La réforme du CoBAT. Partie Urbanisme. Stéphanie Hanssens

La réforme du CoBAT Partie Urbanisme Stéphanie Hanssens Soumission expresse à PU de la modification du nombre de logements (article 98, 1 er, nouveau 12 ) La liste des actes et travaux soumis à permis d urbanisme fixée par l article 98, 1 er du CoBAT est complétée par un 12. => Imposition d un permis d urbanisme préalable pour «modifier le nombre de logements dans une construction existante». But : clarifier les textes en stipulant de façon expresse, au sein du CoBAT, la soumission des divisions d immeubles de logement à permis d urbanisme. 1

Péremption, prorogation et reconduction des permis (art. 101 pour les PU et art. 116/1 et 117 pour les PL) Recours en annulation devant le Conseil d Etat : Article 101, 1. En cas de recours en annulation devant le CE, le délai de péremption du permis octroyé est désormais suspendu de plein droit. = Simplification administrative : Le titulaire du permis ne doit plus solliciter la prorogation de son permis ni, le cas échéant, sa reconduction année par année. => Moins d insécurité juridique pour le titulaire de permis et Moins de formalités pour l autorité administrative. Durée de la suspension: le délai de péremption est suspendu durant tout le temps de la procédure, «de l introduction de la requête à la notification de la décision finale». Attention : si le titulaire du permis n a pas la qualité de partie au procès, c est l autorité délivrante qui devra l avertir de la fin de la période de suspension. Péremption, prorogation et reconduction des permis (art. 101 pour les PU et art. 116/1 et 117 pour les PL) - Travaux de dépollution du sol : Article 101, 4. : «Au cas où des actes ou travaux de dépollution du sol doivent être exécutés avant la mise en œuvre d'un PU, celui-ci est suspendu de plein droit jusqu'à la constatation par l IBGE de la bonne exécution de ces actes ou travaux préalables.» = Nouveau motif de suspension du permis d urbanisme. NB : Le délai de péremption du PU est également suspendu et ce, pour toute la durée de la suspension du PU. 2

Péremption, prorogation et reconduction des permis (art. 101 pour les PU et art. 116/1 et 117 pour les PL) - Projets mixtes (PU et PE) Article 101, 3 Caducité du PU : «le refus définitif de permis d environnement emporte la caducité de plein droit du permis d urbanisme». Modification = remplacement des termes «décision définitive de refus relative à la demande de PE» par les termes «refus définitif de PE». But : viser de manière expresse le refus tacite de PE, qui résulte du dépassement des délais visés dans l OPE. Modification du PU : «le permis modificatif» (nouvelle section V - nouvel article 102/1) Codification des règles relatives au permis modificatif = Transposition dans le CoBAT de la jurisprudence du Conseil d Etat et de la pratique administrative. But : pouvoir corriger un PU déjà délivré, mais non encore (entièrement) mis en œuvre, afin de répondre aux nouveaux besoins du titulaire de permis Exemples : évolution des techniques de construction, adoption de nouvelles normes applicables à une matière déterminée, nécessité d amender le projet pour l adapter aux desiderata d un candidat acquéreur ). Dans ce cas, le titulaire de permis peut solliciter un deuxième permis qui vient se greffer au permis initial et y apporter certaines modifications. 3

Nouvelle disposition : Modification du PU : «le permis modificatif» (nouvelle section V - nouvel article 102/1) «Section V Modification du permis d urbanisme Art. 102/1. - 1 er. Le titulaire d un permis d urbanisme peut solliciter la modification de ce permis aux conditions suivantes : 1 les modifications demandées ne peuvent pas porter sur des travaux déjà réalisés ; 2 la modification ne porte que sur les droits issus du permis qui n ont pas encore été mis en œuvre ; La demande de permis modificatif ne peut viser qu un permis déjà délivré. (=> Dans le cas contraire, le demandeur peut modifier sa demande conformément aux dispositions régissant le dépôt de plans modifiés en cours de procédure) Le permis ne peut pas avoir été entièrement mis en œuvre et les modifications ne peuvent porter que sur les parties de travaux non encore réalisées. (=> Dans le cas contraire, il y a infraction et le titulaire du permis doit solliciter un permis de régularisation visant à transformer son bien déjà réalisé). Les modifications doivent porter sur des choses autorisées par le permis initial («droits issus du permis»). (=> Dans le cas contraire, le titulaire de permis devra introduire une nouvelle demande de permis («normale») non modificative). 3 tous les recours administratifs ouverts à son encontre par le présent Code ou les délais pour les intenter sont épuisés. La demande de permis modificatif ne peut viser qu un permis «définitif», c-à-d un permis qui n est plus susceptible de recours administratifs. Modification du PU : «le permis modificatif» (nouvelle section V - nouvel article 102/1) 2. Les dispositions du chapitre I et III du présent titre sont applicables à la demande de modification du permis d urbanisme. La procédure «normale» de délivrance des permis s applique la demande de PU modificatif. La demande de PU modificatif doit être introduite auprès de l autorité compétente pour connaître d une demande de PU en 1 er ressort (quelle que soit l autorité ayant finalement délivré le permis initial). 3. Lorsqu elle accorde la modification du permis, l autorité ne peut porter atteinte aux éléments du permis qui ne sont pas modifiés par la demande. L ampleur des modifications n est pas limitée mais risque qu en cas de modifications trop importantes, l autorité soit amenée à refuser le permis modificatif vu l interdiction de «porter atteinte aux éléments du permis qui ne sont pas modifiés par la demande». Le PU modificatif ne peut donc pas s éloigner de l esprit du PU initial. 4

Modification du PU : «le permis modificatif» (nouvelle section V - nouvel article 102/1) 4. L introduction d une demande de modification n emporte pas renonciation au bénéfice du permis d urbanisme dont la modification est demandée. Afin d éviter toute confusion, le dossier doit faire apparaître clairement qu il s agit d une demande de permis modificatif. La modification du permis d urbanisme n a aucun effet sur le délai de péremption du permis d urbanisme dont la modification est demandée. Le permis modificatif s intègre dans le permis initial («greffe»). Le délai de validité du permis modificatif est celui du permis initial ; ce dernier n est donc pas prolongé. La situation existante à prendre en compte est la situation de droit découlant du permis d urbanisme initial. 5. Le Gouvernement arrête la composition obligatoire du dossier de modification du permis d urbanisme.» L arrêté de composition des PU devra donc être modifié en conséquence. Introduction et instruction des demandes de permis - Les projets mixtes : PU et PE (article 124) Harmonisation des procédures issues du CoBAT et de l OPE : - Précision des termes utilisés : examen des demandes «en parallèle» (et non plus «en commun»). - Le délai de délivrance du permis ne commence à courir qu à compter de la date de notification du dernier AR ou de la date à laquelle cet AR aurait dû être notifié en vertu des règles du CoBAT ou celles de l OPE. - Ajout d un 124, 8 : «quand un projet est soumis à rapport d incidences en vertu de l ordonnance du 5 juin 1997 relative au permis d environnement, la procédure d instruction du dossier est suspendue au plus tard jusqu à la date de l avis donné par la commission de concertation».. - Projets soumis à EI: pour avoir une règle de computation des délais équivalente dans toutes les hypothèses (EI exigée par le COBAT ou par l OPE) : o L ordonnance environnementale fixant liste des installations de classe A doit être complétée comme suit : «installations relevant d un projet mixte soumis à études d incidences en vertu du Code bruxellois de l aménagement du territoire». o Ajout d un 20 à l annexe A du CoBAT fixant les critères de soumission d un projet à EI : «Tout projet mixte qui est soumis à étude d incidences en vertu des ordonnances du 5 juin 1997 relatives aux permis d environnement et du 22 avril 1999 fixant la liste des installations de classe A visée à l article 4 de l ordonnance du 5 juin 1997 relative au permis d environnement». 5

- La consultation d instances : Introduction et instruction des demandes de permis - Précisions relatives aux demandes d avis aux instances/administrations : (articles 126 et 176) o L autorité doit leur adresser une demande d avis, en plus de leur communiquer une copie du dossier. o Si l instance consultée ne fait pas parvenir l avis sollicité dans les 30 jours de la réception de la demande d avis : «la procédure est poursuivie sans qu il ne doive être tenu compte d un avis transmis au-delà de ce délai». o Reconsultation en cas d EI amendant le projet : Pour les dossiers relevant de la compétence du FD, «lorsque la demande est soumise à l étude d incidences et que les amendements au projet ont été apportés pour tenir compte de cette étude, le fonctionnaire délégué est tenu de solliciter un nouvel avis auprès des administrations et instances conformément au présent article». Introduction et instruction des demandes de permis - Natura 2000 : référence expresse de cette législation au sein du CoBAT. (cfr directives européennes sur la conservation des oiseaux sauvages, des habitats naturels et de la faune et flore sauvages). => L avis de l IBGE est sollicité : o en cas de demande de permis relatif à un bien sis dans ou à proximité d une zone Natura 2000 et o lorsque l autorité délivrante «estime que la demande est susceptible d affecter cette zone de manière significative, individuellement ou en conjugaison avec d autres plans ou projets, eu égard aux objectifs de conservation de cette zone». - Seveso : (cfr législation européenne sur la maîtrise des dangers liés aux accidents majeurs impliquant des substances dangereuses) => L avis de l IBGE est sollicité en cas de demande de permis relative à un bien sis dans ou à proximité d une zone Seveso. Modification? Ici, la disposition existait déjà dans le CoBAT mais les références légales sont mises à jour suite aux remarques du CE (référence à la législation belge transposée et non à la directive européenne). 6

Introduction et instruction des demandes de permis - Avis de la commune lors d un recours contre un permis unique (article 188) Pour les demandes de permis unique, «l avis du collège des B&E est conforme en ce qui concerne les changements d affectation» du bien soumis à permis. (art. 177,. 1) => Le FD ne peut donc pas s en écarter. En recours par contre, l avis de la commune est consultatif. => Le Gouvernement peut s en écarter moyennant motivation. Ajout d un alinéa à l article 188 CoBAT : «Lorsqu'un recours au Gouvernement porte sur des actes et travaux relatifs à un bien repris sur la liste de sauvegarde ou classé ou en cours d'inscription ou de classement ou sur un immeuble inscrit à l'inventaire des sites d'activité inexploités, le Gouvernement peut statuer sans être tenu par l'avis du collège des bourgmestre et échevins visé à l'article 177, 1, alinéa 3.» But : mettre fin à une controverse existant sur le sujet. Modification de la demande de permis en cours d instruction : le dépôt de plans modifiés 1. A l initiative de l autorité : - Modification de l article 191 (cfr chapitre «dispositions communes aux décisions»). - L autorité peut imposer des conditions qui impliquent la modification des plans déposés à l appui de la demande. 2 procédures possibles : Soit les modifications sont mineures et respectent les 3 conditions cumulatives : 1 Les modifications ne modifient pas l objet de la demande. 2 Elles sont accessoires. 3 Elles visent à répondre aux objections suscitées par le projet initial ou à supprimer les dérogations aux plans et règlements qu implique le projet initial. Le permis peut être octroyé dès réception des plans modifiés, sans que le projet modifié ne soit soumis à de nouvelles mesures d instruction. Nouveauté : le délai pour octroyer le permis est suspendu, entre la notification par l autorité de la demande de modification et la notification par le demandeur des plans modifiés. Soit les modifications sont substantielles (non-respect des 3 conditions) : Pas d obligation d introduire une nouvelle demande MAIS «les plans modifiés doivent être à nouveau soumis aux actes d'instruction». Le délai pour notifier la décision finale commence à courir «à partir de la réception des modifications de la demande». 7

Modification de la demande de permis en cours d instruction : le dépôt de plans modifiés 2. A l initiative du demandeur Principe : Le demandeur peut produire des plans modifiés ou, le cas échéant, un complément au rapport d incidences, préalablement à la décision de l autorité et de sa propre initiative. Codification : transposition de la jurisprudence du Conseil d Etat dans le CoBAT. Nouveaux articles : 126/1 (collège B&E), 164/1 (saisine FD), 173/1 (recours) et 177/1 (FD). 2 procédures possibles : Soit les modifications sont mineures et respectent les 3 conditions cumulatives : 1. Les modifications n affectent/ne modifient pas l objet de la demande. 2. Elles sont accessoires. 3. Elles visent à répondre aux objections suscitées par le projet initial ou à supprimer les dérogations aux plans et règlements qu implique le projet initial. Le permis est délivré sans que le projet modifié ne soit soumis à de nouvelles mesures d instruction Pas de suspension du délai d instruction prévue dans ce cas-ci (contrairement au cas où la modification des plans est demandée par l autorité art. 191). Modification de la demande de permis en cours d instruction : le dépôt de plans modifiés Soit les modifications sont substantielles (non-respect des 3 conditions) : o Pour les demandes introduites devant le collège des B&E ou le FD en 1 er ressort : «La demande modifiée doit être à nouveau soumise aux actes d instruction.» Le délai pour notifier la décision finale commence à courir «dès la réception des modifications de la demande». o Pour les demandes en saisine ou en recours : La demande doit être refusée et une nouvelle demande de permis peut être introduite par le demandeur. Remarque générale: le dépôt des plans modifiés est irrévocable et produit la substitution de plein droit des plans originaires. 8

L évaluation préalable des incidences : EI et RI (articles 127 à 148) Simplification administrative : corrections légistiques + diverses adaptations visant à mieux «faire coller» les textes à la pratique administrative des EI et des RI. Notamment : - Application des dispositions relatives à l évaluation préalable des incidences aux demandes de PU et aux demandes de PL ; - Natura 2000 : lorsqu un projet est soumis à EI ou à RI et qu il se trouve dans ou à proximité d une zone spéciale de conservation, «l évaluation appropriée et spécifique», requise en vertu de la législation Natura 2000, vient s insérer dans l évaluation générale de l EI ou du RI (chapitre relatif à la flore et la faune). - Définition plus claire des missions du comité d accompagnement des EI, de l administration et du Gouvernement ; - Soumission à enquête publique du cahier des charges des EI, accompagné du dossier de demande ; - Dispense de RI pour les demandes de permis faisant suite à un certificat d urbanisme qui a été précédé d un RI ou d une EI (ajout de l EI). Régime des dérogations lorsqu il existe un PPAS/PL (article 155) - Les dérogations aux PPAS / PL : Extension des cas de dérogations possibles : elles ne sont plus énumérées limitativement. Les mots «uniquement en ce qui concerne les dimensions des parcelles,le volume, l implantation et l esthétique des constructions» sont supprimés. On peut déroger à tous les types de dispositions des PPAS/PL, aux 3 conditions suivantes : 1. Proposition motivée du collège des B&E. 2. Soumission de la demande de permis aux MPP. 3. La dérogation ne peut pas porter atteinte aux données essentielles du PPAS ou du PL. => Précision expresse que les «affectations» constituent d office des données essentielles auxquelles il n est pas possible de déroger. NB : sous la seule réserve expresse de la dérogation «indirecte» à l affectation de la zone contigüe prévue à l alinéa 2 de l art. 155, 1 er (pour autant qu elle ne mette pas en péril les caractéristiques essentielle de la zone contigüe). But : pallier aux problèmes liés aux PPAS dépassés, anachroniques. 9

Régime des dérogations lorsqu il existe un PPAS/PL (article 155) - Les dérogations aux RU : Afin d aligner l article 155 à ce qui est prévu à l article 153 (cas où il n y a pas de PPAS/PL), la nouvelle ordonnance prévoit la soumission de la demande de permis aux MPP «lorsque la dérogation porte sur le volume, l implantation et l esthétique des constructions» (= Titre I du RRU). Affichage et avertissement du début des travaux (nouvel article 194/2) Introduction d un nouvel article dans la section «Dispositions communes aux décisions». => Article 194/2. 1. Affichage du permis «Un avis indiquant que le permis a été délivré doit être affiché sur le terrain, par les soins du demandeur, soit, lorsqu il s agit de travaux, avant l ouverture du chantier et pendant toute la durée de ce dernier, soit dans les autres cas, dès les préparatifs de l acte ou des actes et tout au long de l accomplissement de ceux-ci. Durant ce temps, le permis et le dossier annexé ou une copie de ces documents certifiée conforme par l administration communale ou par le fonctionnaire délégué doit se trouver en permanence à la disposition des agents désignés à l article 301, à l endroit où les travaux sont exécutés et le ou les actes sont accomplis.» Cette obligation d affichage figurait déjà dans le CoBAT pour les permis communaux (art. 158) et pour les permis FD (art.179) ; MAIS rien n était prévu pour les permis délivrés par le FD sur saisine ni pour les permis délivrés sur recours. => Abrogation des articles 158 et 179 et introduction d une disposition commune à toutes les catégories de permis. 10

Affichage et avertissement du début des travaux (nouvel article 194/2) 2. Avertissement du début des travaux «Le titulaire du permis doit avertir, par lettre recommandée, le collège des bourgmestre et échevins et le fonctionnaire délégué du commencement des travaux ou des actes autorisés ainsi que de l'affichage visé à l'alinéa 1er, au moins huit jours avant d'entamer ces travaux ou actes. Le Gouvernement détermine les modalités d exécution du présent article.» Cette obligation d avertissement des autorités figure dans les formulaires de notification des permis ; MAIS rien n etait imposé par le CoBAT. => Attribution d un fondement légal, au sein du CoBAT, à cette obligation d information. NB: l irrespect des obligations d affichage et d avertissement constitue une infraction. (cfr art. 300, 4 ). Les infractions urbanistiques (articles 300 à 313) - La constatation d infractions (art. 301 CoBAT) 1. La communication de renseignements Ajout de la phrase : «Ils peuvent se faire communiquer tous les renseignements en rapport avec ces recherches et constatations». => Les fonctionnaires et agents communaux ou régionaux, ayant qualité pour rechercher et constater les infractions urbanistiques, peuvent se faire communiquer tous les renseignements utiles en rapport avec leurs recherches et constats. = confirmation expresse de ce droit dans le CoBAT, visant à éviter toute discussion à ce propos. 2. Les visites domiciliaires «Lorsque les opérations revêtent le caractère de visites domiciliaires, les fonctionnaires et agents ne peuvent y procéder que s il y a des indices d infraction et que la personne présente sur place y a consenti ou à condition d y être autorisés par le juge de police». = Facilitation des contrôles des infractions urbanistiques. Les fonctionnaires compétents peuvent procéder à des visites domiciliaires sans y être autorisés par le juge. Points d attention : - Présence de la personne au domicile où il existe des indices d infraction ; - Consentement de la personne concernée à la visite domiciliaire ; - Mention expresse dans le p-v que les fonctionnaires compétents ont bien sollicité et obtenu l autorisation de la personne concernée + mention de celle-ci identité et de sa qualité pour donner le consentement. 11

Les infractions urbanistiques (articles 300 à 313) - Exécution d office (art. 305 CoBAT) Pour les permis à durée limitée, il peut être procédé à une exécution d office lorsque les travaux sont réalisés sans permis ou sont réalisés à l expiration du délai de validité du permis octroyé. Modification : ajout du cas des travaux réalisés sous le bénéfice d un permis mais non conformes àcelui-ci. 12