VOS DROITS Fiche J 215/3-01 COPROPRIÉTÉ L ASSURANCE MULTIRISQUE IMMEUBLE La copropriété est exposée à un certain nombre de risques qu il peut s avérer utile de garantir. S il n existe pas d obligation d assurance pesant sur la copropriété (excepté en cas de travaux relevant de l assurance obligatoire de dommages-ouvrage), il est fréquent que le règlement de copropriété rende obligatoire la souscription d une assurance multirisque immeuble, équivalente à l assurance multirisque habitation des propriétés simples. La diversité des formules de garanties pouvant être souscrites est telle que cette assurance appelle quelques précisions. Quatre catégories d assurances portant sur des risques de nature différente sont généralement opportunes pour une copropriété. Il s agit ici de couvrir les conséquences de certains types d événements affectant l immeuble en tant que bâtiment, et donc à titre principal les dommages affectant les parties communes ou qui y prendraient naissance. LES BIENS À ASSURER L intérêt premier de l assurance de copropriété réside par définition dans la couverture de certains événements pouvant affecter les parties communes, c est-à-dire les bâtiments, les équipements collectifs (ascenseurs, chaufferie, antennes de TV ou réseau câblé), les aménagements, embellissements et matériel appartenant à la copropriété. Lorsqu il peut exister un doute sur la qualification de parties communes ou privatives de certains éléments, il est important de vérifier que ces derniers soient effectivement couverts par le contrat d assurance de la copropriété ou par celui de chaque copropriétaire. Une telle incertitude peut, par exemple, exister concernant les glaces séparatives de balcons. LES DIFFÉRENTES ASSURANCES L ASSURANCE DES DOMMAGES À L IMMEUBLE Elles peuvent être souscrites indépendamment les unes des autres ou ensemble dans un contrat dit multirisque immeuble. En plus des parties communes, il est possible que les contrats couvrent les parties privatives. Ainsi seront couverts les sinistres affectant l immeuble, sans distinguer si ces derniers ont pris naissance dans les parties communes ou privatives. Cette assurance de l ensemble de l immeuble a pour avantage de simplifier le règlement des sinistres, notamment en évitant les discussions sur ce qui relève ou non des parties communes, et donc du contrat d assurance (comme les canalisations d eau qui traversent et desservent tant les parties communes que les parties privatives). Les copropriétaires occupant leur lot n ont alors à souscrire qu une assurance pour leurs meubles (concernant leur responsabilité, voir cidessous). Il faut cependant que le coût de cette assurance globale n excède pas celui d une formule où la copropriété n assurerait que les parties communes et chaque copropriétaire ses parties privatives. Cette garantie globale est rarement souscrite pour les copropriétés constituées de maisons individuelles. Chaque propriétaire assure généralement ses biens privatifs, l assurance de HEBDO 80, rue Lecourbe 75732 Paris Cedex 15. Tél. : 01 45 66 20 20 3
copropriété couvrant alors les parties communes du type voiries, éclairages et espaces verts. LES VALEURS À GARANTIR Dans le cadre d une assurance de dommages portant sur un immeuble, plusieurs modes de garanties sont envisageables. Le choix à opérer ici peut se révéler fondamental, puisque le montant de l indemnisation reçue en cas de sinistre en dépend. Les systèmes d indemnisation En application du principe indemnitaire, l indemnisation du sinistre se fait par versement de la valeur du bien au jour de ce sinistre déduction faite de la vétusté, afin de prendre en compte sa dépréciation par l usage. Mais cette formule de garantie généralement nommée valeur à neuf vétusté déduite ou valeur de remplacement vétusté déduite sera le plus souvent insuffisante pour reconstruire ou remplacer le bien endommagé. Les assureurs proposent par conséquent une formule nommée valeur à neuf qui correspond à une valeur de reconstruction pour les immeubles et de remplacement pour les biens mobiliers. La diversité des appellations et du sens qui leur est donné dans les contrats suppose une certaine vigilance. Souvent, l utilisation de l expression valeur à neuf dans la dénomination des deux principales formules d indemnisation fait que le risque de confusion est grand. Il importe donc de se reporter à la définition contractuelle des valeurs garanties et au besoin au lexique du contrat. Dans les deux cas, un plafond de garantie pourra réduire le montant de l indemnisation perçue en cas de sinistre. Indemnisation valeur de reconstruction (valeur à neuf) Si le contrat prévoit une indemnisation valeur de reconstruction (parfois nommée valeur à neuf ), l abattement de la vétusté est exclu dans une certaine limite, et en cas de sinistre vous serez indemnisé sur la base du coût de la réfection ou remise en état des biens endommagés au jour du sinistre. Ce mode d indemnisation apparaît comme l un des plus complets, mais se voit limité lorsque la vétusté du bien dépasse un certain taux. Dans cette hypothèse, en effet, la part de vétusté dépassant ce taux sera prise en compte. Ainsi, l assureur écarte la vétusté si elle ne dépasse pas 25 % ou 30 % (selon le contenu du contrat) de la valeur de reconstruction du bien. Par exemple, dans un contrat où le taux de vétusté maximal est fixé à 25 %, si l immeuble est totalement détruit par un incendie et que son taux de vétusté est inférieur ou égal à 25 %, l assureur versera une indemnité correspondant au coût de sa reconstruction au jour du sinistre. Au contraire, si ce taux de vétusté est estimé à 30 %, la copropriété percevra une indemnité égale au montant de la reconstruction amputée de 5 % de vétusté. À noter : dans ce type de garantie, l indemnisation se fait en deux temps. La valeur de reconstruction vétusté déduite sera versée avant tous travaux, et la valeur de la vétusté ne sera versée que sur présentation des justificatifs de travaux dans un délai déterminé par le contrat. Pour les meubles, il s agira plutôt d une valeur de remplacement. L exclusion de la vétusté supposera cependant que les biens n aient pas atteint un certain âge. Indemnisation valeur à neuf vétusté déduite (valeur réelle) Ce second mode d indemnisation correspond pour les bâtiments à une indemnisation en valeur de reconstruction avec déduction de vétusté, et pour les biens mobiliers à une indemnisation valeur de remplacement vétusté déduite. La copropriété ne pourra pas se contenter de l indemnité versée par l assureur pour financer les travaux de remise en état ou de réfection des biens endommagés. En effet, le montant correspondant au coût de la reconstruction ou de remplacement étant ici amputé de la vétusté du bien, la copropriété pour reconstruire à l identique devra payer sur ses propres deniers la part équivalente à cette vétusté. Ce type de contrat est moins onéreux que les contrats valeur à neuf, mais l indemnisation est moins complète. La limitation résultant du plafond de garantie Le contrat peut prévoir qu en cas de sinistre l indemnisation ne pourra jamais excéder un montant déterminé. Ainsi, si le contrat incendie prévoit une garantie valeur de reconstruction et un plafond de garantie de 10 000 000 F, que le coût de la reconstruction est évalué à 12 000 000 F et que la vétusté ne dépasse pas 25 %, la copropriété ne recevra qu une indemnité de 10 000 000 F. LES ÉVÉNEMENTS GARANTIS Divers risques pèsent sur la copropriété. Ils peuvent faire l objet de garanties plus ou moins larges. Cette détermination étant contractuelle, il est nécessaire de vérifier que les événements couverts correspondent aux besoins de la copropriété. Les garanties de base Le dégât des eaux Garantie fondamentale puisqu elle couvre les sinistres affectant le plus souvent les copropriétés, elle a pour objet de garantir les conséquences matérielles d un dégât des eaux (mais pas de la cause du dégât des eaux), y compris quand il est consécutif au gel. Il faut porter une attention particulière à son champ d application. Pour être satisfaisante, en effet, la garantie dégât des eaux doit couvrir les cas des dégâts par refoulement d égouts et prendre en charge les frais de recherche de fuites qui peuvent être très élevés. Il peut également être utile de prévoir la couverture des dégâts causés par infiltration d eau par les façades ainsi que des coûts engagés en cas d engorgement de canalisations anciennes ou entartrées. Franchises et plafonds de garantie Des franchises sont souvent prévues pour le refoulement des égouts, pour le gel des installations hydrauliques ainsi que pour les frais de recherche de fuites. De plus, le contrat contient en général une limite de garantie. Le montant des franchises et plafonds de garantie est souvent exprimé en nombre de fois l indice FNB, c est-à-dire l indice de la Fédération nationale du bâtiment. Indemnisation Pour faciliter et accélérer le processus d indemnisation en cas de dégât des eaux, les assureurs ont signé entre eux deux conventions de règlement des sinistres. Il faut ici noter que ces conventions ne sont pas opposables aux assurés et ne peuvent pas, par conséquent, limiter les droits que leur confèrent leur contrat d assurance et les règles impératives du Code des assurances. L une dite convention CIDRE (Convention d indemnisation directe et de recours) s applique aux dégâts des eaux entraînant pour chaque victime des dommages matériels inférieurs à 10 000 F (TVA non comprise) ou des dommages immatériels supérieurs à 5 000 F (TVA non comprise). HEBDO 80, rue Lecourbe 75732 Paris Cedex 15. Tél. : 01 45 66 20 20 4
L autre appelée convention CIDE COP (Convention d indemnisation dégâts des eaux dans la copropriété) concerne les dégâts des eaux survenant dans un immeuble en copropriété quand ils causent des dommages matériels supérieurs à 10 000 F (TVA non comprise) ou des dommages immatériels supérieurs à 5 000 F, à la condition qu ils n engagent pas la responsabilité professionnelle d un entrepreneur, d un installateur ou d un fournisseur. Les indemnités dues au titre de la garantie recherche des fuites n entrent pas dans le champ d application de cette convention. Dans les cas où l une des conventions s applique, l assureur de la victime du dégât des eaux indemnisera celle-ci sans recourir contre l assureur du responsable. Les recours entre assureurs n interviennent en effet que lorsque le montant des dommages dépasse les seuils d application des conventions. L incendie Cette garantie couvre à titre principal l incendie, la foudre, l explosion, les dommages causés par la fumée et par l intervention des pompiers. Concernant les dommages électriques, il est fréquent qu ils soient couverts sous condition qu ils soient causés aux câbles électriques non enterrés. Les dommages internes causés aux appareils électriques n étant pas systématiquement garantis, leur couverture suppose une extension de garantie qui sera en pratique fréquemment assortie de franchises. Enfin, il est assez souvent prévu que le remplacement et la recharge des extincteurs seront pris en charge par la garantie incendie. Le vol Cette garantie couvre le vol d objets appartenant à la copropriété ou à ses préposés. La couverture des détériorations causées par les cambrioleurs y est généralement intégrée. Les actes de vandalisme Leur garantie sera très onéreuse pour les copropriétés à hauts risques. Les graffitis, trop fréquents, sont généralement exclus. La tempête, la grêle, le poids de la neige et les ouragans Si le syndic souscrit une assurance contre l incendie, la copropriété sera obligatoirement couverte contre les effets du vent dû aux tempêtes, ouragans et cyclones (art. L. 122-7 C. assur., loi du 25 juin 1990). Les dommages résultant d autres événements climatiques (comme les conséquences de la chute de la grêle ou du poids de la neige sur les toitures) ne bénéficiant pas de la loi du 25 juin 1990, il est nécessaire de souscrire une garantie complémentaire pour qu ils soient couverts. Parmi les exclusions souvent assez nombreuses de ce type de garantie, on trouve celle des dommages causés aux volets, persiennes et vérandas. Les catastrophes naturelles et actes de terrorisme En vertu des articles L. 125-1 (loi du 13 juillet 1982) et L. 126-2 (loi du 9 septembre 1986) du Code des assurances, les biens couverts par un contrat d assurance de dommages (incendie, par exemple) sont obligatoirement garantis contre les catastrophes naturelles et les actes de terrorisme. Les catastrophes naturelles peuvent résulter du vent, du gel, des précipitations et autres agents naturels dès l instant où ils ont été d une intensité anormale. La qualification de ces événements de catastrophes naturelles, et donc l application de la garantie du même nom, dépend des pouvoirs publics puisque seul un arrêté interministériel peut déclarer l état de catastrophe naturelle. Le bris de glace Cette garantie a pour objet les vitres et glaces des parties communes ainsi que les parois vitrées séparant les balcons mitoyens. L identification du responsable étant pour ce type de dommage assez rare, cette garantie peut se révéler indispensable pour les copropriétés dotées de nombreuses vitres et glaces. Des limitations du nombre de mètres carrés de vitres et glaces assurées ou du nombre de vitres et glaces d une même surface assurées sont souvent prévues. Les extensions de garantie Facultative, la garantie d autres dommages consécutifs aux incendies, dégâts des eaux, tempêtes peut être très utile. Il s agit des frais et pertes pécuniaires subis consécutivement aux dommages matériels ou corporels garantis. Mesures de sauvegarde et de sauvetage : en cas de destruction partielle du toit du fait d une tempête, la prise en charge d une couverture provisoire permettra d éviter les conséquences des intempéries ; lorsque le matériel appartenant à la copropriété risque d être endommagé du fait des conséquences du sinistre, il faudra le mettre à l abri. Frais de démolition et déblais : quand le bâtiment a été totalement ou partiellement détruit et qu il est nécessaire de finir de le démolir puis de déblayer les gravats, l assureur couvrira le coût de ces opérations. Garantie honoraires d expert : lorsque l assuré souhaite faire intervenir son propre expert à côté de celui de l assureur, il supporte en principe le coût de cette expertise. Le contrat peut cependant prévoir que l assureur prendra en charge ces frais. Coût de l assurance dommages-ouvrage : en cas de dommages subis par l immeuble, si sa remise en état suppose des travaux relevant de l obligation d assurance dommagesouvrage, seul l assuré paie la cotisation de cette assurance, sauf si le contrat prévoit de la prendre en charge. Garantie honoraires d architecte : si la remise en état du bâtiment endommagé nécessite le recours à un architecte, cette extension de garantie couvre ses honoraires. Garantie perte de loyer : il s agit pour les copropriétaires donnant leur lot en location de percevoir une indemnisation correspondant aux loyers qu ils auraient dû percevoir si le sinistre n avait pas rendu impossible la poursuite du bail, cela dans la limite d une année. Privation de jouissance : lorsque le sinistre a rendu le logement inhabitable, cette garantie indemnise les copropriétaires habitant leur lot des frais de relogement exposés du fait de l impossibilité de continuer à l occuper (limitation de cette garantie à une année). Garantie des pertes indirectes : elle prévoit le remboursement sur justificatifs des frais consécutifs à un sinistre. Il peut s agir de frais de déplacement, du coût de l impossibilité de se rendre à son travail. Les contrats prévoient généralement une limitation de cette garantie à 20 % des dommages HEBDO 80, rue Lecourbe 75732 Paris Cedex 15. Tél. : 01 45 66 20 20 5
directs indemnisés. Déménagement, frais de garde-meubles (intéressant pour les meubles du gardien). Chutes d arbres : lorsque la copropriété est entourée d arbres, il est opportun de faire garantir les conséquences de leurs éventuelles chutes, celles-ci pouvant être assez graves. Il est préférable que ces garanties facultatives soient réunies dans une même partie plutôt que disséminées dans le contrat. Elles sont ainsi plus faciles à connaître. Elles s appliqueront de plus à l ensemble des événements pour lesquels elles peuvent se révéler utiles. L ASSURANCE DE LA RESPONSABILITÉ CIVILE DU SYNDICAT Cette assurance a pour objet de couvrir la responsabilité de la copropriété dans la survenance de divers types de dommages causés à des tiers. Ainsi seront couverts les dommages dont la copropriété est responsable quand ils résultent d un événement garanti par l assurance des dommages à l immeuble (incendie, responsabilité à l égard des voisins ) ou d un événement non garanti par celle-ci (chute d un visiteur due à un défaut d entretien ). Les garanties de base Cette responsabilité de la copropriété s articule autour de deux axes principaux. La responsabilité pour faute, négligence ou imprudence de la copropriété, en vertu des articles 1382 et 1383 du Code civil, par exemple pour mauvaise exécution de sa mission ou abstention fautive vis-à-vis des tiers. La responsabilité de la copropriété pourrait être engagée si elle ne faisait pas procéder à des travaux nécessaires et qu un tiers subisse un préjudice du fait de cette abstention. Ainsi, la cour d appel de Paris a déclaré responsable un syndicat de copropriétaires dans la réalisation des dommages subis par une visiteuse ayant chuté dans l escalier dont il avait la garde et qui était dépourvu d un éclairage approprié (CA Paris, 17e ch., 26 juin 2000 ; Gazette du Palais 2000, n 348, p. 7). La responsabilité sans faute de la copropriété résultant : du fait des choses dont elle a la garde (art. 1384 al. 1 C. civ.), comme des tuiles tombant du toit de l immeuble de la copropriété ; du fait de la ruine résultant du défaut d entretien ou du vice de construction de l immeuble dont elle est propriétaire (art. 1386 du même code) ; du fait de ses préposés, c est-à-dire concierges et gardiens (art. 1384, al. 5 dudit code). Si les conditions de garantie prévues au contrat sont réunies, l assureur prendra par conséquent en charge les dommages corporels et matériels, voire immatériels, causés à un tiers dès l instant où la copropriété en est responsable, et ce dans les limites contenues dans le contrat. Le contrat peut en effet prévoir que, pour chacun des trois types de dommages, l assureur ne couvrira la responsabilité de la copropriété que dans une certaine limite. Il faut ici être attentif à la définition de la notion de tiers donnée par le contrat, car elle peut ou non y inclure les copropriétaires. En effet, si l un d eux subissait des dommages engageant la responsabilité de la copropriété, il ne pourrait être indemnisé par l assureur de responsabilité de celle-ci que dans l hypothèse où les copropriétaires sont considérés comme des tiers. Cela est cependant assez rare. Ainsi l assurée étant la copropriété et celle-ci étant composée par l ensemble des copropriétaires, il est probable que, en l absence de clause spécifique, ils ne puissent être considérés comme tiers. Le copropriétaire victime ne pourrait alors pas obtenir une indemnisation de l assureur de responsabilité, à moins qu une extension de garantie ne soit prévue au moyen d une clause en vertu de laquelle les copropriétaires seront considérés comme tiers entre eux. Les extensions de garantie Les clauses indispensables Afin de mieux protéger les copropriétaires, il est indispensable de prévoir dans cette catégorie de contrat deux types de clauses. Une clause de renonciation à recours de l assureur empêchera celui-ci de se retourner contre le ou les copropriétaires responsables d un sinistre ou contre le syndic. En effet, dès l instant où la responsabilité du dommage n est pas imputable à l ensemble des copropriétaires, on peut craindre que l assureur se retourne contre le ou les copropriétaires responsables et demande le remboursement des sommes versées à la victime. L assureur indemnisera donc la copropriété de ses dommages (au titre du contrat de dommages à l immeuble), mais ne se retournera pas contre le copropriétaire responsable du sinistre. Il pourra cependant se retourner contre l assureur de responsabilité de ce copropriétaire, à moins que la renonciation à recours de l assureur de la copropriété ne lui soit expressément étendue. Une clause prévoyant que les copropriétaires sont considérés comme tiers entre eux en cas de dommages qui leur seraient causés par la copropriété. À défaut, l assurance de responsabilité civile ne couvrant pas les dommages subis par l assuré, et l assuré étant ici constitué de l ensemble des copropriétaires, la garantie ne serait pas due. Dès lors, avec ce type de clause, si, dans les cas prévus dans la garantie de base de la responsabilité, la copropriété cause des dommages à un ou plusieurs copropriétaires, l assureur interviendra. Les autres clauses La possibilité d assurer la responsabilité civile personnelle de chaque copropriétaire. Il incombe en principe à chaque copropriétaire de s assurer pour sa responsabilité personnelle. Il s agit des cas où un incendie, une explosion ou un dégât des eaux causent des dommages à des tiers ou voisins, et des cas où il est responsable du fait du bâtiment (en l occurrence du lot) dont il est propriétaire principalement ici envers ses éventuels locataires. Il est cependant possible que le contrat d assurance de responsabilité de la copropriété comporte une garantie de la responsabilité civile de chaque copropriétaire pour les dommages causés à autrui. Comme nous l avons vu pour la prise en charge par l assurance de copropriété des dommages causés aux parties privatives, l intérêt d une telle couverture élargie ne subsiste que si son coût n est pas supérieur à celui d une formule où chaque intéressé ne s assurerait que pour HEBDO 80, rue Lecourbe 75732 Paris Cedex 15. Tél. : 01 45 66 20 20 6
ses propres risques. L assurance des bénévoles. S il existe un conseil syndical, il est conseillé de garantir sa responsabilité, à moins que l assurance responsabilité vie privée personnelle de ses membres ne couvre ce type de responsabilité. Une assurance de la responsabilité du syndic bénévole peut L assurance de protection juridique couvre les risques juridiques. Elle a pour objet de couvrir les frais engagés par la copropriété pour résoudre les litiges dans lesquels elle est impliquée. Ainsi, l assureur prendra en charge les frais d une procédure dans laquelle la copropriété est défenderesse (lorsqu un cocontractant ou encore un tiers attaque la copropriété), mais également demanderesse (non-respect de ses obligations par un cocontractant de la copropriété). L ASSURANCE DE PROTECTION JURIDIQUE également être utile pour les dommages qu il pourrait causer aux tiers, à la copropriété ou à l un des copropriétaires (comme une erreur de comptabilité). Enfin, lorsque des bénévoles interviennent pour la copropriété, il est important de couvrir les risques qu ils encourent dans le cadre de leurs fonctions. Cette garantie est intéressante pour limiter les frais de la copropriété en matière contentieuse, mais la diversité des contrats et de leur champ de couverture pour ce type de risque invite à la prudence. Il faut notamment se poser la question de la garantie d un litige avec l un des copropriétaires. Dans certains contrats, ce type de litige est exclu. En effet, l assurée étant la copropriété et celle-ci étant constituée de l ensemble des copropriétaires, chacun d entre eux a également cette qualité d assuré, de telle sorte qu un litige opposant la copropriété à l un des copropriétaires ne peut être garanti. Il est cependant possible de le garantir en prévoyant une clause en vertu de laquelle les occupants de l immeuble sont considérés comme tiers entre eux. Or il n est pas rare que le syndicat et l un des copropriétaires soient en conflit : non-respect du règlement de la copropriété ou contestation d une décision de l assemblée générale par l un de ceux-ci, etc. Si la garantie prend en charge les litiges avec les copropriétaires (interprétation ou application du règlement de copropriété), l aspect préventif de cette assurance, principalement à leur égard, constitue alors son intérêt majeur. De fait, la menace d une éventuelle saisie de l assureur de protection juridique pouvant aboutir à une procédure aura tendance à les dissuader de ne pas respecter le règlement de la copropriété. Dans les cas où certains copropriétaires ne font pas preuve de beaucoup de diligence dans le paiement de leur part des charges communes, voire le retarde au maximum, il peut être opportun d assurer la copropriété pour le recouvrement des impayés. En effet, l assurance jouera alors un rôle préventif, les intéressés craignant la mise en œuvre d une procédure de L ASSURANCE DU RISQUE D IMPAYÉS recouvrement judiciaire dès l instant où ils ne paieront pas dans le délai fixé. Il est important de noter que le fruit de ce recouvrement ne sera pas entièrement versé à la copropriété, l assureur en conservant une part importante. Le syndic, mandataire du syndicat, souscrit l assurance de la copropriété. Effectivement, si le syndicat détermine les garanties à souscrire et décide du renouvellement ou de la modification de celles déjà contractées, seul le syndic est responsable de la mise en œuvre de ces décisions. Un défaut d assurance de responsabilité civile du syndicat constitue L assurance peut être souscrite auprès d une compagnie par l intermédiaire de l un de ses agents ou auprès d un courtier, qui, après étude du risque pesant sur la copropriété, fera couvrir ce risque par la compagnie dont la proposition répond le mieux aux besoins de l immeuble. En pratique, ce sont les courtiers qui interviennent le plus fréquemment dans la mesure où les syndics professionnels passent avec eux des accords visant à la couverture de l ensemble des copropriétés dont ils ont la charge. Cela leur permet d obtenir des garanties plus performantes ou moins onéreuses. Certaines associations spécialisées en copropriété pourront LA SOUSCRIPTION DU CONTRAT QUI SOUSCRIT LA POLICE D ASSURANCE? AUPRÈS DE QUI PEUT-ON SOUSCRIRE? d ailleurs une faute du syndic dans l exécution de son mandat. Lorsque le contrat d assurance a été souscrit ou si des modifications lui sont apportées, une présentation en est en principe faite par le syndic à l assemblée générale des copropriétaires. Les nouveaux copropriétaires souhaitant consulter le contrat peuvent s adresser au conseil syndical. vous proposer des contrats d assurance qu elles ont négociés à des conditions intéressantes pour leurs adhérents (Association nationale des syndicats coopératifs de copropriété [ANCC], Association des responsables de copropriété [ARC]). Il est important de savoir que l assureur ou le courtier, comme tout professionnel, est tenu par une obligation de renseignement et d information envers l assuré. Ainsi, si vous avez été insuffisamment informé par votre assureur et que cela vous a causé un préjudice, vous pourrez vous retourner contre lui pour être indemnisé. HEBDO 80, rue Lecourbe 75732 Paris Cedex 15. Tél. : 01 45 66 20 20 7
Pour répondre à la demande de la copropriété, l assureur a besoin de connaître ses risques et son histoire. Vous serez donc amenés à donner des indications sur l immeuble en luimême : sa composition ; sa surface ; sa destination ; l existence d équipements pouvant réduire la portée des sinistres (protection contre le vol, contre l incendie ) ; son environnement proche ; les sinistres survenus et indemnisés au cours des trois dernières années. La fausse déclaration Il est ici dangereux d effectuer une fausse déclaration, puisque, si l assureur venait à le découvrir, le contrat serait annulé (art. L. 113-8 C. assur.). L annulation du contrat entraîne l obligation de restituer les indemnités versées par l assureur à l occasion de précédents sinistres sans que l assuré puisse réclamer les cotisations Son montant dépend du risque couvert. Le calcul s effectue en fonction de la surface développée de l immeuble : somme des surfaces hors œuvre de chaque niveau, la surface des combles et sous-sols étant comptée pour 50 %. Elle pourra être diminuée si vous acceptez de mettre en œuvre toutes mesures utiles à la prévention ou à la limitation de la portée des sinistres dès l instant où elles vous auront été conseillées par votre assureur. Il est possible également que l assureur subordonne sa prise en charge du risque à la mise en place de ces mesures. Exemples de mesures de prévention : système de surveillance contre le vol, moyen de prévention et détection des incendies, contrat d entretien des équipements. La révision du montant de la cotisation La révision du montant de la prime peut résulter de deux hypothèses. La clause de révision automatique de la prime fondée sur un indice, généralement l indice du coût de la construction. Dans le cas où il existe une clause de révision, il est prévu que si l indice varie trop et entraîne ainsi une modification trop importante de la cotisation, chaque partie peut résilier le contrat. Le taux de variation de l indice à partir duquel le droit à résiliation est ouvert est fixé par le contrat. La résiliation se fait par lettre recommandée envoyée avant l expiration du délai de préavis (généralement au moins un mois avant l échéance annuelle). La résiliation prendra alors effet à la date de cette échéance. L usage de cette faculté suppose cependant que le syndicat soit informé suffisamment tôt par le syndic de l augmentation qui intervient suite à une variation de l indice. Il peut donc être nécessaire d obliger le syndic à être vigilant sur ce point. APPRÉCIATION DU RISQUE PAR L ASSUREUR DÉTERMINATION DE LA COTISATION acquittées, qui, à titre de sanction, restent acquises à l assureur. Toutefois, si la fausse déclaration n a pas été intentionnelle, l assureur découvrant l inexactitude de la déclaration en dehors de tout sinistre pourra soit résilier le contrat, soit proposer de le maintenir moyennant surprime (art. L. 113-9 C. assur.). Si cette fausse déclaration est constatée à l occasion d un sinistre, l assureur pourra procéder à une réduction proportionnelle de l indemnité. Par exemple, en cas d inexactitude de l évaluation de la surface assurée, l indemnisation pourra être réduite. Il est cependant possible de prévoir ici une clause par laquelle l assureur qui a visité l immeuble renonce à appliquer cette règle en cas d insuffisance de déclaration, puisqu il a pu vérifier les informations relatives au risque. Dans le cadre de la copropriété, la déclaration de risque est faite par le syndic. Si la copropriété devait subir les conséquences d une fausse déclaration de sa part, il pourrait être envisagé de rechercher sa responsabilité. Dans le second cas, l augmentation particulière à un assuré peut intervenir lorsqu il a subi de très nombreux sinistres. Il est ici nécessaire d être particulièrement vigilant et de refuser des augmentations abusives de la part de l assureur qui prétexterait la seule survenance de sinistres. Dès l instant où ces sinistres restent d une fréquence et d un coût raisonnable, surtout s ils ne résultent pas de la négligence de l assuré, celui-ci peut s opposer à l augmentation en faisant valoir que leur indemnisation n est que la contrepartie des cotisations qu il paie. Dans les deux cas, il s agit de voir si la copropriété peut refuser cette augmentation et comment. Selon les circonstances, des facultés de résiliation sont offertes à l assuré qui n est pas d accord avec l augmentation. Sans aller jusqu à résilier le contrat, il est toujours possible de négocier avec l assureur afin que l augmentation ne soit pas appliquée ou, du moins, appliquée de façon limitée. Ainsi lorsque l assureur entend augmenter la prime du fait de deux facteurs d augmentation différents, par exemple pour application de la clause de révision et pour modification générale des tarifs, l assuré pourra essayer d obtenir qu une seule des causes de révision soit appliquée. L augmentation de la cotisation devrait ici, comme toute modification du contrat, obliger l assureur à requérir l acceptation de l assuré, en l occurrence du syndicat. Mais cette procédure risque d être trop lourde, notamment en cas d augmentation générale des tarifs. Par conséquent, il est fréquent qu une clause de la police permette d y déroger, précisant que l assuré peut refuser cette augmentation en résiliant le contrat dans un délai fixé contractuellement, qui est généralement de l ordre de quinze jours. La résiliation prendra effet un mois après sa notification à l assureur. L augmentation générale des tarifs ou l augmentation spécifique à l assuré. Dans le premier cas, l augmentation résulte d un accroissement de l ensemble des sinistres indemnisés, comme celle intervenue pour certains contrats à la suite des tempêtes de décembre 1999. Le délai étant très court, il est essentiel que le syndicat soit informé très rapidement par le syndic de l augmentation, afin qu il puisse en cas de refus de cette augmentation exiger la résiliation du contrat dans le délai fixé. Une telle information pourra être imposée au syndic dans le cadre de la définition de sa mission. HEBDO 80, rue Lecourbe 75732 Paris Cedex 15. Tél. : 01 45 66 20 20 8
Pour information : la Cour de cassation a décidé que lorsque l assureur refuse la résiliation effectuée par l assuré pour dépassement du délai, il doit faire la preuve de la date à laquelle l augmentation a été portée à la connaissance de l assuré. En pratique, cette notification se faisant par lettre ordinaire, il sera difficile à l assureur d apporter une telle preuve. Si aucune clause du contrat ne prévoyait cette faculté de résiliation, il est possible à l assuré de refuser l augmentation et de demander la poursuite du contrat aux conditions antérieures. L assureur s opposant à une telle poursuite devrait alors prendre l initiative de résilier, mais cela suppose qu il puisse invoquer une des causes de résiliation prévue par le Code des assurances. Dans tous les cas, en cas de dépassement du délai, il faudra attendre la prochaine échéance annuelle (voir modalités cidessous). Il faut être particulièrement attentif aux exclusions, car, en fonction de leur objet et de leur étendue, elles peuvent diminuer de façon très sensible le champ de la garantie que vous doit l assureur. EXCLUSIONS Par exemple sont traditionnellement exclus les sinistres résultant d un défaut d entretien. Il peut alors être utile de disposer d un contrat d entretien pour les équipements de la copropriété présentant des risques de sinistre. La déclaration du sinistre incombe au syndic. Toute personne constatant le sinistre doit l en informer rapidement pour qu il puisse procéder à cette déclaration. Il est cependant nécessaire que seuls les sinistres qui relèvent effectivement de l assurance de la copropriété soient déclarés à l assureur de la copropriété. Dans le cas contraire une multiplication des sinistres couverts par l assureur de copropriété risque en effet de l obliger à prendre des mesures du contrat du type augmentation de la cotisation, voire résiliation après sinistres. Si vous souhaitez changer d assureur, vous disposez d une faculté de résiliation annuelle (art. L. 113-12 C. assur.) moyennant un préavis de deux mois. Un tel acte incombe au syndic sur proposition du syndicat ou du conseil syndical mandaté à cet effet. Il est alors nécessaire d envoyer à l assureur une lettre recommandée simple (sans accusé de réception), au moins deux mois avant l échéance annuelle du contrat d assurance concerné. Le contrat s éteindra alors à l échéance. LA DÉCLARATION DU SINISTRE LA RÉSILIATION DU CONTRAT La solution est double. D une part, il faudrait que les copropriétaires ne déclarent au syndic que les sinistres qui relèvent effectivement de l assurance de la copropriété et qu ils procèdent eux-même auprès de leur propre assureur à la déclaration des sinistres relevant de leur assurance personnelle. D autre part, lorsqu un sinistre survient, il est conseillé de demander au syndic d en informer le conseil syndical afin que celui-ci vérifie si ce sinistre relève bien de l assurance de la copropriété. Lorsqu il s agit d un syndic professionnel, certaines résis - tances pourront vous être opposées dans le cas où il est lié par un accord au courtier avec lequel il a souscrit le contrat. La solution réside ici dans la discussion de cette question en assemblée générale, avec vote d une résolution donnant mandat au syndic de souscrire un contrat plus intéressant (meilleures garanties pour prime égale ou moins élevée). Marion QUESADA ADRESSES UTILES Association nationale des syndicats coopératifs de copropriété (ANCC) : Maison de la copropriété 13, rue Littré, 75006 Paris. Tél. : 01 42 22 14 14. Fax : 01 42 22 69 69. E-mail : bureau.ancc@mageos.com Association des responsables de copropriété (ARC) : 29, rue Joseph-Python, 75020 Paris. Tél. : 01 40 30 12 82. Fax : 01 40 30 12 63. Internet : www.unarc.asso.fr HEBDO 80, rue Lecourbe 75732 Paris Cedex 15. Tél. : 01 45 66 20 20 Reproduction interdite 9