Table alphabétique larcier