RAPPORTN CP ACQUISITION D'UN IMMEUBLEA NANTERREPOURLE REGROUPEMENT DESSERVICES DIRECTIONGENERALEDESSERVICES PÔLEJURIDIQUEET FONCIER

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1 RAPPORTN CP ACQUISITION D'UN IMMEUBLEA NANTERREPOURLE REGROUPEMENT DESSERVICES DIRECTIONGENERALEDESSERVICES PÔLEJURIDIQUEET FONCIER Direction : Immobilier

2 DEPARTEMENT DES HAUTS-DE-SEINE COMMISSION PERMANENTE ACQUISITION D'UN IMMEUBLEA NANTERREPOURLE REGROUPEMENTDESSERVICES RAPPORT N CP Mes chers Collègues, Le Département dispose de 7 immeubles de bureaux à Nanterre (non compris le bâtiment des Archives départementales, allée des Bizis, et le bâtiment du Centre Technique Départemental, rue de Courbevoie). Ces 7 immeubles sont les suivants : 1. l'hôtel du Département, situé 2-16, boulevard Soufflot ( m² environ, agents environ, 45 élus, 140 personnes externes), 2. l'extension, situé 28, boulevard Emile Zola ( m² environ, y compris les espaces de restauration et la crèche, 300 agents environ, 90 personnes externes), 3. le Salvador, situé 61, rue Salvador Allende (7.100 m² environ, y compris son restaurant administratif, 300 agents environ), 4. le Quartz, situé 4, avenue Benoît Frachon (6.000 m² environ, 150 agents environ), 5. le Reflet, situé 14, avenue François Arago (5.700 m² environ, 200 agents environ, 60 personnes externes), 6. les locaux au 2 rue Rigault (2 650 m² de lots de copropriété avec 38 places de stationnement, propriétés du Département, et 319 m² et 14 places de stationnement pris à bail par le Département, 100 agents environ), mis à disposition de la Maison Départementale des Personnes Handicapées par le Département,

3 7. le 1 er étage du «Parc DDE», situé 32 avenue Benoît Frachon (590 m² environ, 30 agents environ). Le Département est propriétaire de l Hôtel du Département, de l Extension, du Salvador, du Quartz, de lots de copropriété rue Rigault, ce qui représente m² environ. Ces m² se répartissent entre m² à l Hôtel du Département et m² hors Hôtel du Département ( ). Le Département est locataire du Reflet (5.700 m² utiles environ). Il est loué à une filiale de Silic en application d un bail signé le 16 mai Le Département est locataire de 319 m² au 2 rue Rigault qui sont mis à la disposition de la Maison Départementale des Personnes Handicapées (MDPH), en complément des m² dont il est propriétaire. Le Département est également locataire de 590 m² au 32 avenue Benoît Frachon. Au total, m² environ ( ) sont utilisés à Nanterre dans ces bâtiments pour loger personnes. Le ratio d occupation est donc de 25 m² environ par personne ( / 2 715). Par ailleurs, le Département est également locataire de 151 emplacements de stationnement à proximité de l immeuble Salvador pour les besoins des agents de cet immeuble, en application d un bail du 25 juillet La politique immobilière du Département telle qu elle a été exposée à la Commission «Finances et Patrimoine» du 12 novembre 2012 consiste principalement à être propriétaire et non pas locataire pour limiter les dépenses de fonctionnement. I La situation du Reflet L immeuble Reflet coûte au Département environ 2,1 M TTC par an. Par ailleurs cet immeuble constitue un obstacle au déplacement des voies ferrées nécessaire au projet ferroviaire «Eole» mené par Réseau Ferré de France. La démolition de cet immeuble est envisagée en Toutefois, cette démolition, liée à l avancement du projet «Eole» pourrait n intervenir qu en Le Département devra donc reloger les 260 agents qui occupent cet immeuble. Le coût de l acquisition d un immeuble équivalent pour ce relogement des personnels du Reflet serait de 35 M TTC environ. 3

4 II Le besoin de rénovation des bâtiments Salvador, Quartz et Extension et Hôtel du Département L'immeuble Salvador, acquis le 27 mai 2002, nécessite des travaux de rénovation. Depuis plusieurs années, des filets enserrent cet immeuble du fait de fissurations apparues en façade, avec des détachements de briquettes de parement. Par ailleurs, les agents qui occupent cet immeuble subissent des températures trop chaudes l été du fait des mauvaises performances énergétiques du bâtiment. Cet immeuble n est pas d un accès aisé pour les personnes à mobilité réduite du fait des emmarchements à l entrée. Le restaurant administratif situé au sous-sol n est pas accessible aux fauteuils roulants du fait d une absence d ascenseur ou de rampe pour fauteuil roulant. Des travaux sont nécessaires pour améliorer les performances énergétiques du Salvador, du Quartz, de l Extension et de l Hôtel du Département. Le Salvador et l Hôtel du Département, construits en 1985, ont un classement énergie «E». Le Quartz, construit en 1992, a un classement énergie «D». L Extension, construit en 1993, a un classement énergie «F». Ces immeubles, à l exception de l Hôtel du Département, comportent des emmarchements qui les rendent difficiles d accès aux personnes à mobilité réduite. Le coût des travaux d accessibilité et d efficacité énergétique peut être estimé à HT par m² pour le Salvador, le Quartz et l Extension, soit environ 47 M HT, soit 56 M TTC. Un marché d assistance technique à maîtrise d ouvrage pour conduire la rénovation de l Hôtel du Département a été approuvé lors de la Commission Permanente du 18 mars Le lancement d une procédure dédiée à un marché d assistance fonctionnelle a été approuvé par la Commission Permanente du 13 mai 2013 pour étudier précisément quels services pourront intégrer ce nouveau bâtiment, à l issue de la rénovation complète de l Hôtel du Département. L objectif de l opération de regroupement est de rassembler dans ce nouveau bâtiment les services aujourd hui situés à Nanterre qui ne sont pas abrités dans l Hôtel du Département et les services situés hors de Nanterre dont l activité ne nécessite pas une proximité constante avec le terrain. 4

5 III La nécessité de réduire les dépenses locatives pour participer à la maîtrise des frais de fonctionnement du Département Ces deux immeubles Reflet et Salvador sont coûteux en frais de fonctionnement. Le Reflet aura coûté ,83 TTC en loyers en 2012 (sans compter les charges et les impositions). Le Salvador a coûté ,53 TTC en loyers en 2012 (sans les charges et impositions) au titre de la location de parkings. IV La nécessité de rationaliser les implantations des services centraux La répartition des services entre les immeubles à Nanterre pénalise l efficacité du travail (temps perdus en allers et venues entre immeubles, éloignement des équipes). Elle oblige à disposer d un plus grand nombre de salles de réunion, de places de stationnement, d espaces d accueil, d emplois de gardiennage. Ces moyens pourraient être davantage mutualisés si le nombre d immeubles était moindre. Un regroupement de services est donc souhaitable dans un immeuble qui doit être adapté aux normes d accessibilité aux personnes à mobilité réduite, qui doit être bien desservi par les transports en commun et qui doit présenter de très bonnes performances énergétiques. Un travail de veille sur l offre de bureaux a été mené. Les offres de bureaux à vendre dans le périmètre de l Hôtel du Département, ont été étudiées et, pour certains, visités. Parmi ces différentes possibilités offertes par le marché, l offre d Altarea-Cogedim et Eiffage Immobilier, d un immeuble de m² à construire en vente en l état futur d achèvement avec 197 places de stationnement boulevard des Provinces de France près de la station de RER Nanterre-Université et non loin de l Hôtel du Département, a notamment été étudiée. Une estimation a été délivrée le 27 décembre 2012 par France Domaine pour cet immeuble dénommé «Nework» certifié HQEet BBC, dont l architecte est M. Jean-Paul Viguier. Cependant, la dimension de cet immeuble est apparue insuffisante au besoin du Département. 5

6 V L immeuble à construire par Racing Arena Une réponse à ce besoin a été identifiée, rue des Sorins à Nanterre, non loin de la station de RER Nanterre-Préfecture, à l emplacement du stade des Bouvets lequel sera reconstitué dans l île de Puteaux. Il s agit d un immeuble de bureaux de m² environ, avec locaux d archives et locaux techniques, plus 420 emplacements de stationnement. Il est proposé à l acquisition sous forme de volumes immobiliers sur les parcelles cadastrées section AJ n 388, 419 et 474, avec des équipements à usage commun (chaufferie, parkings, équipements techniques, ) qui seront gérés par une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) à créer. Cet immeuble de bureaux jouxtera l Arena 92, salle modulable et polyvalente capable d accueillir spectateurs en configuration «stade» et à spectateurs en configuration «salle de spectacles». L immeuble Arena 92 et l immeuble de bureaux connexe ont été conçus pour que celui-ci ne subisse pas de nuisances acoustiques ou vibratoires provenant d Arena 92. Ce projet d Arena 92 et le projet d immeuble de m² environ avec 420 places de stationnement est développé par la société Racing Arena, société par actions simplifiée à associé unique au capital de , elle-même filiale à 100 % de la société Ovalto Investissement. L immeuble de bureaux de m² environ comportera 8 étages plus une mezzanine et un niveau de sous-sol. Les étages sont d une surface de m² à m². L immeuble est divisible horizontalement et verticalement ; les plateaux étant divisibles en deux sous-plateaux. La capacité d accueil maximale de cet immeuble est de postes de travail (13 m² par personne). La capacité d exploitation avec un ratio d occupation de 17 m² par personne est de postes de travail environ. La distance de cet immeuble depuis l Hôtel du Département est de 15 à 20 minutes à pied. Cet immeuble de m² environ ne comprend pas d espaces de restauration intégré pour les personnels qui y travailleront. Un tel espace est prévu à proximité au sein du programme connexe Arena 92. La capacité de cet espace de restauration, propriété de Racing Arena, est de couverts. Il sera constitué avec Racing Arena un organisme de droit privé à but non lucratif à qui sera confiée la gestion de cet espace de restauration, dans le respect des règles applicables aux achats pour le compte d une collectivité publique. Il pourra toutefois être envisagé une organisation différente de celle présentée ci-dessus si le Département et Racing ARENA conviennent d'une autre modalité de gestion dans le respect des règles applicables à chacune des deux parties. 6

7 Cet espace de restauration servira pour les personnes occupant l immeuble de bureaux à l heure du déjeuner et pour les usagers d Arena 92, le soir et les week-ends. Le prix d acquisition de l immeuble de m² environ comprend le droit d accès à titre perpétuel à cet espace de restauration à l heure de déjeuner pour le Département ou tout utilisateur futur de cet espace. Les 420 places de stationnement à acquérir sont situées sous Arena 92 et sous l immeuble de bureaux de m² environ. Ce parc de stationnement, d une capacité totale de 483 places, est conçu pour être mutualisé afin de répondre aux besoins des occupants habituels de l immeuble de bureaux en journée du lundi au vendredi, et des spectateurs d Arena 92 les soirs de semaine et les week-ends. Racing Arena pourra utiliser une partie des 420 places de stationnement les soirs et les week-ends, en contrepartie d un partage par moitié des coûts d entretien et de gardiennage des places de stationnement concernées. Ce parc de stationnement comportera une centaine de places destinées à accueillir des véhicules électriques. Cet immeuble de m² pourra héberger tous les agents travaillant actuellement à l Hôtel du Département (1 485 personnes) et au Reflet (260 personnes), soit au total places. Le ratio d occupation sera alors de 17 m² par personne. Il pourra héberger ultérieurement les agents qui travaillent au Reflet (260 personnes), au Salvador (300 personnes), au Quartz (150 personnes) et à l Extension (390 personnes) après rénovation de l Hôtel du Département, soit au total personnes qui occuperaient alors un espace de m² environ. Il resterait alors m² environ pour les besoins d hébergement d autres services départementaux, permettant d héberger 500 personnes environ. Ce potentiel représente environ un équivalent de 3 M HT de loyer par an qu il n y aurait pas à verser dans un autre site. Si le Département n avait pas besoin de ces surfaces, il pourrait les donner à bail, pour obtenir une recette locative équivalente. Il pourrait également vendre les surfaces excédentaires, le bâtiment étant divisible. Le Département, en votant en décembre 2006 son Plan Climat Territorial, a souhaité s engager à une maîtrise de ses consommations énergétiques. L immeuble de m² à construire rue des Sorins présente de très bonnes performances environnementales (Certification HQE, label Bâtiment Basse Consommation BBC). Les économies (loyers, consommations, ) pour le budget de fonctionnement départemental de cette opération de regroupement sont évaluées à 6,9 M TTC par an à partir de L immeuble est à vendre en l état futur d achèvement (VEFA) par son constructeur, Racing Arena. Il sera doté d équipements de contrôle d accès, de câblage informatique et téléphonique, de cloisonnement pour les bureaux et salles de réunions, 7

8 Cet immeuble a reçu un agrément pour la création de bureaux le 19 novembre 2010 et un permis de construire le 4 novembre Un permis de construire modificatif, déposé par Racing Arena, est en cours d instruction par la Commune de Nanterre. Une notice descriptive avec plans et tableau des surfaces fournie par Racing Arena, est jointe au présent rapport. Cet immeuble n est pas soumis à la réglementation des Immeubles de Grande Hauteur (IGH). Il sera soumis à la réglementation du Code du Travail. Il ne sera pas classé Etablissement Recevant du Public. La notoriété des constructeurs, GTM (groupe Vinci) et de l architecte, M. Christian de Portzamparc (prix Pritzker d architecture), est une garantie d expérience pour l exécution des travaux et la maîtrise des délais de livraison. Le délai prévisionnel de construction est de 37 mois environ à compter de la signature de l acte authentique de vente en l état futur d achèvement en décembre La date prévisionnelle d achèvement est en fin du 4 ème trimestre Une pénalité de par jour de retard sera due par la société Racing Arena au Département en cas de retard dans la livraison, sauf causes légitimes de suspension de délais. Le Département disposera d une faculté de désistement sans pénalités si l acte d acquisition en l état futur d achèvement n est pas signé avant la fin de l année La société Racing Arena s engage à achever le stade-salle de spectacles à la même échéance que les bureaux et le parc de stationnement, selon le calendrier d exécution des études et des travaux fournis par Racing Arena joint au présent rapport. Le prix de cet immeuble de m² de bureaux avec 420 emplacements de stationnement et droit d accès au restaurant à l heure du déjeuner est de hors cloisonnements et installations accessoires prévus par Arena. Avec ces cloisonnements et installations accessoires, le prix est de HT, soit TTC. La TVA sur le prix HT sera partiellement récupérable au titre du Fonds de Compensation de la TVA. Le taux de TVA est de 19,6 % pour l année Il est fixé à 20 % à partir du 1 er janvier Ce montant sera ajusté en fonction des évolutions de ce taux. 8

9 L échéancier des paiements est : - 30% du prix lors de la signature de l acte authentique de vente en l état futur d achèvement (VEFA), qui devra intervenir au plus tard le 23 décembre 2013, - 10% à l achèvement des fondations des bureaux, - 20% à la réalisation de 50% du gros œuvre des bureaux, - 10% à la mise hors d eau des bureaux, - 10% à la mise hors d air des bureaux, - 15 % à l achèvement des bureaux, - 4 % à la livraison, - 1 % à la levée des réserves. Une promesse unilatérale de vente sans versement d une indemnité d immobilisation par le Département sera conclue sous les conditions suspensives suivantes : - acquisition du terrain par Racing Aréna auprès de l Epadesa, - obtention par Arena d un permis de construire modificatif, au plus tard le 30 septembre 2013, avec une purge de tout recours au plus tard le 20 décembre signature d un acte en la forme administrative au plus tard le 23 décembre Ce prix est conforme à l avis de France Domaine du 13 février 2013, compte-tenu du niveau d équipement de cet immeuble, évalué à 162 M sans utiliser la marge de négociation de 10 %, relative à l immeuble sans cloisonnements et autres installations. Le Comité Technique a été consulté sur cette opération les 21 février 2013, 4 avril 2013 et 26 juin La Commission «Finances et Patrimoine» a examiné ce sujet du regroupement des bâtiments centraux les 12 novembre 2012 et le 22 janvier Les agents du Département en ont été informés périodiquement par le «Journal du Personnel». Pour mémoire, le Département a cédé pour environ 38 M cumulés de terrains et bâtiments de 2009 à 2012 compris. Il dispose d un potentiel de cessions cumulées de terrains et bâtiments de 190 M environ de 2014 à 2017 compris ; en comptant les bâtiments Salvador, Quartz et Extension. Une autorisation du programme (AP) a été ouverte lors de la séance du Conseil Général du 25 janvier 2013 pour permettre l acquisition d un nouvel immeuble départemental. 9

10 Je vous propose : - d approuver l acquisition à la société Racing Arena d un immeuble de m² environ situé rue des Sorins à Nanterre (lots de volume sur les parcelles cadastrées section AJ n 388, 419 et 474), avec 420 places de stationnement et avec un droit d accès à titre perpétuel à l espace de restauration d Arena 92 à l heure du déjeuner, en l état futur d achèvement, dont la livraison est prévue fin 2016, au prix de HT soit TTC, avec l échéancier des paiements :. 30% du prix lors de la signature de l acte authentique de vente en VEFA, au plus tard le 23 décembre 2013,. 10% à l achèvement des fondations des bureaux,. 20% à la réalisation de 50% du gros œuvre des bureaux,. 10% à la mise hors d eau des bureaux,.10%à la mise hors d air des bureaux,. 15 % à l achèvement des bureaux,. 4 % à la livraison,. 1 % à la levée des réserves, avec un engagement du vendeur d achever le programme Arena 92 en même temps que les m² bureaux et les 420 places de stationnement, avec des pénalités de par jour de retard suivant le délai contractuel d achèvement sauf causes légitimes de suspension des délais, sous les conditions suspensives suivantes : - acquisition du terrain par Racing Aréna auprès de l Epadesa, - obtention par Arena d un permis de construire modificatif, au plus tard le 30 septembre 2013, avec une purge de tout recours au plus tard le 20 décembre signature d un acte en la forme administrative au plus tard le 23 décembre 2013, avec faculté pour le Département de se désister sans pénalités si l acte d acquisition en l état futur d achèvement n est pas signé avant la fin de l année m autoriser à signer au nom et pour le compte du Département la promesse unilatérale de vente sans versement d une indemnité d immobilisation par le Département ainsi que tous actes concourant à l opération d acquisition et les pièces et documents afférents. 10

11 La dépense correspondante à cette acquisition sera imputée sur les crédits figurant à l article nature comptable (code grand angle 2003P185O004). Je vous prie de bien vouloir en délibérer. Le Président du Conseil général Patrick Devedjian 11

12 DEPARTEMENT DES HAUTS-DE-SEINE COMMISSION PERMANENTE ACQUISITION D'UN IMMEUBLEA NANTERREPOURLE REGROUPEMENTDESSERVICES REUNION DU 8 JUILLET 2013 DELIBERATION La Commission permanente, Vu le Code général des collectivités territoriales, notamment ses articles L et suivants, Vu le Code général de la propriété des personnes publiques, Vu les articles du code civil et L du code de la construction et de l habitation, Vu la loi n du 26 janvier 1984 portant dispositions statutaires relatives à la fonction publique territoriale, notamment son article 33, Vu l avis de France Domaine du 13 février 2013, Vu la délibération du Conseil général en date du 31 mars 2011 faisant suite au rapport de M. le Président du Conseil général n 11.27, relative aux délégations d attribution à la Commission permanente, Vu la délibération de la Commission permanente en date du 18 mars 2013 faisant suite au rapport de M. le Président du Conseil général n CP, approuvant la passation d un marché d assistance technique à maîtrise d ouvrage pour conduire la rénovation de l Hôtel du Département, Vu la délibération de la Commission permanente en date du 13 mai 2013 faisant suite au rapport de M. le Président du Conseil général n CP, approuvant le lancement d une procédure dédiée à un marché d assistance, pour définir les services qui rejoindront un nouvel immeuble, Vu l avis du Comité Technique du 26 juin 2013, 12

13 Vu le Kbis de la société Racing Arena, Vu le calendrier d exécution des études et des travaux fourni par Racing Arena, Considérant la nécessité pour le Département de maîtriser ses dépenses de fonctionnement, et notamment de ses dépenses locatives au titre de l hébergement de services centraux. Considérant la nécessité pour le Département d améliorer les conditions d accès de ses locaux aux personnes en fauteuil roulant, qu elles soient usagers ou agents départementaux. Considérant les coûts des travaux à entreprendre dans les prochaines années dans les bâtiments départementaux, y compris dans l Hôtel du Département. Considérant l obsolescence aux normes environnementales des immeubles centraux départementaux. Considérant les engagements pris par le Département en matière de développement durable et d actions à mener dans le secteur du bâtiment et des transports pour réduire les émissions de gaz à effet de serre et les engagements de performance énergétique de l immeuble de bureaux à construire par Racing Arena, rue des Sorins à proximité de la gare RERde Nanterre-Préfecture. Vu le rapport de M. le Président du Conseil général n CP, M. Yves Révillon, rapporteur, entendu, D E L I B E R E ARTICLE1 : Est approuvée l acquisition à la société Racing Arena d un immeuble de m² environ situé rue des Sorins à Nanterre (lots de volume sur les parcelles cadastrées section AJ n 388, 419 et 474), avec 420 places de stationnement et avec un droit d accès à titre perpétuel à l espace de restauration d Arena 92, à l heure du déjeuner, en l état futur d achèvement, dont la livraison est prévue fin 2016, au prix de HT soit TTC, - y compris les cloisonnements et les installations annexes - (TVA au taux de 19,6 % en vigueur en 2013 et de 20 % à partir du 1 er janvier Le montant de la TVA sera ajusté en fonction des évolutions de ce taux). 13

14 avec l échéancier des paiements :. 30% du prix lors de la signature de l acte authentique de vente en VEFA, au plus tard le 23 décembre 2013,. 10 % à l achèvement des fondations des bureaux,. 20 % à la réalisation de 50% du gros œuvre des bureaux,. 10 % à la mise hors d eau des bureaux,.10 % à la mise hors d air des bureaux,. 15 % à l achèvement des bureaux,. 4 % à la livraison,. 1 % à la levée des réserves, avec un engagement du vendeur d achever le programme Arena 92 en même temps que les m² bureaux et les 420 places de stationnement, avec des pénalités de par jour de retard suivant le délai contractuel d achèvement sauf causes légitimes de suspension des délais, sous les conditions suspensives suivantes : - acquisition du terrain par Racing Aréna auprès de l Epadesa, - obtention par Racing Arena d un permis de construire modificatif, au plus tard le 30 septembre 2013, avec une purge de tout recours au plus tard le 20 décembre signature d un acte en la forme administrative au plus tard le 23 décembre 2013, avec faculté pour le Département de se désister sans pénalités si l acte d acquisition en l état futur d achèvement n est pas signé avant la fin de l année La notice descriptive de l immeuble à construire avec plans et tableau des surfaces est jointe à la présente délibération. ARTICLE2 : M. le Président du Conseil général est autorisé à signer au nom et pour le compte du Département la promesse unilatérale de vente sans versement d une indemnité d immobilisation, ainsi que tous actes concourant à l opération d acquisition et les pièces et documents afférents. 14

15 ARTICLE3 : La dépense correspondante sera imputée à l article , nature comptable , code grand angle 2003P185O004. Date d accusé de réception par la Préfecture des Hauts-de-Seine : 15/07/2013 Le Président du Conseil général Patrick Devedjian 15

16 "La présente délibération peut faire l objet d un recours devant le tribunal administratif de Cergy-Pontoise 2-4, boulevard de l Hautil, BP Cergy-Pontoisecedex dans un délai de deux mois à compter de sa publication et/ou notification." 16

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