ASSURANCES DE BIENS Habitation ( Bienvenue ) APRIL IARD vous guide pour louer votre bien immobilier en toute sérénité Guide de la location
Vous venez de souscrire une assurance Habitation Investisseur auprès d'april IARD. Nous vous remercions de la confiance que vous nous témoignez et nous sommes heureux de vous accueillir parmi nos assurés. A travers ce guide, nous vous proposons de découvrir les principaux points à préparer avant de louer votre bien immobilier, pour que la location se passe au mieux. Vous trouverez également une description des démarches à effectuer une fois votre bien loué, en particulier si vous êtes confronté à un locataire défaillant. Un mémo est situé à la fin de ce guide : il reprend tous les numéros à contacter en cas d'incident. Protégez-vous des risques locatifs CONSEIL La gestion de votre bien IMPORTANT Pour vous prémunir contre les impayés de loyer, les détériorations immobilières faites par votre locataire, la perte financière des loyers, si vous ne trouvez pas rapidement de nouveau locataire, APRIL IARD vous propose la garantie "Loyers impayés". Pour en savoir plus, contactez votre assureurconseil ou appelez au : 0 820 815 820 (0,12 euros TTC/Min) du lundi au vendredi de 9h à 19h Question cruciale : est-ce vous, le propriétaire, qui assurerez la gestion de la location de votre bien, ou confierez-vous cette mission à un administrateur de biens? La gestion courante d'un logement mis en location comporte de nombreux aspects, dont les principaux sont les suivants : la perception des loyers et des charges, la délivrance gratuite d'une quittance au locataire, en contrepartie du paiement du loyer, la prise en charge des gros travaux (les menues réparations sont à la charge du locataire), les relances en cas d'impayés de loyer, la déclaration de vos revenus fonciers, les formalités pour signaler tout changement de locataire au service des impôts, sous peine d'être tenu responsable du paiement de la taxe d'habitation. Si vous confiez la gestion du logement à une agence, c'est elle qui se chargera de tout ou partie de cette gestion courante. Pour cela, vous signez un mandat qui définit précisément l'étendue des pouvoirs de l'agence pour gérer votre bien. En contrepartie, vous lui accorderez une rémunération, dont le montant est spécifié dans le mandat. Il oscille en général entre 8 et 10% du montant du loyer. 02
AVANT DE LOUER Avant de louer votre bien, nous vous conseillons de préparer les éléments qui vous seront nécessaires pour établir une relation avec votre futur locataire. Déterminez la conformité de votre bien Pour être loué, un logement doit respecter certaines conditions : Disposer au minimum d'une pièce principale 9m 2 et 2,20m de hauteur sous plafond (ou bien d'un volume de 20m3). Etre décent, c'est-à-dire équipé convenablement : éclairage suffisant, chauffage, eau potable, évacuation des eaux, coin cuisine avec évier eau chaude et froide, WC et douche séparés de la cuisine (sauf pour les logements d'une pièce, où douche et WC peuvent être situés dans le même batiment mais faciles d'accès). Définissez le prix de la location Le loyer initial est fixé librement entre le locataire et le bailleur. Pour avoir une idée sur le prix de la location, vous pouvez faire appel à une agence immobilière et lui demander une estimation. Les charges doivent elles aussi être estimées.vous pouvez pour cela vous aider des décomptes des années précédentes. Mais attention! Les charges payables par le locataire ne représentent pas l'intégralité des charges que vous devez supporter. Les charges qui incombent au locataire correspondent à trois grandes catégories de dépenses : les frais entraînés par les services liés au logement et à l'usage de l'immeuble (consommation d'eau et d'énergie, utilisation de l'ascenseur ou du chauffage collectif ), les dépenses d'entretien et de petites réparations des parties communes, les taxes locatives qui correspondent à des services dont le locataire profite directement : taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage. Vous pouvez demander au locataire : soit le versement de provisions pour charges tous les mois ou tous les trimestres, soit le paiement des charges une fois par an. Si les charges sont payées par provision, une régularisation annuelle doit être effectuée pour ajuster les versements du locataire aux dépenses réelles. Recueillez les éléments indispensables 1. Le bail ou contrat de location Il doit préciser : votre nom et adresse et, le cas échéant, de l'agence que vous avez mandatée, la date de la "remise des clefs" et la durée de la location, la description des locaux et des annexes (garage, jardin, cave...), leur destination : habitation exclusivement, ou habitation et exercice d'une profession, l'énumération des parties communes, le montant du loyer, ses modalités de paiement et de révision, le montant des provisions sur charges, le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu. Les documents suivants doivent être annexés au contrat : l'état des lieux, l'attestation d'assurance contre les risques locatifs, souscrite par le locataire, si l'immeuble est en copropriété : les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes ainsi que le nombre de millièmes que représente le logement loué dans chaque catégorie de charges, lorsque vous exigez du locataire la caution d'un tiers : un engagement de caution comportant la durée et l'étendue de la caution, ainsi qu'une mention manuscrite de la personne qui se porte caution, indiquant qu'elle a connaissance de l'étendue de son obligation. 03
AVANT DE LOUER 04 En revanche, certaines clauses, dites abusives, sont interdites dans les contrats de location : celles qui obligent le locataire à souscrire une assurance auprès d'une compagnie que vous lui imposez, celles qui obligent le locataire, en vue de la vente ou de la location du bien loué, à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables, celles qui imposent comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique, celles par lesquelles le locataire vous autorise à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible, celles qui prévoient la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l'immeuble, celles qui prévoient la résiliation de plein droit du bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie ou la nonsouscription d'une assurance des risques locatifs, celles qui interdisent au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, confessionnelle, associative. Il est nécessaire d'inclure dans le bail une clause résolutoire permettant la résiliation du bail pour non-paiement du loyer ou des charges, synonyme d'expulsion du locataire indélicat. Inscrivez systématiqement cette clause dans votre bail. IMPORTANT La durée du bail est de trois ans au moins lorsque le bailleur est un particulier. Le bail peut être d'une durée inférieure à trois ans mais d'un an minimum si la reprise du logement peut être justifiée par un événement précis comme des raisons professionnelles ou familiales (voir "mettre fin à la location"). Cet événement doit être précisé dans le bail. A défaut de congé donné dans les formes et délais légaux, le contrat est reconduit en fin de bail, soit tacitement, soit formellement. 2. L'état des lieux Il est obligatoirement joint au contrat de location et décrit le logement loué. C'est en comparant les états des lieux dressés à l'arrivée et au départ du locataire que vous pourrez demander réparation des détériorations causées par le locataire. Deux états des lieux sont donc établis : le premier au début de la location : à la remise des clés au locataire, avant qu'il y installe ses meubles, le second à la fin de la location, lorsque le logement est vide : au moment de la restitution des clés au propriétaire. Pour faciliter la comparaison entre les 2 états des lieux, il est préférable d'utiliser les deux fois un formulaire identique. Les deux états des lieux doivent être rédigés avec soin et être aussi précis l'un que l'autre. Il s'agit de noter scrupuleusement les moindres détails, pièce par pièce, du sol au plafond (fissures dans le carrelage, petits trous dans le mur, tâches au plafond ), ainsi que l'état des équipements (cheminée, placards, chauffage ). L'état des lieux est établi par écrit, en votre présence et celle du locataire (ou en présence de vos représentants), daté et signé des 2 parties qui reçoivent chacune un exemplaire. A défaut d'être établi entre le bailleur et le locataire, l'état des lieux peut être établi par un huissier, à l'initiative de la partie la plus diligente. Un complément à l'état des lieux initial peut être fait de manière contradictoire pendant toute la durée du bail. BON IMPORTANT A SAVOIR 3. La caution La caution est un engagement par lequel un tiers s'engage à régler le loyer et les charges en cas de défaillance de paiement du locataire. L'engagement de caution doit obligatoirement comporter, écrit de la main de la caution : le montant du loyer et les conditions de sa révision, une mention exprimant sans équivoque que la caution a connaissance de la nature et de l'étendue de son engagement,
AVANT DE LOUER la reproduction de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 : "Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée de cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation." La caution peut s'engager pour une période déterminée, par exemple durée du bail initial ou en cours. Le cautionnement ne peut dans ce cas être dénoncé avant l'échéance du terme. Si aucune date n'est précisée dans l'acte de caution ou si la durée du bail n'est pas indiquée, la caution est à durée indéterminée. La caution peut résilier son engagement à tout moment. 4. Le dépôt de garantie Le dépôt de garantie est la somme que vous verse le locataire à la signature du bail pour vous prémunir contre les impayés de loyer et de charges ou contre les dégradations qu'il pourrait causer. Le dépôt de garantie ne peut excéder 2 mois de loyer hors charges et ne peut faire l'objet d'une révision durant le contrat de location. Vous devrez le rembourser au locataire dans un délai maximal de 2 mois à compter de la restitution des clés. Bien entendu, son remboursement est fortement lié à la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie! Si vous conservez une partie du dépôt de garantie, vous êtes tenu de justifier la somme au locataire. Voici quelques exemples de réparations incombant au locataire : L'entretien des parties extérieures à usage privatif -entretien courant du jardin : tonte, taille, élagage -remplacement des arbustes -enlèvement des mousses sur auvents et terrasses -dégorgement des conduits d'eau pluviale Parties intérieures -maintien en état de propreté -menus raccords de peinture, de papier peint, de revêtement de sol -entretien courant de la vitrification -réparations des tablettes et tasseaux de placard et de leurs dispositifs de fermeture Electricité -remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles -remplacement des ampoules Les frais liés aux ouvertures intérieures et extérieures du logement (portes et fenêtres, vitrages, stores) Installations de plomberie Autres équipements -graissage -remplacement des poignées de portes, gonds, réfection des mastics, remplacement des vitres détériorées -débouchage de canalisations d'eau, remplacement des joints et colliers -vidange des fosses septiques, puisards et fosses d'aisance -menues réparations sur les robinetteries et remplacement des accessoires des canalisations de gaz -éviers et appareils sanitaires : nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des flexibles de douches -ramonage des conduits de fumées, gaz et ventilation -entretien courant des appareils mentionnés dans le bail, tels que machines à laver, hotte, adoucisseur d'eau Dans le cas de travaux à la charge du locataire à réaliser après son départ, le principal problème est que le montant du devis dépasse souvent celui du dépôt de garantie. Le locataire est tenu de payer la différence. 05
Le dépôt de garantie ne peut être utilisé pour financer l'amélioration du logement ou des travaux rendus nécessaires par l'usure normale ou des intempéries. ATTENTION En cas de litige relatif au dépôt de garantie, contactez votre Commission départementale de conciliation (son secrétariat est assuré par les services de la Direction Départementale de l'equipement et, à Paris, par ceux du Préfet). Choisissez votre locataire Demandez à votre futur locataire une copie des documents suivants, et conservez-les précieusement : une photocopie de ses trois dernières quittances de loyer (ce document ne sera pas nécessaire si le locataire était propriétaire, non résident en France ou bénéficiaire d un logement de fonction), AVANT DE LOUER ses 3 derniers bulletins de salaire (s'il est salarié) ou ses 2 derniers avis d'imposition (s'il n'est pas salarié), une attestation d emploi datant de moins d un mois, précisant que le locataire a un contrat de travail à durée indéterminée, et qu il n est ni à l essai, ni en période de préavis, la copie de son passeport ou de sa carte d identité, sa domiciliation bancaire ou postale (RIB ou RIP), une attestation d assurance. Si le futur locataire ne peut apporter tous les justificatifs ci-dessus (notamment l'attestation d'emploi) ou si ses ressources sont insuffisantes pour supporter le loyer et les charges, nous vous engageons à demander l'engagement d'une caution solidaire, qui prendra le relais en cas de défaillance de paiement par le locataire. Le tableau ci-dessous vous aide à prendre votre décision en fonction de la situation et des ressources du futur locataire : Situation du locataire Le revenu net mensuel du locataire représente Plus de 3 fois le loyer et les charges Titulaire d'un CDI hors période d'essai ou préavis de licenciement ou travailleur non salarié ou retraité Accord Titulaire d'un CDD, intermittent de spectacle, intérimaire, titulaire d'un CDI en période d'essai ou préavis de licenciement Accord si le locataire fait appel à une caution solidaire dont les revenus sont au moins 4 fois supérieurs au loyer + charges Etudiant Accord avec caution solidaire dont les revenus sont au moins 4 fois supérieurs au loyer + charges Entre 2 et 3 fois le loyer et les charges Moins de 2 fois le loyer et les charges Accord si le locataire fait appel à une caution solidaire dont les revenus sont au moins 4 fois supérieurs au loyer + charges Refus Refus Même si vous avez choisi votre locataire avec soin, il n'est pas à l'abri d'un incident familial ou professionnel qui peut avoir des conséquences sur le paiement de son loyer. APRIL IARD vous permet de bénéficier d'une garantie des impayés de loyers et des détériorations immobilières causées par le locataire. Et vous serez même indemnisé en cas de vacance de votre logement entre deux locataires! Pour en savoir plus, 0 820 815 820 contactez votre assureur-conseil ou appelez au : (0,12 euros TTC/Min) du lundi au vendredi de 9h à 19h 06
PENDANT LA LOCATION La gestion normale Les impôts Les revenus de la location d'un bien immobilier sont à déclarer au titre des revenus fonciers. Si vous avez confié la gestion de votre bien à une agence immobilière, vous pouvez lui demander de compléter les documents pour les Impôts. Si vous optez pour la garantie "Loyers impayés" d'april IARD, vous bénéficiez d'un avantage fiscal : vos cotisations au titre des loyers impayés sont BON IMPORTANT A SAVOIR totalement déductibles de vos revenus fonciers (article 31 du Code Général des Impôts). Vous aurez également à payer la contribution annuelle sur les revenus locatifs (CRL). Les quittances Vous êtes tenu de remettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire, en distinguant le loyer et les charges. La révision du loyer Le loyer peut être révisé une fois par an si une clause du bail le prévoit. Si ce n'est pas le cas, le loyer reste le même durant toute la durée de la location. La date de révision est celle indiquée dans le bail ou, à défaut, la date anniversaire du bail. La moyenne de référence à prendre en compte est celle qui figure dans le bail. Si elle n'est pas précisée, il faut prendre la moyenne sur quatre trimestres du dernier indice publié à la date de signature du bail. L'information de la caution Lorsque la caution est indéfinie, la personne physique qui s'est portée caution doit être informée chaque année au moins, à une date convenue entre les parties ou à défaut à la date anniversaire, de l'évolution du montant de la créance garantie et de ses accessoires. A défaut de respecter cette obligation, la caution se sera pas tenue du paiement des accessoires de la dette ni des frais de pénalité. Mettre fin à la location En cours de bail, vous ne pouvez donner congé à votre locataire, à moins qu'il ne respecte pas ses obligations. Dans ce cas, il s'agira d'une résiliation de bail. A l'expiration du bail, vous pouvez mettre fin à la location pour l'un des motifs suivants : Reprise du logement pour l'habiter vous-même, ou le faire habiter par une personne de votre famille. Vente du logement. Dans ce cas, le locataire a la priorité pour acheter, et vous devez donc lui faire une offre de vente, valable pendant les deux premiers mois du préavis légal. Si le locataire n'a pas accepté l'offre pendant ce délai, il doit quitter le logement à l'expiration du préavis. Motif légitime et sérieux, comme le non-respect par le locataire en cours de bail de l'une de ses obligations (retards répétés de paiement des loyers et des charges, défaut d'entretien du logement, troubles de voisinage). Le congé doit être donné par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier, avec un préavis de 6 mois avant le terme du contrat. La justification des charges Chaque année, les pièces justificatives des charges, comme les factures correspondant aux dépenses ou les contrats de fournitures pour l'immeuble, doivent être tenues à la disposition du locataire pendant un mois après l'envoi du décompte de charges. 07
PENDANT LA LOCATION En cas d'impayé Aujourd hui, les loyers impayés représentent la plus grande crainte des propriétaires bailleurs. Procédure amiable En cas de non-paiement ou de difficultés de paiement du loyer, vous avez tout intérêt à entrer en contact avec votre locataire, de façon à déboucher sur un accord amiable du litige. Pour cela, vous pouvez : proposer par écrit un plan d'apurement à votre locataire, c'est-à-dire un échelonnement de ses paiements sur quelques mois, informer dèès le 1 er incident de paiement la personne ou l'organisme que s'est porté caution, et saisir cette caution en cas d'aggravation de la situation. Si le locataire ne règle pas les loyers, charges et taxes dans les délais et formes prévus, il s'agit de suivre la procédure suivante : Jour J J + 25 J + 35 J + 45 Date d'exigibilité du 1 er impayé. Relance. Date d'éxigibilité du 2nd impayé. Lettre recommandée avec accusé de réception pour mise en demeure avec rappel de la clause résolutoire prévue au bail (la clause résolutoire permet de résilier automatiquement le bail en cas de non-paiement du loyer et des charges). Procédure contentieuse Si vous avez souscrit la garantie "Loyers impayés" d'april IARD, vous transmettez les documents suivants à Résolution, gestionnaire de sinistre, et nous prenons le relais pour récupérer les sommes auprès de votre locataire. J + 60 Envoi à Résolution, gestionnaire de sinistre : d'une déclaration de sinistre, de la copie des relances et correspondances avec votre locataire, de la copie du bail, de la copie du dossier que vous avez constitué lors de l'entrée dans les lieux de votre locataire (bulletins de salaire - voir "choisissez votre locataire"-), du relevé de compte des 6 derniers mois de location, d'un mandat d'action en justice. 08
PENDANT LA LOCATION Si vous n'avez pas souscrit la garantie "Loyers impayés" d'april IARD, il vous reste encore plusieurs étapes avant de récupérer les sommes qui vous sont dues : J + 50 J + 110 J + 170 (ou plus) Si l'expulsion a été ordonnée, à l'issue du délai de grâce Deux mois après le commandement de quitter les lieux Envoi d'un commandement de payer par voie d'huissier, indiquant le montant des sommes réclamées, et envoi d'une copie à la caution. Assignation de votre locataire devant le Tribunal d'instance par huissier de justice (demande d'expulsion), si le locaire n'a pas payé sa dette dans les 2 mois qui suivent l'envoi du commandement de payer. Jugement, qui peut : octroyer des délais de paiement : il accorde d'office au locataire des délais de paiement pouvant aller jusqu'à deux ans ; dans ce cas, le bail n'est pas résilié, ordonner l'expulsion, assortie ou non d'un délai de grâce pour quitter les lieux (de trois mois à trois ans). Commandement de quitter les lieux adressé au locataire par voie d'huissier Expulsion, par voie d'huissier, avec le concours de la force publique si nécessaire. L expulsion du locataire ne peut être exécutée entre le 1 er novembre et le 15 mars de l année suivante. Sauf dans les cas les plus sérieux, la résiliation du bail et l'expulsion sont difficiles à obtenir. En effet, si le juge condamne systématiquement le locataire à payer les arriérés de loyers, il peut estimer que ce défaut de paiement n'est pas suffisamment grave pour justifier l'expulsion. BON IMPORTANT A SAVOIR 09
MÉMO Les numéros utiles Téléphone APRIL IARD Numéro de client :... Information contrat 0 820 815 820 (0,12 euros TTC/Min) Service Sinistres (Résolution) 0 4 7 2 7 5 5 4 6 0 Les documents-type Vous trouverez les modèles suivants sur notre site internet : ( www.april-iard.fr) Contrat de location (bail) Engagement de caution solidaire Etat des lieux Quittance de loyer Lettre de congé au locataire pour reprise du logement Lettre de congé au locataire pour vente du logement Lettre de congé au locataire pour motif légitime et sérieux 10
NOTES 11
APRIL IARD, UNE SOCIÉTÉ D APRIL ASSURANCES APRIL Assurances conçoit, gère et distribue des solutions d assurances simples et innovantes auprès d un réseau d assureurs-conseils indépendants en France. Ses domaines de compétence sont larges et diversifiés, lui permettant de répondre ainsi aux attentes du plus grand nombre d assurés : familles, seniors, étudiants, voyageurs, emprunteurs, dirigeants, salariés, TNS Les garanties d APRIL Assurances sont claires, lisibles et assorties de nombreux services apportant un confort supplémentaire à chacun. Les domaines de compétences d APRIL Assurances Prévoyance : assurances santé et prévoyance pour le particulier. Habitat : assurances de prêt, offre de crédit. Entreprise : assurances santé et prévoyance pour l entreprise, protection du dirigeant. Patrimoine : épargne, retraite et défiscalisation. Mobilité : assurances à l étranger. IARD : assurances automobile et habitation. Chiffres clés Création d APRIL Assurances en 1988, Division d APRIL Group cotée au second marché de la bourse de Paris, 1 million d'assurés à titre individuel ou par le biais de leur employeur, un réseau de 11 400 assureurs-conseils indépendants réparti sur l'ensemble du territoire français, 550 collaborateurs. Votre assureur-conseil : Réf HA062-07/05 - Document non contractuel. Code APRIL IARD : ou les 5 premiers chiffres de votre numéro d affaire nouvelle Habitation Investisseur, en haut de vos dispositions particulières. 27 rue Maurice Flandin - BP 3206-69404 Lyon cedex 03 Tél 0 820 815 820 (0,12 /min) Fax 04 37 91 11 44 APRIL IARD EST UNE SOCIÉTÉ D'APRIL ASSURANCES S.A de gestion et de courtage d assurances au capital de 1 M - inscrit sur la liste ALCA - 424 006 195 RCS Lyon Garantie financière et responsabilité civile professionnelle conformes aux articles L530.1 et L530.2 du code des assurances.