Indicateur : prix de l immobilier dans les communes littorales métropolitaines : le cas des appartements anciens (analyse sur la période 01-10-2004 / 30-09-2005) Contexte Près de 5,8 millions de personnes résident dans les communes littorales métropolitaines. Cette population ne cesse d augmenter du fait de flux migratoires très souvent positifs. Par ailleurs, le nombre des résidences secondaires y est très important. Elles représentent plus de 5 millions de lits. immobilier La pression humaine est donc très forte sur cet espace ne représentant que 4% du territoire. Elle engendre mécaniquement une très forte pression immobilière. Définitions Cette fiche porte sur les ventes d appartements anciens, plus particulièrement sur leur prix moyen de vente au m². On connaît la surface exacte de tous les appartements vendus en France, il s agit en effet d une obligation réglementaire (Loi Carrez de 1996). Les données proviennent de la société Perval, gérant une base de données de la France, hors Ile de France et Corse, sur les mutations immobilières. L observation des mutations est effectuée sur l ensemble du territoire par le notariat. Cette collecte n étant pas obligatoire, toutes les mutations ne sont pas recensées et la base de données ne porte que sur une partie d entre elles. Les statistiques utilisées permettent cependant d avoir une idée des niveaux moyens de prix par commune. Voir : www.immoprix.com Seules les communes où le nombre de vente de biens est important sont prises en compte. Sur le littoral, cela représente 7 communes, soit 15% de l ensemble des communes maritimes et un peu plus de 50% de la population totale. Cette fiche n est donc pas exhaustive. Elle surévalue certainement le prix moyen de l immobilier sur le littoral en ne prenant en compte que les communes pour lesquelles les ventes sont importantes. Remarque : les résultats pour la ville de Marseille ne sont pas utilisés, les données Perval n y étant accessibles que par arrondissement. Objectifs Depuis plusieurs années, on constate une forte hausse du prix de l immobilier partout en France. L indice des prix des appartements anciens mis en œuvre par les notaires a ainsi été multiplié par près de 2 (1,86) entre la fin 2000 et 2005. Sur le littoral, la pression immobilière est importante et peut être à l origine de dynamiques comme : - l éloignement des classes sociales moyennes de la côte vers l arrière-pays ; - l augmentation des distances des navettes domicile travail des personnes travaillant dans les pôles d emploi littoraux. Dans ce contexte, cet indicateur est très important et cette fiche doit permettre de répondre à de nombreuses questions : Les prix de vente des appartements sont-ils spécifiques dans les communes littorales? Existe-t-il de fortes disparités entre les façades et quels sont les types de communes où il est très cher de s installer? Indicateur à relier aux indicateurs suivants : - revenu fiscal médian des ménages et rapport inter-déciles dans les zones d emploi littorales (disponible) ; - typologie de l accueil touristique des communes littorales (disponible) - évolution des navettes journalières domicile travail (non encore disponible) - prix de l immobilier : le cas des maisons anciennes (non encore disponible) Champ géographique Communes littorales maritimes, au sens de la Loi littoral, prises en compte dans la base de données immobilières de Perval, soit 7 communes sur 8. Source Perval (immobilier des notaires de France), 20. Les données notariales ont été synthétisées sur la période du 01-10-2004 / 30-09-2005. Date de rédaction, version Fiche rédigée en octobre 20, version 1. 1
A retenir - Le prix de vente des appartements anciens est souvent élevé dans les communes littorales : pour les ¾ des communes suivies, le prix de vente moyen au m² est supérieur à la moyenne métropolitaine, hors région parisienne et Corse. - Dans la plupart des départements littoraux, le prix de vente moyen au m² est supérieur dans les communes côtières : le prix de l immobilier est donc spécifique au littoral. - Par ailleurs, le prix de l immobilier est souvent plus élevé dans les communes littorales que dans de nombreux grands centres urbains, hors littoral. Les ménages aux revenus moyens et les primo-accédants peuvent donc difficilement s installer dans une commune littorale et doivent de plus en plus habiter dans l arrière-pays où la pression immobilière est plus faible. - Le prix de vente des appartements est différent suivant les façades : Sur la façade Manche-Mer du Nord, en dehors des stations balnéaires comme Deauville ou le Touquet, le prix de vente par m² des appartements anciens est modéré. Sur la façade atlantique, le prix de vente est moyen dans les communes industrielles et/ou portuaires à élevé dans la plupart des autres. Sur la façade méditerranéenne, les prix sont généralement élevés à très élevés. Ils sont les plus bas sur l étang de Berre et dans certains secteurs du Languedoc-Roussillon et très élevés sur la Côte d Azur, à proximité de Marseille (Calanques et Côte Bleue) ainsi qu à l ouest de la Camargue. - Plusieurs paramètres interagissent pour expliquer le prix de l immobilier dont la pression touristique (marché des résidences secondaires) ou le cadre de vie. Tableau récapitulatif Tableau 1 : prix moyen de vente au m² des appartements anciens dans les communes littorales, par catégories de prix communes prises en compte moins de 2 000 de 2 000 à 2 500 de 2 500 à 3 000 plus de 3 000 département nombre part des communes littorales 59 : Nord 1 1 - - 2 22,2% : Pas de Calais 3 3-2 8 29,6% 80 : Somme 2 1 - - 3 18,8% 76 : Seine maritime 4 1 - - 5 10,0% : Calvados - 5 2 1 8 15,4% 50 : Manche 2 - - - 2 1,9% 35 : Île et Vilaine - 1 1-2 9,5% 22 : Côtes d'armor 1 1 - - 2 3,5% 29 : Finistère 4 1 - - 5 4,3% 56 : Morbihan 4-2 2 8 12,7% Loire Atlantique 1 2 2 2 7 38,9% 85 : Vendée 1 3 1-5 16,7% 17 : Charente maritime - 2 - - 2 3,8% 33 : Gironde - 1-1 2 10,0% : Landes 1 1 2 2 6 31,6% : Pyréenées atlantiques - - 3 3 6 75,0% 66 : Pyérnées orientales 1 2 1-4 26,7% 11 : Aude 3 1 - - 4,0% : Hérault 2 4 1 2 9,6% 30 : Gard - - - 1 1 33,3% : Bouches du Rhône 5 1-4 10 45,5% : Var - 4 3 15 22 81,5% : Alpes maritimes - - 3 11 87,5% littoral 35 35 21 46 7 15,5% Source : Perval 20, données du 01-10-2004 au 30-09-2005, Observatoire du littoral. Analyse générale des prix des appartements anciens sur le littoral D après la figure 1 et le tableau 1, le prix de vente au m² des appartements anciens dans les communes littorales étudiées est généralement élevé à très élevé. Dans près des ¾ des communes suivies, il est supérieur à la moyenne métropolitaine, hors région parisienne et Corse. Par ailleurs, on constate une grande variabilité des prix de vente au m². Ils sont compris entre 778 à Morlaix et 5 669 à Saint-Tropez, soit 7,3 fois plus. En analysant la moyenne du prix de vente dans les 24 départements littoraux concernés par la base de données immobilière, on constate un resserrement des valeurs autour de la moyenne métropolitaine. Dans 17 départements, le prix moyen de vente est égal à la moyenne métropolitaine à ± 15%. On a donc souvent une forte spécificité des communes littorales suivies par rapport aux moyennes départementales : le coût de l immobilier y est plus élevé. 2
Figure 1 : répartition statistique des prix de vente au m² des appartements anciens dans les communes et départements littoraux Des prix souvent élevés dans les communes littorales 6 000 5 000 4 000 Maximum 3ème quartile Médiane 1er quartile Minimum en 3 000 2 000 moyenne métropolitaine hors Paris et Île de France 1 000 - communes littorales départements littoraux Source : Perval 20, données du 01-10-2004 au 30-09-2005, Observatoire du littoral. Analyse géographique du prix de l immobilier sur le littoral Sur les côtes de la Manche et de la Mer du Nord : Moyenne métropolitaine, hors Ile de France et Corse Les traits figurent les limites départementales, les communes littorales prises en compte sur le graphique figurent en orange sur la carte Le prix de vente au m² des appartements anciens varie de 768 à Morlaix à 3 7 au Touquet-Paris-Plage, sur la Côte d Opale. Les prix de vente sur les côtes de la Manche et de la Mer du Nord sont parmi les plus bas des trois façades maritimes. Une commune suivie sur deux a des prix de vente au m² inférieurs à la moyenne métropolitaine, hors Île de France (environ 2 000 /m²). Les plus fortes valeurs sont localisées dans des stations balnéaires historiques comme Neufchatel-Hardelot, le Touquet, Deauville ou encore Dinard. Les plus faibles valeurs sont localisées dans des secteurs moins touristiques : villes industrialo-portuaires du Nord, du Havre, de Cherbourg ou de Brest et littoral agricole de la Côte d Albâtre. Source : Perval 20, données du 01-10-2004 au 30-09-2005, Observatoire du littoral. 3
S ur les côtes de la façade atlantique : Source : Perval 20, données du 01-10-2004 au 30-09-2005, Observatoire du littoral. Les prix de vente au m² des appartements anciens varient entre 1 154 à Lanester (banlieue de Lorient) à près de 4 000 à la Baule. Les prix sont inférieurs à la moyenne métropolitaine hors Île de France pour seulement 6 communes sur les 38 suivies sur cette façade. Les prix les plus élevés sont constatés dans les secteurs touristiques du Morbihan (de la Presqu île de Quiberon au Golfe du Morbihan), sur le littoral de la Baule et de Pornichet, sur le Bassin d Arcachon et sur le littoral sud aquitain, d Hossegor à Hendaye. S ur la côte méditerranéenne, à l ouest du Var : Comme le montre la figure ci-contre, les prix varient entre 1 554 à Miramas, sur l étang de Berre et 4 300 à Sausset les Pins sur la Côte bleue. On distingue assez nettement 4 secteurs ayant des prix assez homogènes : - de la frontière espagnole à Balaruc : les prix sont moyens à assez élevés dans les communes les plus touristiques comme Saint Cyprien ou Agde. - A l est de la Camargue, de Palavas au Grau du Roi : les prix sont très élevés (environ 3 000 le m²) du fait de la forte pression touristique mais aussi très certainement de la proximité de Montpellier. - Sur le secteur industriel de l étang de Berre, les prix sont plus faibles. Ils varient entre 1 500 et 2 000. - Sur les littoraux touristiques et attrayants de la côte bleue et des calanques, les prix sont très élevés. Ils sont compris entre 3 6 le m² à la Ciotat et 4 302 à Sausset les Pins. Source : Perval 20, données du 01-10- 2004 au 30-09-2005, Observatoire du littoral. 4
Sur la côte méditerranéenne est : Les prix de vente au m² des appartements anciens sont élevés à très élevés dans la majorité des communes littorales prises en compte. Ils sont supérieurs à la moyenne métropolitaine hors Île de France dans les 36 communes suivies et supérieurs à 3 500 dans près d un cas sur deux. Les prix sont particulièrement élevés à l ouest du Var, sur le littoral des Maures, dans le Golfe de Saint-Tropez, à Cannes ou encore de Villefranche sur Mer à l est de Monaco. Le record du littoral étant détenu par Saint Tropez avec un prix de vente moyen au m² d environ 5 700. Les prix les plus bas sont localisés dans l agglomération toulonnaise et, dans une moindre mesure, en banlieue niçoise. Source : Perval 20, données du 01-10-2004 au 30-09-2005, Observatoire du littoral. Les facteurs explicatifs et les conséquences des prix de l immobilier sur le littoral Les paramètres expliquant le prix de l immobilier D après le point précédent, on constate souvent une corrélation entre le prix de l immobilier et la pression touristique sur le littoral. Ceci est démontré en croisant la typologie d accueil touristique réalisée par l Observatoire (voir fiche indicateur correspondante) et les prix de vente des appartements anciens, comme le montre la figure n 3. Figure 3 : capacité d accueil touristique et prix de vente des appartements anciens Plus une commune est touristique et plus le prix de l immobilier est élevé 35 000 capacité d'accueil touristique en nombre de lits 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 moyenne du groupe typologique - 1 500 1 700 1 900 2 100 2 300 2 500 2 700 2 900 3 100 3 300 prix de vente au m² en Source : Perval 20, données du 01-10-2004 au 30-09-2005, Observatoire du littoral. Chaque groupe typologique est constitué de communes littorales ayant des organisations de l accueil touristique homogènes. Les prix de vente pris en compte pour chaque groupe sont des moyennes arithmétiques des valeurs communales et non des moyennes pondérées en fonction de la taille du marché. Nous ne disposons en effet pas du nombre de ventes opérées par commune. 5
Le marché des résidences secondaires impacte fortement le marché de l immobilier. Rappelons que les communes littorales concentrent à elles seules plus du tiers des résidences secondaires de métropole sur un peu plus de 4% du territoire. Ce paramètre n est cependant pas le seul facteur explicatif. Les flux migratoires ainsi que la qualité de vie sont aussi importants à prendre en compte pour expliquer les niveaux de prix. Il est par exemple facile de constater que le prix de l immobilier des villes industrielles et/ou portuaires, moins recherchées, est très généralement plus bas que le prix dans les communes avoisinantes. Le littoral comparé à quelques villes françaises Comme le montre la figure n 4, acheter un appartement ancien sur le littoral revient souvent plus cher que dans de grands centres urbains, en dehors du littoral. Ainsi, la grande majorité des communes suivies sont plus chères que des villes comme Orléans, Angoulême ou Bordeaux. De tels prix limitent fortement l accession à la propriété des primo-accédants à vivre dans l arrière-pays plus ou des ménages modestes souvent contraints accessible. Figure 4 : prix de vente des appartements anciens dans les communes littorales et dans quelques grandes villes de métropole L immobilier est souvent plus cher sur le littoral 5 500 moyenne métropolitaine hors Île de France prix au m² en 4 500 3 500 2 500 1 500 500 80 29 30 56 35 85 56 66 66 22 17 85 35 29 66 11 33 82 17 Rennes 59 85 Grenoble I85 56 56 85 11 1166 50 Bordeaux Orléans 29 11 76 76 80 76 Poitiers 59 76 56 50 29 29 22 Angoulème 56 Source : Perval 20, données du 01-10-2004 au 30-09-2005, Observatoire du littoral. 56 56 33 25 000 75 000 125 000 175 000 225 000 275 000 prix de l'appartement en xx xx 76 Lyon 6ème moyenne métropolitaine hors Île de France commune littorale avec son numéro de département commune non littorale, pour comparaison 6