Les besoins en Immobilier logistique en Rhône Alpes

07 AVRIL 2015 Les besoins en Immobilier logistique en Rhône Alpes LAURENT LAMATIERE GREGORY WALKER Consultant Arthur Loyd Logistique et Président du Pil es Directeur développement Prologis

Introduction L outil de la logistique : l entrepôt La logistique en Rhône-Alpes Evolutions des besoins et des acteurs et focus sur les acteurs du e-commerce Sommaire

L outil de la logistique : l entrepôt

L outil de la logistique : l entrepôt Le développement de Le la filière développement logistique de (et la filière son corolaire logistique en (et son corolaire immobilier en logistique) immobilier logistique) est relativement est relativement récent récent puisque puisque les 1 er les 1 er bâtiments appropriés à la à la logistique logistique moderne moderne ont ont commencé à voir le commencé à voir le jour à la jour à la fin des années fin des années 90. 90. Composante importante : 80 importante à 90 % des bâtiments : 80 à 90 % des logistiques bâtiments sont la propriétés logistiques d investisseurs sont (pure la players propriétés logistiques, fonds d investisseurs (pure players opportunistes logistiques, ou cotés etc fonds ). opportunistes ou cotés etc ). Leurs Leurs caractéristiques standards sont standards : sont : Des Des bâtiments bâtiments de grande de grande taille taille (> 10 000 m²) (> 10 000 m²) De grande hauteur (10m De grande hauteur (10m minimum) minimum) Avec de grandes aires de Avec manœuvres de grandes (35 aires m) de manœuvres (35 m) Avec de nombreux quais Avec (1 /800m²) de nombreux quais (1 /800m²) Des contraintes Des réglementaires contraintes réglementaires fortes liées fortes au caractère liées au caractère ICPE : ICPE : cellules cellules de de 6000 6000 m², m², sprinkler, sprinkler, murs CF etc murs CF etc Des normes HQE Des normes HQE 4

L outil de la logistique : l entrepôt Site de Prologisà Saint- Quentin- Fallavier(38) 5

L outil de la logistique : l entrepôt Site de Prologis Parc de Chanteloup à Moissy- Cramayel (77) 6

Une usine logistique, c est.. 7

Une usine logistique, c est.. Carte d identité article Carte d entrepôt Algorithme de stockage Algorithme de préparation 8

Une usine logistique, c est.. Niveau Alvéole Position dans l alvéole 1,2,3 Allées 9

Evolution de la logistique Différenciation retardée : Valeur ajoutée de la logistique (copacking) Mécanisation des manutentions : Transtockeurs 10

Evolution de la logistique Informatisation : Code barre RFID Voice picking Amélioration des conditions de travail Ergonomie des chariots Manutention : Bras automatisé 11

La logistique en Rhône-Alpes

Quelques chiffres La région de Lyon est la 2ème région logistique de France. Cela représente 75 000 emplois. 5 millions de m² construits. Le Nord Isère c est la 1ere zone logistique de France avec 2 millions de m² et 14 000 emplois. Une place de choix sur le territoire national et européen. 13

Carte des espaces logistiques en Europe 14

Carte des espaces logistiques rhônalpins 15

Les besoins et réalisation depuis 10 ans Jusqu en 2008, les ventes de foncier ont représenté environ 60ha/an pour les implantations logistiques. Depuis cette date : raréfaction et crise ont fortement ralenti les consommations de foncier. Marché de clés en mains uniquement ou dans l existant. 16

Evolution de la demande placée en Rhône-Alpes 17

Evolution de l offre en Rhône-Alpes 18

Evolution des besoins et des acteurs

Evolution Augmentation de la taille des bâtiments (> 30 000 m²) Logique territoriale mutualisée et massifiée Multimodalité: fer, voie d eau (ex : LEROY MERLIN à Valence) E-commerce : barycentres différents (ex : AMAZON à Montélimar ou Chalon-sur-Saône) Chargeurs/prestataires : différences et conséquences (tailles, propriétaires, mécanisation ). 20

Impact sur la demande en immobilier logistique Les distributeurs traditionnels continuent de croître en dépit d un risque de cannibalisme des ventes online Croissance en moyenne de + 4% du commerce traditionnel VS +20% pour les ventes online 21

Impact sur la demande en immobilier logistique Le E-commerce génère des besoins en immobiliers logistiques supérieurs au commerce traditionnel Large variété de produits et références Pas de magasins => des stocks tampons plus importants Les expéditions B2C nécessitant plus d espaces logistiques (colis individuels à préparer vs palettes) Logistiques retour plus développée => surfaces dédiées à la logistique du e-commerce 22

Impact sur la demande en immobilier logistique Dans quelle proportion Prologis a mesuré qu un e-commerçant utilise au moins 3 fois plus de surfaces logistiques qu un distributeur traditionnel Un distributeur au CA moyen de $ 1 milliard à besoin de : environ 250 000 m² de surface de commerce ($ 400/m²) => 1 entrepôt de 30 000 m² Un E-commerçant au CA moyen de $ 1 milliard à besoin de : environ 100 000 m² de surface d entrepôt (environ 3 fois plus) Pas de surface de commerce 23

Impact sur la demande en immobilier logistique 24

Quelles sont les spécificités de cette demande? Pas de changement significatifs à COURT TERMEdans le type d entrepôt E-commerce représente moins de 10% de la demande en immobilier logistique Les distributeurs traditionnels représentent 80 à 90 % de la demande Pas de changement dans les formats : 40% des E-commerçants utilisent des bâtiments logistiques existants ayant au moins 10 ans 25

Quelles sont les spécificités de cette demande? Néanmoins, on entrevoit une évolution graduelle sous tendue par les facteurs suivants : Choix de la localisation nécessitant proximité des consommateurs et des centres de tri Utilisation des mezzanines plus fréquentes Besoins d emplois importants si possible proche des transports en commun Puissance électrique plus importante pour soutenir l utilisation intensive des systèmes d informations 26

Quelles sont les spécificités de cette demande? Néanmoins, on entrevoit une évolution graduelle sous tendue par les facteurs suivants : Augmentation du nombre de portes de quai mais en mono face Plus de sécurité => plus de surfaces Des hauteurs libres vers 12 mètres vs 10 mètres Un coefficient d emprise au sol plus faible => plus d employés => plus de parkings 27

Contact Gregory Walker Directeur du développement Lyon, Paca & Lille 15 rue de Luzais 38070 Saint Quentin Fallavier Assistante : Christel Nasso Tél : +33 (0)4 74 82 55 55 PROLOGIS 3, avenue Hoche 75008 Paris tél : +33 (0)1 48 14 55 55 www.prologis.fr cnasso@prologis.com Laurent Lamatière Consultant Arthur Loyd Logistique Président du PIL ES 15 rue Bossuet 69006 Lyon 28

The statements in this presentation that are not historical facts are forward-looking statements within the meaning of Section 27A of the Securities Act of 1933, as amended, and Section 21E of the Securities Exchange Act of 1934, as amended. These forward-looking statements are based on current expectations, estimates and projections about the industry and markets in which Prologis operates, management s beliefs and assumptions made by management. Such statements involve uncertainties that could significantly impact Prologis financial results. Words such as expects, anticipates, intends, plans, believes, seeks, estimates, variations of such words and similar expressions are intended to identify such forward-looking statements, which generally are not historical in nature. All statements that address operating performance, events or developments that we expect or anticipate will occur in the future including statements relating to rent and occupancy growth, development activity and changes in sales or contribution volume of properties, disposition activity, general conditions in the geographic areas where we operate, our debt and financial position, our ability to form new co-investment ventures and the availability of capital in existing or new co-investment ventures are forward-looking statements. These statements are not guarantees of future performance and involve certain risks, uncertainties and assumptions that are difficult to predict. Although we believe the expectations reflected in any forward-looking statements are based on reasonable assumptions, we can give no assurance that our expectations will be attained and therefore, actual outcomes and results may differ materially from what is expressed or forecasted in such forward-looking statements. Some of the factors that may affect outcomes and results include, but are not limited to: (i) national, international, regional and local economic climates, (ii) changes in financial markets, interest rates and foreign currency exchange rates, (iii) increased or unanticipated competition for our properties, (iv) risks associated with acquisitions, dispositions and development of properties, (v) maintenance of real estate investment trust ( REIT ) status and tax structuring, (vi) availability of financing and capital, the levels of debt that we maintain and our credit ratings, (vii) risks related to our investments in our co-investment ventures and funds, including our ability to establish new co-investment ventures and funds, (viii) risks of doing business internationally, including currency risks, (ix) environmental uncertainties, including risks of natural disasters, and (x) those additional factors discussed in reports filed with the Securities and Exchange Commission by Prologis under the heading Risk Factors. Prologis undertakes no duty to update any forward-looking statements appearing in this presentation. 29

Non-Solicitation - Any securities discussed herein or in the accompanying presentations, if any, with respect to existing or potential joint venture funds, partnerships or other such entities, have not been registered under the Securities Act of 1933 or the securities laws of any state and may not be offered or sold in the United States absent registration or an applicable exemption from the registration requirements under the Securities Act and any applicable state securities laws. Any such announcement does not constitute an offer to sell or the solicitation of an offer to buy the securities discussed herein or in the presentations, if and as applicable. www.prologis.com

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