LE REFINANCEMENT PAR LE MARCHE HYPOTHECAIRE J O U R N É E S A J B E F N I A M E Y M A I 2 0 1 2 P R É S E N T É P A R M R D A O B A B A ( F G H M. S A / M A L I )
Préambule L objectif de la présente communication est de présenter sommairement l organisation du marché hypothécaire et les opportunités offertes singulièrement à travers les mécanismes de refinancement. Il s agit de familiariser les participants à la compréhension et à l usage d outils et instruments de refinancement qui doivent permettre de résoudre les contraintes de financement qui se posent aux institutions financières. Il s agira enfin d apporter des informations sur les nouvelles opportunités offertes mais peu exploitées par l organisation du marché financier sous régional
Présentation Après un résumé de la situation du financement de l habitat (analyse sommaire du système, contraintes et limites), faire un exposé sur les mécanismes de refinancement. Cette communication s inspire de l étude du contexte sous régional, de l environnement international et des nouvelles dispositions adoptées dans notre espace économique (UEMOA) Il s agira plus spécifiquement, de faire le point sur les nouvelles orientations adoptées par les autorités de l Union en vuedefavoriserlerefinancement àtraverslamiseenplacede mécanismes de financement innovants. La communication va aussi présenter les nouveaux instruments issus de la nouvelle réglementation à la faveur de la création du marché hypothécaire.
LES ENJEUX DU FINANCEMENT DE L HABITAT PROBLÉMATIQUE DE L ACCESSIBILITÉ AU LOGEMENT Le problème de l habitat renferme en soi toute la problématique du développement économique et social de notre pays. A travers la solution à ce problème, en plus d offrir un logement à nos concitoyens, singulièrement les plus vulnérables, c est s engager dans la voie du développement économique et social intégré. La dimension transversale des problèmes du secteur de l habitat, l importance des investissements nécessaires pour le financement de ce secteur, les contraintes financières pesant sur le système bancaire pour intervenir en faveur du secteur rendent difficile l optimisation et l efficience des mécanismes de financement.
DIAGNOSTIC DU FINANCEMENT DU SECTEUR DE L HABITAT A l analyse de l importance relative des différentes sources de financement du logement, les constats sont les suivants: Le rôle prédominant de l autofinancement Le déficit structurel de ressources à long terme Une contribution marginale du secteur financier dans la production du logement due entre autres Une intervention du système financier concentrée sur quelques institutions spécialisées
Toute stratégie de financement devra prendre en compte une plus grande implication du système financier dans la participation directe au financement du logement. Parvenir à une plus grand implication des banques dans le financement du logement requiert des dispositions particulières pour permettre leur intervention tant sur le plan de leur capacité d intervention, que sur le plan de la nécessaire sécurisation de leurs investissements
LE MARCHE HYPOTHECAIRE DEFINITIONS Crédit hypothécaire: crédit garanti par une hypothèque. Il en existe 2 types: - le prêt acquisition classique (crédit immobilier): l hypothèque intervient comme une garantie au profit du prêteur; - prêt hypothécaire au sens large: prêt financier quelqu en soit l objet et garanti par une hypothèque Marché hypothécaire: c est la combinaison d une offre de refinancement proposée par les établissements de crédit hypothécaire et d une demande représentée par les investisseurs. Il a pour objectif de favoriser la réalisation, par l ensemble des institutions et organismes pratiquant le crédit hypothécaire, de prêts consentis dans des conditions acceptables de taux et de durée, en vue de l acquisition d un logement
Le marché primaire se réfère à la fonction d octroi de crédits hypothécaires par les institutions prêteuses. Le marché secondaire, par contre, se réfère à la vente institutionnelle de créances adossées sur des portefeuilles hypothécaires, émises par des institutions financières. Un marché secondaire développé est celui qui offre des instruments financiers diversifiés permettant le refinancement hypothécaire sur les marchés des capitaux. Il n existe pas de réponses parfaites à la problématique du financement hypothécaire, ni de modèle unique.
LES AVANTAGES LIES AU DEVELOPPEMENT D INSTRUMENTS DE REFINANCEMENT HYPOTHECAIRE (justification du marché hypothécaire) Les avantages attendus, à travers un marché secondaire, basé sur divers mécanismes de refinancement au crédit à l habitat, devraient: répondre aux besoins des institutions prêteuses de crédits hypothécaires, en facilitant la transformation des ressources à court terme,enressourcesàlongterme; permettre aux institutions de crédit d adopter de nouveaux outils de gestionderisquesdeliquidité,etdetauxd intérêtetc.; assurer la diversification des sources de financement en offrant la possibilité à toutes les banques d accorder des crédits au logement; permettre le financement hors bilan des crédits hypothécaires; réduire de coût du crédit et améliorer les conditions d accès au logement aux populations à faibles revenus; réduire les interventions directes ou indirectes de l Etat sous forme de subventions.
Fonctions du marché hypothécaire Le marché hypothécaire, mécanisme de transformation au profit du système bancaire :Le marché hypothécaire permet aux organismes financiers qui accordent des crédits hypothécaires, de mobiliser en cas de besoin, les créances représentatives des prêts au logement. le marché hypothécaire, instrument de collecte et de canalisation de l épargne vers le logement : De ce fait, le marché hypothécaire, comme tout autre marché financier, organise la rencontre entre offre et demande d épargne destinée au logement. C est ainsi un formidable outil de collecte et de canalisation de l épargne vers le logement. Il s impose comme un mécanisme fondamental de financement des prêts au logement pour les institutions de crédit.
LES PRINCIPAUX ACTEURS DANS LE MARCHE HYPOTHECAIRE Au niveau du marché primaire: Les principaux acteurs sont les banques et les établissements financiers. Le développement du marché primaire nécessite une forte implication des institutions financières dans l octroi de crédits hypothécaires Les produits offerts aux emprunteurs potentiels (instruments d épargne et de crédit) doivent être incitatifs et compris par la clientèle. Les prêts hypothécaires consentis par les banques doivent être de qualité conformément aux normes et procédures communément admises. La présence d instruments de rehaussement des créances (assurance hypothécaire) dans le système financier constitue un maillon essentiel dans le dispositif du marché secondaire. Le mécanisme de rehaussement du crédit permet de garantir la qualité des titres hypothécaires en circulation sur le marché, et minimiser les risques des investisseurs.
Au niveau du marché secondaire: Les investisseurs institutionnels (caisses de sécurité sociale, compagnies d assurance etc.) sont des acteurs potentiels sur le marché secondaire hypothécaire tant au niveau national que sous-régional. Pour mobiliser les ressources auprès des investisseurs dans le marché secondaire, l intermédiaire financier doit leur offrir trois (3) éléments de satisfaction: lasécuritédesfonds; la rémunération convenable des fonds selon les conditions du marché; les instruments financiers adaptés à la structure des ressources dont ils disposent, tout en leur offrant la possibilité d accéder à la liquidité en cas de besoin
Au niveau des pouvoirs publics - La fiscalité est un instrument financier utilisé pour attirer les investisseurs: - Le cadre macro-économique doit être attractif pour les investisseurs: - L existence préalable d un espace économique diversifié, mais unifié au sein de l UEMOA et d un cadre législatif commun, est nécessaire pour permettre de dégager une masse critique nécessaire à la viabilité à terme des opérations de refinancement hypothécaire
ETAT DES LIEUX Refinancement dans la zone UEMOA Il est avéré que les conditions de création d un marché hypothécaire pour le développement du refinancement existent dans notre espace économique, malgré quelques obstacles à franchir. Il existe un gisement important de créances hypothécaires détenues par les banques, une bonne structuration du marché obligataire, un cadre monétaire régulé et harmonisé, une règlementation adaptée. L introduction de mécanismes de refinancement comme la titrisation aura un impact positif sur l allongement de la durée des prêts, l accroissement des encours hypothécaires, la baisse du coût de financement, l amélioration de la rentabilité des banques et l économie des fonds propres En plus de cette technique, il existe d autres instruments comme les obligations sécurisées qui pourraient aussi apporter une solution aux contraintes du financement.
CRÉATION D UNE AGENCE HYPOTHÉCAIRE la Caisse Régionale de Refinancement Hypothécaire CRRH Justifications et objectifs: - Permettre aux banques commerciales et aux établissements de crédits, de refinancer les crédits hypothécaires résidentiels (CRH) octroyés et de céder éventuellement ces CRH - Canaliser vers le marché hypothécaire l épargne longue disponible - Libérer les banques des contraintes associées à l octroi des CRH Missions: - 1. Encourager les institutions financières à émettre davantage de prêts à l habitat; - 2. Encourager les Prêteurs à offrir aux acquéreurs des prêts à taux fixe - 3. Promouvoir le marché de la dette en émettant des titres (profondeur du marché obligataire)
LA TITRISATION DE CREANCES EN ZONE UEMOA Pourquoi titriser? Refinancement sans endettement Gestion du bilan Diversification des sources de financement Quoi titriser? Créances homogènes Montant important Disponibilité de données statistiques
Cadre juridique et aperçu général de la titrisation Définition de la titrisation «La titrisation est l opération par laquelle un Fonds commun de titrisation de créances acquiert, soit directement auprès de tiers cédants, soit par l'intermédiaire d'un autre organisme habilité pour ce faire, des créances, ainsi que les sûretés, garanties et accessoires y afférents, en finançant cette acquisition par l'émission de titres négociables représentatifs desdites créances, dont la souscription et la détention est ouverte aux investisseurs qualifiés ou au public» (Règlement 02/2010 du CREPMF, 30/03/2010)
Eléments clé du Règlement sur la titrisation : Intervenants bien définis Diversité des créances titrisables Facilité de cession de créances Véhicule dédié à l abri de la faillite Rehaussement de crédit interne et externe
Cédant Fonds Commun de Titrisation de Créances (FCTC) Société de Gestion Dépositaire Gestionnaire des Créances du FCTC Arrangeur L entreprise qui a les créances titrisables sur son bilan Elle peut continuer à agir en tant que Gestionnaire des créances (*) Copropriété créée à l initiative de la Société de Gestion et du Dépositaire Acquiert les créances et émet des titres de créances pour financer l acquisition Crée le FCTC et gère ses activités Interlocuteur privilégié des investisseurs Etablissement responsable de la conservation des actifs du FCTC Responsable du recouvrement des créances Peut être le Cédant (*) Responsable du montage financier et du placement des titres du FCTC Intervient à toutes les étapes du processus de la cession des créances jusqu à l émission des titres Autorités de supervision Autres BCEAO, Commission Bancaire et notamment le CREPMF Le CREPMF émet les agréments pour la Société de Gestion et le FCTC, ainsi que le visa pour la note d information Avocats : conseil juridique pendant la phase de montage Commissaires aux Comptes : conseil fiscal en phase de montage, audit annuel de la Société de Gestion et du FCTC
Créances titrisables et Cession Les créances éligibles à l actif du FCTC peuvent être : Déjà existantes ou futures Le montant et la date d exigibilité sont déterminés ou pas encore Immobilisées, douteuses ou litigeuses Titres de créances transmissibles par inscription en compte Exemples : Créances hypothécaires, crédit-bail, crédit à la consommation Avances court ou moyen terme, primes d assurance Revenus de concession etc.
Le FCTC : véhicule dédié Le FCTC est une copropriété, sans personnalité morale. Il est géré par la Société de Gestion en conformité avec le Règlement du FCTC. Son objectif est d acquérir des créances et d émettre des parts et des titres de créances dont les flux sont adossés à ceux des créances acquises. Les créanciers du Cédant ne peuvent pas avoir recours sur les actifs cédés au FCTC, il est donc à l abri de la faillite du Cédant. Le FCTC peut être rechargé : il peut acheter de nouvelles créances (pool dynamique). Le FCTC peut être compartimentalisé : la même structure peut être utilisée pour plusieurs opérations de titrisation. Chaque compartiment est isolé en termes d actif et passif
Modalités de rehaussement Le rehaussement est une garantie pour couvrir/mitiger le risque de non-remboursement des intérêts et du capital des titres de créances. Il existe deux types de rehaussement : Rehaussement interne Rehaussement externe Garantie externe : une partie externe (société d assurance, bailleur de fonds) peut garantir les paiements d une ou plusieurs tranches Ligne de liquidité : le FCTC peut conclure un accord de ligne de liquidité avec une banque. En cas de décalage ponctuel de flux, la liquidité disponible garantit le service de la dette
Etapes dans une opération de titrisation 1.Evaluation des besoins du Cédant 2. Analyse des créances et sélection du pool 3. Montage financier en fonction du pool et du marché 4. Création du FCTC 5. Placement des titres et Achat des créances pour le compte du FCTC
Intérêt pour le Cédant Gestion du bilan et amélioration de ratios financiers (notamment Ratio d endettement, Ratio de Solvabilité) Diminution de consommation en Fonds Propres Sortie d actifs non stratégiques Meilleure gestion Actif/Passif Financement sans endettement Gestion des risques Risque de liquidité Risque de crédit
Diversification des sources de financement Accès aux marchés de capitaux sans utiliser sa propre signature Possibilité de capter l épargne disponible sous forme de ressources longues Financement moins cher qu une émission obligataire en cas de titrisation récurrente, sans impact sur le ratio d endettement Amélioration des systèmes et procédures internes L opération de titrisation exige souvent une mise à point des systèmes et procédures internes, notamment en ce qui concerne l octroi et la gestion des emprunts et la gestion des bases de données
Intérêt pour l Investisseur Diversification Accès à une nouvelle gamme d instruments obligataires Choix parmi plusieurs profils de risque/rendement et de maturité Accès à des titres représentatifs de créances généralement non négociables Investissement de qualité Exposition à une structure transparente, sans le risque de réputation du Cédant Stabilité de la structure dans un cadre légal bien établi Des mécanismes de rehaussement de crédit conférant un niveau de sécurité supplémentaire Qualité de la rémunération Meilleure rémunération que les obligations d Etat comparables
OBLIGATIONS SECURISEES
CADRE LÉGAL DES OBLIGATIONS SÉCURISÉES EN ZONE UEMOA NOTION D OBLIGATION SÉCURISÉE Définition Une obligation sécurisée est un titre obligataire émis par un établissement financier spécifique, garanti par un panier de sûretés. Les sûretés sont généralement des créances hypothécaires ou des créances sur le secteur public. Le terme anglais utilisé est «Covered Bond». Dans la zone UEMOA, le Règlement N 03/2010/CM/UEMOA relatif aux obligations sécurisées dans l UEMOA donne le cadre règlementaire qui régit toute émission d obligations sécurisées.
Émission Les obligations sécurisées sont émises spécialement par un établissement financier à caractère bancaire dont le statut et l objet sont définis ci-dessous. Ce type d établissement est connu sous le nom de EFOS (Etablissement Financier pour l émission d Obligations Sécurisées). En général les EFOS sont des filiales des banques, conçues principalement pour obtenir des financements à travers l émission des obligations sécurisées. Statut de l EFOS Un EFOS est un établissement financier à caractère bancaire Objet social de l EFOS Un EFOS a pour objet exclusif de consentir ou d acquérir des prêts spécifiques et émettre des obligations sécurisées pour financer ces catégories de prêts.
Avantages Forces Convaincre les Investisseurs Allègement du service de la dette Capacité de prêt à long terme Réduction du risque de crédit et du taux grâce à la qualité du portefeuille Accroissement de la capacité de transformation (prêter plus) Obligations côtées Plus grand pouvoir de négociation et plus grande base d investisseurs Nouveaux services financiers Crédibilité renforcée
CATÉGORIES DE PRÊTS Les obligations sécurisées émises par un EFOS, filiale d une banque, sont garanties par un ensemble de créances (prêts) saines isolées de la banque. Ces créances doivent observer des règles strictes en termes de qualité et de couverture du montant des obligations émises par l EFOS. Dans la zone UEMOA, sont admissibles les créances appartenant à l une des catégories suivantes :
Prêts garantis Prêts assortis d une hypothèque de premier rang Prêts affectés exclusivement au financement d un immobilier Prêts assortis d un cautionnement d un établissement de crédit ou d une entreprise d assurance n entrant pas dans le périmètre de consolidation dont relève l EFOS Prêts garantis par une sûreté immobilière conférant une garantie de premier rang Exposition sur personnes publiques Prêts ou engagements hors bilan sur : Administrations centrales UE, FMI, Banques multilatérales Banques Centrales Etablissements publics Collectivités territoriales ou groupements d un Etat membre de l UEMOA Titres émis ou entièrement garantis par les personnes publiques suscités Créances nées de crédits bail ou contrats équivalents auxquels les personnes publiques suscitées sont parties en qualité de crédit preneur Titres et valeurs Titres et valeurs émises par des organismes de titrisation dont l actif est composé de garanties, sûretés et privilèges. Titres bénéficiant du meilleur échelon de qualité de crédit établi par un organisme externe d évaluation reconnu par le CREPMF. Les billets et ordres émis pour mobiliser des créances à long terme destinées au financement d un bien immobilier, situé dans un Etat membre de l UEMOA et garanti par une hypothèque de premier rang
MERCI DE VOTRE AIMABLE ATTENTION!