- 1 - PEL et CEL Mots clés : Plan Epargne Logement Compte Prêt PEL CEL Crédit Construction Acquisition Résidence Versement Prime Sommaire : 1. Caractéristiques et fonctionnement du PEL 1.1 Caractéristiques du PEL 1.2 Fonctionnement du PEL 2. Gestion du PEL du CEL 2.1 Le CEL 2.2 Optimiser son PEL Résumé : «Le Plan d'epargne Logement est un produit bancaire qui permet d'accéder à la propriété d'un logement. Si vous souhaitez devenir propriétaire, il serait dommage de vous priver du PEL. Découvrez ses caractéristiques, son fonctionnement et enfin les conseils pour optimiser la gestion de votre épargne.» Mise à jour : 26.03.2010 Auteur : Donatien Carme Expert : FDB / TB / PN ISSN : 1623-3255
- 2-1. Caractéristiques et fonctionnement du PEL 1.1 Caractéristiques du PEL A. Qu'est-ce que le PEL? B. Le financement d'un logement C. Les bénéficiaires du PEL A. Qu'est-ce que le PEL? Créé pour faciliter l'accès à la propriété, le Plan d'epargne Logement (PEL) est un placement bancaire qui présente le double avantage d'être un produit d'épargne compétitif et d'ouvrir le droit à un prêt peu coûteux s'il est réservé au financement d'un logement. B. Le financement d'un logement Le PEL est un produit réservé aux particuliers et ne peut donc être ouvert qu'au nom d'une personne physique. Toute personne, quel que soit son âge, peut ouvrir un et un seul PEL. Ainsi, chacun des membres d'une même famille, parents et enfant même mineurs, peut ouvrir un PEL. C. Les bénéficiaires du PEL Le prêt contracté dans le cadre d'un PEL doit exclusivement servir au financement de l'achat, la construction ou l'amélioration d'un logement. Les dépenses relatives au logement concernent : L'achat ou la construction d'une résidence principale, neuve ou ancienne, à usage personnel ou locatif ; L'achat d'une résidence secondaire neuve à usage personnel ; Les travaux effectués dans la résidence principale ou secondaire, et justifiant : o La modification de la surface habitable par surélévation, o L'extension, l'aménagement ou la division du logement, o L'équipement, la modernisation, la conservation et l'assainissement du logement, l'amélioration du confort et des conditions de vie et de sécurité à l'exclusion des travaux de menu entretien, o L'économie d'énergie ; L'achat d'un parking s'il est situé à proximité de la résidence principale ; L'achat d'un terrain constructible s'il est simultané au financement des dépenses de construction ; L'achat de parts de Sociétés Civiles Immobilières (SCI).
- 3 - A. L'épargne 1. Durée 2. Rendement 3. Fiscalité 4. Disponibilité de l épargne B. L'emprunt 1. Montant du prêt 2. Coût de l'emprunt 1.2 Fonctionnement du PEL A. L'épargne L'épargne est la première phase du PEL. 1. Durée La durée de la phase d'épargne est de quatre ans au minimum. L'épargnant peut ensuite prolonger cette période, par avenants successifs d'une année au moins, sans qu'elle excède dix ans. A l'ouverture du PEL, un versement initial minimal de 225 euros doit être déposé. L'épargnant s'engage ensuite à alimenter son PEL d'au moins 540 euros par an pendant toute la durée de l'épargne, soit quatre ans au minimum et jusqu'à dix ans s'il souhaite prolonger cette période. L'épargnant est bien sûr libre d'effectuer des dépôts complémentaires sans que le total des versements ne dépasse le plafond total fixé à 61 200 euros (hors capitalisation des intérêts). 2. Le rendement Si le taux varie en fonction de la date d ouverture, le calcul du versement annuel minimal (540 euros) et de la somme maximale des montants versés (61 200 euros) restent inchangés. Les intérêts sont capitalisés, c'est-à dire qu'ils s'ajoutent aux versements pour augmenter l'épargne et devenir eux-mêmes producteurs d'intérêts. Pendant toute la durée du plan, le taux de rémunération de votre épargne reste inchangé : ce taux est garanti. Cette rémunération est à la charge de la banque pour 5/7 e des intérêts. Les 2/7 restants sont à la charge de l'etat et sont versés en fin de contrat sous la forme d'une prime plafonnée à 1 525 euros. La prime est versée par année pleine. Depuis le 1 er août 2009, l'épargne est rémunérée au taux de 2,5 % par an. La notion de prime incluse a disparu, et le taux de 3,5% est donné à titre indicatif pour comparaison avec les autres générations mais n est jamais utilisé. Les intérêts pendant l épargne sont calculés aux taux de 2,5%. Les PEL ouverts depuis le 12 novembre 2002 sont moins avantageux, la prime d Etat (de 1%) n étant versée qu à condition que l épargnant effectue une demande de prêt à l issue de sa phase d épargne. PEL et CEL - 4 - Etant donné que le montant de la prime est plafonné à 1525 euros, il faut faire attention au montant versé sur un PEL pour maximiser la rémunération de votre épargne. Le cas échéant, un couple marié aura intérêt à ouvrir un PEL par conjoint. 3. Fiscalité Les intérêts et la prime issus d'un PEL sont exonérés d'impôt sur le revenu. Ils sont cependant soumis aux prélèvements sociaux au moment du dénouement du plan. Lorsque le plan atteint 10 ans, les cotisations sociales sont prélevées par anticipation. A partir de 12 ans, les intérêts deviennent en plus des prélèvements sociaux, soumis au choix soit au barème progressif de l impôt sur le revenu, soit à un prélèvement forfaitaire de 18% (depuis le 1 er janvier 2008). 4. Disponibilité de l épargne L argent placé sur le PEL est disponible à tout moment. Cependant si vous retirez vos fonds avant le quatrième anniversaire de l ouverture du plan, cela entraîne certaines conséquences négatives sur les droits à prêts et les droits à prime.
- 4 - Outre la perte des droits à prime (réduction de 50% entre 3 et 4 ans), vous aurez également à subir la perte des droits à prêts ainsi que le recalcule de vos intérêts sur la base du taux de rémunération du CEL pour une sortie avant 2 ans. B. L'emprunt L'emprunt constitue la seconde phase du PEL. En contrepartie de l'effort d'épargne préalable et pour financer un logement, l'épargnant peut contracter un emprunt à taux compétitif. 1. Montant du prêt Le montant du crédit octroyé par la banque est calculé sur la base des intérêts bancaires acquis pendant la phase d'épargne. Il dépend de la durée de son remboursement. Plus le remboursement est rapide et plus le montant est élevé, mais il est limité à 92 000 euros et sera amorti sur une période allant de deux à quinze ans. 2. Coût de l'emprunt Le taux d'intérêt de l'emprunt, contracté dans le cadre d'un PEL ouvert depuis le 1 er août 2003, s'élève à 3,5 % par an (hors assurance). De même que le taux de rémunération de l'épargne, le taux d'intérêt de l'emprunt est connu dès la souscription. Le tableau suivant compare les taux d'intérêts de l'épargne et de l'emprunt selon la date d'ouverture du PEL. PEL souscrit Rémunération globale après le avant le 1er août 2003-3,5 % 1er juillet 2000 31 juillet 2003 4,5 % 26 juillet 1999 30 juin 2000 3,6 % 9 juin 1998 25 juillet 1999 4 % 23 janvier 1997 8 juin 1998 4,25 % 7 février 1994 22 janvier 1997 5,25 % Évolution des taux d'intérêts dans le cadre du PEL depuis 1994 Si l'emprunt sert à financer l'acquisition d'une résidence principale à usage personnel, la prime peut être majorée de 153 euros par personne à charge vivant dans le foyer. En principe, la banque applique les mêmes conditions d'octroi de prêt que pour un emprunt classique. Cependant, en pratique, l'octroi du prêt d'épargne logement est facilité ; il suffit d'offrir les garanties prévues au contrat et de ne pas être en situation de surendettement.
- 5-2. Gestion du PEL du CEL 2.1 Le CEL A. Distinction PEL / CEL B. Caractéristiques du CEL 1. Durée 2. Versement 3. Liquidité C. Rendement 1. Intérêts 2. Prêt afférent A. Distinction PEL / CEL Comme le PEL, le Compte Epargne Logement (CEL) est destiné à aider les particuliers à devenir propriétaire d'un logement, en se constituant une épargne complétée par un emprunt. A la différence du souscripteur d'un PEL, le titulaire d'un CEL peut disposer à tout moment de son épargne et effectuer des retraits sur son CEL comme sur un livret bancaire classique. En contrepartie d'un effort d'épargne moindre que dans le cadre d'un PEL, les avantages, en termes de rendement et de prêt consenti, sont inférieurs. Un particulier peut détenir simultanément un PEL et un CEL dans une même banque, et cumuler les sommes épargnées ainsi que les intérêts produits pour réaliser une même opération. B. Caractéristiques du CEL Du Au Rémunération Rémunération brute nette 1er août 2009-0,75 % 0,66 % 1er mai 2009 31 juillet 2009 1,25 % 1,10 % 1er février 2009 30 avril 2009 1,75 % 1,54 % 1er août 2008 31 janvier 2009 2,75 % 2,45 % 1er février 2008 31 juillet 2008 2,25 % 2,00% 1er août 2007 31 janvier 2008 2,00 % 1,78 % 1er août 2006 31 juillet 2007 1,75 % 1,56 % 1er février 2006 31 juillet 2006 1,50 % 1er août 2005 31 janvier 2006 1,25 % 1er août 2003 31 juillet 2005 1,50 % 1er juillet 2000 31 juillet 2003 2,00 % 1er août 1999 31 juin 2000 1,50 % 16 juin 1998 31 juillet 1999 2,00 % 16 février 1994 15 juin 1998 2,25 % 16 mai 1986 15 février 1994 2,75 % 1er janvier 1975 15 mai 1986 3,25 % Évolution des taux de rémunération du CEL depuis 1975 PEL et CEL diffèrent par leurs caractéristiques et conditions de durée, versement et liquidité.
- 6-1. Durée Un CEL a une durée minimale de 18 mois, mais pas de durée maximale. 2. Versement Le versement initial minimum est de 300 euros. Le titulaire du plan est ensuite libre d'alimenter son compte à son rythme et pour les montants qu'il souhaite épargner, sans s'engager comme le souscripteur du PEL qui doit verser au moins 540 euros par an pendant quatre ans. 2. Liquidité Le titulaire du CEL est libre de disposer de son épargne et d'effectuer des retraits sans que son compte soit résilié, tant qu'il y laisse au moins 300 euros. C. Rendement du CEL 1. Intérêts Comme pour le PEL, l'épargne est rémunérée par des intérêts et une prime de l'etat. Les intérêts sont capitalisés, exonérés d'impôt et servent de base de calcul à la prime dont le plafond est réduit à 1 144 euros contre 1 525 euros pour le PEL. Depuis le 1er août 2009, le taux d'intérêt du CEL est de 0,75 % (hors éventuelle prime de l'état). La formule de calcul est 2/3 du taux du livret A arrondi au quart de point le plus proche. Ce taux d'intérêt, qui était révisable tous les 6 mois jusqu'à fin 2008 est désormais révisable au gré du gouvernement. Les intérêts sont calculés en application de la règle des quinzaines. 2. Prêt afférent L obtention du prêt épargne logement n est pas automatique. Le calcul du taux d'emprunt se fait au prorata des sommes placées, en fonction du taux du moment (contrairement au PEL pour lequel le taux est fixe et connu dès la signature) : il consiste au taux d'intérêt sur lequel les droits à prêt utilisés ont été obtenus, majoré de 1,5 % de frais. Par exemple, des droits à prêt acquis en 2008 au taux de 2,0 % ouvrent droit à un prêt à 3,5 %. Il est nécessaire de détenir et d'utiliser un minimum de droits à prêt. Ce minimum dépend de la nature du projet : 75 pour une acquisition ou des travaux de construction, 37 pour des travaux de réparation ou d'amélioration et 22,50 pour des travaux d'économie d'énergie. Dans le cas d'utilisation simultanée de droits de plusieurs CEL, ce minimum doit être atteint pour chaque CEL. Le montant maximum emprunté est de 23 000, y compris dans le cas d'utilisation simultanée des droits de plusieurs CEL, sur une durée pouvant aller de 2 ans à 15 ans. Les intérêts versés lors du prêt, hors frais de gestion, sont limités à 1,5 fois les intérêts reçus lors de la période de placement (également appelés "droits à prêt"). Ce "taux de conversion" est ramené à 1 pour les SCPI. Par exemple, 100 de droits à prêt ouvriront le droit à un prêt pouvant couter au maximum 150 d'intérêts. A ces 150 d'intérêts s'ajouteront les 1,5% de frais de gestion (1,7% pour le CEL) ; par conséquent, si le taux d'intérêt était de 2,0%, le montant total des intérêts + frais de gestion à payer sera de 150 * (2,0% + 1,5%) / 2,0% = 262,5. Lors de l'utilisation commune d'un prêt issu d'un Plan Epargne Logement, la somme des deux prêts (CEL+PEL) ne peut excéder 92 000. Il est à noter que la somme pouvant être empruntée sera d'autant plus importante que la durée de l'emprunt sera courte (mais les mensualités élevées). Par ailleurs, en cas de prêt (exclusivement pour financer un achat ou des travaux immobiliers), l'état verse une prime d'un montant égal à environ la moitié des droits à prêt utilisés, avec cependant un plafond de 1144. Pour financer votre logement, certaines banques proposent de contracter un emprunt complémentaire.
- 7-2.2 Optimiser son PEL A. Clôture du PEL 1. Clôture anticipée 2. Le délai de demande de prêt B. Obtenir un crédit suffisant 1. Le calcul des intérêts 2. La cession du droit au prêt et à la prime A. Clôture du PEL 1. Clôture anticipée En souscrivant un PEL, un particulier s'engage à épargner sans disposer de son capital pendant une durée de quatre ans. Le non-respect de cette échéance engendre les conséquences suivantes : Si un retrait est effectué avant l'échéance des quatre ans, le PEL est résilié de plein droit. C'est aussi le cas lorsque les versements annuels minimaux ne sont pas opérés. Le PEL peut alors être transformé en CEL, la rémunération de l'épargne s'en trouve modifiée et l'emprunt se contracte aux conditions du CEL. Selon la date à laquelle l'épargnant procède à un retrait et modifie donc son contrat, les dispositions concernant les intérêts de l'épargne et la prime de l'etat évoluent : Si le retrait intervient avant trois ans, le titulaire du PEL perd les avantages qui y sont liés. Cependant, si le plan a fonctionné plus de 18 mois, les banques acceptent généralement de reprendre le PEL rétroactivement depuis son ouverture et de le transformer en CEL, avec un recalcule des intérêts et de la prime. Ce qui évite de perdre totalement le droit à prêts. Si la résiliation est faite entre la troisième et la quatrième année, la prime est réduite de moitié et les droits sont ceux qui étaient acquis à la fin de la troisième année. 2. Le délai de demande de prêt La demande de prêt épargne logement doit intervenir dans l'année suivant le retrait des fonds du plan. Cependant, le retrait des fonds ne coïncide pas nécessairement avec le terme du PEL. Il n'est en effet pas obligatoire de clôturer un plan arrivé à terme. Garder le plan ouvert après son terme n'offre cependant pas un grand intérêt puisque vous ne touchez plus la prime d'etat et que les nouveaux intérêts n'augmentent pas la capacité d'emprunt. En outre, il devient impossible de procéder à de nouveaux versements. B. Obtenir un crédit suffisant Le support de l'épargne logement, PEL ou CEL, doit être choisi en fonction de l'importance du financement de votre logement. En effet, la gestion d'un CEL est plus souple mais donne droit à un emprunt limité à 23 000 euros contre 92 000 euros pour le PEL. Il s'avère donc judicieux d'opter pour un PEL si l'emprunt doit servir à l'acquisition ou à la construction d'un logement et d'opter pour un CEL si le financement sert à couvrir des dépenses de travaux d'amélioration du logement. 1. Le calcul des intérêts Le montant de l'emprunt qu'il est possible de contracter dans le cadre d'un PEL ou d'un CEL est défini selon le calcul des intérêts produits par l'épargne et la durée de son remboursement. Un particulier qui souhaite emprunter la plus grosse somme possible à intérêt à épargner le maximum et ce, dès l'ouverture puisque les intérêts sont capitalisés.
- 8 - Exemple : Un particulier ouvre un PEL en 2000 et verse 7 500 euros la première année puis 1 500 euros les trois années suivantes. Au bout de quatre ans, les intérêts capitalisés s'élèvent à 1 861 euros. Pour connaître le montant maximal du prêt qu'il peut contracter, il faut multiplier cette somme par le coefficient relatif à la durée de remboursement envisagée. Le souscripteur peut emprunter au maximum : 64 492 euros, s'il les rembourse en cinq ans. Les mensualités de remboursement s'élève alors à 1 165 euros. 30 789 euros, s'il les rembourse en dix ans. Les mensualités de remboursement s'élève alors à 319 euros. Le montant de l'emprunt ne peut dépasser 92 000 euros pour un PEL et 23 000 euros pour un CEL. De plus, même si vous bénéficiez d'un CEL et d'un PEL, vous ne pourrez emprunter que 92 000 euros au total. 2. La cession du droit au prêt et à la prime Lorsque le PEL d'un particulier arrive à échéance et que celui-ci ne désire pas financer en son nom l'acquisition ou la construction d'un logement, il peut récupérer ses fonds (épargne + intérêts + prime) et céder son droit au prêt et son droit à la prime à un membre de sa famille si celui-ci est lui-même titulaire d'un PEL. Cela permet d'emprunter une somme plus importante que celle accordée par la banque en regard des intérêts produits par un seul PEL. Cette possibilité milite donc en faveur de l'ouverture de plusieurs PEL dans une même famille en vue de maximiser sa capacité d'emprunt. La capacité d'emprunt d'une personne reste toutefois limitée à 92 000 euros même en cas d utilisation de plusieurs droits à prêt. En revanche, le montant pourra être emprunté sur une durée plus longue et donc avec des mensualités plus faibles.
- 9 - AVERTISSEMENT : - Les modules de formation dénommés «Guide de la Bourse» qui vous sont proposés ne constituent pas des conseils boursiers. Il s'agit d'un manuel d'auto-formation qui est mis à votre disposition. Il faut signaler notamment que : - les tests constituent une vérification des connaissances mais ne donnent aucune garantie de savoir-faire, ni d'aptitude à une application. - les exemples utilisés ne constituent pas des règles mais ont un objet pédagogique d'explication. - les avis exprimés ne sont pas des conseils pour le futur mais des opinions fondées sur le passé. - l'ensemble du «Guide» représente une explication, une analyse ou une opinion raisonnable mais n'est pas un conseil ni un mode opératoire complet. Ces modules vous permettront d'approfondir vos connaissances des mécanismes économiques ou financiers, mais ne prétendent pas vous apporter la totalité des éléments nécessaires à la formation de votre jugement ni à l'élaboration de vos décisions. Quel que soit le soin apporté à la rédaction des textes, ils peuvent en outre comporter des erreurs ou des oublis. Dans le cas même où tous les éléments d'information "nécessaires" seraient à votre disposition, il faudrait ajouter l'expérience et le savoir-faire pour obtenir la meilleure décision possible qui reste soumise, dans toutes les hypothèses, aux aléas de la vie des affaires et des sociétés. Dans tous les cas, la responsabilité de MemoPage.com S.A. ne saurait être engagée par le simple fait qu'une information erronée aurait été donnée ou qu'une information serait absente ou encore du fait du contenu de ces modules. Les seules informations qui font foi sont celles des organismes officiels, tant dans le domaine strict de la Bourse (Autorités de marché comme la COB), de l'information (cote officielle) ou de la loi (Journal Officiel). Vos décisions futures seront donc prises sous votre seule et entière responsabilité. Limites d'utilisation : la formation mise à disposition de l'utilisateur, l'est à titre strictement personnel. 2000-2009 par MemoPage.com S.A. Toute reproduction, rediffusion etc., par quelque moyen que ce soit, à des fins autres que l'usage personnel, est strictement interdite. IMPORTANT : Tout utilisateur du présent «Guide» certifie : - avoir lu la page d'avertissement ci-dessus. - avoir pris connaissance du caractère purement informatif, à l'exclusion de tout conseil d'investissement, des documents fournis par le site de MemoPage.com - ne les mettre en oeuvre qu'avec les conseils appropriés et à ses propres risques. - consulter ce site à titre personnel. - à ne pas copier, enregistrer ou diffuser les informations contenues sauf pour son usage personnel. Tout utilisateur décharge l'éditeur du site de toute responsabilité quant à son contenu. Tout utilisateur s'engage à ne pas poursuivre l'éditeur par une quelconque action judiciaire. Tout utilisateur certifie ne pas trouver à redire aux restrictions énoncées ci-dessus.. Une publication de MemoPage.com S.A. - Directeur de la Publication : Patrice Noailles