L application de la réforme : questions/réponses. DDE Saône-et-Loire - SDT Urbanisme - 2 avril

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1 L application de la réforme : questions/réponses DDE Saône-et-Loire - SDT Urbanisme - 2 avril

2 Vos questions. 1- Modalités pour détacher des terrains à bâtir? 2- Composition des dossiers d urbanisme? 3- Modalités de ventes des lots? 4- Modalités de retrait et de recours? 5- Renseignements d urbanisme? 6- Période transitoire? 7- Le bornage? 8- Le certificat d urbanisme? 9- questions diverses? 10- Comment obtenir des informations? DDE Saône-et-Loire - SDT Urbanisme - 2 avril

3 1-Formalités à accomplir pour détacher ou diviser un terrain pour construire Un principe : Dès le 1 er détachement en vue de la construction le lotissement est constitué (L442-1) Critères pour définir la procédure : l intention de construire le nombre de lots la création de voies ou espaces communs la situation géographique Le tableau ci-après résume les différents cas de figure.. DDE Saône-et-Loire - SDT Urbanisme - 2 avril

4 1-Formalités pour détacher un terrain en vue de la construction? Secteurs protégés * Hors Secteurs protégés Division créant sur une période de 10 ans. AVEC voies ou espaces communs SANS voie ou espace commun AVEC voies ou espaces communs SANS voie ou espace commun 1 ou 2 lots DP DP DP DP A partir de 3 lots PA PA PA DP * Secteurs protégés = site classé ou secteur sauvegardé délimité DDE Saône-et-Loire - SDT Urbanisme - 2 avril

5 1- Formalités à accomplir pour détacher un terrain en vue de la construction? B C D rue Propriété A Le projet : Rattachement de D à la propriété A Division en B et C pour vente en jardin Lotissement : NON Formalité : Aucune Sauf si institution du contrôle des divisions par DCM (L ) DDE Saône-et-Loire - SDT Urbanisme - 2 avril

6 1- Formalités à accomplir pour détacher un terrain en vue de la construction? A Maison construite B Détachement du lot B pour bâtir Lotissement : oui Formalité : DP L âge de la maison (-10 ou + de 10 ans) ne modifie pas la réponse dans ce cas rue DDE Saône-et-Loire - SDT Urbanisme - 2 avril

7 1- Formalités à accomplir pour détacher un terrain en vue de la construction? A B voie Détachement de 3 lots (dont 2 à bâtir) Lotissement : oui Formalité : DP Le lot A «bâti» n entre pas dans le calcul du nombre de lot. Toutefois si le bâtiment n est pas achevé = PA!!! Car 3 lots + voirie C rue DDE Saône-et-Loire - SDT Urbanisme - 2 avril

8 1- Formalités à accomplir pour détacher un terrain en vue de la construction? AB712 AB713 AB714 RUE détachement de 3 lots à bâtir correspondant à 3 parcelles cadastrales existantes : Lotissement : oui formalité : DP car 3 lots sans voie ou espace commun Le fait que les parcelles cadastrales existent ne permet pas d éviter la DP (1 seul tènement immobilier composé de plusieurs parcelles cadastrales) DDE Saône-et-Loire - SDT Urbanisme - 2 avril

9 1- Formalités à accomplir pour détacher un terrain en vue de la construction? servitude de passage A détachement de 3 lots à bâtir : Lotissement : oui formalité : DP si la servitude existe PA si elle est créée à l occasion de la division C rue B Principe : ne sont pris en compte que les voies et espaces communs créés à l occasion de la division (même si la construction sur l un des lots intervient plus tard) DDE Saône-et-Loire - SDT Urbanisme - 2 avril

10 1-Formalités pour détacher un terrain en vue de la construction? B ND NB A Projet : division en 2 lots. Situé en zone NB et ND d un POS Lotissement : oui Formalité : DP Le lotissement en zone NB est désormais possible. La future construction devra respecter le zonage. rue * Attention la zone N des PLU est inconstructible car bénéficie d une protection en raison des paysages, sites, intérêts écologiques. DDE Saône-et-Loire - SDT Urbanisme - 2 avril

11 1- Formalités à accomplir pour détacher un terrain en vue de la construction? Partie conservée sans intention de bâtir voie A rue 1er temps : Détachements de A et B avec voirie ne nécessitent qu une simple DP C B DDE Saône-et-Loire - SDT Urbanisme - 2 avril

12 1- Formalités à accomplir pour détacher un terrain en vue de la construction? Vente du lot pour bâtir moins de 10 ans après la DAACT C voie A B 2ème temps : Moins de 10 ans après la vente des deux lots le propriétaire du reliquat désire vendre le lot C pour bâtir. Formalité : Le lot C est déjà individualisé : Le lot C doit faire l objet d une DP au titre du changement d intention (art L442-1) DDE Saône-et-Loire - SDT Urbanisme - 2 avril

13 1- Formalités à accomplir pour détacher un terrain en vue de la construction? Permis valant division R A B D voie C rue Projet : vente de 4 maisons avec terrains Lotissement : dispensé Formalité : PC valant division avec transfert partiel possible aux acquéreurs. Nouveautés : pluralité des maitres d ouvrage possible. Les règles d urbanisme s appliquent à l ensemble de la propriété. (voir diapo suivante) DDE Saône-et-Loire - SDT Urbanisme - 2 avril

14 1- Formalités à accomplir pour détacher un terrain en vue de la construction? B 2 ème maison 3 2 rue 1 1ère maison 1 A Règle non applicable en RNU Le POS/PLU peut s y opposer Le règlement continue de s appliquer Règle applicable aux PC valant division Projet : construction d une maison sur un lot de lotissement (accordé par DP ou PA). A quelle distance des limites de propriété s implanter? Application de l art R : Conséquences : pour A 1 : respect des règles d implantation ou de recul 2 : implantation libre Conséquences : pour B 3 : respect règles d implantation entre deux constructions. DDE Saône-et-Loire - SDT Urbanisme - 2 avril

15 2- Quelles sont les pièces à joindre dans les dossiers de lotissement? (DP ou PA) DDE Saône-et-Loire - SDT Urbanisme - 2 avril

16 2- Composition des dossiers (DP et PA) * DP PA complément imprimé et bordereau Plan de situation Plan coté des divisions Plan de l état actuel Plan de composition 2 ex. 4 ex ex. 4 ex. 5 ex. 2 ex ex. 2 ex. 4 ex ex. 5 ex. * En site protégé +1ex complet du dossier DDE Saône-et-Loire - SDT Urbanisme - 2 avril

17 2- Composition du permis d aménager (suite) Projet architectural et paysager (4ex.) : Présentation de l état initial du terrain et de ses abords Présentation du Projet Vues et coupes (2 ) par rapport au terrain naturel Photos vue de loin et de près Programme et plans des travaux d équipement Document graphique d implantation des bâtiments Pièces administratives (4ex.) : Projet de règlement (facultatif) * Si nécessaire Attestation de garantie d achèvement des travaux * Engagement de constituer une Association syndicale * DDE Saône-et-Loire - SDT Urbanisme - 2 avril

18 2- Composition des dossiers? Les imprimés téléchargeables : construire.gouv.fr DDE Saône-et-Loire - SDT Urbanisme - 2 avril

19 3- Modalités de vente des lots? Lotissement soumis à PA : Les ventes sont interdites et la signature d une promesse unilatérale de vente est conditionnée par la délivrance du PA Lotissement soumis à DP : Controverse entre juristes Les ventes sont interdites, mais des promesse de vente peuvent être signées avant la délivrance de la non-opposition à une DP Par prudence, le compromis de vente devrait comporter la réserve d obtention de l arrêté de non opposition à la DP. DDE Saône-et-Loire - SDT Urbanisme - 2 avril

20 4- Modalités de retrait et de recours des autorisations? Le retrait Actes concernés (tacite ou explicite) : - permis de construire - permis d aménager - permis de démolir Conditions : - acte illégal - obligation de l administration - délai de 3 mois maximum (L424-5) sauf demande du bénéficiaire - mise en œuvre de la procédure contradictoire DDE Saône-et-Loire - SDT Urbanisme - 2 avril

21 4- Modalités de retrait et de recours des autorisations? 2 cas particuliers Le retrait Le certificat d urbanisme opérationnel : - Condition : acte illégal - Délai : 4 mois certificat express (arrêt TERNON) La déclaration préalable : - impossibilité de retrait - acte illégal : recours contentieux des tiers ou du préfet DDE Saône-et-Loire - SDT Urbanisme - 2 avril

22 4- Modalités de retrait des autorisations? Les nouveautés. Délai de recours de tiers : 2 mois inchangé Point de départ : 1er jour d une période continue de 2 mois d affichage sur le terrain Panneau d affichage : rappel de l obligation de notification des recours : - à l auteur de l acte - au bénéficiaire de la décision Modèle de panneau DDE Saône-et-Loire - SDT Urbanisme - 2 avril

23 4- Modalités de retrait des autorisations? Les nouveautés. Sécurisation des actes affichage : affichage en mairie désormais sans incidence sur le délai de recours des tiers dépôt de la DAACT : fin du délai de recours 1 an après son dépôt prescription administrative : constructions achevées depuis + de 10 ans sauf : - construction sans permis - dans certaines zones dangereuses ou protégées - construction sur le domaine public DDE Saône-et-Loire - SDT Urbanisme - 2 avril

24 4- Quelles sont les nouveautés concernant les recours? Sécurisation des actes devant le juge civil : -l action en démolition ne peut plus être exercée seulement devant le juge civil : au préalable le juge administratif devra annuler l autorisation - l action en indemnisation doit être exercée dans le délai de 2 ans à compter de l achèvement des travaux DDE Saône-et-Loire - SDT Urbanisme - 2 avril

25 5- Le renseignement d urbanisme? La note de renseignement n a pas de base juridique. Le formulaire de demande sera donc supprimé. Le certificat d urbanisme a) peut avantageusement le remplacer car : Il donne des informations : règles d urbanisme, servitudes, fiscalité Il cristallise les droits du pétitionnaire (18 mois). Il offre une garantie juridique que n apporte pas la note de renseignement d urbanisme. DDE Saône-et-Loire - SDT Urbanisme - 2 avril

26 6-Période transitoire? Principe : absence de rétroactivité de la réforme Conséquence sur les divisions : VENTE LIBRE - des lots de lotissement autorisé avant le 01/10/07 (sauf caducité) - des lots provenant de déclaration R effectuée avant le 1/10/07 (sans limitation de durée) DDE Saône-et-Loire - SDT Urbanisme - 2 avril

27 7- Le bornage? Impact de la réforme : - l obligation du bornage (L ) - rappel : nullité de la vente possible - sont concernés les lots issus : - de déclaration préalable - de PA - difficultés : indivision, désaccord, coût.. DDE Saône-et-Loire - SDT Urbanisme - 2 avril

28 8- Le certificat d urbanisme? Le CUb tacite : le principe : au delà de 2 mois délivrance d un CUa informatif avec cristallisation des règles afférentes au terrain Suivi d une lettre de l autorité compétent se prononçant sur la possibilité de réaliser l opération projetée. La localisation = indication minimale DDE Saône-et-Loire - SDT Urbanisme - 2 avril

29 9- Questions diverses? usine Maison gardiennage Maison de gardien accessoire d une usine existante Projet : division pour vendre la maison Lotissement : non Formalité : DP changement de destination rue Changement de destination à minima DP : la nouvelle destination doit respecter le POS/PLU sanctions : poursuites pénales DDE Saône-et-Loire - SDT Urbanisme - 2 avril

30 10- Comment obtenir des informations? site INTERNET des DDE (nomdépartement.equipement.gouv.fr) DDE Saône-et-Loire - SDT Urbanisme - 2 avril

31 10- Comment obtenir des informations? Les questions réponses : Exemple du thème lotissement DDE Saône-et-Loire - SDT Urbanisme - 2 avril

32 10- Comment obtenir des informations? Assistance nationale du Ministère : cible : les professionnels tél. : (9h30 à 17h30) Assistance locale : les communes les cellules ADS de chaque DDE DDE Saône-et-Loire - SDT Urbanisme - 2 avril

33 10- Comment obtenir des informations? Prochainement vous pourrez retrouver ce document sur le site : saone-et-loire.equipement.gouv.fr En page d accueil : rubrique «la réforme du Permis de construire» DDE Saône-et-Loire - SDT Urbanisme - 2 avril