Bien choisir votre terrain
BIEN CHOISIR VOTRE TERRAIN Bien choisir votre terrain Le choix du terrain est un élément primordial dans le déroulement d un projet de construction. Dans ce guide nous vous proposons de découvrir tous les éléments à prendre en compte pour choisir votre terrain en toute sécurité. Notre réseau de constructeurs est là pour vous accompagner face à cette étape et pour vous guider. Tous nos constructeurs sont disponibles pour vous informer, retrouvez les sur le site Constructeurdemaison.net. Plus de 100 agences pour vous accueillir : Sommaire Choisir l emplacement 3 Constructibilité du terrain 6 Passez à l action! 10 2
Choisir l emplacement Choisir un emplacement de terrain adapté à votre Choisir l emplacement mode de vie est important pour votre confort Terrain isolé ou en lotissement? terrain isolé ou en diffus Le principal avantage d'un terrain isolé reste la liberté de bâtir tout type d'habitation, à condition toutefois de respecter les règles d'urbanisme en vigueur et de choisir son constructeur de maisons individuelles. + + - sécurité : En revanche, l'acquéreur doit vérifier certaines informations auprès de la mairie (constructibilité, servitudes, COS...), effectuer les démarches administratives et contacter les différents réseaux publics (raccordement en eau, gaz, électricité, assainissement, téléphone...). Pensez à étudier attentivement ces frais de viabilisation car si les réseaux existants sont éloignés de la parcelle, les travaux peuvent considérablement alourdir la facture. Ils restent en effet à la charge de l'acquéreur. CHOISIR UN EMPLACEMENT ADAPTé aux enfants terrain en lotissement Un terrain en lotissement présente moins de surprises qu'un terrain diffus. En effet, vous avez dès le départ la certitude qu'il est constructible, viabilisé et que les accès sont aménagés. Autre avantage : la parcelle est bornée, c'est-à-dire que contrairement à un terrain isolé, vous êtes assuré de sa taille, au mètre carré près! Une information indispensable pour déterminer la surface constructible. En revanche, le lotissement possède son propre règlement. Votre projet sera alors soumis à des obligations de construction allant de l'implantation de l'habitation à la hauteur, en passant par le choix des matériaux et des couleurs, jusqu'à l'intégration de certaines normes environnementales comme la récupération des eaux de pluie ou l'utilisation d'énergies renouvelables. Si vous envisagez une demeure à l'architecture audacieuse, assurez-vous qu'elle y trouve sa place. Vous avez des enfants en bas âge et vous souhaitez qu ils jouent dans le jardin en toute sécurité? Il faudra peut-être éviter de vous installer près d une route trop passante ou dangereuse. Pensez à vos besoins en sécurité et listez vos priorités en fonction de l âge de vos enfants et de vos habitudes de vie (Vont-ils à l école à pied? Font-ils du vélo dans la rue?, etc.) LES BESOINS DE VOS ENFANTS : En fonction de l âge de vos enfants, ils peuvent avoir besoin de différents équipements ou facilités à proximité : collèges, lieux de sorties, bibliothèques, centre de loisirs, etc. PENSEZ AU FUTUR : En fonction de la nature de votre projet, il peut être utile d envisager vos besoins à plus long terme. Par exemple si vous pensez être encore dans votre maison quand vos enfants seront adolescents, il faut essayer d anticiper leurs besoins à cet âge. - 3
choisir l emplacement Choisir l emplacement (suite) Choisir un emplacement de terrain adapté à votre mode de vie est important pour votre confort. Proximité des facilités : Commerces, écoles, pharmacies, salles de sport... En fonction de votre mode de vie, de la constitution de votre famille, vous pouvez avoir besoin de certaines facilités à proximité. Faites une liste par ordre de priorité pour faciliter votre recherche. Pensez aussi que certaines commodités peuvent être par exemple proches de votre travail plutôt que de votre maison (Par exemple, une salle de sport à côté de votre bureau vous permet de faire du sport le soir directement après le travail. Il n est donc pas essentiel d avoir cette facilité à proximité de votre futur lieu d habitation). DISTANCE DE VOTRE lieu de TRAVAIL : Il est important de penser à la proximité de votre lieu de travail et surtout à la facilité du trajet que vous devrez faire quotidiennement. Il faut vérifier si la route n est pas trop encombrée le matin, si elle n est pas trop dangereuse, etc. Pensez aussi à changer de mode de transport pour vous adapter à votre nouveau lieu d habitation. Par exemple, un trajet en transport en commun est parfois plus rapide que la voiture et vice et versa. TRANSPORTS : à proximité du terrain Astuce Pensez à utiliser les outils de cartographie en ligne (par exemple Google Maps - 2013 Google). Ce type d outil vous permettra de visualiser ce qui se trouve à proximité de votre terrain, les commerces à proximité, l état du trafic sur la route, etc. Réfléchissez bien aux modes de transport (vélo, bus, train, avion...) que vous utiliserez et vérifiez si ces modes de transport sont à proximité ou si les aménagements dont vous avez besoin existent (pistes cyclables, etc.). Pensez aussi à vous renseigner sur les évolutions prévues au niveau des transports en commun dans les mairies. Un terrain a priori mal desservi peut se retrouver rapidement bien situé et valorisé en fonction des projets de la commune (par exemple si la commune s étend ou rejoint une communauté de communes). C est le cas également pour les projets futurs de voix de chemin de fer ou de voies rapides, Vous trouverez des cartes et des projets dans les conseils généraux. Proximité de VOTRE ENTOURAGE : Vous passez vos week-ends à faire des barbecues avec vos amis? Vous restez rarement plus de deux jours sans passer chez vos parents? Vous souhaiterez donc sans doute rester proche de votre entourage. Pensez-y en choisissant l emplacement de votre terrain. L orientation L orientation de votre terrain est importante pour votre future construction. En sachant que l idéal pour votre maison sera de placer le maximum de pièce de vie (salon, cuisine, etc.) au Sud-Ouest pour récupérer le maximum de chaleur en hiver. Les pièces de nuit sont à placer à l Est pour éviter de dormir dans des pièces surchauffées. En plein hiver, le soleil se lève près du Sud-Est et se couche près du Sud-Ouest, ce qui représente 1/4 des 360 d horizon autour de nous. En plein été, le soleil se lève au Nord- Est et se couche au Nord-Ouest en passant par le Sud couvrant ainsi les 3/4 de cet horizon. Seul le quart Nord n est jamais touché. 4 plantation pour protéger contre une surchauffe en été SUD-OUEST N à dégager de toutes plantations hautes 21 décembre 21 mars / septembre 21 juin SUD-EST
choisir l emplacement sonores attention aux nuisances Les nuisances sonores proviennent bien souvent des transports (avion, train, axe routier très passant). Pensez aussi à vérifier les projets de modification des infrastructures de transport à moyen et long terme. Vérifiez également la proximité des lieux de sorties (discothèques). OLFACTIVES Astuce Pensez à venir visiter votre terrain à différents moments de la journée. Les usines de traitement des déchets, les décharges, les incinérateurs peuvent être source de mauvaises odeurs. Pensez à vérifier leurs présences à proximité de votre terrain et à vérifier avec vos futurs voisins si ceux-ci sont impactés par des nuisances olfactives. FUTURES CONSTRUCTIONS AUTOUR DU TERRAIN Renseignez-vous sur les projets de construction en cours à moyen et long terme, en particulier si votre terrain est entouré de terrains constructibles. Il serait dommage d acheter un terrain pour sa belle vue et de la voir obstruée quelques années plus tard par la construction d un immeuble. VOISINAGE : Le voisinage peut devenir une nuisance s il ne vous correspond pas. Si vous aimez la convivialité et la présence d autres familles avec enfants, il n est peut-être pas pertinent de vous installer sur un terrain sans voisins. LES IMPOTS LOCAUX Les impôts locaux (taxes foncière et taxe d habitation) varient fortement d une ville à l autre. Pensez à vous renseigner sur les montants dans la commune du terrain qui vous intéresse par exemple en interrogeant les voisins. Sachez aussi que des statistiques sur les impôts locaux sont à disposition sur les sites www.impots.gouv.fr et www.collectivites-locales.gouv.fr. la vue depuis le terrain Choisissez un terrain avec une vue qui vous convient : campagne, ville, village, etc. Pensez bien à la manière dont vous implanterez votre maison sur le terrain et à la vue que vous aurez en fonction de cette implantation. Pensez aussi qu avec un deuxième étage, vous aurez une vue plus en hauteur. Ou encore, considérez que si votre maison est construite sur la partie la plus en hauteur du terrain, la vue sera plus dégagée. Priorisez et faites des choix Priorisez les éléments qui sont les plus importants pour vous. Pour rentrer dans votre budget vous devrez certainement faire des choix, mieux vaut faire ces choix sur les éléments qui sont moins prioritaires pour vous. 5
Constructibilité du terrain Constructibilité du terrain Pour vérifier la faisabilité de votre projet, il faut s assurer de la constructibilité du terrain à travers différents éléments. nature de votre projet La forme, la surface ou encore la physionomie du terrain dont vous avez besoin dépendent directement de votre projet : maison avec sous-sol, plusieurs corps de bâtiment, plain-pied, étage, etc. C est pourquoi il vous est conseillé de réfléchir à vos besoins prioritaires concernant la conception de votre maison pour effectuer correctement la recherche du terrain. La surface n est pas une priorité Attention, avoir un grand terrain peut être très contraignant pour l entretien surtout en été. La surface ne doit donc pas être un critère de choix prioritaire. Il faut avant tout privilégier l emplacement et l exposition du terrain. règles d urbanisme, documents à obtenir Certificat d urbanisme : Le certificat d urbanisme est le premier document à obtenir. C est un acte administratif à demander en mairie. Le formulaire de demande CERFA n 13410*02 est disponible sur le site vosdroits.service-public.fr. Il existe deux types de certificat d urbanisme : Certificat d urbanisme d information : renseigne sur le droit de l urbanisme applicable à un terrain, les limitations administratives au droit de propriété (servitudes d utilité publique, droit de préemption, etc.) et les taxes et participations d urbanisme (raccordement à l égout, voirie et réseaux, etc.). Certificat d urbanisme opérationnel : indique si le terrain peut être utilisé dans le cadre d un projet de construction et donne l état des équipements publics existants ou prévus. Délai d obtention : 1 mois pour le certificat d urbanisme d information et deux mois pour le certificat d urbanisme opérationnel. (Source : vosdroits.service-public.fr) Le Plan Local d Urbanisme (PLU) : Le PLU est le nouveau document d urbanisme appelé à remplacer le POS (Plan d Occupation des Sols). Si une commune n est pas dotée d un PLU, il vous faudra donc demander le POS ou le cas échéant la carte d urbanisme (document d urbanisme simplifié). Le PLU contient les éléments suivants : Le rapport de présentation : c est un état des lieux de la commune en termes d environnement, d habitat, de transports, d économie, etc. Le projet d aménagement et de développement durable : fixe les objectifs de la commune et ses actions. Le document graphique du règlement : c est une carte de la commune divisant le territoire en zones : urbaines, à urbaniser, agricoles dites «zones A», naturelles et forestières dites «zones N». Le règlement : qui fixe la nature, la densité, l implantation, la hauteur et l aspect des constructions autorisées. Les annexes : qui indiquent les servitudes d utilité publique, les réseaux d eau potable et d assainissement. Le COS (Coefficient d Occupation des Sols) détermine la surface constructible sur le terrain et est défini par l article 14 du PLU. Réglement de lotissement : Le règlement de lotissement fixe des règles d urbanisme que les membres d un lotissement se doivent de respecter (architecture des constructions, couleurs des façades, végétations, etc.). Le règlement de lotissement est valide 10 ans sauf en cas d accord des propriétaires pour une prolongation. CADASTRE : Astuce Pour connaître toutes les informations déjà existantes sur votre terrain (superficie, cadastre, limites de propriété, etc.) : rendez-vous sur le site www.geofoncier.fr Le cadastre correspond au registre publique sur lequel sont inscrites avec précision les propriétés foncières d une commune. Le cadastre ne détermine pas les limites exactes de la propriété mais les valeurs servant à déterminer notamment les impôts locaux. La plupart des plans de cadastre sont disponibles sur www.cadastre.gouv.fr. 6
Constructibilité du terrain LA NATURE DU SOL OBLIGATION DE l étude : L étude de sol est obligatoire en cas de construction de maisons (notamment en cas d assurance dommage ouvrage et de garantie décennale). Le constructeur de maisons individuelles a l obligation de la réaliser si vous ne l avez pas faite réaliser auparavant. FAIRE L étude avant d acheter le terrain? Votre constructeur vous accompagne Faites-vous accompagner par votre constructeur de maisons individuelles dès le début de votre projet, il pourra vous guider sur le choix de votre terrain en fonction de vos souhaits de construction. Cependant pour plus de sûreté, faites réaliser l étude de sol avant l achat (coût d une étude de sol entre 1200 et 1500 ). Notamment si vous avez des doutes ou si vous détectez des indices sur le terrain. L étude du sol permet notamment d identifier les risques liés à la nature du sol et d adapter les fondations en fonction. Vous éviterez ainsi les mauvaises surprises ou les surcoûts et vous assurerez la pérennité de votre construction. Caractéristiques importantes à détecter sur un terrain : Caractéristiques à détecter Terrain lâche sans consistance. indices permettant la détection Si vous pouvez planter une barre (de fer par exemple) à un mètre de profondeur sans difficulté. Cela indique le manque de consistance du terrain. Terrains argileux : une matière très sensible aux changements de températures qui se rétracte en cas de chaleur et se gonfle en cas d humidité. Pâquerettes, joncs, boutons d or, liserons sont souvent révélateurs d un sol argileux. Terrains gorgés d eau, zones marécageuses, nappe d eau souterraine En marchant sur le sol, vérifiez s il n est pas anormalement gorgé d eau. Regardez aussi la végétation, la présence de saules, de peupliers, de roseaux peuvent indiquer une zone humide. Terrains remblayés, glissement de terrain Soyez attentifs aux poteaux ou aux arbres entourant la maison. Si ceux-ci sont anormalement penchés, cela peut-être le signe d un glissement de terrain. Des creux et des bosses sur le terrain peuvent indiquer aussi un remblayage récent. Astuce Observez les maisons aux alentours. Ont-elles des fissures? Des problèmes d inondations? Questionnez le voisinage et la mairie. 7
Constructibilité du terrain Constructibilité du terrain Pour vérifier la faisabilité de votre projet, il faut vérifier la constructibilité du terrain à travers différents éléments. LE RELIEF DU TERRAIN, L ALTIMètrie Un terrain en pente peut entrainer un surcoût pour la réalisation d un terrassement. Un terrain en pente se détecte à l œil nu mais aussi grâce à d autres indices : arbres, poteaux penchés. Vous observerez que les murs de clôtures ou autres ouvrages présents sur le terrain sont fissurés ou cassés. Le géomètre expert peut effectuer un relevé altimétrique permettant de déterminer la pente du terrain et de relever des cotes de niveau. L accessibilité du terrain L accessibilité du terrain est un élément important à prendre en compte : est-ce que le terrain est accessible en voiture? Est-ce qu il faudra faire des aménagements pour permettre l accès aux engins de chantier (déboisement, dépierrement, etc.)? Faudra-t-il demander un droit de passage au voisin? LES SERVITUDES Les servitudes privées : Elles sont encadrées par la loi. Une servitude est l application d une contrainte sur une propriété au profit d une autre propriété. Il existe différents types de servitudes concernant un terrain, dont certaines sont liées à la construction (hauteur, proximité de la maison voisine, etc.). Les autres types de servitudes existantes sont : les arbres et plantations (distance), le droit de passage sur un terrain, le positionnement de la clôture, la vue, le bornage du terrain (en savoir plus sur le bornage page 9), etc. Les servitudes peuvent résulter d un accord conventionnel avec le voisin. Les servitudes privées d utilité publiques : Vous pouvez les consulter dans le Plan Local d Urbanisme (PLU). Elles concernent par exemple la présence d une canalisation sous votre terrain, la protection du patrimoine (monuments historiques et sites), la défense nationale, etc. 8 VIABILISATION DU TERRAIN En lotissement, les terrains sont déjà viabilisés, vous n avez donc pas à vous en occuper. En terrain isolé par contre, il faut vous renseigner sur les équipements existants et sur le coût du raccordement s il n est pas déjà fait. Si le terrain vous est vendu comme «terrain à bâtir», les raccordements sont normalement à proximité. Eau : Vérifier la présence d une conduite d eau à proximité ainsi que la pression et le débit. électricité : Vérifier la présence d un réseau électrique à proximité et renseignez-vous des possibilités et des coûts de raccordement auprès de la mairie et d EDF. Gaz : Vérifier la présence d un réseau de gaz et renseignez-vous des possibilités et des coûts de raccordement auprès de la mairie et de GDF. Téléphone et Internet : Renseignez-vous sur le coût et les délais d installation et également sur la nature de la connexion Internet (haut débit, fibre optique, etc.). La nature du réseau mobile : Si vous utilisez beaucoup les communications sur réseau de téléphonie mobile, vérifiez la qualité de la réception sur votre terrain. Évacuation des eaux usées : Vérifier la présence d un tout-à-l égout et la possibilité d un raccordement. Le niveau du regard du tout-à-l égout doit être plus bas que le niveau de votre maison sinon vous serez dans l obligation d installer une pompe de relevage. Si vous ne pouvez vous raccorder au tout-à-l égout (par exemple dans le cas d un terrain en contrebas de la chaussée), il vous faudra installer une fosse septique.
Constructibilité du terrain CONNNAITRE PRécisement les limites de votre terrain Le bornage permet de connaître précisément les limites de votre terrain ce qui évite les conflits avec vos voisins. Il est défini par le ministère de l intérieur comme «l opération qui consiste à fixer définitivement la limite de 2 terrains contigus et à la marquer par des repères matériels appelés «bornes» (piquets, pierres...)» (Source www.interieur.gouv.fr). L action de borner donne lieu à la rédaction d un procès-verbal de bornage. LE BORNAGE DU TERRAIN EN LOTISSEMENT : En lotissement, le vendeur a l obligation de faire borner son terrain. Cette obligation est définie par la loi SRU (Solidarité Renouvellement urbain). LE BORNAGE DU TERRAIN ISOLé : Hors lotissement, le bornage n est pas obligatoire pour le vendeur. Celui-ci a juste l obligation de vous indiquer si le bornage a été fait ou non (dans le cas où vous faites un achat de terrain avec indication de l intention de construire). L absence de cette information est une clause d annulation du contrat de vente. Pour éviter tout conflit avec vos voisins et pouvoir agir librement sur votre terrain (planter ou abattre des arbres, construire une clôture, etc.), il vous est fortement conseillé de faire borner votre terrain. L ACCORD DES VOISINS : Le bornage à l amiable : Si vos voisins sont d accord pour effectuer le bornage, vous procéderez donc à un bornage à l amiable avec l aide d un géomètre expert choisi par les deux parties. Vous cosignerez donc le procès de bornage. Attention ce document est définitif et s impose au juge. Il faut donc bien vérifier ce document avant de le signer. Le bornage judiciaire : Si votre voisin n est pas d accord, vous pouvez lui imposer un bornage en recourant à un bornage judiciaire. Cette opération doit être effectuée auprès du tribunal d instance du lieu du terrain. C est dans ce cas le tribunal d instance qui nomme un géomètre expert qui réalise le bornage du terrain. Le tribunal réalise ensuite un document qui est ensuite remis aux deux voisins. Faire appel a un geomètre expert : Le géomètre expert est le seul habilité à déterminer officiellement les limites d un terrain. Il vous est donc conseillé de faire appel à un géomètre si vous souhaitez un document de bornage officiel et définitif. Dépôt et publication du bornage ; Le document fixant la délimitation du terrain (procès-verbal ou document rédigé par le tribunal d instance) est déposé chez le notaire et publié au Service de publicité foncière (ex-conservation des hypothèques) ou au Livre foncier pour les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle. ET LE CADASTRE? BORNER SON TERRAIN : déterminer les limites pour mieux construire Le cadastre indique uniquement les données fiscales d un terrain en se basant sur des limites apparentes (murs, fossés, etc.). Il ne fait pas office de délimitation officielle des limites de votre propriété. Seul le procès-verbal de bornage permet d avoir un document juridiquement viable pour faire valoir vos droits. 9
passez à l action! Passez à l action! Vous connaissez maintenant les renseignements à prendre et les actions à mener avant de choisir un terrain, il est temps de passer à l action! Combien ça coûte? L achat d un terrain est une vente classique et suit la même procédure que l achat d un logement. L opération comporte la signature d un avantcontrat et la signature de l acte définitif de vente devant notaire. Comme pour tout achat de nature immobilière, on doit lire attentivement l acte et bien vérifier qu il n omet pas l ensemble des frais et taxes, la description exacte du terrain, la mention d éventuelles servitudes, etc. Frais notariés : Ce sont les mêmes que pour une vente immobilière classique : frais de formalités préalables, frais de notaire et, éventuellement, frais de négociation. Droits d enregistrement : 5,09 % du prix du terrain à payer au vendeur du terrain (notaire, agent immobilier, etc.) qui les reversera à l administration fiscale. Taxe d urbanisme : Taxe Locale d équipement ou TLE (pour les communes de plus de 10 000 habitants), entre 1 % et 5 % de la valeur de la maison ; taxe départementale pour financer les conseils en architecture, urbanisme et environnement (CAUE) qui peut être votée par le Conseil général, plafonnée à 3 %. OBLIGATIONS du vendeur et de l acheteur : Obligations du vendeur : Le vendeur a un devoir d information. Il est tenu de communiquer à l acheteur tous les renseignements qu il détient concernant un terrain. Le vendeur a le devoir d indiquer si un bornage a été fait en cas d achat de terrain avec indication d intention de faire construire. Le vendeur est également tenu d informer l acheteur sur les règles d urbanisme applicable au terrain, les servitudes, etc. Si le vendeur est un professionnel et si le terrain à bâtir est soumis à la TVA immobilière, c est le vendeur qui est redevable de cette taxe. Cependant il est courant que la TVA soit répercutée dans le prix de vente, dans ce cas-là une compensation est faite sur le prix des droits d enregistrement Obligations de l acheteur : La question que se pose souvent l acheteur, c est le délai pour faire construire. La seule disposition est une obligation de commencer les travaux dans un délai de deux ans après dépôt du permis de construire sous peine d annulation de celui-ci. L acheteur est par ailleurs tenu de régler les droits d enregistrement. 10
passez à l action! où trouver un terrain? Les agents immobiliers, les notaires, les sites Internet ou encore les mairies peuvent vous indiquer les terrains en vente. votre constructeur est là pour vous aider Votre constructeur de maisons individuelles référence des offres terrains constructibles grâce à des partenariats avec des agences, des notaires, etc. Votre constructeur référence bien souvent de nombreux terrains de particulier en exclusivité. Il est le meilleur interlocuteur pour vous aider à faire le choix de votre terrain et pour vous éviter les erreurs. Trouver des terrains sur internet Plus de 20 000 annonces terrains à consulter sur le site terrainpascher.com, un site pratique et simple qui vous permet de contacter très rapidement l auteur de l annonce. Le site constructeurdemaison.net regroupe des constructeurs de maisons individuelles sérieux et compétents qui mettent à votre disposition des offres Terrains et Terrain+Maison. Rendez-vous sur constructeurdemaison.net, rubrique «Terrains» ou «Terrain+Maison». 11
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