RÉFORME DES AUTORISATIONS D URBANISME

INFORMATIONS JURIDIQUES J 14 Mutuelle des architectes français assurances OCTOBRE 2007 ANNULE ET REMPLACE LA FICHE J 14 DE FÉVRIER 1998 RÉFORME DES AUTORISATIONS D URBANISME La réforme des autorisations d urbanisme est entrée en vigueur le 1 er octobre 2007. Elle résulte de l ordonnance du 8 décembre 2005, de dispositions de la loi ENL (engagement national pour le logement) du 13 juillet 2006, et de leurs textes d application, en particulier le décret du 5 janvier 2007. L ensemble de ces nouvelles règles modifie le livre IV du code de l urbanisme, désormais intitulé «Régime applicable aux constructions, aménagements et démolitions». Cette réforme apporte une simplification et une sécurisation des autorisations d urbanisme. En particulier : - les quinze régimes d autorisation d urbanisme qui existaient précédemment sont ramenés à quatre (voir annexe ci-après) ; - la liste des pièces à fournir pour chaque demande de permis ou chaque déclaration préalable est précisée de façon exhaustive ; - les délais d instruction sont prévisibles et garantis ; - les délais de recours contentieux sont mieux définis. 1 - UN CHAMP D APPLICATION DES AUTORISATIONS MIEUX DÉFINI La nouvelle réglementation définit de façon exhaustive les travaux soumis respectivement à permis de construire, de démolir ou d aménager, les travaux soumis à déclaration préalable, ou bien les travaux dispensés de toute formalité au titre du code de l urbanisme. 1.1 - Constructions nouvelles 1.11 - Permis de construire (art. R. 421-1) Le principe de la délivrance d un permis de construire est posé pour les constructions nouvelles qui créent plus de 20 m² de surface hors œuvre brute (SHOB). 1.12 - Déclaration préalable à 2 m² et inférieure ou égale à 20 m² ; - les murs dont la hauteur au-dessus du sol est supérieure ou égale à 2 m ; - les piscines découvertes d une superficie inférieure ou égale à 100 m2. Voir liste complète (art. R. 421-9 à R. 421-12). 1.13 - Dispenses de toute formalité Certaines constructions nouvelles sont dispensées de toute formalité au titre du code de l urbanisme : - en raison de leur nature (ouvrages d infrastructure, canalisations souterraines ) ; - en raison de leur caractère temporaire (constructions implantées pour une durée n excédant pas trois mois ) ; - en raison de leur faible importance (constructions nouvelles dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 12 m et qui a pour effet de créer une SHOB inférieure ou égale à 2 m² ) ; - pour des raisons de secret et de sécurité (établissements pénitentiaires, constructions couvertes par le secret de la défense nationale ). Voir liste complète (art. R. 421-2 à R. 421-8). 1.2 - Travaux sur constructions existantes et changements de destination de ces constructions 1.21 - Permis de construire Sont notamment soumis à permis de construire, les travaux ayant pour effet : - de créer une SHOB supérieure à 20 m² ; - de modifier le volume du bâtiment et de percer ou d'agrandir une ouverture sur un mur extérieur ; - de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s accompagnent d un changement de destination. Sont notamment soumis à déclaration préalable : - les constructions ayant pour effet de créer une SHOB supérieure Voir liste complète (art. R. 421-14 à R. 421-16). > Mutuelle des architectes français assurances. Entreprise régie par le code des assurances. Société d assurance mutuelle à cotisations variables 9, rue de l Amiral Hamelin 75783 Paris Cedex 16 Tél.: 0153703000 Fax: 0153703210 www.maf.fr

Le changement de destination est constitué par le passage de l'une à l'autre des destinations prévues par l article R. 123-9 : constructions destinées à l habitation, à l hébergement hôtelier, aux bureaux, au commerce, à l artisanat, à l industrie, à l exploitation agricole ou forestière, à la fonction d'entrepôt, ainsi qu aux services publics ou d intérêt collectif. 1.22 - Déclaration préalable Sont notamment soumis à déclaration préalable : - les travaux ayant pour effet de créer une SHOB supérieure à 2 m² et inférieure ou égale à 20 m² ; - les travaux de ravalement ; - les changements de destination autres que ceux soumis à permis de construire. Voir liste complète (art. R. 421-17). 1.23 - Dispenses de toute formalité (art. R. 421-13) Les travaux ne nécessitant pas un permis de construire ou n étant pas soumis à déclaration préalable sont dispensés de toute formalité au titre du code de l urbanisme. 1.3 - Travaux de démolition 1.31 - Permis de démolir Un permis de démolir est requis notamment pour les constructions inscrites au titre des monuments historiques, situées dans les secteurs protégés par l Etat ou par un PLU Les communes peuvent décider de l instituer dans d autres secteurs. Voir liste complète (art. R. 421-27 et R. 421-28). 1.32 - Dispenses de permis de démolir Sont notamment dispensés de permis de démolir les travaux : - couverts par le secret de la défense nationale ; - portant sur un immeuble menaçant ruine ; - effectués en application d une décision de justice devenue définitive. Voir liste complète (art. R. 421-29). 10 ans, de créer plus de 2 lots : lorsqu'ils prévoient des voies et des espaces communs, ou lorsqu'ils sont situés dans un secteur sauvegardé ou un site classé ; - la création ou l agrandissement d un terrain de camping permettant l accueil de plus de 20 personnes ; - les aires de stationnement ouvertes au public susceptibles de contenir plus de 50 unités. Voir liste complète (art. R. 421-19 à R. 421-22). 1.42 - Déclaration préalable Sont notamment soumis à déclaration préalable : - les lotissements autres que ceux soumis à permis d aménager ; - les aires de stationnement ouvertes au public susceptibles de contenir de 10 à 49 unités. Voir liste complète (art. R. 421-23 à R. 421-25). 1.43 - Dispenses de toute formalité (art. R. 421-18) Les aménagements ne nécessitant pas un permis d aménager ou n étant pas soumis à déclaration préalable sont dispensés de toute formalité au titre du code de l urbanisme. 2 - DES PROCÉDURES PLUS SIMPLES ET PLUS PRÉCISES La nouvelle réglementation instaure un tronc commun de dispositions régissant le dépôt et l instruction des demandes de permis de construire, de démolir et d aménager, et des déclarations préalables. Ces dispositions communes sont complétées par des mesures propres respectivement aux constructions, aux démolitions et aux aménagements. 2.1 - Contenu des dossiers de demande de permis ou de déclaration préalable (art. R. 431-4 à R. 453-1) (1) Est précisée, de façon exhaustive, la liste des pièces qui doivent être jointes à une demande de permis ou à une déclaration préalable. Il ne pourra donc être réclamé aucun autre document par l autorité chargée de l instruction. 1.4 - Travaux d aménagement 1.41 - Permis d aménager Sont notamment soumis à permis d'aménager : - les lotissements ayant pour effet, sur une période de moins de La demande précise que le demandeur et, le cas échéant, l'architecte, ont connaissance de l'existence des règles générales de construction prévues dans le code de la construction et de l'habitation, dont les règles d'accessibilité lorsque la construction y est soumise, et de l'obligation de respecter ces règles. (1) Les formulaires relatifs aux autorisations d urbanisme ont été fixés par arrêté du 6 juin 2007. Ils peuvent être obtenus auprès des mairies ou des directions départementales de l équipement. Ils sont également accessibles sur le site du ministère chargé de l urbanisme (www.developpement-durable.gouv.fr). 2/6

Concernant le dossier de demande de permis de construire, des pièces complémentaires peuvent être exigées en fonction de la nature ou de la situation du projet, notamment : - lorsque le projet porte sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ; - lorsque des règles parasismiques et paracycloniques sont imposées (production d un document établi par un contrôleur technique attestant qu il a fait connaître au maître d ouvrage son avis sur la prise en compte de ces règles au stade de la conception) ; - lorsqu un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou un plan de prévention des risques technologiques impose la réalisation d une étude préalable permettant de déterminer les conditions de réalisation, d utilisation ou d exploitation de la construction projetée (production d une attestation établie par l architecte du projet ou un expert agréé certifiant la réalisation de cette étude et constatant que le projet prend en compte ces conditions au stade de la conception) ; - lorsque les travaux projetés portent sur un immeuble de grande hauteur ou sur un établissement recevant du public. Voir liste complète (art. R. 431-13 à R. 431-33). 2.2 - Des demandes instruites dans des délais prévisibles et garantis (art. R. 423-17 à R. 423-49) 2.21 - Délais d instruction de droit commun Trois délais d instruction de droit commun sont fixés (art. R. 423-23) : - 1 mois pour les déclarations ; - 2 mois pour les permis de construire de maison individuelle et pour les permis de démolir ; - 3 mois pour tous les autres permis. Ces délais d instruction de droit commun courent à compter de la réception en mairie d un dossier de demande complet (art. R. 423-19). 2.22 - Cas d un dossier de demande incomplet Si le dossier est incomplet, les pièces manquantes doivent être réclamées dans le mois suivant la réception de la demande (art. R. 423-38). Passé ce délai d un mois, le dossier est réputé complet (art. R. 423-22). Une demande de production de pièces manquantes, notifiée après la fin du délai d un mois, n a pas pour effet de modifier les délais d instruction (art. R. 423-41). A défaut pour le demandeur d avoir adressé les pièces manquantes dans les trois mois qui suivent la réclamation de l administration, la demande fait l objet d une décision tacite de rejet en cas de permis, ou d une décision tacite d opposition en cas de déclaration préalable (art. R. 423-38 et R. 423-39). Le délai d instruction commence à courir à compter de la réception des pièces manquantes par la mairie. 2.23 - Majoration des délais d instruction de droit commun Toute majoration des délais d instruction de droit commun (par exemple, en cas d obligation de consulter la commission départementale de sécurité), doit être notifiée par l autorité compétente au plus tard un mois après la réception de la demande (art. R. 423-42). Voir liste complète de ces cas de majoration (art. R. 423-24 à R. 423-33). Sous peine de rendre inapplicable la majoration du délai d instruction de droit commun (art. R. 423-43), la notification de l autorité compétente doit comporter obligatoirement certaines mentions, dont celle du nouveau délai d instruction et, le cas échéant, de son nouveau point de départ. Voir liste complète de ces mentions obligatoires (art. R. 423-42). 2.24 - Prolongation exceptionnelle des délais d'instruction de droit commun Sont aussi prévus des cas de prolongation exceptionnelle des délais d'instruction. Toute prolongation exceptionnelle doit être notifiée avant l expiration des délais d'instruction de droit commun, le cas échéant majorés (art. R. 423-44). Voir liste complète de ces cas de prolongation exceptionnelle (art. R. 423-34 à R. 423-37). 2.3 - Les décisions 2.31 - Décisions expresses ou tacites A l'issue du délai d'instruction, à défaut de notification d une décision expresse, le demandeur bénéficie, en cas de silence de l'administration, d'un permis tacite (de construire, d aménager ou de démolir) ou d une décision tacite de non-opposition à la déclaration préalable (art. R. 424-1). 3/6

S agissant des seuls permis, dans quelques cas (par exemple, travaux sur des immeubles inscrits au titre des monuments historiques), le défaut de notification d une décision expresse vaut décision implicite de rejet. Voir liste complète de ces cas de décisions implicites de rejet (art. R. 424-2 et R. 424-3). 2.32 - Retrait des décisions illégales (art. L. 424-5) Un permis explicite ou tacite illégal ne peut être retiré par l autorité compétente que dans le délai de 3 mois suivant la date de la décision. Passé ce délai, le permis ne peut être retiré que sur demande explicite de son bénéficiaire. Une décision de non-opposition à la déclaration préalable ne peut faire l objet d aucun retrait. 2.33 - Péremption des décisions (art. R. 424-17 à R. 424-20) Une décision expresse ou tacite est périmée lorsque les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de 2 ans à compter de la notification de la décision expresse ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. Il en est de même lorsque, passé ce délai de 2 ans, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à 1 an. 2.4 - Affichage du permis ou de la décision de nonopposition à déclaration préalable (art. R. 424-15) 2.41 - Affichage sur le terrain Le bénéficiaire du permis explicite ou tacite, ou de la déclaration préalable, doit procéder à un affichage sur le terrain, dès la notification de la décision ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis. L affichage doit être maintenu pendant toute la durée du chantier. Le contenu et les formes de l affichage ont été précisés par arrêté du 6 juin 2007 (art. A. 424-1 à A. 424-4). 2.42 - Preuve de l affichage Le délai de 2 mois du recours contentieux des tiers court à compter du premier jour d une période continue de 2 mois d affichage de l autorisation sur le terrain (voir le 2.71 ci-après). En présence d un maître d ouvrage non professionnel, l architecte, au titre de son devoir de conseil, doit l avertir de la nécessité de se réserver la preuve de cet affichage pendant une période continue de 2 mois. Un moyen de preuve efficace consiste, pour le maître d ouvrage, à demander à un huissier d établir trois constats répartis au début, au milieu et à la fin de cette période continue de 2 mois durant laquelle peut s exercer le recours contentieux des tiers. 2.5 - Achèvement et conformité des travaux (art. R. 462-1 à R. 462-10) 2.51 - Déclaration attestant l achèvement et la conformité des travaux Le bénéficiaire du permis (de construire ou d aménager) ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable, ou l'architecte qui a dirigé les travaux, signe la déclaration attestant l'achèvement des travaux et leur conformité à l autorisation accordée (2). La déclaration d'achèvement est accompagnée, lorsqu ils sont requis : - de l'attestation que les travaux réalisés respectent les règles d'accessibilité. Cette attestation est établie soit par un contrôleur technique, soit par un architecte qui ne peut être celui qui a signé la demande de permis de construire ; - du document établi par un contrôleur technique attestant que le maître d ouvrage a tenu compte de ses avis sur le respect des règles de construction parasismiques et paracycloniques. 2.52 - Contrôle de la conformité par l autorité compétente A compter de la date de réception en mairie de la déclaration attestant l achèvement et la conformité des travaux, l'autorité compétente peut contrôler cette conformité (récolement facultatif) et, le cas échéant, la contester dans un délai de 3 mois. Ce délai est porté à 5 mois dans les cas de contrôle obligatoire (récolement obligatoire). Passé ces délais, l'autorité compétente est réputée n'avoir pas contesté la conformité des travaux. Les cas de contrôle obligatoire par l autorité compétente portent notamment sur : - les travaux concernant des immeubles inscrits au titre des monuments historiques ; - les travaux concernant des immeubles de grande hauteur ou des établissements recevant du public ; (2) Le certificat de conformité délivré par l administration est supprimé. Cette suppression amoindrit la responsabilité de l administration et accroît le risque de mise en cause du bénéficiaire de l autorisation, ou de l architecte qui a dirigé les travaux. 4/6

- les travaux réalisés dans un secteur couvert par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou par un plan de prévention des risques technologiques. Voir liste complète des cas de contrôle obligatoire (art. R. 462-7). Lorsqu elle estimera les travaux non conformes à l autorisation accordée, l autorité compétente mettra en demeure le maître d ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité avec cette autorisation. La mise en demeure rappellera les sanctions encourues. 2.53 - Attestation de l autorité compétente certifiant l absence de contestation de la conformité des travaux avec le permis ou la déclaration préalable (art. R. 462-10) En cas de silence de l autorité compétente à l issue des délais précités de 3 ou 5 mois, le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable pourra demander une attestation certifiant l absence de contestation de la conformité des travaux avec le permis ou la déclaration préalable. L attestation sera délivrée sous quinzaine et, en cas de refus ou de silence de l autorité compétente, sera fournie par le préfet, à la demande du bénéficiaire. 2.6 - Droit de visite et de communication de l administration (art. L. 461-1) L administration peut visiter les constructions en cours, procéder aux vérifications qu'elle juge utiles et se faire communiquer tous documents techniques se rapportant à la réalisation des bâtiments, en particulier ceux relatifs à l'accessibilité aux personnes handicapées quel que soit le type de handicap. Ce droit de visite et de communication peut aussi être exercé après l'achèvement des travaux pendant trois ans. Lorsque la construction n est pas conforme à l autorisation, une copie du procès-verbal constatant l infraction est transmise sans délai au ministère public et des poursuites pénales peuvent être engagées. 2.7 - Délais de recours contentieux Le délai de 2 mois du recours contentieux des tiers à l encontre d un permis de construire, de démolir ou d aménager, ou à l encontre d une décision de non-opposition à une déclaration préalable, court à compter du premier jour d une période continue de 2 mois d affichage de l autorisation sur le terrain (art. R. 600-2). Lorsque la preuve de la régularité de l affichage sur le terrain pendant une période continue de 2 mois ne peut pas être rapportée, le délai de recours expire au terme d un an à compter de l achèvement de la construction ou de l aménagement. La date de cet achèvement est, sauf preuve contraire, celle de la réception en mairie de la déclaration d achèvement des travaux (art. R. 600-3). 2.72 - Actions en démolition ou en dommages et intérêts devant la juridiction judiciaire (art. L. 480-13) 2.721 - Action en démolition Le propriétaire ne peut être condamné par une juridiction judiciaire à démolir la construction du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative. L'action en démolition doit être engagée au plus tard dans le délai de 2 ans qui suit la décision devenue définitive de la juridiction administrative. 2.722 - Action en dommages et intérêts Le constructeur ne peut être condamné par une juridiction judiciaire à des dommages et intérêts que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constatée par la juridiction administrative. L'action en dommages et intérêts doit être engagée au plus tard deux ans après l'achèvement des travaux. 2.73 - Suspension du délai de validité de l autorisation (art. R. 424-19) Un recours contentieux emporte suspension du délai de validité de 2 ans du permis de construire ou de la décision de nonopposition à la déclaration préalable. Cette suspension s applique jusqu au prononcé de la décision juridictionnelle définitive. 3 - LES CONSTRUCTIONS IRRÉGULIÈRES ACHEVÉES DEPUIS PLUS DE 10 ANS 2.71 - Recours en annulation devant la juridiction administrative 5/6 Désormais, un refus de permis de construire ou de déclaration de travaux portant sur une construction existante ne peut être fondé sur l irrégularité de cette construction au regard du droit de l urbanisme, dès lors qu elle est achevée depuis plus de 10 ans. Cette prescription administrative nouvelle est entrée en vigueur le 17 juillet 2006 (art. L. 111-12). >

ANNEXE AUTORISATIONS D URBANISME RÉGIMES APPLICABLES RÉGIMES APPLICABLES JUSQU AU 30/09/07 À COMPTER DU 01/10/07 11 régimes 3 régimes permis de construire permis de démolir autorisation pour les installations et travaux divers autorisation d'aménager un terrain de camping autorisation de stationnement de caravanes autorisation d'aménager un parc résidentiel de loisirs autorisation de coupe et abattage d'arbres autorisation de lotir autorisation spéciale de travaux dans les secteurs sauvegardés autorisation spéciale de travaux dans les périmètres de restauration immobilière autorisation des remontées mécaniques et d'aménagement des pistes de ski permis de construire permis de démolir permis d'aménager 4 régimes 1 régime déclaration de travaux déclaration de clôture déclaration en cas de division de terrain non soumise déclaration préalable à autorisation de lotir déclaration en cas de division de terrain non destinée à l'implantation de bâtiments Impression: Hemmerlé - Imprimé en septembre 2007. 6/6